Главная --> Публикации --> Москва продаст балчуг Стройплощадка шереметьево-3 юридически расчищена. Земельное прирезание Офисы вместо вещевого рынка Настоящие профессионалы в сфере девелопмента - штучный товар

Имеет ли смысл приватизировать квартиру?

Новый Жилищный кодекс подвел черту под бесплатной приватизацией жилья - она закончится 1 января 2007 года. У граждан, которые еще не приватизировали квартиры, осталось не много времени на раздумья.

Преимущество №1

На этот счет высказываются разные точки зрения. Противники приватизации утверждают, что в ближайшем будущем собственники квартир рискуют попасть в "налоговую ловушку". Ведь налоговое законодательство, скорее всего, будет меняться: предполагается, что ставки налога на недвижимость возрастут, так как будут исчисляться исходя из рыночной стоимости квартир и домов. Таким образом, граждане, приватизировавшие большие по площади квартиры, могут оказаться не в состоянии нести налоговое бремя.

Преимущество №2

"Ну и что?", - в свою очередь рассуждают сторонники приватизации. Даже если это и произойдет, собственник всегда сможет продать большую квартиру и, взамен, приобрести жилье меньшей площади. А вот отказавшись от приватизации, гражданин свяжет себе руки - распоряжаться муниципальной недвижимостью ему будет непросто. Ведь договор социального найма подразумевает только владение и пользование квартирой, тогда как приватизированную квартиру можно продать, подарить, заложить, оставить в наследство.

Порядок приватизации.

Пока плюсов у бесплатной приватизации больше, чем минусов. Правда, дело это хлопотное - на приватизацию квартиры или комнаты в Москве и Подмосковье может уйти от нескольких месяцев до полугода. Поэтому "хождение по инстанциям" потребует от будущего собственника терпения и наличия свободного времени. Впрочем, приватизацию можно поручить и специалистам, которые попросят за работу около 300-400 долларов.

Впрочем, некоторые из этих документов потребуются лишь в особых случаях (например, при участии в приватизации несовершеннолетних или участии через представителей).

Передача гражданам в порядке приватизации занимаемых ими квартир в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних и лиц, которые сохраняют право на приватизацию данной жилой площади, осуществляется бесплатно на основании:
- заявлений всех совместно проживающих членов семьи, в том числе несовершеннолетних от 14 до 18 лет, опекунов, приемных родителей;
- экспликации, копии поэтажного плана;
- копии лицевого счета;
- выписки из домовой книги;
- копий паспортных данных (членов семьи нанимателя);
- копий свидетельств о рождении (если есть дети);
- разрешения главы районной управы г. Москвы;
- решения о назначении опекуна на основании опекунского удостоверения;
- доверенности, оформленной в установленном порядке.

Окончательно сформированный "первичный" пакет документов сдается в бюро технической инвентаризации (БТИ), после чего приватизируемую квартиру обмеряет инженер этой организации. Он же составляет план квартиры, который впоследствии надо будет дополнительно заверить в эксплутационной конторе.

Для "запуска" приватизационного процесса и вовсе потребуется выписка из домовой книги и справки с места жительства. Эти документы, срок действия которых истекает через 30 дней, можно получить в эксплутационной конторе (ЖЭУ, РЭУ) по месту жительства. Кроме того, участникам приватизации могут потребоваться справки с прежних мест жительства (начиная с июля 1991 года), подтверждающие, что они до сих пор в приватизации не участвовали. При желании сторон вместо них можно оформить отказ от приватизации в пользу одного из родственников, заверив этот документ у нотариуса.

Последнее новшество, связанное с административной реформой, переводит орган, осуществляющий регистрацию, в состав Федеральной регистрационной службы (ФРС), которая отныне подчиняется Министерству юстиции РФ (до 1 января 2005 г. регистрирующий орган имел двойное подчинение — Минюсту РФ и субъекту Федерации). А по закону “О государственной пошлине” (часть Налогового кодекса) плата за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним становится государственной пошлиной, которая целиком поступает в государственный бюджет. До этого часть средств, полученных регистрирующим органом, направлялась в том числе на развитие технологий госрегистрации.

Следующий этап - передача документов в приватизационный отдел. Затем - спустя два месяца - заключение договора приватизации. Согласно ст. Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", на решение вопроса о приватизации жилых помещений отводится именно такой срок. Такой договор заключается по поручению правительства Москвы Департаментом муниципального жилья и жилищной политики, с одной стороны, и гражданами - с другой. После чего документы передаются в учреждение юстиции (ГУ Федеральной регистрационной службы по г. Москве) для регистрации права собственности.
За время существования рынка недвижимости в России система регистрации прав на недвижимость — вернее, изменения как правил, так и самих регистрирующих органов — не раз преподносила сюрпризы участникам рынка.

Повторение пройденного

Законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество” установлен один срок регистрации — в пределах 30 дней и один максимальный размер оплаты: 500 руб. — с физических лиц и 7500 руб. — с юридических. Реформированные регистрирующие органы с 1 января строго следуют букве закона, а в законе прямо не прописаны механизмы сокращения сроков регистрации за дополнительную плату. По информации от московских риэлторов, даже если документы обрабатываются регистраторами раньше (а технические возможности для этого существуют), получить их можно только через месяц.

Любопытно, что после принятия в 1998 г. федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в этих городах уже были найдены вполне легальные способы ускорить регистрацию (это не противоречит закону, установившему лишь предельный срок для регистрации — 30 дней) и оптимизировать прохождение сложных сделок.

Хотя в целом о сути и идеологии реформ участники рынка обычно высказываются в положительном смысле — как о движении России к правовому государству с прозрачными правилами для бизнеса и большими гарантиями для граждан, — про последствия применения многих новаций можно услышать сакраментальное “Хотели, как лучше, а вышло, как всегда”. Например, введение на всей территории РФ единого органа, который будет координировать и контролировать сделки с недвижимостью путем ведения федерального реестра регистрации прав, безусловно, призвано сыграть положительную роль. Регионы, в которых регистрация прав на недвижимость осуществлялась в сроки более месяца, по идее, должны “подтянуться”. Но участники более продвинутых рынков недвижимости — Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода — выражают опасения, что невозможность государственной регистрации сделок и переходов прав на жилую и нежилую недвижимость в сроки менее одного месяца приведет к серьезным проблемам для всех участников рынка.

