Главная --> Публикации --> Новорижское шоссе переправляется через реку Досрочное погашение ипотечного кредита Небольшой спрос с большим потенциалом От москвы до темзы Су-155 построит в подмосковье горнолыжный курорт

Вложение средств в болгарскую недвижимость, утверждают аналитики рынка, в настоящий момент весьма выгодное дело. Сейчас зафиксировано ежегодное увеличение цен в среднем на 30%. Именно этим по-видимому и объясняется нынешний бум инвестиционных вложений в бывшую «шестнадцатую республику» СССР. Впрочем, в среднесрочной перспективе доходность будет снижаться, пока в итоге не сравняется с показателем, характерным для стран Западной Европы, - таково мнение экспертов.

Цены на недвижимость здесь ежегодно растут на треть

Однако самым большим спросом у иностранцев пользуется все же недвижимость в приморских городах. Одни покупают ее для отдыха, другие – в связи с расширением бизнеса, третьи – чтобы получить вид на жительство, а впоследствии и гражданство, четвертые – попросту считают это выгодным вложением. И, заметим, последних большинство. Особенно активно скупают недвижимость в Болгарии жители Соединенного Королевства. «Англичане очень сильно подогрели рынок, - утверждает руководитель отдела зарубежной недвижимости российского АН «Малахитовый двор» Юлия Титова. – У нас были случаи, когда мы договаривались накануне с продавцом об одной цене, а на другой день нашим клиентам выставляли уже другую цену. Объясняли это примерно так: не хотите - не берите, завтра купят англичане…»

Купить в Болгарии квартиру, которая здесь называется апартаментами, может любой иностранец. Для этого достаточно загранпаспорта и определенного количества дензнаков. Разбег цен за 1 кв.м большой – от 300 до 1500 евро, что определяется качеством жилья и его местоположением. Причем цены на квартиры в столице и центре крупного курортного города практически не различаются. Так, однокомнатную квартиру в престижном районе Софии можно найти за 40 тыс. евро, столько же стоит «однушка» в центре Варны, расположенной в Северном Черноморье.

Среди тех, кто приобретает жилье, немало желающих инвестировать в Болгарию достаточно серьезные средства. Специально для таких бизнесменов болгарские власти предусмотрели автоматическое предоставление разрешения на ПМЖ. Цена вопроса с 1 января 2005 года - 500 тыс. евро. Для тех, кто мечтает жить в объединенной Европе, это привлекательное предложение, поскольку в 2007 году Болгария наверняка станет членом ЕС.

Вот чего пока не продают в Болгарии чужеземцам напрямую, так это землю и дома на ней. Стать хозяином коттеджа или усадьбы иностранец может лишь в том случае, если заведет здесь свой бизнес, хотя бы формально. Иными словами, из частного превратится в юридическое лицо, а это означает постоянные расходы на содержание фирмы. Тем не менее, многие идут на такие траты, получив в обмен право собственности на понравившийся дом. «У меня немало клиентов из-за рубежа, - рассказал «ИС» директор болгарской компании недвижимости «Р.К.» Алексей Журавель, - которые, став юрлицом, впоследствии покупают где-нибудь в селе дом постройки 50-60-х годов прошлого столетия, примерно в часе езды от моря, делают там евроремонт и живут припеваючи. Есть среди них и россияне».
Действительно, число россиян, обративших свои взоры на дома и квартиры «по ту сторону» Черного моря, стремительно растет. «Мы наблюдаем интерес к недвижимости в Болгарии уже третий год, - продолжает Юлия Титова, - с тех пор как возобновилось развитие этого туристического направления. Поначалу покупатели заключали сделку прямо на месте, а теперь стараются делать это через российские агентства недвижимости, которым доверяют. Говорят, из соображений гарантии вложений».

Аналитики полагают, что к 2007 году цены на недвижимость в Болгарии вырастут минимум на 70%. Но надо иметь в виду, что ликвидны и растут в цене только современные престижные объекты. Дома в глухой провинции или вне курортных зон стоят недорого, правда, и ликвидность их практически нулевая. (Исключение составят лишь те районы, которые в перспективе получат толчок к развитию, например, в результате реализации какого-нибудь крупного инвестиционного проекта). Специалисты также предупреждают, что уровень доходности от вложений в болгарскую недвижимость после 2007 года снизится. Весь вопрос в том, как скоро. Одни убеждены, что уже в течение 2008 года он упадет до характерных для Западной Европы 10-15%, другие - что «золотая пора» для инвесторов продлится вплоть до 2010 года.

