Главная --> Публикации --> Госстрой приступает к подготовке агентов по ипотеке Землю - инвесторам По москве нельзя будет ездить на дешевых машинах Земля по-прежнему в цене Звенигород: город со славным прошлым и большим будущим

Бизнес-парк — такое деловое образование, которое объединяет на одной территории несколько офисных зданий с общей инфраструктурой — охраной, паркингами, точками питания и т. п. — и управляющей компанией. Иногда в таких проектах офисы сочетаются с производственными помещениями и складами, т. е. предприниматели могут выпускать продукт и проводить переговоры, экономя время. Это удобный рабочий формат для малого и среднего бизнеса. Ставки аренды в бизнес-парках обычно ниже, чем в офисах класса В в центре города. В бизнес-парке на окраине цены могут быть в районе $300 за 1 кв. м в год, тогда как внутри Садового кольца — по $50 Такой деловой формат распространен в Европе и США, там подобные объекты тоже создаются вдали от центра города, но рядом с крупными автомагистралями, и арендаторы могут снять такие помещения по невысокой цене. Но в США этот формат был создан в первую очередь для удобства служащих, дабы сократить им время на дорогу до работы. В Москве же бизнес-парк стал приживаться скорее от нужды, так как арендаторам некуда “селиться”, а девелоперам негде строить.

На московском рынке офисов появляется все больше проектов бизнес-парков. Они становятся тенденцией. И строятся в основном в местах бывших промзон, разорившихся или выведенных за город предприятий.

в морально устаревшем здании НИИ.

В столице катастрофически быстро иссякает запас земельных участков для строительства. К примеру, в районах станций метро “Курская”, “Бауманская”, “Красные Ворота”, “Комсомольская” новых офисов больше не будет. Поэтому девелоперы и инвесторы рады любой возможности. Но не каждая площадка подойдет для объекта офисного назначения. Например, к будущему зданию должны вести удобные транспортные подъезды. Потому промзоны вблизи крупных автотрасс — неплохой вариант. В черте города есть около 50 млн кв. м предприятий, которые можно реконструировать. Малый и средний бизнес составляет большинство в структуре спроса на недорогие помещения. И так как на рынке ощущается дефицит класса С, бизнес-парки заселяются. Арендатор скорее отдаст предпочтение помещению С на организованной территории, нежели

Появление бизнес-парков в местах, нетрадиционных для офисов, влечет за собой формирование новых деловых зон. Если раньше самая высокая концентрация помещений “для работы” была в Центральном округе столицы, то теперь намечаются очаги их скопления в других районах. На рынке начался процесс децентрализации. Примеры офисных парков и будущих деловых зон (помимо ММДЦ “Москва-Сити” и Замоскворечья) — территория завода ЗиЛ в Нагатинской пойме (1 млн кв. м первая фаза и 6,5 млн кв. м всего), парк “Крылатские холмы” (57 000 кв. м), Павелецкая деловая зона (26 000 кв. м), “Дербеневский” (25 000 кв. м), “Аврора Бизнес-парк” (более 40 000 кв. м). Крупные игроки офисного сектора, которые берутся за подобные проекты, — Forum Properties, “Визави”, “АЛМ-Девелопмент”, “Росбилдинг”.

В Москве существует правительственная программа по выводу и ликвидации промпредприятий, в ней предусмотрено освобождение около 2000 га в разных районах Москвы. Компании, которые успели вовремя подключиться к программе, а также скупить сотни тысяч квадратных метров заводов и фабрик, сейчас получают хороший доход. Реализовав проект бизнес-парка, компания может его продать или сдавать в аренду, оставаясь собственником. Последний вариант, например, выбрала инвестиционная компания “Визави”, которая даже зарегистрировала торговую марку “Офис-парк “Визави”. Общая площадь коммерческой недвижимости, находящейся сейчас в активе”Офис-парк “Визави”, превышает 500 000 кв. м. В среднем доходность при строительстве здания на продажу составляет 20-30%, а при последующей сдаче в аренду — 12-13% годовых.

В столице иссякает запас площадок, а региональные просторы открывают девелоперам новые земельные ресурсы. К тому же региональные проекты — это дополнительные прибыли. Есть и такие московские игроки, которые жалуются на невозможность получить участки в Москве без связей в администрации. Однако в провинции это иногда сделать не легче. Самые привлекательные для инвесторов города на поверку оказываются самыми неприветливыми.

В последнее время проектами деловых парков стали интересоваться игроки из других секторов экономики и зарубежные инвесторы. Например, “Ростик Групп”, которая, специализируясь на ресторанном бизнесе, недавно объявила о покупке Института стекла в районе Третьего кольца и строительстве там нескольких офисных зданий класса В. Или как международная инвестиционная корпорация “Хуамин”, которая планирует начать в 2005 г. строительство китайского делового центра “Парк Хуамин” (200 000 кв. м общей площади) на улице Вильгельма Пика в Северо-Восточном округе и вложить в него $300 млн. Проект уже одобрен на общественном градсовете у мэра Москвы.
Торговые центры современного формата все активнее строятся в регионах России. Вместе с ними мигрируют и крупные торговые сети.

Рынок коммерческой недвижимости и ритейла в регионах стал развиваться спустя несколько лет после того, как первые современные проекты появились в Москве. Пик роста доходности, который в столице России наблюдался в 2000-х гг., сейчас отмечается в провинции, где на девелопменте ТЦ можно заработать до 50% прибыли. На периферию стремятся многие столичные инвесторы, девелоперы “храмов торговли”, сетевые ритейлоры-операторы. “В Москве возможности для развития скоро будут исчерпаны, — высказывает свою точку зрения Олег Войцеховский, управляющий директор Российского совета торговых центров (РСТЦ). — И компании, чтобы развивать свой бизнес, а также на тот случай, если их попытаются вытеснить со столичного рынка иностранные конкуренты, начинают осваивать региональные рынки”. Но возможности регионов сильно преувеличены, считает он.

