Главная --> Публикации --> Как не сдаваться, сдавая? Москва продаст балчуг Стройплощадка шереметьево-3 юридически расчищена. Земельное прирезание Офисы вместо вещевого рынка

“Время заняться недвижимостью” — под таким заголовком “Атон” выпустил для своих иностранных клиентов 68-страничное исследование. Один из основных аргументов “Атона” — высокая доходность сдачи в аренду коммерческой недвижимости класса А, достигающая в Москве 14-18% годовых. В Варшаве и Праге этот показатель составляет лишь 11%, в Берлине и Лондоне — около 6%. А риск снижения арендной платы в Москве невелик из-за отставания предложения от спроса, отмечается в исследовании. По данным “Атона”, средневзвешенные ставки аренды первоклассной коммерческой недвижимости превышают в Москве 500 евро за 1 кв. м в год, что уступает только показателям Парижа и Лондона (больше 700 евро в год).

Московская недвижимость — один из наиболее выгодных объектов для инвестиций, считают аналитики “Атона”. Инвесткомпания рекомендует зарубежным инвесторам вкладываться в столичные офисы и склады. Сам “Атон” собирается привлечь в новый фонд недвижимости $100 млн. Сообщения о создании подобных фондов звучат одно за другим: их основатели утверждают, что кризис на рынке недвижимости преодолен.

Эксперты по недвижимости соглашаются с тезисом о привлекательности столичного рынка коммерческой недвижимости, но некоторые выводы “Атона” подвергают сомнению. По прогнозам Jones Lang la Salle, коммерческая недвижимость за пять лет подорожает лишь на 20-30%. Юлия Никуличева, замгендиректора Jones Lang la Salle, считает, что “высокая доходность [складов] объясняется рискованностью вложений”, и более интересным объектом вложения остаются офисы и торговая недвижимость.

Самыми привлекательными “Атон” считает склады международного класса с доходностью 18% годовых. На втором месте торговые помещения (доходность более 15%), а офисы (14%) лишь на третьем. Аналитики прогнозируют, что к 2010 г. доходность всех трех сегментов выравняется до 9-10%, но за это время цены на недвижимость класса А могут вырасти более чем на 66%, и в целом инвесторы смогут увеличить вложенный капитал на 30-100%.

Владлен Волошин, начальник отдела недвижимости ИК “Велес Капитал”, считает, что институтов, предлагающих инвестировать в российскую недвижимость, будет все больше. Если раньше подобные фонды создавались под крупных инвесторов, то теперь возможность таких вложений появляется у институциональных и частных инвесторов, добавляет Алексей Языков, аналитик “Атона”. В России с весны работает инвесткомпания Eastern Property Holding (EPH), акции которой размещены на швейцарской фондовой бирже. Среди ее приобретений офисный центр “Берлинский дом” и доля в гипермаркетах “Мосмарт”. Аналитики “Атона” оценивают доходность EPH в 12-13%.

Выводы исследования “Атон” собирается проверить на собственном примере. Основной акционер компании Евгений Юрьев весной заявлял, что она будет управлять инвестициями в недвижимость. По словам информированного сотрудника “Атона”, фонд, рассчитанный на иностранных инвесторов, должен приступить к работе в 2005 г., в него предполагается привлечь до $100 млн.

Создатели новых фондов считают, что кризис на рынке столичной недвижимости преодолен. Языков из “Атона” отмечает, что стабилизация цен — позитивный фактор для рынка. Когда цены растут на 50-70% в год, это свидетельствует о высоких рисках, говорит он. А Владлен Волошин из “Велес Капитала” убежден, что интерес инвесторов недвижимости со стороны инвесторов никогда и не ослабевал. “Пока нефть стоит столько, сколько сейчас, доходы от ее продажи надо куда-то вкладывать”, — рассуждает он.

