Главная --> Публикации --> По москве нельзя будет ездить на дешевых машинах Земля по-прежнему в цене Звенигород: город со славным прошлым и большим будущим Совет. как продавать квартиру через риэлтора Прибавление в семействе панельных домов

9 га на пересечении Ломоносовского проспекта и проспекта Вернадского Интеко получила на конкурсе, организованном Росимуществом совместно с МГУ прошлым летом. Вторым участником конкурса была компания Главмосстрой. Согласно вышедшему уже после конкурса постановлению правительства Москвы Интеко профинансирует строительство жилых корпусов общей площадью квартир до 200 000 кв. м с подземными гаражами и социально-бытовой инфраструктурой. Компания получит 70% жилья и нежилых помещений, 85% машино-мест, остальное получит университет для коммерческой реализации. Планируется, что вырученные средства МГУ направит на финансирование строительства учебных корпусов. По генплану развития университета в ближайшие четыре года планируется построить четыре новых учебных корпуса (около 65 000 кв. м каждый) и медицинский центр.

Принадлежащая супруге московского мэра компания Интеко начинает еще один крупный строительный проект. На земле, выделенной МГУ, компания собирается построить квартал площадью 200 000 кв. м жилья. Но сначала Интеко придется вывести с этой территории 17 промышленных предприятий.

В случае с новым кварталом одни лишь предпроектные работы займут около года, сообщил Ведомостям вице-президент Интеко Олег Солощанский. В проекте пока есть большая степень неопределенности, связанная с выводом предприятий, говорит он. С территории застройки предстоит вывести 17 организаций и предприятий. В Интеко затруднились уточнить, куда они будут выведены, сославшись на то, что переговоры с предприятиями только начались. Впрочем, по словам председателя совета директоров компании Миэль-Недвижимость Григория Куликова, сейчас в Москве промзоны, интересные для девелоперов, выводятся достаточно быстро.

Общая площадь территории, переданной университету в бессрочное пользование в 1993 г., составляет 124 га. Первой очередью застройки этих земель стало возведение Фундаментальной библиотеки МГУ и жилого квартала Шуваловский (его тоже строит Интеко) площадью около 275 000 кв. м. Окончание строительства планируется в 2006 г.

Архитектурный стиль нового жилого квартала пока не определен. По словам Солощанского, он будет утвержден на общественном градостроительном совете при мэре столицы. Нам хотелось бы сделать его в едином стиле с Шуваловским, опыт которого мне кажется удачным, уточнил он. Григорий Куликов считает, что новый проект Интеко должен быть выше классом, чем Шуваловский: Он расположен ближе к действующей станции метро в сложившемся деловом районе столицы, тогда как в районе Шуваловского метро только проектируется.
Компании Интеко принадлежит около 30 предприятий, занимающихся строительством и нефтехимией. 99% акций ЗАО Интеко, принадлежат Елене Батуриной, 1% ее брату Виктору. Активы ЗАО Интеко на 1 июля 2004 г. составляли 31,2 млрд руб. 31 марта компания объявила о продаже цементных активов, составлявших, по оценкам аналитиков, треть ее бизнеса.
Чиновники придумали новый вид обязательного страхования

На площадку строители планируют выйти в середине будущего года, а закончить работы в 2008 г. Инвестиционную стоимость проекта вице-президент Интеко оценивает в $200 млн. Финансирование будет осуществлено ЗАО Интеко на собственные и привлеченные средства. Обычно Интеко не занимается продажей квартир самостоятельно, привлекая в качестве соинвестора крупных риэлторов (например, ее партнером в Грандъ-Парке выступает Миэль-Недвижимость, в Шуваловском МИАН). В обеих компаниях сообщили, что крайне заинтересованы в дальнейшем сотрудничестве.

Подготовленная Госстроем совместно с Минфином и Минэкономразвития концепция обязательного страхования жилья (ОСЖ) должна была обсуждаться на заседании правительства 27 марта, однако по неизвестным причинам ее рассмотрение было отложено. Более того, содержание концепции держат в секрете от самих страховых компаний. Во Всероссийском союзе страховщиков "Ко" сообщили, что пока не видели проекта нового закона и относятся к нему как к чему-то "эфемерному". Хотя очевидно, что именно страховщики смогут больше всех выиграть от инициативы Госстроя. Тогда как муниципальные власти, скорее всего, будут вынуждены взять на себя выплату большей части страхового взноса. Московское правительство, например, на 70 - 80% финансирует городскую программу льготного жилищного страхования (сейчас владелец двухкомнатной квартиры в столице платит по льготной страховке меньше доллара в месяц, при этом страховое покрытие составляет примерно треть рыночной стоимости жилья).

