Главная --> Публикации --> От москвы до темзы Су-155 построит в подмосковье горнолыжный курорт Оператор кинотеатров построит горнолыжный курорт Где находятся источники длинных денег? Застройщики готовы ждать, когда их проекты окупятся

-Разделение города на престижные и непрестижные районы – процесс неизбежный?

Существует опасность, что в Москве появятся свои Гарлем и Чайна-таун.

– Если говорить о Москве, то даже в советские времена между районами была разница. Ленинский проспект и университет облюбовала академическая наука, государственные чиновники предпочли экологически благополучное западное направление, генералитет сделал выбор в пользу Кутузовского проспекта, а южные районы более активно впитывали мигрантов, приезжую рабочую силу…

– На наш взгляд, это процесс объективный. Люди всегда расселялись в пределах городов по определенным принципам – в зависимости от профессии, имущественного или социального положения. Вспомните средневековые города, в которых были кварталы, слободы, где жили те или иные ремесленники, мастеровые. Были и районы, где селились богатые люди. Это результат вполне естественного желания жить рядом с себе подобными.

– А как вы оцениваете современную ситуацию в Москве?

– Москва все же очень нетипичный город, и ярко выраженного разделения у нас все-таки не было. Москва была выбита из общемирового процесса развития городов. Сегрегация в том же Париже или Лондоне имеет исторические корни, статус кварталов там определился еще лет 400 назад. У нас этот процесс искусственно сдерживался на протяжении без малого восьмидесяти лет. Конечно, в больших городах и в советские времена было разделение на элитные и рабочие районы, хоть и не явное. Однако власть пыталась эту тему замалчивать, а сам процесс как-то сглаживать. Долгое время рыночные механизмы не действовали при расселении. Результат такой политики очень необычен – на единице московской площади пока что концентрируется жилье достаточно разных типов. В престижном районе можно встретить элитный дом, а рядом хрущевку, и картина в итоге получается очень пестрая. Она, конечно, понемногу размывается, но последствия политики советских времен будут ощущаться очень долго. Пока у московского рынка недвижимости нет и той внутренней мобильности, которая есть на Западе. Наши возможности быстро перемещаться по городу, менять жилье при смене статуса пока сильно ограничены. Переселиться в Москве – дело достаточно тяжелое. Начавшаяся ипотека меняет картину, но пока ипотека дорога и организационно сложна.

Что касается этнического разделения, то оно, видимо, не будет очень ярко проявляться. Дело в том, что в Москве люди в большей степени стремятся соотносить себя с социальными группами, а не с национальными. Что мы наблюдаем: азербайджанцы или армяне, которые приезжают сюда, на первых порах стараются селиться кланами – вместе с друзьями, родственниками, стараются зацепиться за что-то и на основе этого организовать свой национальный социум. Однако, как только их материальное положение улучшается, они переезжают в другой – более престижный район. Замечено, что в этом случае люди всячески стараются, наоборот, слиться с новой социальной средой, и им уже не очень хочется выпячивать свою национальную идентичность. Социальная идентификация для них важнее национальной.

– Говоря о современных тенденциях, важно различать два основных вида сегрегации – этническую и социальную. Этническая сегрегация – когда город делится по национальному признаку, в нем появляются этнические кварталы – азербайджанские, китайские, русские и т.д. Социальная сегрегация – когда возникают бедные и богатые районы, престижные и непрестижные. У этих двух видов сегрегации разные причины и разные корни, о каждом нужно говорить отдельно.

– Такая опасность есть. Особенно на фоне все возрастающей ксенофобии, характерной сегодня для всего российского общества. Но, на наш взгляд, для Москвы это не будет определяющим фактором. Советская система расселения, заложенная в фундаменте, не позволит этого сделать.

– Вы считаете, нет опасности, что в Москве появятся национальные гетто, как, к примеру, во многих других мегаполисах?

– Ну, у американцев есть своя уникальная особенность – афроамериканцы. Афроамериканцы в Америке по характеру жизни очень отличаются от остального населения. Существует очень серьезный социальный, бытовой, культурный барьер между этими группами населения. У нас таких мощных барьеров нет. Мигранты из стран СНГ намного ближе к русским по своему менталитету, образу жизни и даже по культурной идентификации. В конце концов все мы жили в Стране Советов, питались одной идеологией. Люди за годы советской власти все-таки приучены к межнациональному сожительству.

