Главная --> Публикации --> Настоящие профессионалы в сфере девелопмента - штучный товар Приобретение квартиры в доме-новостройке Высокое окружение строительство небоскребов идет полным ходом К 2015 году вокруг мкад будет построено еще одно кольцо Нотариусы, как и квартиры, дешевеют

В математической статистике для этих целей используется понятие дисперсии или среднеквадратичного отклонения, хотя эта характеристика и не очень наглядна. В экономике гораздо употребительнее оказался более простой показатель. Например, говоря о расслоении доходов населения, часто используют простое отношение доходов 10% (или 20%) самых богатых граждан к доходам 10% (или 20%) самых бедных граждан. Этот показатель расслоения общества наряду с показателем среднего дохода на душу населения позволяет оценить, насколько отстоят друг от друга богатые и бедные.

Рынок жилья края и середина
Говоря о поведении рынка недвижимости, все обозреватели и операторы рынка используют показатель среднего уровня цен. В одних случаях это просто средняя цена предложения. В других - более сложный показатель, например, индекс стоимости жилья аналитического центра ирн.ru. Этот показатель представляет собой сглаженную кривую, очищенную от статистического шума и скорректированную к ценам реальных продаж. Но так или иначе, значение индекса стоимости скажем в 1835$ за квадратный метр говорит нам только о среднем уровне цен на жилье. При этом за кадром остается степень разброса стоимости жилья, информация о том, насколькодалеко отстоят друг от другадорогие и дешевые квартиры.



На рынке недвижимости мы можем использовать аналогичные показатели. В аналитическом комплексе ирн.ru помимо общегородского индекса стоимости рассчитываются также индексы стоимости дорогого и дешевого жилья. Для расчета этих индексов используются 20% самых дорогих и 20% самых дешевых квартир по цене за квадратный метр. На приведенном графике показаны три индекса стоимости общегородской индекс (средний уровень цен), индекс стоимости дорогого жилья (верхний сегмент рынка) и индекс стоимости дешевого жилья (нижний сегмент рынка).

Сегмент дорогого жилья во многом созвучен понятию бизнес-класса или полуэлитного жилья. Текущие значения индекса стоимости дорогого жилья находятся на уровне 2800$ за квадратный метр и охватывают 20% самых дорогих квартир, цены на которые находятся в пределах 2300$ - 5000$ за метр (очевидно, что с ростом цены за метр количество квартир заметно падает, что и приводит к смещению среднего значения к нижнему краю). При этом следует отметить, что настоящее элитное жилье, цена на которое превышает 5000$ за метр и доходит до 20.000$, является штучным товаром, который не поддается усредненному статистическому описанию.

Индексы дорогого и дешевого жилья, конечно же, не представляют собой цены на отдельные квартиры или же крайние пределы стоимости жилья. Это средние показатели, но не по рынку в целом, а по его верхнему и нижнему сегментам. Они позволяют судить о степени расслоения рынка недвижимости, хотя, конечно же, существуют отдельные квартиры, имеющие большую стоимость, нежили индекс дорогого жилья, или же меньшую стоимость, нежели индекс дешевого жилья.

Расслоение московского рынка жилья
На первый взгляд все три кривые общегородской индекс стоимости и индексы стоимости дорогого и дешевого жилья ведут себя синхронно. В первом приближении это действительно так. На этом базируется суть методологии аналитического центра ирн.ru, согласно которой в первом приближении поведение мозаичного рынка недвижимости можно описать всего одним показателем общемосковским индексом стоимости. Его динамика - рост или падение определяются только макроэкономическими факторами, которые являются общими для всех классов жилья.

Сегмент дешевого жилья состоит в основном из пятиэтажек и схожих по свойствам панельных домов. Частично в него попадают современные панельные новостройки, расположенные на отшибе - за МКАД или на малопрестижном Юго-Востоке. Это жилье с ценой от 1000$ за метр (а иногда даже и ниже) до 1500$.

Прекращение масштабного роста цен в середине прошлого года, напротив, вывело все второстепенные факторы на первый план. Как уже неоднократно упоминалось в обзорах аналитического центра ирн.ru среди представленных ныне на рынке квартир или объектов-новостроек есть такие, в которых цены повышаются, и такие, в которых цены снижаются. Все зависит от тех или иных локальных причин, а также от адекватности начальной цены. Это позволило сделать важное утверждение, что в нынешних условиях наиболее значимой тенденцией следует считать даже не повышение или снижение цен на отдельные объекты, а тенденцию дифференциации рынка недвижимости разделение ценовых трендов для разных типов жилья или даже для отдельных квартир.