Количество обязательных видов страхования растет как на дрожжах. На сей раз проблемой стабильного поступления наличности в авуары страховых компаний озаботился Госстрой, надумавший заставить всех собственников жилья в обязательном порядке страховаться от пожаров и наводнений. По-видимому, в ведомстве Николая Кошмана не на шутку озаботились судьбой госбюджета, на который ложатся немалые выплаты жертвам стихийных бедствий.

Сами страховщики по-разному оценивают перспективы ОСЖ. Первый заместитель гендиректора компании "Гута-страхование" Сергей Простатин предполагает, что модель ОСЖ будет в значительной степени повторять действующую систему льготного страхования, и тарифы не станут завышенными. "Однако в этом случае непонятно, за счет чего начнет формироваться выплатной фонд, и станет ли государство участвовать в компенсациях", - говорит он. Президент страховой группы "Спасские ворота" Борис Хаит уверен в том, что "страховать имущество в опасных, подверженных стихийным бедствиям регионах необходимо, но делать это надо через пропаганду добровольного страхования". Согласно действующему Гражданскому кодексу обязать человека страховать от ущерба свою собственность невозможно. По мнению Хаита, изменить ГК недолго, но при этом обязательное страхование частной собственности равнозначно дополнительному налогу и "противоречит самой сути и духу страхования".

Потенциал рынка ОСЖ можно оценить в $1млрд - $1,5 млрд. Если соответствующий закон будет принят, то между крупнейшими страховщиками начнется борьба за право войти в пул компаний, которым доверят столь доходное дело. Например, "Московская страховая компания" заранее подсуетилась и повысила свою капитализацию на $10 млн - рисковое имущественное страхование предъявляет особые требования к величине собственных средств. Кстати, один из активных сторонников введения ОСЖ - глава МЧС Сергей Шойгу, отстаивавший эту идею перед Владимиром Путиным еще осенью прошлого года. МЧС принадлежит "Чрезвычайная страховая компания", которая недавно получила 14 новых лицензий, в том числе почти на все возможные виды обязательного страхования.

На момент продажи реальная рыночная стоимость объекта была сравнительно невелика — около $300 тыс. Квартира не отличалась ни огромной площадью, ни комфортной планировкой, а ремонт — даже косметический — не проводился в ней давным-давно. Тем не менее у некоторых клиентов компании Penny Lane Realty (именно она осуществляла продажу) желание приобрести квартиру генсека было столь велико, что максимальная из предложенных за нее сумм составила $1,5 млн. Правда, в последний момент владелец квартиры, известный пианист Николай Петров, от сделки отказался, но сути дела это уже не меняло: прецедент был создан. Потенциальные покупатели задумались, не приобрести ли квартиру «с именем», а риэлторы получили еще один способ повышения спроса и цены на свой товар.

Такова судьба квартир, где некогда проживали знаменитости? Во времена, когда веcь жилой фонд принадлежал государству, вариантов было три: устроить в квартире музей, оставить ее в пользование наследникам или перераспределить другим «выдающимся». Теперь при наличии финансовых возможностей квартиру «с именем» можно запросто купить. В начале 2003 года общественный резонанс вызвало известие о том, что на продажу выставлена квартира Юрия Андропова на Кутузовском проспекте, в которой он жил, занимая пост главы государства. В течение многих десятилетий любая информация о частной жизни руководства страны была «тайной за семью печатями», и вдруг оказалось, что квартиру первого лица может купить любой из «простых смертных» (пусть и за немалые деньги). Неудивительно, что это событие стало настоящей сенсацией, а эксклюзивный товар вызвал неподдельный интерес.

