Главная --> Публикации --> Земля по-прежнему в цене Звенигород: город со славным прошлым и большим будущим Совет. как продавать квартиру через риэлтора Прибавление в семействе панельных домов Жилье на закладных

Коммерческий деловой центр White Square Office Center будет построен в городских кварталах 674 и 675 Центрального округа Москвы, ограниченного Лесной улицей (вл. 11-15), Бутырским валом (вл. 2-6) и 1-м и 3-м Лесными переулками. Общая площадь участка под строительство составит 1,09 га, а самого бизнес-центра - 100 тыс. кв. м.

Алюминиевая компания Coalco, руководимая Василием Анисимовым, и американская девелоперская компания AIG Lincoln заключили договор о стратегическом сотрудничестве. Первым их совместным опытом будет строительство делового центра общей площадью 100 тыс. кв. м на Лесной улице. Этот комплекс обещает стать самым крупным проектом на рынке коммерческой недвижимости, в который инвестирует сырьевая компания,- до сих пор первенство среди сырьевиков удерживал "Газпром". Кроме того, этот деловой центр - первый серьезный объект в Москве, к которому проявили интерес западные девелоперы.

Как выяснил "Бизнес", владельцы "Сино Риэл Эстейт Инк" уже давно строили планы насчет своего участка, однако осуществить их решились только в тандеме с известной американской девелоперской компанией AIG Lincoln. По словам Сергея Рябокобылко, исполнительного директора компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko (генерального консультанта проекта), White Square - первый серьезный объект, к которому проявили интерес западные девелоперы. До этого аналогичный опыт был лишь у компании Hines, управляющей площадями в офисном центре "Дукат-3" (35 тыс. кв. м).

Права на возведение этого комплекса ЗАО "Трастконсалт" и компания "Сино Риэл Эстейт Инк" (девелоперское подразделение Coalco) получили еще в феврале 2004 года - согласно вышедшему распоряжению правительства Москвы №180-РП. К моменту подписания этого распоряжения "Сино Риэл Эстейт Инк" уже являлась собственником некоторых строений на этом участке (по Лесной улице, вл. 11-13-15, и по 3-му Лесному переулку). На оставшиеся 0,3 га с компанией "Трансконсалт", близкой к Coalco (владельцем обеих фирм является Василий Анисимов), был оформлен долгосрочный договор аренды под строительство многофункционального центра площадью 36,4 тыс. кв. м. Вместе эти две фирмы учредили ООО "Квартал 674-675", которому и были переданы права собственности на указанные строения и землю. Общая сумма договора прав аренды, с учетом уже выкупленных площадей, составила около $7 млн.

По мнению Андрея Патрушева, PR-директора компании Knight Frank, район "Белорусской" уже давно формируется как бизнес-зона: "У меня сложилось впечатление, что западные компании целенаправленно раскручивают этот район",- говорит он. Как считает Илья Шершнев, директор по развитию компании Swiss Realty Group, данный участок, где еще недавно оставались свободные площадки, имеет удобные подъездные пути как с Садового, так и с Третьего транспортного кольца. "Это удачный выбор для инвестиций: тут хороший человеко-поток, удобные транспортные развязки, близость к центру и одной из самых дорогих улиц города - Тверской",- констатирует Шершнев.

Директор по развитию AIG Lincoln Дэвид О'Хара (бывший управляющий директор Stiles Riabokobylko) отказался представить информацию о новом комплексе на Лесной. В самой компании подтвердили, что руководство пока не хочет афишировать подробности проекта - в том числе относительно будущих арендных ставок и арендаторов. Однако, по оценке Swiss Realty Group, уровень арендных ставок в новом центре может составить $700 без учета НДС. По информации "Бизнеса", сейчас AIG Lincoln ведет переговоры по аренде 20% офисных помещений.
По условиям договора, строительство White Square Office Center должно быть завершено к 2007 году. Предполагается, что офисный комплекс класса А будет состоять из трех отдельных зданий: двух 15-этажных (31 и 27 тыс. кв. м) и семиэтажного (9 тыс. кв. м). На территории комплекса в 5 тыс. кв. м разместятся кафетерии, рестораны, фитнес-центр, магазины и различные сервисные службы. Кроме того, на трех подземных уровнях на площади 30 тыс. кв. м будет возведен паркинг на 840 машиномест. Проектные работы возложены на архитектурное бюро ABD Limited. По мнению Сергея Рябокобылко, квадратный метр строительства оценивается в $1200 (около $120 млн за весь центр). Однако, по словам представителя "Сино Риэл Эстейт Инк", пожелавшего остаться неизвестным, общую сумму затрат на строительные работы можно оценить в $200 млн - если учитывать уже понесенные компанией расходы на участок, а также последующую после строительства отделку здания.

