Главная --> Публикации --> Восемь с половиной минут Торг уместен Застройка по-барбадосски Азбука загородного строительства Новорижское шоссе переправляется через реку

– Почему в управляющей компании так часто меняются акционеры?
– Хребет проекту "Москва-Сити" был сломан, когда "Сити" руководила Ирина Гаазе. При ней были заключены договоры аренды с большинством участников; при ней проложили почти 75% всех инженерно-технических коммуникаций. Тогда же появились первые объекты – мост "Багратион", "Башня-2000". Самым большим недостатком старого руководства "Сити" стало то, что они перестали следить за движением своих собственных бумаг. Случилось то, что должно было случиться: акции "Сити" начали продавать даже сами работники компании. Я ничего не имею против прихода новых людей, но, к великому сожалению, новый акционер никаких революционных шагов не сделал.

В конце прошлого года изменился состав собственников компании "Москва-Сити", управляющей Московским международным деловым центром (ММДЦ). Как рассказал корреспонденту "Ъ-Дома" Бэле Ляув заместитель мэра Москвы Иосиф Орджоникидзе, курирующий проект ММДЦ, новые акционеры управляющей компании пока не справляются со своими задачами и, возможно лишатся прав на управление проектом. При этом, по словам чиновника, одним из претендентов на крупнейший деловой комплекс города может стать предприниматель Шалва Чигиринский, который занят сейчас перестройкой гостиниц в центре Москвы.

– Что именно вы имеете в виду?
– Проблемы, связанные с объектами, в которых у "Сити" имеется доля,– аквапарк и "Сити-Энерго". Сейчас они находятся в подвешенном состоянии.

– Вы имеете в виду группу SPI?
– Да. При них проблемы, которые были, к сожалению, остались. Финансирование со стороны правительства Москвы как было, так и осталось. Люди, составившие новую команду, представляли в основном юридическое крыло компании, это управленцы такого типа: чуть что случилось – сразу в суд. Это не менеджеры, которые создают новые материальные ценности. Один из них проговорился мне при встрече: "Нас очень устраивает роль пассивного акционера". Эти люди не стояли у истоков проекта, они его не любили так, как любила его первая плеяда. У них не дошли руки даже до тех проблем, в которых у ОАО "Сити" есть конкретный материальный интерес.

– Перед "Гутой" поставлены конкретные задачи?
– Да, они совершенно иные, чем те, которые стояли перед прежним руководством "Сити". Во-первых, продумать и предложить решение по эксплуатации всего комплекса – от безопасности и санитарного состояния комплекса до ночного освещения. Вот если они с этими задачами справятся, правительство Москвы с "Сити" будет работать. Если они с этими задачами не справятся, мы найдем другую систему управления комплексом.

– Помимо SPI крупным совладельцем "Сити" стала группа "Гута". Что вы можете сказать про нее?
– Группа "Гута", в отличие от SPI, пришла не с чисто экономическими, а с логическими соображениями. Сначала "Гута" стала заниматься развязкой узла, который возник у нас с энергообеспечением "Сити". В процессе работы над этой проблемой она поняла, что без твердых позиций в ОАО "Сити" реального прогресса не добиться. С этого все началось, а чем кончилось, вы уже знаете.

– Вы говорили о проблеме, связанной с "Сити-Энерго". Сейчас работы на ее объектах выполнены на 90%. Какие проблемы остались у этой компании?
– Мы изначально рассчитывали на то, что у "Москва-Сити" будет собственный источник электроэнергии. Для энергоснабжения комплекса была создана компания "Сити-Энерго". Инвестору, который построит теплоэлектростанцию мощностью 270 МВт электроэнергии и 450 Гкал тепла, мы намеревались передать 75% акций "Сити-Энерго". Проект очень емкий в инвестиционном смысле, требуется больше $200 млн, чтобы построить две очереди этой станции и коммуникационный коллектор в полтора километра.

– Какую систему вы имеете в виду?
– На рынке уже есть профессиональные операторы, есть, наконец, Московская девелоперская компания (ее возглавляет лояльный столичным властям предприниматель Шалва Чигиринский.– "Ъ-Дом"). Меня буквально атакуют инвесторы: давайте создадим совет инвесторов и передадим ему функции управляющей компании. Эта компания заключит новый договор об управлении с правительством Москвы.