Нижний Новгород опасается мошенничества

Риэлторы понимают, что в новых условиях ускорение регистрации может стоить дороже, но считают, что их клиенты готовы на это пойти. По большому счету, сейчас участники сделок в Москве и Питере уже несут дополнительные расходы на аренду банковских ячеек, через которые осуществляется передача денег за квартиры, и дополнительные риски, связанные с тем, что за месяц в российском государстве и в их жизни может много чего произойти. Поэтому реформы восприняты как шаг назад. “Мы вновь вынужденно наступаем на те же грабли”, — говорит президент Московской ассоциации-гильдии риэлторов Михаил Гороховский. В Нижнем Новгороде новые правила восприняли как катастрофу. Петербургские агентства недвижимости надеются на возврат ускоренных сроков регистрации. Однако никакого решения на этот счет руководство Федеральной регистрационной службы пока (по состоянию на 1 марта 2005 г.) не приняло.

В Нижегородской области до 1 января 2005 г. плата за регистрацию была установлена в размере 300 руб. Это дало возможность за сокращение сроков регистрации взимать большую сумму: 400 руб. — за двухнедельную регистрацию и 500 руб. (максимально разрешенный законом размер) — за трехдневную. УЮНО (Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество Нижегородской области) было материально заинтересовано в проведении срочной регистрации — деньги поступали частично в учреждение, за счет этого можно было и зарплату повышать, и штат увеличивать, и оборудование закупать. Нижегородские регистраторы установили гибкий и удобный для граждан график работы центров регистрации — с 8 утра до 8 вечера. Нижегородские продавцы, покупатели и риэлторы забыли, что такое очередь на регистрацию.

Никаких особых изменений в законодательстве не потребовалось, чтобы, по выражению руководителя одной из крупнейших риэлторских компаний Нижнего Новгорода, осуществить “теракт” против системы государственной регистрации прав на недвижимость. В Нижнем Новгороде отмена срочной регистрации сделок с недвижимостью превратила сделку с жильем из процесса сложного в настоящий экстрим.

Но риэлторов беспокоят главным образом даже не очереди, а отсутствие возможности срочной регистрации сделок. Как сообщил Евгений Шаталин, исполняющий обязанности заместителя руководителя Управления ФРС по Нижегородской области, срочная регистрация возможна теперь только в виде исключения по личному заявлению гражданина с обоснованием причин (тяжелая болезнь, срочный отъезд) и документальным подтверждением их. За срочную регистрацию госпошлина не предусмотрена, и ее время законодательно не ограничено — 29 дней вместо 30 тоже будут считаться срочной регистрацией.

А Управление Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области, в состав которого входит теперь служба регистрации прав на недвижимое имущество, работает, как и все госучреждения, с 9.00 до 18.00 с законным обеденным перерывом. Изменение режима работы совпало с приватизационным ажиотажем: напуганные отменой бесплатной приватизации жилья граждане спешат воспользоваться своим правом, пока его не отменили. В результате в управлении ФРС по Нижегородской области теперь очереди, давка, случаются обмороки.

В традициях нижегородского рынка недвижимости — передача денег за квартиру после нотариального удостоверения сделки или после подачи документов на регистрацию. Это, с одной стороны, противоречит закону — ведь переход права собственности осуществляется после регистрации. А с другой — происходит в полном соответствии с законодательством: при подаче документов на регистрацию в перечень документов входит акт приема-передачи жилья и обязательное условие — запись в договоре, что деньги за квартиру покупатель заплатил полностью.

Все попытки нижегородских риэлторов вместе с местными законодателями попытаться узаконить срочную регистрацию, пусть и за дополнительную плату, пока не увенчались успехом: деньги поступают в федеральный бюджет, и принять решение об изменении сроков или размера оплаты (даже в сторону увеличения) можно только на федеральном уровне.

При месячной регистрации необходимость в расчетах через банковскую ячейку или через банковский счет и строго после регистрации возрастает многократно. Но готовности ждать месяц у продавцов нет. С точки зрения продавца, он исполнил перед покупателем все свои обязательства и вправе требовать от него того же — денег, и немедленно. В противном случае продавец окажется на месяц и без квартиры, и без денег. Кроме того, деньги ему нужны, как правило, для покупки альтернативного жилья. За месяц ситуация на рынке может измениться, если жилье подорожает, имеющейся суммы на новое приобретение может и не хватить.

Пока существовала возможность срочной, за три дня, регистрации сделок, это противоречие удавалось смягчить. Кроме того, наиболее продвинутые фирмы давно предлагают поэтапные схемы взаиморасчетов через банковскую ячейку после регистрации сделки, освобождения квартиры и снятия проживающих с регистрационного учета. Приживаются эти схемы в Нижнем Новгороде не очень хорошо, но все же при трехдневной регистрации они вполне успешно работали и постепенно завоевывали все большую долю рынка.

Длительность периода регистрации увеличивает риски продавца и покупателя многократно, даже если обе стороны вполне добропорядочные граждане. Во-первых, это финансовый риск из-за возможного изменения цен на рынке жилья или экономической ситуации в стране. “Меня угораздило покупать квартиру как раз в период дефолта, — вспоминает Алексей Сухих, директор адвокатского бюро "Сухих и партнеры". — Когда мы заключали договор и подавали документы на регистрацию, доллар стоил чуть больше 6 руб. А через две недели, когда сделка была зарегистрирована и нужно было расплачиваться с продавцом, его цена подскочила до 17 руб.”.

В результате почти готовые сделки распадаются. “Покупатели ищут продавцов, которые готовы были бы ждать деньги месяц. А продавцы — покупателей авантюрного склада, согласных передать деньги сразу после подачи документов. Около половины сделок в январе — феврале, которые могли бы состояться, распалось по этой причине”, — рассказывает Елена Соловьева, вице-президент НГР, директор по продажам АН “Адрес”.

