Главная --> Публикации --> Где находятся источники длинных денег? Застройщики готовы ждать, когда их проекты окупятся Недвижимость – выбор в пользу разумного Много квартир, хороших и разных. слишком много... Московскую недвижимость оценят в каннах

Рассмотрим основные положения этого правового акта. Во-первых, в законе впервые раскрыто понятие договора участия в долевом строительстве. По такому договору одна сторона (застройщик) обязуется за определенный срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод этого объекта в эксплуатацию передать его одновременно всем соинвесторам. Другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить указанную в договоре цену и принять объект долевого строительства.

На стадии строительства квартиры стоят намного дешевле, чем в уже готовом доме. И с каждым годом количество граждан, выбирающих такой способ приобретения жилья, увеличивается. В связи с этим был принят Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Если в договоре отсутствуют вышеназванные условия, то он считается недействительным. Важным нововведением является правило, согласно которому договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Можно предположить, что это требование увеличит цену договора, так как многие организации-застройщики навязывают клиентам свои услуги по государственной регистрации. Договор включает помимо стоимости квартиры также цену услуги по государственной регистрации договора, которая намного отличается от затрат в случае самостоятельного ее оформления. К сожалению, нередко это условие прописывается в договоре как обязанность, от которой участнику долевого строительства нельзя отказаться.

Кто теперь захочет стать застройщиком?
Таким образом, сторонами договора являются застройщик и участник долевого строительства (инвестор). Кто может быть застройщиком или, другими словами, кто имеет право привлекать денежные средства частных лиц для возведения жилья?
В соответствии с законом застройщиком является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Он вправе привлекать денежные средства для строительства только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной документации, а также государственной регистрации права собственности или аренды на земельный участок под строительство.
В том случае, если застройщик, не имея на это права, привлекает средства граждан, то последние могут потребовать возврата переданных ему денег, а также, что немаловажно, уплаты процентов на сумму этих средств и, сверх того — возмещения причиненных убытков. Для таких недобросовестных застройщиков предусмотрена административная ответственность с наложением штрафа (для должностных лиц — от 150 до 200 МРОТ, для юридических лиц — от 4000 до 5000 МРОТ).
Что в обязательном порядке указывается в договоре? Он должен содержать:
– определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства;
– срок передачи застройщиком объекта долевого строительства;
– цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
– гарантийный срок на объект долевого строительства.

Прежде чем заключить договор долевого участия с застройщиком, советуем обратить внимание на следующие моменты. В последнее время многие покупатели попадаются на удочку мошенников, которые заключают договор с гражданами, собирают деньги, а затем исчезают в неизвестном направлении. Как выясняется позже, данные лица не имели никакого отношения к строительству. Чтобы не оказаться в такой ситуации, следует внимательно ознакомиться со всеми документами. Тем более новый закон дает такое право широкому кругу лиц. Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу следующие документы:
– учредительные документы;
– свидетельство о государственной регистрации;
– свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
– отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
– утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
– аудиторское заключение за последний год деятельности застройщика.
Помимо этого по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
– разрешение на строительство;
– технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
– заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
– проектную документацию, включающую в себя все внесенные изменения;
– документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Если инвестор решит уступить свое право требования по договору, то договор уступки также подлежит обязательной государственной регистрации. Уступка допускается только после уплаты стоимости объекта или одновременно с переводом долга на нового инвестора. Уступить право по договору долевого строительства можно с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта.

Что касается застройщика, то закон предусмотрел его ответственность за несвоевременную сдачу объекта. Участник долевого строительства должен получить свою квартиру не позднее срока, предусмотренного договором. Если застройщик нарушает это обязательство, он должен выплатить инвестору неустойку (пеню) в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
К сожалению, нарушение сроков сдачи новостроек в эксплуатацию нередки. После вступления в силу закона об участии в долевом строительстве, возможно, ситуация изменится в лучшую сторону. Но с другой стороны, это может сказаться на повышении стоимости квартир, так как застройщик может заранее заложить в ее стоимость и свою ответственность за просрочку по сдаче объекта в эксплуатацию.