Ритейл в последние годы переживает подъем в городах с населением более 1 млн и в некоторых “пятисоттысячниках”, в которых среднедушевой доход составляет 4000-8000 руб. в месяц. По оценкам консультантов московской компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis и “Нижегородского центра научной экспертизы”, наиболее перспективны для строительства торговых центров (ТЦ) и развития ритейла города Казань, Нижний Новгород, Екатеринбург, Волгоград, Ростов-на-Дону, Санкт-Петербург, Уфа, Самара. Среди областей — Московская, Тюменская, Самарская, Свердловская, Челябинская, Пермская, а также Татария, Башкирия и Республика Коми.

Объединив усилия, девелоперы и торговые компании могли бы создать по всей России множество современных торговых комплексов с интересной концепцией, с набором востребованных товаров и услуг. Однако в экономически развитых регионах часто уже есть свои строители, инвесторы и продуктовые компании. И будь новый игрок московской “Мосмарт” или международной Metro, региональные города медленно и весьма дозированно допускают их на свои рынки. Московская консалтинговая компания “Магазин магазинов” составила рейтинг наиболее проблемных с этой точки зрения городов РФ, в которых также высоки административные риски при вхождении в бизнес; в список попали Нижний Новгород, Екатеринбург, Казань, Краснодар, Самара, Владивосток. Такими рисками пришедшие компании расплачиваются в регионах за высокую доходность, которую получают от проектов.

Плата за прибыль

В Екатеринбурге участники рынка считают местные сети фаст-фуда, ритейла и отрасль недвижимости вполне развитыми и конкурентоспособными. Руководитель отдела управления недвижимостью екатеринбургской компании “Общество Малышева — 73” (крупнейший девелопер коммерческой недвижимости среди местных компаний) Сергей Николайченков говорит, что местные игроки не любят считаться с конкурентами. Ситуация в Нижнем и Екатеринбурге показательна. Их черты и обычаи могут быть присущи и другим городам-миллионникам.

Администрации на местах не спешат расстилать перед гостями ковровую дорожку, хотя публично и демонстрируют свою заинтересованность. Официальная позиция региональных чиновников, озвученная ими на недавней выставке “Молл-2005” в “Экспоцентре” на Красной Пресне, состоит в том, чтобы привлекать в свои города внешние инвестиции и опыт и создавать для всех игроков равные условия — конкурсные. И естественный отбор определит, кто останется в регионах, а кто уйдет. Но неофициально, например, в администрации того же Нижнего Новгорода делятся информацией, что площадок в городе для строительства ТЦ уже не осталось, помимо самых проблемных.

“Если компания, пришедшая извне, согласится внести вклад в развитие городской инфраструктуры, то скорее всего она найдет понимание со стороны властных структур”, — рассказал чиновник в администрации Нижнего Новгорода. Есть в городе обязательное условие для строителей любых коммерческих объектов — оно называется “инвестиционным вкладом”. Вклад этот всегда разный — смотря какая площадка и что предполагается строить. От благоустройства сквера до расселения жильцов и сноса ветхих домов, от 300 000 до 1 млн руб. и больше.

Вот он, батюшка Нижний-то!

Известен случай с IKEA, которой не помог даже ее брэнд. IKEA отказалась от площадки в черте Нижнего Новгорода, где первоначально планировала строить очередной большой магазин, и перебралась в Нижегородскую область. По официальной версии самой IKEA, участок в городе оказался болотистым. Принцип же компании, о котором она все время напоминает, — выбор недорогих участков и невысокая себестоимость строительства, так как и торговые центры ее, собственно, рассчитаны на средних посетителей.

Из внешних торговых операторов магазины открыли пока только два международных — Ramstore и EuroSPAR. “Патэрсон” тоже хотел обосноваться в Нижнем, но в последний момент ему не понравились арендные ставки, назначенные местным арендодателем. Цена за 1 кв. м в Нижнем Новгороде может быть как $30, так и $70 в месяц. Местные игроки рынка так не договариваются между собой об арендных ставках, как это делают в Москве.

По мнению консультанта Татьяны Романчевой из “Нижегородского центра научной экспертизы”, регионам сейчас все же нужны внешние инвестиции. В Нижнем из 2690 магазинов разного формата всего 15 крупных торговых центров. Из них только два недавно построенных, “Шоколад” и “Этажи”, соответствуют московскому уровню. Оба эти проекта как раз являются положительными примерами экспансии московских компаний. “Шоколадом” руководило подразделение московской группы “Торговый квартал” совместно с нижегородской СК “Реконструкция”. В прошлом году комплекс вошел в рейтинг лучших ТЦ страны. Кстати, Ramstore арендовал площади в этом торговом центре. Девелопером “Этажей” выступила местная компания “Столица Нижний”, в ТЦ есть доля московских инвестиций. Строительная компания “Гипермаркет”, работающая в одной структуре с оператором “Мосмарт”, освоение регионов начнет с Нижнего Новгорода, где уже получила площадку.

У Нижнего Новгорода неплохие экономические показатели. Оборот розничной торговли в 2004 г. составил 11,3 млрд руб., что больше на 29,6% по сравнению с 2003 г. Пищевая промышленность занимает 27% от общего объема производства. В Нижнем около пяти своих продовольственных сетей. Есть среди них компания “Сладкая жизнь” под руководством Вадима Агафонова, который несколько лет назад занимал пост вице-мэра города и директора Департамента экономики. Среди крупных непродовольственных предприятий — мебельное производство “Карина”, возглавляемое Дмитрием Бирманом, одновременно депутатом городской Думы и председателем областного союза предпринимателей.

Екатеринбург — преуспевающий промышленный регион. Известные на все государство предприятия “Калина”, “СладКо”, “Уралмаш” находятся здесь. В этом городе администрация не пошла на условия, заявленные McDonald's, и компания так и не обосновалась в городе. Столичным ритейлорам и торговым сетям здесь тоже сложно. По словам Сергея Николайченкова, в городе есть две местные крупные компании, владеющие сетями продуктовых магазинов, — “Кировская” и “Купец”. Они поддерживают достаточно высокий уровень обслуживания и разнообразный ассортимент. “Наш "Мак Пик" делает гамбургеры не хуже, чем McDonald's”, — говорит Николайченков. Его мнение подтверждают слова заместителя главы администрации Екатеринбурга Виктора Контеева. “Мы постарались предыдущие 4-5 лет развивать местные сети, — рассказал Контеев. — Ведущими у нас являются "Купец" и еще около 25 сетей. Сегодня мы можем уверенно оценивать их динамику”.