Нет парковки — «имя» не поможет
«Возможно, найдутся такие ярые поклонники исторических персонажей, которые заплатят за их жилье больше рыночной стоимости. Но, может быть, и нет, — считает заместитель генерального директора компании «Калинка риэлти» Алексей Сидоров. — Для вас имя того же Андропова значит одно, для меня — другое, а для третьего — ничего не значит. Это очень субъективно. Тем более что в основном звучат имена спорных исторических персонажей. Наверное, если бы продавалась квартира Осипа Мандельштама, это вызвало бы повышенный интерес. Хотя у его почитателей вряд ли нашлись бы необходимые средства».
Нельзя ответить однозначно и на вопрос о цене «мемориального» жилья. Средней стоимости наценки «за имя» просто не существует, да и наценка возможна не всегда. Практически все риэлторы говорят о том, что стоимость любой, даже самой «известной» квартиры в первую очередь зависит от ее потребительских качеств и только потом — от имени бывшего владельца.
«Я бы поостерегся утверждать, что наличие «истории» квартиры существенно сказывается на ее рыночной стоимости, — говорит А. Сидоров. — Важнее не имя, а качество самого жилья. При всем уважении к культуре, мы оцениваем в первую очередь квадратные метры в том или ином месте, а «историческую составляющую» обычно не включаем, поскольку это ведет к необъективности оценки».

Куплю жилье с хорошей родословной
Вскоре после истории с квартирой Ю. Андропова было объявлено о продаже бывшей квартиры Героя Советского Союза, маршала Константина Рокоссовского. И опять покупатели проявили к «мемориальному» жилью повышенный интерес, узнав о котором, владелец поднял цену с $1,5 млн до 1,5 млн евро. Именно за такую сумму квартира и была продана. Однако теперь наценка «за имя» оказалась не столь высока, как в случае с квартирой Андропова. Дело в том, что апартаменты маршала были куда роскошнее аскетического жилища генсека. Площадь бывшей квартиры К. Рокоссовского составляет 260 кв. м, а расположена она в знаменитом Доме Советов в Романовом переулке, Таким образом, надбавка «за маршальский титул» к рыночной стоимости квартиры составила около 30%.
PR-директор компании Knight Frank Андрей Патрушев, в 2003 году работавший в Penny Lane Realty и принимавший участие в продаже квартиры Ю. Андропова, считает, что ее высокая цена обусловлена тем, что подобное предложение было первым и для рынка на тот момент уникальным. Менее значительная надбавка за апартаменты К. Рокоссовского, по мнению А. Патрушева, более адекватна, поскольку известное имя в принципе не может сильно влиять на стоимость квартиры.
Но интерес к бывшему жилью известных личностей есть, а риэлторы продолжают активно использовать громкие имена в рекламных кампаниях. «Основными покупателями подобных квартир в большей степени являются россияне разбогатевшие, но не имеющие известных «корней», — говорит управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова. — Как правило, именно такие клиенты запрашивают квартиру в конкретном знаменитом доме. Покупатели, которым нужна хорошая квартира в хорошем доме, на историю квартиры обращают внимание в последнюю очередь».
Отмечает наличие спроса на «именные» квартиры и начальник отдела ЗАО «Русский дом недвижимости» Дмитрий Кожевников. По его словам, покупателями исторического жилья становятся, как правило, две категории людей: либо те, кто надеется таким образом произвести впечатление, либо состоятельные любители старины.
Как отмечает М. Маркарова, время от времени клиенты говорят, что хотят приобрести квартиру в определенном доме: «Чаще всего спрашивают квартиры в знаменитом доме в Романовом переулке. В таком случае приходится периодически отслеживать предложения и «ловить» подобные квартиры. Но это не значит, что, если появится в продаже «историческая» квартира, она тут же будет продана. Как правило, подобное жилье выставляют с завышенной стоимостью».

