Главная --> Публикации --> Офис южный, формат спальный Гаражей на всех не хватит Круглый стол "рынок недвижимости под влиянием внешних факторов" : итоги Дмитров: город по новомодному направлению То ли еще будет

- Михаил Михайлович, как вы можете количественно оценить рынок аренды служебного жилья и помещений, предоставляемых в коммерческий найм?

Понятие служебного жилья уже устарело, общежитий практически не осталось, а привлекать новых сотрудников предприятиям по-прежнему необходимо. И очень часто для малобюджетных отраслей единственным способом обзавестись квалифицированным сотрудником является возможность обеспечить его жильем. Комиссия Мосгордумы помогает работодателям решить эту проблему, но сначала вопрос должен быть закрыт на федеральном уровне путем принятия и утверждения нового Жилищного кодекса. Частичным аналогом служебного жилья является коммерческий найм, но его массовое внедрение связано с целым рядом проблем и отсутствием выгоды для бюджета. О том, как обстоят дела в секторе коммерческого найма и какие перспективы его развития существуют в России, корреспонденту КДО рассказал депутат Мосгордумы Михаил ВЫШЕГОРОДЦЕВ.

В первую очередь, спрос на жилье, предоставляемое в коммерческий найм, формируют ДЕЗы и организации, работающие в системе ЖКХ. В основном они принимают на работу сотрудников из регионов на должности, на которые не очень идут работать москвичи. Но спрос на коммерческое жилье формируют не только они: заинтересованы в привлечении специалистов из других городов и Департамент образования, здравоохранения, Минтопэнерго и другие. Однако новым сотрудникам необходимо создать условия для нормальной жизни, и коммерческий найм в этом помогает. Раньше, например, предоставлялось жилье по лимиту, когда организации сначала брали у города квартиры, а потом предлагали их своим сотрудникам. Сейчас же и этого нет.

- В первую очередь, следует отметить, что сейчас понятия служебного жилья нет как такового. Существует так называемый коммерческий найм. Точные цифры я назвать не могу, более полная информация находится в Департаменте жилищной политики Москвы. Но если давать оценку, то это очень мало. Ко мне часто обращаются люди и представители организаций, которые хотели бы снять жилье по коммерческому найму. Естественно, если бы предприятия получили массовую возможность брать такое жилье для передачи в субаренду сотрудникам, то они активно бы ею пользовались. Но, к сожалению, количество передаваемых в коммерческий найм квадратных метров не соответствует спросу и, скорее всего, никогда не будет соответствовать. Потребность есть, а должного объема предложения нет. Хотя сейчас в Москве близко к завершению строительство уже второго доходного дома, который предназначен для сдачи в аренду жилых и нежилых площадей. Это по Серебряническому переулку, вл. 9/11-1 Но он вряд ли решит проблему.

- Платят организации. Действует такая схема: город не передает квартиру непосредственно семье, ее получает организация, а уже организация передает это жилье в субаренду своим сотрудникам. Ставки при коммерческом найме значительно выше обычных ставок на жилье по социальному найму, но на порядок ниже ставок на свободном рынке аренды квартир, которые сейчас просто запредельные. Стоимость аренды жилья по коммерческому найму зависит от метража квартиры: на однокомнатную одни расценки, на двухкомнатную - другие и так далее. На размер также влияет и расположение квартир (на первом этаже дешевле, и наличие в доме дополнительных удобств, таких как лифт и мусоропровод). Постановление Правительства Москвы от 31 декабря 2002 года устанавливает размер арендных ставок на коммерческий найм жилья от 1,8 до 2,3 руб. за кв. метр.

- Кто и сколько платит за коммерческий найм жилья?

- Абсолютно все арендаторы обязаны оплачивать 100% коммунальных услуг. Льгот по коммерческому найму нет ни у кого в отличие от социального, где некоторые категории граждан платят половину стоимости услуг ЖКХ. Срок, на который заключается договор коммерческого найма, составляет 5 лет. По истечении срока договора и при наличии всех необходимых документов в соответствии с Гражданским кодексом и Законом "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предоставленную в коммерческий найм квартиру можно выкупать по расценкам БТИ. Это пускай и долгий, но все же реальный способ получения практически бесплатного жилья в собственность. Людям надо понять, что не стоит бояться коммерческого найма, по прогнозам, к 2007 году все мы перейдем на стопроцентную оплату коммунальных услуг независимо от формы собственности. Но у человека, получившего жилье по коммерческому найму, остается абсолютно законная возможность стать его собственником. К сожалению, процесс массового выделения квартир под коммерческий найм сейчас движется довольно медленно, но все-таки не заморожен, и хоть несколько квартир в год город предоставляет.