У каждой стороны свои обязанности
Пожалуй, наиболее важным является то, что в законе предусмотрена ответственность сторон. Застройщик ждет от участника долевого строительства своевременной уплаты денег, а для инвестора важно, чтобы дом был сдан в срок, предусмотренный в договоре. Если раньше ответственность сторон в случае просрочки, как со стороны застройщика, так и со стороны участника долевого строительства, регулировалась договором или общими нормами Гражданского кодекса РФ, то теперь ответственность за просрочку предусмотрена законом.
Какие последствия повлечет для участника долевого строительства просрочка по уплате стоимости квартиры? Если договором предусмотрено единовременное внесение платежа, то его неуплата в течение более чем трех месяцев дает застройщику право требовать расторжения договора в судебном порядке. Но в большинстве случаев купля-продажа квартиры производится в рассрочку. Если участник долевого строительства допускает систематические нарушения сроков внесения платежей, это также является основанием для расторжения договора в судебном порядке. Систематическим считается нарушение платежа, которое произошло более трех раз в течение года. Кроме того, в случае нарушения срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ (ЦБ РФ), действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В случае одностороннего отказа застройщик обязан возвратить участнику внесенные денежные средства, а также уплатить проценты на эту сумму в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств до дня их возврата.
Начиная с июня рост цен на квартирном рынке Москвы остановился. Все лето риэлторы объясняли причины начавшейся стагнации. В качестве доводов приводились и психологические аспекты падения покупательского спроса, такие, как ожидание «доступного жилья», обещанного правительством, и экономические. Плюс не к месту грянувший банковский кризис, создавший излишнюю нервозность. Все участники рынка с нетерпением ожидали наступления осени, когда ситуация, судя по многочисленным прогнозам, должна была вернуться на круги своя.

На финишной прямой
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его инвестором осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту. После того как этот документ будет подписан сторонами, застройщик считается исполнившим свои обязательства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств и подписания передаточного акта.
Качество передаваемого объекта должно соответствовать условиям договора, при отсутствии или неполноте таких условий — требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям.
В противном случае участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
– безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
– соразмерного уменьшения цены договора;
– возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Он исчисляется со дня передачи квартиры инвестору, если иное не предусмотрено договором. Требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта, покупатель вправе предъявить при условии, что дефекты выявлены в течение гарантийного срока.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.
Законом также предусмотрены и иные случаи, когда участник вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Это можно сделать в случаях:
– нарушения сроков передачи объекта;
– прекращения или приостановления строительства, при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан участнику долевого строительства;
– существенного изменения проектной документации, в том числе изменения размера объекта долевого строительства;
– изменения назначения общего имущества и нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;
– существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Оксана КААРМА,
заместитель директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»
— Выросли цены на тех объектах, которые осенью сдаются госкомиссии. На 2–3% поднялись цены на новый проект компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» — монолитно-кирпичный дом в районе Ховрино на ул. Дыбенко, реализация которого началась в июле этого года. Компания также выступила инвестором строительства трех панельных домов серий П-44Т и П-3М в том же районе, и уже в сентябре начались продажи одного панельного дома по цене от $1350 до $1670 за 1 кв. м.
На 2% поднялись цены на другой инвестиционный проект компании в Северном Тушине. Почти на 5% вырастут цены на дом по адресу: Пролетарский просп., к. 51а, б. Здание уже смонтировано и осенью сдается госкомиссии.
В сентябре началась реализация новых корпусов фешенебельного района «Гранд-Паркъ», в котором увеличатся цены на дома, уже сданные госкомиссии. По данным офиса продаж компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», продано около 80% квартир в пяти первых корпусах, в целом по району реализовано более 50% жилья. Сотрудники офиса продаж фиксируют рост покупательского интереса к проекту с начала сентября.