Иного мнения придерживается Д. Кожевников, считающий, что квартира, в которой жил известный человек, может стоить дороже любой другой в аналогичном здании в том же районе в два–три раза. Однако он тоже говорит о приоритете качества жилья над его историей: «Стоимость квартир в современных элитных домах, как правило, немного выше цен «исторических» квартир. Это объясняется тем, что потребительский уровень современного элитного жилья выше уровня элитных построек прошлых лет. Хотя многие и любят повторять «вот раньше строили», но на самом деле новое здание при условии, что оно построено с соблюдением всех технологий, лучше старого. К примеру, до 1953 года в большинстве домов делались смешанные перекрытия, при изготовлении которых использовалось в том числе и дерево. В таком доме в случае пожара все выгорает за считанные минуты. В современных домах перекрытия, как известно, железобетонные, что обеспечивает более высокую огнеустойчивость постройки».
Еще один существенный недостаток, по мнению Д. Кожевникова, заключается в том, что во всех исторических домах отсутствуют подземные автостоянки: «Их жильцам они были ни к чему: они ездили на служебных машинах с водителями, сегодня элитного жилья без паркинга просто не бывает».
Подобные неудобства могут остудить пыл самого восторженного любителя старины и поневоле заставят задуматься о таких прозаичных вещах, как адекватное соотношение цены и качества жилья. «Мне довелось побывать в доме «Россия», где продавалась бывшая квартира барона Врангеля, — рассказал Д. Кожевников. — Когда обсуждали цену, покупатель сказал, что готов переплатить с учетом истории самого дома и личности бывшего владельца в полтора–два раза, но не больше. Наиболее дорогие квартиры в центре в современных домах продаются по цене порядка $20 тыс. за 1 кв. м. В «исторической» квартире такая цена возможна только в исключительном случае».
Показателен и другой приведенный Д. Кожевниковым пример: «Не так давно мы продавали на Пречистенке пристройку к флигелю, некогда принадлежавшему Денису Давыдову. Этот факт использовался, чтобы заинтересовать покупателя, но данное предложение изначально не позиционировалось как эксклюзивное и дополнительной наценки не имело. Покупатель не искал ничего подобного специально и остановил свой выбор на данном объекте, поскольку он соответствовал его требованиям. Имя в этом случае не играло роли: речь шла о ветхом жилье, которое требовало очень больших затрат на ремонт (вплоть до реконструкции) и без вложений не соответствовало современным требованиям комфорта».

ДОМА, В КОТОРЫХ ВЫСТАВЛЯЛИСЬ НА ПРОДАЖУ КВАРТИРЫ «С ИМЕНЕМ»
Улица Большая Бронная, 2 Дом членов Политбюро ЦК КПСС, где в разное время жили Юрий Андропов, Николай Черненко и Михаил Горбачев.
Романов переулок, Дом, построенный в конце XIX века архитектором А. Мейснером и известный впоследствии как Пятый Дом Советов. Здесь жили многие партийные и государственные деятели: Климент Ворошилов, Михаил Фрунзе, Семен Буденный, Иван Конев, Алексей Косыгин, Лазарь Каганович. В декабре прошлого года была выставлена на продажу квартира министра культуры СССР Екатерины Фурцевой, которая проживала в этом доме в 1970-е годы.
Улица Серафимовича, Знаменитый «Дом на набережной», или, как его называли, Дом правительства, в котором жили деятель болгарского рабочего движения Георгий Димитров, военачальник Михаил Тухачевский, летчик Михаил Водопьянов, авиаконструктор Артем Микоян, писатель Александр Серафимович (Попов), писатель Юрий Трифонов и многие другие.
Сретенский бульвар, Доходный дом страхового общества «Россия», построенный в 1904 году. В нем жили сановники двора его императорского величества и царский генералитет.
Несколько малоэтажных домов в Арбатских переулках на 4–5 квартир каждый, с большими участками земли. Среди известных жильцов — партийные чиновники постбрежневского периода.
Кутузовский проспект, 2 Дом, где были квартиры Леонида Брежнева и Юрия Андропова.
Дом в Гранатном переулке. Построен для членов политбюро брежневских времен.
Пожарский переулок, 1 Здесь жил знаменитый инженер Владимир Шухов, спроектировавший телебашню на Шаболовке. Его квартира в данный момент продается.