- В чем особенность коммерческого найма по сравнению, например, со служебной арендой или социальным наймом?

- Жильцы отказываются выезжать из квартиры по истечению срока договора, отказываются платить по коммерческим расценкам. Человеку дали жилье в коммерческий найм, следовательно, он должен оплачивать 100% коммунальных услуг, а он приносит справки, по которым имеет льготы на оплату услуг ЖКХ при социальном найме. Такой квартиросъемщик не готов сегодня взять на себя все расходы по коммерческому найму. Особенно, если у него это жилье единственное. А это случается. Например, старую квартиру или комнату он продал или туда уже въехали другие жильцы, и ему больше некуда идти - не на улицу же его выселять. Схожая проблема возникает и при ипотечном кредитовании. Необходимо создать такой жилищный фонд, куда можно было бы по решению суда переселять тех, кто по каким-либо причинам не платит по расценкам коммерческого найма или по кредиту. Естественно, эти квартиры должны быть меньше и проще занимаемых. В ближайшее время в Госдуме должен быть принят новый Жилищный кодекс, проект которого сейчас активно обсуждается на федеральном уровне. В нем будут содержаться новые федеральные законодательные инициативы, которые смогут отчасти изменить сложившуюся ситуацию.

- А есть какие-то сложности в отношениях с арендаторами при передаче им жилья в коммерческий найм? Я имею в виду самих сотрудников.

- Я не сомневаюсь, что после принятия Жилищного кодекса региональные парламенты на своем уровне займутся проблемой еще не отрегулированных вопросов с учетом принятого документа. Так что нам решать эту задачу только предстоит. Давайте дождемся, какой документ выйдет из Госдумы и какую часть ответственности федеральные власти перекладывают на нас. Исходя их того, что дадут нам регулировать на региональном уровне, мы определимся, что мы можем сделать, а что нет.

- Как будут развиваться события на рынке недвижимости после принятия нового Жилищного кодекса? Будут ли приниматься какие-то законодательные решения на региональном уровне уже в соответствии с новыми нормами, закрепленными в ЖК?

- В случае упразднения бесплатного жилья, что будет с теми, кто сейчас пользуется квартирами по коммерческому найму?

Я слышал, но это непроверенная информация, что наблюдается тенденция в целом на упразднение предоставления бесплатного жилья. Мотивируется это очень просто: в одном регионе бесплатное жилье есть, а в десяти его нет. Почему же жители тех десяти регионов должны страдать. Все должны быть как бы одинаковыми, причем не одинаково богатыми, а одинаково бедными. Если подобные слухи соответствуют действительности, то это, безусловно, катастрофа. В Москве около 170 тыс. семей стоит в очереди на получение бесплатного муниципального жилья. В городе выстроены приоритеты на его получение. И если нормы федеральной законодательной базы будут изменены, то нам придется подстраивать под них городское законодательство. Я думаю, что москвичи это не одобрят.

Отправленная на доработку программа предусматривает три сценария развития событий. В частности, оптимистический вариант предполагает привлечение различных источников финансирования в размере 36,4 млрд руб., реалистический - почти 27 млрд руб., а пессимистический - более 15 млрд руб. При этом инвестировать большую часть в реконструкцию чиновники предлагают не за счет бюджетных средств, а за счет бизнеса.

