Главная --> Публикации --> Архитекторы и их клиенты спорят о вкусах Почему молодая семья не может позволить себе ипотеку даже после принятия новых законов в области рынка жилья Как стать хозяином бесхозяйного имущества Новые места обитания Трудная судьба инвестора

Авторы надеются, что теперь-то земля начнет работать: привлекать инвесторов, давать деньги в муниципальные бюджеты, разовьется ипотека, и, как выразился г-н Греф, "система регистрации повернется к человеку лицом". Но пока от имущественных реформ случилось лишь одно последствие: безумные очереди в БТИ, перешедших с начала года под федеральную "крышу", и снижение в разы зарплат самих регистраторов.

Вчера министр экономического развития и торговли Герман Греф презентовал общественности законопроект о формировании государственного кадастрового учета и государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Его рассмотрят на правительстве до конца мая, а принять могут уже в осеннюю сессию.

Еще интереснее, что г-н Мовчан практически дезавуировал идею "единого окна": создание "окна", сказал он, "это не подмена компетенций, это единая госполитика, правильно организованное взаимодействие". Иными словами, раздвоение ведомств (одни регистрируют дома и партии, другие пытаются составлять кадастр), по мысли этого чиновника, должно сохраняться.

Идея имущественной реформы, как она выглядела еще осенью, представлялась разумной и прозрачной: земля объединяется с недвижимостью, кадастр - с регистраторами, и все это материализуется в "одно окно", к которому подходит гражданин или бизнесмен и избавляется от хождений по чиновникам и их вымогательств. Но зимой на сцену неожиданно явилось новое ведомство, Росрегистрация, созданное под эгидой минюста и занявшееся регистрацией как земли и домов, так и партий и религиозных организаций. "Мы до сих пор не понимаем, как и зачем это произошло", - признались вчера корреспонденту "РГ" источники в окружении г-на Грефа. В то же время руководитель Росрегистрации Сергей Мовчан вчера впервые пояснил народу, зачем: по его словам, регистраторы в регионах запутались с форматами и программными продуктами (на 89 регионов, сказал он, используется 50 разных видов программного обеспечения), а Росрегистрация пришла всех объединить.

Но, похоже, для г-на Грефа "постыдные" очереди - это сирена, вопиющая о неверно взятом курсе. Министр не пожалел времени, чтобы описать мытарства одного из крупнейших западных инвесторов, который пытался получить землю под завод где-то в глубинке, и в итоге послал министру карикатуру. На ней инвестор на входе выглядит полным сил бычком, в процессе - дойной коровой, раздающей взятки, на выходе - доходягой с торчащими ребрами. 30-40 тысяч (всего лишь) ипотечных сделок за минувший год, по словам министра, "позор", чреватый социальным взрывом. 6-процентный вклад недвижимости в формирование ВВП - катастрофа, как и полное финансовое оголение муниципалитетов, не могущих взять имущественный налог. Ситуацию, по мысли министра, может выправить только указанный законопроект.

Г-н Греф сделал вид, что реформа идет своим чередом, подчеркнуто воздержался от критики самой идеи создания Росрегистрации, разрубившей ее надвое, но не без удовольствия сообщил, что в БТИ и прочих регистрационных структурах наблюдаются дикие очереди, и с иронией пожелал коллегам справиться с ними поскорее. Г-н Мовчан также счел очереди "постыдным явлением" и простодушно добавил, что с переходом регистраторов под федеральную "крышу" "зарплаты упали на порядки", но "мы предпринимаем усилия для выравнивания ситуации". Очереди же - это болезнь роста.

Хуже всех приходится руководителю Роснедвижимости Михаилу Мишустину, которому все это надо воплощать, причем быстро и не дожидаясь закона, и у которого после административной реформы нет возможности влиять на законодательный процесс. Но кредит доверия от г-на Грефа (Роснедвижимость входит в систему минэкономразвития) пока позволяет ему выражать надежду, что кадастр будет составлен к концу года, чтобы налоговики с 1 января начали брать налог на недвижимость исходя из кадастровой стоимости земли, домов и квартир. Правда, для этого нужна работа 69 тысяч человек, но есть ли эти кадры в наличии, г-н Мишустин не сказал. 60 процентов земель уже оценено - единственное, чем он может пока порадовать, не считая понимания, что "это коснется каждой семьи, и мы действуем так, чтобы новые налоги не вызвали социальных последствий".
Ход и оценка строительства экспериментального жилого района Куркино» — под таким названием прошла пресс-конференция в Департаменте инвестиционных программ строительства г. Москвы. ДИПС как генеральный инвестор подсчитал, что рентабельность строительства в этом районе к концу 2004 г. составила 21 %.

