Главная --> Публикации --> Азбука загородного строительства Новорижское шоссе переправляется через реку Досрочное погашение ипотечного кредита Небольшой спрос с большим потенциалом От москвы до темзы

Старообрядческая церковь возникла в середине XVII века, когда в результате реформы патриарха Никона начались гонения на противников обрядовых нововведений. В 1771 году Екатерина II выделила московским староверам 20 га в Рогожской слободе, на которых было построено 20 объектов недвижимости. Однако в годы правления Николая I гонения возобновились. До указа Николая II "Об укреплении начал веротерпимости" 1905 года староверы существовали нелегально. После 1917 года власти отняли у московских староверов большую часть церковной недвижимости. На экспроприированной земле были построены жилые дома, стадион, а в церковных зданиях разместили ряд госучреждений. В 1995 году РПСЦ вернули часть зданий, а за уничтоженные пообещали компенсацию. Сегодня РПСЦ владеет 11 зданиями на 11 га, половина из которых нуждается в восстановлении. На реставрацию комплекса, по данным РПСЦ, требуется более 300 млн рублей.

В субботу мэр Москвы Юрий Лужков впервые посетил духовно-административный центр Русской православной старообрядческой церкви (РПСЦ) – Рогожскую слободу. Главным итогом переговоров руководства РПСЦ с московским мэром стала договоренность о финансовой поддержке по восстановлению церковного комплекса в Рогожской слободе.

Благодаря активности митрополита Андриана впервые за последние сто лет центр старообрядчества в Москве посетил московский градоначальник. Помимо этого главе РПСЦ уже удалось убедить господина Лужкова вернуть церкви два храма в Москве, переименовать улицу Войтовича в Старообрядческую и помочь староверам восстановить их духовно-административный центр – Рогожскую слободу.

После падения советской власти руководство РПСЦ не спешило, как официальная Русская православная церковь (РПЦ), выдвигать требования о возврате церковной собственности. По признанию староверов, это происходило из-за пассивной политики бывшего церковного руководства РПСЦ. Возглавлявший РПСЦ на протяжении 18 лет покойный митрополит Алимпий не любил касаться вопросов, связанных с конфискованной недвижимостью, и, по признанию приближенных, вообще старался как можно меньше общаться со светскими властями. Но после того как митрополичью кафедру в феврале 2004 года занял новый первоиерарх РПСЦ митрополит Андриан (Четвергов), руководство церкви решило вернуться к вопросу о недвижимости. В отличие от предшественника, новый глава РПСЦ охотно общается со светскими властями.

Глава РПСЦ митрополит Андриан явно не ожидал такой щедрости господина Лужкова. Он даже не знал что сказать, когда господин Лужков попросил его высказаться. Митрополит смог только рассказать, какую историческую роль играет слобода в жизни столицы. "Я очень доволен встречей",– признался корреспонденту Ъ глава РПСЦ. "При всем понимании исторической роли РПЦ для государства, учитывая численное доминирование людей, которые считают себя прихожанами РПЦ, и при всей максимальной помощи, которую правительство города оказывает РПЦ, мы понимаем, что Москва является многоконфессиональным городом, и мы поддерживаем все традиционные конфессии, которые работают на территории города",– прокомментировал Ъ стремление Юрия Лужкова помочь старообрядцам заместитель мэра Москвы Михаил Мень.
С 31 марта 2005 года вступает в действие Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» — один из пакета документов программы Правительства России «Доступное жилье». Станут ли «доступнее» московские новостройки? Какова реальность гарантий возврата денег, вложенных в несостоявшийся проект? Останется ли страхование востребованной услугой на рынке новостроек? С такими вопросами мы обратились к Александру Коробову, президенту страховой компании «Вотек», заместителю генерального директора страхового общества «Стандарт-Резерв».

