Главная --> Публикации --> Коттедж со знаком качества Земля и право Волхонка: улица искусств Не надо чинить то, что работает С наступающим годом реализации отложенного спроса...

В этом году ожидается выход на рынок одного из первых в России ритейл-парков. Согласно концепции, максимальные площади в этом объекте будут отданы якорным арендаторам, что позволит представить широкий ассортимент товаров по умеренным ценам.

Ритейл-индустрия в нашей стране молода. Далеко не все форматы торговых центров, давно существующих в Европе и уложенных в рамки единой классификации, присутствуют на российском рынке торговых площадей. Однако и девелоперы, и консалтинговые компании с удовольствием берутся за необычные проекты — на рынке ежегодно появляются совершенно новые торговые комплексы с определенной концепцией.

А что ожидается?
Сегодня в Москве наиболее востребованным форматом торговых центров являются магазины cashcarry и гипермаркеты, которые заметно выделяются ассортиментом предлагаемого товара. Огромные обороты позволяют им вводить гибкую линейку цен, что привлекает большие покупательские потоки, несмотря на наличие в районе других высококлассных торговых центров. Однако одной из самых интересных тенденций последнего времени специалисты считают появление на рынке коммерческой недвижимости торговых центров новых форматов.
В 2007 году выйдет на рынок торгово-офисный комплекс площадью 78 тыс. кв. м, расположенный на Шереметьевской улице. Концепция этого проекта предполагает формирование компактного пространства, включающего помимо торговых и офисных площадей так называемую «уютную зону» общей площадью 8 тыс. кв. м с театром и гостиницей.
«С появлением такого торгового центра будет достигнут следующий уровень в развитии этого сегмента столичного рынка коммерческой недвижимости, — считает заместитель директора по торговой недвижимости компании Knight Frank Юлия Дальнова. — Реализация подобного проекта позволит говорить о формировании совершенно новой, отличной от других национальной концепции строительства торгово-офисных комплексов».
Кроме того, в 2005 году ожидается открытие в Москве магазинов бытовой техники немецкого концерна Media Market. С новыми форматами супермаркетов Atac площадью до 5 тыс. кв. м и Elea площадью 1–1,5 тыс. кв. м. выйдет на московский рынок и компания Auchan Grouр.
Одним из ключевых событий 2005 года также станет появление на российском рынке коммерческой недвижимости одного из первых торговых комплексов популярного на Западе формата «ритейл-парк», строительство которого закончится в начале декабря. Он расположится в Южном административном округе столицы, на пересечении Варшавского шоссе и Дорожной улицы. Общая площадь комплекса составит 47,5 тыс. кв. м. Двухуровневая парковка будет вмещать более 700 автомобилей. Объем инвестиций в создание этого объекта оценивается в $30 млн.
Согласно западной классификации торговых центров, ритейл-парк представляет собой единое строение или комплекс из одно–двухэтажных магазинов, построенных в соответствии с единой архитектурной концепцией, принадлежащих различным операторам и использующих единую парковочную зону. Этот формат получил распространение в Западной Европе и США в 1980–90-х годах. Ритейл-парки действуют в американских и европейских городах с населением более 100 тыс. человек. Чаще всего арендаторами таких объектов становятся компании, торгующие стоковой одеждой, спортивными товарами, мебелью, товарами для дома, игрушками.
Главная особенность ритейл-парков заключается в том, что торговое пространство в них на 70–90% формируется исключительно из крупных операторов («якорей»), занимающих площадь не менее 1,5–3 тыс. кв. м каждый. Такие большие площади позволяют арендаторам представить максимально полный ассортимент своих товаров. В первом московском ритейл-парке основным «якорем» станет гипермаркет товаров для дома OBI, который займет более 14 тыс. кв. м площади. Это первый магазин сети OBI, расположенный непосредственно в Москве. Другими арендаторами торгового центра будут крупные магазины, продающие товары для дома, электронику, бытовую технику, спортивные товары, мебель, детские товары и товары для активного отдыха. Для удобства покупателей также предусмотрены фуд-корт и небольшие магазины, продающие сопутствующие товары.
Еще одной отличительной чертой ритейл-парков является отсутствие развлекательного сектора и минимальная площадь мест общего пользования — вестибюлей и технических помещений, которые обычно занимают до 30% площади торгового центра. Кроме того, помещения под торговые предприятия сдаются, как правило, без внутренней отделки. Это позволяет снизить стоимость строительства на 20–30%, что в свою очередь приведет к уменьшению арендных ставок (они составят от $150 за 1 кв. м в год). «Строительство ритейл-парков ведется на крупных участках земли, зачастую на окраинах города, где ее стоимость ниже, — рассказывает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец. — Все это позволяет минимизировать затраты на строительство. Но сложность может возникнуть с реализацией площадей в связи с необходимостью привлечь достаточное количество крупных арендаторов». Специалисты корпорации «Гарант-инвест», которая реализует проект «Ритейл-парк», полагают, что уменьшение арендной платы сократит издержки торговых компаний-арендаторов, что позволит снизить цены на товары примерно на 15–20%.
Заметим, что концепция ритейл-парка в Москве частично уже используется — в проекте торгового центра «Ростокино» на проспекте Мира и в «Мега-молле», объединяющем несколько крупных отдельно стоящих строений.