Холодно на Урале

В городе даже устраиваются брифинги на тему “Современный торговый центр”. Так, на одном из последних была оглашена статистика: в городе 29 ТЦ. Виктор Контеев сформулировал дальнейшие задачи — строить много, в 2005 г., по планам администрации, должно быть сдано в эксплуатацию 120 объектов торговли и общепита, общее количество торгцентров должно достигнуть 6 Площадки для строительства крупных ТЦ с парковками есть на окраинах города. По замыслам главных чиновников города проекты ТЦ должны включать в себя комплексные услуги для привлечения большего числа посетителей, для чего девелоперы должны, например, разбивать вокруг объектов парки.

Торговые центры в Екатеринбурге, как пишет местная пресса, “плодятся и множатся”. Арендные ставки в центральных ТЦ Екатеринбурга доходят до $960 за 1 кв. м в год. В 2003 г. розничный товарооборот в городе составил 82,2 млрд руб.

По поводу условий для пришедших из других регионов строителей Виктор Контеев сообщил, что “для получения участка любой компанией — и иногородней, и иностранной — нет никаких препятствий, все предприниматели находятся в равных условиях”. Но пока на екатеринбургский рынок удалось проникнуть только девелоперской компании “Время” из Самары.

Тем не менее игроки екатеринбургского рынка твердят, что город испытывает дефицит именно качественных торговых площадей международного уровня. Такое мнение высказывает, например, Сергей Николайченков. По данным “Общества Малышева — 73”, обеспеченность торговыми площадями в Екатеринбурге составляет примерно 400 кв. м на 1000 человек (из них 250 кв. м — площади торговых центров). Для сравнения: в 10-миллионной Москве на 1000 жителей приходится 2000 кв. м торговых площадей, из них лишь 72 кв. м — площади ТЦ.

Ищу арендатора

На “Молл-2005” екатеринбуржцы приехали в основном в поисках арендаторов для своих торговых центров. Но в буклетах, которые они раздавали, была информация о земельных участках, ожидающих внешних инвестиций и девелоперов.

С другой стороны, Новосибирск, в котором 1,5 млн жителей, пока еще только ждет прихода крупных ритейлоров. Менеджер из новосибирской девелоперской компании “Труд” Сергей Смолкин считает, что ситуация скоро изменится. Хотя в городе развита сеть супермаркетов-дискаунтеров, качественных продуктовых магазинов бизнес-класса не хватает. В городе в ближайшее время должны появиться новые торговые площади. В Новосибирске также нет ни одного фуд-корта (ресторанного дворика) в торговых центрах. Никто из местных рестораторов, по словам Смолкина, не готов работать в таком формате. Столичные же рестораторы проявляют интерес к открытию ресторана, но не фуд-корта.

Во время “Молла-2005” владельцы новых торговых центров из Казахстана, Волгограда, Чебоксар, Новосибирска, Астрахани искали арендаторов. Одним нужны были любые арендаторы, другим — известные брэнды, третьим — крупные сетевики или гипермаркеты, такие как Ramstore. Но, как оказалось, не везде готовы осесть, например, продовольственные компании-арендаторы. По словам Анатолия Платонова, управляющего торговым комплексом в Ульяновске (девелопер DARS company), “привлечь арендаторов даже в относительно небольшой, всего 6000 кв. м, торговый центр в Ульяновске очень непросто”. В Ульяновске невысоки доходы населения. А сетевики обращают внимание в первую очередь на города-миллионники.

Реже всех в регионы заходят столичные девелоперские компании. Хотя привлекательность региональных рынков они не отрицают. Управлять проектами, находясь в Москве, сложно. Многие варяги из столицы сталкиваются с местными девелоперами, позиции которых сильны. “Если поднимать статистику, то я не уверен, что столичные девелоперы будут заметны в регионах на общем фоне, — рассуждает Олег Войцеховский из РСТЦ. — Группа компаний "Время" из Самары, компания "Парк хауз" из Волгограда построили огромные развлекательные центры в Самаре, Волгограде, сейчас у них на очереди Екатеринбург, Тольятти. Эти девелоперы идут по регионам, не заходя в Москву. То же самое — группа компаний "Кит" родом из Екатеринбурга. У нее огромные инвестфонды, компания строит во многих городах”.

Что дальше

Запас участков в крупных городах не безграничен. И вторым этапом освоения России станут, судя по всему, города с населением 0,5 млн, говорит Нина Новикова. Это в первую очередь города Западной Сибири. Войцеховский считает весьма перспективным для развития торговли юг России — города Краснодар, Ростов. “В этих городах солидные планы как у местных, так и у московских девелоперов, и я думаю, что там будет очень много торговых площадей”, — говорит он. Московская компания “РАМО” возвела торговый комплекс “Красная площадь” на 31 000 кв. м в Краснодаре. И начала вторую очередь на 70 000 кв. м. Строительством организация занимается впервые в своей практике. Но до этого она успешно торговала в Краснодаре различными товарами и город знает не понаслышке.

На региональный рынок из столицы или из-за рубежа чаще попадают инвестиции, нежели девелоперские ресурсы. Как отмечает Нина Новикова, руководитель отдела исследований компании Noble Gibbons, в этой роли в последнее время стали выступать и непрофильные компании, например банки или промышленные холдинги. Более-менее успешная экспансия удается компаниям полного цикла — инвесторам, девелоперам и ритейлорам в одном лице, вроде зарубежной Metro или российской “Мосмарт”. Олег Войцеховский считает, что наиболее успешно и динамично в регионы продвигаются продавцы электроники и одежды популярных марок. В том же Екатеринбурге, например, первыми обосновались “Эльдорадо”, “М.Видео”, “Техносила”, “Мир”, “Спортмастер”.