– Разве город не может разорвать отношения с инвестором в "Сити-Энерго"?
– Там сейчас все очень непонятно. Мы выяснили, что ЗАО "Сити-Энерго" сменило форму собственности на ООО, причем "Сити" никто не спрашивал. В этом ООО совладельцами являются какие-то пять физических лиц. Кто они такие, живые, не живые, граждане России или не граждане, неизвестно.

В 1999 году на нас вышел "Газпром" с предложением инвестировать в ТЭЦ. Тогда действовал закон, по которому если предприятие направляло деньги на программу, приоритетную для города, утвержденную городской думой, они засчитывались как уплата налога в местный бюджет. Тогда же появилась компания General Aviation, предложившая освоить газпромовские деньги и построить станцию. General Aviation создала с "Газпромом" совместную компанию – "Технология моторов". Этому СП досталось 75% акций "Сити-Энерго", управляющей компании "Сити" – 25%. На деньги "Газпрома" было начато строительство, но в 2001 году финансирование прекратилось, и станция остается недостроенной. Сейчас там идут чисто юридические споры. Мы пишем в "Газпром": "Предъявите ваши права на объект, это же ваши деньги". "Газпром" молчит. А объект стоит, и чтобы его достроить, нужно-то всего $20 млн. Но пока все ведется к тому, чтобы станция просто сгнила.

– Что сейчас происходит с проектом строительства аквапарка в ММДЦ?
– У аквапарка хозяева были те же, что у "Сити-Энерго". Ходят слухи, что они продали его другому инвестору, но я пока не видел никаких документов. У меня впечатление, что происходит та же история, что и в аквапарке "Трансвааль": когда рухнет, выяснится, что никто не знает, кому этот объект принадлежит.

– На каких условиях в проект "Москва-Сити" вошло "Мосэнерго"?
– Мы дали гарантии всем инвесторам, что к 2007 году к границе застраиваемых ими участков мы подведем электроэнергию и тепло. Временный энергоисточник для бесперебойного строительного процесса мощностью 10 МВт мы построили на участке за третьим кольцом, в конце марта у нас будет еще 30 МВт от 12-й ТЭЦ, но если смотреть на проблему глобально, без "Мосэнерго" мы проблему решить не сможем, если даже ТЭЦ в ММДЦ будет построена в срок. Поэтому принято решение опережающими темпами строить вторую очередь ТЭЦ. Коллектор мы в любом случае за свои деньги уже построили, и он является собственностью города. Когда все-таки достроится первая очередь ТЭЦ, ее владельцам придется с нами договариваться об условиях подключения к коллектору. Иными словами, мы перехватили инициативу.

– Когда начнется строительство правительственного комплекса и на какие средства?
– С 1 сентября, сейчас он проектируется. В марте пройдет конкурс по подбору генерального подрядчика. Инвестиции будут следующие: сегодня мы занимаем больше 60 зданий в городе, 38 из них мы оцениваем. Под залог одной трети мы заранее заключаем договоры и берем кредиты, а за часть берем деньги под будущие арендные платежи. Мы строим на эти деньги комплекс. Расчеты показывают, что это полностью перекрывает финансирование 360 тыс. кв. м, которые мы здесь построим.

– По вашему указанию "Сити" готовит справку по компаниям, не справляющимся со сроками инвестконтрактов? Насколько критична ситуация со срывом сроков?
– Отставание по срокам – месяц, два. Самое большое отставание у "Капитал груп" – месяца три. Но это не опасно, потому что работы, которые были предусмотрены первым этапом договора – утверждение проекта и получение разрешения на строительство,– они выполнили. Дальше у нас идет пятилетний договор – если они построят в эти сроки, то мы сами в конверте привезем продление договора на 44 года и свидетельство о собственности. У нас подход был такой: вы нам заплатите заранее за землю, коммуникации – и все ваше. Но если вы не уложились в те сроки, которые мы вам определили, извините, деньги не возвращаются, на открытых торгах продается все, что вы до сих пор создали. Деньги от продажи идут вам, если их меньше, чем вы потратили,– считайте разницу убытком инвестора.

– Сколько денег город уже вложил в проект ММДЦ в целом?
– Около $360-370 млн. Эти деньги пошли на строительство метро, коммуникаций, моста и проектирование.