ВОПРОСЫ РИЭЛТОРАМ
С начала октября на рынке все активнее начали муссироваться слухи о возможном повышении цен на большинство строящихся объектов. Мы попросили представителей крупнейших риэлторских и девелоперских компаний прокомментировать факт возможного повышения стоимости квадратного метра в ряде московских новостроек. И если подобная ситуация действительно имеет место, то объяснить, чем она вызвана.

Дмитрий ПОПОВ,
аналитик агентства недвижимости «Домострой»
— Что касается повышения цен на наши объекты, то в жилом комплексе «Адмирал-2» стоимость 1 кв. м возросла на 1,5%, в монолитном доме в поселке Мосрентген — на $30 за 1 кв. м (примерно на 3%).
Плавное повышение цен, по нашей оценке, является объективным процессом, вызванным в первую очередь сохранением благоприятной макроэкономической ситуации. По сравнению с летними месяцами темпы продаж увеличиваются. В частности, у нашей компании объемы продаж новостроек в сентябре по сравнению с августом выросли на 25,7%. Оживление рынка дает возможность компаниям повышать цены, и мы считаем, что до конца этого года цены не сильно, но будут расти.

Олег КОЛЕНЬКОВ,
руководитель направления новостроек корпорации МИАН
— В сентябре по сравнению с летними месяцами интерес к объектам недвижимости значительно увеличился. В результате в секторе новостроек наблюдался рост цен, который в целом по рынку составил 2%. На некоторые объекты, например в жилом квартале «Шуваловский», цены выросли на 3%.
Это связано прежде всего с тем, что летом мы наблюдали явное снижение покупательской активности, вызванное нестабильностью банковского сектора. Многие также ожидали развития программы доступного жилья, ошибочно полагая, что оно станет дешевым. В итоге многие отложили решение квартирного вопроса на осень. Поэтому возросшая покупательская активность в сентябре и, как следствие, рост цен — явление, которое мы прогнозировали еще летом.

Тигран АЛЕКСАНЯН,
генеральный директор ОАО «Декра-Групп»
— Не вижу каких-либо особенных объективных причин для резкого повышения цен. Возможно, наши коллеги внедряют новые технологии продаж. Что касается нашей компании, то мы цены на продаваемое жилье не повышали.


Наталья КОНОВАЛОВА,
руководитель пресс-службы группы компаний «ПИК»
— Я могу сказать, что у нас цены на жилые дома не увеличились. В сентябре группа компаний «ПИК» отмечала десятилетие, в связи с этим мы предлагали дисконтную программу при покупке квартир, однако акция длилась только в дни юбилея и никак не была связана с ситуацией на рынке.
В целом в прошлом месяце цены на новостройки повысились на 1%. Данное увеличение цены является плановым. В ближайшее время резкого повышения стоимости жилья не предвидится, мы ожидаем, что рост цен сохранится на прежнем уровне — около 1% в месяц.

Андрей КУПРИЯНОВ,
руководитель отдела маркетинга Департамента инвестиционных программ строительства Москвы
— С 1 октября произошло плановое повышение цен на новые объекты департамента, которые находятся в продаже: на квартиры в жилом комплексе «Черемушки» на ул. Кржижановского и в доме на ул. Дружбы (вл. 4, к. 1, 2). Кроме этого повышены цены на последние квартиры в жилом комплексе на Петровско-Разумовской аллее, 10.
Повышение составило от $10 до 20 за 1 кв. м в зависимости от местоположения и степени готовности объекта. Вызвано это тем, что интерес к этим квартирам достаточно велик, что, по нашим прогнозам, приведет к росту темпов продаж. Видимо, такие же перспективы и у основных игроков рынка, так как они придерживаются похожей тактики продаж.

Вячеслав ТИМЕРБУЛАТОВ,
генеральный директор группы компаний «Конти»
— На сегодняшний день нет объективных причин для снижения цен на недвижимость. Качественные и безопасные объекты недвижимости, в том числе и наши, растут в цене, потому что спрос на них до сих пор превышает предложение. Сейчас все застройщики поднимают цены, но отдельные компании нашли в информировании общественности об этом особый маркетинговый ход. Не исключено, что этот ход эффективен и влияет на увеличение объемов продаж в течение короткого срока.
Кроме того, осенью происходит некоторый всплеск: спрос увеличивается, объемы продаж растут, цены повышаются. Наши объекты — не исключение, мы планируем повышение цен в октябре–ноябре.