Старый Арбат, пожалуй, самая уникальная и сложная из главных торговых улиц Москвы. Не многие знают, что она рассматривается как отдельный торговый коридор, самобытный и противоречивый. Здесь на каждом шагу — история, по Арбату когда-то проходили Александр Пушкин, Иван Бунин или Наталья Зубова, дочь героического полководца Александра Суворова, и еще многие прославившие Россию люди. Почти каждый магазин Арбата — это не просто торговое помещение, а здание исторического значения. В этом своеобразие улицы и одновременно основная сложность, которая обременяет или отпугивает девелоперов недвижимости. Не каждый памятник истории столичные власти позволят снять, сдать, перестроить. Не каждый формат магазина или торговая марка здесь приживется. Но ставки аренды и продажи по-прежнему остаются высокими, а свободных мест нет.

Среди пионеров новых региональных прерий будут и такие, кто не успел в свое время получить площадки в Москве или городах-миллионниках. Однако удовлетворить региональный спрос смогут компании, которые обладают полезной в бизнесе гибкостью. Это качество уже проявили управленцы, которые создали различные межрегиональные пулы на взаимовыгодных условиях.

На контрастах

Многие инвесторы были бы рады купить или арендовать в этом районе помещение, хотя здесь в основном пространства небольшие, на первых этажах, в зданиях, требующих реконструкции, говорит консультант отдела торговых помещений компании Jones Lang LaSalle (JLL) Юлия Дровянникова. Однако, несмотря на недостатки, предложений аренды и покупки коммерческих площадей на Старом Арбате почти не бывает. Целевая аудитория потребителей на улице специфична и ограничена по структуре, но в то же время прибыль от аренды и продажи владельцы получают внушительную. А если здание в терпимом, неаварийном состоянии, его можно не реконструировать вовсе. На чем, собственно, и держатся многие местные владельцы магазинов.

Арбат — туристическая и пешеходная зона, место для отдыха. Некоторые его участки — традиционные шоу-площадки. Летом здесь показывают чудеса мастера брейк-данса и йоги, у Театра им. Вахтангова читают стихи местные поэты, а около McDonald's играет профессиональный джаз-бэнд. После того как с начала 2000-х гг. улицу стали заполнять кафе и рестораны, в ее облике появилось вдобавок что-то европейское. Как пишет московский художественный критик Лев Колодный в книге-исследовании “Хождение в Москву”, Арбат “напоминает известные в Европе и Америке торгово-развлекательные улицы, появившиеся сравнительно давно; во всяком случае, в Копенгагене я видел подобную свыше 20 лет назад”.

Улица является не только одной из самых дорогих торговых зон в Москве, но и одной из старейших — по сравнению с теми, что образовались уже в XX в. Тверская, Новый Арбат, Кутузовский проспект считаются молодыми торговыми коридорами. Первые признаки торговой улицы у Арбата появились в позднее Средневековье. Всплеск торговли и ресторанного бизнеса здесь начался в XIX в. Сейчас объем общей арендуемой торговой площади на Арбате, по данным компании Cushman Wakefield/Stiles Riabokobylko, оценивается приблизительно в 20 000 кв. м. По объемам всех присутствующих на этой улице магазинов точных данных нет. Уровень свободных площадей в магазинах на январь 2005 г. составлял 0,7%. Цена продажи, зафиксированная в том же месяце, достигала $10 000 за 1 кв. м. Как сообщили в компании ABN Realty, ставка аренды в зависимости от площади арендуемого помещения может составлять от $1000 до $2000 за 1 кв. м в год, не включая НДС. Однако, если, например, бутик на Старом Арбате занимает помещение размером 50 кв. м, ставка может быть и выше. Для сравнения: средняя арендная ставка на самых элитных улицах составляет на Тверской улице — $3800 за 1 кв. м в год, на Кузнецком Мосту — $2000, на Новом Арбате — $1500.

Все заведения расположены на первых этажах арбатских особнячков, вторые и верхние этажи традиционно занимают жилые помещения или офисы. Возведение крупных торговых объектов современного формата на Арбате практически невозможно из-за неприкосновенности особняков, за исключением случаев, когда они рушатся от старости и подлежат сносу. Реконструировать исторические здания тоже не так просто. Лев Колодный пишет, что первоначально арбатские дома строили из досок, снаружи деревянные стены скрывали искусно созданные архитектурные детали — лепнина, псевдоколонны, барельефы, так что прохожие не догадывались об истинном строительном материале особняков. Поэтому иной раз, начиная реконструкцию, инвестор сталкивается с безнадежно обветшалыми конструкциями здания.

Кафе и бистро, рестораны и ресторанчики, закусочные и рюмочные здесь приживаются хорошо. Они на каждом углу. Это особенно заметно, так как сама улица не слишком длинная. Многообразие точек питания — одна из характерных черт Арбата и его профиль. Со стороны метро “Арбатская” коридор открывает знаменитый и роскошный ресторан “Прага”, замыкает вереницу кафе и ресторанов McDonald's у метро “Смоленская”. В той части улицы, что со стороны метро “Арбатская” и ресторана “Праги”, расположилось модное молодежное кафе — “магазин готовой еды” Prime (такое же есть в Камергерском переулке). В него любят захаживать иностранцы. На Арбате это не единственное сетевое заведение, многие популярные в столице брэнды общепита тоже нашли себе здесь место: “Му-му”, “Шоколадница”, “Баскин Роббинс”, итальянское “Сбарро”.

Большинство специфической потребительской аудитории здешних магазинов составляют представители не самых обычных слоев общества. Есть неформалы в рваных джинсах, и тут же солидные предприниматели, одетые с иголочки. Толпами гуляют иностранцы в русских кроличьих шапках-ушанках. Сувенирно-подарочный профиль на Арбате представляют “Русский промысел”, “Подарки”, “Арбатская коллекция”, “Русские сувениры”, “Русская тройка”, “Матрена”, “Старинные иконы”. Из марок одежды и обуви — Miss Sixty, “Обувь XXI века”, “Парад”. Улица также хороша для эксклюзивных товаров, антиквариата, ювелирных изделий. Здесь немало книжных магазинов, аптек, аудио- и видеопродукции, салонов красоты и туристических агентств.