Впрочем, это оказывается справедливым только в первом приближении. Потому что существуют еще и различные локальные факторы, влияющие на цены, и связанные с ними конъюнктурные колебания стоимости жилья. К таким факторам следует отнести локальный спрос на жилье определенного типа в определенных районах, структуру предложения и нового строительства в тех или иных районах, их социальный состав, развитие инфраструктуры и транспортной доступности, изменение экологической обстановки и множество других как заметных, так и малозаметных причин. Это поправки второго порядка, которые в условиях масштабного роста цен, имевшего место в 2002-2004 годах, не играли особой роли в той или иной степени дорожало все.



Факт дифференциации столичного рынка жилья вполне можно заметить уже на графике относительного изменения трех индексов стоимости общегородского индекса, индексов дорогого и дешевого жилья. (Каждый индекс нормирован на свое значение в первой точке графика - начало 2004 года). В период масштабного роста цен в первой половине 2004 года индекс стоимости дешевого жилья явно опережал по темпам роста общегородской индекс стоимости, в то время как индекс дорогого жилья наоборот отставал.

После остановки роста цен в начале лета 2004 года в течение нескольких месяцев все три графика оказываются практически параллельными. Рынок застыл в ожидании на одном месте и отличий в поведении разных типов жилья в этот период не наблюдалось. Однако в конце 2004 года и в течение первых месяцев 2005 года относительные кривые дорогого и дешевого жилья вновь начали сближаться! Дешевое жилье стало немного проседать в цене всего на несколько процентов и это не сильно заметно. В то время как повышение индекса стоимости дорогого жилья видно достаточно отчетливо. Из этого графика также очевидно, что именно удорожание дорогого жилья толкает вверх и общегородской индекс стоимости.

Это обстоятельство позволяет сделать вполне понятный вывод, что в условиях масштабного роста цен дешевое жилье дорожает быстрее. В условиях ажиотажа оно вымывается в первую очередь, ему есть куда дорожать. Зато и в условиях стагнации дешевое жилье первым начинает проседать по цене.

Именно за счет дифференциации столичного рынка недвижимости и роста стоимости квартир в сегменте дорогого жилья в течение всех месяцев 2005 года наблюдается формальное повышение среднего уровня цен. Его отражают все обозреватели рынка, в том числе и работающие со средней ценой предложения. Такой формальный рост показателей создает неверное представление, будто бы в 2005 году обещанный многими участниками рынка рост цен, наконец-то возобновился, и квартиры дорожают. Такое положение дел вводит в замешательство при столкновении с конкретными примерами снижения стоимости квартир за этот период или появлением скидок на те или иные новостройки.

Насколько существенны все эти обстоятельства? Справедливости ради следует отметить, что подобные корректировки цен на дорогое и дешевое жилье находятся в пределах всего нескольких процентов, к тому же растянутых по времени на несколько месяцев. Изменения за отдельный месяц часто не превышают и одного процента, что отражено в отчетах аналитического центра ирн.ru. Казалось бы, на рынке действительно ничего не происходит, однако это далеко не так.

Однако для выявления более тонких тенденций, таких как дифференциация рынка и разделение трендов для разных типов жилья, метод прямого вычисления средних цен просто не подходит! Величина статистической ошибки расчетов в этом случае оказывается на уровне самих результатов. Все различия просто теряются, создавая видимость, что никаких различий вообще и нет. Это вводит в заблуждение некоторых обозревателей рынка, не способных заметить более тонкие эффекты в рамках простого вычисления средних цен.

Представление о том, что никакой дифференциации рынка нет, возникает еще по одной причине. Прямое вычисление средней цены предложения содержит заметные статистические ошибки, и скачки средней цены от месяца к месяцу (или от недели к неделе). Эти статистические скачки как раз находятся на уровне нескольких процентов! Получается, что метод средних цен оказывается пригодным только для отражения масштабного роста или падения рынка, когда статистический шум не заглушает сами тенденции. Подробнее о роли статистических ошибок при вычислении средних цен рассказано в статье Цены на московское жилье падение, рост или ошибки счета.



