Главная --> Публикации --> Гаражей на всех не хватит Круглый стол "рынок недвижимости под влиянием внешних факторов" : итоги Дмитров: город по новомодному направлению То ли еще будет Аквапарк в складчину построят в москва-сити s.p.i, гута и девелопер фукс

Вокруг ипотеки до сих пор не стихают споры. Одни считают, что это шанс для небогатых россиян получить собственное жилье, другие утверждают, что, несмотря на недавно принятый пакет законов, ипотека остается недоступным удовольствием для большинства россиян. Как заявил заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев, для приобретения по ипотеке двухкомнатной квартиры средней московской семье из трех человек необходимо иметь совокупный ежемесячный доход не менее 1200 долл. На Западе с помощью ипотеки покупается-продается 95 проц квартир, у нас - всего 2 проц. Слишком велик у наших людей страх перед выплатами банку, слишком мала вера в себя, свое будущее и завтрашний день. Слишком большими кажутся проценты. И вообще, мы просто не привыкли жить в кредит. Однако процент желающих приобрести квартиру на условиях ипотеки растет – по словам Н.Федосеева, ежегодно в Москве регистрируется на 1 тыс ипотечных кредитов больше, чем в предыдущем году. В связи с расширением рынка становятся актуальными проблемы, сопутствующие ипотеке. Одна из них - развитие специальных страховых программ.

Москва остается одним из наиболее динамично развивающихся мегаполисов и по многим показателям успешно конкурирует с такими европейскими столицами, как Лондон или Париж. Население столицы за последние 10 лет увеличилось на 2 млн чел, главным образом, за счет приезжих. По ряду данных, до 50 проц столичных квартир покупают сейчас немосквичи. Однако и в московских семьях молодежь вступает в брак, у них появляются дети, а, значит, необходимость иметь собственное жилье. Квартиры в Москве дороги по многим причинам, и, по мнению экспертов рынка недвижимости, цены на них имеют прочную тенденцию к дальнейшему росту. Один из вариантов, к которому могут прибегнуть желающие улучшить жилищные условия – ипотечное кредитование. По этой схеме квартиру для семьи оплачивает банк, которому люди впоследствии выплачивают взятую в долг сумму с процентами.

На эти актуальные вопросы отвечал генеральный директор ЗАО САО "ГЕФЕСТ" Александр Миллерман. Он рассказал, что ипотечное страхование регулируется целым рядом документов. В первую очередь, это ГК РФ, декларирующий общие требования к участникам ипотеки, во вторых – федеральный закон N102 "Об ипотеке /залоге недвижимости/", являющийся основным документом, регулирующим страхование недвижимости, и в третьих - постановление правительства РФ "О мерах по развитию ипотечного кредитования", в котором излагается подробная концепция развития ипотеки в России. В частности, эти документы оговаривают залоговую стоимость объекта недвижимости – если иного не предусмотрено в договоре, то учитывается рыночная стоимость этого объекта. Тогда, если страховой случай все-таки произойдет, банк может обращаться за возмещением напрямую в страховую компанию, минуя заемщика.

Именно эту тему обсуждали сегодня участники Второй международной конференции "Недвижимость. Ипотека. Страхование". Как отмечают многие участники дискуссии, интересы частных страховых компаний не всегда совпадают с социальными целями государственной программы развития ипотечного рынка. Между тем, многие типичные проблемы рынка столичной недвижимости стали очевидны после краха эпохи плановой экономики и прекращения государственных дотаций в жилищное строительство. Развитие ипотечного кредитования и связанной с ним необходимости страхования рисков банка и заемщика лишь сделали их очевидными. Недостаточно развита нормативная база, регулирующая деятельность страховых компаний в этой сфере, отсутствуют страховые стандарты, увязанные с рынком ипотечного кредитования. Многие даже не знают пока, от чего именно защищает страховка, какие ее виды необходимы для тех, кто "ввязывается" в ипотеку, а без каких вполне можно обойтись.

Тарифы по данному комплексу ипотечного страхования в разных банках могут составлять 0,8-1,5 проц от страховой суммы. Однако А.Миллерман отметил, что в дальнейшем условия и тарифы по ипотечному страхованию будут унифицированы, и банки начнут конкурировать только по предоставляемым ими сопутствующим сервисным программам.