С другой стороны, здесь, возможно, обилие новых форматов магазинов совершенно излишне. По мнению консультантов торговой недвижимости, у Арбата специфическая и ограниченная по составу целевая аудитория, под влиянием которой на нем приживаются одни профили торговли, марки одежды и обуви, но не появляются другие. Как говорит Юлия Дровянникова, многое обусловлено тем, что Арбат — пешеходная улица. Основные потребители здесь — российские и иностранные туристы. Специально за покупками москвичи на Арбат не приезжают — нет удобных транспортных подъездов. Основная часть клиентов добираются на метро. Потому спросом пользуются больше сувениры, подарки и молодежные марки одежды и обуви.

Большой формат в узких рамках

Волна игорного бизнеса, захлестнувшего Москву, докатилась и до Старого Арбата. Судя по всему, этому поспособствовал соседний торговый коридор — Новый Арбат, где находятся несколько известных казино и игровых клубов. Из крупных игорных заведений на Старом Арбате обосновалась система “Джекпот”. На Арбате ощущается близость криминального мира, считает Александр Тишков, директор по развитию компании “Магазин магазинов”. Во-первых, из-за казино и игровых клубов, которых много в округе. Во-вторых, Арбат — такая улица, где не все коммерческие сделки проводятся по белым схемам. Там много мелких торговцев, в том числе владельцев сувенирных палаток, что посреди улицы. И не все маленькие владельцы желают как-либо видоизменять свои магазины. “Это другой уровень бизнеса, — говорит Тишков. — Ставки аренды сохраняются высокими, владелец получает от этого доход, который его устраивает, и больше ему ничего не нужно”. (Для примера, какой-нибудь бутик здесь же, на Арбате, арендует площадь 50 кв. м по ставке $2000-3000 за 1 кв. м в год.) На соседнем Новом Арбате ситуация несколько иная: там помещения в основном крупные, потому легче легализовать арендные ставки и проконтролировать денежные потоки. Так что Старый Арбат в некоторых аспектах проигрывает другим торговым коридорам столицы, считает Тишков.

В начале 2004 г. на Арбате появилась новинка — торгово-офисный центр “Дворянский дом” по адресу: Арбат, 10, общей площадью 14 000 кв. м. Как сообщили в Cushman Wakefield/Stiles Riabokobylko, его торгово-развлекательная часть, сдаваемая в аренду, приближается к 5000 кв. м. Судя по отзывам консультантов, это спорный объект. Пока “Дворянский дом” — единственный крупный многоэтажный торгцентр в здешних местах, хоть и находится не в новом, а в отреконструированном здании. Но профессионалы не одобряют его концепцию.

Крупные девелоперы и консультанты коммерческой недвижимости предпочитают приходить туда, где есть большие площади. По этой причине изобилием профессиональных участников рынка Арбат похвастаться не может. Но кое-что все же есть. Наиболее крупными на Арбате считаются, по данным Cushman Wakefield/Stiles Riabokobylko, магазины, в которых расположились марки Mexx (на площади около 500 кв. м), “Ё-life” (200 кв. м), Silver Row (800 кв. м).

“На начальном этапе у комплекса "Дворянский дом" отсутствовала даже маркетинговая концепция, — комментируют Ольга Забара, директор по рекламе и маркетингу компании "Арбат-Менеджмент" (организация, управляющая торговым центром). — Предполагалась, что разработка такой стратегии будет вестись совместно с арендаторами, что частично и было реализовано в рамках их рекламных кампаний и мероприятий, проводимых самим комплексом. Арендаторам же наш объект представлял агент Cushman Wakefield/Stiles Riabokobylko”.

“Концепцию для этого объекта точно разрабатывали не мы и не JLL”, — говорят в компании “Магазин магазинов”. Отзывов было несколько — от экспертов, пожелавших остаться неназванными. Например, о том, что основной поток покупателей оседает в магазине одежды Esprit, расположенном на 1-м этаже, сразу при входе в здание. Что знаменитый BHS (“Британский дом”) хоть и занимает весь 2-й этаж, но размещен так, что посетители проходят мимо. Что кинотеатр и лото-клуб, которые тоже здесь есть, затерялись где-то на верхних этажах и не все клиенты до них добираются. Фуд-корт на 3-м этаже пустует, эскалаторы неудобные, а входные двери тяжелые.

по выполнению функций заказчика“, и эти функции были переданы компании “Финснаб-М”.

Заказчиком проекта “Дворянский дом” выступила компания “Финснаб-М”, инвестором — Midland Resources Limited. У этого объекта в целом сложная судьба, судя по документации, которую выпускало правительство Москвы на всем протяжении его строительства. Как написано в постановлении № 690-ПП от 31 июля 2001 г., финансирование объекта задерживалось Сбербанком России (первоначальный инвестор проекта) “из-за невозможности ЗАО “Росинтерстрой” реализовать свои обязательства

BHS теряет клиентов, находясь в “Дворянском доме”, говорят эксперты. И не факт, что Esprit останется в здании, если поблизости появится лучшая площадка. Андрей Тимофеев, вице-президент группы компаний “Автолайн”, работающей с BHS по франшизе и открывшей в Москве три точки данного универмага, подтвердил, что магазин в “Дворянском доме” они закрыли в феврале 2005 г. Марка покидает Старый Арбат как минимум по двум причинам. Во-первых, недалеко отсюда, в центре города, открывается еще одна новая точка BHS. А две точки рядом будут неэффективны. Во-вторых, рентабельность в “Дворянском доме” не оправдала ожидания универмага. “На Старом Арбате нет достаточного потока и нужного состава посетителей, чтобы раскупалась эта марка, если не считать наших постоянных клиентов”, — говорит Тимофеев.

Как сообщили в Cushman Wakefield, изначально авторами “Дворянского дома” было отведено недостаточно площадей под магазины. Сначала на 1-м и 2-м этажах торгового комплекса планировали разместить по нескольку арендаторов. Но спрос со стороны крупных компаний, таких как BHS, на тот момент был высоким именно на большие помещения. Потому в итоге 1-й и 2-й этажи полностью отвели под два больших магазина. Кроме того, торгцентру недостает профессионального маркетинга, а также опытного оператора в кинозоне.