Что в нем? Попытка объединить разрубленное. В документе сказано, что земля и недвижимость - единый комплекс, и прописано, что именно понимается под недвижимостью (ГК формулирует этот вопрос не вполне четко). Разведены частная и государственная формы собственности. Вводится понятие "кадастрового инженера" (термин позаимствован с Запада) - это фирма или частник-специалист, который выступает для собственника единым менеджером по всем вопросам, касающимся недвижимости. Дано понятие о четкой, единой информационной системе, содержащей данные обо всех объектах. Наконец, провозглашена идея "одного окна".

Финансирование и ценообразование
Следует отметить, что проект застройки Куркина оценивают как безубыточный. Общий объем инвестиций, начиная с момента освоения района (1999 г.), на конец 2004 г. составил около 12 млрд. руб., но эта сумма включает в себя финансирование задельного строительства на 2005 г. и затраты на вывод воинской части с территории 15‑го микрорайона, где летом начнут возведение поликлиники.
Ценообразование в новом жилом районе изначально носило социальный характер. В 2000–2001 гг. средняя цена квадратного метра жилья в Куркине составляла около 580 долл. США. На тот момент это была самая доступная в Москве коммерческая недвижимость, но по качественным характеристикам изначально превышающая типовую.
До сих пор район является ценообразующим, что позволяет ему играть роль своего рода противовеса при колебаниях рынка остального столичного жилья. Вместе с тем положительная ценовая динамика вполне соответствует общерыночной конъюнктуре. В настоящее время средняя стоимость квадратного метра квартир в новостройках Куркина составляет около 1100 долл. Если провести мониторинг рынка недвижимости, то на февраль текущего года средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках была следующая: Южное Бутово — 1430; Северное Бутово — 1496; Солнцево — 1441; Марьино — 1466; Митино — 1488 и Жулебино — 1493 долл.
В связи с принятием нового Жилищного кодекса РФ ДИПС разработал соответствующую ему форму договора: на продажу не выставляют жилье, еще находящееся в проектной документации, а осуществляют это на стадии строительства 3‑4‑го этажей, если это многоэтажный дом, и во время строительства первых этажей — для таунхаусов.

Итоги строительства
На сегодняшний день в Куркине на территории 790 га построено 670 тыс. кв. м жилья, сданы в эксплуатацию объекты социального назначения: семь детских садов, три школы, пожарное депо, отделение милиции, подстанция скорой помощи, амбулатория, здание АТС, гаражные комплексы, спортивные объекты, а также торговли и бытового обслуживания населения. Из них 23 магазина «Продукты», два кафе, четыре промтоварных магазина, четыре салона красоты, три салона пошива штор и три мебельных магазина. Услуги двух последних для новоселов сейчас как никогда актуальны. Объекты соцбыткульта рассредоточены по всей территории района. Проживают в Куркине в настоящее время около 5 тыс. человек, причем из них 1,5 тыс. — дети. К юным гражданам здесь особо трепетное отношение. Так, в 2002 г. введена в строй первая в районе школа на 860 мест (220 мест — для начальных классов и 640 — для старшеклассников). В школе два огромных спортивных зала, красивый актовый зал. Это настоящий центр образования.
В общей сложности на конец застройки в Куркине будут проживать около 42 тыс. человек.
Всего в районе предусмотрено возведение более 80 объектов социально-бытовой инфраструктуры.
За счет средств Целевого бюджетного инвестиционного фонда построены и переданы департаментом городу все объекты социально-бытового назначения, а также 38 коттеджей для Региональной общественной организации инвалидов и ветеранов войны в Афганистане «Воля». В прошедшем 2004 г. было завершено строительство второго жилого корпуса в 16‑м микрорайоне, предназначенного под переселение местных жителей. Это один из немногих муниципальных домов. В Куркине их всего 5 % от общей застройки. Но тем не менее возведение, ввод в эксплуатацию и дальнейшее техническое обслуживание производят по тем же требованиям, которые предъявляют и к коммерческому жилью.
В микрорайонах обязательно проводят мероприятия по благоустройству и озеленению территории. В прошлом году обустроили внутриквартальные зоны микрорайонов 5, 7а, 7б и 1 В 6‑м микрорайоне есть действующий православный храм, построенный князем Воротынским в XVII в. Назван он в честь Владимирской иконы Божьей Матери.