Осмотрев церковный комплекс, господин Лужков провел закрытое совещание со своими подчиненными и священнослужителями. По мнению мэра, Рогожская слобода располагает необходимыми архитектурными и художественными достоинствами, "чтобы в будущем превратиться в красивейший уголок столицы". "Но для этого сегодня нужно приложить немалые усилия",– отметил господин Лужков. По его мнению, на реконструкцию слободы потребуется примерно $12-15 млн. В первую очередь мэр дал поручение московскому правительству до 15 мая этого года помочь церкви в благоустройстве территории, чтобы празднование 100-летия дарования свободы вероисповедания, отмечаемое в этом году, прошло на высоком уровне. Вторым этапом реконструкции будет обследование фундамента дома причта и его укрепление. Мэр дал поручение подготовить проекты восстановления храма Рождества Христова. После чего господин Лужков предложил вернуть старообрядцам часть их бывшей территории в Рогожской слободе, на которой сейчас находится стадион Московского завода автоматических линий (руководство завода, присутствовавшее на совещании, согласилось отдать землю церкви, но на условиях компенсации). Кроме того, по мнению мэра, необходимо срочно подготовить проекты прокладки инженерных сетей, учитывающих потребности всего микрорайона.

Но, как известно, природа не терпит пустоты, и на рубеже тысячелетий на рынке новостроек появились страховые организации, предложившие страхование финансового риска, связанного с долевым участием в строительстве жилья. Суть подобной услуги в следующем: если инвестор, оплативший квартиру на этапе строительства, не получит ее в установленный срок и застройщик не сможет вернуть ему деньги, страховщик признает данный факт страховым случаем и выплачивает возмещение в размере произведенных инвестиций. Затраты на страхование финансового риска относительно невелики (соизмеримы со стоимостью одного-двух квадратных метров в покупаемой квартире), потому такая услуга и пользуется заметным спросом. Прежде чем выдать полис, страховщик проведет экспертизу инвестиционного проекта. Ее стоимость обычно входит в стоимость полиса. Как правило, проверяют законность строительства и корректность договорных отношений участников проекта. Если страховщик отказался от страхования, это является серьезным предупреждением для инвестора — стоит ли вкладывать деньги в сомнительный проект?

Покупка квартиры в новостройке с каждым годом становится все более востребованной формой решения жилищной проблемы в московском регионе. Причин тому много: разнообразие предложений, возможность индивидуальной планировки, современные строительные технологии, материалы, инженерные системы и т. д. А также относительно низкая стоимость жилья при его покупке на начальном этапе строительства. Но подобное приобретение связано с определенным риском, например потерей части или даже всех вложенных денежных средств.
Многоквартирный дом в среднем строят два года. Это довольно большой отрезок времени, в течение которого могут случиться различные неприятности. Например, нельзя исключить вероятность того, что неожиданно произойдет кризис в банковском секторе или ухудшится финансовое положение фирмы-застройщика. Могут проявиться ошибки проектировщиков, причем на этапе строительства, когда что‑либо изменить уже нельзя. Известны истории и с двойными продажами, что, как правило, является следствием несогласованности действий участников проекта или возникшего между ними конфликта. Не перевелись также мошенники на рынке недвижимости, которые собирают с граждан деньги без намерения что‑то построить. Что касается условий договоров инвестирования, то они зачастую бывают двусмысленными и не выдерживают никакой критики.

Договоры инвестирования и уступки права требования подлежат обязательной государственной регистрации. Можно ожидать исчезновения двойных продаж.
Что касается доступности московских новостроек после начала действия закона, то время покажет, так ли это. Усложнение процедуры «выхода» на строительную площадку, вероятно, приведет к удорожанию проекта. Закон предусматривает штрафные санкции за несоблюдение сроков строительства. Следовательно, они могут быть заложены в стоимость квадратного метра или застройщик подстрахуется по сроку завершения строительства, что тоже, не исключено, потребует дополнительных издержек. Закон запрещает собирать деньги с участников долевого строительства до опубликования проектной декларации, заключения договора аренды земельного участка под застройку и получения разрешения на проведение строительно-монтажных работ, то есть до момента, когда все предварительные работы и согласования будут выполнены. Вопрос — за какие деньги? У строителей свободных денег, как правило, нет. Взять кредит? Такой выход повлечет для застройщика дополнительные расходы на его обслуживание. Альтернатива — создание простых товариществ, заключение предварительных договоров, договоров инвестиционного вклада и т. п. с последующим заключением договора инвестирования. В результате исчезает прозрачность договорных отношений. Великие слова — хотели как лучше, получилось как всегда.