Средняя ставка аренды площадей в торгово-развлекательной зоне “Дворянского дома” составляет $1000-1500 в год за 1 кв. м, в офисной зоне — $550-650 за 1 кв. м в год, по данным управляющей компании.

Управляющие и владельцы “Дворянского дома” собираются менять концепцию своего торгцентра, сообщила Ольга Забара.

Из крупных проектов в ближайшее время в этом торговом коридоре должен появиться разве что многофункциональный “Альфа-Арбат Центр” (Арбат, 1), сообщила аналитик отдела исследований компании ABN Realty Антонина Лаирова. Это вновь построенное многоэтажное здание офисно-торгового центра общей площадью около 50 000 кв. м, под магазины в нем отведено около 2000-3000 кв. м. Инвестором проекта первоначально была компания “Альфа-групп”, девелопером — ее 100%-ная “дочка” “Сиракузы”. Сейчас зданием владеет ТНК-BP. Центр уже построен и ожидает прихода арендаторов.

Состав якорных арендаторов ТЦ помимо четырехзального кинотеатра и фуд-корта дополняет игровая зона. В ней “Лото-клуб”, занимающий площадь 1100 кв. м, где играют в лото, или, как говорят в Европе, в “бинго”. Офисные помещения расположены с 4-го по 7-й этаж “Дворянского дома”. Общая арендуемая площадь в них составляет около 8500 кв. м. Есть подземная многоуровневая автостоянка на 156 парковочных мест. Наземная автостоянка насчитывает примерно 12 парковочных мест. Учитывая, что торгово-развлекательная часть нуждается в более активной рекламе, в проведенных и предстоящих рекламных кампаниях “Дворянский дом” позиционируется как торгово-развлекательный комплекс, сказала Ольга Забара.

На Арбате, пожалуй, нет невзрачных, безликих магазинов. Новые ли, давние ли — каждый являет собой эксклюзивный продукт собственных создателей. Есть, например, магазины одежды для неформалов, поклонников музыки в стиле рок и тяжелого металла. Давно существует на этой улице букинистический магазин. Среди наиболее заметных и интересных также магазин “Союз” в доме № 6, торгующий аудио- и видеопродукцией. Эта точка в разветвленной сети компании “Союз” стала одной из самых бойких, здесь хорошо идут продажи. Отделения сети конкурируют между собой по количеству продаж, и староарбатское почти всегда занимает 2-е место в центре города, после точки в ЦУМе.

Магазины россыпью

Дальше, у витрины под вывеской “Мир новых русских”, в доме № 36, часто останавливаются прохожие. Здесь можно увидеть палехские шкатулки с индивидуальной росписью, например с изображением автомобилей, купить статуэтку инспектора ГИБДД за $47 или “новые русские карты” за $10.

В доме № 30 находится старейший зоомагазин, сохранившийся еще со времен СССР. Перед ним, как всегда, выстраиваются в ряд продавцы-нелегалы, сжимая в руках котят, собак, клетки с хомяками.

Когда-то весь Арбат был заставлен несколькими рядами торговых лотков и палаток и гулять по улице было затруднительно. В начале 2000-х гг. администрация города навела порядок. Теперь правительство Москвы собирается серьезно реконструировать улицу, сообщили в префектуре ЦАО. План реконструкции сейчас дорабатывается в “Моспроекте-2”, после чего он будет обнародован.

Есть на Арбате излюбленные места, пользующиеся особой популярностью у московской публики. Например, такие, как пельменная “Моня” — этот формат вообще сейчас редко встретишь в Москве. Или клуб-кафе “Гоголь” в доме № 36/2, открытый одним из основателей “Проекта О.Г.И.”, сюда часто заходят люди творческих профессий и студенты. Или Hard Rock Cafе, название которого говорит само за себя (дом № 44). В этом клубе выставлены напоказ пиджак Джорджа Харрисона, шуба Джимми Хендрикса, шляпа Мадонны, сапоги Майкла Джексона и многие другие вещи музыкальных знаменитостей. Hard Rock Cafе — всемирная сеть, такие заведения есть даже в Шанхае, а всего их 116 по всему свету.

Оптимальным вариантом развития торговой недвижимости на ближайшее время для Старого Арбата будут точечная реконструкция и создание небольших торговых помещений, считают в ABN Realty.
Квартиры на первых этажах в Москве нынче не в моде, да и у городских властей на этот счет решение однозначное: первые этажи должны быть нежилыми. Помещениям на первых этажах риэлторы и их клиенты давно уже нашли другое применение сдавать в аренду юридическим лицам под магазин или офис. Помещение, приобретенное для сдачи в аренду, окупится в среднем через пять лет, после чего при условии отсутствия кризисов в экономике начнет приносить стабильный доход.

Реконструкция начнется во второй половине 2005 г. В результате на Арбате должны появиться зеленые насаждения, специальные площадки для уличных артистов, разные малые архитектурные формы, а стоящие на проходе палатки с сувенирами уберут.

По данным агентств недвижимости, стоимость нежилого помещения в не очень престижных спальных районах столицы составляет минимум $1200 за 1 кв. м. В центре Москвы и дорогих жилых комплексах цена 1 кв. м может достигать $10 00 Средние арендные ставки для нежилых помещений, расположенных на 1-м этаже жилых домов, составляют $300-600 за 1 кв. м в год для офисов и $450-1500 за 1 кв. м для торговых площадей. В самых привлекательных местах в центре столицы ставки достигают $2500 за 1 кв. м в год.

Цена вопроса

По приблизительным подсчетам, объем рынка нежилых помещений, расположенных на первых этажах жилых зданий, составляет 30-35% от всего рынка коммерческой недвижимости, утверждают в компании Миэль-Недвижимость. Кроме того, благодаря правительственной программе объем нежилых помещений ежегодно увеличивается на 150 000-200 000 кв. м. К 2008 г. в столице откроется до 3000 предприятий бытового обслуживания так называемой шаговой доступности. Частично этот план будет выполнен за счет перевода в нежилой фонд первых этажей, на которых сейчас располагаются квартиры. Раньше встречались случаи передачи нежилых помещений в собственность ТСЖ, которое сдавало эти площади, отмечает консультант по недвижимости Kirsanova Realty Ольга Богородицкая. Сейчас же, как правило, нежилые помещения остаются в собственности застройщика, который и привлекает арендаторов.