Дифференциация столичного рынка жилья хорошо видна с помощью графика индекса расслоения, о котором мы уже говорили выше. Как и в случае с доходами населения этот индекс получается путем деления индекса стоимости дорогого жилья на индекс стоимости дешевого жилья. Результат представлен на графике.

Много это или мало? Суммарный прирост среднего уровня стоимости жилья за последние месяцы в 2%-3% позволяет многим говорить о наличии тенденции роста цен. В этом свете дифференциация квартирного рынка, выраженная в разделении трендов дорогого и дешевого жилья на 5% за 4-5 месяцев выглядит даже более значимой. Причем, как уже упоминалось, сам рост среднерыночных показателей обусловлен в основном повышением стоимости квартир в сегменте дорогого жилья.

Он более наглядно отражает уже сделанные выводы. Пока сохранялся масштабный рост цен, дешевое жилье опережало по темпам роста дорогое жилье и индекс расслоения уменьшался. После остановки роста цен индекс расслоения несколько месяцев колебался возле значения в 1.95, а с конца 2004 года вновь начал повышаться и сейчас достиг уже отметки 2.0 Это означает, что за последние 4-5 месяцев дорогое и дешевое жилье разошлись по ценам примерно на 5% (данная цифра соответствует относительному изменению индекса расслоения за этот период). Эти 5% соответствуют сумме роста индекса стоимости дорогого жилья и снижения индекса стоимости дешевого жилья за этот период.

Впрочем, это только наиболее характерное поведение дорогого и дешевого жилья. В зависимости от дополнительных нюансов ситуация может заметно меняться. Тем не менее, индекс расслоения рынка является важным и интересным показателем. Пока наблюдался масштабный рост цен, основное внимание было приковано только к общегородскому индексу стоимости, а индекс расслоения был не интересен. В нынешних условиях именно такие показатели приобретают все большее значение, поэтому аналитический центр ирн.ru будет регулярно публиковать индекс расслоения в своих отчетах.
На престижном подмосковном Рублево-Успенском шоссе может появиться целый микрорайон из многоквартирных домов. Возвести 700 000 кв. м жилья городского типа собирается Объединенная промышленная корпорация (ОПК), управляющая активами Межпромбанка. Риэлторы опасаются, что появление многоэтажек на Рублевке приведет к тому, что состоятельные жители начнут ее покидать.

Приведенные аргументы позволяют нам сделать ряд интересных выводов о поведении квартирного рынка. Дешевое жилье, как правило, быстрее дорожает в условиях масштабного роста цен. Оно первым вымывается с рынка в условиях ажиотажа. Однако оно оказывается и менее устойчивым к стагнации, первым проседая по цене. Дорогое жилье, напротив, в меньшей степени подвержено ценовым колебаниям. Оно может медленнее дорожать в условиях быстрого подъема рынка, за счет близости к верхнему ценовому пределу, зато меньше теряет в цене в условиях кризиса, а при стагнации сохраняет свою цену, или даже продолжает слегка дорожать.

По словам Желонкина, комплекс будет состоять из индивидуальных коттеджей и жилых домов высотой от двух до пяти этажей, а также инфраструктуры детского сада, школы, торговых и развлекательных заведений. На жилую застройку придется 720 000 кв. м. Проект рассчитан на 10 000 жителей, говорит Желонкин и добавляет, что строительство начнется в конце 2005 г. и продлится семь лет. Инвестиции в проект в корпорации оценивают более чем в $1 млрд. По мнению Желонкина, предположительно половину денег вложит сама корпорация, а вторую часть компания-застройщик, которая еще не выбрана.

Строить многоэтажные дома ОПК будет напротив поселка Петрово-Дальнее, неподалеку от места, где Истра впадает в Москву-реку, сообщил член совета директоров этой компании Владимир Желонкин. Раньше эти земли принадлежали совхозу Ленинский луч, потом их приобрела инвесткомпания, у которой ОПК постепенно скупила 347 га. Сейчас на этом месте открытое поле, уточнил Желонкин. Сумму сделки и название компании, которая в интересах ОПК скупала земли, Желонкин не раскрывает. Эксперты рынка загородной недвижимости полагают, что земли обошлись ОПК не более чем в $100 млн.