Обычно используется комплексная программа ипотечного страхования, которая включает в себя страхование жизни и здоровья заемщика, приобретаемого имущества /квартиры/ и титула. Договор заключается на срок от года до 20 лет - в зависимости от срока действия займа и обычно на весь этот срок. А.Миллерман рассказал, что при страховании жизни и трудоспособности заемщика страховая сумма привязана к задолженности по кредиту плюс 10 проц. Эта сумма зависит от возраста и состояния здоровья человека, она корректируется с учетом погашения задолженности, как, впрочем, и все остальные виды ипотечного страхования. При этом страховая компания может отказаться страховать человека, если его работа связана с риском, если он находится в пожилом возрасте или страдает теми или иными болезнями. Тогда судьба его ипотечного кредита оказывается под большим вопросом. Страхование имущества обычно производится от пожаров, стихии и прочих ЧП, и выплата в случае наступления страхового случая направляется либо кредитору, либо – с его согласия – на восстановление поврежденного жилья. Страхование титула – специфический вид ипотечного страхования. Дело в том, что банк, выдавший кредит, может понести убытки, если заемщик по решению суда утратит право собственности на жилье. Данная страховка осуществляется на срок до 10 лет в зависимости от вида и особенностей конкретной сделки. В скором времени на рынке появится еще один вид ипотечного страхования - от риска невозврата кредита. Однако, как отмечают многие эксперты, в настоящее время невозможно четко установить какие именно случаи будут относиться к страховым.

Об этом говорил и начальник государственной жилищной инспекции столицы Александр Стражников. Он отметил, что переход ответственности за жилые помещения от государства к частным собственникам – дело непростое и долгое. "Мы живем в России и до сих пор привыкли решать свои проблемы путем писем к царю-батюшке", - заявил он. Между тем, за рубежом собственников воспитывают, что называется, "с младых ногтей", и даже дети никогда не будут портить стены и лифты – они знают, что цена собственности их семьи от этого резко упадет. Правда, непонятно, как на практике будет осуществляться обязательное страхование в российских условиях, когда собственник и социальный наниматель зачастую живут на одной лестничной площадке. Сомнительно, что собственники будут оплачивать страховку общих площадей, например, стен, на которых рисуют дети их необремененных собственностью соседей.

Одна из проблем сегодняшнего дня, по мнению участников конференции – отсутствие обязательного страхования собственности в многоквартирных домах. Сейчас стоимость такой страховки весьма невелика, поскольку до 40 проц жилья страхуется по "льготной" программе по тарифу 90 коп за кв м площади. Однако многие граждане в силу привычек и менталитета не желают заниматься страхованием собственности. Между тем, отмечают участники обсуждения, необходимо ввести обязательное страхование и той собственности, что досталась человеку не по ипотеке. Ведь непонятно, кто будет возмещать ущерб, если с квартирой что-то произойдет. Раньше этим занималось государство, поскольку по умолчанию именно оно являлось собственником всех помещений, но сейчас ситуация изменилась. Теперь люди получают квартиры в личную собственность по рыночным законам, однако отношение к этой собственности у них зачастую остается "советским". Как заявил заместитель руководителя департамента ЖКХ Москвы Андрей Широков, эксперты рынка пытались внести в Жилищный кодекс поправки, обязывающие страховать общедолевое имущество многоквартирного дома через управляющие компании, однако эти поправки были отвергнуты. Между тем, жилищный фонд Москвы сейчас находится в довольно плачевном состоянии, и его необходимо восстанавливать. При этом лишь 27 проц жилья сейчас принадлежит городу, остальное находится в частных руках. Значит, частные собственники наравне с городом должны участвовать в этом восстановлении, поэтому они должны страховать не только принадлежащие им квартиры, но и площади общего пользования – лифты, лестничные площадки и т д, считает А.Широков.