– Почему же по этому пути пошли американские и некоторые европейские города? Есть, например, Чайна-таун или Гарлем в Нью-Йорке, турецкие кварталы в Берлине…

Другое дело, как скажется рост ксенофобии. Тут много зависит от властей, от того, как они будут регулировать эти процессы. Сегодня у страны нет четкой миграционной политики. А ведь мы стоим на пороге демографической катастрофы. В год страна теряет по 800–900 тысяч человек, чуть ли не миллион! А с другой стороны, в нашем обществе все нарастает неприятие по отношению к мигрантам, гастарбайтерам – они, мол, живут за наш счет, отнимают у нас рабочие места. Но ведь мигранты – это очень важный винтик в нашей экономике. Они занимают те ниши на рынке труда, на которые, как правило, уже нет спроса у москвичей, к тому же это самые низкооплачиваемые места. Если уж Москва претендует на роль Мирового города, то от такого процесса никуда не денешься. С этим надо не только смириться, но и гордиться этим, как ни странно это покажется обывателю. Каждый город, будь то Нью-Йорк, Париж или Сингапур, подпитывается за счет мигрантов. В Лондоне, например, у каждого четвертого школьника английский язык не родной, и никто не видит в этом ничего плохого.

Если взять, например, турецкую или арабскую миграцию в европейские страны, это была монолитная волна и очень быстрая. У нас процесс миграции растянут во времени: она активно проходила в течение всего советского периода – 70–80 лет. И потом – она была более эластичной.

– Здесь ситуация совсем иная. Тут сегрегация будет только расти, причем расти стремительно. И чем больше город, тем интенсивнее пойдет в нем этот процесс, тем больше будет контрастов. В мегаполисы со всей страны всегда стекаются и самые богатые, и самые бедные люди. Бездомным, нищим и другим маргинальным группам в крупном городе всегда легче выжить И богатство концентрируется здесь – большие возможности, большие доходы. Уже по стоимости жилья сегодня можно выделить формирование респектабельных районов и бедных.

– А как обстоят дела с разделением по социальному принципу?

– Менее престижные сегменты столицы давно известны – это южные, юго-восточные и восточные районы, об этом четко говорит соотношение цен на жилье. У каждого района уже сложился свой имидж. И этот имидж трудно сломать (и надо ли ломать?). Однако говорить о трущобности целых московских районов не стоит. Москва все же столица и, слава Богу, даже не имеет представления о том, что такое настоящие трущобы.

– У каких районов Москвы больше шансов превратиться в трущобы?

– Все зависит от того, как сами горожане к этому относятся, насколько они чувствуют себя комфортно от такого разделения. В Америке, например, никаких комплексов нет, хотя территориальная и культурная сегрегация там сильная. У нас люди пока не привыкли к такому очевидному неравенству, даже внешнему – между микрорайонами, отдельными домами. Неприятие, враждебность, даже презрение ко всему «ино…» порождает адекватную встречную реакцию – цинизм, агрессию. Нетерпимость делает сегрегацию «плохой». Она порождает внутри города закрытые анклавы, высокие заборы, все только «для своих» – свои магазины, автобусные остановки, места для прогулок. Каждая из разделенных общин будет стремиться создать свою собственную закрытую среду за огромным забором. И от этого степень самой сегрегации будет расти. Надо сохранить некий баланс, чтобы город оставался доступным, чтобы городская среда была прозрачной и проницаемой для разных социальных групп населения.

– Разделенный город – это хорошо или плохо?

– В частности, нужно сильнее развивать общность городского пространства, прозрачность, доступность городской среды. Американцы научились это делать. Там каждый живет в районе, соответствующем определенному социальному статусу, но общаются все вместе в одних и тех же торговых центрах, в одних и тех же ресторанах, на одних и тех же общественных площадках. Есть города в той же Европе, очень сильно социально разделенные, но это комфортные города, с качественной средой для проживания, Надо пытаться создать нормальные условия, соответствующие разным уровням дохода, тогда, возможно, сгладятся и противоречия.

– А можно ли добиться этого? Какие здесь есть пути?