Иностранные инвесторы чаще всего участвуют в проектах по строительству гостиниц у моря или в горах, жилых комплексов, коттеджных поселков. Каких-либо специальных льгот они не имеют, впрочем, те, кто тут работает давно, считает местное налоговое законодательство щадящим. «Болгария одна из наиболее привлекательных стран для инвестиций, - поделилась с «ИС» аналитик по жилой недвижимости международной консалтинговой компании Knight Frank Ольга Кириллова. - Для нее характерны общая политическая стабильность, развивающаяся экономика, безвизовый режим в страны Шенгенского соглашения, отсутствие террористических угроз. Для россиян плюсами также является отсутствие языкового барьера, территориальная близость, благожелательность местного населения».

Для справки
Республика Болгария
Форма правления - парламентская республика
Население - 7,9 млн. человек (2001г.)
Площадь - около 111 тыс. кв. км
Столица - София (1,17 млн. человек)
Объем иностранных инвестиций в Болгарию
составил в 2004 году около 3 млрд. евро

Так или иначе, но пока все, с кем мы беседовали, подтвердили высокий интерес инвесторов к Болгарии. И … посоветовали обратить внимание еще и на Финляндию, Чехию, Польшу, Венгрию. «Там тоже невысокие цены на недвижимость по сравнению с Западной Европой, - констатирует г-жа Кириллова. - Но при этом наблюдаются высокие темпы роста на нее, растущий объем разнообразных предложений».

В нынешнем году в столице будет построено 4,5 млн кв. м жилья, заявил вчера возглавляющий московский стройкомплекс первый заместитель мэра Владимир Ресин. Эта цифра не меняется уже три года, хотя объемы строительства растут: по данным стройкомплекса, в 2002 г. в городе построили 4,5 млн кв. м жилья, в 2003 г. 4,7 млн кв. м, в прошлом уже 4,8 млн кв. м.


Крупные столичные застройщики с тревогой смотрят в будущее. Нехватка свободных земель в Москве, по их прогнозам, приведет к более чем двукратному падению объемов строительства, а возводить дома на месте пятиэтажек и промзон они считают невыгодным. Но столичные власти настаивают, что ввод нового жилья не уменьшится.

Объемы строительства в ближайшие годы не снизятся, настаивает Александр Рульков, замруководителя пресс-службы стройкомплекса. Строители обеспечат выполнение плана, поставленного городскими властями, утверждает он. Правда, на вопрос, откуда возьмутся необходимые территории, в пресс-службе ответить не смогли.

Однако столичные девелоперы, опрошенные Ведомостями, считают, что непрерывный рост масштабов строительства подходит к концу и если не в этом году, то в ближайшие жилья будет вводиться уже меньше. В городе будет все труднее найти площадку под строительство, говорит пресс-секретарь группы ПИК Наталия Коновалова. С пятнами застройки стало сложнее, соглашается гендиректор компании Крост Алексей Добашин. Застройщики вместо возведения зданий на свободных участках в ближайшие годы будут вынуждены сносить пятиэтажки и выводить промзоны, говорит генеральный директор строительной компании ДСК-3 Дмитрий Капырин. А к 2010 г., когда московская программа сноса пятиэтажных зданий подойдет к концу, город ждет кризис площадок, добавляет Добашин. К концу десятилетия, по его прогнозу, в городе будет строиться не более 2 млн кв. м жилья в год. Если застройщики хотят проявить предусмотрительность, им надо готовиться к будущему кризису, но время на это у них есть: набранных проектов лидирующим участникам рынка хватит еще на три года, утверждает собеседник Ведомостей в крупной московской строительной компании.

Сергей Полонский, президент Миракс груп, ждет спада еще и из-за прекращения эйфории на рынке недвижимости, когда на некоторых объектах застройщикам удавалось получить и 100%-ную прибыль. Стабильный рынок предполагает уменьшение объемов строительства, говорит он.

О нехватке земель под застройку упомянул вчера и Ресин. Больше 10% запланированного (около 500 000 кв. м типового жилья) будет в этом году возведено в Кожухове и Некрасовке это прилегающие к Москве на экологически неблагополучном юго-восточном направлении поля аэрации. А стироители утверждают, что проекты вроде Некрасовки и промзон им неинтересны. Инвесторов, готовых взять участок с таким обременением, немного, утверждает Дмитрий Некрасов, генеральный директор коммандитного СУ-15 Нам гораздо выгоднее строить в регионах, чем зарабатывать по $60 с 1 кв. м в Москве, признался один из застройщиков. Независимый аналитик рынка недвижимости Олег Репченко соглашается, что прибыльность проектов по выводу промзон и сносу пятиэтажек со строительством на их месте жилья может оказаться и нулевой, а в регионах застройщик в состоянии заработать $100-150 с квадратного метра. Тем не менее Репченко не уверен, что в ближайшее время будет уместно говорить о снижении объемов строительства. Рынок достиг насыщения, просто планка выше 4,5-4,8 млн кв. м подниматься не будет, уверен он.