Новинки сезона
Каждый год в Москве сдается в эксплуатацию несколько высококлассных торговых комплексов. За последние два–три года крупные торговые и торгово-развлекательные центры появились практически во всех районах столицы.
Прирост рынка торговых площадей достигает 300–400 тыс. кв. м ежегодно. В 2005 году ожидается ввод в эксплуатацию порядка 700–800 тыс. кв. м. Однако аналитики компании Knight Frank приводят иные данные: по их предположению, к концу 2005 года объем новых качественных площадей в торговых комплексах может составить 1,9 млн кв. м.
Некоторые из заявленных объектов уже вышли на рынок. Например, в районе Замоскворечье, в Большом Овчинниковском переулке, открылся торговый центр «Аркадия». Общая площадь здания составляет около 38,5 тыс. кв. м, торговые площади занимают 18 тыс. кв. м. В центре разместились супермаркет сети «Рамстор», несколько ресторанов (в том числе — восточной кухни и быстрого питания), а также шестизальный мультиплекс сети «Пять звезд». Есть стоянка для посетителей на 220 машиномест. В начале 2005 года рядом со станцией метро «Улица Подбельского» на пересечении Открытого и Щелковского шоссе начала работу первая очередь торгово-развлекательного комплекса «Подсолнухи» (общая площадью — 19 тыс. кв. м). Здесь разместились торговые ряды, супермаркеты, банки, рестораны и кафе. Помимо этого центр включает офисные помещения. Рядом со станцией метро «Варшавская» открылся торговый центр «Варшавский» общей площадью 30 тыс. кв. м (якорные операторы — супермаркет «Цезарь Парк» и кинотеатр «Бумеранг»). Новый торговый центр «Европарк» площадью 86 тыс. кв. м, основным арендатором в котором будет выступать «Рамстор», появился на 87-м км Рублевского шоссе. На 2005 год заявлены также торговые комплексы «Рамстор Сити-2», «Рио» и другие.
По прогнозам специалистов компании Knight Frank, после ввода в эксплуатацию новых торговых центров произойдет некоторое изменение размеров арендных ставок. По сравнению с 2004 годом они снизятся на 2–3% и составят в среднем $1,2 тыс. за 1 кв. м в год. Средняя стоимость аренды площадей в «торговых коридорах» в 2005 году повысится на 5% и достигнет $1,5 тыс. за 1 кв. м.

Недавно вышло постановление правительства Москвы № 73-ПП «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы», которое ужесточает правила перепланировки квартир. Юрист М2 рассказывает, как правильно провести переустройство своего жилья.

Сергей Лобкарев
Руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН»:
— Успех ритейл-парка зависит прежде всего от его размеров и грамотно продуманной концепции. Если в качестве ритейл-парка рассматривать крупный торговый центр площадью 100–150 тыс. кв. м, расположенный на крупной магистрали, имеющий удобные подъездные пути и парковки, то его шансы стать «территорией низких цен» достаточно высоки. В этом случае «якорными» арендаторами должны быть крупные магазины с большим ассортиментом товаров, продающихся по сниженным ценам — например, клубы оптовой торговли, гипермаркеты, продающие продукты питания, товары для дома и т. д.
Как пример «якорного» арендатора для торгового комплекса с низкими ценами можно привести американский универмаг сети Wallmart. Не исключено, что вскоре эта сеть появится и в России.
В настоящее время вопросы перепланировки и переустройства квартир регулирует Жилищный кодекс РФ. В столице помимо этого действует закон № 37 «О порядке переустройства жилых помещений в городе Москве».

Из приведенных определений не совсем ясно, какие конкретные действия считаются переустройством или перепланировкой. Например, к какому виду работ относится замена полов в квартире и нужно ли получать на это разрешение?

