Главная --> Публикации --> Землю - инвесторам По москве нельзя будет ездить на дешевых машинах Земля по-прежнему в цене Звенигород: город со славным прошлым и большим будущим Совет. как продавать квартиру через риэлтора

"Существующие в настоящее время на территории Москвы воздушные электросети в перспективе планируется убрать под землю",- заявил вчера на заседании городского правительства генеральный директор ОАО "Московская объединенная энергетическая компания" Александр Ремезов. По словам Ремезова, если воздушные электросети будут убраны в подземные коллекторы, это позволит увеличить их мощность, а также высвободить значительные земельные участки. По его подсчетам, под воздушными электрическими сетями сегодня находятся (с учетом санитарных зон) около 600 га городской земли.

Вчера московское правительство приняло принципиальное решение по освоению пустующих гигантских массивов земли. Власти намерены перенести воздушные электросети под землю, а освободившиеся участки площадью около 600 га планируется пустить под застройку. "Я очень рад, что это предложение, высказанное еще четыре года назад, наконец-то осмыслено энергетиками,- заметил мэр Москвы Юрий Лужков.- Эта идея - выгоднейшая вещь". Действительно, стоимость 600 га московской земли составляет как минимум $2,5 млрд, даже на столичных окраинах стоимость 1 га не опускается ниже $4 млн.

По словам Михаила Короткова, не следует думать, что в оборот поступят все 600 га. "Воздушные электросети, например, обеспечивают железную дорогу. Не думаю, что там возможно строительство",- говорит специалист. Кроме того, в центре столицы, где земля особенно ценна, воздушных сетей уже нет, только кабели, добавил Коротков.

Ремезов подчеркнул, что в настоящее время существует технико-экономическое обоснование для начала работ по перекладке воздушных электросетей под землю и необходимо решить некоторые организационные вопросы. В частности, вопрос о собственности: строго говоря, столичные сети пока не принадлежат городским властям на 100%. Однако еще два года назад глава РАО ЕЭС Анатолий Чубайс, председатель правления "Мосэнерго" Аркадий Евстафьев и Юрий Лужков подписали на сей счет специальное соглашение. По словам начальника отдела по связям с органами госуправления "Мосэнерго" Михаила Короткова, "в ходе реформы власти города получат возможность аккумулировать контрольный пакет акций в сетевых компаниях (электросетевой города и теплосетевой.- "Бизнес")". По словам источника, близкого к городским властям, окончательно вопрос будет решен уже в конце июня: в обмен на свою долю в "Мосэнерго" (около 8% - "Бизнес") власти столицы получат контрольный пакет в создающейся Московской электросетевой городской компании.

Однако строители не уверены, что стоимость освободившихся участков их устроит, поскольку дешевой земли в Москве нет. Например, руководитель пресс-службы строительной компании "С-холдинг" Оксана Басова считает, что реализация программы во многом будет зависеть от результатов анализа земельных участков, над которыми пролегают воздушные электросети. "Все решит исключительно экономика: каждый застройщик будет обязательно проводить оценку рентабельности проекта",- говорит Басова.

Московские застройщики с восторгом встретили идею о высвобождении земли из-под высоковольтных линий. "Привлекательность идеи не вызывает сомнения",- заявили в ОАО "Квартал", добавив, что этот вопрос уже давно поднимался среди строителей. Даромир Обуханич, заместитель генерального директора Первой ипотечной компании, считает, что от программы в первую очередь выигрывает город. "Это интересно не только с точки зрения освоения новых участков под строительство, но и увеличения привлекательности уже застраиваемых, которые расположены в непосредственной близости к воздушным электросетям",- говорит он.

"Пока в столичном регионе осталась земля под застройку, не требующая дополнительных вложений на этапе подготовки к строительству, ни один девелопер не станет жертвовать своей прибылью ради возможности построить в каком-то "неожиданном" месте. Заявление Ремезова скорее относится не к сегодняшнему, а к завтрашнему дню",- резюмирует директор по коммуникациям концерна "Крост" Леонид Белага.
В правительстве Москвы появились новые списки домов, в следующем году подлежащих сносу. Пока эти документы нельзя считать окончательными, но, если уж о судьбе ветхих домов заговорили, значит, этот разговор должен привести к какому-то результату - хочется верить, что к положительному, то есть в пользу сноса. Московские чиновники комментируют данный список осторожно, ссылаясь на архитекторов и проектировщиков. По их словам, именно эти люди определят, какие дома понадобится снести, чтобы построить новые. Как только это станет известно, будет определена и точная дата сноса.