«Окно в Россию» иностранные архитекторы открыли для себя в 2003 году, когда компания «Капитал Груп» объявила, что проектированием комплекса «Город столиц» в «Москва-Сити» займется известный голландский архитектор Эрик ван Эгераат. Впервые столь крупный проект был отдан иностранному архитектору.
Для российского рынка архитектурных услуг это событие стало эпохальным. Именно с этого момента отношение застройщиков к роли архитектора в успешной реализации проекта стало меняться в лучшую сторону. Если раньше застройщики не афишировали, а иногда даже скрывали авторов своих проектов (например, архитектора Трофимова, который спроектировал почти все дома «Дон-Строя», многие известные архитекторы в глаза не видели), то теперь имена архитекторов становятся неотъемлемым атрибутом маркетинговой политики застройщиков. Известный и опытный архитектор может не только сделать здание более качественным, но и повысить динамику продаж и инвестиционную привлекательность проекта. К тому же сотрудничество с известными архитекторами может благополучно сказаться на имидже и партнерских связях застройщика как в России, так и за рубежом. Этой весной «Капитал Груп» заказала все тому же ван Эгераату проектирование жилого комплекса «Русский авангард», позже привлекла к проектированию комплекса «Город яхт», а осенью заказала поселок Barvikha Hills. Ко всему прочему «Капитал Груп» ведет переговоры о проектировании жилого комплекса с Захой Хадид — известным британским архитектором, первой женщиной, получившей престижнейшую в архитектурной среде Прицкеровскую премию в 2004 году. В этом же году строительная корпорация «Крост» пригласила лауреата той же премии 2000 года — голландского архитектора Рема Колхаса для проектирования жилого комплекса «Велтон парк». Даже «Дон-Строй» изменил Трофимову и похвастался привлечением к проектированию своего дома известного архитектора, правда российского: «Дом на Мосфильмовской» спроектировал Сергей Скуратов, удостоившийся в 2004 году престижной в России архитектурной премии «Золотое сечение» за проект элитного комплекса Copper House. Не мировая знаменитость, но в России это один из наиболее успешных архитекторов.

ПОХОЖЕ, НАИБОЛЕЕ ПРОДВИНУТЫЕ МОСКОВСКИЕ ЗАСТРОЙЩИКИ ОТКРЫЛИ ДЛЯ СЕБЯ НОВЫЙ СПОСОБ СТИМУЛИРОВАНИЯ СПРОСА НА НЕДВИЖИМОСТЬ ЭЛИТНОГО И БИЗНЕС-КЛАССА. ОДИН ЗА ДРУГИМ ОНИ ОБЪЯВЛЯЮТ О ПЛАНИРУЕМЫХ ИЛИ УЖЕ ДОСТИГНУТЫХ ДОГОВОРЕННОСТЯХ С ИЗВЕСТНЫМИ ИНОСТРАННЫМИ АРХИТЕКТОРАМИ О ПРОЕКТИРОВАНИИ СВОИХ ДОМОВ И ПОСЕЛКОВ. ИЗВЕСТНЫЕ АРХИТЕКТОРЫ НЕ ТОЛЬКО ПРИТЯГИВАЮТ ПОВЫШЕННОЕ ВНИМАНИЕ, НО И ПРИДАЮТ НЕДВИЖИМОСТИ НОВОЕ КАЧЕСТВО И УНИКАЛЬНОСТЬ, ЧТО, ПО РАСЧЕТАМ ЗАСТРОЙЩИКОВ, ДОЛЖНО ПРИВЛЕЧЬ НОВЫХ КЛИЕНТОВ. А ЧЕГО ОЖИДАТЬ ОТ АРХИТЕКТУРНЫХ ИЗЫСКОВ САМИМ КЛИЕНТАМ?