На прошлой неделе о создании фонда недвижимости объемом $50 млн объявила ИК “Велес Капитал”. Учрежденная “Интерросом” для инвестиций в недвижимость компания “Открытые инвестиции” пообещала разместить акции на бирже. Создает новый фонд недвижимости и “Тройка Диалог”. Екатерина Константинова, представитель УК “Тройки Диалог”, рассказала, что пилотный фонд объемом $1,3 млн был сформирован весной, а в сентябре “Тройка” начала формирование второго фонда объемом $20 млн. Оба фонда созданы для работы с коммерческой недвижимостью.

По словам первого заместителя мэра Москвы Владимира Ресина, в прошлом году в столице было построено около 2,5 млн кв. м типового индустриального (то есть панельного) жилья. Абсолютным лидером этого рынка является ДСК-1 (9 тыс. кв. м), за ним следует "Главмосстрой" (примерно 500 тыс. кв. м), третье место делят ДСК-2, СУ-155 и ДСК-3 (они построили примерно по 300 тыс. кв. м). И хотя основным заказчиком "панели" является правительство Москвы, на столичном рынке в минувшем году было реализовано 900 тыс. "панельных" квадратных метров на сумму более чем $1 млрд. Таким образом, даже несмотря на быстро растущую популярность монолитных домов, на рынке "панелей" тоже есть за что конкурировать.

А вот управляющий фондом УК “Метрополь” Андрей Беспалов считает, что московский рынок недвижимости не лопнул летом лишь чудом. Подорожание нефти и поступление денег от ее продажи в Россию спасло рынок московской недвижимости от краха, говорит он, а ожидаемое укрепление рубля приведет к снижению процентных ставок по кредитам и “строители смогут рефинансироваться и вылезти из ямы”.
Домостроительный комбинат №3 (ДСК-3), входящий в состав "Интеко", планирует в следующем году начать строительство домов новой серии П3М-8/23, которую с полным правом можно назвать "улучшенной панелью". Ранее свои модернизированные панельные дома на рынок выпустили ДСК-1 (серия "Юбилейный") и СУ-155 (серия "И-155"). Обновление конструкций типовых домов происходит крайне редко, и то, что лидеры идут на это сейчас, свидетельствует не только об обострении конкуренции на рынке панельного домостроения, но и о том, что панельным домам все сложнее противостоять растущей популярности "монолитов".

"Два санузла - это уже не эксклюзивное предложение, в трех- и четырехкомнатных квартирах они стали нормой",- замечает руководитель направления новостроек ЗАО "Корпорация МИАН" Олег Коленьков. Другие участники рынка указывают и на некоторые существенные минусы новой серии. Например, стандартная высота потолков в них - 2,8 м, в то время как требуемая высота, по словам заместителя генерального директора компании "Новый город" Натальи Ветлугиной, составляет 3 м (именно такая высота потолков, кстати, является обязательной для монолитного застройщика). А управляющий директор компании Blackwood Марина Макарова считает, что угловая конфигурация подразумевает наличие в доме большого числа квартир с угловыми комнатами, которые сложно меблируются и, как правило, являются самыми холодными в квартире. "Покупатель, имеющий выбор, предпочитает квартиру аналогичной площади без угловых комнат",- добавила она.

Так что появление новой серии домов у ДСК-3 вполне закономерно - тем более что все строители "панелей", кроме него, уже разработали и активно строят дома улучшенной планировки. Проект нового дома разрабатывался ДСК-3 совместно с Московским научно-исследовательским и проектным институтом типологии и экспериментального проектирования (МНИИТЭП) на основе хорошо известной серии П3М-7/2 Новая серия П3М-8/23, как обещает застройщик, станет революционной. В частности, предлагается усовершенствовать форму здания, что позволит возводить жилые строения в условиях дефицита строительных площадок,- дом можно будет строить углом, который, в свою очередь, может быть развернут в любую сторону. Подобная технология не только повышает "компактность" строения, но и позволяет увеличить метраж квартир. Предположительно, площадь однокомнатной квартиры в домах серии П3М-8/23 составит 43 кв. м, двухкомнатной - 61-66 кв. м, трехкомнатной - 85-87 кв. м, четырехкомнатной - 103-106 кв. м. Как пояснила "Бизнесу" Екатерина Киселева из ДСК-3, пока проект нового типового жилья находится на доработке, поэтому точная планировка этажей еще не определена. Однако уже известно, что в трех- и четырехкомнатной квартирах предусмотрены два санузла.