По подсчетам специалистов "Мосэнерго", стоимость 1 км подземного кабеля составляет 150 тыс. евро. "Нужно проложить три фазы в две цепочки, умножаем цену кабеля на шесть - уже получается около 1 млн евро,- полагает один из технических специалистов энергокомпании.- А с учетом стоимости работ эта сумма возрастет многократно". Между тем стоимость 1 га земли на окраинах столицы может составлять лишь $4 млн (ближе к центру она, понятно, вырастает многократно).

Центральный округ:

Список домов, подлежащих сносу в 2006 году

Бескудниковский б-р, д. 38, к. 1
Дубнинская ул., д. 63, к. 1, 2, 3, 4, 5
Дмитровское ш., д. 94, к. 2, 3; д. 96, к. 4, 6
Ангарская ул., д. 45, к. 2, к. 3; д. 49, к. 2
Коровинское ш., д. 5, к. 2; д. 7, к. 2, к. 3
Коровинское ш., д. 9, к. 2; д. 11, к. 2
Коровинское ш., д. 13, к. 2; д. 15, к. 2, 3
Б.Академическая ул., д. 75, к. 2; д. 77, к. 2
Зеленоградская ул., д. 21, к. 4
Клинская ул., д. 14
Дегунинская ул., д. 4; д. 12; д. 20
Тимирязевская ул., д. 8
Северо-Восточный округ:

1-й Самотечный пер., д. 18/1
3-й Самотечный пер., д. 8
Б.Козихинский пер., д. 13, стр. 1, 2; д. 15, стр. 1, 2
Б.Ордынка ул., д. 20/4, стр. 1
Б.Серпуховская ул., д. 46, к. 1, 6
Б.Серпуховская ул., д. 46, к. 5, 11
Б.Серпуховская ул., д. 19/37, стр. 4
Б.Серпуховская ул., д. 48, к. 1
Б.Серпуховская ул., д. 50/2, стр. 1
Б.Строченовский пер., д. 11, стр. 1
Даев пер., д. 31, стр. 1
М.Тишинский пер., д. 13; д. 15, стр. 1, 2
Ордынский туп., д. 6, стр. 1
Петровка ул., д. 23/10, стр. 4
Мира пр-т, д. 52, стр. 3, 4, 5
Пятницкая ул., д. 43, стр. 1
Садовая-Спасская ул., д. 19, стр. 2
Ср.Тишинский пер., д. 14, стр. 1, 2
Северный округ:

6-я Парковая ул., д. 20/53, стр. 1; д. 22, стр. 1; д. 24, стр. 1
Б.Черкизовская ул., д. 3, к. 2, 3, 4
Халтуринская ул., д. 9, к. 1
Юго-Восточный округ:

Шокальского пр-д, д. 21, д. 25; д. 29, к. 2, 3
Шокальского пр-д, д. 43
Молодцова ул., д. 17, к. 2, 3; д. 19, к. 2
Молодцова ул., д. 25, к. 3; д. 27, к. 2, 3
Полярная ул., д. 13, к. 4
Снос двух жилых домов в Лианозове (ориентировочный адрес строительства: Новгородская ул., вл. 3, к. 2)
Восточный округ:

Бутлерова ул., д. 4, к. 1; д. 6; д. 8
Вернадского пр-т, д. 27, к. 1, 2
Новочеремушкинская ул., д. 8/6, к. 1, 2, 3, 4
Обручева ул., д. 6, к. 3, 4, 5, 6
Профсоюзная ул., д. 25, к. 1
Западный округ:

1-я Вольская ул., д. 16, к. 1; д. 18, к. 2
Новороссийская ул., д. 3; д. 9, к. 1, 2
Совхозная ул., д. 49, к. 1, 2
Снос двух жилых домов (ориентировочный адрес нового строительства ул. Петра Романова, д. 18, к. 2)
Снос жилых домов (ориентировочный адрес нового строительства - Жулебино, мкр. 2А, Б)
Юго-Западный округ:

Героев Панфиловцев ул., д. 1, к. 2, 3, 4
Зеленоград:

Беловежская ул., д. 65; д. 71; д. 73; д. 75
Беловежская ул., д. 89; д. 91; д. 93
Главмосстроя ул., д. 7; д. 7, к. 1, 5
Главмосстроя ул., д. 2; д. 8
Кастанаевская ул., д. 45, к. 2, 3
Северо-Западный округ:

Центральный округ:

Зеленоград, к. 412; к. 413; к. 414; к. 417
Зеленоград, к. 418; к. 419; к. 421
Снос малоценного ветхого жилищного фонда в пос. Крюково
Список домов, подлежащих сносу в 2007 году

Академика Ильюшина ул., д. 12
Ангарская ул., д. 45, к. 2
Ангарская ул., д. 49, к. 2, 3; д. 55, к. 2
Б.Коптевский пр., д. 9
Бескудниковский бульв., д. 56, к. 1
Бескудниковский бульв., д. 58, к. 1, 2, 3
Дмитровское ш., д. 13, к. 1, 2, 3, 4
Дмитровское ш., д. 96, к. 1, 4
Дыбенко ул., д. 36, к. 1, 2
Зеленоградская ул. д. 35, к. 3, 5
Зеленоградская ул., д. 39, к. 1, 2
Клинская ул., д. 10, к. 1; д. 16
Коровинское ш., д. 1, к. 2; д. 3, к. 2
Лихоборские Бугры ул., д. 10; д. 12
Новопетровская ул., д. 7; д. 9а
Онежская ул., д. 51; д. 55
Петрозаводская ул. д. 2, к. 2
Самеда Вургуна ул., д. 7; д. 11
Светлый пр-д, д. 4, к. 1-4; д. 6, к. 1-4; д. 8, к. 1-3; д. 10, к. 1-4
Фестивальная ул., д. 32
Снос жилых домов (ориентировочный адрес нового строительства - Красноармейская ул., вл. 36-38)
Северо-Восточный округ:

2-й Сыромятнический пр., д. 8, стр. 1 (возможна реконструкция)
4-й Красносельский пер., д. 3, к. 1
Ананьевский пер., д. 5, стр. 12 (возможна реконструкция)
Бакунинская ул., 9-11, стр. 3 (возможна реконструкция)
Бакунинская ул., д. 77, стр. 3
Госпитальный пер., д. 4А
Докучаев пер., д. 11
Кадашевский туп., вл. 3, стр. 1
Каретный Ряд ул., д. 8, стр. 1
Озерковский пер., д. 10 (нежилые строения)
Озерковская наб., д. 6 (нежилые строения)
Переведеновский пер., д. 22, стр. 2; д. 24
Последний пер., д. 10, стр. 1
Сибирский пер., д. 2, к. 4
Северный округ:

10-я Парковая ул., д. 3; д. 5
13-я Парковая ул., д. 35, к. 1, 2, 3, 4
14-я Парковая ул., д. 3; д. 3А; д. 5
4-я Парковая ул., д. 17
9-я Парковая ул., д. 68, к. 2, 3
9-я Парковая ул., д. 70, к. 1
Заводской пр-д, д. 10; д. 23; д. 33/9
Измайловская пл., д. 13
Измайловский пр-д, д. 6, к. 1, 2
Измайловский пр-т, д. 65; д. 67
Константина Федина ул., д. 13; д. 15
Константина Федина ул., д. 17; д. 19
Первомайская ул., д. 16
Щелковское ш., д. 56/72
Снос малоценного ветхого жилищного фонда в пос. Ухтомский
Юго-Восточный округ:

Грекова ул., д. 22
Дмитровское ш., д. 169, к. 3, 4, 5, 6, 7
Заревый пр., д. 5, к. 2
Молодцова ул., д. 10
Молодцова ул., д. 15, к. 3
Молодцова ул., д. 2, к. 1, 2, 3
Молодцова ул., д. 8, к. 1; д. 6
Полярная ул., д. 17, к. 2
Полярная ул., д. 9, к. 1, 2, 3, 4
Шокальского пр., д. 47
Шокальского пр, д. 49, к. 1, 2
Ясный пр., д. 8, к. 2, 3
Восточный округ:

Варшавское ш., д. 84
Кленовый б-р, д. 20, к. 1
Кантемировская ул., д. 33; д. 35; д. 37
Новинки ул., д. 7
Судостроительная ул., д. 7
Судостроительная ул., д. 15, к. 1; д. 17, к. 1
Юго-Западный округ:

1-я Машиностроения ул., д. 6; д. 8; д. 10; д. 12; д. 14
Южный округ:

2-я Филевская ул., д. 4
2-я Филевская ул., д. 6, к. 1, 2, 3; д. 8
3-я Филевская ул., д. 6, к. 2; д. 7, к. 1
Беловежская ул., д. 37, к. 1, 2; д. 53; д. 55
Беловежская ул., д. 57; д. 59
Герасима Курина ул., д. 34; д. 36
Главмосстроя ул., д. 20
Главмосстроя ул., д. 14; д. 16; д. 18; д. 20
Главмосстроя ул., д. 3; д. 3, к. 2, 3
Давыдковская ул., д. 2, к. 2, 4, 5
Кастанаевская ул., д. 43, к. 3, 4
Кастанаевская ул. д. 45, к. 3, 4
Кременчугская ул., д. 3, к. 3
Мичуринский пр., д. 26, к. 2
Славянский б-р, д. 3, к. 4; д. 5, к. 2, 3, 4
Славянский б-р, д. 9, к. 2, 3, 4, 5
Славянский б-р, д. 11, к. 2, 4
Славянский б-р, д. 13, к. 2
Северо-Западный округ:

Б.Черемушкинская ул., д. 19, к. 3, 4
Балаклавский пр-т, д. 16, к. 1
Бутлерова ул., д. 14, к. 1; д. 16; д. 18
Вернадского пр-т, д. 31, к. 1, 2, 3, 4
Гримау ул., д. 11, к. 1, 2
Гримау ул., д. 12/23, к. 1
Гримау ул., д. 13/23, к. 2
Дм.Ульянова ул., д. 23, к. 3, 4
Новаторов ул., д. 4, к. 1, 2, 3, 4, 5, 6
Новаторов ул., д. 18, к. 3, 4
Одесская ул., д. 12, к. 1
Панферова ул., д.4, к.1, 2, 3, 4
Профсоюзная ул., д. 25, к. 2; д. 30, к. 1
Севастопольский пр-т, д. 29; д. 22
Западный округ:

Зеленоград, к. 330; к. 331; к. 332
Зеленоград, к. 335; к. 336; к. 337
Зеленоград, к. 340; к. 614; к. 615
Зеленоград, к. 616; к. 847
Снос малоценного ветхого жилищного фонда в пос. Крюково
За разъяснениями и уточнениями гражданам следует обращаться в управы районов, советует сегодняшний "Московский комсомолец". А если ответ районных властей москвичей не удовлетворит, то имеет смысл сходить на прием в префектуру, Москомархитектуру или на 2-ю Брестскую улицу, д. 6, где по будням, начиная с 6 июня, будет работать выставка Генплана Москвы. Вход на нее свободный.

Авиационная ул., д. 59, к. 2; д. 61, к. 2
Генерала Глаголева ул., д. 5/1; д. 5/2
Героев Панфиловцев ул., д. 11
Героев Панфиловцев ул., д. 13; д. 13, к. 1
Героев Панфиловцев ул., д. 17, к. 4
Карамышевская наб., д. 60; д. 62
Карбышева б-р, д. 13/2
М.Жукова пр-т, д. 35, к. 2, 3, 4
М.Жукова пр-т, д. 47, к. 2, 3, 4
Тухачевского ул., д. 45, к. 1
Циолковского ул., д. 5
Зеленоград:

- Вторичный рынок жилья в Москве находится на верхней стадии роста, поэтому нет смысла покупать за безумные деньги квартиры в расчете на то, что потом удастся их выгодно перепродать, как на "первичке", - считает Константин Апрелев, президент агентства "САВА". - Тем более что в случае возможного укрепления курса доллара ликвидность первичного рынка будет под большим сомнением.

