Главная --> Публикации --> Су-155 построит в подмосковье горнолыжный курорт Оператор кинотеатров построит горнолыжный курорт Где находятся источники длинных денег? Застройщики готовы ждать, когда их проекты окупятся Недвижимость – выбор в пользу разумного

РФФИ проведет открытый аукцион по продаже 51% акций ОАО “Гостиничный комплекс “Шереметьево-2” 30 ноября, говорится в бюллетене фонда. Стартовая цена пакета акций номиналом 3375 руб. определена в 117 млн руб.

В конце ноября РФФИ выставит на торги контрольный пакет гостиницы “Шереметьево-2”. Участники рынка не прогнозируют ажиотажного спроса на этот объект, загрузку которого обеспечивают преимущественно транзитные пассажиры и авиаперсонал.

Гендиректор компании Hotel Consulting and Development Александр Лесник также убежден, что иностранные игроки гостиницей не заинтересуется. А российские девелоперы скорее всего могут приобрести ее, чтобы снести существующий корпус, а на его месте построить новый отель.

По данным Hotel Consulting and Development, среднегодовая загрузка “Шереметьево-2” — около 70%. Основные клиенты гостиницы — транзитные пассажиры, а также члены экипажей российских авиакомпаний. Загрузка находящегося по соседству “Novotel-Шереметьево-2” превышает 90%, говорит директор компании RMCH, которая управляет этим отелем, Владимир Ильичев. Он сомневается, что “старая советская гостиница” “Шереметьево-2” может заинтересовать иностранных операторов.

Покупать здание, чтобы построить на его месте еще один аэропорт-отель, как это уже сделал Novotel, имеет смысл, если международный аэропорт “Шереметьево” будет расширяться, полагает Львов. Однако если новый собственник решит не вкладываться в реконструкцию, то гостиница, по словам Львова, сможет заполняться за счет российских транзитных пассажиров, как это происходит сейчас. Лесник оценивает затраты на реконструкцию гостиницы с заменой инфраструктурных сетей в сумму, превышающую $5 млн.

Представитель девелоперской компании Caspian в России Роман Львов сомневается, что на гостиницу будет много претендентов и стартовая цена будет существенно превышена. По его словам, $4 млн — это адекватная плата за панельное здание 70-х гг. постройки, независимо от того, снесет его новый собственник или оставит все без изменений.

А специалист по связям с общественностью управляющей компании “ЮМАКО” Роман Накашидзе не исключает, что его компания может заинтересоваться управлением гостиницей, если такое предложение поступит от нового собственника. “Транзитные пассажиры и персонал авиакомпаний — вполне благоприятное обстоятельство для гостиницы”, — говорит он.

Гендиректор туристической компании “Туринфо РФР” Михаил Лапшин считает, что дополнительные инвестиции в гостиницу “Шереметьево-2” не сделают ее интересной для туристов. “Во всем мире отели при аэропортах строятся для экипажей авиакомпаний, для наземных служб аэропорта и транзитников. Туристы предпочитают жить в городе, рядом с достопримечательностями”, — говорит Лапшин.

Потребитель, где ты?!

В ГК “Шереметьево-2” и “Аэрофлоте” от комментариев вчера отказались.
Гостиничный комплекс “Шереметьево-2” построен в 1980 г. на территории одноименного международного аэропорта. В гостинице 11 этажей и 158 номеров. Контрольный пакет принадлежит государству, 10% акций – у “Аэрофлота”. По данным информационного портала all-hotels.ru, гостиница позиционируется в классе “три звезды”.
Потребность в жилье и возможность его приобрести - две большие разницы, как говорят в Одессе. А в Подмосковье - тем более. На короткой дистанции игроки рынка недвижимости вынуждены работать с гражданами, имеющими возможность, закрыв глаза на данные Госкомстата о том, сколько россиян хотят улучшить свои жилищные условия. Они, может, и хотят, но вне нынешнего рынка, в ожидании того, что ситуация на нем улучшится. Но поскольку строителям нужно строить, а продавцам - продавать не когда-нибудь, а сейчас, то придется учитывать лишь ту часть россиян, которая не только "хочет", но и "может". Попробуем разобраться, кто это?