В Нижнем Новгороде работают более 100 риэлторских фирм, из которых 35 входят в НГР. По оценке Соловьевой, через них проходит до 70% сделок. Организация взаиморасчетов не является обязательным условием и обязательной услугой для риэлторов, в том числе и входящих в гильдию. “Многие небольшие фирмы оказывают только информационные услуги и доводят сделку до заключения договора”, —

Во-вторых, это риск форс-мажорных ситуаций с участниками сделки или с объектом сделки. Если что-то случится с продавцом или покупателем, кому будет принадлежать квартира, как будут осуществляться выплаты? Даже когда финансовые потоки и процесс перехода прав регулирует посредник, вероятны сложные конфликтные ситуации — наследники участника сделки могут повести себя непредсказуемо. А уж если посредник не регулирует процесс взаиморасчетов…

Но сам факт подачи документов — еще не гарантия, что сделка будет зарегистрирована. Если раньше случаи приостановки сделок были для Нижнего Новгорода уникальным явлением, то всего за полтора месяца регистрации “по-новому” приостановки уже появились. Что делать, если расчеты уже осуществлены? В сложной ситуации и продавец, и покупатель. Зато для мошенников раздолье. “Идеальная схема — "смерть приватизатора", — объясняет Алексей Сухих. — Квартира приватизируется на пожилого человека, продается, а пока осуществляется регистрация, владелец квартиры "внезапно" умирает. Тут же появляются наследники, которые в судебном порядке признают сделку недействительной. Как правило, денег вернуть покупателю они не могут, да и не хотят. А в договоре указывают не реальную стоимость, а по оценке БТИ, и любой суд помочь покупателю будет не в силах”.

говорит Соловьева. Так что реальное число сделок, расчеты по которым контролируются риэлторами, не превышает и половины от общего количества. А когда расчеты не контролируются, деньги передаются после сдачи документов на регистрацию.

Наталья Ершова и Евгений Шаталин считают, что на местном уровне проблема не может быть решена. Нужно решение на уровне федеральных органов власти. Правда, не во всех регионах такая проблема существует. Например, как рассказал Шаталин, в Самаре задолго до вступления в силу изменений в законодательство было создано так называемое “единое окно” — услуга платная, но благодаря негосударственной организации, эти услуги выполняющей, срочная регистрация сделок оказалась вполне возможной. Почему бы не создать такую в Нижнем Новгороде сейчас? Евгений Шаталин предостерегает: “Создание такой структуры после изменений в законодательстве может быть воспринято как создание аффилированной компании”. С другой стороны, если бы сейчас вдруг разрешили срочную регистрацию, это не решило, а усугубило бы проблему, считает Наталья Ершова.

“Если срочная регистрация не будет восстановлена, мы получим проблемы посложнее монетизации — там речь идет о сотнях рублей, а на рынке недвижимости — о десятках тысяч долларов”, — говорит Наталья Ершова, президент Нижегородской гильдии риэлторов.

Новая система оказалась негибкой. Впрочем, изменения в законе такой цели и не преследовали. “Закон о госпошлине” свое дело сделал: направил денежные потоки в госбюджет, а все остальное — побочные действия закона, которые законодатель просто не принимал во внимание. Но в результате денежный поток из мощной реки может превратиться в слабенький ручеек. “Если посчитать, как снизилось число сделок и сколько из-за этого не получило государство, то выгоды от такого перераспределения станут сомнительными”, — говорит Александр Жилевский. “В январе 2005 г. число сделок было процентов на 30 меньше, чем в январе прошлого, в основном завершались сделки, начатые в декабре. Одна из существенных причин снижения оборотов — сложности с регистрацией и растерянность продавцов и покупателей”, — считает Елена Соловьева.

“Штатное расписание нам утверждают сверху, и увеличить число сотрудников мы не можем”, — говорит Шаталин. Впрочем, о проблемах учреждения Евгений Шаталин ничего не рассказывает. Но риэлторы знают и об ушедших квалифицированных специалистах, и о низкой — 2000 руб. — зарплате регистраторов. “Регистратор, по сути, решает судьбы людей. Несет ответственность за самое дорогое, что есть у наших граждан, — недвижимое имущество. По новому законодательству он несет и материальную ответственность. Ответственность регистратора возросла, а зарплата упала”, — рассуждает Шаталин. “Разве можно ожидать от людей готовности работать больше и лучше, если у них нет никаких материальных стимулов?” — удивляется Александр Жилевский, директор АН “Выбор-недвижимость”.

С 1 января ситуация с оформлением прав на недвижимость в Санкт-Петербурге существенно ухудшилась. До сих пор сделку купли-продажи квартиры можно было зарегистрировать за три дня, а ее приватизацию — и вовсе за день. Оформление прав на нежилой фонд и земельные участки занимало от пяти дней, на объекты нового строительства — от 15.

Надежды Питера

Во многом благодаря энтузиазму и чувству ответственности сотрудников бывшего ГБР переподчинение регистраторов федеральным властям не привело к зависанию рынка. Бюрократическую реформу удалось провести, не прерывая работу учреждения ни на день. Прием документов начался уже 11 января в том же здании в Галерном проезде, но уже под другой вывеской. ГБР превратилось в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. Новые бланки и печати изготовили за праздники.

Теперь в Петербурге, как и по всей России, сделки с недвижимостью регистрируются только за месяц. Кроме того, федеральная госпошлина оказалась существенно выше тех тарифов, по которым работало Городское бюро регистрации (ГБР). Например, до нового года оформить приватизацию жилья за месяц стоило 100 руб., теперь — 500 руб. Для юридических лиц плата, естественно, была выше, но все равно недотягивала до новой федеральной планки в 7500 руб.

“У нас есть техническая возможность вернуться к сокращенным срокам. Хотя они будут не столь краткими, как прежде. Поскольку вводить различную плату за регистрационные действия теперь нельзя, мы предлагаем сделать ускоренное оформление прав общепринятым. Если же по каким-то причинам гражданин не спешит регистрировать сделку, он напишет соответствующее заявление и оформит права за месяц. Я надеюсь, что вернуть ускоренную регистрацию возможно на территории отдельно взятого округа, поскольку некоторые регионы к этому просто не готовы”, — поясняет руководитель Главного управления Федеральной регистрационной службы по СПб и ЛО Галина Волчецкая.