– Правительственный комплекс строится на 15-м участке, который раньше принадлежал ОАО "Сити". Как вы договорились с владельцем земли?
– Мы его у "Сити" забрали, но в качестве компенсации отдаем участок рядышком рядом с "Экспоцентром", напротив 20-го участка.

– Почему в "Москва-Сити" так и не появились иностранные инвесторы?
– Если десять лет назад нашего инвестора устраивала даже мизерная доля, лишь бы у него был партнер, то сегодня они стали такими волками, что будут до последнего цента торговаться. Многие иностранные инвесторы предпочитают создавать российские компании и работать здесь под флагом российского резидента.

– Как они будут возвращены?
– С арендной платы и опционных платежей. Опционы – это $6 млн за 1 га на три года плюс выкуп права аренды за ту же сумму. Умножьте на 60 га. Аренда – это приблизительно $10-12 млн в год. Плюс 150 тыс. новых рабочих мест.

– Как вы считаете, когда ММДЦ наконец заработает?
– Я думаю, это случится через три-четыре года.
С 1 января вступили в силу ряд поправок и дополнений к жилищному законодательству, многие из которых имеют отношение к ипотечному кредитованию. Изменения можно разделить на два основных блока: важные для заемщиков и первичных кредиторов и имеющие первоочередное значение для эмитентов ипотечных ценных бумаг. "Ъ-Дом" уже рассказывал 16 февраля о пунктах, касающихся выпуска ипотечных ценных бумаг и привлечения финансовых ресурсов для ипотеки. Об изменениях в правовом поле, важных для заемщиков и первичных кредиторов, корреспонденту "Ъ-Дом" Ренате Ямбаевой рассказал начальник управления федеральных программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Денис Гришухин.

– Как вы проверяете платежеспособность инвесторов?
– У нас с улицы никто не пришел. Каждый из них уже что-то построил в Москве или в Санкт-Петербурге. Разве Полонского (глава компании "Строймонтаж", торговая марка Mirax Group.– "Ъ-Дом") надо проверять? Построил "Золотые ключи" и еще умудрился отложить $11 млн за путевку в космос. Или Enka, которая построила 1,5 млн кв. м в городе, или "Капитал груп", построивший 660 тыс. кв. м. Им достаточно заложить один комплекс и получить под него кредит.

– Определен ли порядок выселения, куда отправляется неплатежеспособный заемщик?
– До урегулирования претензий банка заемщик должен получить временное жилье в муниципальном фонде. Потом на деньги, оставшиеся от реализации заложенной квартиры и расчетов с банком, он, скорее всего, сможет купить себе какое-нибудь жилье или снимать его в течение длительного срока. Что касается выселенных несовершеннолетних, то они должны обязательно получить возможность проживания на новой жилплощади заемщика. Стоит отметить, что сегодня вопрос с муниципальным маневренным фондом, куда должен отселяться заемщик, до сих пор не решен. И важно, чтобы муниципалитеты приняли внутренние регламенты по обеспечению выселяемых граждан временным жильем. Хотя вряд ли этот вопрос будет стоять действительно остро – в мировой практике ипотеки доля проблемных кредитов, при урегулировании которых дело доходит до выселения, не превышает 1%.

– Наиболее известной поправкой в жилищных законах стала отмена нотариального удостоверения договоров ипотеки. Однако банкиры уверяют, что уже давно оформляют документы по ипотечным сделкам как договоры купли-продажи на кредитные ресурсы, не требующие регистрации у нотариуса и выплаты, соответственно, 1,5% от стоимости квартиры. Имеет ли в таком случае поправка значение?
– Конечно, всегда есть возможность обойти закон более или менее легальным способом. Но все-таки большинство банков предпочитали четко следовать правилам и оформлять договоры нотариально. Сейчас можно совершенно официально от этого отказаться. Но наиболее важным моментом в принятом пакете законов я бы назвал возможность выселения заемщика из заложенного жилья, в том числе в тех ситуациях, когда оно является для него единственным. Ранее нерешенность этой проблемы создавала очень серьезный риск для банков, делая залог квартиры фактически условным. В этих условиях многие банки не спешили развивать ипотечные программы. Теперь эта проблема решена. На упрощение процедуры получения кредита направлена и отмена пункта об обязательном согласии органов опеки и попечительства на залог приобретаемого жилья. Это в большинстве случаев, конечно, не было серьезным препятствием, но требовало дополнительного времени и, что греха таить, иногда и лишней взятки.