Елена МАМОНОВА, фото Казимира ДАШКОВА

Законы рынка — лекарство от «звездной болезни»
Даже самое известное имя не всегда может увеличивать цену недвижимости. Наличие знаменитого бывшего владельца в принципе может повысить стоимость жилья, но только в сочетании с высокими потребительскими свойствами последнего.
Нельзя забывать и о том, что цену на «историческое» жилье обычно устанавливает его владелец, исходя из собственного понимания того, сколько должна стоить такая квартира. Влияние столь сильного субъективного фактора подчас делает исход кампании по продаже непредсказуемым.
Перспективы формирования и развития рынка «именных» квартир также расплывчаты. У экспертов так и не сложилось четкого и единого мнения на этот счет. А. Сидоров склонен считать, что «связь времен» на самом деле давно прервалась, а разговоры об «исторических» квартирах «больше похожи на спекулятивные придумывания историй, легенд, чтобы создать интерес к продаваемому объекту». Д. Кожевников, напротив, утверждает, что «в Москве есть рынок исторических квартир», подчеркивая при этом, что «рынок весьма специфичен и очень невелик, каждая квартира на нем — штучный товар».
Другие выводы делает М. Маркарова: «Говорить об «исторических» квартирах как о полноценном сегменте рынка элитного жилья, безусловно, нельзя: это единичные случаи и появляются они в продаже крайне редко. Даже особой специфики продаж таких квартир нет, наличие знаменитой истории служит неким эмоциональным магнитом, притягивающим большее внимание, и позволяет выделить продаваемую квартиру в рекламе из общей массы».
Эту точку зрения разделяет и А. Патрушев, считающий, что имя бывшего владельца при продаже квартиры может служить дополнительным стимулирующим фактором, однако он относится скорее к области маркетингового продвижения, рекламы, а не повышения цены.
Кстати, такая же ситуация характерна и для западного рынка. Там в большинстве случаев дома знаменитостей продаются без наценки, в соответствии со своей рыночной стоимостью. Лишь очень немногочисленные «звезды» первой величины могут завысить продажную стоимость жилья. Но в целом «имя» для европейцев и американцев не является существенным фактором при покупке недвижимости.
«Это обусловлено и психологией западного потребителя, и устоявшимися законами рынка, — считает А. Патрушев. — В России пока еще существует некая «звездная болезнь», но рынок «именных» квартир у нас тоже не приживется. Не каждая известная личность может вызвать столь большой покупательский интерес, который поднимет цену жилья».

В то же время застройщики утверждают, что вследствие принятия закона цены на квартиры в возводимых домах вырастут. Так что же закон принес простым покупателям на рынке недвижимости?
Чтобы ответить на этот вопрос, рассмотрим ситуацию с приобретением квартир в строящихся домах. В юридических документах компаний, занимающихся продажей квартир, можно найти различные определения этого процесса: «долевое инвестирование», «долевое строительство», «долевое участие в инвестировании строящегося дома», «совместная деятельность в строительстве жилых домов», «долевое участие в финансировании строительства жилых домов», «товарищество застройщиков» и т. д. Список терминов, которыми обозначается покупка квартиры в строящемся доме, можно продолжать практически до бесконечности. Поскольку все эти определения присутствуют в договорах — документах, которые должны защищать права покупателя и продавца, то в случае возникновения конфликтной ситуации из-за документальной путаницы и отсутствия единой правовой базы разрешить проблему бывает сложно.
Подобных ситуаций на рынке бывает не так уж мало. В судебной практике зафиксированы случаи, когда застройщик, собрав средства на строительство одного дома, направлял их на возведение другого. Или распродавал квартиры «на сторону» по рыночным ценам, а гражданам, инвестировавшим это строительство, вместо готового жилья возвращал деньги. Случалось, что после сдачи дома на одну квартиру объявлялось несколько владельцев. О несоблюдении сроков сдачи домов или передаче гражданам квартир с недоделками и говорить не приходится — это явления достаточно распространенные.
Но при подаче в суд на недобросовестного застройщика было нелегко добиться положительного результата. Все зависело от того, как суд квалифицировал заключенный договор. Например, если возникшие по договору отношения сторон расценивались как «простое товарищество», то Закон «О защите прав потребителей» был в этом случае неприменим. А ведь именно этот правовой акт предусматривает взыскание неустойки и компенсацию морального ущерба, что в таких обстоятельствах и требовалось пострадавшей стороне.
Тем не менее, несмотря на несовершенство правовой базы и риск доверить средства недобросовестному застройщику, покупка квартир в строящихся домах была и остается достаточно востребованной: обычно уже на стадии котлована многие квартиры будущего дома бывают распроданы. Это достаточно прибыльное вложение средств: при приобретении квартиры не по рыночной, а по инвестиционной цене экономится 32–40% стоимости квартиры, что при покупке «двушки» составляет в среднем $40–65 тыс.