На юго-востоке столицы на площади Крестьянская Застава появилась первая в Москве «перехватывающая» парковка. Автомобилисты, направляющиеся в центр, могут оставить здесь свои машины, чтобы пересесть на общественный транспорт.

Планы на 2005‑2007 гг.
Всего на текущий 2005 г. намечено сдать в эксплуатацию около 200 тыс. кв. м жилья и следующие объекты соцкульт-быта: три детских сада на 285 мест; школу на 660 учащихся; бассейн к школе в 4‑м микрорайоне; два объекта коммунально-бытового назначения; 13 гаражей; девять отдельностоящих объектов торговли и несколько спортивно-оздоровительных комплексов. Учитывают здесь и спортивные интересы граждан. Помимо традиционных видов спорта — футбола, баскетбола, — в Куркине будут открыты конно‑спортивный комплекс, гольф-клуб с обширным полем. Горнолыжный склон, функционирующий в настоящее время, оборудуют подъемниками и объектами инфраструктуры для отдыха.
В 2006–2007 гг. планируют завершить строительство оставшегося объема жилья и объектов социально-культурного быта. «Куркино по своему благоустройству заметно отличается от других районов города, где нам приходилось строить, — констатировал заместитель руководителя Департамента инвестиционных программ строительства столицы Владимир Лобода. — Вы приходите не просто в свой двор, а в среду обитания, где все продумано до мелочей. Я рад, что такой район появился на карте Москвы. У меня есть уникальная возможность наблюдать за его ростом. Этот красивый район останется нашим потомкам. И нам за него не будет стыдно».

Уже сейчас многие водители оставляют автомобили во дворах достаточно далеко от места работы, до которой потом добираются пешком или общественным транспортом.

Эта парковка – экспериментальная, «первая ласточка». Она ничем не отличается от обычной бесплатной стоянки. На будущее предусмотрены разметка, определяющая место для каждого автомобиля, и плата за его использование.

По нелегалам – экономической дубиной

Предполагается, что сеть таких «перехватывающих» парковок, которую создадут в Москве, разгрузит основные магистрали города и очистит обочины дорог от многочисленных оставленных автомобилей. Существующие в центре столицы парковки рассчитаны на 17 тысяч машин и не спасают от дорожных пробок: по данным специалистов, ежедневно внутри Садового кольца место для стоянки ищут более 30 тысяч автомобилистов.

Сама идея создания сети перехватывающих парковок, безусловно, удачна. Она с успехом работает в Берлине, схожем по принципу застройки с Москвой. Вопрос в том, как скоро ее удастся осуществить в российской столице. Кроме того, успех во многом будет зависеть от работы общественного транспорта. Если водителю, оставившему машину на стоянке-«перехватчике», придется минут сорок дожидаться троллейбуса, эта затея быстро потеряет для него всякую ценность.
С апреля 2005 года вступает в силу новый Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах». Каким образом он повлияет на ситуацию в данной сфере накоплений граждан? Об этом мы беседуем с ответственным секретарем экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Андреем Крутовым.

Ситуацией с машиноместами не замедлили воспользоваться любители легкой наживы. Возле самых привлекательных с коммерческой точки зрения объектов – ночных клубов, ресторанов и магазинов – появились самостийные стоянки. За возможность оставить машину в центре Москвы ее владелец вынужден платить – независимо от того, законна стоянка или нет. Администрация Центрального административного округа уже объявила о намерении ликвидировать парковки, владельцы которых не оформили надлежащим образом договор аренды. Но можно с уверенностью утверждать, что какие бы усилия ни прилагались по их выявлению и закрытию, нелегальные автостоянки будут возникать в других местах. Это будет происходить до тех пор, пока автовладельцы не будут иметь законной альтернативы.