– А для прямой защиты заемщика что-нибудь в обновленном законодательстве предусмотрено?
– Впервые введено понятие добросовестного приобретателя и прописана определенная защита его интересов. Так, если человек абсолютно законно приобрел квартиру у недобросовестного продавца, последний исчез и не может быть привлечен к ответственности, а квартира реквизируется, государство компенсирует пострадавшему покупателю ее стоимость – правда, только в размере до 1 млн рублей.

– Как еще обновленное законодательство снижает расходы заемщика по сделке?
– Снижена стоимость государственной регистрации собственности на жилье – теперь ее оплата заменена пошлиной в размере 500 рублей. Но при этом неожиданно для разработчиков поправок существенно выросли сроки регистрации. Если раньше квартиру можно было оформить в собственность за неделю, то теперь на это фактически никогда не уходит меньше месяца. Дело в том, что теперь гораздо более четко прописана ответственность органов регистрации, а в ряде случаев она увеличена. И госорганы, даже если могут, не оформляют документы быстрее, просто чтобы все досконально проверить. Эта проблема стоит остро, и ее надо в ближайшее время решать.

– Решены ли законодательные проблемы, ранее ограничивавшие ипотеку отдельных домов и загородных коттеджей?
– Ситуация с ипотечным кредитованием приобретения отдельно стоящих домов и коттеджей упростилась. Мы постепенно приходим к тому, что земля и расположенная на ней недвижимость воспринимаются как единый объект. Теперь если дом закладывается, автоматически вместе с ним становится залогом и земельный участок. Кроме того, сняты препятствия для получения ипотечного кредита под залог существующего жилья, а полученные кредитные средства можно будет направлять не только на покупку жилья, но и на его ремонт или погашение ранее взятого кредита.

– Как изменилось налогообложение сделок с недвижимостью и ипотечных сделок в частности?
– Отменяется взимание НДС при продаже жилья. Теперь юридические лица могут спокойно оформлять недвижимость на себя и полноценно участвовать в сделках. В области налогообложения физических лиц тоже введен ряд поправок. Так, с пяти до трех лет сокращен срок, в течение которого квартира должна находиться в собственности, чтобы при ее продаже гражданин не уплачивал подоходного налога в размере 13% со всей суммы сделки. Важным является также включение в налоговый вычет покупателя квартиры процентов, выплачиваемых им по ипотечному кредиту.

Если желаемое получить нельзя, но очень хочется, то все же можно, гласит известная поговорка. Именно так обстоит дело с продажей в частные руки московских памятников архитектуры, охраняемых государством. Исторические особняки столицы делятся на имеющие федеральное и местное значение. Первые продавать нельзя ни в коем случае. Вторые могут быть переданы в собственность коммерческих организаций или частных лиц, но с обременением в виде обязательств по сохранности их исторического облика. Тем не менее риэлтеры утверждают, что приватизация охраняемых объектов, в том числе федерального значения,– непростая, но вполне достижимая задача.

– Можно ли считать правовую базу для ипотеки окончательно сформированной?
– Принятый пакет поправок в жилищное законодательство является только началом, далеко не все вопросы урегулированы. Хотя основной объем работ в области нормотворчества коснется все-таки ипотечных ценных бумаг. В регулировании первичного рынка ипотечного кредитования все концептуальные проблемы оговорены, необходимы по большей части уже чисто технические доработки. Например, нужно решить вопрос с процедурой обращения взыскания на заемщика, сформировать механизм, более простой и менее затратный для банка, нежели сегодня, а также судебную практику. Ведь у нас суды до сих пор часто руководствуются не сухими законодательными нормами, а соображениями социальной справедливости и даже в очевидных случаях предпочитают становиться на сторону граждан.

В зависимости от того, в какой охранный перечень – федеральный или местный – входят исторические здания, их судьбу решает либо правительство РФ в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (ФАУФИ) и Агентства по управлению и использованию памятников истории и культуры (АУИП, относится к Минкультуры РФ), либо министерство имущественных отношений правительства Москвы, а в нем – главный комитет по охране памятников (ГКОП). Формально в их задачи входит контроль за состоянием культурно-значимых архитектурных комплексов. Представители всех этих организаций ведут реестр московских памятников и занимаются оценкой их культурной значимости. Они проводят работу по выявлению памятников и постановке их на учет, они же вправе принять решение о выводе особняков или усадеб из культурного фонда и прекращении госнадзора за ними.