В Петербурге за возврат к срочному оформлению прав ратуют не только риэлторы, но и само руководство филиала Росрегистрации, хотя с отменой дифференцированных тарифов пропала и материальная заинтересованность регистраторов работать в ускоренном режиме.

Еще одна острая проблема — зарплата петербургских регистраторов. Она существенно снизилась, после того как они стали федеральными служащими. Это означает, что потери квалифицированных кадров не избежать. В Москве отток квалифицированных кадров из органов регистрации также является актуальной проблемой.

Петербургские регистраторы уже направили в Москву свои предложения. Для вновь созданных в результате строительства, реконструкции или перепланировки объектов пока сохраняется месячный срок. По объектам, возникшим в результате разделения (объединения) ранее существовавшего имущества, регистрацию можно ускорить до 10 дней. Сделки на вторичном рынке жилья, включая его приватизацию, реально оформлять за пять дней. Такой же срок предлагается ввести для приватизации или наследования земельного участка, предоставленного под ИЖС или садоводство. По сделкам с нежилым фондом и остальной землей можно ускориться до 10 дней. При регистрации ипотеки независимо от вида объекта — до пяти дней и т. п. Хотя если для возврата к прежней практике придется корректировать федеральное законодательство, то на скорый результат рассчитывать не стоит.

Месяц тревоги

“Изменение сложившейся системы регистрации рынок воспринял болезненно, — комментирует ситуацию генеральный директор "Адвекс-РОССТРО" Владимир Гаврильчук. — Плохо, когда люди лишены выбора. Отсутствие официальных возможностей порождает коррупцию. Из-за того что сроки сделок удлинились, нам стало труднее проводить сложные операции и придерживаться цивилизованной формы расчетов, при которой первый платеж продавец получает уже после регистрации договора. Надеюсь, что прежний порядок все же будет восстановлен”.

“До последнего времени двухнедельная регистрация считалась обычной, зарегистрировать же договоры в ускоренном порядке можно было менее чем за неделю”, — поясняет руководитель отделения вторичного жилья “Добрынинское” компании “Дружба” Михаил Олейник. С изменением сроков выдачи документов после регистрации клиенты вынуждены арендовать депозитарные ячейки банков на более длительный срок — до 1,5-2 месяцев, что приводит к увеличению расходов, но главное — изрядно нервирует людей, хотя мошенничества при передаче денег в Москве не особенно опасаются. “Держать месяц и больше деньги в банке — это огромное напряжение для граждан, которые опасаются, что через месяц этого банка может уже не быть”, — говорит Юрий Стретович, директор управления вторичного рынка “Миэль-Недвижимости”. По его словам, резкий возврат к месячной регистрации вызвал заминку с теми сделками, которые готовились еще с ноября 2004 г., поломал планы людей, многие не успевают внести деньги за забронированную новостройку и зачастую теряют авансовый платеж вместе с возможностью приобрести квартиру.

В условиях вялого рынка недвижимости в начале 2004 г. возврат к месячному сроку регистрации в Москве катастрофой не стал. Пока для агентств недвижимости отмена ускоренной регистрации чревата усилением недовольства клиентов и тем, что комиссионные агенты получат позже. Но риэлторы опасаются, что напряженность на московском рынке будет нарастать, если не урегулировать некоторые аспекты порядка регистрации.

Сейчас риэлторы говорят о том, что с трепетом готовят сделки, в которых участвуют пожилые люди. Учитывая, что купля-продажа квартиры для многих и без того сильнейший стресс, старики могут просто не пережить этот месяц.

“Возрастают издержки тех клиентов, которые, продавая квартиру на вторичном рынке, покупают новостройку, — комментирует ситуацию пресс-секретарь ИСК "Сити — XXI век" Сергей Лядов. — Обычно договор о приобретении квартиры в новом доме предусматривает оплату в течение пяти банковских дней с момента его заключения. После истечения этого срока уже начисляются проценты на сумму платежа. Если, например, квартира стоит $100 000 и на эту сумму начисляется 0,05% в день, то издержки клиента за 25 дней ожидания регистрации документов и, соответственно, получения денег за проданную квартиру составят $125 Но мы надеемся, что новое ведомство быстро освоит механизм регистрации недвижимости и ее сроки сократятся”.

“Мы предлагаем ФРС оценить последствия принятого решения и все-таки рассмотреть возможность ускорения процесса регистрации. У людей должна быть такая возможность, легально и за официальную плату в орган регистрации”, — говорит Стретович.

“Если в процессе регистрации умирает один из участников сделки, а запись о регистрации прав уже внесена в Единый государственный реестр прав, тогда оспорить сделку можно только в суде, — поясняет пресс-секретарь МИАН Динара Лизунова. — Если запись не внесена, то регистрирующий орган отказывает в регистрации”.

В МЖР отказываются официально комментировать ситуацию и говорить о том, какова будет роль компании на рынке. Риэлторы отзываются о посредничестве МЖР в основном позитивно и считают, что отказываться от услуг квалифицированных специалистов глупо. По словам Гороховского, МЖР могла обрабатывать до 800 пакетов документов в день (в 2003 г. в нормальном режиме сотрудники МЖР делали по САПОД 200 пакетов в день). Но он опасается, что САПОД к апрелю просто тихо умрет, если не предпринять никаких действий. Технические возможности для того, чтобы система работала, сохраняются, но ускорить процесс регистрации в настоящее время при помощи САПОД невозможно.

В Москве “Мосжилрегистрация” (МЖР) — компания, созданная правительством Москвы для выполнения вспомогательных функций в процессе госрегистрации и технически обслуживающая этот процесс, — оказывала услуги для граждан, организаций и подразделений правительства Москвы по подготовке документов к госрегистрации прав на недвижимость, за счет чего сокращались трудоемкость обработки информации и, соответственно, сроки. По Системе автоматизации предварительной обработки документов (САПОД) вся информация из предоставленных на регистрацию комплектов документов после исправления имеющихся недостатков вносилась в компьютерную базу МЖР. Услуга по ускоренной регистрации при помощи САПОД с выдачей документов через семь дней обходилась примерно в 3000 руб.

