Главная --> Публикации --> Звенигород: город со славным прошлым и большим будущим Совет. как продавать квартиру через риэлтора Прибавление в семействе панельных домов Жилье на закладных Строители тянут время

Первый ипотечный фонд создали управляющие из “Регион Девелопмента”. В апреле Федеральная служба по финансовым рынкам зарегистрировала закрытый паевой инвестиционный ипотечный фонд “Югра — Ипотечный фонд”. Замруководителя ФСФР Сергей Харламов тогда назвал ипотечные ПИФы перспективным инструментом, позволяющим выстроить “целую технологию [взаимодействия участников рынка]”.

Городской ипотечный банк одним из первых воспользуется новой возможностью по рефинансированию выданных ипотечных кредитов. Из них будет сформирован ПИФ на 150 млн руб. под управлением компании НВК, которая намерена первой вывести ипотечные паи на биржу.

Формирование фонда на 150 млн руб. начнется 15 июня и закончится не позднее 14 сентября. Гендиректор УК “НВК” Салават Халилов не сомневается в успехе. По его словам, ряд негосударственных пенсионных фондов и страховых компаний уже согласились стать пайщиками. Их названия он не раскрывает. Но Халилов убежден, что вложения на пять лет с доходностью не ниже 12% годовых сегодня достаточно привлекательны.

Месяц спустя появился и второй фонд — “НВК — Городская ипотека”. Его создала управляющая компания НВК. Если “Регион Девелопмент” к моменту регистрации фонда еще не определился с банками, у которых будут выкупаться кредиты, то партнером НВК станет Городской ипотечный банк.

Повысить ликвидность паев НВК собирается, запустив торги ими на Московской межбанковской валютной бирже. Технических препятствий быть не должно, инструмент должен стать интересным, говорит заместитель гендиректора ММВБ Валерий Петров. “Это способно стимулировать интерес к инструменту”, — соглашается Никифоров.

Многие страховые компании рассматривают недвижимость в качестве возможной сферы размещения резервов, однако зачастую вложения следуют непосредственно в объекты недвижимости, рассказывает замгендиректора компании “Ренессанс Страхование” Евгений Никифоров. Использование ПИФа он называет “интересной идеей”, но только если паи будут ликвидны.

Об инициативе московского областного правительства “Ведомостям” рассказал начальник управления областного Минкульта Игорь Федунь. По его словам, подмосковные власти выбрали около 10 усадеб XIX в., которые хотят сдать в аренду частному бизнесу. Среди них усадьба Константиново в Дмитровском районе, где жил известный путешественник Пржевальский, усадьба Крекшино рядом с Наро-Фоминском, в которой жил секретарь Льва Толстого Чертков, мелкопоместные усадьбы в Истринском, Серпуховском и Домодедовском районах. Все они, говорит Федунь, скоро превратятся в руины и требуют срочной реставрации. Основной проблемой для использования этих зданий Федунь считает их неясную принадлежность: “Они находятся в госсобственности, но непонятно в чьей — федеральной или региональной. Мы считаем, что они ценны именно для области”.

У создателей фонда есть и другие козыри. Банк берет на себя риск дефолта заемщика — дефолтная или досрочно выкупленная закладная будет меняться на другую, рассказывает предправления “Городского” Николай Шитов. Взамен банк получает доступ к “классическому способу финансирования через продажу закладных”, говорит банкир. По его словам, этот способ фондирования привлекательнее остальных, поскольку, в отличие от долгового финансирования, не ограничен капиталом банка и, в отличие от продажи пулов кредитов, не грозит сложностями с ликвидностью.
По данным ЦЭА “Интерфакса” на 1 апреля 2004 г., активы Городского ипотечного банка составляли 2,4 млрд руб. (257-е место), капитал – 1,1 млрд руб. (123-е). Основной владелец банка – “Росгосстрах”. Уставный капитал УК “НВК” на начало года составлял 65 млн руб., доверенные в управление активы – более 200 млн руб. Владеют компанией, по словам ее гендиректора Салавата Халилова, структуры, близкие к компании “Руснефть” и БИН-банку.
Подмосковные власти планируют сдать в аренду около 10 исторических усадеб. Потенциальным арендаторам предложено вложить в реконструкцию этих объектов десятки миллионов долларов. Эксперты сомневаются, что арендаторы смогут окупить вложения, если власти не разрешат использовать часть земли исторических усадеб под коммерческую застройку.