Руслан СЕЙТ-ЛЮМАНОВ
Управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Отдельного направления по продаже квартир, в которых когда-то проживали известные люди, на рынке элитной недвижимости нет. И связано это скорее всего с тем, что подобные предложения выставляются на продажу очень редко. Кроме того, спрос на них также не сформирован. На протяжении всей своей деятельности я ни разу не сталкивался с клиентом, который хотел бы приобрести квартиру с «историей».
Более того, очень часто хозяева предпочитают не афишировать бывших именитых владельцев: квартира просто не попадает на рынок «эксклюзивных» объектов.
Если продавцы все же используют имена бывших жильцов квартиры, ее стоимость вырастает на 10–20%. Такая характеристика недвижимости используется как дополнительный рекламный трюк — безусловно, подобное жилье благодаря своему преимуществу быстрее найдет покупателя.
С1 апреля вступил в действие Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Юристы отмечают, что этот документ надежно защитит права граждан от посягательств со стороны недобросовестных застройщиков.

Долгострой и недоделки теперь наказуемы
Принятый закон защищает покупателя от долгостроя. Согласно ст. 7, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта застройщик выплачивает неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования Центробанка РФ (ЦБ РФ) цены договора за каждый день просрочки. Если принять условную стоимость приобретаемой квартиры за $100 тыс., то при нынешней ставке рефинансирования ЦБ РФ (13%) ежедневные пени составят $173, месяц задержки обойдется застройщику в $5,2 тыс. В случае если строительство очевидно не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения этого срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Закон оберегает участников долевого строительства и от получения квартир в недостроенном виде. Как уже упоминалось, любые условия договора, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки, считаются ничтожными. Согласно закону, застройщик обязан передать объект, качество которого соответствует условиям договора либо (при отсутствии или неполноте условий такого договора) требованиям технических регламентов, проектной документации, а также иным непременным требованиям.
Если здание возведено с отступлениями от условий договора, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, уменьшения цены договора или возмещения расходов за устранение недостатков своими силами. Претензии к застройщику можно предъявить в течение гарантийного срока, т. е. как минимум в течение пяти лет с момента передачи квартиры в собственность.
В случае существенного нарушения требований к качеству квартиры участник долевого строительства может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата внесенных денежных средств и уплаты процентов на эту сумму за ее использование. Размер пени в этом случае соответствует 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Указанные проценты начисляются со дня внесения денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если считать условно сумму контракта на квартиру равной $100 тыс. и внесенной единовременно в начале строительства, а сроком строительства — календарный год, то застройщик должен будет выплатить пени в размере $32 тыс.
Кроме того, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возвращения средств и выплаты пени, если строительство прекращено или приостановлено и обстоятельства очевидно свидетельствуют, что в предусмотренный договором срок объект не может быть передан участнику долевого строительства; существенно изменена проектная документация строящегося дома, в том числе площадь квартиры; изменено назначение общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав дома.
Принятый закон ужесточает требования к документации строительных фирм и предполагает наказание за их несоблюдение. За ошибки в документации, нарушение условий договора на строительную фирму наложат штраф, если через полгода недостатки не будут устранены, компанию снова обяжут выплатить штраф. Если нарушения будут замечены и в третий раз, то контролирующий орган имеет право ликвидировать фирму.
Наряду с тем, что принятый закон защищает права покупателей квартиры, он также требует от них соблюдения взятых на себя обязательств. В основном это касается сроков выплаты средств на строительство дома. Если договором предполагается единовременное внесение платежа, то его просрочка более чем на три месяца дает застройщику право требовать расторжения договора в судебном порядке. В случае с оплатой в рассрочку систематическое нарушение сроков внесения платежей (более чем три раза в течение 12 месяцев) также дает застройщику основание требовать расторжения договора. В этих случаях участник долевого строительства уплачивает неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Договор по закону
Перед тем как перейти к анализу изменений, хотелось бы остановиться на одном немаловажном факте. Положения принятого закона распространяются только на те объекты, разрешение на строительство которых будет выдано после вступления закона в силу. Если разрешение получено до этой даты, указанный закон не действует, даже если договоры об участии в долевом строительстве этих домов будут заключены после 1 апреля.
С одной стороны, покупатели квартир в строящихся домах, или, по определению нового закона, участники долевого строительства, получают ряд гарантий. Прежде всего, закон вводит понятие «застройщик». Если ранее ответственной стороной выступали не сами застройщики, а организации, которым застройщики передавали права требования на строящееся жилье, а также посредники, то теперь застройщиком сможет выступать только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок. И привлекать денежные средства можно на основании полученного разрешения на строительство, причем только на этом земельном участке. Застройщик выступает ответственным лицом в случае возникновения осложнений юридического, финансового или какого-либо другого характера.
Кроме того, привлекать денежные средства застройщик имеет право только через две недели после опубликования в СМИ (или интернете) всей информации об организации-застройщике (ее название, учредители, в каких проектах по недвижимости участвовала компания за последние три года, величина собственных денежных средств и размер кредитной задолженности) и о строительном проекте (документ о праве собственности (аренды) на земельный участок, разрешение на строительство, этапы и срок окончания работ, количество жилых и нежилых помещений в будущем доме, их технические характеристики, кто будет осуществлять строительные работы и т. д.).
Если финансовые средства привлечены без соблюдения этих требований, закон предоставляет право гражданам потребовать немедленного возврата денег в полном объеме, а также уплаты предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере и возмещения причиненных убытков.
Для устранения юридической путаницы закон вводит ряд требований к заключаемым договорам участия в долевом строительстве (далее — договорам). По договору одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать его участникам долевого строительства. Другая сторона обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор должен содержать: определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок, который должен составлять не менее пяти лет. При отсутствии в договоре вышеуказанных условий он считается недействительным. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Кроме того, независимо от содержания договора риск разрушения или повреждения объекта до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