В соответствии с Жилищным кодексом РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, перепланировка — это изменение конфигурации квартиры. И то, и другое требует внесения изменений в техпаспорт жилого помещения.

Нарисуем — будем жить
Итак, вы определились, что именно хотите изменить в своей квартире, и выяснили, что данные работы относятся к переустройству, на которое необходимо получить разрешение. Надо уточнить, что, хотя для согласования предусмотрен режим «одного окна», этот процесс все же является трудоемким. Причина состоит в том, что предварительно придется собрать необходимые документы, а именно:
— правоустанавливающие документы на жилое помещение — подлинники или нотариально заверенные копии;
— согласие всех членов семьи нанимателя в письменной форме;
— копии плана помещений и экспликации БТИ;
— проект переустройства жилого помещения;
— заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства (если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры).
Некоторые работы по переустройству выполняются по так называемым эскизам, а другие — по проектам. В постановлении правительства Москвы № 73-ПП подробно сказано, какая документация требуется в том или ином случае. По эскизу выполняются работы, не связанные с несущими конструкциями, как-то: разборка легких перегородок, установка перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия, устройство проемов в ненесущих перегородках и т. п. Эскиз можно нарисовать самостоятельно прямо на плане БТИ.
Все, что касается несущих стен и перекрытий, требует проекта. Прежде чем подать документы в Мосжилинспекцию и получить разрешение на переустройство, необходимо найти организацию, которая составит проект. Как правило, для этого заявитель заключает со специализированной проектной организацией договор, предусматривающий обязательное утверждение проекта в соответствующих органах и ведение авторского надзора (последнее может оформляться в отдельном договоре). Разработанный проект необходимо согласовать с инстанциями, отвечающими за безопасность и сохранность жилья (СЭС, орган пожарнадзора округа, ДЕЗ или ТСЖ, архитектурно-планировочное управление, Мосэнерго, Мосгортепло (если переносятся батареи) и т. д.).

Разложим по полочкам
Ответы на многие вопросы можно найти в постановлении правительства Москвы № 73-ПП. Данный документ объединяет понятием «переустройство» перепланировку, переоборудование и работы по реконструкции. В постановлении четко определено, какие действия относятся к перепланировке, переоборудованию и реконструкции. Для проведения всех работ, которые входят в этот перечень, необходимо получить разрешение.
Так, например, перепланировкой считаются:
— полная или частичная разборка ненесущих перегородок, исключая межквартирные;
— изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок);
— устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен;
— устройство проемов в перекрытиях при объединении помещений по вертикали;
— устройство внутренних лестниц;
— заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах.
К переоборудованию отнесены такие действия, как:
— устройство туалетов, ванных комнат, кухонь;
— установка бытовых электроплит взамен газовых;
— перестановка отопительных, сантехнических и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы);
— демонтаж инженерного оборудования или подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного и горячего водоснабжения и канализации;
— замена или установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающая энерго-, водопотребление (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления);
— замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования (под новое функциональное назначение помещения).
Работы по реконструкции включают:
— изменение формы и ликвидацию оконных и наружных дверных проемов;
— объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями;
— установку наружных технических средств (кондиционеров, антенн и т. п.);
— остекление лоджий и балконов;
— изменение формы балконов, лоджий, тамбуров и козырьков.
Существуют некоторые ограничения для проведения переустройства. Так, например, запрещены работы, в результате которых ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе если затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.
Оформление разрешительной документации не требуется при ремонте помещений; установке или разборке встроенной мебели, шкафов, антресолей; замене (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.

А если без спроса?
Отдельно надо сказать о том, что ждет тех, кто сделал переустройство без разрешения. Если незаконная перепланировка будет обнаружена (это может произойти при смене владельца, вступлении в права наследства или оформлении дарственной), то за нее предусмотрен штраф в размере от 20 до 25 МРОТ, за самовольное переоборудование придется заплатить от 10 до 15 МРОТ. Но это еще не все. В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственник или наниматель квартиры, которая была самовольно переустроена, обязан привести жилое помещение в прежнее состояние. В противном случае орган, осуществляющий согласование, вправе подать в суд иск, по результатам рассмотрения которого принимается решение:
— в отношении собственника — о продаже его квартиры с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (при этом новый владелец жилого помещения будет обязан привести его в прежнее состояние);
— в отношении нанимателя — о расторжении договора социального найма с возложением на собственника квартиры (наймодателя) обязанности по приведению ее в прежнее состояние.
Но на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в измененном виде, если это не нарушает права и законные интересы граждан, а также не создает угрозу их жизни или здоровью.