Передача в аренду памятников была всегда. В Минкультуры области рассказывают, что усадьба Гончаровых в Волоколамском районе передана в аренду Московскому авиационному институту, усадьба Николо-Урюпино раньше была сдана в аренду известному предпринимателю Брынцалову, однако позже перешла в аренду компании, которая после реставрации хочет открыть там оздоровительный комплекс. Одна из компаний арендует для корпоративных целей усадьбу Герцена в Одинцовском районе. Много усадеб занимают соцучреждения. По словам Федуня, арендатор, который получит на конкурсной основе усадьбу в аренду сроком на 49 лет, обязан будет восстановить по историческим чертежам фасад здания и все сохранившиеся на территории постройки. Арендаторы смогут использовать здания под гостиницы, дома отдыха, корпоративные и даже личные резиденции.

В ближайшее время Минкультуры Московской области хочет предложить федеральной власти передать эти усадьбы в собственность региона. Источник в Минкультуры РФ сказал, что такие предложения к ним поступают часто, но непонятно, какую ценность представляют усадьбы для местных властей — имущественную или историческую. “Как правило, Минкультуры идет навстречу”, — говорит собеседник. Партнер юридической компании “Пепеляев, Гольцблат и партнеры” Виталий Можаровский считает, что у Минкультуры Подмосковья шансы на успех есть. “Если объект недвижимости признан бесхозным, то региональная власть с разрешения федеральной может зарегистрировать право собственности на него”, — считает юрист.

По данным Министерства культуры Московской области, в Подмосковье находится более 4000 памятников архитектуры, 40% из них являются памятниками федерального значения. Около сотни объектов – в собственности Московской области, принадлежность остальных еще предстоит определить.

Владлен Волошин, заместитель генерального директора компании “Велес-Капитал Девелопмент”, считает, что у этих объектов “низкая коммерческая привлекательность”, так как вложенные инвестиции будут окупаться годами. Стоимость реконструкции особняка равна $1500-3000 за 1 кв. м и может превысить $30 млн. “Инвесторам неинтересны такие расходы на объекты, которые им не принадлежат”, — говорит он. Дешевле построить новый дом с такой же архитектурой, добавляет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. “У усадеб маленькая площадь. Если арендаторам разрешат строить здания на прилегающих землях, то тогда появится коммерческий смысл в аренде”, — рассуждает эксперт. “Это будет имиджевое, а не коммерческое приобретение”, — считает Алексей Сидоров, заместитель генерального директора компании Kalinka Realty.

Тем не менее вполне «программные» заявления на вчерашнем заседании столичного правительства прозвучали, и поводом для них стал отчет главы департамента жилищной политики Петра Сапрыкина об итогах выполнения московских жилищных программ в 2004 году и ближайших планах. Г-н Сапрыкин, в частности, сообщил, что в минувшем году городом было построено 1,6 млн квадратных метров муниципального жилья, что позволило улучшить жилищные условия 8 тыс. семей очередников и переселить из ветхого жилья еще около 20 тыс. Кроме того, из городского бюджета москвичам было выделено более одного миллиарда рублей для предоставления безвозмездных субсидий на приобретение жилья. Такая же сумма заложена и в городском бюджете на 2005 год. В минувшем году за счет субсидий свои жилищные проблемы решили более тысячи москвичей.