Большинство столичных новоселов, въезжающих в квартиры в коммерческих домах, могут реализовать заветную мечту — заполучить гараж в своем доме, что очень актуально в свете принятого законопроекта, разрешающего хранить автотранспорт только в специально отведенных местах. Но далеко не все автомобилисты спешат заключать сделки, сетуя на цены. Повышенным спросом машино-места пользуются только у жителей элитных домов, для кого комфорт дороже денег.

Однако в целом участники рынка недвижимости весьма положительно оценивают конкурентоспособность новой серии, отмечая, что застройщики, занимающиеся возведением панельного жилья, в последнее время активно взялись за улучшение качественных характеристик своих домов. Ничего удивительного: в последние несколько лет не только покупатели и девелоперы, но и городские власти все чаще стали отдавать предпочтение монолитно-кирпичным домам. "Панель становится крайне нерентабельным жильем и в то же время не столь дешевым, как кажется на первый взгляд: стоимость квадратного метра в таких домах порой вплотную приближается к цене монолитного эконом- и бизнес-классов - $1200-1500 за квадратный метр,- говорит Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting.- Успехом же пользуются относительно дешевые серии, обладающие высоким уровнем комфортности". По оценкам Аверьянова, цена квартир в домах серии П3М-8/23, построенных за Третьим транспортным кольцом, сегодня бы составляла $900-1250 за квадратный метр.

Столичные власти в последнее время все чаще стали преподносить горожанам неожиданные сюрпризы. Немного поутихли страсти вокруг реформы ЖКХ, как опять очередной “подарок”, вылившийся в проект закона “О размещении автотранспортных средств на территории г. Москвы”, принятого Московской городской думой уже во втором чтении. Нельзя сказать, что все статьи законопроекта поняты собственниками автотранспортных средств, на кого и ориентирован документ. Вопросы вызвала статья 5, где говорится о том, что с 1 января 2007 г. в Москве хотят запретить парковать машины везде, кроме специально оборудованных стоянок.

Законный инструмент отъема денег

По мнению Сергея Смирнова, директора Института социальной политики и социально-экономических программ Государственного университета — Высшей школы экономики (ГУ-ВШЭ), правительство изобрело очередную бюрократическую систему, реализовать которую будет практически невозможно, а сам закон носит явно фискальный характер. Пользоваться автомобилем удобно, если он находится в 20-30 м от подъезда, в другом случае необходимость в нем просто отпадает. Предлагая решить проблему путем принуждения автомобилистов покупать боксы в отдельно стоящих гаражах или подземных паркингах, правительство не изучило спрос на эту услугу, а также сколько денег люди готовы заплатить, если парковка находится под домом, в 5-минутной пешеходной доступности или в том месте, куда добираться минут 10, считает он. Пытаясь заставить потребителей покупать машино-места в подземных паркингах за $30 000-50 000, оно создает тупиковую ситуацию. “Если только не собирается такими мерами задушить отечественную автомобильную промышленность”, — добавил он.

Болезненным вопросом для большинства автовладельцев станет не только временное размещение автомобиля в районе офиса, кинотеатра или магазина, но и его постоянное хранение. Самым популярным местом для долгосрочных парковок традиционно является дворовая территория. Поставить автомобиль на ночь у подъезда стремятся большинство собственников жестяных коней. С вводом закона в действие парковка автотранспорта во дворах жилых домов запрещается. А годом позже — с 1 января 2008 г. — нарушителей закона будут еще и штрафовать в размере пяти минимальных размеров оплаты труда (МРОТ) (на данный момент — на 500 руб.). Чтобы закон исполнялся, в городе планируется создать специальную службу, которая возьмет на себя функции контролирующей организации. По мнению авторов проекта из Комитета транспорта и связи Москвы, репрессивные меры вынудят хозяина автомобиля серьезно позаботиться о надежном месте для машины.