Интересы в кутюре
Иностранцы более чутко реагируют на модные тенденции в архитектуре, они менее зашорены и более внимательны к деталям проекта. Они тщательно продумывают функциональное удобство, доступ в помещение, его расположение, угол естественного освещения и сотни других вещей, создающих удобство дома. У них больше опыта, который позволяет реализовывать сложные проекты.
Они отлично понимают потребности своих богатых клиентов, так как сами ведут похожий образ жизни. Чиновники хотя бы на первых порах могут благосклонно относиться к их идеям и проектам. Показателен случай с «Русским авангардом» ван Эгераата, проект которого утвердили, хотя и перенесли в другое место. Александр Скокан, один из лучших российских архитекторов, уверен, что если бы его бюро сделало такой проект, то этап согласования им пройти не удалось бы.

С заходом на кутюр
Приглашение застройщиками известных архитекторов закономерно. Только удачным расположением и красивым названием дома клиента уже не поймать. Теперь застройщики обратили внимание на внешний облик и качество проектирования — наиболее эффективные инструменты в борьбе за покупателя. Показателен пример элитных жилых комплексов Copper House компании Rose Group и «Новая Остоженка» компании «Дон-Строй». Дома находятсяв центре «Золотой мили» в 20 м друг от друга. Оба имеют примерно равное количество этажей, но в первом, по сведениям риэлтеров, квадратный метр стоит от $8,8 тыс. и в продаже всего три квартиры, а в «Новой Остоженке» метр стоит около $5,5 тыс. и в продаже не менее десяти квартир. По мнению экспертов, вся разница в архитектурном решении комплексов. Если Copper House имеет интересный облик, на этаже в доме всего по 1–2 квартиры, окна которых выходят минимум на три стороны, и из каждой квартиры открывается вид на Москву-реку и Зачатьевский монастырь, то в «Новой Остоженке» этого нет. Если Copper House архитекторы считают украшением «Золотой мили», то о «Новой Остоженке» предпочитают вообще не говорить. Однако пример с Copper House для Москвы является скорее исключением. В целом эксперты рынка недвижимости отмечают недостаточно высокий уровень архитектурных решений строящихся в столице домов. Причин несколько.
Первая, она же основная,— низкий профессиональный уровень нашей архитектурной школы. Валех Рзаев, директор по маркетингу девелоперской компании КРТ: «Российская архитектурная школа к концу 70-х годов
прошлого века потеряла многие выдающиеся качества, отличающие ее в начале ХХ столетия. Советская система утрамбовала талантливые архитектурные идеи в бетонные стандарты безликого массового строительства, что сказалось на качестве не только проектирования, но и архитектурного образования, оторванного от мирового контекста. Поэтому отечественные зодчие зачастую консервативны, не гибки и не очень хорошо проектируют с точки зрения функционального наполнения пространства».
Вторая причина — непонимание российскими архитекторами текущих потребностей клиентов. Сергей Карпов, управляющий директор Lancaster York: «Ну не может наш российский архитектор с годовым доходом около $50 тыс. нормально спроектировать жилье для человека с доходом в несколько миллионов долларов! Он практически ничего не знает о его потребностях и взглядах на комфорт. И даже если узнает, то откуда архитектор получит знание о технологиях реализации таких проектов?» Ирина Егорова из Kirsanova Realty добавляет: «Иногда нам приходится садиться за один стол с архитекторами наших застройщиков и вместе разрабатывать параметры будущего проекта, опираясь на текущие потребности клиентов». Сразу вспоминается случай с домом «Стольник». Его решили построить «для себя» несколько бизнесменов после нескольких месяцев безуспешных поисков подходящего жилья в столице. Пригласили молодых архитекторов из бюро «Арт-Бля», которые спроектировали дом под их персональные требования.
Третья причина — прямое следствие предыдущих, а именно отсутствие опыта. Сергей Карпов: «Даже если архитектор и понимает потребности будущих жильцов, не всегда у него хватает знаний и опыта для качественной реализации проектов. Многие московские проекты казались блестящими на бумаге, но на практике получились одним сплошным недоразумением». Валех Рзаев из КРТ приводит несколько примеров: «В доме бизнескласса, победителе одного московского конкурса, площадка на этаже, где расположен мусоропровод, по объему больше, чем спальня в квартирах. Какой логикой руководствовался в этом случае проектировщик, я не знаю. Или в другом доме, весьма элитном, лестничные пролеты и коридоры спроектированы так, что два тощих субъекта с трудом смогут разойтись, не повредив одежду».
Еще одна проблема — бюрократия среди архитектурных чиновников. «Даже если наш архитектор умудрился создать действительно интересный и качественный проект, остается пройти согласование в Москомархитектуре,— считает Сергей Карпов.— Интересным проектам без „соответствующей” поддержки пройти этот этап редко удается. Поэтому так много перспективных идей дальше бумаги никуда не двигается». Поэтому застройщики ищут счастья у западных архитекторов, в крайнем случае — среди авторитетных отечественных.