“Любое удлинение сроков регистрации прав на недвижимость рождает новый бизнес — регистрацию ускоренными темпами”, — говорит Владислав Сухарев-Погожев, исполнительный директор Vesco Realty. Он уверен, что спрос будет колоссальным, а услуга может стоить в среднем $50 “В Москве на рынке жилья в год заключается около 150 000-170 000 сделок, годовой оборот рынка подобных услуг может составить около $1 млн — чем не повод для увеличения сроков регистрации прав на недвижимое имущество?” — задается вопросом Сухарев-Погожев.

Большинство риэлторов между тем уверены, что так или иначе через несколько месяцев выход будет найден.

По мнению Гороховского, гораздо больше проблем вызывает ликвидация “пакетной” регистрации цепочки преобладающих на рынке жилья альтернативных сделок. В законе такая процедура одновременной регистрации прямо не предусмотрена, но ранее риэлторам удалось добиться от Мосрегистрации понимания в этом вопросе и все договоры купли-продажи в цепочке альтернативной сделки регистрировались одновременно.

По мнению председателя совета директоров компании “Миэль-Недвижимость” Григория Куликова, месячный срок регистрации для Москвы не проблема, если он будет единым для всех. “Мы не хотим искать лазейки, мы заинтересованы платить за ускорение, но необходимо, чтобы регистрация была действительной”, — говорит Михаил Гороховский. Риэлторы не исключают появления мошеннических предложений “ускорить” процесс, но без гарантии внесения записи в ЕГРП.

По мнению эксперта-аналитика Paul's Yard Владимира Кудрявцева, у регистраторов проблем сейчас не меньше, чем у риэлторов и их клиентов: меняются финансовые схемы, сокращаются кадры и зарплата, меняются пределы полномочий. Тем не менее, по данным компаний, месячный срок регистрации в настоящее время выдерживается.

На передачу полномочий от Мосрегистрации Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Москве, обзаведение бланками и штампами нового образца и смену вывески ушло два месяца (по состоянию на 1 марта правопреемство и исключение Мосрегистрации из реестра юрлиц еще не было оформлено). Только в феврале из госбюджета стало поступать финансирование на содержание службы, сообщила на организованной 1 марта МАГР конференции “Рынок недвижимости в условиях изменения законодательства” Галина Терехина, руководитель контрольно-методического центра Мосрегистрации (по информации из источника, близкого к бывшему МКР, она в начале марта еще продолжает работать в регистрирующем органе, но не намерена работать в ГУ ФРС по Москве).

Сетуют риэлторы и на отсутствие единообразия в правилах приема документов в приемных ФРС в Москве. Например, Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве отказывается принимать на регистрацию пакет документов по квартире без распоряжения органов опеки и попечительства, некоторые из которых, в свою очередь, отказывают в выдаче распоряжения — ведь оно больше не является обязательным.

Михаил Гороховский назвал состояние органов регистрации в Москве в начале года “разрухой после революции”. “Разрушено централизованное управление регистрацией. Фактически в разных районах Москвы каждый госрегистратор самостоятельно принимает решение, допустить или нет сокращение сроков в каждом конкретном случае”, — говорит он. По словам Терехиной, в ближайшее время сокращение срока возможно не более чем на неделю (до 21 дня) — и то нужно представить обоснование. Уменьшение срока регистрации до семи дней возможно только после решения руководителя Главного управления на основании заявления гражданина и по “особым обстоятельствам”.

Куркино и так пользуется большой популярностью среди тех, кто уже обзавелся квартирами, таунхаусами, коттеджами, и кто еще намеревается стать новоселами. А теперь его привлекательность намного возрастет: принято Распоряжение Правительства Москвы от 31 марта 2003 года "О комплексном благоустройстве экспериментального жилого района Куркино".

ХОРОШАЯ НОВОСТЬ

"Разве мало зелени в Куркине?" - спросит читатель. Судите сами: плотность озеленения жилой территории без учета природоохранной зоны реки Сходни в 4,5 раза превышает принятые в столице нормы. Если в Москве на каждый гектар приходится 11,7 тысячи квадратных метров жилья, то в Куркине - 7,3 тысячи. Сохранить уникальный природный ландшафт и создать благоприятную среду обитания - вот что нужно делать. А какой комфорт может чувствовать человек, если рядом с домом по индивидуальному проекту нет достаточно объектов социально-бытовой инфраструктуры, зеленых насаждений, водоемов, скверов?

Этой теме была посвящена пресс-конференция, которая прошла в Департаменте инвестиционных программ строительства города на Воздвиженке, 8/ Заместитель руководителя ДИПСа В.В.Лобода, генеральный директор ГУП "Управление экспериментальной застройки" В.М.Силин, директор Моспроекта-3 И.Г.Бирюков, первый замдиректора Института экологии г.Москвы А.С.Курбатова и начальник отдела перспективных проектов ДИПСа Е.Б.Леонов рассказали о том, как будет реализовываться схема единого комплексного благоустройства территории.

Перечень объектов благоустройства межмикрорайонных и внутриквартальных территорий радует своим разнообразием, в том числе и по названиям. Пройдут 3 - 4 года, и на карте района появятся парки "Березовая роща", "Дубрава", "Детский", "Зеленый театр" сад "Усадьба", бульвары "Родионовский", "Куркинский", "Центральный", скверы "Ветла", "Детский парк"... Искусственные водоемы зимой превратятся в катки. До долины Сходни приятно будет пройти 20 - 30 минут от дома по ухоженным пешеходным дорожкам, или прокатиться на самокате, велосипеде. В парках и рощах установят светильники, гармонирующие с окружающей средой.

По представлению генерального заказчика ГУП "УЭЗ" НИиПИ экологии г. Москвы и Моспроект-3 призваны подготовить и согласовать необходимую проектную документацию по очередям в соответствии со сроками ввода жилой застройки. Будет проведен тендер на подбор исполнителей по реализации проектов комплексного благоустройства. Префектура СЗАО отработает экспериментальную систему эксплуатации объектов повышенного уровня благоустройства. Все проекты должны быть согласованы с Департаментом природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы.