Гараж для народа

Лилия Овчарова, директор по научным программам Независимого института социальной политики, считает, что низкосортный товар не стоит таких денег, за сколько сейчас предлагаются машино-места. Реально гараж пользовался бы спросом, если бы стоил $2500-500 А гаражные комплексы, которые обычно строятся по полугосударственным программам, продаются по более высоким ценам. Соответственно, создается впечатление, что столичное правительство одновременно решает проблемы как возврата затраченных бюджетных средств на возведение паркингов, так и бизнеса, который участвует в этих программах.

По словам Константина Королевского, первого заместителя руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы, на правительственном уровне курирующего строительство гаражей, в 2005-2007 гг. по программе “Народный гараж” планируется построить больше 330 000 машино-мест. За счет бюджета будут строиться только гаражи при социальном жилье и пилотные перехватывающие парковки. Горожанам, имеющим собственные автомобили, не стоит расслабляться, так как и по новой программе им придется рассчитывать на собственные средства. Как сообщили в департаменте, город дает жителям только возможность, объединившись, проинвестировать строительство гаражей и тем самым получить их по себестоимости. По информации, полученной в Департаменте градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы, на конец февраля 2005 г. подобрано 56 участков, расположенных в разных административных округах Москвы. Разработано шесть типов проектов гаражей, в том числе подземных. Планируется, что сдача первых гаражей придется на конец 2005-го — 2006 г. Но вопрос о стоимости доступных машино-мест пока остался открытым.

В целом все действия столичного правительства, под каким бы предлогом они ни происходили, в первую очередь направлены на то, чтобы заставить горожан влезать в дополнительные расходы. Машино-места в специально построенных гаражных комплексах стоят дорого и потому продаются плохо. К примеру, Департамент инвестиционных программ строительства правительства Москвы (ДИПС) инвестирует подобное строительство в районе Куркино, где сейчас самые дешевые машино-места в городе (по данным Единого центра продаж ДИПСа, минимальная стоимость парковочного места там составляет 255 000 руб.). Целая гаражная программа есть у корпорации “Социальная инициатива”, возводящей “квартиры” для автомобилей в разных районах Москвы. Самые низкие цены предлагаются в отдельно стоящем гаражном комплексе на 244 автомобиля в ЮАО на улице Воронежской — 210 000-220 000 руб. В конце прошлого года объект сдан в эксплуатацию, но, по информации менеджеров “Социальной инициативы”, выбор непроданных боксов пока еще широкий. Стоимость бокса в гаражах на Рубцовской набережной (ЦАО) зависит от места расположения. За 1-й этаж придется выложить 450 000 руб., за 2-й — 320 00 Хотя в комплексе реализуются самые дешевые гаражи в Центральном административном округе, многие собственники автомобилей предпочитают по-прежнему парковаться возле подъезда и раньше времени не делать дополнительные траты.

Под землей

В лучшем положении, чем остальные, оказались жители коммерческих новостроек, где уже по проекту предусмотрен подземный паркинг. Однако даже в домах для самых состоятельных горожан подземные паркинги обживаются далеко не одинаково.

Подземный паркинг в жилом доме представляет собой единое пространство с разметкой, указывающей границы того метража, который приобрел его собственник. В некоторых из них часть парковочной зоны разбита на боксы, огороженные с трех сторон бетонными перегородками. В зависимости от проекта и размеров дома подземные паркинги бывают одно- и двухуровневые, а в тех случаях, когда нет возможности его построить под землей, паркинг выносят в цокольный этаж. Например, в жилом комплексе “Лазурный блюз” в районе Строгино два подземных двухъярусных паркинга. Один из них разместится под вторым и третьим корпусами, а другой — под корпусом № В доме переменной этажности на улице Колодезной в Сокольниках одноуровневый паркинг расположен в цокольном этаже.

Самые комфортные гаражные комплексы находятся в подземной части элитных жилых домов. Но и собственники самой дорогой в городе недвижимости далеко не однозначно относятся к гаражному вопросу.