Виктор САВОСТЬЯНОВ,
генеральный директор «ОСК-сервис»
— Учитывая все возрастающую себестоимость строительства из-за увеличения цен на горюче-смазочные материалы, на черные металлы, различные комплектующие, необходимые для строительства, и т. д., мы считаем, что оснований для понижения цен на недвижимость нет. Частичная стагнация рынка в июне–августе ввиду банковского кризиса, на наш взгляд, создает ситуацию отложенного спроса. По возросшему объему реализации в нашей компании за сентябрь можно утверждать, что повышения цен на жилье избежать не удастся: мы уже сейчас поднимаем цены на некоторые наши объекты. Общее увеличение цен на недвижимость в Москве и Московской области не заставит себя ждать.

Павел КАНАЛИН,
генеральный директор агентства недвижимости «Квартира.ру»
— Нами было принято решение о повышении цен по некоторым объектам еще в сентябре. В среднем цена за 1 кв. м выросла на $1 Повышение произошло по следующим адресам: ул. Авиамоторная, вл. 4, к. 1, 2; мкр. «Соловьиная роща» (Куркино, мкр. 13); Красногорск, Чернево-2, к. 5 В настоящий момент мы планируем постепенное повышение цен по остальным объектам как в Москве, так и в регионах.
Данное решение было вызвано ростом спроса на реализуемые нами квартиры по сравнению с летними месяцами. В сентябре количество первичных обращений в компанию выросло на 10%. Наши аналитики прогнозируют и дальнейшее повышение спроса.

ОТ РЕДАКЦИИ
Цены на квартиры в Москве были и остаются одной из самых животрепещущих тем. Помимо незначительного роста цен на новостройки, который пока можно отнести скорее к разряду «планового повышения», чем реального изменения ценовой динамики, на рынке существует и целый ряд других интересных тенденций. К примеру, в секторе вторичного жилья резко вырос объем предложения. Что стоит за этим процессом, какие последствия он повлечет? Ответы на эти вопросы наши читатели смогут получить в следующем номере М2 от 27 октября 2004 года.

Петр ВАВУЛИН,
начальник отдела продаж новостроек компании «Триумфальная арка»
— По моему мнению, несмотря на изменение спроса на рынке недвижимости, структура собственно инвестиционного процесса за такое короткое время измениться не может. То есть пока покупатель гадает, покупать или нет, застройщик строит, дом растет, квартиры продаются не так, как это планировалось, следовательно, срывается график возврата денег, а сами деньги стоят для застройщика все дороже и дороже. А так как рынок понемногу, но оживляется, то это совершенно нормальное явление: выше дом, дороже деньги, больше цена.
Относительно новостроек, продаваемых нашим агентством, могу сказать, что цены пока остаются на прежнем уровне.

О том, что следующим за Бутово, Кожухово и Некрасовкой районом массовой застройки станет Щербинка, заявил вчера на заседании столичного правительства главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. В Некрасовке (прилегает к МКАД с юго-востока) на полях аэрации будет построено 0,5 млн кв. м жилья, в Щербинке же речь идет уже о более чем 1 млн кв. м. Массовое строительство начнется здесь в 2008 г. “Первая очередь предполагает возведение 600 000 кв. м жилья и полного набора инфраструктуры”, — сказал архитектор. После возведения второй очереди по планам городских властей в районе будут жить 35 000 человек. Затраты на создание нового района Кузьмин оценивает в $1 млрд.