Например, для передачи земельной доли в аренду сельскохозяйственной организации необходимо сначала перерегистрировать ранее возникшее право на эту долю. А для этого вновь выполнить землеустроительные работы по определению границ земельного участка, находящегося в общей долевой собственности граждан, закрепить эти границы межевыми знаками, определить их координаты, согласовать границы со смежными землепользователями, осуществить государственный кадастровый учет этого земельного участка, а затем получить новое свидетельство о праве на земельную долю в регистрационной палате, заключить договор аренды и зарегистрировать его в той же палате.

В Swiss Realty Group также обращают внимание и на то, что именно сырьевые компании проявляют интерес к инвестициям в офисное строительство и девелопмент - более того, "интерес превратился в тенденцию". "Российский рынок недвижимости должен только радоваться тому, что благодаря сырьевикам у нас сегодня редко возникает необходимость искать более требовательных иностранных инвесторов",- говорит Илья Шершнев. По его словам, White Square Office Center обещает стать самым крупным проектом на московском рынке недвижимости, средства в который инвестирует сырьевая компания. "На данный момент в Москве самый крупный проект, реализованный сырьевой компанией,- офис "Газпрома" общей площадью 70 тыс. кв. м. Остальные, хотя их и много, не дотягивают до этой цифры",- резюмирует Илья Шершнев.
Депутаты Госдумы приняли в первом чтении проект закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Федеральный закон "О землеустройстве". Документ упрощает порядок оформления прав на земли сельскохозяйственного назначения, а также владения, пользования и распоряжения ею. Как считают разработчики, разрешенный оборот сельхозземель сдерживается сложной и дорогостоящей процедурой оформления прав на землю.

Такой сложный и дорогостоящий порядок оформления прав на землю, как считают разработчики, не позволил почти 10 миллионам граждан (из 12 миллионов, получивших земельные доли) своевременно привести договоры аренды земельных долей в соответствие с правилами гражданского законодательства.

При продаже земельной доли сельскохозяйственной организации необходимо еще и получить отказ от покупки земельной доли от остальных участников долевой собственности и от исполнительного органа государственной власти субъекта РФ.

Кроме того, в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (только в этом случае), такой договор может быть заключен участниками долевой собственности на основании доверенностей, бесплатно удостоверенных должностным лицом местного самоуправления. Это сразу решает проблему доставки собственников земельных долей (в среднем около 500 человек на одну сельскохозяйственную организацию) в регистрационную палату для регистрации договора аренды или к нотариусу в райцентр для удостоверения их доверенностей.

Теперь по новому документу преимущественное право покупки земельной доли предоставляется не исполнительному органу государственной власти субъекта РФ, а самой сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности. А изменения, вносимые в Закон "О землеустройстве", позволяют осуществлять описание границ земельного участка для его кадастрового учета без определения их координат, если границы совпадают с границами полей севооборотов, дорог, лесополос, лесов, ручьев, рек и других подобных объектов. По мнению авторов, это позволит в 10-15 раз уменьшить стоимость землеустроительных работ для осуществления государственного кадастрового учета земельных участков.

Сельскохозяйственные угодья, находящиеся у сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, приобретаются ими в собственность по цене, установленной законом субъекта РФ в размере не более 20 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Земли, которые заняты внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью (лесополосы), предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами предоставляются бесплатно в порядке, установленном законодательством субъектов РФ.

Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал, в доверительное управление, завещание или выделение земельного участка в счет земельной доли (только в этих случаях) осуществляется на основании Свидетельств о праве собственности на землю, полученных гражданами в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, без предварительной государственной перерегистрации этих свидетельств в регистрационных палатах.

Помимо этого законопроект детально прописывает регламент созыва общего собрания участников долевой собственности и его решения. В результате чего порядок выделения земельных участков в счет земельных долей позволяет участнику долевой собственности без каких-либо дополнительных согласований определить местонахождение своей земельной доли в зависимости от желаемого способа распоряжения.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли эту земельную долю можно завещать любому лицу, продать участнику долевой собственности, подарить, внести в уставный (складочный) капитал или доверительное управление сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Серьезные возражения вызвали также положения о консолидации земельных долей и порядке проведения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок, которые по методам их реализации и игнорированию прав частной собственности, считает комитет, напоминают печально известную коллективизацию.