Учитывая, что средняя стоимость жилья в области составляет 3 на первичном рынке и 07 - на вторичке, можно рассчитать, сколько времени люди будут копить на квартиру.

По данным Федеральной службы государственной статистики (ФСГС), в 2004 году уровень месячного среднедушевого дохода в Московской области составил 6000 руб. в месяц. Для сравнения: в Москве - 20 тыс. руб. в месяц. Расходы же на основании данных ФСГС составили примерно 5300 руб. на одного человека в месяц в Подмосковье (14300 руб. - в Москве).

В свою очередь, в Московской области продолжительность накопительного периода для вторичного рынка составляет уже 6,8, а для первичного - 7,2 лет, несмотря на то, что площадь условной квартиры несколько меньше - 51 кв. метр.

Продолжительность накопительного периода для покупки семьей из трех человек двухкомнатной квартиры общей площадью 54 кв. метра (по 18 кв. метров на человека) на вторичном рынке в Москве в третьем квартале 2004 года составила 4,14 лет. Согласно расчетам, если бы среднестатистическая семья москвичей все свои доходы в 2004 году направила на приобретение жилья, то она смогла бы купить менее одной пятой новой средней квартиры и одной четверти квартиры на вторичном рынке жилья. Однако при учете реально располагаемой части доходов семьи за вычетом минимальных потребительских расходов продолжительность накопительного периода увеличивается, соответственно, до 20 и 15 лет.

Анализ ситуации в области позволяет сделать заключение о практической недоступности жилья для основной части населения региона. Несколько скрашивает негативную картину тот факт, что большинство людей, живущих в ближайшем Подмосковье, работают в Москве, получая зарплату, одинаковую с москвичами.

Результаты расчетов демонстрируют, что для москвичей вопрос о доступности жилья является достаточно сложным, но, при определенных условиях, (например, с помощью привлечения заемных средств) вполне решаемым. Чего нельзя сказать о жителях Подмосковья.

Ситуация с ипотекой вряд ли в ближайшее время изменит ситуацию. Снижать цены под подмосковные финансовые возможности застройщики не будут, вот и получается, что в игре за квартиры в области будут участвовать только москвичи (и такой плохоописуемый класс, как "гости столицы").

Подводя итог, можно констатировать, что оценка инвестиционных возможностей населения Москвы, и особенно Подмосковья, как основного потребителя на рынке жилья показывает, что подавляющая его часть самостоятельно решить жилищную проблему не может.

В условиях, когда дешевых квартир в Москве уже практически не осталось, спрос начал стремительно перемещаться в область. Цены в области пока примерно на 30% ниже, чем в Москве, хотя темпы их роста часто существенно обгоняют столичные (потенциал роста выше). В Красногорске, Химках и Одинцово цены уже вплотную приблизились к столичным. За последнее время цены на новостройки в Реутове, Люберцах и Одинцово выросли на 25-30%, в Троицке, Железнодорожном и Балашихе - на 15-20 процентов.

А можно подоступнее?

Спрос сейчас растет не только на ближайшие к столице города-спутники, но и на среднее и дальнее Подмосковье. В зоне 15-35 км от МКАД темпы роста цен увеличиваются уже второй год подряд. Появился интерес даже к городам, расположенным на удалении 50 км и более от столицы. Если два-три года назад спрос здесь был единичным, то сейчас он превратился во вполне стабильный (так, в 2004 году он увеличился на 20-30% по сравнению с 2003, когда таким жильем пренебрегали).

Кроме того, в Подмосковье сейчас строятся вполне комфортабельные жилые комплексы и целые микрорайоны, где можно купить квартиру, в которой будет на одну комнату больше, чем в столице (за те же деньги). Грань между столицей и областью постепенно стирается: инфраструктура везде примерно одинакова, а добраться до центра Москвы из области часто можно даже быстрее, чем с окраины города.