с точки зрения страхования что меняет на рынке новостроек новый закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»? В первую очередь надо отметить, что обещанных депутатами финансовых гарантий со стороны государства в виде каких‑либо компенсаций ущерба законом не предусмотрено. Поэтому страхование по‑прежнему остается единственной формой финансовой гарантии возврата денежных средств, внесенных в несостоявшийся инвестиционный проект. Упомянутый закон облегчает жизнь страховщика. Если ранее информацию, необходимую для принятия решения о страховании, порой приходилось собирать по крупицам, то теперь она становится публичной. Основные сведения о проекте и его участниках содержатся в проектной декларации, которая должна быть официально опубликована, и только после этого застройщик получит разрешение на строительство и право собирать деньги с частных инвесторов.
Хотя закон впрямую не дает финансовых гарантий, но он наводит определенный порядок на рынке и снижает степень страхового риска, что, вероятно, снизит плату за страхование. В соответствии с законом участник долевого строительства заключает с застройщиком договор инвестирования, к существенным условиям которого прописаны четкие требования. В качестве участников долевого строительства могут выступать граждане и юридические лица, которые имеют возможность инвестировать деньги в строительство не одной квартиры, а значительной доли площадей в доме. С согласия застройщика они могут уступить право требования на данные квартиры третьим лицам. Тем самым закон отсекает вероятность изобретения «изощренных» договорных цепочек — должником (лицом, обязанным предоставить квартиру) всегда будет застройщик. К финансовому положению последнего закон также предъявляет условия — на строительную площадку впредь не допускаются авантюристы, у которых за душой ничего нет.

Из года в год московский рынок офисной недвижимости растет, обретая все больше черт, характерных для развитых деловых столиц стран Еврозоны и Северной Америки, вбирая в себя накопленный десятилетиями положительный опыт. Его специфика заключается в том, что становление рынка происходит не классическим путем, а посредством переноса с Запада уже давно сформировавшейся и отлаженной международной практики. Московский рынок офисной недвижимости сегодня это симбиоз привнесенных извне разработок, практики и особенностей местной ментальности.

Обсуждаемый закон — первый шаг к созданию цивилизованных отношений на рынке новостроек. Как он будет работать, какие изменения и дополнения в него внесут, покажет время. Сегодня на вопрос, станут ли московские новостройки доступнее, ответить сложно. Останется ли страхование востребованной услугой на рынке нового жилья? Безусловно, да.

Спрос на недвижимость стимулирует приход на рынок самых разных игроков. Еще несколько лет назад основными инвесторами в сегменте офисов были сами девелоперы. После успешно реализованного проекта девелопер получал банковский кредит под гарантии заключенных долгосрочных договоров аренды с известными платежеспособными арендаторами и приступал к строительству нового бизнес-центра, сохраняя прежнюю цель быстро построить, сдать в аренду и снова взять кредит. Нередко при данной схеме финансирования во главу угла ставили не качество продукта, а скорость его получения, а затем реализации.

Сегодня рынок офисов Москвы находится на пике своего развития. Так, если в 2003 году было введено в эксплуатацию порядка 450 500 тыс. кв. м офисных пространств, то в 2004 году эта цифра увеличилась на 100 150 тыс. кв. м, однако объем поглощения, как и в прошлые годы, превалировал над предложением, и в очередной раз не был удовлетворен растущий спрос на недвижимость. Во многом благодаря огромной потребности в офисах класса А и В со стороны российских и иностранных арендаторов ставки не только продолжали удерживаться на отметке $ 550 650 за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), но и стремились к дальнейшему повышению. Подъем уровня спроса объясняется успешными структурными преобразованиями в экономике РФ, высокими мировыми ценами на энергоносители, и в первую очередь на нефть, а также ростом производства, что, несомненно, приводит к расширению бизнеса компаний, арендующих офисные помещения в бизнес-центрах.

В 2004 году было зафиксировано еще несколько инвестиционных приобретений. Успешный офисно‑торговый центр Берлин Хаус куплен западным инвестором, а офисное здание в 1‑м Колобовском переулке, также полностью заселенное арендаторами, продано российской компании, которая сохранила концепцию здания, используя его для сдачи в аренду.