По словам Вячеслава Тимербулатова, генерального директора группы компаний “Конти”, размер паркинга зависит от класса дома. Для домов бизнес-класса в проект закладывается от 1 до 1,2 машино-места на квартиру, для элитных домов — до 2 машино-мест. В домах экономкласса теплые стоянки проектируются с учетом того, чтобы обеспечить ими от 50% до 75% имеющихся в доме квартир. К примеру, в элитном доме “Московская династия” (Плотников переулок) на 17 квартир приходится 25 машино-мест. В элитном малоэтажном комплексе “Три тополя”, расположенном в Труженниковом переулке, количество машино-мест вдвое превышает количество квартир. Интересен тот факт, что при проектировании подземного гаража архитекторы использовали особенности естественного перепада высот, который на территории “Трех тополей” составляет до 8 м. Благодаря этому удалось не только оборудовать просторный паркинг высотой более 2,5 м, но и сохранить уникальный природный ландшафт в первозданном виде.

По словам Тиграна Алексаняна, генерального директора “Декра-Групп”, достоинством даже самого простого подземного паркинга, безусловно, является его техническое обустройство: наличие современных средств пожаротушения, вентиляции, отопления, охраны и даже лифта. Потребность разгрузить дворы подвинула столичные власти обязать всех застройщиков, возводящих коммерческие дома, закладывать в проект подземные стоянки, что и отражено в “Нормах и правилах проектирования, планировки и застройки г. Москвы” — документе, действующем с января 1999 г. Нормы являются базовым источником, по которому определяется потребность в машино-местах в застраиваемом микрорайоне. “Площадь участка под строительство монолитно-кирпичного жилья, возводимого методом точечной застройки, в реально стесненных городских условиях не всегда позволяет построить желаемое количество машино-мест”, — говорит Алексанян.

Размещение подземных паркингов в жилых домах ведется строго по нормам. Как рассказали специалисты компании “Квартал”, это СНиПы (Строительные нормы и правила) от 21.02.1999, действующие на всей территории Российской Федерации, а также МГСН 5.01-01 — нормы, разработанные специально для Москвы. Названные нормативные документы устанавливают минимальное количество машино-мест, ниже которого застройщик не может опускаться. В частности, при проектировании подземных паркингов и их разметке ширина машино-места не должна быть меньше 2,3 м, длина — 5 м, высота — 2 м. Как правило, в одном и том же паркинге размеры машино-мест отличаются. Это обусловлено тем, что владельцу малогабаритной машины неинтересно приобретать лишнюю площадь, а для внедорожника, наоборот, требуется больше места.

Нормы и действительность

Цены

Как рассказали в пресс-службе ДИПСа, в проект возводимых подземных паркингов они закладывают машино-места для автомобилей особо малого, малого и среднего классов, а также места для транспорта особого назначения, куда относятся крупногабаритные автомобили — внедорожники и микроавтобусы. Дополнительно в большинстве паркингов есть зависимые машино-места, расположенные друг за другом. Как правило, такие предложения пользуются спросом у семей, располагающих двумя автомобилями. В соответствии с заданием на проектирование застройщик может увеличить размеры парковочного места. По практике, применяемой столичными застройщиками, ширина машино-места варьируется от 2,3 до 3,5 м, длина — от 5 до 6 м. Интересно, что парковочное место может иметь как правильную форму прямоугольника, так и трапеции.

Самые дорогие парковочные места на территории ЦАО в начале года продавались в ЖК “Петровъ дом” в Дмитровском переулке, где цена составила $60 000-80 00 На практике застройщики сами решают, продавать им машино-места по одинаковой цене или в зависимости от метража и других потребительских характеристик.

На сегодняшний день машино-места в подземных паркингах являются одной из самых дорогих видов городской недвижимости, по ценам уступая только квартирам. По словам источника в компании “Квартал”, ценовая политика застройщиков при определении стоимости квартиры и машино-места в подземных паркингах одинакова и зависит от категории дома и себестоимости строительства. В ДИПСе отметили, что одним из главных критериев ценообразования является местоположение дома: чем центральнее находится дом и чем меньше парковочных мест в районе, где он построен, тем выше цены. По словам Алексея Сидорова, заместителя генерального директора компании “Калинка-Риэлти”, стоимость машино-места в элитных домах на территории ЦАО редко опускается ниже $40 00 Например, в комплексе “Дворянское гнездо” в Б. Левшинском переулке машино-место стоило $50 000, а в здании в Коробейниковом переулке цены колеблются от $55 000 до $70 00 В жилом комплексе “Три тополя” (1-й Труженников переулок) машино-места выставлены на реализацию за $50 000, а в доме “Камелот” (на Комсомольском проспекте) — за $30 000-35 000.

