Главная --> Публикации --> К 2015 году вокруг мкад будет построено еще одно кольцо Нотариусы, как и квартиры, дешевеют Система-галс перестроит кунцево Загородная недвижимость: правила оформления Вокруг москвы появляются искусственные курорты

По информации риэлторов, право аренды участка на Софийской набережной зарегистрированная в США компания Kremlin Side, скупавшая здесь здания, переуступила структурам, близким к компании “Даев Плаза”, гендиректор которой Дмитрий Гаркуша консультирует “Декра-Групп”. Как сообщили “Ведомостям” в правительстве Москвы, в ближайшее время общественный градостроительный совет при мэре планирует рассмотреть архитектурный проект комплекса на Софийской набережной.

У нашумевшего проекта “Золотой остров”, предполагающего застройку большого участка между Москвой-рекой и Водоотводным каналом напротив храма Христа Спасителя, появился конкурент. Ниже по течению Москвы-реки, прямо напротив Кремля, столичный девелопер “Декра-Групп” собирается возвести небольшой квартал из дорогих гостиниц, жилья и офисов, потратив на это около $200 млн.

Противоположная от Кремля сторона Москвы-реки привлекает многих девелоперов. Участок Болотного острова западнее “Дома на Набережной” “Гута” и группа КРТ собираются застроить несколькими кварталами элитных зданий, потратив на это $1,7 млрд, однако в этом проекте еще не решены вопросы финансирования и сноса нескольких находящихся здесь памятников архитектуры.

Проект разрабатывается в течение трех лет и камнем преткновения стала пятизвездочная гостиница, уточнили в мэрии. Столичные власти требуют от застройщиков возводить на территориях вокруг Кремля отели, но девелоперам невыгодно инвестировать в них, поскольку они слишком долго окупаются. По словам старшего вице-президента Jones Lang LaSalle Hotels Марины Усенко, для дорогих гостиниц срок окупаемости достигает 7-8 лет, тогда как жилье окупается за год-полтора.

“Проект на Софийской набережной станет прямым конкурентом "Золотого острова", это равнозначные проекты”, — заявил “Ведомостям” руководитель одной из столичных риэлторских компаний. Проект “Декры” будет реализован раньше, уверена Ольга Богородицкая, консультант компании Kirsanova Realty (консультирует оба проекта).

Проект “Декра-Групп” предполагает строительство на 3 га на Софийской набережной многофункционального комплекса площадью 80 000 кв. м. “Это сложный проект — здесь есть несколько охраняемых объектов архитектуры, которые можно только реконструировать, подземные работы можно вести только на определенной глубине”, — говорит гендиректор “Декра-Групп” Тигран Алексанян. По словам Гаркуши, проект, разработанный при участии Four Seasons, предполагает разделить участок на Софийской набережной на три зоны — гостиницу, апартаменты, а также офисные и коммерческие площади. Сейчас ведутся переговоры с Four Seasons об управлении гостиницей. Анна Яблокова, гендиректор Columbus PRCo (представляет интересы Four Seasons в России) подтвердила эту информацию. По данным консультантов проекта, в отеле будет около 300 номеров, а площадь жилых домов составит около 40 000 кв. м, первые этажи отдадут под магазины. Общий объем инвестиций в проект, по словам гендиректора “Декра-Групп”, составит $150-200 млн. Финансировать его компания собирается из собственных и заемных средств.

“Если застройщик не будет экономить и предложит продукт, заявленный как de-luxe, то проект будет успешным”, — считает председатель совета директоров компании “МИЭЛЬ-Недвижимость” Григорий Куликов.

Однако в группе “КРТ” (инвестор “Золотого острова”) не согласны с этим мнением. “Сейчас идут работы по возведению первых объектов на "Золотом острове". Группа "КРТ" уже начала строительство жилого дома по Болотной улице, а компания "Каменный мост" (арендатор одного из участков на "Острове") приступила к строительству отеля на Софийской набережной”, — говорит Валех Рзаев, представитель группы “КРТ”.

"Съели всю хорошую землю, сожрали"

ОАО “Декра-Групп” образовано в 1994 г. Совладельцы компании – Наталья Мироненко, Сергей Денисов и Николай Саркисов. В прошлом году построила жилые комплексы “Аркада-Хаус”, “Трианон” и “Азовский-2”. Финансовые показатели компания не раскрывает.
Два часа отчета строителей на вчерашнем заседании правительства Москвы прошли в духе полного удовлетворения всех всеми. Такого бесконфликтного обсуждения работы самой доходной отрасли городской экономики (в 2004 году объем работ превысил 80 млрд. рублей) не было уже давно. При этом ни один из выступающих строителей-чиновников даже не заикнулся о новых градостроительных законах, которые вот уже несколько месяцев ожесточенно обсуждают строители-практики, предрекая передел строительного рынка и резкое повышение цен на жилье.