- Они будут продолжать платить за найм по коммерческим расценкам, но при этом лишатся возможности впоследствии выкупать арендуемое коммерческое жилье. Если примут нормы, запрещающие приватизацию жилья, то сегмент коммерческого найма будет, наоборот, развиваться. Зачем предоставлять жилье в социальный найм, где действуют всевозможные льготы, если его можно предоставлять в коммерческий и получать в бюджет дополнительные доходы. Другое дело, что может быть отменен сам коммерческий найм так же, как и бесплатное жилье. Льготы ведь отменили на федеральном уровне, никого об этом не спросив (речь идет о законе о монетизации льгот, принятом недавно Госдумой - прим. авт.). Так могут сделать и в случае с бесплатным жильем и коммерческим наймом. Очередникам скажут, вот вам 10, пускай 100 тысяч рублей, и крутитесь, как хотите. Берите ипотечные кредиты, вступайте в жилищно-строительные кассы, стройсберкассы или ищите другие формы приобретения жилья. Людей как бы втягивают в этот водоворот. Это будет совершенно другая картина.
Столичные власти в очередной раз намерены заинтересовать инвесторов вкладывать деньги в строительство и реконструкцию спортивных сооружений Москвы. Вчера правительство города рассмотрело программу развития объектов физической культуры и спорта столицы на период 2005-2007 годов, пообещав через две недели указать в ней конкретные меры поддержки инвесторов.

Однако вице-мэр Валерий Шанцев, раскритиковав программу, отправил ее на двухнедельную доработку. "Никогда инвестор в спорт на таких условиях не пойдет! - громил подчиненных Шанцев.- Нужно каждого инвестора обнимать, целовать и говорить: ради Бога, начинайте строить. А мы им постоянно предлагаем соревноваться в каких-то конкурсах".

По предварительным расчетам чиновников, с 2005 по 2007 годы предприниматели должны вложить в развитие спорта почти 23 млрд руб. При этом из городского бюджета планируется выделить боле 13 млрд руб., которые пойдут на финансирование объектов городского заказа, а также на бюджетные кредиты, отсрочки и рассрочки по уплате налогов и платежей.

С необходимостью отменять конкурсы на право работы с объектами спортивной инфраструктуры согласен и председатель специальной комиссии Мосгордумы по делам ветеранов Александр Ковалев. "Конкурсы логично проводить только тогда, когда количество желающих принять в них участие велико. Если же объект интересен только одной компании, то можно обойтись и без конкурса. Ведь предконкурсная и конкурсная процедуры создают лишь дополнительные препоны предпринимателям",- говорит депутат.

По мнению Шанцева, в программе необходимо предусмотреть более конкретные варианты поддержки бизнеса. Например, льготы по аренде помещений. Также в программе развития спортивных объектов должны появиться обязательства перед бизнесом всех ведомств правительства.

Идея не вернуть кредит банку мало кого из простых россиян заставит похолодеть от ужаса. Зная об этом, банки принимают меры к обеспечению сохранности своих активов. В случае с ипотечным кредитованием есть простой и эффективный механизм гарантировать возврата займа – залог приобретенной недвижимости. Клиент получает кредит, покупает на него квартиру и становится ее собственником. Правда, с его правами собственности есть одно маленькое «но»: он не имеет права делать с этой квартирой ничего, кроме как жить в ней. Ее нельзя дарить, закладывать и, уж конечно, ее нельзя продавать.

Ипотечный калькулятор

Выходит, что ипотечное кредитование – система, позволяющая оживить круговорот финансов в стране и помочь людям уже сегодня улучшить свои жилищные условия. Все это действительно так. Вот только позволяет ли существующая законодательная база соблюсти баланс интересов государства, кредитора и клиента?

Вы уже насторожились? Напрасно. Система ипотеки благополучно работает во всем мире. Российское законодательство надежно обеспечивает права собственности на недвижимость, находящуюся в залоге. Недоверие россиян к банковской системе вполне понятно, но в случае с ипотекой вы ничем не рискуете, поскольку вы можете быть лишены права собственности только по суду. Даже если банк-кредитор разорится, вам ничего не грозит. Ваши платежи останутся прежними, изменятся лишь реквизиты. По крайней мере, так обстоит дело в теории.

Вы скажете, все это общие фразы. Хорошо, оставим в стороне все сложности с получением кредита и допустим, что вам удалось пройти жесткую процедуру отбора, и кредит вы уже получили. А теперь давайте посчитаем.

Не станем вдаваться во все детали законодательства, служащего базой для ипотеки. В целом, оно сформировано и является вполне прогрессивным и рыночным. Однако часть этого законодательства просто не учитывает, в какой правовой среде оно действует. Главная проблема в том, что в России отсутствует система защиты прав потребителя в широком смысле, антимонопольные механизмы малоэффективны, а финансовая система полна пережитков эпохи развитого социализма.

