Главная --> Публикации --> Приобретение квартиры в доме-новостройке Высокое окружение строительство небоскребов идет полным ходом К 2015 году вокруг мкад будет построено еще одно кольцо Нотариусы, как и квартиры, дешевеют Система-галс перестроит кунцево

Но, к сожалению, в действительности не всегда заработная плата и прочие доходы начисляются в бухгалтерии. И большинство банков, понимая это, принимают другие формы подтверждения доходов по разным схемам.
«Существуют доходы «белые», «серые» и «черные», — говорит директор департамента ипотечного кредитования финансового центра «НОВА» Иван Лонкин. — «Белые» почти всегда невелики, и, следовательно, получить под них серьезный кредит практически невозможно; «серые» и «черные» зачастую оказываются и самыми стабильными, и самыми удобными как для работника, так и для работодателя».
«Белая» зарплата — сумма, с которой уплачены все необходимые налоги (ЕСН плюс подоходный, составляющий 13%). Она, как правило, невелика — например, 3 тыс. руб. в месяц. Крупные «белые» зарплаты в России выплачивают в основном представительства иностранных компаний.
«Черная» зарплата выгодна в первую очередь для работодателя, который не платит с нее ЕСН. Ставка ЕСН составляет 35,6%, из которых 7,6% распределяются между фондами обязательного медицинского и социального страхования, а 28% отчисляются в Пенсионный фонд. Подавляющее большинство работодателей не готовы платить такой ЕСН даже по регрессивной шкале, предполагающей его уменьшение с ростом зарплат.
Работника зарплата, выдаваемая «в конверте», может лишить возможности пользоваться многими благами цивилизации, в частности, получать кредиты.
Помимо «белой» и «черной» существуют еще и «серые» зарплатные схемы, позволяющие неплохо экономить на налоговых платежах. Такие схемы расчетов с работниками нельзя назвать абсолютно честными, но и полностью нелегальными они также не являются.
Способы подтверждения «серых» доходов для получения ипотечного кредита следующие. По данным И. Лонкина, самый распространенный способ — справка с места работы, написанная в свободной форме, с указанием реальных доходов соискателя кредита.
Часто встречаются и «страховые» схемы. Фирма страхует своих работников на крупную сумму, выплаты по страховке равны зарплате и перечисляются на расчетный счет работника в банке. В этом случае банк принимает выписку из страховой компании. Часто данный вид оплаты труда приравнивается в банках к официальному доходу.
Если работодатель не желает «светиться» и не дает справку о доходах, то часть банков прибегает к устному подтверждению дохода: сотрудник банка выезжает на место работы соискателя кредита и в беседе с руководителем узнает информацию о заработной плате и прочих доходах.
Когда работодатель не хочет давать справку о доходах своего сотрудника или последний никак не может подтвердить доход, в ряде банков прибегают к следующему алгоритму действий: анализируют наличие у человека дорогостоящей собственности, его расходы, профессию, стоимость данного работника на рынке труда и т. д.
Существует «акционерный» вариант подтверждения дохода. Работодатель размещает крупную сумму на счетах фирмы, не являющейся плательщиком российских налогов. Работники становятся держателями акций, по которым им ежемесячно выплачиваются дивиденды. Тогда банку можно предоставить выписку со счета компании.
Кроме этого для расчета суммы кредита учитываются следующие виды заработков: доходы от работы по совместительству, по банковским вкладам, дивиденды, прибыль от сдачи недвижимости в аренду и т. д.
На решение банка (включая размер и условия выдаваемого кредита) могут повлиять следующие факторы: социальный статус заемщика, его образование и послужной список, имеющиеся у него недвижимость и ценные бумаги, количество и марки автомобилей. В качестве косвенных доказательств платежеспособности, по словам И. Лонкина, учитываются даже счета за мобильную связь и поездки потенциального заемщика за рубеж. Шансы получить ипотечный кредит заметно возрастут, если у соискателя имеется какая-либо кредитная история, т. е. если он уже брал кредит и расплатился по нему в срок.
Предоставляя кредит под неподтвержденный документально доход, банки рискуют. Поэтому условия такого кредита будут менее выгодными, чем аналогичные, но выданные под «белые» доходы.
Это выражается в размере ставки: кредиты под «серые» и «черные» доходы предоставляются под завышенные проценты — 11–18%, под «белые» доходы несложно получить кредит по ставке 10–11%.