- Товарищи. Перейду к отдельным недостаткам, - самокритично оборвал эту триумфальную поэму Ресин, - еще случаются у нас сбои в работе подготовительного периода, не всегда выполняют свои обязательства перед городом отдельные инвесторы, такие, как «Социальная инициатива», «Мастерок», «Новый мир». Есть проблемы с освоением земельных участков...

Для начала глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин в хорошем темпе перечислил достижения 2004 года. Введено 4801 тыс. кв.м жилья (в пересчете на среднюю по метражу квартиру - более 60 тыс. квартир, каждая третья из которых досталась или очереднику, или переселенцу). Построен крупнейший в Европе крытый конькобежный центр в Крылатском и Дворец ледового спорта в Центральном округе. Открыта Государственная художественная галерея Глазунова, Фундаментальная библиотека МГУ, Малая сцена театра «Современник». Построены десятки километров дорог, сотни гаражей, стоянок. Не забыт самый справедливый суд в мире - введен в эксплуатацию первый пусковой комплекс реконструируемого здания Мосгорсуда...

- Прокурору надо отвечать честно, - честно ответил Ресин. - Сейчас каждый метр земли на вес золота. За границы Москвы уходить больше не можем, вот вынуждены в Некрасовке поля орошения застраивать. Съели всю хорошую землю, сожрали...

- Вопрос о выделении земельных участков волнует и нас, - оживился прокурор Москвы Анатолий Зуев. - Мы 20 представлений внесли о незаконном выделении земли под строительство. Как так получается?

- Скоро решим, - туманно ответил Ресин, и, пожалуй, это был единственный намек на новые строительные законы, и те, которые уже вступили в силу, и те, которые заработают с 1 апреля.

- Вы поосторожнее с выражениями, - вмешался в диалог Ресина с прокурором Шанцев, - а то пойдут завтра слухи гулять по России, что в Москве землю едят, причем прямо-таки жрут. Вы лучше расскажите, почему у вас до сих пор не решена проблема своевременной передачи жилья под заселение.

Действительно, одна из самых больших проблем в Москве при громадном объеме строящихся новостроек - это заселение. Сотни людей, заранее в полном объеме оплатив жилье в строящихся домах (то есть фактически проинвестировав стройку), годами не могут не только оформить эти квадратные метры в собственность, но и заселиться в уже построенное жилье. Один из последних таких конфликтов как раз накануне заседания правительства обострился на юго-западе столицы. Покупатели квартир в доме 11, к.1 по улице Островитянова встали в пикеты, требуя пустить их в законные квартиры. А префект ЮЗАО Валерий Виноградов попытался им объяснить, что они стали жертвой мошенников. Дескать, заказчик строительства - некая фирма «Центр ДНТС» согласно инвестиционному контракту должна была 30% площадей в этом доме передать городу, но вместо этого пустила их в свободную продажу. Дом арестован, дело в прокуратуре, и пока префектура ЮЗАО не получит от «Центра ДНТС» денежную компенсацию (вместо квартир), дом заселен не будет.

"Граждан провоцируют зарабатывать на долгострое"

Впрочем, о влиянии новых градостроительных законов на строительный рынок Москвы на отчетном заседании стройкомплекса почему-то не говорили. Зато в тот же день и час закон стал главной темой пресс-конференции одного из крупнейших застройщиков Москвы - холдинга "СУ-155". На его долю приходится 20% всех ежегодно возводимых в Москве новостроек. И в вопросах взаимоотношений застройщиков-"юриков" и дольщиков-"физиков" эта компания искушена, как никто.

Наглядная иллюстрация к новому закону «О долевом строительстве», который должен вступить в силу с 1 апреля этого года. По нему покупатели квартир (дольщики), во-первых, еще при заключении договора инвестирования могли бы посмотреть инвестиционный контракт в полном объеме и поинтересоваться, какие именно квартиры переходят городу, а какие можно смело покупать, а во-вторых, получить неплохие пени за каждый день просрочки по заселению - на ремонт бы точно хватило.