– Административно регулировать сегрегацию можно, но трудно. Главный регулятор на этом поле – рынок. Административными мерами можно контролировать качество городской среды, снижать напряжения между разными районами, можно обеспечить дружественные контакты между ними. Существует масса рычагов воздействия. Например, можно проложить автобусные маршруты, которые соединят разные разделенные районы. В Америке была практика, когда школы строились в пограничных зонах, в итоге туда попадали и богатые, и бедные, и афроамериканцы, и белые. Есть опыт, когда городские власти перекраивали сетку административных районов, так что к каждому району отошел кусочек бедного квартала и кусочек богатого.

– Можно ли управлять процессом разделения города?

– С точки зрения политики властей управления сегрегационными процессами можно поучиться у англичан, у французов, у чехов. Летом была конференция мэров, на которую приезжал мер Лондона. Кто-то задал ему вопрос о том, что Лондон чуть ли не самый «цветной» город в Европе, там сегодня все реже встретишь исконных англичан. Он рассмеялся и сказал, что этим как раз британцы и гордятся. Потому что каждая из наций, которая вливается в город, отдает ему самое лучшее, что у них есть, – культуру, знания, таланты, языки, новые идеи, опыт общения. Англичане научились этим гордиться. Может быть, как раз этого нам и не хватает.
Московское правительство рассмотрело проект планировки жилых территорий района Некрасовка Юго-Восточного округа. В свое время одноименный поселок был создан для работников Люберецкой станции аэрации "Мосводоканала". Но и сегодня Некрасовка, расположенная за кольцевой дорогой, все еще ближе к подмосковным Люберцам, чем к столице.

– Какой из европейских городов ближе к Москве? На кого можно ориентироваться?

Проект, предложенный вниманию правительства, предполагает снос старого жилья (68 тыс. кв. м из 173 тыс.) и строительство новых домов площадью 360 тыс. кв. м. Население Некрасовки вырастет с 9,5 до 17,5 тыс. человек.

С востока и юга к ней примыкают люберецкие поля фильтрации и радиополя федерального значения.

Реконструкция, по словам главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, должна решить две основные задачи - обеспечить жителям хорошее транспортное сообщение с городом и создать необходимые условия для жизни, - всю социально-бытовую инфраструктуру непосредственно в районе. Решить вопрос с транспортом поможет легкое метро, которое будет строиться в микрорайоне Кожухово, а также модернизация Казанского направления Московской железной дороги. Планируется реконструировать дорожную сеть, проложить новые магистрали, разворотную площадку для автобусов.

Две задачи реконструкции

микрорайонов. Здесь будут строиться культурно-деловой центр, новые коммуникации, электроподстанции и центральные тепловые пункты, пожарное депо, АТС. Появятся гаражи и паркинги на пять тысяч машино-мест.

В Некрасовке откроют три новые школы, столько же детских садов, велодром, физкультурно-оздоровительные комплексы в каждом из пяти

Для молодых семей и очередников

Привлекательность проекта планировки Некрасовки - в его эффективности и перспективах жилищного строительства, считает префект ЮВАО Владимир Зотов. Если на первом этапе будут вести реконструкцию только в границах района, то на втором предполагается освоить бывшие поля аэрации - 160 га с выходом жилой площади около 1 млн. кв. м. А следующим этапом может стать освоение сельскохозяйственных земель Московской области, где предлагается возвести еще 700 тыс. кв. м жилья. При этом исторический центр Некрасовки сохранится - с Дворцом культуры, парком, стадионом.

В районе появится много молодежи и детей, поэтому Владимир Зотов предложил возвести несколько солидных спортивных объектов городского уровня. Опережающими темпами хорошо бы построить АЗС и гаражи, в том числе и по программе "Народный гараж". Ведь после завершения строительства жилья решать эту проблему будет гораздо сложнее. Нужно развивать промышленные зоны, чтобы создать достаточное количество рабочих мест для быстро растущего населения. Стоит предусмотреть и развитие информационно-коммуникативных связей, волоконно-оптической сети.