Организовывать и структурировать рынок ипотечного страхования без участия государства на сегодняшний день весьма проблематично – эта идея звучала практически в каждом докладе. Как решать возникающие проблемы? Создание специализированной государственной страховой компании с отделениями по всей стране технически сложно и экономически нецелесообразно, отмечают участники конференции. Одним из возможных вариантов является создание Агентства ипотечного страхования с государственным участием и гарантиями. Такая система с одной стороны повысит доступность кредитов для населения, а с другой – повысит качество ипотечного покрытия и, как следствие, рейтинг ипотечных ценных бумаг. Это позволит увеличить объемы долгосрочных ресурсов, направляемых на цели рефинансирования организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, полагают эксперты рынка. Некоторые из них отмечают, что обеспечению социально значимой задачи по обеспечению людей доступным жильем могли бы помочь и некоторые регионы России. Они могли бы стать участниками схемы рефинансирования ипотечных кредитов с помощью краткосрочных облигационных займов. По мнению международных рейтинговых агентств, правительства "сильных" российских регионов могут быть отнесены к группе самых надежных заемщиков на российском финансовом рынке. Их участие позволило бы снизить процентные ставки по кредитам с 15 до 10 проц годовых и даже ниже, при этом схема не требует прямых дотаций на ипотеку из бюджета, отмечали выступавшие. Многие участники рынка также едины во мнении о целесообразности создания специализированной информационной системы, обобщающей данные по ипотечным кредитам с целью определения страховых тарифов. В любом случае, ипотека и связанные с ней страховые услуги в России – дело новое, поэтому как никогда здесь важен анализ практических проблем, с которыми только начинают сталкиваться участники ипотеки. Это поможет дополнить формирующуюся сейчас законодательную базу и, в перспективе, сделать доступное жилье более доступным для простых россиян.
Банк Москвы планирует построить бизнес-центр на Садовом кольце, рядом с метро “Красные Ворота”. В начале июля проект рассмотрит общественный совет при мэре. Правда, инвестор до сих пор не определился, как использовать готовый офис: для собственных нужд или для сдачи внаем.

Плановый же ремонт, который проводился в каждом доме в советские времена, остался в том же советском прошлом, отметил А.Стражников. Сейчас никто не будет за свои деньги ремонтировать дом, который в этом не нуждается. В этой связи в Москве вводится новая стратегия ремонта. Она включает в себя систему мониторинга – проводится полное обследование каждого дома, и данные о том, какой ремонт необходим в каждом конкретном случае, заносятся в общую базу. В ней столичные дома классифицируются в зависимости от состояния – от аварийного до вполне удовлетворительного. В Москве достаточно и ветхих домов, износ которых составляет до 60 проц, они также входят в общую базу. По словам А.Стражникова, использование такой базы полезно и для страховщиков – она помогает им оценить вероятность развития страховых событий в том или ином здании.

Банк Москвы планирует построить шестиэтажное офисное здание площадью 17 400 кв. м, с подземной парковкой, рассказал представитель компании “Моспроект-2”, который разрабатывал архитектурную концепцию здания. В начале июля этот проект рассмотрит Общественный градостроительный совет при мэре Москвы, добавил источник в стройкомплексе.

Участок под застройку Банк Москвы получил еще два года назад по постановлению мэра Юрия Лужкова № 1322-РП, рассказал “Ведомостям” источник в столичном стройкомплексе. Площадь выделенной земли — 2,4 га на Садовой-Черногрязской улице, недалеко от станции метро “Красные Ворота”. “Сейчас на этом месте расположен сквер”, — уточнил собеседник “Ведомостей”.

Однако с концепцией проекта Банк Москвы пока и не определился. Александр Бартыш, вице-президент компании “Сибнефтегаз”, которая является заказчиком проекта, сказал “Ведомостям”, что пока они утверждают на градсовете административное здание. Думает ли Банк Москвы разместить на Садовом собственный офис или сдать его в аренду, Бартыш ответить не смог. Сейчас штаб-квартира Банка Москвы расположена в трехэтажном особняке на Кузнецком Мосту.

Семь лет назад, говорит один из архитекторов, на этом же месте “Моспроект-2” проектировал офис для компании Ernst Young. Проект одобрил Общественный градсовет, однако компания отказалась от строительства. Как рассказал источник в правительстве, Банк Москвы тоже менял свои планы. Сначала он думал построить на Садовом пятизвездочную гостиницу. “Заказчик хотел, чтобы отель был восьмиэтажным, на 250 номеров”, — говорит один из архитекторов проекта. Однако на Садовом нельзя строить дома выше шести этажей, поэтому количество номеров пришлось сократить, что оказалось для инвестора нерентабельно, объясняет архитектор. По словам Константина Романова, директора отдела консалтинга компании Knight Frank, строительство офисного здания обойдется Банку Москвы около $20 млн. Бизнес-центр будет иметь успех как у арендаторов, так и у потенциальных покупателей, считает Романов.

Банк Москвы контролируется столичным правительством. По данным ЦЭА “Интерфакса” на 1 апреля, активы банка оценивались в 175,8 млрд руб. (5-е место среди российских банков), капитал – 17,5 млрд руб. (6-е место), депозиты населения – 50,5 млрд руб. (3-е место).