Строительный рынок очистят от мелких жуликов

- Мы знаем массу примеров, - утверждает председатель совета директоров "СУ-155" Юрий Жданов, - когда граждане объединяются, нанимают юристов, чтобы заработать деньги на строительстве, воспользовавшись сложной ситуацией на той или иной стройплощадке. Задержки сроков сдачи домов в эксплуатацию в среднем по Москве составляют 3-5 месяцев, и не всегда по вине застройщика. Новый закон провоцирует граждан этим воспользоваться: он позволяет им "заработать" на долгострое от 36 до 72% прибыли.

- Работать в таком пожарном режиме мы сами не хотим, - говорит Жданов, - но застройщикам нужен период адаптации. Относительно безболезненно к новым правилам приспособятся 10-20 крупнейших компаний. Остальные либо уйдут с рынка, либо снизят активность.

Граждане и вправду иногда объединяются для нечистоплотных целей, но все же размах у них не тот. "Известия" не раз писали о том, как иные застройщики продают дважды, а то и трижды целые дома. Первым покупателям-дольщикам, по сути ограбленным, на суды и прокуратуры надеяться нечего: их кровные денежки утекали в доживающую последние дни законодательную прореху. По признанию Юрия Жданова, "СУ-155", как и некоторым другим крупным компаниям, приходилось уступать уговорам столичного правительства, на которое изливалось народное недовольство, и брать на себя финансовые обязательства коллег-жуликов.

В седьмой раз столичный "Дом на Брестской" стал площадкой проведения Международного фестиваля архитектуры и дизайна интерьера "Под крышей дома". 150 работ лучших архитекторов и дизайнеров России, а также ближнего и дальнего зарубежья соревнуются в пяти номинациях: "Жилой интерьер", "Общественный интерьер", "Декорирование интерьера", "Деталь интерьера", "Предмет в интерьере".

Адаптивный потенциал того или иного застройщика прямо пропорционален его финансовым и кадровым возможностям. В том же "СУ-155" административный аппарат насчитывает 500 человек. Им под силу в сжатые сроки обежать все инстанции и собрать подписи на многочисленных согласованиях, дабы в соответствии с новым законом, предъявить полный пакет документов на строительство по первому требованию любопытствующего "физика" - еще даже не клиента. В "СУ-155" документация готова уже на 85% объектов, готовых принять деньги дольщиков. У корпорации "Мirax Group" объектов и дольщиков поменьше, и, по словам президента Сергея Полонского, она подошла к 1 апреля со 100-процентной готовностью. Обе компании входят в группу тяжеловесов строительного рынка, которые, несмотря на легкую панику, порожденную законом о дольщиках, нововведение переварят. А следом произойдет то, против чего и были направлены копья концепции "Формирование рынка доступного жилья" (это и упомянутый закон, и новый Градостроительный и Жилищный кодексы, и еще полтора десятка законопроектов), - московская строительная отрасль будет безнадежно монополизирована фирмами, дружественными с мэрией, то есть теми, кому проще собрать все нужные разрешения в сжатые сроки.

На этот раз свои работы здесь представили архитекторы из Ростова-на-Дону, Самары, Тольятти. Из зарубежных участников следует отметить конкурсантов из США, Мексики и Чехии. Помимо выставки во время фестиваля работали мастер-классы мэтров отечественной и зарубежной архитектуры, а также проводились круглые столы и лекции. Любителей всего необычного ожидал сюрприз - путешествие в мир полудрагоценных камней - им, а также оформлению эксклюзивных интерьеров была посвящена одна из лекций. Европейские мебельные фабрики, интерьерные салоны и фирмы демонстрировали уже состоявшиеся и воплощенные идеи дизайнеров.

Оргкомитет фестиваля считает, что основным для талантливого архитектора должно стать желание создать не фасад, деталь или план, но некий образ, который остался бы на века. Поэтому одной из главных задач конкурсов, проводимых в "Доме на Брестской", является открытие молодых талантов и новых имен. Организаторы не требуют от них диплома архитектурного факультета, единственное, что нужно представить - профессиональный и красивый проект. За годы проведения фестиваля удалось достичь многого. Мероприятие стало популярным и востребованным. Не в последнюю очередь потому, что участие архитекторов в нем почти бесплатно. К сожалению, ограниченность выставочных площадей не позволяет принимать на конкурс большое количество работ. Критерии отбора стали жестче, оргкомитет работает в течение всего года.