Ипотека – это «длинные» деньги. И это хорошо, потому что долгосрочность кредитования – залог стабильности финансовой системы. У нас, правда, сроки еще недостаточно большие. Если на Западе люди могут выплачивать долг почти всю активную жизнь (30 лет), то у нас они должны расплатиться за 10 лет (в некоторых случаях до 20 лет). А теперь скажите, можно ли у нас что-либо планировать на 10 лет вперед?

Всерьез и надолго

Не хочется покупать товар, который нельзя вернуть. За рубежом изменение ставок по жилищным кредитам на 0,5 процента приводит к шквалу рефинансирования. Банк проплачивает остаток вашего долга и выдает вам новый кредит под более низкий процент. Таким же образом можно рефинансировать задолженность по кредитным картам, поменять недофинансированную машину или консолидировать потребительский долг. Не только изменение кредитных ставок, но и повышение стоимости недвижимости толкает людей на финансовый рынок: заложив выплаченную часть подорожавшей собственности можно взять кредит для погашения ипотечного кредита или для других целей.

Нет, я даже не говорю о политике или о возможности потери заработка. За 10 лет могут и должны улучшиться сами условия кредитования: прежде всего, увеличиться сроки и снизиться процентные ставки (кстати, этот процесс уже идет). Допустим, вы взяли кредит на 10 лет под 15% годовых в валютном эквиваленте. Заметим в скобках, что эта ставка может быть оправдана лишь в условиях роста цен на жилье. Проявим немного оптимизма и предположим, что через 5 лет ставки снизились до 7%, а сроки увеличились до 30 лет. Вы продолжаете ежегодно платить $150 с каждой тысячи остатка своего долга. А тот, кто только что взял кредит, платит только $7 Обидно? Ваши проценты — в руках вашего кредитора. Сбербанк, например, уже сейчас снижает проценты по выданным ранее кредитам. Но это решение остается в руках банка. И не стоит на это рассчитывать.

Заройте ваши денежки...

Так вот, возможность рефинансирования потребителем ипотечных кредитов и залога оплаченной части собственности остается у нас непроработанной. Все, что вы можете сделать, — это продать свою квартиру. Напрямую, конечно, вы продать не можете. Но покупатель может выплатить за вас остаток кредита. В реальности это происходит так: покупатель вносит деньги в две банковские ячейки: в одну долю банка, в другую – вашу. Но если вы хотите не продать квартиру, а улучшить условия кредитования, то это вам сделать вряд ли удастся. Так что, в случае с залогом недвижимости заложником можете оказаться вы сами.

Не забудьте также и про проценты. Некоторые не понимают, что проценты придется заплатить не один раз, а каждый год. Пусть вам удалось взять кредит даже под 12% (interest rate) на сумму 100 тысяч долларов (principal) на срок 10 лет (amortization period). Как вы думаете, сколько вы должны будете заплатить кредитору за весь срок в виде процентов по займу (total interest)? Конечно же, не 12, а 72 тысячи долларов! В итоге вы выплатите банку не 100, а 172 тысячи долларов (total payments), но только 100 тысяч из них пойдут в счет оплаты квартиры. Упрощенный расчет таков: в первый год вы должны заплатить 12 тысяч в виде процентов, т.е. 12% со всей суммы. Во второй год – 10800 (12% с остатка долга) и так далее.

Что если вы хотите не только жить в купленной квартире, но и продать ее в будущем с выгодой? Казалось бы, как хорошо! Взял кредит под 15% годовых, а квартира возьми и подорожай за тот же срок, скажем, на 30%. Вполне возможно. Но, к несчастью, вы не сможете обналичить прибыль. Ипотечный кредит – это не акция, от которой можно избавиться в любой день. Время в случае с квартирой не на вашей стороне. При краткосрочных спекуляциях с ценными бумагами вы стараетесь купить подешевле и продать подороже. С заложенной квартирой, будучи скованы в ваших действиях на определенный срок, вы имеете все шансы продать дешевле, чем купили.

Сумма ежемесячного взноса будет неизменной — $143 Но вот доля интереса банка и принципала (т.е. покрытия стоимости самой квартиры) будут меняться каждый месяц. Первые месяцы проценты банку будут составлять более двух третей суммы платежа. А в конце амортизации (в данном случае через 10 лет) платеж будет почти полностью состоять из принципала. Недаром же банки применяют штрафные санкции за досрочное погашение кредита. Средний ежемесячный процент составит около 600 долларов.