Несмотря на то, что депутаты приняли законопроект в первом чтении, Виктор Плескачевский озвучил отрицательную позицию Комитета ГД по собственности как соисполнителя по данному законопроекту. Депутаты отметили, что ряд положений документа необоснованно ограничивает права собственника по распоряжению земельными долями, делает практически невозможным выдел земельного участка в натуре в счет земельной доли и оставляет для собственника только возможность передачи указанной доли сельскохозяйственной организации.

После 16-го съезда Ассоциации российских банков у банковского сообщества появилась своя стратегия. Точнее, даже две. Первую утвердило правительство, вторую предложили сами банкиры. Как пойдет исполнение и какой стратегии именно, покажет время. Пока же еще раз отметим: одной из первейших задач банковской системы по-прежнему остается обеспечение экономики длинными деньгами. Без этого нельзя не провести ни широкомасштабную модернизацию, ни обеспечить население жильем. Ведь с принятием нового Жилищного кодекса единственным способом улучшить квартирные условия для большинства россиян остается ипотека.

Кроме того, депутаты Комитета по собственности отметили, что принимать за описание границ земельных участков границы полей севооборотов и других объектов (дорог, защитных насаждений, лесов, ручьев, рек и т.д.), полностью исключив при этом проведение топографо-геодезических работ, недопустимо, поскольку границы объектов в силу различных причин могут измениться и, следовательно, не в состоянии служить надежным ориентиром.

Согласно данным Банка России, на 1октября 2004 года сумма вкладов населения в банках составила 1828 миллиардов рублей, из них 1027 миллиардов рублей на срок свыше 1 года (92,2 миллиарда рублей на срок более 3 лет). При этом объем выданных банками кредитов нефинансовым предприятиям на эту же дату составил 2893 миллиарда рублей, в том числе 1120 миллиардов рублей на срок свыше 1 года и 299 миллиардов рублей на период свыше 3 лет. Объем выданных кредитов физическим лицам на эту же дату достиг 517 миллиардов рублей. Получается, что сумма выданных банками долгосрочных кредитов более чем на 400 миллиардов рублей превышает объем привлеченных ими вкладов населения на срок более 1 года.

По словам президента АРБ Гарегина Тосуняна, банковская система в прошлом году продолжала развиваться высокими темпами, существенно опережая рост экономики в целом. Вместе с тем сохраняется одна из основных проблем российских банков - недостаток долгосрочных ресурсов для кредитования экономики и населения.

Недостаток долгосрочных ресурсов у российских банков сдерживает развитие ипотечного кредитования. Вместе с тем в России 31,6 миллиона семей (61 процент всех россиян) хотят улучшить жилищные условия. В 2003 году справили новоселье только 230 тысяч семей. Это около 0,7 процента от их общего количества.

Как предприятия, так и население заинтересованы в получении в банках кредитов на срок 3 года и более. Однако таких средств у российских банков почти нет. По имеющимся оценкам, в настоящее время потребности предприятий и населения в кредитах удовлетворяются не более чем на 20 процентов. Такие данные привел Гарегин Тосунян, выступая недавно на конференции в Токио.

Однако пока российские банки не в состоянии удовлетворить имеющийся на рынке спрос. Сегодня по ипотечным схемам в России приобретается всего 1,5 процента жилья. Число ипотечных кредитов в общем количестве ссуд, выданных физическим лицам, не превышает 6 процентов. Отношение объемов ипотечного кредитования к ВВП в России находится на уровне 0,07 процента по сравнению с 55 процентами в США и 39 процентами в среднем в Европейском сообществе.

Запуск механизмов, предусмотренных Федеральным законом Об ипотечных ценных бумагах, и принятие сопутствующих ему законодательных и нормативных актов будут способствовать значительному расширению объемов выдаваемых кредитов.

В большинстве стран мира активно развиваются системы ипотечного жилищного кредитования. На их основе выстраиваются национальные рынки инвестиций и ценных бумаг. Так, в Дании и Швеции ипотека на 70-100 процентов финансируется за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, в целом по Европе этот показатель составляет до 40 процентов, а огромный рынок США до 57 процентов ипотечных кредитов финансирует за счет инвестиций с фондового рынка. Активно используются различные формы коллективных инвестиций. В Японии появившиеся примерно 4 года назад инвестиционные фонды недвижимости достигли к сегодняшнему дню объема почти 9 миллиардов долларов. При этом они активно используют средства частных и институциональных инвесторов для финансирования рынка недвижимости и ипотеки.