— В целом все настроены негативно — и мы, и участники рынка. В конце марта состоялось специальное заседание нашего экспертного совета, на котором мы совместно рассматривали данный документ. Общее мнение таково: он создает много новых, неоправданных препон деятельности кооперативов и при этом мало способствует достижению основной цели — повышению доступности и надежности системы жилищных накоплений граждан.
Если рассмотреть ситуацию с жилищных кредитованием в общем, то уже давно очевидно, что основная проблема — привлечение в систему жилищного кредитования «длинных» денег. Так называемая американская модель формирования долгосрочных пассивов с использованием фондового рынка в России в настоящее время не работает и скорее всего еще некоторое время будет буксовать. Причина — неразвитость фондового рынка, отсутствие институциональных инвесторов и т. п. Придется или на время забыть о решении квартирного вопроса для основной массы россиян, или постараться привлечь деньги граждан, в том числе используя систему накопительных кооперативов.
Новый Жилищный кодекс РФ упразднил систему бесплатного предоставления квартир. Покупка через ипотеку для большинства пока недоступна, но и альтернативный вариант кредитования (с помощью потребительского кооператива) в результате введения в действие нового закона о ЖНК скорее всего станет излишне затратным и по времени, и по деньгам.

— Как вы оцениваете Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» (далее Закон. — Прим. ред.)?

— Основная проблема — чрезмерное регулирование деятельности кооперативов. Согласно принятому документу уровень этого контроля теперь практически такой же, как в кредитной организации. Казалось бы, это хорошо для пайщиков, поскольку становится выше уровень надежности кооперативов. Однако на практике искусственные ограничения обернутся лишь дополнительными финансовыми и временными затратами.
Вот несколько примеров подобного рода бюрократических препятствий. Согласно ст. 5 Закона в кооперативе не может быть более пяти тысяч членов. При достижении предельной численности он должен быть реорганизован, что неминуемо приведет к дестабилизации и нарушению прозрачности его деятельности, усложнит учет, создаст почву для мошенничества и злоупотреблений.
В этой же статье предусмотрена необходимость внесения сведений о каждом новом члене в единый государственный реестр юридических лиц (который, кстати, составляет налоговая служба). Данный процесс займет около двух недель и обойдется кооперативу (а следовательно, и пайщику) в 2 тыс. руб. госпошлины. Более того, сведения о членах организации (согласно ст. 15) в пятидневный срок необходимо предоставлять в Федеральную службу по финансовым рынкам. Согласно ст. 22 Закона, рекламируя свою деятельность, кооператив тут же обязан предупреждать своих членов о возможных убытках. Указанное положение ведет к очевидной дискриминации ЖНК по отношению ко всем остальным организациям, работающим со средствами граждан.
Ст. 27 предусматривает утверждение форм участия члена кооператива в деятельности организации общим ее собранием. То есть новые тарифные планы и более эффективные кредитные продукты не могут быть быстро выведены на рынок. В ст. 33 Закона указано, что полномочия правления кооператива истекают в день проведения годового общего собрания членов. Фактически это означает ежегодные перевыборы или смену правления.
А теперь представьте, сможет ли полноценно работать любой, пусть даже самый солидный банк, количество вкладчиков которого законодательно ограничено, руководство меняется ежегодно, о каждом новом клиенте банк тут же извещает налоговые органы и ФСФР, а в рекламе подробно расписаны возможные убытки? Ответ очевиден. Что же говорить о кооперативах…

— Каковы конкретные претензии к Закону?