Оксана Каарма
Заместитель директора управления новостроек по продажам и инвестициям компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Новый закон о долевом участии, безусловно, призван защитить покупателей квартир в строящихся домах. Но с другой стороны, с введением его в действие скорее всего увеличится стоимость квартир в новостройках. Дело в том, что нормы, содержащиеся в этом законе, усложняют процедуру оформления документов на объект. К примеру, появилось понятие «проектной декларации», установлен порядок ее создания, регистрации и опубликования. Новый закон четко определяет, в каком виде можно привлекать деньги частных граждан, какие документы должен иметь на руках застройщик. Так, должно быть получено разрешение на строительство, опубликована проектная декларация, пройдена государственная регистрация права собственности или аренды земельного участка.
Такие процедуры приведут к затягиванию сроков строительства, часть строек скорее всего будет «заморожена». По подсчетам экспертов рынка недвижимости, реализация квартир в 50–60% строящихся сейчас объектов приостановится. В результате жилья на рынке будет меньше, в то время как спрос по-прежнему останется на высоком уровне. Значит, цены начнут расти.
Конечно, застройщики могут попытаться прекратить реализацию квартир физическим лицам в строящемся доме. Но в этом случае придется привлекать банковские средства, заключать инвестиционные договоры. И только после завершения строительства продавать сданное в эксплуатацию жилье клиентам. Но и такой подход скажется на стоимости квартир, поскольку привлеченные кредитные средства предполагают выплату процентов за их использование. К примеру, ставка банков составляет не менее 15% годовых, к этой сумме следует прибавить платежи за обслуживание кредита. В любом случае в апреле стоит ожидать подорожания квартир в строящихся домах на 15–20%.

«Побочные эффекты»
Бесспорно, принятый закон закрывает все видимые «белые пятна» в правовом регулировании отношений застройщиков и участников долевого строительства, делая инвестиции в новостройки более надежными. Однако срабатывают законы рынка: чем выше риски, тем выше прибыль, и наоборот. Руководители многих компаний-застройщиков заявляют, что в соответствии с новым законом «дольщики получили больше гарантий, а у застройщиков значительно возросли риски. Стоимость этих рисков и будет внесена в стоимость жилья». Как уже упоминалось, закон обязывает застройщиков публиковать в СМИ разрешительную документацию. Раньше строительные фирмы могли продавать квартиры еще до получения необходимой документации (в лучшем случае ее оформление занимает шесть–десять месяцев). Теперь объект может быть выставлен на продажу только по истечении 14 дней после опубликования необходимых документов в прессе. Как итог — прогнозируемое повышение стоимости 1 кв. м на 20–30%.
С другой стороны, эксперты указывают, что с введением нового закона на рынке недвижимости исчезнут не только аферисты, но и организации, не имеющие достаточных средств для самостоятельного ведения строительства, и останутся только крупные компании. Потенциальные инвесторы смогут включаться в процесс финансирования строительства на более позднем этапе, соответственно, стоимость квадратного метра для них окажется еще выше. Получается, что за безопасность инвестиций придется платить рядовому покупателю.



Главная --> Публикации