Топ-модели
Однако круг знаменитостей ограничен. В мире к таковым причисляют не более 20–30 архитекторов. Российскими знаменитостями считаются не более 12–15 архитекторов. Как правило, к знаменитостям причисляют лауреатов престижных международных и российских архитектурных премий. Самая престижная иностранная премия — Прицкеровская. Можно ожидать, что рано или поздно в Москве отметятся многие ее действующие лауреаты. Например, для компании «Крост» уже проектирует один лауреат этой премии, еще одного — Заху Хадид из Великобритании — привлекла «Капитал Груп» (об этом в середине октября компания должна объявить официально). Кроме уже отметившихся в России иностранцев, многие другие также думают о работе в Москве. Иностранцев манит российский рынок не только деньгами, но и возможностью реализовать смелые и уникальные идеи, которые на Западе неосуществимы в силу зарегулированности и высоких требований по экономике. Однако на пути экспансии иностранных знаменитостей существует весомый бюрократический барьер — для самостоятельной работы иностранный архитектор обязан получить лицензию, что чрезвычайно сложно. Как правило, иностранцы не мучаются с лицензией и работают в тесной связке с российскими коллегами. Это позволяет им не только обойти проблему отсутствия лицензии, но и восполнить незнание наших технических норм, городского стиля и практических навыков. Например, как интересные идеи вписать в жесткие рамки согласований. Подтверждение тому — совместная работа одного из лучших российских архитекторов Николая Лызлова с ван Эгераатом над жилым комплексом «Город яхт». В российской архитектурной среде котируется конкурс «Золотое сечение» и награды с выставки «Арх-Москва». В разное время главные призы этого конкурса и выставки брали все архитекторы, которых эксперты недвижимости относят к знаменитостям. Это и Владимир Плоткин, и Сергей Киселев, Сергей Скуратов, Александр Скокан, Юрий Григорян, Михаил Хазанов, Алексей Воронцов, Николай Лызлов, Александр Асадов.

Есть у российских застройщиков и несколько скрытых интересов к звездам архитектуры. Во-первых, это темпы продаж. Сергей Карпов из Lancaster York: «Проекты известных архитекторов выделяются из общего ряда. Ажиотаж вокруг них начинается еще на стадии разработки проектной документации. По желанию уже к этапу разработки рабочей документации застройщик может продать своим клиентам почти половину дома. С рядовыми проектами такое бывает редко».
Во-вторых, это дополнительный заработок. Сергей Карпов: «В России средняя стоимость хорошего проектирования находится на уровне $60 за квадратный метр. Именитым архитекторам платят около $10 В рыночной цене за элитное жилье разница в $40 составляет меньше 1%. При этом застройщик получает проект высокого качества, подкрепленного репутацией известного архитектора,— как минимум это обеспечит стабильные продажи по рыночной цене, как максимум — позволит реализовать недвижимость с надбавкой 10% и более». При такой математике застройщик может поднять на имени известного архитектора свою рентабельность на 10% и более.

Что дает знаменитость
Однако при всем опыте и известном имени участие такого архитектора не гарантирует высокое качество и комфорт жилья. Многие российские застройщики в интересах экономии привлекают знаменитостей только для разработки архитектурного проекта. Рабочую документацию и авторский надзор осуществляют уже другие, более дешевые архитекторы, которые могут «загубить» проект. Новейшая история знает много таких примеров. Хотя сами застройщики в свою защиту приводят контраргумент — архитекторы не могут сделать качественную рабочую документацию, поэтому строители вынуждены дорабатывать проект самостоятельно. Имя известного архитектора может повысить ликвидность недвижимости на вторичном рынке.
Но только в том случае, если у недвижимости будет не только имя, но и высокое качество. Как замечает Ирина Егорова из Kirsanova Realty, «наши клиенты в первую очередь смотрят на качество жилья, и только потом на имя архитектора». Частным инвесторам участие в проекте известного архитектора не сулит больших возможностей. Как правило, такая недвижимость с самого начала продается практически по максимальной цене. «Другое дело, если распознать в проекте дома будущую знаменитость. Инвестиции в такую недвижимость могут принести существенные дивиденды» — делится своим опытом частный инвестор из клуба Building. Однако как «распознать будущую знаменитость», частный инвестор не уточнил, сказав, что это «секрет фирмы».
Мы собрались здесь, чтобы обсудить наше взаимное сотрудничество в развитии гражданского законодательства о недвижимом имуществе. А это значит, что мы обсудим и Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, которая уже одобрена в феврале этого года Советом при Президенте России по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства и рассмотрим основные положения проекта Программы социально - экономического развития России на 2003 - 2005г.г. Так же обсудим дальнейшие механизмы работы над совершенствованием законодательства на рынке недвижимости.