Для того чтобы получить ипотечный кредит, потенциальный заемщик должен подтвердить свою платежеспособность — показать, что он имеет достаточный доход, чтобы ежемесячно выплачивать банку проценты. Банки требуют форму 2-НДФЛ — заверенную печатью справку о доходах физического лица, которую выдают в бухгалтерии. Наличие постоянного места работы и справки, подтверждающей хотя бы минимальную сумму дохода, — обязательное условие практически во всех банках Москвы.

Мы пойдем своим путем

Сергей Махоткин
Руководитель направления ипотечного кредитования ЗАО «Корпорация МИАН»:
— Сейчас банки прекрасно понимают, что не все потенциальные заемщики могут подтвердить свой доход справкой формы 2-НДФЛ. Поэтому многие кредитные организации стали принимать разные формы подтверждения доходов — от справки 2-НДФЛ до устного заявления. Однако вся информация проходит очень тщательную проверку, и если окажется, что предоставленные сведения не соответствуют действительности, то банк откажет в выдаче кредита. Следовательно, самое главное — предоставлять истинные данные о своих доходах.
Для того чтобы купить квартиру по ипотеке, вовсе не обязательно иметь сумму для первоначального взноса. Для этих целей можно использовать потребительский кредит. В большинстве банков для получения нецелевого потребительского кредита принимаются любые формы подтверждения доходов. Сведения в этом случае тоже тщательно проверяются.
Высотное строительство - это средство, которым не может не пользоваться ни один мегаполис мира. Подобного мнения придерживается глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. Наибольшим подспорьем высотки являются, по его словам, для экономики любого крупного города. Это особенно актуально сейчас, когда количество свободных земельных участков стремительно уменьшается.

Кроме того, при разработке городской программы "Новое кольцо Москвы" столичные власти отказались от политики концентрации высотных зданий на одном участке города, как это происходит, к примеру, на Манхэттене (Нью-Йорк). Российская столица пойдет по другому пути - 60 участков, выбранных для строительства высотных домов в рамках данной программы, расположены в разных уголках столицы, в том числе и на ее окраинах. Кстати, каждый из них прошел тщательное геодезическое обследование, поэтому опасность наличия неподходящего для высотного строительства грунта здесь сведена к нулю.

Высотное строительство в Москве имеет богатую историю. Достаточно вспомнить хотя бы знаменитые сталинские высотки - эти дома строились в непростое время, но привлекли большое внимание мировой общественности и отличаются собственным неповторимым стилем. "Сейчас другое время - бал правит архитектор, а не партократ. Поэтому у архитекторов появились все возможности для самореализации. Ведь высотное строительство - очень сложный как в техническом, так и в архитектурном плане процесс", - отмечает В. Ресин. Кроме того, столица ставит перед градостроителями серьезную задачу - современные высотки ни в коем случае не должны уподобляться западным небоскребам и обязаны соответствовать стилю московской архитектуры.

Кто стремится в поднебесье?

В то же время, по словам В. Ресина, дав добро на строительство высотных зданий, руководство столичного стройкомплекса не намерено устраивать пир во время чумы, то есть размещать современные и высокотехнологичные здания в трущобах. "Одновременно со строительством объекта будет приводиться в порядок и вся прилегающая территория", - отметил он. - А каждая высотка, как ожидается, станет доминантой, центром своего района".

"Нас пугают, что жилье в высотных домах не будет востребованным, но это полная ерунда", - возражает глава столичного стройкомплекса В. Ресин. - Во всем мире квартиры на верхних этажах ценятся выше остальных и обладают самой высокой стоимостью. Правда, сам я предпочитаю жить не выше 4-го этажа".

Опросы, проведенные в столице в связи с началом реализации программы высотного строительства "Новое кольцо Москвы", показали, что желание поселиться в небоскребе имеет лишь 15% москвичей. Такие данные на встрече с журналистами обнародовал главный архитектор столицы Александр Кузьмин. В основном - это представители молодого поколения москвичей, а также те, кто уже успел оценить потрясающие виды на город, открывающиеся с верхних этажей высотных зданий.

