Главная --> Публикации --> Земля и право Волхонка: улица искусств Не надо чинить то, что работает С наступающим годом реализации отложенного спроса... Рынок элитного жилья, итоги 2004 г., прогноз на 2005г.

Изначально предусматриваются три варианта: все комнаты приватизированы; все комнаты не приватизированы; в квартире есть и те, и другие. Если вы не уверены, или не можете получить сведения о форме собственности всех площадей в квартире от соседей, то стоит обратиться в Росрегистрацию и взять выписку из ЕГРП (Единый государственный реестр права), в которой перечисляются все владельцы, собственники комнат, а также указывается наличие неприватизированных площадей.

Принципиальное отличие сделок с комнатами в коммунальных квартирах от сделок с отдельными квартирами обусловлено наличием других собственников, либо нанимателей в коммунальных квартирах. Вопросы приватизации и проведения сделок с комнатами в Москве регулируется законодательством г. Москвы (Закон №24 от 16 июня 1999 года). В настоящее время в Москве разрешена приватизация отдельной комнаты в коммунальной квартире, и разрешение ни иных нанимателей (соседей), ни собственника жилищного фонда не требуется. Однако на продажу такой комнаты согласие соседей и муниципальных структур потребуется.

Уведомление отправляется заказным письмом с обязательным уведомлением о получении, т.е. ваши соседи должны расписаться при его получении, и через месяц в случае их отказа с их стороны или молчания вы можете продавать свою комнату. Если вы не известите соседей о продаже комнаты, то любой из них, являющийся собственником доли в квартире, имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п.3 статьи № 250 ГК РФ).

Если в вашей коммунальной квартире все комнаты приватизированы, то соседи обладают правом преимущественной покупки вашей комнаты (статья №250 ГК РФ), но если они не захотят им воспользоваться, вы сможете продать свою комнату любому другому человеку (но не дешевле, чем предлагали соседям). Отказ от права преимущественной покупки должен быть нотариально заверен. Нотариус составит официальное уведомление, в котором излагаются все условия продажи вашей комнаты, включая цену, а также оговаривается, что отсутствие ответа в течение месяца расценивается как отказ от права (п. 2 статьи № 250 ГК РФ).

Иногородние обмены совершаются только с условием равного количества въезжающих и выезжающих лиц из города Москвы; граждане, не имеющие постоянной регистрации и не имеющие гражданства РФ, а также лица без гражданства не могут являться участниками обмена.

Если вся квартира не приватизирована, вы продать свою комнату не можете, т.к. она не является вашей собственностью и принадлежит городу. При обмене с участием несовершеннолетних детей их права не должны быть ущемлены (статья 60 СК РФ). К таким обменам гарантированно повышенное внимание со стороны бюро обмена, органов опеки, нотариусов. Государством также разработаны меры по защите граждан так называемой группы риска, в которую входят одиноко проживающие граждане (женщины после 55 лет, мужчины после 60), инвалиды I и II групп, лица, признанные недееспособными или ограниченно дееспособными (статьи 26-40 ГК РФ).

Приехал в гости к своему дяде. Вижу: на кухне наглухо забита сетка воздуховода. Дядя с грустью рассказал, что вентиляция в их стояке не работает - кто-то наверху делал перепланировку короба, вывел из строя трубы. Весь чад с нижних этажей стал поступать в его квартиру. Вот и пришлось дядюшке заколотить воздуховод.

При продаже приватизированной комнаты и наличии в коммунальной квартире неприватизированных площадей приоритетным правом покупки обладает и город, так как часть квартиры находится в муниципальной собственности, и другие наниматели, проживающие в данной квартире. Как получить отказ от города? Вам нужно обратиться в районную управу за разрешением на продажу комнаты третьим лицам и за отказом от преимущественного права покупки. Как только вы получаете эти документы, можете продавать свою комнату. Надо также быть готовым к тому, что управа может потребовать согласия остальных нанимателей комнат и, конечно, если в квартире помимо вас есть еще собственники комнат - обязательно нужно получить от них отказ.
Знакомые получили квартиру. Попросили помочь с переездом. А потом, осматривая их новое место обитания, мы зашли на кухню. Хозяйка восторженно делится своими планами: «Ой, воздуховод выступает! Хочу сделать нишу, как у подруги, и установить там холодильник. Очень удобно!» «А не повредишь трубы вентиляции?» - поинтересовался я у нее. «Да ничего, как-нибудь обойдется», - отреагировала она...