Qui prodest?

Наличие всего одного комитета, распоряжающегося культурным наследием, значительно облегчает инвесторам задачу получения памятников в собственность. "Продажа федеральных памятников архитектуры в частную собственность нелегальна, но возможна,– комментируют Ъ в Swiss Realty Group.– В нашей стране все решается, в том числе путем взяток". В риэлтерских кругах стоимость работ по оформлению такой сделки оценивают примерно в 5% от стоимости особняка.

В руках этих структур и находится право допускать или не допускать продажу домов старой застройки. Как говорят в АУИП, разграничение полномочий местных и федеральных органов должно проводиться строго – "московская власть, федеральные памятники не трожь". Однако Алексей Клименко, вице-президент Профессионального союза художников РФ, входящий в президиум экспертно-консалтингового совета при главном архитекторе Москвы (интервью с ним см. на этой странице), утверждает, что ГКОП сейчас занимается вообще всеми памятниками, находящимися на московской территории. В самом комитете Ъ подтвердили, что выносят вердикты и по зданиям из федерального списка.

При покупке памятника архитектуры к пакету документов, обычному для оформления покупки недвижимости, добавляется лишь охранная грамота – документ, в котором фиксируются обязанности нового владельца по сохранению особняка в прежнем состоянии. Но перед покупкой инвестору нужно инициировать еще и проведение научной экспертизы, в ходе которой подтверждается или опровергается ценность памятника и фиксируется так называемый предмет охраны – лепнина, старинная кладка, крыльцо, фасад дома и т. п. Экспертизу проводит научно-методический центр ГКОП. По словам инспектора ГКОП Натальи Голубковой, именно специалисты центра определяют, можно ли продать памятник. "Но только если он местного значения",– отмечает она.

Схемотехника

"Законным образом это можно было бы сделать только после федеральной комиссии совместно с ФАУФИ,– говорят представители АУИП.– Они бы определили ценность объекта, и если она утрачена по той или иной причине, внесли изменения в паспорта объектов, потом изменения в списки, которые должны были быть утверждены правительством России. И только распоряжением правительства же памятники могли выводиться из-под федеральной охраны". Но в случае с господином Церетели проект не проходил искусствоведческую проверку, дело было решено на местном уровне, в ГКОП. Сейчас его собственность никем не оспаривается, хотя в федеральном агентстве по памятникам признают, что особняки были понижены в статусе и переданы РАХ незаконно.

Чтобы продать федеральный памятник, проще всего добиться сначала понижения его в статусе до местного, а потом провести переоценку и получить в собственность с обременением охранной грамотой. Такая схема применяется, если объекты вполне сохранились. К примеру, с помощью понижения статуса глава Российской академии художеств (РАХ) Зураб Церетели добился в 1999 году перевода на баланс РАХ дома Губина на ул. Петровка, 25 и дворца князей Долгоруковых на Пречистенке, 19, а также фактически получил в собственность ("оперативное управление") дом Разумовского на Казакова, 18-20 (информацию об этом Ъ подтвердили в АУИП).

Отметим, что в любом случае, покупая особняк федерального значения, инвестор попадает в зону риска – в составе ГКОП (правительство Москвы) работает специальная комиссия, в задачи которой входит контроль состояния памятников, имеющих федеральный или муниципальный охранный статус. "Чиновники меняются,– констатируют девелоперы.– Если вы сегодня полностью оформили документы, это не значит, что завтра к вам не могут прийти и выгнать из особняка".