Стоимость программы "Новое кольцо Москвы" в настоящее время, по словам генерального директора ОАО "Новое кольцо Москвы" Валерия Жилова, оценивается в 2,5-3,5 млрд долларов. При этом в новые столичные высотки не будет вложено ни одного рубля из бюджета - все расходы возьмут на себя инвесторы строительства.

Риск того, что столичные высотки останутся невостребованными, все-таки достаточно мал. Ведь, по словам А. Кузьмина, на сегодняшний день высотные здания составляют лишь 7% от общего объема строительства в столице. Кроме того, здания, которые составят "Новое кольцо Москвы", будут иметь разное назначение - помимо жилых домов, это будут также офисные и торговые центры.

Программа строительства высоток рассчитана на срок до 2015 года. Столичные власти относятся к ней с особым вниманием. Каждый проект отдельно рассматривается на общественном совете при мэре Москвы Ю. Лужкове, а специально созданная структура ОАО "Новое кольцо Москвы" резервирует участки под строительство, занимается подготовкой всей необходимой градостроительной документации.

Все выше и выше, и выше...

В рамках программы "Новое кольцо Москвы" на данный момент реализовано четыре объекта строительства. Одна из высоток, о которых идет речь, расположится по адресу: Алтуфьевское шоссе, вл. 5 Сроки реализации проекта - 2004-2008 годы. Здесь будет возведено 35-этажное высотное административное здание площадью 42000 кв. метров (победитель аукциона - ЗАО "Инстройтэкс"). В Семеновском переулке, вл. 21 в эти же сроки должно быть построено 30-этажное высотное здание административно-делового назначения с трехуровневой подземной частью, общей площадью 31522 кв. метра (победитель аукциона - ОАО "Инвестиционная компания "ВИКАИНВЕСТ"). Кроме того, на Краснобогатырской улице, вл. 28 в период с 2005 по 2009 годы запланировано построить 37-этажный высотный дом - жилой комплекс с двухуровневой подземной частью (победитель аукциона - ОАО "Моспромстройматериалы"). В проезде Серебрякова, вл. 11-13 в 2005-2009 годах будет возведен 33-этажный многофункциональный административно-жилой комплекс площадью 97015 кв. метров (инвестор и
заказчик - ОАО "Новое кольцо Москвы").

По словам В. Ресина, российские инвесторы проявляют большой интерес к финансированию строительства высотных зданий в столице. Все объекты-участники программы выставляются на открытых аукционах, поэтому каждый желающий может "отвоевать" право финансирования того или иного объекта в честной борьбе. Правда, по его словам, сегодня далеко не каждый инвестор способен собрать столь значительную сумму для единовременного финансирования строительства высотки.

Лучшие из лучших

В адресном перечне объектов, включенных в программу на 2005 год, значится 10 объектов, среди которых - жилые и офисно-деловые комплексы от 22 до 50 этажей в Южном, Юго-Восточном, Северо-Восточном, Западном и Северном округах столицы.

Так, к строительству высотки на ул. Ботанической, вл.6, 10б, 12, 14, 16 (мкр. 50 "Марфино") планируется привлечь российско-американское предприятия на базе ГУП "Моспроект-2" и американского архитектурного бюро Фрэнка Уильямса --ООО "Международный центр высотного строительства". Здания на Дмитровском шоссе, вл..11-13 (САО) и Профсоюзной ул., вл. 156 (ЮЗАО) будут построены совместно с германским предприятием "БРТ Инжиниринг ГМБХ", а высотка на Преображенской пл., вл. 8 (ВАО) - предположительно с британским архитектурным бюро Нормана Фостера. Одно из основных требований столичных властей к архитекторам и проектировщикам зданий-высоток - они не должны быть близнецами.

К строительству высотных зданий в рамках комплексной инвестиционной программы "Новое кольцо Москвы" привлекаются лучшие специалисты строительной отрасли с мировыми именами. Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции г. Москвы совместно с ОАО "Новое кольцо Москвы" планирует привлекать зарубежные архитектрурно-строительные компании к реализации так называемых пилотных проектов.