Я привел английские термины не для демонстрации своей образованности, а для того, чтобы вы могли поупражняться с вычислениями на англоязычном Интернете, где есть несметное количество ипотечных калькуляторов. Некоторые из них даже дадут вам возможность увидеть всю таблицу платежей по месяцам. Могу порекомендовать, например, сайт calculator.com.

Так что бедные американцы в этом случае будут платить почти на 800 долларов меньше, чем богатые русские, хотя и на 20 лет дольше. А бедные американские банки, в отличие от наших, продают выданные кредиты в одно из трех конкурирующих агентств, а сами довольствуются скромной платой за сервис в размере всего 0,5%.

Между прочим, 12% вам вряд ли удастся получить, потому что для этого вам нужна легализованная зарплата втрое больше суммы месячного платежа, то есть более $400 Иначе вам дадут кредит в лучшем случае под 15%. В нашем примере ежемесячный платеж в 1435 долларов позволит вам получить при 15% годовых только 90 тысяч. Остальные 82 тысячи – интерес банка. Беря кредит под 15%, вы, в итоге, покупаете почти две квартиры: одну себе и одну банку. Для сравнения: в США при текущей ставке чуть больше 6% со сроком амортизации 30 лет для финансирования 100 тысяч кредита вам понадобится лишь 600 долларов в месяц, а с учетом абсолютно всех расходов по получению кредита — $64 Это может быть даже меньше, чем при аренде жилья.

Сможете ли вы с выгодой продать квартиру через 10 лет, если заплатите за нее почти в два раза больше, чем она стоила, когда была новой? Эксперты спорят о динамике цен на ближайший месяц, максимум год. Но через 10-15 лет гонка спроса за предложением может быть в далеком прошлом, и на сцену выйдет такой фактор, как реальная себестоимость строительства.

Но, несмотря на дороговизну, популярность ипотеки в России растет. Этому обстоятельству очень рады международные финансовые монстры, поскольку им удается продавать в розницу дешевые западные кредиты на дорогом российском рынке под предлогом благих целей реконструкции и развития. Развивать нас особенно приятно, поскольку потенциальные клиенты не искушены в кредитной арифметике, а ставки можно сохранять на высоте, оправданной пресловутым «страновым инвестиционным риском».

Нижняя планка на сегодняшний день находится на уровне $3 4 тыс. в месяц, максимальная же цена составляет $25 30 тыс. в месяц. Однако риэлторы надеются, что это не предел.

Но и это еще не все. Добавьте 1,5% в год за страховку, 5% риэлтору, 13% — возмещение подоходного налога продавца (если он является собственником менее 5 лет) и 1,5% нотариусу за оформление сделки – и это с лихвой перекроет все ваши налоговые льготы. Короче говоря, если у вас цель заработать на покупке квартиры, покупайте то, на что у вас хватает собственных денег. По крайней мере, вы сэкономите до 30% на перечисленных дополнительных выплатах и еще 70-80% на процентах. Даже если цены на недвижимость будут бесконечно расти, беря ипотечный кредит, вы уже проигрываете на старте по сравнению с тем, кто играет «на свои». Итог неутешителен: инвестиционная привлекательность покупки жилья за счет кредита в настоящее время остается сомнительной.
Всфере аренды элитного жилья, в отличие от других сегментов рынка столичной недвижимости, сезонные колебания практически отсутствуют. На данный момент спрос по-прежнему превышает предложение. По свидетельству риэлторов, поиск арендаторов обычно не занимает много времени: квартира класса de luxe может уйти после первого же показа. Тем не менее пока арендные ставки на элитное жилье поднимаются крайне медленно. Нижняя планка на сегодняшний день находится на уровне $3 4 тыс. в месяц, максимальная же цена составляет $25 30 тыс. в месяц. Однако риэлторы надеются, что это не предел.