Кстати, благоприятная ситуация с подмосковной соцнагрузкой, которая была пару лет назад и которая столь выгодно отличалась от столичной, постепенно теряет свои радужные черты. Особенно в ближайшем Подмосковье. Если на строительство в городе, расположенном не далее 10 км от МКАД, претендуют 2-3 московские компании, можно с уверенностью предположить, что город обложит их данью по полной программе. И это не только кв. м, это - школа, садик в придачу к микрорайону (что, в принципе, уже привычно). Это - реконструкция (а проще - строительство) дорог, ведущих к будущему жилью новоселов. Это - коммуникации, которые приходится делать самим, поскольку областные в большинстве случаев использовать просто невозможно. В общем, держать в этой ситуации ценовую планку на доступном уровне довольно проблематично.

Долго оставаться дешевым подмосковное жилье не может. Дело в том, что себестоимость строительства постоянно растет. В Подмосковье она составляет сейчас в среднем 350 долл. за 1 кв. м, но в особо тяжелых случаях доходит и до 430 долл. за кв. метр. И это - не включая административную нагрузку, которая в зависимости от аппетитов местных властей может догнать итоговую себестоимость до 60

В целом по России, по данным Ю. Жданова, при реальной потребности в 1,5 млрд, ежегодно возводится только 45 млн. кв. метров жилья в год. "Таким образом, строительный бум не наступил и вряд ли наступит в ближайшем будущем", - заявил он. Одним из серьезных стимулов для увеличения объемов строительства, по его мнению, является ипотечное кредитование. Правда, никаких обнадеживающих событий в этой области, по его мнению, не происходит, поэтому игроки рынка недвижимости постоянно находятся в поисках путей вывода ипотеки на массовый уровень.

Для того чтобы удовлетворить спрос на жилье из расчета 7 кв. метров на человека, в Москве необходимо построить 70 млн. кв. метров, а с учетом арендаторов квартир - еще 60 миллионов. Такие данные недавно на встрече с журналистами сообщил председатель совета директоров группы компаний "СУ-155" Юрий Жданов. Он отметил, что нынешние объемы строительства в столице не могут удовлетворить существующего спроса.

Кроме того, Ю. Жданов отметил, что рост цен в текущем году неизбежен. На конечной стоимости продукции строительных компаний не может не сказаться рост цен на металл, который на сегодняшний день составил 20 процентов. "К примеру, наша компания использует 20 тысяч тонн металла в месяц", - отметил Ю. Жданов, - "Поэтому рост цен неминуем. Хочется верить, что он будет не таким бурным, как в прошлом году".

По мнению Ю. Жданова, строить в регионах столичным компаниям намного сложнее, чем в Москве, ведь далеко не везде рынок настолько отлажен и отрегулирован, как в столице. Поэтому в лучшем случае (если компания является застройщиком, инвестором и продавцом в одном лице) прибыль от возведенного объекта может составить всего 100 долларов за 1 кв. метр. Именно поэтому развитие ипотечного кредитования особенно важно для региональных покупателей жилья.

Кроме того, по прогнозам Ю. Жданова, закон в значительной степени охладит пыл потенциальных покупателей квартир в строящихся домах. "Этот процесс прослеживается уже сейчас в поведении клиентов нашей компании", - отметил он. - Люди склоняются к тому, чтобы подождать вступления закона в силу и надеются, что он поставит их в более выигрышное положение перед застройщиками. Поправки к закону о долевом участии в строительстве готовятся, однако, скорее всего, их не успеют внести до 1 апреля. Поэтому какое-то время рынку недвижимости все же придется существовать в жестких рамках, установленных данным документом.
В конце минувшей недели закончился фактический вывод за пределы города еще одного московского предприятия - ЗАО "Моснитки", расположенного в Хамовниках. На его месте инвесторы собираются построить жилые и офисные здания общей площадью около 60 тыс. кв. м. Текстильная фабрика "Моснитки", ранее входившая в концерн "Квартон", перебазируется в подмосковное Монино.