Однако в последние годы рынок коммерческой недвижимости стал надежным способом вложения и хранения сбережений. Так, ставка капитализации составляет 12 15 %. И несмотря на то что еще совсем недавно этот показатель доходности составлял 20 25 %, рынок офисной недвижимости является одним из самых инвестиционно привлекательных отраслевых рынков. Уменьшение коэффициента капитализации компенсируется сокращением рисков, связанных с реализацией проектов, благодаря тому, что рынок становится более цивилизованным, а его поведение предсказуемым. Именно последнее обстоятельство позволяет говорить о том, что помимо профессиональных девелоперов активность на рынке офисов проявляют как российские, так иностранные инвесторы в лице крупных сырьевых компаний, паевых и пенсионных фондов. Например, в первом полугодии 2004 года Пермской финансово‑промышленной группой был приобретен строящийся офисный центр на Овчинниковской набережной, владение 22 2 В течение 2003 года она поочередно купила такие известные офисные здания в городе, как бизнес-центр Самсунг, здание корпорации Эрикссон на улице Восьмого Марта, а также офисный комплекс на Большой Ордынке, 1 Столь крупные сделки наполняют рынок дополнительными средствами и подтверждают его привлекательный инвестиционный климат.

К сожалению, иностранные инвестиции в офисную недвижимость как по итогам 2003 года, так и на конец 2004 года занимают незначительную часть их общего объема. Этому есть ряд объяснений. Во‑первых, земля в городе все еще не подлежит продаже, а сдается в аренду сроком до 49 лет. При этом никто, кроме московского правительства, не может дать гарантий, что арендные ставки на землю не будут расти или что договор по каким‑либо причинам не расторгнут.
Иностранные же инвесторы, как правило, ориентированы на долгосрочные инвестиции сроком от 20 25 лет и более.
Поэтому при выборе между рынками различных стран земельный вопрос часто становится непреодолимым препятствием на пути инвестиций в московский рынок офисов. Во‑вторых, в городе не так много зданий, имеющих инвестиционную привлекательность. По данным отдела исследований компании ABN Realty, их число не превышает восьмидесяти, причем около половины из них владельцы используют под себя, а значит, такие объекты находятся не на рынке. Лишь в последние два-три года девелоперы стали уделять большое значение качеству строительства, тому, чтобы вводимое в эксплуатацию здание и через десять-пятнадцать лет соответствовало международным стандартам по своему инженерно-техническому наполнению. И наконец, в‑третьих, немногие иностранные инвесторы, планируя новое строительство, готовы работать на незнакомом рынке, имеющем не самую завидную репутацию в связи со всем известной бюрократизацией властей города.
Если же говорить о проблеме иностранных инвестиций в широком смысле, то заметное увеличение их объема станет возможным лишь после того, как России будут присвоены инвестиционные рейтинги всеми инвестиционными агентствами мира. А пока, если смотреть на общую статистику, можно заметить, что львиная доля инвестиций относится к прочим инвестициям. Прочие же инвестиции на 80 90 % состоят из кредитов. То есть иностранный капитал на сегодняшний день готов лишь кредитовать российскую экономику, но не готов к прямым или портфельным инвестициям в Россию.
Поэтому часто применяется практика привлечения иностранным инвестором российского партнера. Примером такого сотрудничества можно считать проект офисного здания компании Siemens на Ленинградском проспекте, владение 3 В качестве девелопера проекта здесь выступит дочерняя структура компании АФК Система Система-Галс, обеспе­чивая выполнение юридических, производственных и строительных процессов по объекту. Надо сказать, что это не первый опыт компании по возведению офисного здания под заказчика. Несколько лет назад Система-Галс на Большой Ордынке построила офисное здание компании Daimler-Chrysler, которое своими архитектурными и инженерными характеристиками до сих пор выгодно выделяется из ряда офисных центров класса А. О другом совместном проекте российской и иностранной компании было заявлено также в этом году: дочерняя структура компании Интеррос Открытые Инвестиции объявила о начале сотрудничества с Brunswiсk Capital по реализации проекта офисного центра на проспекте Академика Сахарова.
Примером того, что приток иностранного капитала в рынок офисов крайне мал, служит проект Москва-Сити, строительство которого ведется в основном силами российских инвесторов. Исключение составляет турецкая компания Enka, которая возводит в рамках проекта Москва-Сити офисный комплекс Башня на Набережной. Однако этому есть свое объяснение: Башня на Набережной не первый проект Enka в Москве, и компания прекрасно разбирается в подводных течениях московского рынка. Все остальные участники проекта имеют российские корни. Поэтому если в Москва-Сити и придут иностранные инвесторы, то лишь в качестве партнеров российских компаний, имеющих на сегодняшний день возможность завершить начатые проекты самостоятельно, однако ввиду экономической целесообразности заинтересованных в привлечении сторонних средств.
По такому сценарию может пойти реализация проекта башни Россия. Инвестор строительства компания МДК не скрывает, что из собственных средств планирует финансировать не более 10 % работ, а все остальное будет сделано за счет привлечения соинвесторов, в том числе иностранных.