Однако эксперты не исключают, что оба девелопера пересмотрят планы еще до начала строительства. Рынок не переварит такого большого количества качественных предложений почти на одном направлении, говорит независимый аналитик рынка недвижимости Олег Репченко. Вячеслав Ширяев, генеральный директор Vesco Group, уверен, что потенциальные потребители проект не оценят. Состоятельные покупатели народ консервативный: если дом, то Рублевка, если элитная квартира, то Остоженка, замечает он. Риэлторы вспоминают, что в построенном в Жуковке пятиэтажном доме квартиры продавались не один год. За городом люди хотят видеть поле и лес, а не многоэтажки, утверждает один из риэлторов.

До ОПК об аналогичном проекте на загородном рынке заявляли лишь однажды. Нафта-Москва полтора месяца назад сообщала о том, что планирует за пять лет возвести 2,7 млн кв. м элитного жилья и развлекательных комплексов на 430 га земли на Новорижском шоссе вблизи МКАД. Нафта-Москва оценивала свой проект в $3 млрд. Комментировать планы конкурента в компании отказались, сославшись на слишком раннюю стадию обоих проектов, но заметили, что все заявленные планы остаются в силе.

ОПК планирует продавать квадратный метр от $2000 в коттеджах и от $2300 в многоэтажках при площади квартир от 150 до 200 кв. м, утверждает Желонкин. Елисеев говорит, что это очень дорого. За те же $500 000 на Рублевке можно купить коттедж, говорит он. По его мнению, проект больше напоминает массовую застройку городским жильем, поэтому цены должны быть сравнимы с ценами в домах бизнес-класса в Одинцове, где квадратный метр нетиповой застройки стоит не дороже $1000.

Если Рублевка начнет расти ввысь, часть жителей может ее покинуть, опасаются риэлторы. Рублевка всегда была местом компактного проживания состоятельных людей. Соседству людей другого социального статуса они не обрадуются, говорит представитель риэлторской компании. Альтернативу Рублевке, по предположению Сергея Елисеева, директора по маркетингу корпорации Инком-Недвижимость, могут составить менее обжитые Новорижское или Киевское шоссе.

Закрытый ПИФов “Жилищное строительство” предложил части пайщиков вернуть деньги, которые они вложили в подмосковное строительство, хотя до прекращения работы фонда еще далеко. Наплыва клиентов в УК “Менеджмент-консалтинг” управляющей активами этого ПИФа, не ждут — пайщиков не так много, а паи сильно подешевели. На рынке надеются, что перенимать подобный опыт другим управляющим не придется.

Особенно сильно риэлторы опасаются транспортной перегрузки Рублево-Успенского шоссе. Десять тысяч жителей это еще десять тысяч машин. Рублевка этого не выдержит, говорит Елисеев. Сами обитатели Рублевки восприняли проект с удивлением и настороженностью. Какой смысл покупать квартиру за городом, предположил крупный чиновник, живущий на Рублевке. Сначала надо сделать новое шоссе, а потом планировать новые поселки. Я считаю, что сейчас Рублевка это Шанхай, замечает депутат Госдумы.
ЗАО Объединенная промышленная корпорация (ОПК) была создана в 2004 г. для управления непрофильными активами Межпромбанка в сфере судостроения, авиастроения, недвижимости и др. Первым крупным девелоперским проектом ОПК является реконструкция Средних торговых рядов на Красной площади. Межпромбанк вложит в их реконструкцию $250 млн.

“Это первый случай на рынке, — отмечает Павел Зюбин, гендиректор компании "Регион Девелопмент", управляющей тремя фондами недвижимости. — С такой ситуацией на практике еще никто не сталкивался”. Вероятность такого события очень мала, добавляет гендиректор “Креативных инвестиционных технологий” Владимир Кириллов, ведь предъявить паи к досрочному погашению пайщики могут лишь в исключительных случаях, пойдя против решения общего собрания или дождавшись оферты на выкуп от управляющей компании или ее стратегического партнера. Правда, избавиться от паев закрытого фонда инвесторы могут, продав их на вторичном рынке, уточняет он. Но паи “Жилищного строительства” не имеют биржевого обращения, а поиски покупателя на проблемный актив вне биржи могут занять не один месяц или вообще оказаться безуспешными.

О резком обесценении своих вложений пайщики “Жилищного строительства” узнали в конце прошлого года (см. врез). В январе на общем собрании они решили реструктурировать фонд и поменять девелопера. Однако, как оказалось, эту идею поддержали не все. Часть пайщиков, по словам советника гендиректора “Менеджмент-консалтинга” Романа Шемендюка, проголосовала против реструктуризации и согласно правилам фонда получила право досрочно выйти из проекта. Управляющей компании пришлось выполнять свои обязательства, и на прошлой неделе она открыла пункт приема заявок на погашение паев “Жилищного строительства”.