Из существующих девелоперских проектов у банка есть всего один, тоже совместно с “Сибнефтегазом,” — реконструкция гостиницы “Сокольники”, куда инвестор вложил около $40 млн. Работы уже близятся к концу, говорит Бартыш. “Еще по нескольким инвестпроектам мы готовим документы”, — уточняют в банке. Московские банки очень часто идут в девелоперы, говорят эксперты. По данным Noble Gibbons CB Richard Ellis, здание на Гоголевском бульваре, 11 банк Credit Suisse First Boston строил для своей московской штаб-квартиры, но потом решил сдать ее в аренду. У банка “ГЛОБЭКС” четыре инвестиционных проекта: комплекс “Новинский пассаж”, коттеджный поселок в Подмосковье и офисные центры в Новосибирске и Тольятти. В “ГЛОБЭКСе” считают, что строительство качественных зданий для любого банка — способ продвижения брэнда и доход не меньше 15% годовых. Однако Олег Мышкин, директор инвестиционного департамента Colliers International, попытки банков уйти в девелопмент оценивает скептически: “На Западе, наоборот, банки стараются избавляться от непрофильных активов. Когда компания занимается девелопментом, не имея опыта, это, как правило, не приводит к успеху на рынке”.

- Построенный компанией "Дружба" микрорайон в Домодедово стал фактически ее визитной карточкой. Но я знаю, что вы сейчас занимаетесь новым проектом: микрорайоном в Мытищах.

За чистым воздухом, тишиной, птичьим пением и новыми квартирами столичные жители все чаще едут за МКАД, а раз есть спрос, то будет и предложение. Строители не менее активно перебазируются в Троицк, Подольск, Домодедово и другие подмосковные города. Но если для одних - это открытие новых горизонтов, то для других - вполне освоенное поле деятельности. О нем мы беседуем с ведущим специалистом по продажам агентства недвижимости "Дружба" Ириной Углевой.

Рядом будет детская и спортивная площадки, подземный и наземный паркиниг, детская художественная школа, детский сад - это то, что строим мы. А помимо этого, в микрорайоне будут многофункциональные торговые центры, школы, рестораны, магазины, словом, вся необходимая инфраструктура.

- Да, это, можно сказать, уникальный объект. Микрорайон 17 находится в западной части Мытищ, который сейчас застраивают несколько компаний - и мы в том числе. У нас два многосекционных разноуровневых дома высотностью от 10 до 17 этажей.

- Действительно, через Мытищинский район проходят две трассы: Ярославское и Осташковское шоссе. Западная часть города практически примыкает к Москве, так что до МКАД всего километр, а на маршрутке от метро "Медведково" 10-15 минут езды. Или на скоростной электричке от Ярославского вокзала - 20 минут.

- Прибавьте к этому удобное транспортное сообщение...

- Да, дома кирпичные и кирпично-монолитные с квартирами свободной планировки. Однокомнатные, площадью от 43 до 50 кв. м, двухкомнатные - от 68 до 81 кв. м и трехкомнатные квартиры с двумя санузлами от 92 до 96 кв. метров. Минимальная стоимость квадратного метра - 730 долларов. Окна оснащены двухкамерными стеклопакетами. Первые этажи - нежилые помещения, но что там будет, решится несколько позднее.

- Отличительная особенность домов, которые строит "Дружба" - это индивидуальный проект. В Мытищах вы пошли по этому же пути?

- Дело в том, что мы не хотим навязывать нашим покупателям какой-то стандартный сервис типа салонов красоты или тренажерных залов. Когда будут проданы все квартиры, выясним, что действительно необходимо самим жильцам. Захотят продукты, значит, откроем магазин, захотят заниматься спортом, значит, появится фитнес-клуб.

- Почему?

- Ирина, но, помимо Подмосковья, "Дружба" ведет строительство и в Москве. Прямо-таки сказочный "Каменный цветок" расцветает в Западном округе...

На сегодня в первом доме построили уже четыре этажа, а сдача объектов запланирована на конец 2006 года.

- Так что, дом пока без названия, но основные характеристики у него ведь уже есть.

- Это первоначальное название мы дали дому потому, что на плане он напоминал три лепестка. Но когда начали строить, то появились ассоциации с хрустальным замком: огромные застекленные лоджии по периметру здания создают ощущения легкости.