Несомненно, повлияет на ценообразование и Федеральный закон о долевом участии в строительстве, который, по мнению Ю. Жданова, ставит физических лиц и строительные компании в неравные условия. Так, используя нормы данного закона (к примеру, о соблюдении сроков строительства), частный инвестор, не имеющий намерения приобрести квартиру в данном объекте, сможет заработать от 36 до 72% от вложенных средств. Ведь средняя погрешность в сдаче объектов в столице составляет от 3 до 5 месяцев.

По словам Раисы Мельниковой, начальника отдела легкой промышленности департамента науки и промышленной политики правительства Москвы, это предприятие, расположенное в центре города, находилось в перечне выводимых. "Наши интересы соблюдены: предприятие продолжает функционировать, оно уже на 70% запустило свое производство на Монинском хлопчатобумажном комбинате. Для предприятия это более выгодный вариант с точки зрения снижения себестоимости. ЗАО "Моснитки" само выступает инициатором и инвестором реформирования территории в Хамовниках",- пояснила она.

Предприятие по адресу: Малая Пироговская улица, д. 8, уже фактически не работает, и его основные мощности выведены в подмосковное Монино, рассказал "Бизнесу" Евгений Крючкин, генеральный директор ЗАО "Московская шелкокрутильная фабрика" "Моснитки". "Вывод мощностей прошел успешно, и теперь владельцы предприятия приступают ко второй фазе реализации проекта - получению исходно-разрешительной документации на строительство на месте фабрики новых объектов",- пояснил Крючкин. Ранее на эту же площадку в Монино была перебазирована Краснохолмская камвольная фабрика, а на ее месте также были возведены офисные центры.

Как выяснил "Бизнес", примерно два года назад сменились владельцы ЗАО "Моснитки". Согласно данным системы СПАРК, новыми собственниками предприятия стали "граждане РФ", а также несколько ООО. По информации "Бизнеса", передел собственности на ЗАО "Моснитки" был связан с фактическим прекращением деятельности ОАО "Концерн "Квартон"", куда входило это предприятие. ОАО "Концерн "Квартон"" был образован в 1994 году крупнейшими петербургскими текстильными предприятиями: прядильно-ниточными комбинатами "Советская звезда", "Красная нить" и другими фирмами. В 1997-1998 годах в состав концерна вошли ЗАО "Моснитки", а также трикотажные предприятия ОАО "Псковская чулочно-носочная фабрика" и ОАО "Красное знамя". Как рассказал "Бизнесу" представитель "Советской звезды", после того как в течение четырех лет в начале 2000-х были убиты три руководителя "Квартона", концерн фактически прекратил свое существование.

Председатель совета директоров ЗАО "Моснитки" Павел Бушуев рассказал, что площадь территории предприятия составляет 1,22 га, на ней располагается 7,5 тыс. кв. м бывших цехов. "Производственные помещения будут снесены, территория рекультивирована, и после выхода постановления правительства Москвы тут появится около 60 тыс. кв. м жилых и офисных зданий",- пояснил Бушуев. Техническим заказчиком нового строительства является финансово-строительная компания "Юниформстрой".

По мнению Натальи Ветлугиной, заместителя генерального директора компании "Новый город", Малая Пироговская улица - интересный район для застройки, так как он расположен недалеко от Садового кольца, набережных и архитектурных памятников. "Если рассматривать эту площадку под строительство жилья, то оптимальным решением стало бы жилье бизнес-класса. В новостройке на улице Усачева, соседней улице с Малой Пироговской, цена достигала $5 тыс.",- пояснила она.

По оценке Владимира Кудрявцева, аналитика компании Paul's Yard, ориентировочная стоимость строительства как жилья, так и офисов в этом месте составит $1,5-2 тыс. за квадратный метр, а цена продажи - $3-5 тыс. за квадратный метр. "Это оптимальное место для возведения офисного центра класса А",- добавил он.



Главная --> Публикации