На рынке офисной недвижимости прослеживается тенденция к созданию крупными российскими холдингами своих собственных девелоперских подразделений, которые призваны развивать и увеличивать непрофильные активы. Так, в 2004 году в стадии проектирования либо строительства находился ряд проектов, инвесторами которых являются российские сырьевые и финансовые институты. Например, инвестором многофункционального комплекса Балчуг Плаза и бизнес-парка Крылатские Холмы является структура, подконтрольная компании Сибнефть. Группа компаний ЗААБ Капитал, также работающая на сырьевых рынках России, вслед за первым своим проектом бизнес-центром Триангл Хаус планирует многофункциональный комплекс на Бутырской улице. Кроме того, свой интерес в этом сегменте имеют компании Интеррос, АФК Система, ТНК-BP, Инвестсбербанк (в первом полугодии 2004 года было продано офисное здание на Каланчевской улице, возведенное при участии Инвестсбербанка).

«Белая» зарплата — это сумма, с которой уплачены все необходимые налоги (ЕСН плюс подоходный, составляющий 13%). Она, как правило, невелика (например, 3 тыс. руб. в месяц). Крупные «белые» зарплаты в России выплачивают, в основном, в представительствах иностранных компаний.

Итак, девелоперские компании, работающие на московском рынке, условно можно разделить на три группы: сугубо иностранные; сугубо российские; российские компании, стремящиеся к реализации проектов при поддержке иностранных партнеров. Первая группа самая малочисленная, но в то же время наиболее заметная на рынке в силу масштабности осуществляемых ею проектов, к числу которых относятся бизнес-центр Дукат III, многофункциональный центр на Новинском бульваре, офисный комплекс Набережная Тауэр в Москва-Сити. Однако стоит заметить, что прекрасный инвестиционный климат на рынке офисной недвижимости московского региона будет привлекать все больше известных иностранных девелоперов, и они составят еще большую конкуренцию российским коллегам. Вторая группа российские компании самая многочисленная по составу. Она занимается в основном реконструкцией бывших промышленных предприятий, строительством средних и малых офисных зданий, особняков. И наконец, третья группа российские компании, стремящиеся к реализации проектов при поддержке иностранных партнеров, наиболее перспективная, так как она сочетает современные методики, новейшие технологии в части проектирования, строительства, маркетинга и способность эффективно работать в условиях местного рынка, добиваться благосклонности властей города при решении тех или иных текущих вопросов. В эту группу входят такие известные компании, как СТ Групп, Система-Галс, CMI Development, Открытые Инвестиции (дочернее предприятие холдинга Интеррос) и отчасти Capital Group, Строймонтаж.
Иностранные компании, как правило, вкладывают в недвижимость заемные средства. Поэтому при принятии решения о начале строительства здания или покупке действующего бизнес-центра на первый план выходит такой показатель, как доходность, прогнозируемая на основе анализа финансовой привлекательности проекта и составления оптимальной модели финансирования. В будущем это позволяет девелоперу достигать максимального уровня возврата инвестиций с учетом всех присущих проекту рисков.
Российские компании используют как собственные средства, так и средства компаний, по отношению к которым они являются аффилированными лицами. Цепочки здесь могут быть самыми разными, например сырьевая компания и занимающаяся развитием непрофильных активов дочерняя структура, либо банк в лице собственного департамента по недвижимости и т. д.
Российские компании, стремящиеся к реализации проектов при поддержке иностранных партнеров, в основном работают на паритетных началах с такими партнерами либо выступают в качестве заказчиков строительства, а инвестором является сам партнер.
Как показывает практика, наиболее привлекательные с точки зрения институционального инвестора здания иностранные девелоперы возводят с целью их последующей сдачи в аренду и продажи. Такой сектор рынка офисной недвижимости, как инвестиционные продажи, начал формироваться несколько лет назад. За этот период было зафиксировано не более 8 10 сделок по купле-продаже функционирующих, заселенных арендаторами бизнес-центров. Становлению практики инвестиционных продаж способствовали благоприятные тенденции развития рынка: повышение качества сдаваемых в эксплуатацию объектов, дефицит качественных офисных пространств, растущий на них спрос, создание более-менее внятной правовой базы для девелопмента и т. д.
Российские девелоперы пока еще не имеют такого большого опыта в этой новой для России отрасли, как их западные партнеры. Поэтому в основной своей массе они берутся за реализацию менее масштабных проектов. Однако их роль в развитии рынка не должна принижаться. Так, процесс перепрофилирования бывших производственных территорий поле деятельности исключительно российских девелоперов. Некоторые городские чиновники, а также СМИ, освещающие ход выполнения этой программы, нередко выражают обеспокоенность темпами перепрофилирования. На самом деле процесс идет со скоростью, соответствующей потребностям рынков жилья, офисов, коммерческой недвижимости и промышленных объектов.