Если же здание ветхое, оно выморачивается. То есть приводится к аварийному состоянию, чтобы к моменту приобретения комиссия по оценке могла вывести его из охраняемого списка и признать годным к сносу. Константин Сумароков, куратор проекта "Москва, которой нет" (в рамках которого ведется база данных о потерянных столицей зданиях), поясняет: "Жителей дома постановлением правительства Москвы по соглашению с будущим покупателем выселяют, а дом оставляют без жильцов. Достаточно трех-четырех лет, чтобы признать его аварийным. Потом дом ставят на капремонт и официально привлекают инвестора". Так, по его словам, в 2001-2002 годах были потеряны дома в Варсонофьевском переулке, 6 и Проект Льва Кекушева, архитектора начала XX века (московский модерн). "Пусть вас не смущает магия кекушевского имени, говорили нам на заседаниях управления по охране памятников,– рассказывает господин Сумароков.– И они так и не поставили дома на охрану, а потом уничтожили их".

С другой стороны, поведение инвестора зависит от состояния памятника. Исторические деревянные дома, каких, например, много было раньше на Полянке, покупали обычно не для того, чтобы их сохранить. Максимум, на что шли застройщики,– так называемый муляж, когда внутри внешней коробки здание целиком перестраивается, с заменой перекрытий, достраиванием трех-четырех этажей и изменением внешнего вида особняка. Но вместе с тем есть и памятники архитектуры в прекрасном состоянии, с отличными перекрытиями и хорошим ландшафтом вокруг. В таком случае покупателю нет смысла проводить полную реконструкцию, здание обычно немного перестраивают и перепродают как предмет искусства. Такие дома уникальны, оценить их реальную стоимость практически невозможно. Для сравнения – усадьбы в пределах Садового кольца, не обремененные охранными грамотами, могут стоить от $3 до $8 тыс. за 1 кв. м.

Муляж или реконструкция?
Несмотря на риски, спрос на памятники архитектуры большой. Часто, отмечают риэлтеры, такими зданиями интересуются иностранные компании, которые устраивают в них свои представительства. Примером может быть французское посольство, расположившееся в особняке на Якиманке. Физические лица и отечественные девелоперские компании обычно покупают исторические дома для перепродажи, тогда для покупателя в первую очередь ценна земля. Памятник можно снести, а вложения в землю в центре Москвы практически при любой цене особняка себя окупят – как правило, здания расположены в привлекательных для застройщиков районах, на Третьяковке, Петровке и т. п. "Любое строение – офисный центр, ресторан, жилой комплекс, развлекательный центр – принесет в историческом центре Москвы больше денег, чем двухэтажный ветхий домик, каким бы ценным с точки зрения истории и культуры он ни был",– говорит Мария Крюкова из Swiss Realty Group.

Алексей Клименко возмущен таким подходом к сохранению культурного наследия: "Настоящая реставрация – долгий научный процесс с сохранением всех исходных частей комплекса. А 'муляжи' – самодурство властей, которые позволяют себе не считаться с художниками. К сожалению, никто не объясняет населению, почему подлинник важнее, чем 'муляж', а нас и вовсе об этом не спрашивают".

Как утверждают консультанты из Swiss Realty и Nordblom, "муляжи" (они называют такой подход к сохранению памятника "полной реконструкцией") разрешены властями. По их мнению, у мэрии все равно не хватит средств на поддержание памятников в приличном состоянии, а инвестору нет смысла вкладываться в разваливающееся строение (которое может обойтись ему до $1 тыс. за 1 кв. м), если не иметь возможности его перестроить. "Когда приходит заказчик и предлагает проект реконструкции, власти обычно соглашаются",– говорит Мария Крюкова. Правда, по словам Натальи Голубковой из ГКОП, если инспекторы увидят, что реальные изменения в облике здания расходятся с согласованным в научно-методическим центре ГКОП проектом реконструкции, возможна остановка работы строителей, а инвестору грозит штраф. Тем не менее, если "муляж" согласован заранее, по ее словам, перестройка памятника архитектуры допустима.