Работы завершены. Что дальше?
После того как переустройство будет закончено, необходимо «сдать» объект. Происходит это следующим образом. Квартиру принимает специальная комиссия, которая удостоверяет факт выполнения работ в соответствии с разрешительной и проектной документацией, оформляет акт о произведенном переустройстве помещений.
Далее следует заказать в БТИ новый поэтажный план квартиры. В результате перепланировки, как правило, изменяется площадь жилья, поэтому необходимо переоформить и свидетельство о собственности на квартиру в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Выступающие, в частности, отмечали разницу между себестоимостью строительства и конечной ценой квадратного метра. Особняком здесь стоит Москва, где себестоимость строительства, конечно, выше, чем в других городах, но и цена жилья "зашкаливает" за все мыслимые и немыслимые пределы, зачастую вдвое-втрое превышая себестоимость. При этом она постоянно растет, и при таком раскладе большинству нуждающихся нечего и надеяться приобрести квартиру. Во многом это обусловлено высоким платежеспособным спросом, особенно в столице. Однако стало реальностью и сокращение темпов строительства. Сейчас ежегодно вводится в строй в два раза меньше жилья, чем 15 лет назад. Об этом сообщил на конференции министр регионального развития Владимир Яковлев. По его словам, нынешние темпы строительства не обеспечивают компенсации износа жилищного хозяйства. Министр отметил, что из-за разницы в цене основной объем строительства приходится сейчас на Москву и Московскую область - 34 проц от общего количества вводимого в строй жилья. Также относительно благополучна ситуация со строительством жилья еще в 11-12 областях России. В остальных же регионах строительства, отвечающего потребностям населения, как такового, нет.

Проблема обеспечения россиян доступным жильем является сегодня крайне актуальной, и с подачи президента Владимира Путина стала практически государственной задачей. По статистике, до 85 проц россиян нуждаются в увеличении жилищных условий, но только 10 проц из них имеют такую возможность. Из-за этого происходят и снижение рождаемости, и рост пороков в обществе, таких как алкоголизм и наркомания, и отсутствие у людей уверенности в завтрашнем дне. Проблема эта, безусловно, комплексная, а, значит, решать ее тоже необходимо в комплексе. Один из возможных путей ее решения – строительство необходимого количества доступных домов - обсуждался сегодня на конференции "Доступное жилье для россиян: перспективы".

Вместе с тем, министр заявил, что ипотека в ее нынешнем виде отнюдь не стимулирует жилищное строительство, как планировалось ранее. В 2004 г лишь 7 проц ипотечных кредитов было потрачено на приобретение жилья в новостройках – люди предпочитают вкладываться во вторичный рынок. В целом сейчас по ипотечным схемам приобретается не более 1 проц жилья, что никак не способствует выполнению поручения В.Путина об увеличении к 2010 г объема выданных ипотечных кредитов до 1 млн единиц. В.Яковлев сообщил, что в 2004 г совокупный ипотечный портфель банков составил 30 млрд руб, тогда как в 2001 г он оценивался в 1,7 млрд руб. При этом в настоящее время пять крупных банков выдают 70 проц кредитов, около 50 проц ипотечных кредитов выдает Сбербанк.

В отрасли сужается конкурентная среда, отметил В.Яковлев. Это приводит к монополизации некоторых производств, что удорожает их стоимость. По словам министра, власти намерены противостоять этим явлениям. В течение нынешнего и следующего годов будет расширяться система лизинга строительной техники, финансирования научно-исследовательских работ в области строительных материалов. Ожидается, что к 2010 г жилищный фонд в результате принятых мер увеличится на 15 процентов, и объемы строительства возрастут до 80 млн кв м в год.

Свою роль играет в торможении строительства и несовершенство законодательной базы в части градостроительной политики, а также в регулировании земельных отношений. С 1 апреля 2005 г вступил в силу федеральный закон, регулирующий отношения сторон, участвующих в долевом строительстве. Он ужесточает ответственность застройщиков и наделяет дополнительными правами и привилегиями дольщиков. По мнению многих экспертов, этот закон, направленный на защиту дольщиков, способен негативно повлиять на деятельность строительных фирм – им придется платить немалые штрафы за нарушения, вдобавок сложнее станет брать кредит в банке. В законе установлены две формы привлечения денежных средств граждан – долевое строительство и жилищный накопительный кооператив, и каждая из них сопряжена с определенными трудностями для участников строительства. В настоящее время предложены поправки, урегулирующие эти трудности, однако пока они законодательно не утверждены.