Вторичный рынок жилья более консервативен. Если на первичном люди активно вкладывают деньги в новостройки с целью дальнейшей перепродажи, то на "вторичке" риэлторы не отмечают такого инвестиционного ажиотажа. Квартиры в "сталинках" и "хрущобах" дорожают не так быстро, как в новостройках. По прогнозам, цены на этом рынке поднимутся за год где-то на 7%.

В первом квартале наиболее сильно подорожали две категории жилья. Первая - самое дешевое, в самых непрестижных районах. Основной спрос на "дешевую панель" по-прежнему формируют покупатели из регионов с целью обосноваться в столице, получить прописку. Вторая категория, заметно выросшая в цене, - так называемое жилье бизнес-уровня: "сталинки", высотные кирпичные (рост за квартал на 4.9%) и монолитные дома (на 4.2%), пользующиеся спросом у москвичей среднего класса, постепенно улучшающего свои жилищные условия.

По его прогнозам, если цены на нефть резко не упадут, вторичный рынок будет находиться в состоянии "ожидания", жилье еще может дорожать, но не столь существенно (в отличие от первичного рынка) - в пределах 7% за год. Так же, как и на первичном рынке, всплеск цен на "вторичке" с начала года произошел во многом благодаря падению доллара по отношению к евро и рублю: доллар обесценился на 6%, а цены на разные категории жилья выросли на 2-4%.

- Наиболее востребованными по-прежнему остаются самые дешевые панельные дома и пятиэтажки "под снос", - рассказывает Алексей Иванов, начальник вторичного отдела компании "Домострой". - На дорогое элитное жилье спрос стабилен. Квартиры с хорошими потребительскими характеристиками в престижных районах города всегда в цене. Что касается покупательских предпочтений относительно районов, то здесь подход субъективный: большинству покупателей важен "свой", родной район, особенно, когда речь идет о вторичном жилье.

Однокомнатные и двухкомнатные квартиры выросли в цене в среднем на 2.8%, трехкомнатные - на 0.8%. При этом, по данным аналитиков "САВА", объем предложения на рынке с января по март увеличился на 30.7% и составил непомерно большую, даже для столицы, цифру - 27 419 квартир. В основном это квартиры в высотных кирпичных и монолитно-каркасных домах. Предложение дешевого панельного жилья сократилось на 81%.

- Происходит постепенное вымывание недорогого жилья с рынка, - говорит Нина Кузнецова, директор департамента вторичного рынка недвижимости компании "МИАН". - Если под дешевыми квартирами еще во второй половине прошлого года подразумевались однокомнатные за $27 000-29 000, то сегодня "однушку" дешевле, чем за $32 000, не купить. Еще в марте - начале апреля наибольшим спросом пользовались самые дешевые 1-2-комнатные квартиры минимальной площади. Однако в конце апреля, по сравнению с февралем, на 20% вырос спрос на трехкомнатные квартиры, также при некотором снижении требуемого метража (в среднем 73 кв. м против 78 кв. м в феврале). В основном это жилье в экологически чистых районах по цене $1200-1300 за кв. м.

Сегодня на вторичном рынке уже сложно найти квартиру стоимостью менее $1000 за квадратный метр, отмечают эксперты. Тем не менее более существенный рост цен на новостройки способствует оттоку части покупателей на "вторичку".

По данным аналитического центра ирн.ru , на прошлой неделе индекс стоимости жилья в столице поднялся до $1120 за кв. м, что на 0.6% превысило показатель недельной давности. По прогнозам руководителя центра Олега Репченко, темп роста индекса стоимости и значения индекса ценового ожидания (наиболее вероятного изменения цен на рынке) позволяет утверждать, что по итогам апреля рост рынка составит около 2%.
В последние годы торговые комплексы представляли собой один из наиболее успешных сегментов на рынке недвижимости. Финансовые показатели таких крупных компаний, как General Growth Properties, Kimco Realty и Taubman Centers, позволяют аналитикам и инвесторам сделать вывод, что благоприятный период в этом секторе продолжится и впредь.

Активность рынка подтверждается недолгим временем экспозиции квартир - от размещения рекламного объявления о продаже до получения задатка. Если продавцы запрашивают адекватные рынку цены, то однокомнатные квартиры продаются, как правило, за две недели, двухкомнатные - за 4-6 недель, трехкомнатные - за 2-2.5 месяца. Впрочем, "однушки" часто уходят в тот же день, как появляются в рекламе.