“Цена складывается из себестоимости строительства, — говорит Оксана Басова, пресс-секретарь компании S-Holding. — Строительство подземных паркингов стоит дорого, так как их наличие предусматривает обустройство дома усиленными монолитными перекрытиями. И здесь уже неважно, ведет в гараж свой лифт или нет”.

Практика продаж показывает, что если в элитном сегменте рынка цена парковочного места составляет до 7% от стоимости квартиры, в бизнес-классе — до 25%, то в домах экономкласса она достигает 50%.

Спокойнее идут продажи машино-мест в домах эконом- и бизнес-класса. Непроданные машино-места есть в ЖК “Воронцовские пруды” (улица Академика Челомея), в ЖК “Адмирал-2” (Новые Черемушки) и по другим адресам. “Застройщик не заинтересован снижать цены машино-мест в крытых паркингах, — говорит Дмитрий Попов, начальник аналитического отдела Инвестиционно-строительной компании "Новая площадь", — а для многих автовладельцев действующие цены неприемлемо высоки”.
Не все инвесторы спешат вкладываться в архитектуру. А зря, ведь участие известного и опытного зодчего в проекте способно поднять стоимость жилья до 20-30%. Это особенно важно сейчас, когда цены и спрос растут намного медленнее, чем, скажем, еще два года назад.

Высокие цены на парковочные места — одна из причин, по которой продажа престижной недвижимости в столице не везде идет хорошо. В элитном сегменте рынка спрос мало привязан к ценам, а большинство жильцов стремятся выкупить по нескольку машино-мест. К примеру, в доме “Грубер”, что на Новом Арбате, на машино-место в подземном паркинге могли рассчитывать только покупатели квартир площадью от 100 кв. м. Этим объясняется и тот факт, что на вторичный рынок одно машино-место в названном доме попало по цене $150 000.

Стереотип первый

Факт есть факт — начиная с лета 2004 г. рынок перешел от активного роста к стабильности. Можно предположить, что в 2005 г. в Москве далеко не все, что строится, будет продано. Это в корне меняет отношение девелоперов и риэлторов, которым приходится искать новые нестандартные способы повысить привлекательность жилья. И речь идет не только о дорогих домах, но и о бизнес- и даже экономклассе. Архитектура, которая часто финансировалась “по остаточному принципу”, становится серьезной составляющей проекта, подчас определяющей его будущее. Однако до сих пор существует несколько стереотипов строительного бума, от которых не так просто избавиться. Именно они усложняют совместную работу всех участников рынка жилой недвижимости и тормозят его развитие.

В общей смете проекта затраты на архитектурные работы обычно невысоки. По данным компании Blackwood, они составляют примерно 5% в структуре себестоимости строительства. В абсолютных цифрах девелоперы называли диапазон от $30 до $70, иногда до $100 (МИАН) за 1 кв. м (без учета дизайн-проекта интерьера). “Доля в общем объеме затрат зависит от сложности и стоимости проекта, — добавляет Вячеслав Тимербулатов, генеральный директор Группы компаний "Конти". — И, что характерно, чем меньше дом, тем дороже обойдется проект в процентном соотношении ко всем затратам на строительство”. Играет роль и имя архитектора: чем он профессиональнее и известнее, тем дороже его услуги. “Оплата труда архитектора зависит и от объема работы, и от тех функций, которые несет проектировщик, — отмечает Даромир Обуханич, заместитель генерального директора Первой ипотечной компании, — выполняет ли он лишь архитектурную разработку или же в его работу входит разработка и документарной части проекта”.

“Хорошая современная архитектура стоит больших денег, которые редко окупаются”.