В этой связи министр предложил для стимулирования ипотеки увеличить срок кредитования до 20-30 лет, значительно снизить процентные ставки, а также снизить размер первоначального взноса за жилье примерно до 10 проц. "В целом российская банковская система не может обеспечить спрос на ипотечные кредиты, так как не обладает "длинными деньгами". Необходимо включить в ипотечное кредитование "длинные государственные и инвестиционные деньги", - сказал В.Яковлев. По его словам, источниками "длинных денег" могут быть также фонды накопительного страхования, долгосрочные сберегательные вклады. Он также предлагает привлечь на рынок ипотечных ценных бумаг средства пенсионного фонда.

Все эти меры направлены на поддержку бедных слоев населения, не имеющих возможности улучшить жилье по существующим схемам. Тем временем, нельзя отрицать и проблему нехватки земли, влияющую на объемы строительства. Конечно, прежде всего, это касается Москвы и крупных городов. По мнению целого ряда выступивших на конференции экспертов, сложности с получением прав на использование земельных участков под строительство влияют на ситуацию с обеспечением доступным жильем хуже, чем низкий платежеспособный спрос. Многое зависит от бюрократизма и самодеятельности на местах, а также от коррумпированности местных чиновников.

То же касается и закона "О жилищных накопительных кооперативах". На рассмотрении Госдумы находится проект поправок в этот закон, способных приблизить его к нуждам людей. Как сообщил в ходе конференции один из авторов поправок зампредседателя комитета по собственности Госдумы Евгений Богомольный, в течение переходного периода сроком два года гражданам планируется предоставить возможность участвовать в кооперативе с целью приобретения комнаты в квартире, как промежуточного способа решения жилищной проблемы наименее обеспеченных слоев населения. Ранее закон оговаривал лишь отдельные квартиры. Еще одна поправка связана с увеличением возможности участия кооператива в строительстве жилья, как в порядке долевого участия, так и в качестве самостоятельного застройщика. Также важна, по мнению Е.Богомольного, возможность снижения сроков внесения паевого взноса членами кооператива. При этом квартира члену кооператива должна быть предоставлена уже через год после выплаты первоначальной суммы /в действующем законе – 2 года/.

Государству в одиночку не справиться с этим, необходимо привлекать частных инвесторов, а для этого необходимо проводить максимально открытые и прозрачные тендеры на право застройки. Цель всех этих мер – добиться того, чтобы в России начали строить дома по продажной цене 300-350 долл за кв м вместе с землей, резюмируют эксперты. Таким образом, общая цена ипотечного кредита не должна быть выше 30-40 тыс долл с учетом процентов. Все это даст возможность воспользоваться ипотекой даже малоимущим и уменьшит очереди на жилье до 10 лет, считают участники конференции.

Кроме того, в России отсутствуют технологии, необходимые для строительства массовых домов в необходимых объемах. В стране есть лишь один завод по производству простых и доступных модульных домов, и этот завод производит только один дом в неделю – такие цифры были озвучены выступавшими. Для того чтобы восполнить растущие потребности в доступном жилье, необходимо существенно увеличить объемы жилищного строительства. При этом необходимо дифференцировать строящиеся дома, считают многие эксперты. Для очередников, получающих социальное жилье, могут быть построены самые простейшие и наименее затратные дома, где площадь, скажем, трехкомнатной квартиры будет составлять 70-80 кв м. Для тех же, кто способен оплатить свое жилье хотя бы в рассрочку и с помощью государства, необходимы совсем другие здания – квартиры в них должны быть более современными, удобными и, главное, ликвидными в течение долгого времени.

