Главная --> Публикации --> Элитная недвижимость центра москвы дорожает Миэль осваивает ходынку Восемь с половиной минут Торг уместен Застройка по-барбадосски

Вчера об этом заявили члены общественного экспертного совета при Комиссии по экологической политике МГД на пресс-конференции, посвященной обсуждению поправок, вносимых в лесной и водный кодекс РФ.

Парки Москвы на территории более чем восьми тысяч га могут оказаться в фактическом запустении, а у толстосумов появится шанс приватизировать землю у водоема вместе с прибрежной полосой где-нибудь в живописном уголке Подмосковья.

Это юридическое новшество, по заверениям столичных экологов, дважды нарушает российскую конституцию: во-первых, в части прав граждан на благоприятную окружающую среду и на охрану здоровья, так как в кодексе фактически не прописаны запреты, к примеру, на вырубку лесов. Во-вторых, противоречит статье 72 Конституции, по которой природопользование относится к предметам совместного ведения.

Дело в том, что новые законопроекты Лесного и Водного кодекса лишают столицу возможности на законном основании не только распоряжаться лесными и водными объектами в пределах города, но также поддерживать и охранять их на средства московского бюджета, как это было по традиции.

- Дело в том, что в крупных городах лесные насаждения подпадают под категорию лесов защитной полосы, так называемых рекреационных, - уверяет президент Центра экологической политики России член-корреспондент Российской академии наук Алексей Яблоков, - в этом случае меры их охраны и поддержания более строгие. Это же "зеленые легкие" большого города.

Но пока еще есть время изменить текст обоих кодексов, депутаты Мосгордумы впервые озвучили на пресс-конференции разработанные ими новые положения, призванные скорректировать наиболее проблемные для столицы вопросы в сфере природопользования. Так,столичные парламентарии предлагают закрепить особый статус за лесами и водными объектами городов федерального значения - Москвы и Санкт-Петербурга.

- В этом законопроекте, от которого в буквальном смысле будет зависеть, чем завтра будут дышать москвичи и где купаться, много путаницы, - поясняет председатель Комиссии Думы по экологической политике депутат Мосгордумы Вера Степаненко.- Все эти противоречия мы проработали с юристами, собрали воедино и уже через неделю их обсудят на заседании Мосгордумы. Без боя от парков и водоемов, как заверили собравшихся журналистов экологи, столица не откажется.
Рост цен на жилье в Москве продолжается

Если же новоиспеченный проект Лесного кодекса не уточнить, то, как утверждает Андрей Фролов, территории московских парков неминуемо застроят под коттеджи. Дело в том, что согласно тексту этого документа проект кодекса открывает возможность брать в аренду земли лесного фонда на 15 лет, а по истечении этого срока приватизировать их. Вопрос только в том, относятся ли к этим землям особо охраняемые территории, коих в Москве 1 На этот счет в кодексе не сказано ни слова.

Как следует из статистического отчета риэлторской компании РАН "Сава", в марте средняя цена предложения 1 кв. метра московских квартир увеличилась на 1,4%, а за первый квартал рост составил 2,1%.

Несмотря на рост цен на московские квартиры (как считают риэлторы, по итогам I квартала почти на 2%), фактически на столичном вторичном рынке с начала года воцарилось равновесие: спрос примерно соответствует предложению. Профессионалы рынка жилой недвижимости не припомнят, чтобы так резко увеличилось предложение объектов. Это свидетельствует о том, что покупательский ажиотаж, вызванный избытком денег у имущих, закончился. Заметив это, продавцы поняли, что дальше ждать повышения цен не стоит, и, как следствие, объем предложения квартир за квартал вырос на 30%. Однако, как считают эксперты, относительно спокойно могут вздохнуть те, кто выходит на рынок жилья не для спекуляций, а ищет решения семейных проблем - они могут без суеты, не опасаясь рывков цен подыскивать варианты. Правда, оценки и прогнозы руководителей разных компаний неоднозначны, что лишь подтверждает неустойчивость рынка.

Значительный рост цен предложения, по данным "Савы", наблюдался в сегменте новостроек, вышедших на вторичный рынок (6,2%). Это подтверждает и г-жа Радченко: "Наибольшим спросом среди покупателей пользуются новостройки, сданные в эксплуатацию 3-4 года назад". Это объясняется тем, что в те годы московские строители еще не выполняли план по вводу жилья, недотягивая до 3 млн кв. метров. Между тем, как раз через три года новые квартиры и начинают цениться - дом дал усадку, а вокруг появились магазины и прочие объекты социальной инфраструктуры.

За первые три месяца текущего года однокомнатные и двухкомнатные квартиры подорожали на 2,8%, трехкомнатные - на 0,8%. Однако глава одного из старейших агентств недвижимости Москвы "Лаурел" Ирина Радченко говорит, что "по нашим сделкам рост в этом году, пожалуй, составил по 3% в месяц".

Подорожали и традиционно пользующиеся спросом квартиры в "высотном кирпиче" (12-этажные и выше кирпичные дома) - на 4,9% за квартал (объем предложения увеличился на 62%), в "монолитно-каркасных домах" - 4,2% (объем предложения увеличился на 18,5%).