Тогда у меня возник вопрос: а можно ли, и если можно, то как на законных основаниях произвести перепланировку квартиры или комнаты? Конечно, ответили мне, есть четко отработанная схема, по которой надлежит действовать в подобных случаях.

Недавно я встречался со специалистами Мосжилинспекции. Поделился с ними увиденным. И пошел у нас разговор о самовольных перепланировках. Мне рассказали, что в понятие «переустройство» входят: перепланировка или переоборудование помещений, перестановка оборудования, а также устройство (заделка) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках. Такие формулировки записаны в действующем в столице законе № 37 от 29 сентября 1999 года «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Москвы».

А что же с самодеятельностью отдельных «умельцев», не спрашивающих ни у кого разрешения на воплощение своих фантазий? Есть такая беда, ответили специалисты. По большей части жильцы действительно сносят самовольно вентиляционные короба на кухнях, что в принципе запрещено. В результате нарушается воздухообмен в квартирах, расположенных на других этажах. Повышается влажность, застаивается воздух в помещениях.

Прежде всего следует обратиться в свой ДЕЗ. Там вам предоставят полный список согласующих организаций, которые нужно пройти, чтобы получить разрешение на перепланировку, и направят в межведомственную комиссию (МВК), действующую при управе района. Она проанализирует собранные вами документы и отправит на утверждение в МВК округа. И только после соответствующего распоряжения окружной комиссии можно начинать перепланировку.

Словом, самодеятельность в этом деле до хорошего не доводит. Вот пример, о котором рассказали специалисты Государственной жилищной инспекции по ЮАО. В одной из квартир дома 4, строение 3 по улице Жуковского провалились полы, треснули стены, лопнула облицовочная плитка, а также перекосились дверные и оконные проемы. Расследование показало, что гражданка С. Потехина, проживающая рядом, без соответствующего разрешения сделала перепланировку своего жилья, что и вызвало частичное обрушение соседней квартиры. Конечно, для нее все закончилось судом и большими материальными потерями.

Дело доходит до суда, который постановляет: систему восстановить! За счет незадачливых перепланировщиков. И несостоятельна тут ссылка нарушителей на то, что для подобной работы они нанимали строителей из солидных фирм с лицензиями. Ведь у них лицензия на производство строительных работ, а разрешения на проведение перепланировки им никто, естественно, не давал.

Хочу, кстати, напомнить перечень документов, предоставляемых в МВК для получения разрешения на переустройство помещения. Физическим лицам нужны: нотариально заверенная копия свидетельства о собственности на занимаемое помещение или копия договора найма; выписка из домовой книги; копия финансово-лицевого счета; заявление о намечаемом переустройстве; выписка из техпаспорта на жилое помещение (форма № 1-а); справка о техническом состоянии помещения (форма № 5); поэтажный план, экспликация помещения, где предстоит перепланировка. Еще следует иметь проект переустройства, выполненный специализированной организацией и согласованный с хозяином дома, заключения Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, Госжилинспекции, Архитектурно-планировочного управления. Если переустройство связано с изменением инженерного оснащения помещений, то тогда необходимы согласования с «Мосгазом», Мосэнерго, Московской кабельной сетью, Управлением топливно-энергетического хозяйства.

А в заключение несколько советов инспекторов Мосжилинспекции. Пострадавшим жильцам следует сразу обращаться к владельцу дома, в ДЕЗ, ведомственную жилищную контору или в правление ЖСК, ТСЖ. Если меры не приняты, тогда можно сообщить в жилищную инспекцию своего округа. Инспектор вправе составить протокол об административном нарушении и дать предписание: устранить безобразие. На нарушителя может быть наложен штраф в размере до 25 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ). И, как уже я сказал, пострадавшие могут самостоятельно обращаться в суд (такое право есть и у Мосжилинспекции).