Одной из серьезных проблем высотного строительства в России называют отсутствие необходимых технологий по обслуживанию "небоскребов", а также недостаток квалифицированных специалистов, которые могут работать на столь сложном оборудовании. Однако она, по мнению В. Ресина, вполне решаема. Он отмечает, что в жилищно-коммунальной отрасли столице достаточно специалистов, которые имеют опыт обслуживания высоток. Они успешно работают на подобных объектах еще с советских времен.

Управляй и властвуй

Еще один важный момент, который может смущать потенциальных владельцев квартир на верхних этажах - это вопросы климатологии. Главный архитектор Москвы А. Кузьмин отмечает, что системам вентиляции при возведении объектов "Нового кольца Москвы" оказывается особое внимание. Рекомендации по данному вопросу разрабатываются СНиП "Жилище". Кроме того, иностранные компании, работающие в рамках данной программы, также предлагают свои, зачастую очень интересные варианты решения проблемы.

Кроме того, по словам В. Ресина, в Москве уже начали работу иностранные управляющие компании, специализирующиеся на высотных зданиях. Остальные участвуют в тендерах на право управления высотками.

Руководитель пресс-службы компании S-Holding Оксана Басова поясняет, что инфраструктура массового жилья, как правило, ограничивается наличием парковки, охраняемой благоустроенной территории вокруг дома и детской площадкой. Соответственно, жилье бизнес-класса и так называемое элитное жилье непременно должно быть снабжено сервисными службами, кафе, ресторанами, торгово-развлекательными фитнес-центрами.

Современная городская инфраструктура жилых кварталов немыслима сегодня без многого, что обеспечивает дополнительный комфорт жильцам. И речь не только о дистанционном пульте управления сливом сантехнических устройств и аппаратурой по климат-контролю. Вплоть до оснащения дома мини-хлебопекарнями, как это практикуется во Франции. Или – очистительными системами воды, и устройствами для утилизации мусора, как в Англии. Или – мини-котельные для каждого дома, как это делается во всей Европе. К любому мало-мальски благоустроенному дому должен быть как минимум удобный подъезд личного автотранспорта, детские площадки, зоны для отдыха жильцов. А в идеале – и специальные площадки для выгула и воспитания собак.

«Сложно выделить наиболее необходимые объекты инфраструктуры и тем более расположить их по степени важности, – комментирует руководитель отдела маркетинга Департамента инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) Андрей Куприянов. – Современная инфраструктура – это комплекс всех возможностей по обслуживанию обитателей дома, это прежде всего паркинг, благоустроенная собственная территория, включая транспортные подъезды к дому и организацию безопасности жилья, будь это огороженная территория, помещение для охраны и консьержа или что-то другое. Очень удобно, когда рядом с домом (но не в самом доме!) располагается небольшой собственный магазин, объекты бытового обслуживания, спортивный центр и т.д. Поэтому зачастую жилые комплексы, которые создаются на месте кварталов, включают в себя объекты различного назначения – и жилье, и отдельно стоящие объекты соцкультбыта».

«Москва – город избалованный, – считает Оксана Басова. – Многое зависит от того, как управляются эти объекты, насколько они могут быть конкурентными по сравнению с внешними».

В ДИПС особо подчеркивают, что инфраструктура дома обязательно предусматривает грамотное и квалифицированное управление самим домом – «необходимо, чтобы управляющая компания предоставляла жильцам комфортные для них решения по текущим вопросам обустройства и проживания». Так что в современной жизни мегаполиса очень много решают организации, управляющие домовым хозяйством.

В строительном концерне «Крост» убеждены, что привлекательность жилых домов и кварталов повышается, если их инфраструктура продумана комплексно. Здесь считают, что каждый жилой объект должен быть снабжен необходимыми нежилыми помещениями разного назначения. «Мы очень ответственно относимся не только к проектированию жилых домов, но и к планировке нежилых помещений, предусматривая их в каждом проекте, – рассказывает пресс-секретарь концерна «Крост» Ольга Яшина, – тщательно продумываем их использование, чтобы во вновь построенные районы пришел бизнес, чтобы там появились необходимые жителям магазины, чтобы был представлен весь спектр услуг. Как только накопится критическая масса услуг и магазинов, туда переедут и офисы. Сегодня большие компании размещаются в центре. Необходимо, чтобы большой и малый бизнес переехал в округа, за третье транспортное кольцо, тогда и периферийные районы столицы станут престижными для проживания, а люди из центра Москвы, может быть, захотят переехать в более спокойные и зеленые места – в Строгино, на Иваньковское шоссе».