Таким образом, покупка помещения площадью 80 кв. м по цене $2500 за 1 кв. м обойдется в $200 00 К этой сумме необходимо присовокупить расходы на ремонт, а это около $500 за 1 кв. м, т. е. еще $40 00 При сдаче в аренду по ставке $600 за 1 кв. м в год помещение будет приносить $48 000 годового дохода и окупится за пять лет. Конечно, если арендные ставки не упадут и не случится какого-либо кризиса. С другой стороны, с таким же успехом в течение нескольких лет ставки могут вырасти и помещение окупится еще быстрее.

Чтобы купить высоколиквидное помещение, необходимо знать, на что обращают внимание при его выборе арендаторы. А это туристические компании, продуктовые магазины, мебельные салоны, кафе, рестораны, винные бутики, пункты киновидеопрокатов, салоны красоты, а также индивидуальные предприниматели, которые не могут себе позволить дорогую аренду в бизнес-центрах.

Без location никуда

Вторая группа состоит из компаний, ориентированных на розничные продажи и потому заинтересованных в большом потоке потенциальных клиентов, которые за день проходят их офис или магазин. Выбирая помещение, эти компании в первую очередь изучают такие показатели, как транспортная доступность, близость к метро, целевое окружение. С нашим участием магазин с продукцией Московского ювелирного завода разместился на Старом Арбате, в проходных местах расположились ИнвестСбербанк и банк Глобэкс, рассказывает Крючков. Страховая группа Ренессанс Страхование арендовала помещение под офис продаж на Никитском бульваре.

Арендаторов нежилых помещений на первых этажах жилых зданий можно разделить на две категории. При выборе места дислокации одни компании руководствуется имиджевыми соображениями, другие как можно более высоким человекопотоком. К первой группе относятся компании, для которых важны статус объекта, месторасположение, контингент жильцов дома и его окружение, ухоженная территория, парковка и другие прелести дорогих жилых комплексов. Пример такого арендатора салон красоты Babor Cosmetics, который снял в аренду помещения на 1-м этаже элитного жилого комплекса Времена года в Старомонетном переулке, рассказывает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Новое качество Владимир Крючков.

Объекты коммерческой недвижимости, расположенные на первых этажах в проходных местах, отличаются чрезвычайно высокой ликвидностью. После поступления на рынок такие объекты реализуются в короткие сроки и, как правило, без рекламы, рассказывает Крючков. Многие арендаторы и покупатели, особенно торговые компании, банки, охотясь за такими объектами, способны принимать решения по аренде или покупке очень быстро. Кроме того, нежилые помещения метражом 50-160 кв. м уходят с рынка, едва на него попав, слишком уж велик спрос на такие площади.

К нам часто обращаются клиенты с просьбой помочь приобрести в собственность или снять в аренду площади на первых этажах жилых домов в разных районах Москвы, говорит генеральный директор агентства Кутузовский проспект Борис Игнатов. Особым спросом пользуются центр города, юго-западное и западное направления. Конечно, самый кассовый вариант, который привлекателен почти для любой компании, это нежилые помещения, расположенные на первых этажах зданий первой линии домов в центре Москвы. Все они находятся на пересечении покупательских потоков и отличаются повышенным потребительским спросом со стороны различных слоев населения, что позволяет говорить о большей рентабельности проекта, отмечает директор отдела жилой недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тэйн.

Нежилое помещение на 1-м этаже можно приобрести как на первичном, так и на вторичном рынке. У каждого варианта есть свои достоинства и недостатки. Вторичный рынок хорош уже сформированной в округе инфраструктурой и сложившимся окружением. По мнению руководителя пресс-службы Swiss Realty Group Марии Крюковой, зачастую новый дом и соседние дома заселяются в течение продолжительного срока, а значит, все это время бизнес в таком здании не будет работать с полной отдачей. Безусловным минусом являются и ремонтные работы (шум, грязь и т. д.), которые также долгое время сопровождают процесс заселения новых домов. В помещениях в уже готовых домах иногда достаточно сделать лишь косметический ремонт. Однако, отмечает руководитель компании Паритет Ольга Ксоврели, при покупке помещения на вторичном и первичном рынке расходы на ремонт приблизительно одинаковы.

Первичка или вторичка?

Но за последние несколько лет практически все первые этажи домов, находящихся на первой линии в центральной части города, были проданы или взяты в аренду.

По данным компании Knight Frank, большую часть предложений на первых этажах жилых домов составляют помещения в старых или реконструированных зданиях. Большой процент таких помещений находился в частной собственности и ранее являлся местом проживания определенной категории людей, получивших эти квартиры в собственность еще при советской власти, рассказывает Тэйн.

Девелоперы современных элитных домов и жилых комплексов высокого класса намеренно делают первые этажи нежилыми: во-первых, у покупателей квартир первые этажи не в фаворе, во-вторых, площади на первых этажах можно выгодно продать под коммерческое использование. Большое количество нежилых первых этажей, сданных в аренду, можно обнаружить в домах на Остоженке. Хотя богатых жильцов в этом районе много, коммерческой инфраструктуры там явно недостаточно. Частично восполнит дефицит таких помещений дворцовый комплекс, который планируется возвести на золотой миле. По мнению Тэйн, инфраструктура комплекса не только сможет обслуживать его жителей, но и окажет благоприятное действие на общее развитие микрорайона.

Однако и первичному рынку есть чем похвастаться. Руководитель департамента коммерческой недвижимости АН Домострой Сергей Макин называет ряд факторов, которые делают предложения на первичке весьма привлекательными: В новом жилом доме, как правило, обеспеченные клиенты, первичная продажа это чистая с юридической точки зрения сделка, инвестировать в покупку помещения на этапе строительства гораздо выгоднее, чем покупать уже готовый вариант. Кроме того, в недавно возведенном доме купить нежилые помещения нелегко все они продаются еще в процессе строительства дома. В компании Knight Frank утверждают, что подавляющую часть предложений на первичке приобретают сетевые компании.