Кстати, в ближайшее время москвичей ожидает еще целый ряд интересных выставок. К примеру, 4-7 апреля пройдет выставка Mosbuild, а 13-17 апреля - "Дачный сезон" в Крокус-Сити.
Мало принять законы о рынке доступного жилья, их еще надо поправить так, чтобы они действовали на благо этого самого рынка. Так, в двух словах можно описать суть состоявшегося недавно заседания экспертного совета временной комиссии Совета Федерации, который как раз работает над выполнением этой задачи. В этот раз на повестке дня совета было три вопроса, объединенные одной темой - как привлечь в жилищное строительство денежные накопления граждан. Обсуждали практическое выполнение двух уже принятых законов: о жилищно-накопительных кооперативах и об участии граждан в долевом строительстве, а также закон, который, по мнению председателя совета Ивана ГраЧева, еще необходимо принять - о строительно-сберегательных кассах.

Скоро, как обещают организаторы, фестиваль станет шире. Начавшаяся реконструкция "Дома на Брестской" позволит в несколько раз увеличить количество выставочных площадей. Дом будет надстроен на семь с половиной этажей, два из которых будут "отданы" экспонентам. Если сегодня полезная площадь здания составляет шесть тысяч квадратных метров, то через два-три года, как обещает застройщик, она увеличится до двадцати шести. Так что, возможно, количество конкурсных работ, представленных уже на десятый фестиваль "Под крышей дома", возрастет в несколько раз.

А в связи с вступлением в силу Закона о долевом участии в строительстве, экспертный совет прогнозирует возникновение конфликтных ситуаций на рынке недвижимости уже в апреле этого года. В частности, Иван Грачев заявил о том, что объявленная цель двойного увеличения объемов жилищного строительства, в выполнении которого должен был помочь данный закон, достигнута не будет. Наоборот, закон приведет к сокращению числа новостроек и росту цен. "Конечно, цены не вырастут в два раза, - считает Иван Грачев, - но лишь потому, что наши граждане как всегда будут выкручиваться и обходить нормативы закона. Надо как можно скорее подготовить пакет поправок и внести его в Госдуму. Думаю, нам удастся убедить достаточное количество депутатов в том, что его принятие необходимо".

То, что было очевидным для членов комиссии до принятия законов о жилищно-накопительных кооперативах и долевом участии в строительстве, теперь стало очевидным для участников рынка. Итогом заседания стало принятие решения создать рабочую группу, которая бы в режиме он-лайн (по выражению одного из выступавших) решала бы проблемы с налоговиками и регистраторами. Ядром этой группы станет экспертный совет. Также прозвучало предложение по возможному изменению статуса ЖСК и ЖНК и переводу их в саморегулируемые организации. Но, как заметил Иван Грачев, в связи с пробуксовкой одноименного закона эта операция пока остается под вопросом.

Успешный опыт деятельности строительно-сберегательных касс за рубежом, а также изучение итогов функционирования существующих сегодня в России их экспериментальных аналогов вроде жилищных кооперативов (хотя это слово не совсем точно определяет суть ССК) свидетельствуют - потенциал их в нашей стране огромен. Нельзя целиком и полностью ориентироваться только на двухуровневую американскую модель ипотеки (основанную на рефинансировании ипотечных кредитов), можно и нужно применять принципы и одноуровневой германской модели (которая базируется на привлечении накоплений граждан). Правда, в 2002 году эта идея вызвала неприятие Правительства РФ, а также Центрального банка. Сегодня позиция правительства вроде бы изменилась. По крайней мере, об этом на заседании экспертного совета сообщил представитель Минэкономразвития. В общем, момент для представления законопроекта в Госдуму назрел. По предложению И. Грачева было решено создать рабочую группу по подготовке новой редакции закона о ССК, который устроил бы все заинтересованные стороны: участников рынка, правительство, Центробанк, а также был бы приемлем для иностранных банкиров. Как заявил И. Грачев, последние, при условии господдержки, готовы вложиться в финансирование жилищного строительства в России через систему ССК.

Более перспективная задача для совета - подготовка новой редакции закона о строительно-сберегательных кассах, проект которого бродит по коридорам Госдумы еще с 2002 года. По мнению И. Грачева (он, кстати, является одним из авторов данного законопроекта), через создание системы ССК в жилищное строительство можно привлечь до 30 миллиардов долларов. Ни одна из существующих сегодня форм ипотеки такого эффекта дать пока не может. В частности, через ипотечные ценные бумаги, по прогнозу некоторых экспертов, можно собрать не более миллиарда долларов.



Главная --> Публикации