В сегменте аренды элитного жилья практически отсутствуют сезонные изменения спроса и предложения, а арендные ставки поднимаются очень медленно, отмечает специалист отдела городской недвижимости компании Renais-sance Realty Анна Михаленкова. В этом его отличие от сектора менее дорогого жилья, где осенью наблюдаются всплески активности, а в летние месяцы наступает некоторое затишье. С этой точкой зрения согласна и начальник отдела элитной недвижимости компании Intermark Светлана Бологова, утверждающая, что на рынке дорогого жилья сезонных колебаний фактически нет и лето проходит достаточно активно.
Управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова объясняет такое положение тем, что летний период связан с оживлением краткосрочной аренды (туристический сезон, отпуска и т. п.). Зачастую намного эффективнее снять сервисную квартиру, а не номер в гостинице. В целом синусоида сезонности на рынке аренды элитного жилья выглядит так: сентябрь декабрь рост; январь стагнация, продолжающаяся примерно до середины февраля; рост в марте с кульминацией в мае; стабильный спрос на протяжении всего лета.
Однако существует и диаметрально противоположное мнение. Периоды с середины декабря по середину января и с середины июня по середину августа традиционно характеризуются падением спроса на аренду элитного жилья, утверждает директор по развитию компании 4Rent Estate Сергей Храмов. Летом цены на элитные квартиры снижаются, как правило, на 30%. Мы сами рекомендуем собственникам перед наступлением лета снижать арендную ставку исключительно для того, чтобы их квартиры не простаивали и они не теряли свои деньги во время этих трех четырех месяцев.

Как известно, рынок элитного жилья существует по своим законам: для него не характерны резкие колебания, здесь не бывает серьезных спадов и внезапного ажиотажа. Даже летнее затишье, которое наблюдается почти во всех сферах бизнеса, практически не отражается на обороте дорогих квартир. По крайней мере, так считает большинство риэлторов.

От частного к общему
Требования к квартире в большей степени зависят от конкретного клиента, универсальный портрет арендатора составить сложно. Предпочтения вещь достаточно субъективная, подчеркивает А. Миронова. Самые главные требования, предъявляемые к арендуемому элитному жилью, определенное местоположение дома, наличие парковки и охрана. Окончательный выбор квартиры зависит от предпочтений и бюджета арендатора.
С этим мнением согласна и С. Бологова: К примеру, одинокие молодые люди, как правило, желают поселиться в центре поближе к Тверской, Патриаршим прудам или Арбату. Там сосредоточены развлекательные заведения, ночные клубы, рестораны. Семейные клиенты рассматривают более широкий спектр районов, они будут искать жилье ближе к тому месту, где учатся дети или расположен офис, в котором работают члены семьи. Например, французы предпочитают селиться в районе Чистых прудов, поскольку в Милютинском переулке находится французская школа. Те, у кого дети учатся в англо-американской школе, стремятся в поселки Покровские холмы или Росинка (там на сегодняшний день ничего не предлагается, существует огромный лист ожидания). А вот семья без детей скорее захочет снять квартиру в центре.
Основную часть арендаторов элитных квартир по-прежнему составляют иностранцы. По оценкам риэлторов, среди общего числа арендаторов их около 60%. Однако соотношение российских и иностранных клиентов варьируется в зависимости от ценовых категорий жилья. По словам С. Бологовой, число россиян, арендующих элитное жилье, увеличивается с каждым годом. Очень много русских клиентов (примерно 60%) снимают квартиры стоимостью до $5 тыс. в месяц, а в последнее время этот диапазон расширяется и до $7 тыс. Есть случаи, когда россияне арендуют и более дорогое жилье, но таких немного. Когда человек платит $15 тыс. в месяц, суммы, которая набегает за три четыре года, вполне хватает на покупку квартиры пусть и не такой, как арендованная, но очень неплохой. Поэтому самое дорогое жилье снимают или иностранцы, или те, кому для представительских целей необходимо жилье определенного уровня. Не редкость, когда российские клиенты снимают очень дорогую квартиру, а потом достаточно быстро от нее отказываются.
По данным экспертов компании Blackwood, в этом году произошло некоторое перераспределение спроса по бюджетам. Количество запросов на квартиры стоимостью $1,5 3 тыс. в месяц увеличилось на 4% по сравнению с последним кварталом 2004 года. Возросло на 3% количество клиентов, готовых платить за жилье свыше $10 тыс. в месяц. Основная часть запросов поступила на двух- и трехкомнатные квартиры (32 и 31%) площадью соответственно до 125 и до 170 кв. м. Интерес к однокомнатным квартирам менее значителен и составляет 14% общего количества запросов. В то же время четырехкомнатные квартиры площадью 220 кв. м ищет большее число клиентов 23%.
Структура предложения дорогого жилья пока меняется незначительно. Как отмечает М. Маркарова, явными лидерами остаются Арбат и район Патриарших прудов Тверской: На долю этих районов приходится почти 60% всех сдаваемых в аренду квартир. Третье место занимает район Чистых прудов 15% общего числа предлагаемых квартир. Далее следуют окрестности Сухаревской и Замоскворечье (по 11% в каждом районе). В переулках Остоженки в аренду предлагается наименьшее количество квартир всего 5% общего числа.
В целом же спрос на аренду элитных квартир по-прежнему существенно превышает предложение. Это объясняется дефицитом подобных предложений на московском рынке недвижимости, говорит А. Михаленкова.