Проект реконструкции весьма привлекателен для инвесторов, ведь нового жилья будет построено в пять раз больше снесенного. Однако в Юго-Восточном округе 77,9 тыс. человек нуждаются в улучшении жилищных условий. 5,8 тыс. молодых семей хотят участвовать в программе "Молодой семье - доступное жилье". Чтобы обеспечить квартирами только очередников, нужно более 1,4 млн. кв. м жилья. Поэтому, по мнению префекта, Некрасовку надо заселить молодыми семьями и теми, кто стоит на очереди, определив заказчиком реконструкции района Департамент жилищной политики и жилищного фонда города. Это не только улучшит положение с очередниками, но и поможет освободить в городе площадки под реконструкцию пятиэтажек.

Транспортные проблемы, по мнению Владимира Зотова, требуют отдельного рассмотрения, создания проекта с учетом развития не только этого района, но и Кожухова, Косино-Ухтомского, а также перспектив освоения территории Московской области.

Необходимо, наконец, определить статус обитателей улицы Инициативной. Хотя они и считаются жителями Московской области, их дома, которые обслуживает ДЕЗ, находятся в Некрасовке, а дети ходят в детсады и школы района.

Стоит продумать и психологический момент. Некрасовка, которой в этом году исполняется 90 лет, должна изменить свой статус - из рабочего поселка Люберецкой станции аэрации превратиться в полноценный район Москвы. Ведь москвичей, долгое время простоявших в очереди, естественно, волнуют возможные экологические проблемы. Может быть, считает префект, стоит изменить название района на Некрасовский парк или Некрасовкий лес, чтобы избавить будущих жителей от нежелательных ассоциаций. К тому же архитекторы предлагают сохранить все зеленые насаждения - вековые сосны, парковую зону, заложить новые скверы. Рядом - лесной массив, так что новое название придется к месту.

Избавить от груза прошлого...

До встречи в Курьянове!

Хорошо бы реализовать в Некрасовке самые лучшие дизайнерские решения и проекты строительства социальных объектов, которые украсили бы район, сделали его облик привлекательным. А чтобы это было наглядно, стоит выпустить рекламные проспекты, листовки с будущими видами района и распространить их по всем префектурам, которые будут предлагать очередникам жилье именно здесь.

Проектные разработки по Некрасовке могут стать основой для реконструкции еще одного поселка работников "Мосводоканала" на Юго-Востоке столицы - Курьяново, где на месте старых двухэтажных домов военной и послевоенной постройки, в которых живут немногим более двух тысяч человек, можно возвести как минимум 100 тыс. кв. м нового жилья.

Правительство Москвы одобрило проект планировки Некрасовки, отметив, что нужно доработать решение транспортных проблем, вопросов занятости населения, обеспечения магазинами, предприятиями общепита и бытового обслуживания, гаражами, паркингами и стоянками. По мнению вице-мэра Валерия Шанцева, важно продумать все до мелочей еще на стадии составления проекта.

Как говорится в сообщении ОАО “Сити”, размещенном на сайте компании, на 5 ноября назначено внеочередное собрание общества. В повестке дня вопросы о досрочном прекращении полномочий существующего совета директоров “Сити” и выбор нового. По словам члена совета директоров компании SPI Андрея Скурихина, собрание инициировали новые собственники “Сити”, которые входят в группу “Гута”. “Гута” решила более плотно участвовать в управлении АО“, — говорит Скурихин. Миноритарный акционер и член совета директоров “Сити” Михаил Коробков уточнил, что новый акционер внес девять кандидатур. Представители группы “Гута” не подтверждают, но и не опровергают выдвижение своих кандидатов в совет директоров.

Группа “Гута” до 20% увеличила свой пакет акций в ОАО “Сити”, управляющей компании проекта “Москва-Сити”. На внеочередном собрании акционеров, назначенном на 5 ноября, “Гута” планирует сменить совет директоров компании. Наблюдатели считают, что новых акционеров интересует электростанция в “Сити”.

Но в начале 2003 г. проектом заинтересовалась группа SPI предпринимателя Юрия Шефлера — подконтрольная ей фирма “Сивест” начала скупку акций “Сити” у миноритарных акционеров и ввела своих представителей в совет директоров АО. По данным отчета “Сити” за II квартал этого года, SPI владеет 36,2% акций, номинальным держателем которых является АКБ “Авангард”. Источник, близкий к руководству “Сити”, уточнил, что сейчас партнеры Юрия Шефлера имеют около 38% акций “Сити”.