Немного истории
Первые сведения о поселениях в окрестностях современного Чертанова относятся еще к XVII веку. Тогда на месте нынешнего жилого массива стояло крупное село, принадлежавшее знаменитому Вознесенскому женскому монастырю, находившемуся на территории Московского Кремля. Правда, в церковной собственности село пробыло недолго: уже в XVIII веке его, предварительно понизив «в статусе» до деревни, у монастыря отобрали и передали в собственность императорской фамилии, которая и владела им до самой революции.
Новый этап в жизни Чертанова начался после 1917 года. Преобразования, проводившиеся большевиками по всей стране, коснулись и небольшой деревеньки. В ходе коллективизации на базе поселка был сформирован совхоз с хрестоматийным названием «Светлый путь». Но просуществовал он недолго, поскольку власти задумались над превращением здешних мест в новый район Москвы.
На тот момент столица стремительно «раздавалась», и многие расположенные неподалеку населенные пункты включали в ее границы. Особенно интенсивно город рос на юге и юго-западе. Через некоторое время расширение коснулось и Чертанова. По некоторым данным, первые планы по городской застройке появились еще в 30-х годах прошлого столетия. Однако их осуществлению помешала Великая Отечественная война. В итоге реорганизация была отложена на три десятилетия.

Сегодня Чертаново — один из самых известных районов Москвы, популярности которого в немалой степени способствовал его архитектурный облик.

День сегодняшний
Сегодня Чертаново делится на три отдельных административных района: Северное, Центральное и Южное. Правда, границы во многом условны, районы очень похожи между собой, а проблемы, с которыми сталкиваются местные жители, одинаковы.
Еще лет пять назад наличием метро в непосредственной близости от дома могли похвастаться только обитатели Северного и Центрального Чертанова. Однако после открытия станций метро «Улица Академика Янгеля» и «Аннино» подземка пришла и на юг. Теперь дорога в центр Москвы занимает не больше получаса.
В самом Чертанове почти нет объектов промышленности, а расположенный неподалеку Битцевский лесопарк давно стал излюбленным местом прогулок и отдыха населения.

От деревни к городу
К проекту застройки вернулись лишь в 60-х, когда жилищное строительство снова стало одним из приоритетных направлений развития Москвы. Тогда и приняли окончательное решение о проведении жилого строительства.
Работы начались в 1969 году, причем в таких масштабах, что отдельному домостроительному комбинату было не под силу освоить подобные объемы в одиночку. Поэтому в районе бок о бок трудились все известные столичные застройщики. В итоге здесь представлены все типы домов, возведение которых практиковали в 60–70‑е годы.
Среди них не только типовые «коробки». В 1975–1980 годах здесь осуществили проект сооружения экспериментального района Северное Чертаново. Он появился в рамках подготовки города к Олимпиаде-8 Во время спортивного праздника дома служили олимпийской деревней для спортсменов, а после завершения Игр пополнили жилой фонд столицы.
Многие объекты, созданные при формировании экспериментального микрорайона, были попытками архитекторов и строителей нащупать новые пути развития отечественного домостроения. К примеру, в Северном Чертанове проектировщики предприняли чуть ли не единственную за все советское время попытку «воздвигнуть» двухуровневые квартиры.