А менеджер по рекламе и маркетингу Группы компаний «Пионер» Ирина Буданова убеждена, что на первое место в инфраструктурном обеспечении все же стоит поставить обеспеченность гаражным местом каждого жильца, поскольку автомобиль сегодня становится если и не членом семьи, то непременным показателем удобства и современного качества жизни. «Ни для кого не секрет, что количество автомобилей в Москве растет из года в год, – подчеркивают в Группе компаний «Пионер». – Уже не редкость, когда в одной семье есть не один автомобиль, а два и больше. В этой ситуации очень остро встает проблема парковок. Сегодня в городе в рамках специальной программы по гаражному строительству строятся различные наземные и подземные гаражи-стоянки манежного и боксового типа. Однако пока они не решают целиком и полностью эту проблему. Поэтому покупатели жилья в новостройках всегда по достоинству оценивают наличие придомового или подземного гаража-стоянки, непосредственно входящего в комплекс приобретаемой недвижимости. Сегодня это уже не роскошь, а один из самых необходимых и важных атрибутов инфраструктуры современного жилого комплекса».

В ДИПС советуют, выбирая новое место жительства, непременно обращать внимание именно на инфраструктуру дома, а лишь после этого – на его фасадные данные. «Одним из определяющих факторов при выборе жилья является именно развитая инфраструктура. Так диктует спрос: за последнее время представления потребителей о качественном жилье претерпели значительные изменения. Если раньше при выборе жилья покупатели довольствовались такими простейшими факторами, как метраж квартиры и близость дома к метро, то сегодня список требований, предъявляемых к жилью, существенно расширился. Особенное внимание уделяется безопасности жилья», – поясняют в ДИПС.

Западных специалистов всегда удивляет российский подход к инфраструктуре жилья: централизованное проектирование систем, в результате чего сети не подходят к местным условиям, централизованная система снабжения трубами и громадные потери воды и тепла от коррозии и недостаточного качества систем снабжения. Возможно, в будущем экономическая целесообразность и комфорт будут иметь больший приоритет в нашей стране, чем сегодня, и инфраструктурное обслуживание домов будет отдано на откуп частным фирмам. Это образует рынок ЖКХ, которого в нашей стране пока нет, избавит от монополизма и безответственности коммунальщиков, обеспечив выбор по управлению домами и их обслуживанию. Поскольку мало построить современную инфраструктуру, важно ее еще и грамотно профессионально поддерживать. А пока сильны нынешние жилконторы – наследники советской системы инженерного «обеспечения» и «обслуживания» домов, о современности в инфраструктурной обеспеченности наших зданий можно лишь мечтать. Они, как и сегодня, будут возможны лишь локально – на объектах класса «люкс».

Но, конечно, системы жилищно-коммунального хозяйства должны иметь в первую очередь безопасную и надежную инфраструктуру канализации и водоснабжения. Их отсталость не может компенсироваться даже самыми совершенными системами видеонаблюдения, связи, гаражами и необыкновенными клумбочками перед домом.

Эта выставка, весьма популярная в Лондоне, Торонто, Монте-Карло, Париже и Женеве, постепенно превращается и в привычное шоу для Москвы. То, что красиво жить - значит жить дорого, посетители выставки понимали уже на стадии покупки билета - обычный пригласительный на EXTRAVAGANZA-2004 стоил 150 условных единиц. В не самом дешевом столичном отеле "Рэдиссон-Славянская" собрали если не все, то очень многие высококлассные и эксклюзивные товары и услуги для светского общества Москвы и заезжих иностранцев.

Москва стремительно становится одним из самых дорогих городов мира. На сегодня столица нашей родины уверенно занимает одну из лидирующих позиций в соответствующем рейтинге. Косвенным подтверждением того, что Москва - город, наиболее комфортный для проживания разве что миллионеров, стало проведение здесь (уже во второй раз) выставки самых дорогих товаров и услуг EXTRAVAGANZA-200

Что касается недвижимости, интересное наблюдение: если на EXTRAVAGANZA-2003 по большей части присутствовали преимущественно зарубежные фирмы, то в этом году здесь поставили свои стенды несколько компаний, как московских, так и работающих в основном для московского рынка: "Дон-Строй", "Новое Качество", Kalinka-Realty, "Юниформстрой", Knight Frank, "Инком-Недвижимость", "Юмако". Почти все они говорили о том, что участие в данной выставке отвечает не только (и не столько) практическим целям, то есть поиску новых клиентов и партнеров, но целям презентационным. Хотя возросшее число новых участников, имеющих отношение к недвижимости, говорит о том, что подобные мероприятия себя окупают. Со всех точек зрения.