По словам руководителя "Савы" Константина Апрелева, объем предложения этих квартир сократился на 81% в течение первого квартала. Но в целом по рынку предложение возросло за квартал более чем на 30%. "Я за последние годы не помню, чтобы этот показатель увеличивался так резко и на непомерно большую величину", - оценивает г-н Апрелев.

Причина же роста цен на квартиры вторичного рынка столицы в первом квартале - ослабление доллара по отношения к евро и рублю.

Поступательно дорожают и "хрущевки" - 4,1% (объем предложения увеличился на 34%).

Сегодня мы продолжаем серию публикаций о новом Жилищном кодексе. Одно из главных его достоинств, как уверяют эксперты, - это серьезное расширение прав собственников жилья. Если вы владеете квартирой в многоквартирном доме, то вместе с ней вы автоматически становитесь сособственником части чердака и подвала, лестниц и наружных стен вашего дома. А еще - земельного участка, на котором расположен ваш дом. Что это - дополнительная обуза и расходы или дополнительные права и возможности?

"Увеличение темпов роста рынка недвижимости является отражением ажиотажа, возникшего из-за пошатнувшейся позиции доллара и военных действий в Ираке. Граждане, делавшие накопления в американской валюте, под влиянием эмоций спешат перевести свои средства в более стабильные квадратные метры, что и позволяет продавцам поднимать цены", - считает Олег Репченко, куратор аналитического центра ирн.RU. По его данным, индекс ценового ожидания на рынке вырос, как и в предыдущие недели. И это означает, что общий подъем рынка в апреле превысит мартовский показатель и составит от 1.5% до 2%.

Павел Крашенинников До недавнего времени вопросы, касающиеся заключения так называемых инвестиционных договоров, по реконструкции чердаков, или, как в данном случае, переоборудованию подвального помещения, решались без участия собственников. Особенно это характерно для крупных городов - Москвы, Санкт-Петербурга. То есть орган госвласти заключал инвестиционный договор с какой-либо компанией или даже физическим лицом о том, что он переделывает этот чердак и после реконструкции получает право собственности на него. При этом, понятно, интересы собственников, живущих в этом доме, никак не учитывались.

Российская газета Весьма типичная ситуация: "Подвал нашего дома был частично переоборудован, и там открылся ресторан. Шумно, во дворе "проветриваются" пьяные посетители. Больше всех достается жильцам нижних этажей. Дом муниципальный, но почти все квартиры приватизированы. Поможет ли нам Жилищный кодекс?

Хотя надо сказать, что в последние год-два все-таки наметился положительный сдвиг: судебная власть начала корректировать незаконные решения чиновников. В Петербурге уже несколько судебных процессов о реконструкции чердаков под мансарды закончились в пользу жильцов-собственников - инвестиционные договоры были признаны судом недействительными.

Первая попытка решить проблему была предпринята, когда при принятии Гражданского кодекса мы оговорили в нем, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей собственности все нежилые помещения дома, инженерное оборудование, несущие конструкции. Однако существующая практика показала, что органы госвласти продолжали решать эти вопросы по-своему.

РГ Но ведь если в доме часть квартир приватизирована, а часть - нет, то муниципалитет тоже является сособственником нежилых помещений дома?

Тем не менее при подготовке Жилищного кодекса было решено усилить права жильцов, и регулирование вопросов об общем имуществе в многоквартирном доме выделено в отдельную, весьма объемную главу. В этой главе прописаны и права жильцов-собственников на земельный участок под домом и придомовую территорию. А также конкретизировано, что все важные вопросы должны решаться на общем собрании собственников. Так что авторам вопроса можно посоветовать собрать такое собрание, и если решение о реконструкции подвала под ресторан с собственниками не согласовывалось, то пытаться обжаловать его в суде.

РГ Давайте поучимся на конкретном примере. У нас несколько практически идентичных вопросов из разных городов: на дом водрузили световую рекламу, ночью светит, мигает, невозможно спать. Жильцы обращаются в рекламную компанию - их отправляют в ДЭЗ, идут в ДЭЗ - их опять отфутболивают к рекламщикам. Что делать?

Крашенинников Да, конечно. Но закон предусматривает равенство прав всех собственников, будь то юридическое лицо (то же муниципальное образование) или физическое, то есть гражданин - хозяин квартиры. Поэтому, повторю еще раз, все вопросы должны решаться сообща всеми собственниками - гражданами, юрлицами, муниципалитетом. И для этого Жилищный кодекс предусмотрел специальный орган управления - общее собрание собственников в многоквартирном доме.

Хотя во многих городах даже термин был придуман соответствующий - "рекламное пространство". Орган госвласти или муниципальное образование или тот же ДЭЗ регистрировали "рекламное пространство", которое могло располагаться на крыше или на торцевой стене, допустим. И затем уже как собственники этого "пространства" заключали договоры с рекламными фирмами, сдавая его в аренду. И естественно, получали прибыль, а интересы жильцов при этом никак не учитывались.