"А сколько город выделит средств на комплексное благоустройство?" - задал вопрос один из журналистов. "Сейчас точно сумму нельзя назвать, это станет известно, когда будут произведены все расчеты после утверждения проектов", - таков был ответ. Кстати, Департамент ЖКХ и благоустройства по мере ввода объектов должен на основании актов приема-передачи вносить в титульные списки финансирование на содержание зеленых насаждений и утверждать их в установленном порядке.
Место парадного в современном элитном доме — тема далеко не праздная. Покупая квартиру, человек стремится улучшить условия проживания. Но первое, что он видит в доме, — его визитную карточку, вестибюль.

"Отдельные квартиры, коттеджи людей разделяют", - слышишь порой. Очень хочется верить, что этого не произойдет в Куркине. Жильцам необременительно сообща помочь в благоустройстве прилегающей территории, разбивке цветников, клумб, об устройстве площадок для игр, а не рассуждать: квартира - наша забота, здесь уютно, а обо всем, что за порогом, пусть РЭУ, ДЕЗы думают. Между прочим, во многих западных странах лишь небольшая часть зеленых насаждений содержится на бюджетные средства, остальная - за счет частных инвестиций. Думается, обитатели Куркина, выложившие из собственного кармана немало денег на покупку жилья, будут бережно относиться к экологии, заботиться о создании во дворах условий для культурного, интересного досуга. Ведь приятно, когда не только на работе, но и в кругу соседей нас объединяют увлекательные, полезные дела.

Во все времена жилье строилось для людей разного социального уровня и достатка. Однако самые яркие дома возводились известными российскими и зарубежными архитекторами по заказу людей состоятельных, которые хотели поразить воображение своих гостей с того момента, как перед ними открывались парадные двери. Поэтому не случайно, что в подавляющем большинстве известных дворцов XVIII в., таких как Юсуповский, Меншиковский или Зимний, акцент делается на входах в эти здания. Холлы, как сейчас сказали бы, дворцов украшают мраморные парадные лестницы, лепнина, роспись на стенах, роскошные люстры.

Трансформации парадного

Дом крупнейшего банкира и промышленника Николай Второва (Спасопесковская площадь, 10, в настоящее время известен как “Спасо-Хаус”), построенный в стиле неоклассицизма, привлекателен не только сложно разработанными фасадами и эффектной овальной гостиной, но и холлом со световым фонарем на крыше. В домах, построенных в середине XX в., самыми яркими можно назвать вестибюли сталинских высоток. К примеру, в знаменитом доме на Котельнической набережной в холле привлекают внимание роскошные мраморные колонны, двойной свет, потолки высотой более 5 м, украшенные мозаичным панно.

Частные особняки, возводимые в конце XIX — начале XX в., уже скромнее и проще, но тем не менее парадному в таких домах отводилось отнюдь не второстепенное место. Примером может послужить входная зона вычурного особняка Морозовых на улице Воздвиженке (Дом дружбы народов), который архитектор Виктор Мазырин построил в 1894 г. в псевдомавританском стиле. Или шикарная лестница в стиле модерн в вестибюле дома Рябушинского (проект архитектора Федора Шехтеля) на Малой Никитской улице, где ныне находится Музей Максима Горького. Холл бывшего особняка Павла Третьякова (Гоголевский бульвар, 6), отстроенного в конце XIX в. в русско-византийском стиле, узнаваем благодаря удачно расположенной мраморной лестнице, изысканной лепнине и необычной красоты люстре.

Современное элитное домостроение, возродившееся в столице в середине 90-х прошлого столетия, вернуло парадным изначальный смысл. Сегодня входную группу престижных домов чаще называют вестибюлем, холлом или лобби. По мнению Екатерины Румянцевой, управляющего директора компании “Калинка Риэлти”, лобби современных домов класса de luxe во многом напоминают холлы 5-звездочных отелей: в них много света, блеска и непривычного для советского жилищного домостроения лоска.

Более чем пять десятилетий господства в столице массового индустриального домостроения привело к тому, что само понятие “парадное” практически оказалось изъято из обихода горожан. Безликие, тесные клетушки с облезшими разрисованными стенами, украшением которых долгие годы являлись только почтовые ящики, — типовая картина, с которой приходится сталкиваться среднестатистическому москвичу, попадая в свой подъезд.

Входная группа в элитном доме — это неотъемлемая часть до деталей продуманного проекта. Пространство организовано таким образом, что, попадая с улицы в помещение, человек ощущает себя дома, а не на ничейной территории. Самые роскошные холлы — в домах класса de luxe. Среди лучших специалисты выделяют объекты, где живут первые лица компаний, выступающих инвесторами строительства таких домов. Пример — “Агаларов-Хаус” на улице Климашкина и “Парк-Хаус” в переулке Капранова. В “Агаларов-Хаус” роскошный холл дома выполнен в стиле Людовика XIV, пафосный интерьер с порога наглядно демонстрирует высокий статус дома и социальное положение его жильцов. В “Парк-Хаус” эффектный вестибюль двухуровневый, с библиотекой.

Пространство неограниченных возможностей

Однако безупречный ремонт и качественные материалы — это только половина успеха вестибюля. Не менее важна функциональность помещения. Одно из обязательных условий — наличие удобного места для охраны и службы reception. Пульт управления охраны оборудуется современной техникой, позволяющей контролировать пространство не только по периметру жилого комплекса, но и внутри помещений. В проекте клубного дома “Чайка”, строительство которого идет в районе Покровское-Стрешнево, в вестибюле отведены специальные площади под инженерные службы, охрану, reception. Предусмотрены комнаты для ожидания и отдыха. В частности, зимний сад и специальное место для сигарной комнаты с баром и камином, где можно будет устраивать не только личные встречи, но и переговоры с партнерами по бизнесу. Через вестибюль можно пройти от главного входа к патио.

Интересно выполнено лобби в доме 7-9 по Лаврушинскому переулку. Просторная парадная сообщается с холлом галерейной группой. Во внутренней отделке используются мрамор, дерево, кованые элементы. В доме № 4 в переулке Капранова холл-атриум размещен на уровне 1-го и 2-го этажей. Использовались гранит, мрамор, скомбинированные по цвету и текстуре, ценные породы дерева, латунь, зеркало, декоративный потолок выполнен из гипса и дерева. В “Венском доме” (1-й Неопалимовский переулок, 8) стены лифтовых холлов и парадные вестибюли украшены настенной росписью, а лобби дома в 1-м Обыденском переулке, 5-7, — фонтаном. Холлы домов в Бутиковском переулке представляют собой роскошные галереи из стекла и природного камня.