Отдельно выделяют практикующих чиновников, среди которых наибольшим уважением пользуются Михаил Посохин — генеральный директор ГУП «Моспроект-2» и Сергей Ткаченко — исполняющий обязанности директора НИИПИ Генплана г. Москвы. Какие знаменитости лучше, отечественные или зарубежные? Точно можно сказать только одно — существует огромная разница в опыте работы.
Западные архитекторы приходят на российский рынок с багажом уникальных знаний — в этом их преимущество. Однако наши архитекторы быстро наверстывают упущенное. В Москву возвращается Сергей Чобан, который несколько лет работал в Германии, где сделал успешную карьеру. Многие молодые архитекторы работают в американских архитектурных компаниях или учатся в лучших архитектурных университетах. Поэтому данный пробел в ближайшие несколько лет может быть восполнен. Другим решением для сокращения этого разрыва может стать введение стандартов для жилья. Александр Скокан из бюро «Остоженка»: «У нас нет стандартов жилья, как, например, в Нью-Йорке. Там, когда клиент заказывает квартиру на три спальни, архитектор по устоявшимся стандартам может построить жилье вплоть до отделки — клиенту останется только обои покрасить. В России так было в советские времена: вспомните „цековский дом”. Появятся стандарты, по которым можно будет спокойно строить,— и разрыв в опыте сократится».

Неоднократно говорилось о том, что стратегической целью реформы в области недвижимости мы видим создание конкурентного динамично развивающегося рынка, обеспечивающего максимально эффективное использование недвижимости и создание новых объектов недвижимости в соответствии с потребностями общества.

Своей основной задачей Российская Гильдия Риэлторов всегда ставила эффективное объединение всех профессионалов рынка недвижимости с целью создания цивилизованного рынка и интеграции его в глобальный мировой рынок недвижимости.

Опираясь на знание и опыт наших профессионалов мы продолжаем тесно сотрудничать с Государством в разработке основополагающих нормативных и законодательных актов по вопросам формирования политики в области недвижимости, принятия конкретных законов и постановлений, которые будут способствовать и продвигать бизнес наших членов. Мы открыты для работы и сотрудничества во всех комитетах, советах, комиссиях при Правительстве РФ, Государственной Думе РФ, региональных органах власти для создания и формирования эффективного рынка недвижимости и координации всей нормотворческой деятельности в этой сфере.

Мы также неоднократно отмечали, что достижение этой цели будет невозможно без создания системы стабильного, внутренне непротиворечивого законодательства о недвижимом имуществе.

Вместе с тем, стоит обратить внимание на существование различий, которые есть и в Концепции, и в Программе. По нашему мнению таких различий вообще не должно быть, Программа развития должна разрабатываться на основе Концепции и поэтапно ее реализовать.

Только за последнее время РГР провела две международных конференции, посвященных как развитию рынка земли, так и защите прав добросовестного приобретателя недвижимости. Многие из наших идей и предложений нашли свое отражение в данных документах.

Но мы - практики. С учетом этого, предлагаем свое видение проблем развития законодательства в сфере недвижимости и развития рынка недвижимости, применительно к рассматриваемым в Концепции и Программе вопросам.

Положения Концепции и Программы во многом носят сугубо теоретический характер и мало применимы нашими членами для улучшения их бизнеса.

Делая попытку реформировать законодательство в области недвижимого имущества, авторы Концепции начинают с основных принципов и понятий, таких как определение понятия "недвижимая вещь" и попытки создания классификации таких объектов.

Концепция развития законодательства в области недвижимого имущества должна стать основополагающим документом, на базе которого и идеи которого лягут в основу изменения законодательства.

Очевидно, что регулирование оборота недвижимых вещей не возможно при отсутствии точного, однозначного, определения "недвижимой вещи", классификации этих объектов и определения их места в общей системе объектов гражданских прав.

Как профессионалы, мы с уверенностью можем говорить о том, что любое строительство начинается с фундамента, понятие "недвижимая вещь" является неким "фундаментом" гражданского законодательства в области недвижимости.

Особенно остро стоит вопрос о жилых и нежилых помещениях, в частности, дается предложение о том, чтобы жилые и нежилые помещения были признаны самостоятельными объектами гражданского оборота в качестве простых, неделимых вещей.