В последние годы Москва бьет все рекорды по объемам ввода в эксплуатацию новых объектов недвижимости и занимает лидирующие позиции среди европейских деловых столиц по объемам нового офисного строительства и реконструкции. Но вполне естественно, что инвесторы в первую очередь осваивают наиболее привлекательные для девелопмента территории. Так, если существует выбор между земельным участком внутри Бульварного кольца и территорией промзоны в районе станции метро Бауманская, он, естественно, будет сделан в пользу участка, расположенного в центре города, так как доходность реализуемых проектов во многом зависит и от их месторасположения. Тем не менее дефицит земельных площадей в центре вынуждает российских девелоперов обращать внимание на территории промышленных зон.
За последние несколько лет было реализовано большое количество офисных проектов, расположенных на территориях бывших заводов и фабрик. Среди наиболее интересных следует выделить такие новые адреса на деловой карте города, как:
• Летниковская, 10 (полиграфическая фабрика Святогор),
• Ибрагимова, 31 (машиностроительный завод Маяк),
• Садовническая, 82 (Краснохолмский камвольный комбинат),
• Дербеневская набережная, 7 (Московская ситценабивная фабрика),
• Электрозаводская, 33 (завод Физэлектроприбор),
• Бакунинская, 71 (фабрика Женская мода),
• 1-й Кожевнический переулок, 6 (фабрика специальных лент),
• Малая Коммунистическая, 21 (завод Электропровод),
• Филипповский переулок, 13 (типография Астра Семь),
• Русаковская, 13 (завод Мона) и др.
По данным отдела исследований компании ABN Realty, процесс перепрофилирования промышленных объектов с каждым годом будет только нарастать благодаря привлекательному инвестиционному климату на рынке офисной недвижимости. Скажем, на сегодняшний день рынок может поглотить не более 700 800 тыс. кв. м офисных пространств за год, но с улучшением макроэкономических показателей эти цифры увеличатся, и тем самым будет более активно решаться программа по перепрофилированию промзон.
В случае с российскими девелоперами источники финансирования могут быть самыми разными начиная от собственных средств, поступающих в виде денежных потоков от их первоначально осуществленных проектов, и заканчивая банковскими кредитами или средствами головных подразделений тех структур, в которые входят российские девелоперы. Стоит подчеркнуть, что российский девелопер это, как правило, структурная единица сырьевого либо финансового холдинга. Так, как уже было сказано выше, если мы говорим о компании Открытые Инвестиции, то имеем в виду Интеррос, Система Галс АФК Система, ПФПГ Риэлти Лукойл-Пермь, CMI Development Сибнефть и т. д. Причина того, что в настоящее время сырьевые, финансовые, банковские структуры занимаются активным инвестированием в рынок коммерческой недвижимости, кроется в избытке ликвидности, а также в высоком уровне доходности офисных проектов.
В завершение необходимо осветить и такой механизм вливаний в рынок, как покупка зданий под себя. Многие компании, не желающие платить высокую цену за аренду офисных пространств, но имеющие свободные денежные средства, предпочитают приобретать готовые объекты либо те, которые находятся в стадии строительства. В течение пяти-семи лет такие сделки полностью оправдываются. И среди всех сделок купли-продажи недвижимости данный вариант распространен в большей степени, чем инвестиционные приобретения недвижимости. Примером тому могут служить продажи 2004 года. Так, эксклюзивный проект компании ABN Realty офисный комплекс GOLD Tower, а также бизнес-центр TOKO Tower и офисное здание на Зубовской площади были куплены структурами отечественных сырьевых компаний СИБУР, Лукойл (ИФГ Капиталъ) и Кузбасский Уголь, планирующими использовать данные объекты для размещения в них своих офисов.
Для получения ипотечного кредита потенциальному заемщику необходимо подтвердить свою платежеспособность, то есть показать, что он имеет достаточный доход, чтобы ежемесячно выплачивать банку проценты. Практически все банки требуют для этого, так называемую, форму 2 НДФЛ, то есть заверенную печатью справку о доходах физического лица (получается в бухгалтерии). Наличие постоянного места работы и справки формы 2 НДФЛ хотя бы на минимальную сумму обязательное условие практически во всех банках Москвы. Но, к сожалению, не всегда, в нашей действительности, заработная плата и прочие доходы начисляются в бухгалтерии. И большинство банков, понимая это, принимают другие различные формы подтверждения доходов по разным схемам, которые будут описаны ниже.
Существуют доходы «белые», «серые» и «черные»: «белые» почти всегда невелики, и, следовательно, получить под них серьезный кредит практически невозможно; «серые» и «черные» доходы зачастую оказываются и самыми стабильными, и самыми удобными как для работника, так и для работодателя.