Столичные власти нашли еще одну территорию для массовой застройки. В Щербинке, в 6,5 км к юго-западу от МКАД, они собираются возвести 1,2 млн кв. м нового жилья — четверть всего запланированного для столицы объема. Компании столичного стройкомплекса готовы приступить к освоению новой площадки, но часть ее занимает действующий аэродром, принадлежащий Минобороны и “Газпрому”, которые вовсе не расположены отдавать его под строительство.

“Остафьево” является препятствием для застройки Щербинки, признал вчера Кузьмин. Мэр Москвы Юрий Лужков назвал аэропорт убыточным, бесперспективным и заявил, что его необходимо закрыть. По данным Олега Никольского, заведующего сектором воздушного транспорта департамента транспорта и связи, власти Москвы давно ведут переговоры с обоими владельцами аэропорта. А военным, по его словам, город предлагал предоставить компенсацию — жилье в Щербинке.

Однако не исключено, что планы, связанные с новым районом, городским властям придется урезать вдвое. Дело в том, что в качестве стройплощадки градоначальники рассматривают не только саму Щербинку, но и прилегающий к ней аэродром “Остафьево” площадью 500 га. Аэропорт этот действующий и обеспечивает до 150 вылетов в месяц. Северная часть аэродрома и взлетная полоса принадлежат Минобороны, южная — Московской области, причем областная часть территории находится в долгосрочной аренде у “Газпромавиа” — дочерней авиакомпании “Газпрома”, чьи самолеты летают из “Остафьево” наряду с бортами военных. Здание аэропорта принадлежит “Газпромавиа”.

Получить комментарий в Минобороны “Ведомостям” вчера не удалось. А знакомый с ситуацией чиновник администрации Московской области сообщил, что в ближайшие несколько лет, несмотря на заявления московского мэра, перенос или ликвидация аэропорта “Остафьево” рассматриваться не будет. Строительство жилья по соседству с аэропортом не запрещено, но только за пределами зоны отчуждения (около 1,6 км), уточнили в пресс-службе одного из столичных аэропортов.

“Мы понимаем интерес Москвы к этому участку, но аэропорт закрывать не планируем”, — заявили “Ведомостям” в пресс-службе “Газпрома”. С планами мэра Москвы в компании знакомы, но утверждают, что не получали “конкретных предложений по закрытию аэропорта”.

Девелоперы с воодушевлением восприняли перспективу появления новой большой городской стройплощадки. Щербинка — хорошая территория для инвесторов, учитывая нехватку земли для строительства в Москве, говорит представитель группы ПИК Наталия Коновалова. Близость аэропорта вряд ли негативно скажется на проекте, “если самолеты не взлетают там каждые 3 минуты”, полагает она. “В подмосковном Домодедове самолеты над головой летают постоянно — и ничего, жилье строится и продается”, — добавляет представитель другой компании-застройщика. В успешности проекта не сомневается и генеральный директор СУ-155 Дмитрий Некрасов.

Главный архитектор столицы настаивает, что возводить в Щербинке необходимо именно 1,2 млн кв. м, “иначе там будет невыгодно строить”. Комплексная застройка позволит сэкономить на проведении инженерных сетей, объясняет вице-президент девелоперской компании “Новая площадь” Алексей Кожевников.

Серьезной проблемой для будущего района может стать перегруженность Варшавского шоссе, соединяющего его с центральной частью Москвы. Но, по словам Кузьмина, город проведет реконструкцию участка Варшавского шоссе от Москвы до Щербинки и пустит по нему несколько новых маршрутов общественного транспорта.
Населенный пункт Щербинка площадью 390 га входит в Юго-Западный административный округ (ЮЗАО) Москвы, но находится за пределами Кольцевой автодороги (МКАД). В этом году по планам столичных властей в Москве должно быть возведено 4,5 млн кв. м нового жилья против 4,8 млн в 2004 г., 4,7 млн – в 2003 г., 4,5 млн – в 2002 г.
Напомним, что 21 апреля 2003 года Конституционный Суд РФ принял решение, согласно которому недобросовестный продавец больше не сможет оспорить в суде сделку с имуществом (движимым и недвижимым), если при ее заключении он нарушил закон.