Старинные особняки, связанные с именами знаменитых архитекторов, поэтов, писателей, композиторов, художников, могут оказаться в частной собственности и помимо федеральных и региональных органов, занимающихся охраной памятников. Так, в период с 1996 до 2002 года, пока памятники федерального значения еще могли быть приватизированы в легальном порядке, несколько знаменитых зданий оказались втянуты в скандальные истории, продолжающиеся до сих пор. По-прежнему актуален спор за Центральный дом литераторов (дом Ростовых на Поварской, 52) между Союзом московских писателей во главе с Риммой Казаковой и Международным сообществом писательских союзов (МСПС) Сергея Михалкова. МСПС оказался фактическим собственником дома Ростовых по решению арбитражного суда Москвы 2001 года, признавшего организацию знаменитого поэта преемником Союза писателей СССР (ему дом на Поварской принадлежал в советские годы). Госпожа Казакова же с таким решением не согласна и продолжает искать защиты в правительстве РФ и московской мэрии. В доме страхового общества "Россия" (Сретенский бульвар, 6/1) произошла еще более странная история. С 1966 года в этом здании размещались мастерские художников. В середине 90-х годов мэрия столицы приняла постановление, разрешающее владение неприватизированными студиями только ГУПам (Московский союз художников таковым не является). Жильцы дома организовали кондоминиум "Товарищество на Сретенке" (ТСМ), получили полномочия по управлению всем зданием и предложили художникам освободить помещения или оплачивать аренду студий. Минимущества Москвы уже признало действия ТСМ противоправными, но пока длился конфликт, в некоторых мастерских успел разместиться клуб-ресторан.
Корреспонденту "Ъ-Дома" Марии Молиной управляющий партнер компании Nordblom Group Ирина Жарова-Райт нарисовала типичный портрет покупателя столичного особняка.

Приватизация скандальным порядком

– Сколько стоят услуги риэлтеров по поиску памятника архитектуры для заказчика, желающего его купить?
– Комиссия колеблется от 2,5% до 4% от стоимости особняка. Плата за услуги увеличивается, если клиент хочет получить в собственность уникальный объект в центре Москвы с территорией соток в десять. Понятно, что это желание очень сложно воплотить в жизнь. Но, как говорится, любой каприз за ваши деньги. В среднем комиссия составляет 3%, при этом наши юристы делают автоматическую проверку всех документов по объекту, показывая, какую собственность получает заказчик.

– Кто, по вашему опыту, может купить особняк, представляющий собой памятник архитектуры?
– Как правило, в таких зданиях размещают офисы компании, в которых есть специалисты по хозяйственным вопросам,– так скажем, полупрофессиональные риэлтеры. Они обычно и занимаются поиском особняка, привлекая юридические службы риэлтерских агентств. Самостоятельно завершить покупку особняка сложно – на кону обычно стоят миллионы долларов.

– В России таких сложностей не возникает?
– Здесь все намного проще. Но если, не дай бог, при реконструкции вы нашли какие-то черепки, то лучше закопайте их обратно от греха подальше, иначе переезд затянется на долгие годы. Вообще, памятник архитектуры требует гораздо больших вложений, поскольку при реконструкции его надо восстанавливать в первозданном виде. Например, если там была уникальная лепнина, придется нанять реставраторов и восстановить один к одному. Здание надо холить и лелеять. Но так и поступают. Так, внутри проданного сейчас особняка Рябушинского уникальная лестница и потолки – произведение искусства. Вряд ли у хозяев повернется рука нанести урон этому творению Шехтеля. К тому же на перепланировку требуется согласование, которое занимает очень много времени и денег.

– Что требуется от будущего владельца памятника архитектуры?
– Он должен понимать, что в его руках культурно-исторический объект. Это все равно, что покупать антикварную вещь – ты за нее в ответе перед потомками. Наш клиент в Европе однажды купил замок XVI века, не зная, что он находится под охраной государства. В доме не было даже удобств. Потом владелец получил разрешение на постройку дополнительного помещения. Рабочие начали копать и нашли предметы утвари IX века, о находке сообщили в соответствующие органы, приехали археологи и три года копались под окнами. В итоге замок был продан.

– Сложно ли приобрести особняк, если он имеет федеральное или местное значение как памятник культуры?
– Как правило, власти хотят продать памятник архитектуры, если у них нет возможности его содержать. Решение о продаже принимается Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом РФ (если дом федерального уровня) или министерством имущественных отношений города Москвы с непосредственным утверждением правительством Москвы (если местного). После этого устраиваются торги, и особняк приобретает тот, кто больше заплатит. Условие покупки – само здание можно перестраивать, но не меняя его и сохраняя историческое и культурное значение.

– Часто ли соблюдаются требования по сохранности памятника, установленные госструктурами?
– Практически всегда. Как правило, если компания приобретает такое здание, покупка работает на ее имидж, инвестиции значительно выше, чем в обычное строение. Такой особняк приобретают для души.



Главная --> Публикации