Способы подтверждения «серых» доходов для получения ипотечного кредита следующие:
·Самый распространенный способ- это справка с места работы, написанная в свободной форме, с указанием реальных доходов соискателя кредита.
·Страховая схема. Фирма страхует своих работников на крупную сумму, выплаты по страховке равны зарплате и перечисляются на расчетный счет работника в банке. В этом случае банк принимает выписку из страховой компании. (Часто данный вид оплаты труда приравнивается в банках к официальному доходу).
·Если работодатель волнуется и не дает справку о доходах, то часть банков прибегает к схеме устного подтверждения дохода - сотрудник банка выезжает на место работы соискателя кредита и в беседе с руководителем узнает заработную плату и прочие доходы.
·Так же если работодатель не хочет давать справку о доходах работнику или если работник никак не может подтвердить свой доход, то в этом случае ряд банков прибегают к следующей схеме: Анализируют наличие дорогостоящей собственности у человека, его расходы, профессию и стоимость данного работника на рынке труда и т. д.
·Акционерная. Работодатель размещает крупную сумму на счетах фирмы, не являющейся плательщиком российских налогов. Работники становятся держателями акций, по которым им ежемесячно выплачиваются дивиденды. В этом случае банку можно предоставить выписку со счета фирмы.
·Кроме этого для расчета суммы кредита учитываются следующие виды доходов: доходы от работы по совместительству, по банковским вкладам, дивиденды, доход от сдачи недвижимости в аренду и т. д.

«Черная» зарплата выгодна в первую очередь для работодателя, который не платит с нее ЕСН. Работника же такая зарплата может лишить всякой возможности пользоваться многими благами цивилизации, например, получать кредиты.
Помимо «белой» и «черной», существуют еще и «серые» зарплатные схемы, позволяющие неплохо экономить на налоговых платежах. Такие схемы расчетов с работниками нельзя назвать абсолютно честными, но и полностью нелегальными они также не являются.

Предоставляя кредит под неподтвержденный документально доход, банки конечно рискуют. Поэтому условия такого кредита будут менее выгодными, чем аналогичные, но выданные под «белые» доходы. Это выражается в размере ставки: кредиты под «серые» и «черные» доходы предоставляются под увеличенные проценты - 11%-18%, в то время как под «белые» доходы несложно получить кредит по ставке 10%-11%.

Также на решение банка, включая размер и условия выдаваемого кредита, могут повлиять следующие факторы: социальный статус заемщика, его образование и послужной список, имеющаяся у него недвижимость и ценные бумаги, количество автомобилей. В качестве косвенных показателей платежеспособности учитываются даже счета за мобильный телефон и поездки потенциального заемщика за рубеж. Шансы получить ипотечный кредит заметно возрастут, если у соискателя имеется какая-либо кредитная история, то есть если он уже брал кредит и в сроки по нему расплатился.



Главная --> Публикации