В 1993 г. акционерами “Сити” стали 15 000 физических и юридических лиц, существенные пакеты акций были в руках менеджмента. До прошлого года крупные коммерческие структуры не проявляли интереса к управляющей компании проекта “Москва-Сити”.

В апреле группа “Гута” начала скупку акций “Сити”. Тогда Скурихин и президент ОАО “Сити” Владимир Сухачев рассказали “Ведомостям”, что группа приобрела 15% акций. По данным акционера “Сити”, пожелавшего остаться неназванным, в общей сложности “Гута” заплатила за них $3 млн. Группа “Гута” тогда отказалась подтвердить или опровергнуть эту информацию. Вхождение в проект “Гуты” представители SPI восприняли тогда спокойно. “Нам удалось согласовать общую стратегию, и мы приветствовали появление такого серьезного партнера”, — рассказал “Ведомостям” Скурихин. В июне на очередном собрании акционеров “Гута” выполнила договоренность о “совместной работе” и не стала выдвигать своих представителей в совет директоров.

В феврале 2004 г. SPI пыталась увеличить свое присутствие в “Сити” через допэмиссию акций. Это вызвало неудовольствие городских властей: заместитель мэра Москвы по международным и внешнеэкономическим связям Иосиф Орджоникидзе пообещал не допустить выпуска акций и пригрозил лишить ОАО статуса управляющей компании. В итоге на внеочередных собраниях акционеров компании решение об эмиссии не набрало необходимых 75% голосов.

Источник, близкий к руководству “Сити”, называет ситуацию “корпоративным конфликтом” и опасается, что новый акционер для смены совета директоров воспользуется схемами, с помощью которых миноритарные акционеры могут получить большее количество мест, чем положено по закону. Хотя не все акционеры считают это вероятным. “Они [группа "Гута"] имеют полное право на включение своих представителей в совет директоров, это нормально”, — говорят Коробков и Скурихин.

Но в августе структуры “Гуты” возобновили скупку акций, увеличив свой пакет до 20%. Эту информацию “Ведомостям” подтвердил Иосиф Орджоникидзе. Коробков утверждает, что скупка продолжается. “Последний раз Сергей Семенов, действующий в интересах "Гуты", предлагал мне продать акции по $15 за штуку в середине октября”, — говорит он.

“Главное — не допустить допэмиссии, ущемляющей права физических лиц, владеющих акциями, а задача крупных акционеров — договориться между собой и создать совет директоров, который сможет решать текущие вопросы по строительству и управлять проектом”, — объяснил “Ведомостям” позицию города заместитель мэра.

С ними согласен и Орджоникидзе. “Насколько мне известно, агрессивного настроя у нового собственника нет”, — говорит он, и, по его мнению, никто не ожидает на внеочередном собрании применения “Гутой” схем с использованием судебных запретов для полной смены совета директоров. “Они скорее ставят вопрос о присутствии в совете своих представителей, что логично”, — объяснил Орджоникидзе.

Как заявил "Ведомостям" вице-президент "Пятерочки" по коммуникациям Феликс Стетой, "Агроторг" намерен создать сеть магазинов торговой площадью 4000 - 6000 кв. м (средняя торговая площадь "Пятерочек" - около 400 - 500 кв. м). "Мы хотели бы построить в Москве по меньшей мере 10 гипермаркетов. Их название никак не будет ассоциироваться с "Пятерочкой", - заявил Стетой. Места для строительства и название будущих гипермаркетов еще не определены. Но, по словам Стетого, строительство первых гипермаркетов в Москве должно начаться уже в этом году в рамках совместной программы с Северо-Западным банком Сбербанка России. Она предусматривает инвестиции Сбербанка в размере до $110 млн. Возможно, что финансировать проект станет также ЕБРР, владеющий миноритарным пакетом акций "Пятерочки". Получить комментарий в Сбербанке не удалось, однако, по словам представителя ЕБРР в наблюдательном совете "Пятерочки" Виктора Белякова, представители Сбербанка еще осенью признавали возможность участия в финансировании строительства крупноформатных магазинов "Агроторга". ЕБРР сейчас изучает бизнес-модель этого формата, говорит Беляков, и не исключено, что присоединится к Сбербанку.