— Я так не думаю. Есть многочисленные лазейки. Вот, например, ст. 16 гласит, что денежные средства граждан списываются на цели, связанные с осуществлением кооперативом деятельности по привлечению и использованию их на приобретение жилых помещений. Тем самым допускается трата паевых средств на неограниченную рекламу, приобретение автомобилей, дорогостоящей оргтехники, офисных помещений. Ведь все это вполне укладывается в рамки Закона. Кроме того, согласно ст. 32 в случае прекращения членства в кооперативе человеку возвращают так называемую действительную стоимость пая. Она может значительно (понятно, что в меньшую сторону) отличаться от внесенных им средств, поскольку ее рассчитывают с учетом износа имущества кооператива и уменьшают на величину обязательств кооператива.
Все это примеры того, что цель Закона — защита прав и интересов членов ЖНК — скорее всего достигнута не будет. В то же время в этом документе содержится ряд необоснованных финансовых ограничений, которые осложнят жизнь добросовестным ЖНК.
Согласно ст. 47 минимальное время накопления паевого взноса, после которого у члена кооператива возникает право на приобретение для него жилья, составляет два года, а срок возврата ссуды не должен превышать периода накопления более чем в полтора раза. При этом ЖНК помимо прочих будут обязаны соблюдать нормативы текущей и среднесрочной сбалансированности деятельности кооператива. Данное положение Закона сложно оценить однозначно. С одной стороны, возникает некоторая видимость сбалансированности по срокам пассивов и активов кооператива. С другой — существуют и иные способы для достижения баланса, например привлечение долгосрочных кредитов. Можно опять привести аналогию с деятельностью банков, в которых для оценки сбалансированности используют нормативы ликвидности. Кстати, от руководства Центробанка РФ еще в 2003 году исходило предложение об их исключении из списка обязательных, поскольку по ним нельзя судить о реальном положении дел с ликвидностью.
В ст. 47 также указано, что размер части паевого взноса, после внесения которой у человека возникает право на приобретение жилья, обязан быть не менее 30 % от предполагаемой цены недвижимости. Требуется, чтобы величина ссуды, предоставляемой ему кооперативом, была не больше размера собственного паенакопления члена ЖНК, а привлеченные заемные средства составляли не больше 70 % от данной величины. Кроме того, данная статья устанавливает, что на приобретение жилья по договорам долевого участия нельзя направлять средства, размер которых более 20 % стоимости имущества кооператива. Фактически это положение необоснованно ограничивает право члена купить квартиру на этапе строительства по более низкой цене.
В итоге получается, что минимальный первоначальный взнос пайщика для покупки квартиры составит 37 % от цены приобретаемой недвижимости, еще столько же вносит кооператив, а оставшиеся 26 % может добавить банк. При этом свой первоначальный взнос пайщик обязан накапливать в кооперативе минимум два года, потом максимум за три года должен погасить ссуду, а выбор объекта недвижимости для него, по сути, ограничивается вторичным рынком. Очевидно, что условия жилищного кредитования в ЖНК в соответствии с Законом заведомо хуже условий банковского ипотечного кредита (первоначальный взнос от 15 %, срок кредитования до 20 лет, нет ограничений по объекту недвижимости).

— Разработчики Закона уделили особое внимание регулированию финансовой устойчивости деятельности кооперативов. Можно ли сказать, что эта проблема решена?

— Некоторые участники рынка пошли по пути наименьшего сопротивления: перерегистрировались из жилищно‑строительных не в накопительные, а в потребительские кооперативы и надеются не попасть под «жернова» нового документа. Кстати, это возможно благодаря ст. 1 Закона, в которой указано, что он «определяет… основы деятельности ЖНК по привлечению и использованию денежных средств граждан… на приобретение… жилых помещений… в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам ЖНК…». То есть, если квартира передается в собственность пайщика сразу, то деятельность подобных организаций, по их мнению, не подпадает под действие Закона о ЖНК. Сложно сказать, насколько такое положение соответствует смыслу данного документа, но, как мы видим, он только вступает в силу, а его уже пытаются обойти. Кстати, это прямое следствие неадекватности самого законопроекта, разработанного без консультации с участниками рынка.
Впрочем, основная масса кооперативов, которые планируют и дальше работать на рынке жилищных накоплений, скорее всего будет вынуждена приспосабливать свою деятельность под новый Закон.
Для таких организаций выход только один — создавать специализированную саморегулируемую организацию жилищных накопительных кооперативов (это одно из требований Закона), тесно работать с властями по подготовке поправок и дополнений в указанный документ, взаимодействовать с регулирующими органами, в том числе ФСФР. Кстати, в рамках состоявшегося в марте заседания нашего экспертного совета была создана рабочая группа по ЖНК, в которую вошли представители кооперативов, Государственной думы РФ, Совета Федерации, министерств и ведомств. Я думаю, она и станет площадкой для законотворческой работы в данной сфере и основой будущей саморегулируемой организации жилищных накопительных кооперативов.

— Какие меры планируют предпринимать участники рынка и законодатели, чтобы хоть как‑то исправить ситуацию?



Главная --> Публикации