Недалеко находятся Кунцевский парк и парк Победы, так что прекрасный вид из окон и чистый воздух гарантированы.

- Да, это 23-этажный кирпично-монолитный дом бизнес-класса расположен недалеко от станции метро "Кунцевская". Проект разработан Роспроектом и одобрен Мосархитектурой. Комфортабельные квартиры свободной планировки площадью от 60 до 131 кв. м с трехметровыми потолками и окнами, оснащенными двухкамерными стеклопакетами.

Но, все необходимые атрибуты, соответствующие бизнес-классу, в доме есть: двухуровневая подземная парковка, скоростные лифты OTIS, охраняемая территория, качественная отделка холлов и подъездов. Но, должна сказать, что при этом квартплата не будет отличаться от соседних муниципальных домов. И это, несомненно, большой плюс для будущих жителей, которые хотят жить в хорошем доме, но и не переплачивать за ненужный им сервис.
В середине сентября Мосгордума приняла во втором чтении законопроект, вносящий изменения в существующий документ о гарантиях москвичам, освобождающим жилые помещения. По мнению Комиссии по жилищной политике и жилищно-коммунальной реформе Мосгордумы, уже сейчас документ нуждается в совершенствовании.

Мы намеренно не стали нагружать дом такими коммуникациями класса люкс, как например, центральное кондиционирование, так как это привело бы к повышению его себестоимости. Таким образом, мы опять идем навстречу нашим клиентам, предоставляя им самим делать свой выбор.

Депутат Игорь Антонов предложил дать собственникам преимущественное право инвестирования в строительство дома, возводимого на месте сносимого, либо в его реконструкцию или капитальный ремонт с переустройством, если в нем расположены освобождаемые квартиры. По мнению депутата, поправка призвана исключить возможность нарушения прав граждан в процессе изъятия у них собственности, установленных Конституцией РФ и Гражданским кодексом России. Собственность может быть изъята против воли ее владельца только для государственных нужд или по решению суда.

Депутаты внесли в него 69 поправок, правда, пока учтены всего четыре. Остальные городские парламентарии вынесли на обсуждение. Так или иначе, все они призваны защитить интересы москвичей.

Однако заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Николай Федосеев высказался категорически против включения в документ термина "выкупная стоимость жилого помещения", так как, на его взгляд, это неправомочно: "Судите сами, Гражданский кодекс РФ применяет понятие "выкупной стоимости" лишь по отношению к выкупу земельного участка или арендованного имущества. Между тем в Москве, как правило, основная практика - это отселение жителей в многоквартирных домах, где жильцы не являются собственниками или арендаторами". Николай Федосеев особо отметил, что денежная компенсация за непроизведенный капремонт, хотя и зафиксирована в виде нормы в действующем Законе "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения", в реальности не соблюдается, поскольку рассчитать и оценить ее весьма затруднительно. К тому же при вселении в новую квартиру жилец как бы получает и капремонт в натуральном выражении.

Обсуждение затронуло и другую, не менее важную поправку парламентариев, которая предлагает предоставить собственникам, освобождающим приватизированные жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, право на компенсацию от бывшего наймодателя квартиры за непроизведенный им до приватизации жилого помещения ремонт дома. Подобная обязанность, указывают законодатели, заключена за бывшим наймодателем в Законе "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". По мнению Ирины Рукиной, Дмитрия Катаева и других депутатов, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт должна быть включена в выкупную цену помимо рыночной стоимости жилого помещения. Также необходимо учитывать и другие убытки, причиненные собственнику изъятием у него приватизированного жилого помещения.

Кстати, все данные, предоставленные исполнительной властью, будут всесторонне учтены депутатами при дальнейшем рассмотрении законопроекта.

Между тем многие члены комиссии не согласились с некоторыми аргументами докладчика. В частности, они подвергли критике методику, по которой исполнительная власть признает жилые дома аварийными. В итоге, заместитель председателя комиссии, депутат Сергей Локтионов сообщил о решении комиссии: редактору целесообразно провести ряд консультаций с Государственно-правовым управлением аппарата Думы, Общественным экспертным советом по жилищной политике и жилищно-коммунальной реформе, Московской жилищной ассоциацией и другими организациями, функционирующими в сфере жилищной политики. По его мнению, необходимо выяснить, нарушаются ли права жильцов при переселении и в какой степени.



Главная --> Публикации