В “Новой площади” говорят, что не откажутся поучаствовать в проекте, когда будут точно известны предъявляемые к застройщикам условия. “Часть застройки наверняка пойдет под городские программы, а это гарантированный заказ на производство”, — радуются в СУ-15 “В первую очередь мы предоставим жилье очередникам”, — подтверждает префект ЮЗАО Валерий Виноградов.

Это решение Конституционного Суда комментируют специалисты рынка недвижимости.

Ранее, если в цепочке сделок с имуществом когда-либо было допущено нарушение закона, недобросовестные продавцы, ссылаясь на нормы Гражданского кодекса, могли требовать расторжения всех сделок, совершенных с этим имуществом. В такой ситуации пострадавшими оказывались добросовестные покупатели, которые, приобретая квартиры, не знали о допущенных нарушениях.

— Не секрет, что значительное число квартир имеет те или иные правовые дефекты. Причиной данного факта является несовершенство законодательства, регулирующего вопросы, связанные с жильем. Зачастую сам продавец жилья не может гарантировать юридическую безупречность своих прав собственности. Ущемление прав несовершеннолетних в ходе приватизации квартиры либо при проведении сделок с ней, несоблюдение правил наследования, подделка удостоверяющих право собственности документов – только часть из возможных причин судебного разбирательства. При этом в случае, если с момента возникновения обстоятельств, ставящих законность проведения сделки под сомнение, квартира несколько раз сменила собственников, возможность выявления ранее допущенных нарушений ощутимо снижается, но вероятность признания сделки недействительной сохраняется на прежнем уровне. На настоящий момент судебная практика такова, что в результате пострадавшей стороной является добросовестный приобретатель. И возможный для него финал – утрата квартиры, а зачастую и денег, затраченных на ее приобретение.

Олег Самойлов, заместитель директора управления вторичного рынка компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

Говоря о решении, принятом Конституционным Судом РФ в отношении защиты прав добросовестных приобретателей имущества, его можно назвать знаменательным и, безусловно, позитивным шагом по пути дальнейшего формирования цивилизованных правовых отношений на рынке недвижимости. Однако прецедент, созданный Конституционным Судом, не снимает всех вопросов, существующих в этой области.

Специалистами компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» вопрос защиты прав добросовестных приобретателей всегда воспринимался особенно остро, так как создание устойчивых правовых последствий, совершаемых нашими клиентами сделок – одна из наших основных задач. На протяжении многих лет мы с успехом выполняем ее за счет проведения профессиональной юридической экспертизы продаваемых и приобретаемых с нашей помощью объектов. Отработанная технология и качество проводимых работ позволяют нам нести полную финансовую ответственность перед потребителями наших услуг за возможные негативные последствия совершенных ими сделок.

Кроме того, свою «добросовестность» покупателю необходимо будет доказать суду. В случае, если в действиях покупателя будет выявлена неосмотрительность, которая трактуется как незнание в ситуации, позволяющей знать данное обстоятельство, может исключить возможность признания покупателя добросовестным и, соответственно, применения статьи 302 ГК РФ. Таким образом, необходимость проведения доскональной юридической экспертизы объектов недвижимости силами профессионалов не утрачивает актуальности.

Согласно определению, содержащемуся в ст.302 Гражданского кодекса РФ, добросовестным приобретателем считается тот, кто на возмездной основе приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Эта же статья, на обязательность применения которой при рассмотрении дел о недействительности сделок в соответствии со статьей 167 ГК РФ указал Конституционный Суд, закрепляет право собственника возвратить свое имущество из чужого незаконного владения в случае, если оно перестало быть его собственностью помимо его воли. Таким образом, Конституционный Суд исключил возможность попытки «отсудить» квартиру со стороны недобросовестного продавца. Однако не секрет, что значительное число решений о недействительности сделок принимается судами по искам не продавцов, а третьих лиц, права которых оказались нарушенными в результате отчуждения квартир. В ряде случаев инициаторами рассмотрения подобных дел выступают даже не они сами, а представители органов прокуратуры. Для этой категории лиц принципиальных изменений как будто не произошло. Соответственно, полностью риски, существовавшие у покупателей до настоящего времени, не устранены.