Зюбин не исключает, что не согласившиеся с соинвесторами пайщики воспользуются своим правом и предъявят паи к погашению. В “Менеджмент-консалтинге” надеются, что этого не произойдет. В любом случае, отмечает гендиректор компании Сергей Михайлов, решение принято и реструктуризация фонда идет полным ходом. “На некоторые проекты мы уже нашли нового строителя, — отмечает он, — и сейчас переоформляем на него документы. Если понадобится, мы поможем ему с привлечением кредита”.

Такие жесткие ограничения не случайны и следуют из самой логики существования закрытого фонда, средства в котором должны работать до прекращения его существования. Объяснимо и отсутствие опыта досрочного погашения паев. Первый закрытый ПИФ недвижимости появился в России всего два года назад. Сейчас, правда, таких фондов уже более 40, а их активы приближаются к 9 млрд руб.

Кириллов считает, что проблем с погашением паев у “Менеджмент-консалтинга” не будет. “Переживут и дальше будут работать, — говорит он. — Зато механизм будет отработан, и им [при случае] смогут воспользоваться другие управляющие”. Такой опыт может быть очень болезненным для управляющего, но при этом полезным для всего рынка, соглашается исполнительный директор “Промсвязи” Дмитрий Благов. Но Зюбин надеется, что опыт “Менеджмент-консалтинга” останется невостребованным. “Это скорее форс-мажор, исключительный случай”, — считает он.

В первый день погашения, по словам Шемендюка, ни одной заявки в компанию не поступило и в ближайшее время посетителей он тоже не ждет. “1 апреля мы заново пересчитаем стоимость пая, и [недовольные] пайщики смогут сориентироваться, сколько примерно они получат”, — поясняет он. Последний день приема заявок на погашение — 5 апреля, а затем в течение двух недель “Менеджмент-консалтинг” будет принимать заявки на приобретение паев. “Мы рассчитываем на свежие деньги от институциональных инвесторов”, — говорит Михайлов.

Фонд “Жилищное строительство” сформирован в октябре 2003 г. с активами 1 млрд руб. Средства направлялись на финансирование строительства недорогого подмосковного жилья, возводимого компанией “Стройметресурс”. Прошлым летом у компании возникли проблемы с финансированием, и строительство было приостановлено. Квартиры в недостроенных домах начали дешеветь, и активы фонда в декабре 2004 г. были уценены, потеряв половину стоимости (с 1,1 млрд руб. до 541 млн руб.). На 1 марта 2005 г. они составляли 582 млн руб.
Сегодня ипотекой как таковой уже никого не удивишь. Одним из новых и необычных направлений для риэлторских компаний в этой области является открытие отделений, делающих акцент на ипотечных кредитах для элитной недвижимости и жилья бизнес-класса. 17 марта на Садовой-Каретной улице открылось новое специализированное ипотечное отделение корпорации "БЕСТ-Недвижимость".

ПАИ ОБЕСЦЕНИЛИСЬ ВДВОЕ

Для новых клиентов в БЕСТ- Недвижимости приготовили не только уютный офис в центре, обучили специалистов высокого класса, но и предусмотрели улучшение техническое. Уникальная разработка, принадлежащая корпорации, - программа "Ипотечный брокер". С ее помощью можно в довольно сжатые сроки подобрать оптимальную ипотечную схему. При этом исключается фактор предвзятости ипотечного консультанта и его "неравнодушия" к тем или иным банкам.

Для выбора столь узконаправленной специализации есть причины. Как рассказали директор подразделения Карен Мелконян и исполнительный директор корпорации Лариса Патлух, главная - наличие в настоящий момент большого спроса на подобную услугу. Сегодня, по их мнению, есть все предпосылки к частичному вытеснению аренды в угоду ипотеке. Напрямую это касается и иностранцев, работающих в Москве. Кроме того, клиентами станут и уже стали предприниматели, для которых всегда проблематично выводить большие суммы из оборота. Благодаря наработанным связям и большой степени доверия сегодня, по словам специалистов БЕСТ-Недвижимости, удается получить не просто большие, а очень большие кредиты. Ведь, как отмечает вице-президент корпорации Наталия Соломонова, сегодня сумма в миллион, уплаченная за квартиру, уже никого не шокирует.



Главная --> Публикации