Не так давно с "соблазнительными" для москвичей предложениями выступил столичный мэр Юрий Лужков. Он заявил, что москвичи смогут получить ипотечный кредит на приобретение жилья по процентной ставке, не превышающей уровень инфляции. Одним из условий предоставления ипотечного кредита станет сумма первоначального взноса не более 15 проц от стоимости жилья, а в течение 25 лет - срока на который выдается ипотечный кредит - процентная ставка не будет увеличиваться. Эксперты по-разному отреагировали на инициативу мэра Москвы. Некоторые заявили, что это чистой воды популизм, и реализация таких мер невозможна по целому ряду причин. Другие же считают, что московские власти в состоянии добиться благоденствия в отдельно взятом регионе. Думается, подобная реакция ожидает и озвученные сегодня на конференции предложения. Логично, что теория и практика – две разные вещи, особенно в таком актуальном для всех вопросе. Кстати, решение жилищного вопроса выгодно и государству – в большинстве развитых стран рынок недвижимости составляет в среднем 25 проц ВВП. В США доля ипотеки в ВВП составляет 53 проц, в странах ЕС – 39 проц. При соответствующем развитии решение жилищных проблем вполне может поспособствовать росту ВВП России, тем более, все предпосылки для этого есть.
Ипотека в России - дело новое, и, как и все новое, рождает вокруг себя немало споров о своей необходимости, условиях, специфике и перспективах. Участники рынка недвижимости – риэлтеры, кредитующие организации, граждане, желающие приобрести жилье, а также государство, заинтересованное в решении жилищных проблем населения, со своей стороны "подливают масла в огонь" этой дискуссии. Безусловно, этот вопрос актуален для большинства из нас, поскольку по различным статистическим данным от 60 до 80 проц россиян нуждаются в улучшении жилищных условий, деньги же на покупку квартиры "одним махом" есть лишь у малой части граждан.

К сожалению, в нашей стране не прижилось строительство отдельных домов. Люди по-прежнему предпочитают коттеджам многоквартирные здания. На эту тему можно много спорить, однако ясно то, что до тех пор, пока не будет налажена дорожная система и не будет предпринято кардинальных мер по уменьшению пробок на дорогах, ситуация не изменится. Мало кому хочется ежедневно тратить по нескольку часов на дорогу от дома до работы, да и ситуация с инфраструктурой в районах частной застройки оставляет желать лучшего – особенно это касается образования для детей. Тем не менее, не исключено, что это один из вариантов решения жилищных проблем многих молодых семей, для которых дешевое жилье и экологически чистый район "перевешивают" дорожные проблемы.

Между тем, с момента зарождения в России ипотека прошла стадию первоначального становления и уже успела сделать кое-какие шаги навстречу потребителю. Напомним, что Федеральный закон N102 "Об ипотеке /залоге недвижимости/" был принят в 1998 г, но на практике эта услуга стала входить в жизнь россиян лишь с началом третьего тысячелетия. Тогда ставки по ипотечным кредитам достигали 20 и более проц в год, а необходимый первоначальный взнос – 30 и даже 50 проц от рыночной стоимости квартиры. Понятно, что такие условия не способствовали продвижению идеи "жилья в кредит" в массы. Но время шло, менялись условия кредита, менялась психология людей. Тех, кто был готов даже на "кабальные" условия, лишь бы жить в собственной квартире, становилось все больше. По данным экспертов, только в Москве количество ипотечных кредитов увеличивается в среднем на одну тысячу в год, и в 2005 г достигнет 5,5 тыс по сравнению с 4,5 тыс в 2004 г.

ПРАЙМ-ТАСС уже неоднократно писал о данной услуге, освещая разные точки зрения. В конце минувшего года были приняты, а в этом году вступили в действие новые законодательные акты, направленные на упрощение обеспечения граждан доступным жильем. Учитывая сложившуюся ситуацию, это стало практически задачей государственной важности, и основной упор в ее осуществлении делается на ипотеку, в этой области реализуются многие из недавно принятых законов. "Мы должны сделать так, чтобы через 5-7 лет граждане могли получать до одного миллиона ипотечных кредитов в год", - заявил президент Владимир Путин. Однако многие участники рынка сомневаются в реальности выполнения этой задачи, приводя немало "аргументов против". Среди них и низкие темпы строительства жилья, и дефицит земли для строительства, и даже возможное увеличение темпов роста цен на недвижимость из-за повышения платежеспособного спроса.

Что же сейчас предлагают участникам ипотеки? На сегодняшний день существует несколько схем кредитования. Это кредитование вторичного жилья, кредитование новостроек, кредит под залог уже имеющегося имущества и кредитование загородной недвижимости. Рассмотрим все их по порядку.