Каждая недвижимая вещь должна представлять собой единый, самостоятельный объект гражданского права, но практика применения Гражданского и Земельного Кодексов РФ и иных законодательных актов о недвижимости показала - ряд перечисленных в ст. 130 ГК РФ объектов не отвечают критериям недвижимости и по этой причине должны быть из статьи исключены, и, напротив, целесообразно дополнить соответствующий перечень рядом объектов, имеющих фундаментальное отношение к рынку девелопмента и инвестиций в недвижимость. Представляется необходимым включить в этот перечень объекты незавершенного строительства, дать их четкий правовой статус на каждой стадии их возведения. Напротив, следует исключить упоминание о предприятии как о недвижимом имуществе в связи со спорностью данного определения, а также рассмотреть возможность исключения из перечня объектов недвижимого имущества такие объекты как леса и многолетние насаждения.

Следующим фундаментальным вопросом является Земля и земельные отношения, которые в последнее время приобрели более острую окраску.

Более четкая классификация должна позволить значительно упростить процедуры регистрации объектов недвижимости, сделать их более прозрачными и быстрыми.

РГР еще раз выражает свою позицию по данному вопросу:

Так же вызывает беспокойство несогласованность вопросов по реформированию земельных отношений в Концепции и Программе развития в 2003 - 2005 г.

Вместе с тем хочу еще раз особо подчеркнуть, что весьма удачным видится мне предложение авторов Концепции о том, что в гражданском законодательстве необходимо последовательно проводить принцип "единой судьбы" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества посредством создания правового регулирования этой области.

Скорость проведения земельной реформы не является удовлетворительной для профессиональных участников рынка недвижимости, очень затруднены вопросы вовлечения земли любого назначения в хозяйственный оборот.

На основе данного принципа необходимо:
- ускорить процессы формирования Единого Земельного Кадастра;
- Завершить определение целевого назначения земель;
- Упростить правил градостроительства, сделать их публичными.
-
Так же следует обратить внимание на то, что ни собственник здания, ни собственник земли не имеет исключительного права на распоряжение своим имуществом, без учета интересов другого. Им обоим должно быть предоставлено право преимущественной покупки, а владение и пользование не ограничиваются - такой подход существенно облегчит процедуры создания "недвижимого объекта с единой судьбой".

Смысл такого регулирования в данном случае состоит не в том, что принадлежность следует за главной вещью, а в том, что не может быть разорвана юридическая связь земельного участка и расположенного на нем здания и они должны переходить от одного лица к другому вместе и одновременно. Ни земля, ни здания на нем находящиеся, не могут быть главными или второстепенными - этот единый объект, который имеет, или должен иметь свою судьбу.

Хотел бы остановиться на такой весьма практической проблеме - выкуп участков под строениями, поскольку, как известно, до 31 декабря 2004 г. негосударственным предприятиям необходимо определиться с тем, что у них будет - аренда или собственность на земельный участок, на котором расположены принадлежащие им объекты недвижимости.

Особое внимание следует уделить праву долевой собственности на землю, особенно под строящемися или уже построенными зданиями и сооружениями, у которых либо есть, либо может быть много собственников. Данная проблема очень актуальна при формировании земельного законодательства.

Установленная в законодательстве посылка, что участок под предприятием имеет самостоятельную рыночную стоимость неверна - стоимость участка капитализирована в стоимости строения, предприятия; для участка под строением, предприятием нет рынка покупателей и продавцов; единственному покупателю единственный продавец устанавливает цену административным путём. О рыночной стоимости участка нельзя говорить уже потому, что это противоречит декларируемому принципу - такого объекта, как земля под зданием, т.е. отдельного от строений участка, не существует.

Действующие сегодня нормы о выкупе (приватизации) участков под строениями понуждают собственника фактически повторно платить за уже приобретённое имущество: государство передало в собственность здание, расположенное в определённом месте, и никто иной на этот участок претендовать даже физически не может.

Вопрос развития инвестиционно - строительной деятельности стоит в двух плоскостях, с одной стороны, это защита инвестиций граждан, с другой стороны, снятие лишних административных барьеров при строительстве.

Еще один, немаловажный момент, касается отсутствия в Концепции разделов отражающих основные положения инвестиционно-строительной деятельности. То законодательство, которое мы имеем на сегодняшний день в этой области на наш взгляд не системно, что порождает вмешательства в чиновников разных уровней в процесс возведения новых объектов недвижимости, тормозит ее развитие.