По словам Андрея Крысина, председателя комитета АРБ по ипотечному кредитованию, Россия пока отстает по объемам выданных ипотечных кредитов, а также по развитию различных институтов финансирования ипотеки от развитых стран. Повышение конкурентоспособности российских банков в сфере ипотечного и жилищного кредитования может повысить конкурентоспособность российской банковской отрасли в целом.

Разрыв в объемах внешних и внутренних заимствований российского рынка очень значителен. Доля внешних займов в суммарном объеме корпоративных и банковских облигаций в обращении, по данным прошлого года, в нашей стране составляла 73 процента, в Мексике - 63 процента, тогда как в США этот показатель равен 20 процентам, а в Японии 12,8 процента.

Внутренний инвестиционный рынок России пока развивается медленно, несмотря на рост потенциальных инвесторов: страховых компаний, инвестиционных фондов, частных инвесторов. Сейчас, считает Андрей Крысин, российские банки работают в условиях недостатка надежных и высоколиквидных инструментов и ценных бумаг.

При этом, отмечают они, несмотря на отставание, в нашей стране происходят те же процессы, что и во всем мире. Так, в законодательной сфере был принят пакет из 27 законов, направленных на формирование рынка доступного жилья. По мнению экспертов, это существенно улучшило правовую базу в сфере недвижимости и ипотеки. В результате увеличилось количество ипотечных кредитов, возросло число банков, работающих в этой сфере.

Чтобы привлекать инвесторов как с отечественного, так и с внешних рынков, нужны инструменты, понятные инвесторам. Если эти инструменты будут работать по общемировым правилам, можно рассчитывать на интерес со стороны частных и институциональных фондов, страховых компаний, инвестиционных фондов негосударственных пенсионных фондов, говорят банкиры.

Статистика тоже подтверждает наличие положительных изменений на рынке ипотечного жилищного кредитования. Объемы выдаваемых ипотечных кредитов растут, увеличиваясь ежегодно в 2 раза. Объем выданных банками ипотечных кредитов за последние три года составляет около 1 миллиарда долларов. Отметим, что эксперты оценивают потребность в ипотечных кредитах гораздо выше - примерно в 50 миллиардов долларов. При условии создания благоприятных условий к 2010 году объем выдаваемых ипотечных кредитов должен возрасти в 30 раз.
Программа должна получить «ускорение»
Московское правительство во вторник обсудило ход выполнения городской жилищной программы в прошлом году и планы на год текущий. Основной вывод – «перетряски» очереди, отмены льгот и других резких изменений не будет. При этом основной задачей московского правительства в сфере жилищной политики станет реализация программы сноса и реконструкции пятиэтажного жилого фонда. Кроме того, мэр Москвы Юрий Лужков поставил перед правительством новую и, как он сам выразился, несколько неожиданную задачу – необходимость строительства в Москве развлекательных центров для инвалидов. Идею г-ну Лужкову, по его собственному признанию, подсказали дети.

С увеличением количества кредиторов на рынке ипотеки сложилась реальная конкуренция между банками, в результате которой снизились процентные ставки до 10-13 процентов в валюте и до 13-14 процентов в рублях, увеличились сроки кредитов до 27 лет. Кроме того, до 15-20 процентов от стоимости жилья упали требования к первому взносу.

Собственно, программа переселения из ветхого и пятиэтажного фонда, по всей видимости, грозит стать основой жилищной политики московских властей на ближайшие годы. По крайней мере Юрий Лужков продемонстрировал личный интерес к этой программе, немного покритиковав ее исполнение. В частности, он недоволен тем, что снос пятиэтажек в разных административных округах идет разными темпами. По его данным, наиболее остро проблема с переселением стоит в Западном, Северном и Восточном административных округах столицы. Мэр поручил департаменту жилищной политики и жилищного фонда Москвы принять меры по выравниванию показателей по переселению граждан из сносимого жилья по всем префектурам города. При этом г-н Лужков заметил, что переселение населения хоть и является примером для всей страны, но сопряжено с рядом трудностей, которые мэрия сама себе и создала. «Мы сами поставили серьезное ограничение по переселению жителей в рамках того же района, – пожаловался Юрий Лужков на тяжелую жизнь. – Это было сделано для того, чтобы избежать конфликтов с жителями, перемещаемыми в радикально другую ситуацию. Это резко осложнило работу жилищного департамента, и процесс переселения москвичей в пределах их жизненного ареала».