Да, ипотека постепенно идет навстречу людям, а люди идут навстречу ипотеке. Однако в настоящее время в нашей стране объемы ипотечного кредитования составляют порядка 0,1 проц от ВВП. Такие данные были озвучены сегодня в рамках конференции "Ипотечный бум в России и СНГ". Само название этого мероприятия говорит о том, что участники обсуждали темпы роста ипотечного кредитования, а также факторы, мешающие или, напротив, способствующие его развитию. По мнению большинства экспертов, даже если нынешние темпы прироста ипотеки сохранятся в будущем, наша страна выйдет по объемам ипотечного кредитования на уровень западных стран /порядка 50 проц от всего приобретаемого жилья/ лишь через десятки лет. Однако вскоре темпы роста ипотеки будут снижаться, поскольку столь высокие показатели характерны лишь для начальных этапов развития рынка. "У нас пытаются внедрить "американскую" ипотечную схему, в то время как вся Европа живет по "накопительной" схеме", - заявил сегодня заместитель председателя экспертного совета Совета Федерации по законодательному обеспечению развития рынка доступного жилья Валерий Казейкин. Напомним, что эти две модели принципиально разные – американская подразумевает привлечение денег за счет выпуска ипотечных облигаций, а немецкая основана на целевых вкладах населения и дотациях государства. К тому же, как отмечают многие экономисты, в экономиках развитых стран присутствуют так называемые "короткие" и "длинные" деньги. Последние должны быть обеспечены надежными активами и хороши тем, что имеют низкую стоимость для долгосрочного заемщика. В России "длинных" денег не хватает, зато "короткие" есть практически везде – на них и пытаются освоить ипотеку. Это удорожает ее стоимость для клиентов.

Кредитование новостройки /на этапе застройки/ менее распространено на нашем рынке. Его суть состоит в том, что оформляется договор кредитования долевого участия с условием в дальнейшем заключения ипотечного договора. Как только строители сдают дом, банк заключает с заемщиком договор ипотечного кредитования под залог этой квартиры. Однако риски первичного рынка слишком высоки для банков, которые вынуждены завышать процентные ставки. На стадии же котлована, когда жилье дешевле всего, заключать договор соглашаются очень немногие банки, однако это представляется наиболее выгодной для заемщика схемой. К сожалению, сами застройщики не всегда готовы идти на сотрудничество с банками и предоставлять необходимые документы, считая, что и без того легко найдут покупателей на свои квартиры.

Кредит на вторичное жилье включает в себя договор между продавцом, покупателем и коммерческим банком. Банк выплачивает продавцу цену квартиры, а покупатель потом расплачивается с банком. По новому законодательству, процесс выселения неплатежеспособного заемщика из заложенной квартиры значительно упрощен, к тому же банк может потребовать дополнительное обеспечение возврата кредита – поручителей с доходами, сопоставимыми с доходами заемщика. Несмотря на распространенность этой схемы, у нее есть ряд недостатков, в частности, она исключает сложные сделки с участием нескольких продавцов и покупателей, а именно это зачастую необходимо клиенту ипотеки.

Что касается кредитования загородной недвижимости, то такие схемы начали работать совсем недавно. Для банков объекты загородной недвижимости привлекательны высокой доходностью, однако и риски здесь существенно выше. Как правило, первоначальный взнос здесь – 30-40 проц от стоимости коттеджа, а средняя процентная ставка – 14-16 проц. Кредит обеспечивается земельным участком и расположенным на нем коттеджем. При этом земля часто не оформлена должным образом, и у продавцов отсутствуют документы на этот участок. К недостаткам схемы можно отнести и отсутствие четких и понятных правил обращения земельного рынка. Не секрет, что Минприроды в последнее время часто инициирует судебные расследования по многим объектам на незаконно захваченных землях. Напомним хотя бы пару нашумевших дел – в прошлом году в незаконном строительстве дачи на берегу Истринского водохранилища обвинялась даже Алла Пугачева, а супруге министра здравоохранения и соцразвития Юлии Зурабовой инкриминировали незаконное приобретение 5 земельных участков в водоохранной зоне Подмосковья.

Кредит под залог имеющейся недвижимости, или ломбардное кредитование также пока распространено не сильно. Суть этой схемы в том, что можно взять у банка кредит, например, под квартиру, которая у вас уже есть. На полученный кредит можно "разом" купить другую недвижимость и продолжать жить в заложенной квартире. Если в силу каких-либо причин вы утратите платежеспособность, по решению суда с вас могут взыскать заложенную квартиру, но вновь приобретенная останется у вас. К числу недостатков этой схемы относится то, что большинство банков выдают не более 70 проц рыночной стоимости имеющейся квартиры и сроки кредитования в основном составляют от 3 до 5 лет. Многие банки выдают кредит только под юридически свободную квартиру, значит, вас могут попросить выписаться из нее. В закладываемой квартире не должны быть прописаны несовершеннолетние и/или недееспособные граждане, что является существенным минусом для многих потенциальных заемщиков.