Этот вопрос тесно связан с государственной экспертизой градостроительной и проектной документации. Понимаю, что тема эта очень специфична, поскольку она волнует в основном девелоперов, но основными задачами в данной сфере, исходя из анализа данной проблемы, мы считаем, являются: и установление исчерпывающих предметов каждого вида государственной экспертизы градостроительной и проектной документации, и установление сроков их проведения, и введение регламента взаимодействия органов экспертизы между собой, основанного на принципе "одного окна", и четкое установление стоимости государственных экспертиз.

Для реализации одной из задач необходимо ускорить переход к конкурсным процедурам предоставления застройщикам сформированных для застройки земельных участков с четким описание не только границ участка, но и уже существующими сервитутами (обременениями и ограничениями).

Кроме фундаментальных положений законодательства, описывающих юридический статус, права объектов недвижимости и, по мнению авторов Концепции и, по мнению РГР, необходимо существенно пересмотреть процедуры осуществления операций с объектами недвижимости.

В отношении защиты граждан, в первую очередь, необходимо, и об этом мы говорили, более четко определить статус объекта незавершенного строительства, что позволит применять договора соответствующей правовой формы.

Несмотря на то, что в Концепции вскользь затронут и вопрос о системы органов осуществляющих функции по техническому (кадастровому) учету и государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, хотелось бы более детально регламентировать взаимодействие этих органов внутри предполагаемой системы, более детально описать функции каждого из этих органов внутри системы.

Так, на наш взгляд, является необоснованным и поспешным предложение об отказе от регистрации сделок с объектами недвижимости, а так же вообще радикальное предложение о полном отказе от государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По мнению авторов Концепции, процедуру регистрации договоров может заменить процедура обязательного их нотариального удостоверения. Такая формулировка носит не только революционный характер, но практически меняет всю сложившуюся систему оформления прав на объекты недвижимости. Требуется существенное изменение законодательства, в том числе и о нотариате. Подобные предложения требуют детального обсуждения и дискуссий. Т.к., например, непонятно, как в таком случае будут решатся вопросы об ответственности нотариуса при заключении сделок, а также определение и подтверждение прав на объекты недвижимости, функционирование рынка ипотеки и долевого строительства.

О сложившейся ситуации в этом вопросе и последнем решении Конституционного суда мы обязательно расскажем в ходе пресс - конференции.

Особое место в изменении законодательства занимает защита прав и интересов добросовестного приобретателя.

Этот вопрос имеет очень большое значение для формирующейся новой экономики. Сегодня государство объявляет о новых подходах к регулированию видов экономической деятельности (соотношение лицензирования и сертификации) в этом процессе особая роль отводится профессиональным общественным объединениям и развитию саморегулирования на рынке недвижимости.

На наш взгляд, Концепции вообще не хватает раздела посвященного взаимоотношениям государства и предпринимателя на рынке недвижимости, раздела посвященного регулированию операций на рынке недвижимости, где бы рассматривались такие вопросы как разработка полноценной системы регулирования, система органов регулирования и их функции.

Но как уже говорилось выше, высказанные замечания и предложения не умоляют всех положительных оценок проекта Концепции и Программы.

Основой системы, по мнению РГР, должна стать система профессиональных стандартов и процедур проверки их соблюдения (сертификации). Профессиональное объединение берет на себя дополнительные функции, обеспечивая профессиональную подготовку специалистов рынка недвижимости, в широком смысле слова, обеспечивает и контролирует качество услуг, делает бизнес на рынке недвижимости социально ответственным. Для более полной реализации данных тезисов необходимо плотное сотрудничество и партнерские взаимоотнрошения с государством. Профессиональное объедиение должно стать проводником между бизнесом и государством. О новой системе регулирования экономической деятельности, в общем, и на рынке недвижимости в частности, мы остановимся чуть позднее и послушаем представителей Минэкономики и Руководящего Органа Системы Сертификации.

По результатам обсуждения будет подготовлено обращение с нашими замечаниями и предложениями.

Российская Гильдия Риэлторов в рамках тематических секций VI Национального Конгресса по недвижимости планирует детально обсудить каждую из поднятых здесь проблем, причем будет учитываться мнение представителей из всех регионов Российской Федерации. Такое обсуждение возможно благодаря новому формату проведения Конгресса, где особое внимание уделено большой рабочей программе. Это и есть главная особенность предстоящего VI Национального Конгресса по недвижимости.

Приглашаем Вас принять участие в работе и освещении VI Национального Конгресса по недвижимости.

Мы убеждены, что без принятия единой и непротиворечивой Концепции развития законодательства о рынке недвижимости невозможно долгосрочное и стабильное его развитие.



Главная --> Публикации