Активизацию представителей “Гуты” источник в ОАО объясняет возросшей привлекательностью “Сити”. Однако два представители двух консалтинговых агентств предположили, что интерес вызывают 20% акций в “Сити-Энерго”, строящем электростанцию в “Сити”.
ОАО “Сити” создано в 1992 г. для развития проекта Московского международного делового центра “Москва-Сити” стоимостью более $12 млрд и выполняет в нем функции заказчика развития территории: контролирует строительство дорог, энергосетей и коммуникаций, ведущееся за счет города. “Сити” принадлежат половина административного здания на 20-м участке “Москва-Сити”, три этажа (около 3000 кв. м) в “Башне-2000”, около 20% акций “Сити-Энерго”, около 40% акций “Аква-Сити Палас” (аквапарк с гостиницей на участке № 4), а также права аренды на 15-й и 20-й участки. Капитал “Сити” разбит на 1 100 273 акции номиналом 1 руб. Крупнейшим акционером “Сити” (более 36,2%) является алкогольная группа SPI предпринимателя Юрия Шефлера. Группа “Гута” объединяет холдинги “Русский текстиль” и “Объединенные кондитеры”, комплекс “Пермские моторы”. Кроме того, в группу входят предприятия лесной промышленности и компании, занимающиеся туризмом, медициной и недвижимостью. Суммарные активы “Гуты”, по ее данным, составляют свыше $2,1 млрд, выручка от реализации в 2002 г. – свыше $1 млрд. Оборот крупнейшего холдинга группы – “Объединенных кондитеров” в 2003 г. составил около $600 млн. В апреле компании, стоящие за группой “Гута”, скупили около 15% акций ОАО “Сити”.
Компания "Агроторг", управляющая 165 универсамами экономичного класса "Пятерочка", намерена построить в Москве сеть гипермаркетов. Ни места, ни название для будущих торговых объектов еще не определены, однако в "Агроторге" говорят, что построят в этом формате 10 магазинов. Планы выхода в новую нишу в компании объясняют насыщенностью рынка дискаунтерами.

До сих пор масштабные планы по строительству гипермаркетов были из российских ритейлоров только у "Седьмого континента". В декабре 2002 г. эта компания даже создала совместно с ООО "Гиперцентр" компанию "Мосмарт" для строительства гипермаркетов в обеих столицах. Но планы "Мосмарта" гораздо скромнее, чем у петербуржцев, - по 3 - 4 гипермаркета в Москве и Петербурге.

Интерес к новым торговым форматам "Агроторг" проявлял и прежде. Летом прошлого года в Петербурге компания открыла мелкооптовый магазин "Карусель" площадью 2500 кв. м. Однако сеть из 10 гипермаркетов - гораздо более масштабный проект. "На всю программу им потребуется не менее $150 - 200 млн", - считает Олег Гвоздик, директор по маркетингу сети "Петровские".

Конкурентов планы петербуржцев не удивили. "Какая разница, какие магазины строить, если есть деньги? У "Агроторга" их много", - считает Гвоздик из "Петровских". По мнению гендиректора компании MR D consulting Виктории Михайловой, развитие новых форматов - логичный шаг для "Пятерочки". "Увеличивать вес на рынке только за счет одного формата сложно. Это показывает опыт крупнейших сетей. Большинство глобальных ритейлоров - это мультиформатные сети, ориентированные на разного покупателя. Например, Carrefour начинал с гипермаркетов, теперь, слившись с Promodes в 1999 г. , открывает даже "соседские магазины" площадью от 70 кв. м. Casino, наоборот, начинал с магазинов площадью 200 кв. м, а позже вышел на строительство гипермаркетов Geant", - говорит она.

Представителей "Пятерочки" размах собственных амбиций не смущает. "Рынок экономмагазинов уже в значительной степени заполнен. Например, в Петербурге он насыщен на 3/4, - считает Стетой. - А нам нужно развиваться". По оценкам "Агроторга", для насыщения ниши гипермаркетов и в Москве, и в Петербурге, где у "Пятерочки" аналогичные планы, нужно еще по 30 - 40 гипермаркетов".



Главная --> Публикации