В 2004 г., согласно официальным данным, на обеспечение нуждающихся в жилье граждан было направлено 367,8 тыс. кв. м, что позволило улучшить жилищные условия более 7,6 тыс. семей. Кроме того, 25 тыс. кв. м площади было предоставлено по договорам найма очередникам предприятий, еще 30,9 тыс. кв. м – по договорам аренды и купли-продажи. Для участников программы «Молодой семье – доступное жилье» выделено 3 тыс. 110 квартир общей площадью 181,3 тыс. кв. м. Общая площадь жилья, выделенного различным категориям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в 2004 г. составила 1,6 млн кв. м. В ходе реализации городской программы переселения из пятиэтажек, ветхих и аварийных домов полностью отселено 227 жилых строений общей площадью 624,6 тыс. кв. м, за счет чего были улучшены жилищные условия 8,7 тыс. семей очередников, переселено 19,6 тыс. семей.

Помимо сноса пятиэтажек и замены их более современными домами, Юрий Лужков обнаружил еще одну важную задачу для своего правительства. Причем обнаружил в довольно неожиданном месте: на творческом конкурсе участников старших классов московских школ. По собственному признанию мэра, он вообще там увидел много неожиданного и порекомендовал всем ответственным товарищам ознакомиться с детским творчеством. «Дети предложили свое видение реформирования РАО «ЕЭС», – поделился он своими наблюдениями. – Чубайсу стоило бы ознакомиться». Для себя Юрий Лужков почерпнул идею строительства развлекательных центров для инвалидов. «Развлекательные центры для инвалидов – это упущенная нами идея, которую подсказали дети, – сообщил он членам правительства. – У нас есть все возможности для этого. В этом году такие центры должны быть созданы во всех префектурах. А то Москва является малопривлекательным и малоудобным городом для инвалидов, которых у нас насчитывается 600 тыс. человек».

Несмотря на возникающие сложности, г-н Лужков намерен добиваться ускоренного выполнения программы по сносу пятиэтажек. «В некоторых префектурах в будущем году будет снесено 100% пятиэтажек первого периода индустриального домостроения, – сказал он. – А в некоторых необходимо разбираться, как приблизить срок завершения программы хотя бы на год – с 2009 на 200 Возможности у нас есть, надо ставить целевую задачу. Растягивать сроки реализации программы я не намерен. Мое личное желание – завершить программу в 2007 г.». Московский мэр настаивает на важности программы не только для Москвы, но и для всей страны, в которой, по его словам, до сих пор стоят пятиэтажки, построенные одновременно с московскими. Таким образом, в деле сноса домов Юрий Лужков хочет стать примером всей России. А там, как знать, может и поучаствовать получится. Хрущевок, слава Богу, в нашей стране хватает. Были бы инвесторы. Инвесторы, впрочем, пока довольны возможностью участия в программе сноса пятиэтажек, по крайней мере в Москве. «Для группы компаний СУ-155 снос пятиэтажек и возведение на их месте современных многоэтажных домов – это в материальном плане возможность «работать за бюджет», то есть за «короткие деньги», которые всегда идут вовремя, – сказал RBC daily заместитель генерального директора СУ-155, директор департамента строительства Валерий Грачев. – Кроме того, эта программа для компании – дополнительные объемы, от которых сейчас никто не отказывается. Случается, что снос пятиэтажек по каким-то причинам становится невыгоден компании. Например, местоположение жилья мало привлекательно для будущих жильцов и требует дорогостоящей прокладки сложной инженерии. Тогда нам приходится отказываться от участия в проекте, который в результате, по нашим расчетам, не окупит себя. Хорошо, когда к программе привязывается наша серия, и тем самым оказывается загруженной промышленность нашей группы компаний, но само по себе это не может быть условием участия в программе. Наконец, моральное удовлетворение приносит тот факт, что мы не только придаем городу новый, гораздо более привлекательный вид, но и переселяем людей из устаревшего жилья в современное, лишенное таких «удобств», как миниатюрные кухни, совмещенные комнаты и санузлы».



Главная --> Публикации