Основными темами выставки стали недвижимость-люкс, управление капиталами, искусство и антиквариат, часы и ювелирные изделия, мода и дизайн интерьера, здоровье и фитнесс, туризм и путешествия, яхты, самолеты и автомобили. На выставке угощали красной икрой под дорогую водку, поили коньяком и энергетическими напитками. Правда, как говорили участники второй выставки, в этот раз особого ажиотажа не было.

Директор отдела элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн выразила надежду, что московские сезоны EXTRAVAGANZA дадут хорошие результаты: "В Европе компания Knight Frank очень хорошо известна: к примеру, в том же Лондоне у нас очень хорошие продажи, - на рынок же российской столицы мы вышли недавно. Поэтому в московской выставке мы участвуем, чтобы показать нашу компанию потенциальным клиентам".

"Для нас это уже вторая выставка. "Новое Качество" принимало в ней участие и в прошлом году. Поэтому есть возможность сравнивать. И у участников, и у организаторов формируется свое отношение к Москве как к перспективной выставочной площадке для подобного рода мероприятий и отрабатывается отношение к самой выставке" - отметил управляющий партнер Департамента элитного жилья компании "Новое Качество" Александр Илюхин, - "Мы, к примеру, несколько пересмотрели свое положение на рынке: если раньше делали ставку на рынок предложения, то сейчас поняли, что сегодня больше востребован рынок услуг. Для "Нового Качества" важным наблюдением было то, что нами здесь интересуются как компанией, которая оказывает профессиональные риэлторские услуги. Можно сказать, что это качественная оценка нашей работы. Мы показываем рынку, что мы можем на нем делать - и мы им востребованы. Наша главная цель - консультировать и объяснять. Ведь наши партнеры-застройщики имеют достаточно ресурсов, чтобы самостоятельно создать любую рекламную кампанию. Мы же помогаем людям сделать правильный выбор. Так как на выставке мы позиционируем себя больше как московская компания, то и посетители нашего стенда больше интересуются столичными проектами, чем зарубежными. Тем более, что в целом зарубежная недвижимость представлена на EXTRAVAGANZA очень широко".

Консультант по международной недвижимости компании AAAltman real estate Джеймс Бердесс отмечает, что московский рынок можно назвать многообещающим с точки зрения продаж именно элитной недвижимости. Компания предлагает ее на Барбадосе (Карибские острова). "Наш проект Sandy Cove - частные владения, шикарные дома, пентхаусы и виллы с потрясающими видами на Карибское море: Мы считаем, что русским покупателям это будет интересно. Ведь мы не только продаем недвижимость, но и сдаем ее в аренду. К примеру, в Европе многие туристические агентства скупают виллы, а потом используют их как резиденции для своих клиентов. Мы считаем, что и на российском рынке такой вид бизнеса может стать востребованным. Хотя наша компания не ориентирована только на корпоративных клиентов, мы будем рады работать и с индивидуальными покупателями из России", - рассказал он.

Компания Lemestia (крупнейший застройщик на Кипре) представила на выставке свой новый проект - "Жемчужину Лимассола" (на Кипре). Этот комплекс находится в очень удачном и ликвидном месте, и, возможно, он вызовет интерес у российских покупателей. "Что умиляет на Кипре?" - вопрошает главный специалист компании Денис Зверев. - "Открытые двери в частных домах и квартирах: удивительная традиция, давно утерянная в больших небезопасных городах. Жители городских джунглей будут задыхаться от жары, но им даже в голову не придет, что можно просто открыть входную дверь:Что умиротворяет? Море и солнце. Отсутствие смены сезонов очень благоприятно сказывается на настроении. К тому же Кипр находится всего в трех часах лета из Москвы и самолеты летают туда ежедневно".



Главная --> Публикации