Место вестибюля в элитном доме

Новый жилой комплекс “Патриарх” уже стал классическим примером грамотного строительства. Дизайн внутренних помещений в комплексе уникален. Проект вестибюля — это авторская работа известного французского архитектора Жака Гарсия. В нем учтены все прогрессивные наработки в современной отделке зон общего пользования. В холле располагаются reception, место для охраны, а также просторная гостевая зона с баром.

“Вестибюль в элитном доме — очень важная деталь, так как она определяет первое впечатление покупателя о доме, — говорит Марина Маркарова, управляющий директор Blackwood. — В процессе принятия решения о покупке квартиры эмоциональная составляющая имеет огромное значение. Красивый и изящно исполненный вестибюль говорит о высоком качестве строительства и грамотном подходе застройщика к проектированию дома”.

Холл элитного дома сегодня служит его визитной карточкой. От того, не поскупился ли девелопер, выделяя помещение под общественные зоны, насколько удачно спланировано пространство под них, как поработали дизайнеры, подбирая материалы для отделки и мебель, во многом зависят комфорт жильцов, имидж дома на рынке, а при вторичных продажах — и цена квартир. Риэлторы отмечают, что часто одним из основных мотивов для покупки квартиры в элитном доме служит желание клиента сменить тесный “пахнущий” подъезд старого дома на качественно иное жилище, в холле которого не стыдно встречать гостей.

“Отделка должна соответствовать классу дома, — говорит и Виктор Козлов, коммерческий директор компании "Авгур-Эстейт". — Профессиональные застройщики это понимают. Ведь даже если в доме экономкласса будет использована дорогая отделка, соответствующая элитному дому, дороже он позиционироваться все равно не сможет”.

По мнению Джеффри Кокса, президента компании Astera Group, из западных аналогов размер парадного вестибюля элитного дома должен быть не меньше 150-200 кв. м. Это при условии, что лифт расположен недалеко от входной группы. Если же он находится дальше, то площадь холла увеличивается. Желательно, чтобы форма холла была близка к квадрату. Джеффри Кокс отмечает, что, разрабатывая дизайн входной группы, необходимо помнить о двух правилах. Во-первых, обстановка должна соответствовать внешнему виду здания, а во-вторых, целевой группе жильцов этого дома.

Вестибюли известных жилых комплексов “ДОН-Строя” напоминают холлы отелей all inclusive, напичканных всевозможной инфраструктурой. Но, по информации, полученной в компании “Конти”, в домах бизнес-класса пока не сложилась практика детальной проработки мест общего пользования. Застройщики часто урезали территорию холлов, стремясь увеличить за счет этого полезную площадь, не уделяли должного внимания их ремонту и оформлению. Возросшие требования клиентов, проблемы с реализацией жилплощади вынудили девелоперов домов бизнес-класса посмотреть на свои дома глазами покупателей и постараться исправить ошибки.

Необходимо помнить и о соответствии формы и содержания. Например, если само здание построено в стиле high-tech, то золотые зеркала и лепка будут скорее всего смотреться неуместно. Хотя встречаются удачные исключения, когда оформление фасадов и внутренних помещений контрастирует друг с другом. Например, за лаконичным, современных линий фасадом дома Пороховщикова в Староконюшенном переулке скрываются витражи, кованые перила, дубовые двери, украшающие общественные зоны. Если в многоквартирных элитных домах при проектировании входной группы акцент делается на пространственных характеристиках, наличии света, то в клубных создают не просто холл, а зону для уютного отдыха, проведения досуга с кафе, фонтанами, мебелью.

Вестибюль по этапам

О роли удачного вестибюля говорит пример из опыта “Конти”. Продажа квартир в одном из корпусов жилого комплекса “Покровское-Глебово” — “Трилистник” — шла плохо. Когда завершили отделку холла, внутреннее пространство дома уже не оставляло клиентов равнодушными, и квартиры раскупили мгновенно. В то же время есть и другое мнение. “Покупатели чаще обращают внимание на охрану и вход в подземный паркинг, чем на проект вестибюля, — говорит Ирина Тарасова, руководитель департамента "Домострой Престиж" агентства недвижимости "Домострой". — Поэтому чем больше опций заложил девелопер в свой проект, тем успешнее идут продажи”.

Дизайн-проект для оформления внутренних интерьеров жилого комплекса “Три тополя” компании “Авгур-Эстейт” разрабатывался отдельно, но он полностью соответствует общему стилю комплекса, являясь его продолжением. В отделке холлов сочетаются гранит, мрамор, майолика и большие зеркала.

Высокий спрос на элитную недвижимость в Москве позволяет застройщикам реализовать большинство квартир еще на этапе возведения домов. А это значит, что, заключая договор, будущий собственник видит свой дом только в проекте, на красочных компьютерных картинках. Насколько проект будет соответствовать результату, никто не знает. И если параметры квартиры зафиксированы в договоре, то пространство нежилого этажа, включая вестибюль, отдано на откуп застройщику, который может полностью выполнить намеченный объем работ, а может и сэкономить. По словам Ольги Павловой, директора по развитию компании Delight Realty, в элитных домах отделка лифтовых холлов парадного вестибюля — это обязательное условие реализации проекта и весь заложенный объем работ должен быть выполнен на момент сдачи дома в эксплуатацию вне зависимости от того, были ли эскизы по оформлению входной группы выполнены на момент утверждения общего проекта или он разрабатывался после.

“Для домов класса люкс при отделке холлов чаще всего используются дерево, природный камень, анодированный металл, тонированное стекло, — говорит Ольга Веденисова, заместитель генерального директора инвестиционно-строительной компании ЗАО "Мосстройреконструкция", — для домов класса А — сочетание природного камня и керамогранита, а на отделку входных групп домов В- и бизнес-класса в основном идут фактурная штукатурка и керамогранит”.

По словам Екатерины Тэйн, директора отдела жилой недвижимости компании Knight Frank, для элитного рынка жилья нехарактерно вносить корректировки и изменения в интерьерную и планировочную части вестибюля, поэтому о грамотном подходе к организации пространства стоит позаботиться заранее. Дизайн-проект холла является своего рода завершающим аккордом общего архитектурного решения.