Крашенинников В принципе алгоритм - тот же самый, что и с реконструкцией чердаков. У нас сложилась такая практика (это пошло еще с советских времен), что раз дом на балансе у ДЭЗа, то вроде как ДЭЗ и является собственником. На самом деле то, что дом на балансе, означает лишь, что ДЭЗ осуществляет его содержание. Не может ДЭЗ или муниципалитет без согласования с собственниками заключать договор на установку рекламы.

Теперь статья 45 часть 2 ЖК прямо говорит, что решение о предоставлении в пользование общего имущества в многоквартирном доме (той же крыши или фасада) - это компетенция общего собрания собственников.

Исключение составляли лишь дома, где действовали жилищные кооперативы либо были созданы товарищества собственников жилья. Потому что в Законе о ТСЖ было прописано, что подобные вопросы решаются по согласованию с общим собранием членов товарищества. Поэтому в постановлениях московского правительства, например, чиновники вынуждены были это учесть.

И реклама - это не единственный пример. Мне известен кооператив, который уже несколько лет сотрудничает с компанией сотовой связи - сдает в аренду часть чердака под размещение передатчика. Получают вполне ощутимые доходы.

Кстати, ТСЖ может самостоятельно зарегистрировать рекламное место, сдавать его в аренду, получать доход, и эти средства направлять на содержание дома. Посадить в каждый подъезд консьержку, обновить фасад, сделать ремонт...

Крашенинников Жилищный кодекс в этом отношении содержит довольно жесткие положения. Он говорит о том, что общее собрание собственников помещения в многоквартирном доме обязано существовать, это орган управления домом. Причем прописан и порядок проведения такого собрания - по аналогии с общим собранием акционеров в акционерном обществе. При этом у собственников есть выбор: они могут выбрать непосредственно правление, не создавая товарищество. Заключается договор с управляющей организацией, отвечающей за обслуживание дома. Второй путь - когда собственники объединяются в товарищество. ТСЖ - это уже организационная форма юридического лица, которая имеет свой баланс, свой счет в банке, имеет орган управления. А высший орган - это общее собрание членов товарищества. Идеальная ситуация, когда все собственники являются членами товарищества - такую картину можно наблюдать при заселении коммерческих домов, когда состав жильцов примерно однороден по материальному положению.

РГ Теоретически все это выглядит очень заманчиво. Но в жизни-то все по-другому. Часто даже жильцы одного подъезда не в состоянии договориться: кто-то исправно платит за домофон и консьержке, но обязательно находится "паршивая овца".

От редакции:

В старых домах, где есть и жильцы-собственники, и все же часть квартир осталась в муниципальной собственности, договориться, конечно, сложнее. Тем более что закон не обязывает всех собственников непременно входить в товарищество. Но в этом случае любой вопрос, например о сдаче в аренду части земельного участка, должен решаться с учетом интересов абсолютно всех собственников - на их общем собрании.

Законодатели и сами осознали, что слегка дали маху, решив защитить индивидуального инвестора до такой степени, что он начнет пользоваться правами покупателя, а все риски лягут на застройщика. Впрочем, и страшилки про рост цен законодателей не особо пугают: в условиях стагнации рынка волевым решением цены не поднимешь. На самом деле, речь идет о ломке правил игры на рынке: застройщики должны стать прозрачными, перестать беззастенчиво врать в рекламе и начать точно выполнять свои обязательства.

Право собственности на землю под своим домом дает жильцам дополнительные преимущества по сравнению с тем, что было раньше. Например, при постановке дома и на реконструкцию или его сносе. Эту "земельную" тему мы и обсудим в следующий раз.
Несколько лет подряд цены на жилье росли темпами, в которые с трудом верили даже аналитики. Вскоре свободные капиталы ринулись на столичный рынок недвижимости. В результате, всем, у кого были деньги, стало хорошо, а тем, у кого их нет, - что ж, им все равно. С осени 2004 года цены практически остановились, а к весне 2005 возникла жаркая дискуссия по поводу закона о долевом строительстве. Застройщики пугают законодателей: "Если вы не скорректируете нам закон, цены на жилье взлетят вверх".

Плюс к этому для мелких застройщиков бизнес превращается в азартную игру, в которой рано или поздно неизбежен проигрыш в виде банкротства. Банки при новых условиях (если их не изменят) поднимут проценты, а надеяться на мелких дольщиков - дело весьма ненадежное. Остается строить на свои, но где же их взять? А дальше закончится девятимесячная отсрочка на распределение площадок только на конкурсах, и надо ли объяснять, у кого окажутся все козыри? И тут наступит полная конкуренция, и что особенно приятно, без лишних конкурентов.

Впрочем, закон действительно может ударить по потребителю, причем по наименее обеспеченному. Логика закона во многом противоречит идеологии создания рынка доступного жилья, поскольку он может серьезно способствовать дальнейшей монополизации строительного рынка. Итак, наступает 1 апреля. Вопреки традиции, с этой даты можно верить всем. Компании публикуют всю подноготную о себе, и потребитель в ужасе узнает, что у мелких компаний такой уставной капитал и такая история, что с ними лучше не связываться. От прозрачности выиграют только крупные корпорации (не случайно это единственное положение закона, которое они всячески приветствуют).



Главная --> Публикации