Хотя в новых жилых комплексах Москвы стоимость недвижимости высока (в среднем $2000 за 1 кв. м), можно купить нежилое помещение по вполне приемлемой цене, инвестировав в него на этапе строительства. Например, на этапе закладки фундамента стоимость 1 кв. м в жилом комплексе Гранд-Парк составляла $1200, а после окончания строительства достигла $2800-375 Для сравнения: нежилые помещения в административно-офисных зданиях с централизованной охраной и собственной территорией уже на этапе котлована стоят $4000-4500 за 1 кв. м при минимальном метраже 300-500 кв. м.

Потенциальные покупатели и арендаторы помещений в самых дорогих жилых комплексах столицы это магазины модной одежды, известные московские рестораторы, салоны красоты, бутики, дизайнерские студии. В Kirsanova Realty отмечают, что на такие помещения большой спрос в районе Остоженки, Патриарших прудов и Плющихи. Однако следует отметить, что настоящий клубный дом, количество квартир в котором можно пересчитать по пальцам, не будет считаться элитным, если на его 1-м этаже устроить ночной клуб, магазин или иное общедоступное заведение.

Арендные ставки напрямую зависят не только от местоположения дома, но и от технических характеристик помещения. У нас был случай, когда разница в арендной ставке составляла $100 за 1 кв. м в новом торговом центре и на 1-м этаже достаточно старого дома, которые располагались на одной и той же улице, утверждает руководитель департамента коммерческой недвижимости Blackwood Михаил Гец. Помещение в жилом доме стоило дешевле, но аренда в торговом центре предполагала намного больше преимуществ парковочные места и профессиональное управление.

Когда помещение приобретается на этапе строительства, то увеличиваются риски, заявляет руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения управления коммерческой недвижимости и девелопмента Миэль-Недвижимости Айдар Галлеев. С другой стороны, это абсолютно новые площади, имеющие более гибкие возможности перепланировки и, как следствие, возможности организации бизнеса. О важности концептуальной проработанности здания говорит Екатерина Тэйн. В концепцию того или иного жилого комплекса изначально закладываются объекты коммерческого назначения, и состав потенциальных арендаторов по качественному признаку предопределен, рассказывает она. Следующим этапом является предложение этого помещения конкретным компаниям, работающим в необходимом сегменте рынка.

В настоящее время банки не кредитуют приобретение нежилых помещений. Но иногда их клиенты берут ипотечный кредит на покупку квартиры, которую затем переводят из жилого фонда в нежилой. В 2003 г. мы приобрели жилое помещение на 1-м этаже в Центральном округе Москвы и за пять месяцев перевели его в нежилое, рассказывает Ксоврели. Осуществление подобной сделки можно было бы отнести в разряд обычных, если бы не привлечение долгосрочного ипотечного кредита. Это была первая сделка подобного рода в Москве. Платежи по кредиту значительно ниже, чем ставки аренды, тем более в ЦАО.

Трудности перевода

Законодательство разрешает переводить в нежилой фонд помещения только на первых этажах жилых домов. Нельзя перевести помещения в здании, которое признано аварийным, подлежит сносу или включено в план реконструкции или капитального ремонта. Кроме того, квартира, статус которой собираются сменить на нежилое помещение, должна быть свободна от зарегистрированных в ней лиц. Обязательно наличие отдельного входа с улицы или же возможность устройства такового.

Перевод жилого помещения в нежилое регламентируется федеральным и местным законодательством. Процедура занимает от трех месяцев до года. Сначала владелец жилого помещения (квартиры) собирает ряд документов и согласований, в частности заключения санэпиднадзора и разрешение на перевод, выдаваемое местным архитектором. Бумаги подаются в межведомственную комиссию районной управы. Управа выносит документы на городскую комиссию для получения разрешения о переводе и присвоения коэффициента пересчета цены помещения. В случае положительной резолюции владельцу квартиры выдадут свидетельство о собственности на нежилое помещение.

При покупке нежилого помещения на 1-м этаже жилого комплекса не всегда возможно приобрести или арендовать машино-места, чтобы организовать паркинг для посетителей. Кроме того, раньше застройщики в целях экономии не проектировали нежилые помещения на первых этажах, а стандартная квартирная планировка устраивала далеко не всех потенциальных арендаторов таких помещений. Зато теперь все новостройки Москвы должны сдаваться с нежилыми помещениями на первых этажах. Принцип комплексной застройки, по которому сегодня формируются современные жилые комплексы, предполагает наличие развитой инфраструктуры в районе, отмечает Галлеев. Поэтому в новых жилых комплексах изначально предусматриваются большое количество и широкий выбор коммерческой недвижимости.

Процесс перевода юридически сложен, и фирмы, которые оказывают такую услугу, оценивают ее стоимость в $150-600 за 1 кв. м в зависимости от технических характеристик здания и его местоположения. По словам Ольги Богородицкой, перевод жилья в нежилое помещение в элитных домах нерентабелен. Действует и такое правило: чем дом новее, тем дороже обойдется перевод помещения. Услугу перевода жилого фонда в нежилой оказывают, в частности, некоторые агентства недвижимости.

В настоящее время до конца не ясно, надо ли регистрировать право аренды нежилого помещения. Отношения аренды нежилых помещений регулируются законом о государственной регистрации и главой 34 ГК РФ. Согласно статье 651 ГК договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. Однако на практике для признания действительности договора аренды налоговые и другие государственные органы требуют его государственной регистрации даже тогда, когда такой договор заключен на срок менее одного года, отмечает Борис Игнатов. Анализируя такие ситуации, можно прийти к выводу, что требования государственных органов являются юридически необоснованными, а также противоречащими сложившейся ситуации.

В соответствии с ГК РФ право собственности на нежилые помещения, а также договоры аренды подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Права на недвижимость регистрирует Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве. Регистрацию оформляют в течение месяца с момента подачи документов. Отказ от государственной регистрации прав влечет за собой дальнейшие судебные разбирательства.



Главная --> Публикации