Застройка района
Чертаново — один из самых популярных районов Южного округа. Хотя основной объем жилья здесь возведен более двадцати лет назад, строят и сейчас. Новые жилые объекты возведут недалеко от ст. м. «Ул. Академика Янгеля». В кварталах 17‑18 поднимаются корпуса серий ИП-46С, КОПЭ и КОПЭ-М «Парус». Активно застраивается 26-й квартал — на улице Газопровод завершают монтаж домов серии П-44Т. Новостройки того же типа нашли свои адреса на ул. Дорожной. Так что у желающих поселиться здесь есть возможность выбора.
Однако уже скоро предложение на рынке нового жилья в Чертанове может существенно увеличиться. Дело в том, что в южной части полным ходом идет реконструкция, в ходе которой снесут пятиэтажки и ветхий фонд. На образовавшейся площади городские власти планируют построить современные дома.
И один из интереснейших местных проектов — жилой комплекс «Авеню, 77» общей площадью 300 тыс. кв. м. Создатели обещают будущим жильцам уникальную инфраструктуру. Предполагается, что в новом доме разместят многозальный кинотеатр, салон красоты, спортивный центр с бассейном, многочисленные магазины и рестораны. Неподалеку от комплекса девелоперы планируют оборудовать детский городок, волейбольные и баскетбольные площадки, прогулочную пешеходную зону и даже каток.
Хотя на протяжении нескольких месяцев цены на недвижимость в Чертанове, как и во всей Москве, почти не увеличивались, в последнее время стоимость квадратного метра, зависящая от этапа строительства, здесь снова начала расти.
Каждый год в Москве возводят достаточно много жилых домов, которые позиционируют как элитные. Однако расхожее сегодня слово элитный применимо далеко не к каждому из упомянутых зданий. Часто как риелторские компании, так и застройщики, заявляя о принадлежности объекта к высшей категории, подменяют понятия и на деле имеют в виду всего лишь современные качественные дома. В результате рынок недвижимости породил парадокс якобы избыток элитного жилья.

Инфраструктура района
В Чертанове созданы все условия для комфортной жизни.
Здесь множество образовательных учреждений. Только на территории Южного Чертанова 23 детских сада, 17 школ, два вуза, одно ПТУ. Очень важно наличие организаций, призванных занять детей во внеурочное время: центра досуга и творчества молодежи «Виктория» и детско-юношеского центра.
Не хуже обстоят дела с учебными заведениями и в других частях района. Например, в Северном Чертанове 21 детский сад, 11 общеобразовательных школ и одно профессиональное училище. Кроме того, имеются дом творчества «Исток», центр внешкольной работы «На Сумском» и детская музыкальная школа.
Во всех трех частях района действует сеть бассейнов, фитнес-центров и спортивных школ. Одной из главных физкультурных достопримечательностей, безусловно, служит конно‑спортивный комплекс «Битца». Как и многие другие объекты, его построили в 1980 году к XXII Олимпиаде. Сейчас там специализированная детско-юношеская школа олимпийского резерва, воспитавшая за годы работы не одного чемпиона.
В районе представлена разветвленная торговая сеть. Это супермаркеты, дискаунтеры, магазины и торговые центры, обеспечивающие людей самыми разнообразными товарами. Неподалеку от ст. м. «Пражская» расположено сразу несколько оптовых рынков и ярмарок, где можно купить еду и одежду, бытовую химию, аудио- и видеотехнику. Уровень цен сопоставим с оптовыми рынками. Недавно объявлено о начале реконструкции универмага «Чертаново», его превратят в современный торговый центр.

А нужны ли стандарты?
Действительно, как можно говорить о стандартах, обсуждая такую тему, как элитность, где синонимы данного определения роскошь, излишество, что‑то дорогостоящее, но не необходимое. Ведь, как сказала Екатерина Мень, проектный директор кафедры прагматики культуры в Высшей школе экономики (ВШЭ), любые шаблоны удел масс-маркета. По мнению же управляющего директора Кирсанова Риэлти Надежды Кот, нельзя однозначно заявить, что, например, высота потолков в элитной квартире должна быть три метра: кто‑то чувствует себя уютно и при двух с половиной, а кому‑то и трех c половиной метров мало.
К тому же среди профессионалов все еще нет единого мнения о классификации элитного жилья, что обусловлено как незрелостью данного сегмента рынка, так и амбициозной позицией компаний, действующих на рынке. Каждая из них подчеркивает, что именно ее классификация единственно верная. У каждой фирмы свои концепции в бизнесе, и часто они значительно отличаются от идей других, работающих в той же сфере компаний, пояснил ситуацию председатель совета директоров компании МИЭЛЬ-Недвижимость Григорий Куликов.
Однако именно для того, чтобы понять, где начинается и где заканчивается элитное жилье, и необходимы критерии классификации. Заявления об элитке, строящейся в Куркине или Марьине, подчас вводят покупателей в заблуждение, считает гендиректор компании Калинка Риэлти Екатерина Румянцева.