Юрий Лужков, похоже, решил конвертировать свои хозяйственные успехи в политические дивиденды. По крайней мере вчера он поручил подчиненным форсировать выполнение ряда городских программ, чтобы решить наиболее острые жилищные проблемы малоимущих москвичей на год раньше запланированного срока. В первую очередь «ускорение» коснется расселения пятиэтажек. «Растягивать эти сроки я не намерен, к 2008 году мы должны радикально расчистить эту проблему», -- заявил вчера Юрий Лужков, который, как известно, ранее обещал не претендовать во время следующих выборов ни на пост президента, ни на кресло столичного градоначальника.

В соответствии с новым Жилищным кодексом, вступившим в силу с 1 марта, право на предоставление бесплатного жилья сохранят за собой только малоимущие горожане. Что же касается очередников, которые встали на учет во время действия прежнего законодательства, они в любом случае будут получать жилье по новой схеме. Если раньше квартиры распределялись в основном среди внеочередников (инвалидов, «чернобыльцев», больных туберкулезом и отдельных категорий чиновников), то теперь 60% муниципальных квартир решено предоставлять очередникам общей очереди, а оставшиеся 40% будут распределяться среди льготников. Подобная схема позволит городу уже в нынешнем году рассчитаться с очередниками, поставленными на учет в 1985--1988 годах.

Но в 2005 году жилищный департамент мэрии намерен совершить прорыв в обеспечении очередников квартирами. «До сих пор очередь не сокращалась, а только росла», -- отметил г-н Сапрыкин, по словам которого на каждые 10 тыс. предоставленных квартир каждый год появлялось примерно 13 тыс. новых очередников. Теперь ситуация, по утверждению чиновника, начнет меняться.

Требуйте проектную декларацию и учредительные документы

Юрий Лужков планы департамента одобрил, несмотря на ряд противоречий документа с федеральным законодательством. «Жилищный кодекс принят, поэтому надо оставить все эмоции и сосредоточиться на решениях», -- заявил Юрий Лужков, призвав подчиненных «осваивать кодекс творчески, чтобы, работая в рамках, не упустить ни одной социально значимой проблемы». Для скорейшего решения этих проблем мэр поручил префектурам в месячный срок разработать и утвердить собственные программы обеспечения жильем нуждающихся москвичей.
1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов". Он устанавливает новый порядок привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и гарантирует дольщикам защиту их прав, законных интересов и имущества.

В соответствии с новым законом застройщики могут привлекать денежные средства участников долевого строительства только после опубликования такой декларации, а также получения в установленном порядке разрешения на строительство и государственной регистрации застройщиком права собственности или права аренды на предоставленный ему земельный участок.

Теперь, прежде чем приобретать квартиру в новостройке, покупатель вправе потребовать у застройщика проектную декларацию. В этом документе должна быть указана исчерпывающая информация о проекте и о застройщике: от фирменного наименования до величины собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности.

Договор долевого строительства

Кроме того, в соответствии со ст. 20 закона застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу свои учредительные документы. В том числе свидетельство о государственной регистрации и постановке на учет в налоговом органе; отчетность о финансово-хозяйственной деятельности, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета прибыли и убытков за три последних года и прочие бумаги.

Договор долевого строительства должен содержать:

Во избежание так называемых "двойных продаж" договоры участия в долевом строительстве отныне подлежат государственной регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве (Росрегистрации).

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства;

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства;

- информацию о гарантийном сроке, действующем в отношении объекта долевого строительства.

- сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты;

Законом установлены санкции за нарушение условий договора - как со стороны дольщика, так и со стороны строительной организации. Так, в соответствии со ст. 5 закона систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей (то есть, трехразовая просрочка в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 3 месяцев) является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке. В этом случае дольщик обязан будет уплатить застройщику неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

Санкции за нарушение условий договора

Отказ участника от исполнения условий договора

В свою очередь, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ (0,17% за каждый день просрочки).

- неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;

В ст. 9 Федерального закона перечислены возможные случаи одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора. Ими могут послужить:

- существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.

- существенное изменение проектной документации, в том числе существенное изменение размера объекта долевого строительства;



Главная --> Публикации