Высокий спрос, высокие цены, высокие требования
Тем не менее, по мнению большинства риэлторов, спрос на дорогое жилье остается очень высоким. Отчасти это связано с довольно серьезным расхождением между предпочтениями арендаторов и предложением арендодателей. Так, по мнению директора по стратегическому планированию компании Paul's Yard Анны Мироновой, основной объем спроса приходится на квартиры стоимостью $2 3 тыс. в месяц, а наибольший объем предложения находится в диапазоне $3,5 7 тыс. в месяц.
Спрос на дорогое жилье очень активен, но сейчас наблюдается большой дефицит качественного, адекватного предложения, говорит С. Бологова. Зачастую амбиции хозяев сильно завышены: они хотят сдать квартиру за сумму, превышающую реальную арендную стоимость. Ведь квартира для сдачи внаем должна быть не воплощением представлений ее хозяина об идеальном жилье, а грамотным инвестиционным проектом, продуманным специалистами. И если владелец обустраивал дом не для себя, а специально для сдачи в аренду, консультировался при этом с риэлторами, то такая квартира уходит очень быстро при условии, что цена соответствует качеству.
Как считает А. Михаленкова, наиболее удачным объектом для покупки с последующей сдачей в аренду может стать новый клубный дом на 10 15 квартир. Такие объекты пользуются большой популярностью как у москвичей, так и у европейцев, привыкших к малоэтажному жилью, подчеркивает А. Михаленкова. Основные условия, при которых, по ее мнению, жилье будет пользоваться высоким спросом, это в первую очередь местоположение (в идеале Остоженка, Золотой остров или арбатские переулки) и необходимая, но не избыточная инфраструктура (тренажерный зал, бассейн, холл для приема гостей, индивидуальные кладовые, прачечная, возможно, небольшое кафе), которая предназначена исключительно для жителей дома. Для придомовой территории не обязательны большие размеры, но очень положительным фактором является наличие редких деревьев, декоративных кустарников, альпийских горок, цветников и аккуратных газонов. Естественно, внутренний двор должен быть не только благоустроенным, но и иметь круглосуточную охрану, включающую видеонаблюдение по периметру здания, а также комплексную систему средств пожаротушения и удаления дыма.
Требования к техническому оснащению дома тоже достаточно жесткие: в нем должны быть установлены самые современные системы вентиляции и кондиционирования, высококачественные бесшумные лифты ведущих производителей, выполненные на заказ. Необходимы автономные системы энергообеспечения, механические и химические фильтры для очистки воды и воздуха, а также сочетание нескольких видов отопления (водное, воздушное, электрическое), радиаторы с возможностью регулировки температуры.
Все это нереально обеспечить в домах старого фонда, поэтому они интересуют состоятельных арендаторов все меньше. Когда-то престижные сталинские дома практически исключены из категории элитных, спросом пользуются лишь дореволюционные особняки в центре Москвы, которые активно реставрируются. В них полностью реконструируют подъезды, меняют внутренние коммуникации, при этом сохраняя или восстанавливая оригинальный фасад, говорит А. Михаленкова. Тем не менее, очевидно, что по определенным параметрам старые дома не могут конкурировать с новостройками. В них нет подземной парковки, бассейна, салона красоты и всей остальной инфраструктуры, которая так широко представлена в новостройках. Поэтому многие арендаторы предпочитают современное жилье.



Главная --> Публикации