Надеемся, что решение Конституционного Суда послужит основанием для внесения изменений в действующее законодательство, устраняющих ныне существующую неопределенность и учитывающих права всех участников сделки. Пока же компания «МИЭЛЬ-Недвижимость» не находит оснований для корректировки применяемой ныне технологии экспертизы объектов недвижимости и практики принятия на себя полной финансовой ответственности — действенного инструмента защиты интересов покупателей жилья.

Помимо вышесказанного, решение, принятое Конституционным Судом, заставляет взглянуть на проблему с другой стороны. Не приведет ли новая практика к росту количества фактов ущемления прав третьих лиц в случае принятия судами решений в пользу приобретателей? И как следствие, каким образом теперь будет рассматриваться правомочность сделок с квартирами, в которых обнаружены реальные нарушения прав несовершеннолетних, поскольку в текущей практике практически всегда судебная власть встает на защиту детей? Ляжет ли ответственность за регистрацию таких, впоследствии признанных действительными, несмотря на наличие правовых погрешностей, сделок, на государственные органы или возникнет новая волна случаев утраты законных прав недостаточно социально защищенными гражданами? Пока эти вопросы не находят однозначных ответов.

Решение Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года это, безусловно, прогрессивный шаг со стороны государства. Граждане России, которые приобрели жилье законным способом, не должны отвечать за нарушение закона бывшими собственниками жилья. Это еще один серьезный шаг на пути формирования цивилизованного рынка недвижимости, способствующий росту доверия к нему.

Комментарий компании МИАН:

Действительно, сейчас суды общей юрисдикции при рассмотрении дел о признании сделок недействительными эту норму практически не применяли. Рассматриваемое решение Конституционного Суда дает, на наш взгляд, лучшие шансы для граждан, которые приобрели квартиру по договору купли-продажи, если по предыдущим сделкам с данной квартирой в судебном порядке ставится вопрос о признании этих сделок недействительными.

Однако данное решение Конституционного Суда не изменило закон. Оно направлено, в первую очередь, на изменение правоприменительной практики. А именно на то, чтобы суды, прежде всего общей юрисдикции, при вынесении решений учитывали права добросовестного приобретателя, предусмотренные ст. 302 ГК РФ, и в случае, если вопрос о признании сделки недействительной ставит бывший собственник имущества, в первую очередь применяли статью, касающуюся добросовестного приобретателя.

Во-первых, квартира должна выбыть из владения собственника по его воле;

Однако, для того чтобы права добросовестного приобретателя были реализованы, необходимо выполнение двух условий:

К одним из наиболее распространенных оснований обращения в суд положения о добросовестном приобретателе не применимы (речь идет о ст. 177 – где говорится о недействительности сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими), поскольку в этом случае очевидно, что квартира выбыла из владения не по воле собственника. Такой же аспект суд может усмотреть и при признании сделок недействительными по ст. 178, 179 ГК РФ (недействительность сделок, совершенных под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы).

Во-вторых, она должна быть отчуждена по возмездной сделке, т.е. не подарена.

Данное решение не отменяет и не заменяет процедуру проверки юридической чистоты квартиры.

По нашему мнению, данное решение Конституционного Суда не окажет существенного влияния ни на стоимость услуг агентств недвижимости, ни на стоимость объектов, так как оно не предполагает изменений в технологиях работы крупных риэлторских агентств.

В любом случае при решении жилищных вопросов необходимо обращаться к профессионалам. Так как достаточно сложно простому гражданину самостоятельно разобраться во всех юридических тонкостях сделки с недвижимостью, выявить юридическую чистоту квартиры и выяснить список лиц, которые в дальнейшем могут оспорить сделку.

В нынешних условиях возможность страхования права собственности на жилье (титульное страхование) выступает хорошим дополнительным гарантом сделки с недвижимостью.



Главная --> Публикации