Что же отличает действительно высококачественный жилой объект от среднестатистически добротного дома? Для обсуждения этой темы газета М2 Квадратный метр организовала в рамках выставки Реалтекс круглый стол. Ведущим компаниям, работающим с жильем класса de luxe, предложили определить стандарты и критерии, позволяющие отнести жилой объект к сегменту элитной недвижимости.

Что же такое элитное жилье?
Заведующий кафедрой прагматики культуры ВШЭ профессор Александр Долгин определил роскошь как самопозволение, балласт в корпусе человеческого жизнеустройства. Роскошь выражается в деньгах, и как правило больших. Цена объекта основной параметр в причислении его к разряду элитных. Стоимость служит главным способом установления отличий, отсекая лишних людей, заявляет А. Долгин. По его мнению, цены на действительно роскошное жилье должны начинаться от 12 тыс. долл. за кв. м. Хотя таблица критериев, предложенная для обсуждения, допускает удешевление элитки до 4 тыс. долл. за кв. м.
В ходе прений упомянули и другие, довольно существенные характеристики объектов недвижимости высшей категории. Так, генеральный директор агентства Калинка Риэлти Екатерина Румянцева обратила внимание участников круглого стола на обязательную оригинальную высококачественную архитектуру элитного здания. Кроме того, для роскошного жилья характерна уникальность, в него заложены огромные материальные ресурсы. Поэтому в элитном доме, как правило, не более 60 квартир.
Спорным оказался вопрос о необходимости проводить при сдаче объекта чистовую отделку. Так, управляющий партнер компании Blackwood убежден в приоритетном факторе последней при сдаче застройщиком дома класса de luxe. Он привел в пример опыт лондонского рынка элитной недвижимости, где самые дорогие квартиры в престижных районах продают только с чистовой отделкой. Окончательный ремонт повышает стоимость объекта и увеличивает сроки сдачи, но делает продукт более привлекательным и перспективным. Как заявила Е. Румянцева, большинство состоятельных россиян предпочитают доводить до ума жилье сами, и тому есть несколько причин. С того времени, когда все мы жили в одинаковых квартирах с одинаковыми обоями и мебелью, прошло еще совсем немного времени, и будущему новоселу хочется вложить в свой дом что‑то оригинальное, то, что свойственно только ему. К тому же отечественный потребитель элитки сочтет оплату окончательного ремонта излишней, ненужной тратой средств.
Все однозначно решили, что элитный дом следует располагать в престижном месте, однако такой критерий, как панорамный вид, признали необязательным. Участники обсуждения высказали также пожелание о наличии профессиональной управляющей компании, осуществляющей качественную эксплуатацию здания высшей категории.
Впрочем, любые характеристики классификации весьма и весьма условны. Всегда найдется объект, не вписывающийся по каким‑то параметрам в предложенную систему, но вместе с тем по другим показателям, безусловно, принадлежащий к касте элитных.

Кому нужна классификация?
Самая первая классификация разработана ныне сошедшей с дистанции компанией Nobble Gibbons. Изначально она была предназначена для иностранных девелоперов, желающих участвовать в разработке проектов и не имеющих точных представлений о ситуации на российском рынке недвижимости. Большинство участников конференции признали, что система критериев необходима не столько потребителю, сколько профессионалу, застройщику, она является своего рода индикатором поведения и тенденций рынка. Классификация помогает понять, какой объект и с какими опциями лучше возвести на конкретной строительной площадке, а также выявить потенциальных покупателей.
С другой стороны, рынок жилой недвижимости переживает сейчас новую фазу своего развития. Он стал в большей степени ориентирован на покупателя и его пожелания. А четкие стандарты жилья класса de luxe и есть те потребительские качества объекта, которые риелторы не имеют права скрывать от своих клиентов. Отдельные застройщики продолжают внушать покупателям, что продают элитный объект недвижимости, но на деле он к таковому не относится. Управляющий партнер компании Усадьба Александр Дьяченко призвал освободить наконец потребителей от брендозависимости, создав общепринятую классификацию с жесткими, отсекающими критериями. Риелторы не должны думать, что владеют большим объемом информации, чем клиент. Человек, полтора года ищущий квартиру, так или иначе становится грамотным. Поэтому, защищая сторону клиента, надо предоставлять ему объективную и профессиональную информацию.



Главная --> Публикации