Как правило, отделка вестибюлей идет в несколько этапов. Первый черновой вариант (настил полов, отделка стен и потолков) выполняется на момент сдачи дома госкомиссии. Отделка с покраской стен, применением витражей, бронзы и позолоты — когда дом сдается в эксплуатацию. Чтобы внешний вид холла не пострадал в процессе ремонта квартир, стены закрывают защитным слоем плотного картона или оргалита, на пол настилается специальная водоотталкивающая пленка. Окончательная отделка, включающая меблировку помещения, украшение его цветами, произведениями искусства, производится только тогда, когда дом практически полностью заселен.

Если 5-6 лет назад наиболее популярным был стиль high-tech, то в настоящее время наиболее востребован классицизм. Это не могло не отразиться на тенденциях в формировании зон общего пользования. Преобладают проекты в классическом стиле с барельефами, колоннами и люстрами. Такой стиль отделки помещения пользуется сейчас на рынке элитной недвижимости наибольшей популярностью. Стиль high-tech занимает вторую позицию в предпочтениях девелоперов — отчасти потому, что не требует ни сложной в исполнении авторской лепнины, ни мрамора: используются в основном металл, стекло, хорошая керамическая плитка, краска. Многие современные элитные дома отделаны по этому принципу. Например, в доме № 6 на улице Лесной холл абсолютно функциональный, деловой, а используемые материалы сравнительно недорогие (стекло, керамогранит, бетон). В доме в Бутиковском переулке, 11-13 (девелопер — RoseGroup), просторный вестибюль, в дизайне которого нет ничего лишнего.

Однако все гладко выглядит только на бумаге. В реальности и жители элитных домов сталкиваются с проблемами. По словам Наталии Ветлугиной, заместителя генерального директора компании “Новый город”, квартиры в элитных домах продаются долго, ремонты длятся еще дольше, как следствие, люди живут годами при черновой отделке вестибюля. “На северо-западе Москвы построен элитный дом, очень известный. Проект — с претензией на классику. С внешней стороны все в порядке, дверь соответствующая, деревянная, кованые решетки, фонарики под старину, а внутри взгляд спотыкается о металлические двери лифта Otis, галогенные светильники, бросается в глаза общая потертость просторного вестибюля. Попасть в дом с улицы не так-то просто, и не потому, что путь преградит бдительная служба охраны, а по причине более прозаической: красивая дверь подъезда открывается с разбега, так как ее перекосило от влажности. И апогей всего этого — объявление от застройщика: "Мы приносим свои извинения, обещаем все привести в порядок". Это продолжается последние два года”, — рассказывает она.

В клубных домах принят трехступенчатый цикл, в домах классов А и В застройщик укладывается в два приема, на выбор совмещая первый и второй или второй и третий циклы.

Торг неуместен

Большая беда парадных — высокий износ. В Спасоналивковском переулке стоит известный дом “Торрис-Хаус”, он позиционируется как очень престижный, но за те 6-7 лет, что это здание существует, о когда-то пафосном парадном никто особенной заботы не проявлял, и оно потеряло свой лоск. Сегодня холл напоминает когда-то модные, но в меру изношенные башмаки.

Иногда девелоперам приходится решать непростой для себя коммерческий вопрос: получить на выходе больше жилплощади или сделать просторный холл? Опыт прошлых лет показывает, что коммерческие резоны оказывались сильнее. Джеффри Кокс отмечает, что раньше вопросу организации входной группы в элитном доме уделялось незаслуженно мало внимания, в условиях отсутствия конкуренции в элитном сегменте девелоперы экономили на этой части проекта. В проектах, реализация которых идет в настоящее время, большинство девелоперов исправили эту ошибку. К примеру, компания Rose Group при строительстве дома в Коробейниковом переулке пожертвовала квартирой на 2-м этаже дома, чтобы получилось пафосное лобби с высотой потолка 8 м. В Левшинском переулке, 5, стены холла обшиты деревом ценных пород, украшением помещения высотой 7 м служат красивая люстра и роскошная мягкая мебель. Девелоперы проекта “Венский дом” пошли по пути создания уникальных интерьеров для каждого из подъездов.

Попадая в красивый качественно отремонтированный холл, невольно задаешься вопросом: во сколько такое великолепие обошлось жильцам дома? Ответ на вопрос таится в самом доме. По словам Екатерины Румянцевой, в клубных домах все работы по ремонту и дизайнерскому ремонту и оформлению лобби жилых домов входят в стоимость приобретаемых покупателем квадратных метров. Позиционируя свой дом высоко, застройщик закладывает в смету проекта не только самые качественные инженерию и стройматериалы, но и эксклюзивные материалы для отделки нежилых помещений: мрамор, гранит, другой натуральный камень, ценные породы дерева, венецианскую штукатурку. Для оформления лобби привлекаются известные дизайнеры, которые в своей работе используют хорошую, преимущественно итальянскую мебель, хрустальные и бронзовые светильники, картины.

По данным компании Astera Group, чаще всего жильцы повышают качество половых покрытий — заменяют керамическую плитку (или керамогранит) на гранит, натуральный камень. Объем затрат на облагораживание невыразительного вестибюля зависит от пожеланий собственников квартир. Если речь идет о перекраске стен, смене полового покрытия, а также приобретении пары диванов и нескольких кресел, то можно уложиться в $500 за 1 кв. м. В том случае, когда в ремонте будут применяться мрамор, другой натуральный камень, бронза, в интерьере будут использоваться авторские картины, дорогие итальянские светильники и мебель, затраты могут превысить названную выше сумму в несколько раз.

В домах классов А и В, как правило, в стоимость приобретаемого метража входят только отделка просторного холла качественными материалами и подбор качественных светильников. Каким будет интерьер холла, решают жильцы дома, они же в большинстве случаев и оплачивают его стоимость. “По взаимной договоренности жильцы, конечно же, могут вносить какие-то изменения в интерьер, но лобби — это всегда законченный дизайн-проект”, — отмечает Алена Бригаднова, начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty.



Главная --> Публикации