“Для крупных торговых моллов с большими объемами продаж уход одного из арендаторов дает владельцам возможность сдать высвободившееся пространство более успешной компании розничной торговли по более высоким расценкам”, — рассказывает Росс Нуссбаум, аналитик рынка REIT из Bank of America Securities.

Владельцы торговых комплексов сумели эффективно использовать недавний рост покупательской активности, а мощная волна консолидации в секторе привела к тому, что около 85% из списка 400 крупнейших торговых комплексов-моллов оказались в собственности у нескольких инвестиционных трастов недвижимости (REIT). Это дает владельцам моллов новые рычаги давления на розничных торговцев и позволяет сохранять прибыль на стабильном уровне.

Пол Морган, аналитик из Friedman, Billings, Ramsey Co, отмечает, что показатель заполненности стрип-моллов сейчас достигает рекордного уровня и арендная плата здесь также постоянно растет.

Покупателей в торговых центрах всегда много, и потому их владельцы могут поднимать арендную плату и увеличивать число арендаторов. По словам Яна Вейсманна, аналитика из UBS, благоприятным фактором, укрепляющим эту тенденцию, стали сравнительно успешные финансовые показатели розничных торговцев (в прошлом году число банкротств среди этих компаний сократилось на 25%). Неплохо себя чувствуют и компании, торгующие в стрип-моллах — одноэтажных торговых комплексах, в которых магазины располагаются линиями (полосками, отсюда и название), разделенными большими парковками.

и табаком, находятся в менее выгодном положении, чем компании, которым принадлежат торговые комплексы из разряда так называемых category killers — Wal-Mart Stores, Barnes Noble и т. д.

Самые оптимистические прогнозы аналитики высказывают в адрес компаний, которым принадлежат торговые моллы в верхнем ценовом сегменте рынка. В таких моллах освобождающиеся площади заполняются мгновенно. REIT, владеющие большим количеством комплексов c привязкой к торговле продуктами питания

Kimco Realty, владеющая крупной сетью стрип-моллов, заявила, что показатель заполненности ее комплексов в 2004 г. достиг 93,6%. Прибыли Kimco в IV квартале сократились по сравнению с 2003 г. на 11%, а показатель FFO увеличился на 5,9%. Прибыль Kimco за весь 2004 г.

Компания General Growth Properties, владеющая второй по величине сетью торговых центров в США, в прошлом году завершила самую крупную сделку по приобретению инвестиционного траста недвижимости, купив Rouse REIT за $7,2 млрд. Из недавнего отчета General Growth следует, что компании удалось повысить показатель заполненности ее моллов до 92,1% (годом ранее он составлял 91,3%), подняв при этом арендную плату на 5,3%. Правда, прибыли 206 торговых комплексов, принадлежащих General Growth, сократились за год на 11%. Объемы фондов на базе операций (FFO), ключевой показатель результативности REIT, выросли у General Growth на 20%. Общегодовой показатель FFO вырос по сравнению с 2003 г. на 20%.

Сеть Taubman Centers (включает в себя 22 дорогих фешенебельных торговых комплекса) объявила о повышении арендной платы в IV квартале на 5%. При этом показатель заполненности компании увеличился по сравнению с 2003 г. с 87,4% до 89,6%.

оказалась на 4,2% меньше, чем в 2003 г., но показатель FFO вырос на 9,9%.

Между тем для американских универмагов нынешний период стал тяжелым. В предстоящем году в этом сегменте, вероятно, можно будет наблюдать серьезные перемены. Рынок консолидируется: в ноябре 2004 г. Kmart Holding купила за $11,5 млрд Sears, Roebuck Co. В декабре корпорация Macerich, владеющая 62 моллами (преимущественно в Калифорнии и Аризоне), согласилась купить за $1,45 млрд Wilmorite Properties, контролирующую сеть торговых центров на Восточном побережье. А в начале марта корпорация Federated Department Stores договорилась о слиянии с сетью May Department Stores. Сделка оценивается приблизительно в $11 млрд. (WSJ, Александр Силонов)

Сохранению стабильности бизнеса владельцев торговых моллов способствуют успехи компаний розничной торговли: по информации Пола Моргана, их продажи за год выросли на 3%.



Главная --> Публикации