Между тем, вопрос тарифов, по словам вице-президента Международной ассоциации ипотечных фондов Ирины Радченко, далеко не главный для клиентов ипотеки. Для заемщика важна не столько разница между уровнями кредитной ставки, которая зачастую незначительна, а сопутствующий пакет услуг – например, график работы банка, доступность его отделений и т д, считает она. Также важна строгость подхода к подтверждению доходов заемщика, поскольку "серая" зарплата остается реальностью, а поручителей у многих попросту нет. Многие банки самостоятельно проводят анализ по расходам заемщика, встречаются с работодателем, принимают в качестве подтверждения доходов гарантийные письма с работы и пр. Интересно то, что в этом направлении "дочки" иностранных банков удовлетворяют запросы населения более качественно, поэтому потребители предпочитают именно их, отмечает И.Радченко. В среднем сейчас "дочки" иностранных банков выдают в Москве на 30 проц ипотечных кредитов больше, чем российские банки, заявила она.

Но если вы все же решились на ипотеку, перед вами встает вопрос – как выбрать банк? Участники конференции отмечают, что главной ошибкой граждан является выбор на основе рекламы – самим банком интересуются немногие, еще меньше людей задает вопросы о сроках работы банка с ипотекой и его приоритетных направлениях деятельности.

Одна из "головных болей" заемщиков – непредвиденные расходы, и к ним надо быть готовым. В них входят обязательные /банковские расходы, оценка, страховка, государственная регистрация/ и необязательные /услуги риэлтеров/ расходы. При этом оценку и страхование недвижимости необходимо производить только в тех компаниях, с которыми работает конкретный банк, а у них эти услуги могут быть на порядок дороже, чем у конкурентов.

Вообще, по ее словам, спектр предлагаемых ипотечных услуг в столице довольно широк. Многие банки предлагают специальные программы для тех, кто хочет обменять свою квартиру на лучшее жилье. В таких случаях эта квартира играет роль первоначального взноса. Досрочное погашение кредита постепенно становятся нормой, и за это практически ни один банк уже не штрафует. Однако в любом случае устанавливается мораторий на досрочное погашение – от 3 до 12 месяцев, за погашение долга во время которого налагается штраф. Это необходимо для компенсации упущенной выгоды с заемщика, которую банк намеревался получить в виде процентных платежей в течение всего срока ипотеки.

Не стоит забывать и о том, что "ипотечное бремя" существенно ограничивает расходы семьи и может лишить ее привычных радостей. Так, покупка новой одежды, поход в кино или отпуск на море теперь будут планироваться более тщательно или вообще перейдут в разряд "эпохальных событий". Жизнь в крупных городах дорогая, и соблазнов для молодых людей в мегаполисах немало. Договор по ипотеке подписывается один раз, к новой квартире, как и ко всему хорошему, привыкаешь быстро, а вот отстегивать немалую сумму из своего кошелька приходится каждый месяц, и не один год. Мириться с этим сложно, поэтому можно посоветовать лишь учиться рациональному ведению хозяйства - сокращать заведомо лишние расходы, но не экономить на том, без чего совсем трудно обойтись. Например, женщинам психологи не советуют переходить на худшие марки косметики, одежды – это способно здорово ударить по самооценке. Лучше совершать покупки реже, но не "снижать планку".

Надо быть готовым и к жизни после ипотеки. Ведь вы взяли на себя многолетние обязательства перед банком, выполнить которые иногда сложнее, чем получить одобрение кредитного комитета. Теперь необходимо будет ежемесячно в строго определенный период месяца вносить соответствующую сумму на счет банка, иногда можно делать это безналичным платежом. Возможно также дать поручение бухгалтерии своего предприятия ежемесячно переводить с вашей зарплаты соответствующую сумму, тогда проблема заметно упростится. Если вам необходимо уехать, нужно не забыть положить на счет сумму, достаточную для погашения нескольких ежемесячных платежей. В случае просрочки взимается штраф – в разных банках от 0,2 до 0,5 проц за каждый день задержки выплаты, однако в ряде случаев банк может пойти навстречу должнику и не брать с него штрафа. Если вы потеряли работу, вопрос о дальнейшей судьбе кредита банк будет рассматривать в индивидуальном порядке. Возможно снижение ежемесячного платежа или даже предоставление "кредитных каникул" на несколько месяцев. Впрочем, банки стараются выдавать ипотечные кредиты лишь тем, кто востребован на рынке труда и имеет все шансы быстро найти адекватную работу.



Главная --> Публикации