Стоимость услуг иностранных архитекторов не столь высока по сравнению с отечественными, как принято думать. По данным Алексея Добашина, генерального директора концерна “Крост”, услуги архитектурных звезд стоят всего на 50-70% дороже.

Вместе с тем разница в строительстве талантливого архитектурного проекта и обычного проходного, по данным Савелия Орбанта, заместителя председателя совета директоров “Миэль-Недвижимости”, составляет не более 10%.

Хотя услуги высококлассного архитектора стоят немало, затраты окупаются сторицей. Любой настоящий профессионал скажет, что его задача — сэкономить средства девелопера. Европейский опыт показывает, что проектировщики тщательно следуют бюджету строительства и используют разные решения, позволяющие его сократить. Например, среди европейских архитекторов происходит негласное соревнование на создание энергосберегающих решений, ведь чем ниже будут коммунальные расходы будущих владельцев или арендаторов, тем проще девелоперу продать или сдать помещения. В ближайшее время эта тенденция проявится и в России.

По мнению Савелия Орбанта, просто талантливый архитектор способен увеличить стоимость недвижимости минимум на 15%. Для определенной категории покупателей “звездность” автора проекта может оказать существенное влияние на решение о покупке квартиры. “Поскольку речь идет о жилье класса de luxe, то достаточно сложно прогнозировать, на сколько может вырасти стоимость. И цифра в 30% не является максимальной”, — полагает Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании “Сити — XXI век”. По мнению Добашина, имя известного архитектора способно увеличить стоимость недвижимости примерно на 20-25%. Но более всего оно влияет на темпы продаж жилья. “Сказать, что стоимость жилья может сильно увеличиться только из-за именитого архитектора, будет все же неправильно, — считает Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood, — но этот факт может существенно сказаться на темпах продаж, а следовательно, и на повышении цены в процессе реализации”.

Тем не менее большинство опрошенных девелоперов и риэлторов склоняются к мысли, что имя архитектора для российского рынка пока малозначимо. “Влияние имени архитектора на стоимость есть, но скорее это происходит за счет качественных и успешных решений в проектировании дома, которые заинтересуют потенциальных покупателей”, — говорит Даромир Обуханич. Надежда Кот, управляющий директор Kirsanova Realty, говорит: “По-моему, у нас не готовы платить на уровне котлована за имя архитектора. Этот рынок еще не очень развит”.

К тому же потенциальный покупатель элитной квартиры часто готов платить дополнительные деньги за дорого выглядящий фасад, даже если скрывающееся за ним внутреннее содержание ничем не отличается от дома для среднего класса. В Москве появляются архитекторы, имена которых постепенно превращаются в брэнды: Сергей Киселев (правда, его бюро получило скандальную известность в качестве автора рухнувшего аквапарка по принципу “То ли он украл, то ли у него украли…”), Александр Скокан, Владимир Плоткин, Сергей Скуратов, Алексей Бавыкин, Юрий Григорян, Николай Лызлов и некоторые другие. Собственно, их и приглашают для того, чтобы правильно распорядиться большими деньгами. Пока подобные эксклюзивные проекты в Москве составляют порядка 5% от общего вала заказов.

“Современная архитектура будет пользоваться спросом только у узкого круга ценителей — в среде как девелоперов, так и покупателей недвижимости”.

Стереотип второй

Но, как сказал главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, погоня только за квадратными метрами закончилась, стали появляться девелоперы, которые думают о том, что останется после них. Большинство инвесторов “новой волны” работают с отечественными профессионалами, выросшими на московских проектах и российских конкурсах.

Этот стереотип обусловлен как некими внутренними установками — “дескать, чуждо это русскому духу”, — так и до сих пор существующей позицией властей, поддерживающих архитектуру исторических подделок.

Несколько проектов для Группы компаний “ПИК” выполнил Михаил Белов — известный московский архитектор из поколения “бумажников”, лауреат многих конкурсов. Проект жилого комплекса “Янтарный город” компании “Сити — XXI век” подготовила архитектурная мастерская “Александров и партнеры”, имеющая опыт выполнения масштабных градостроительных работ. Архитектором клубного дома “Чайка” (компания Blackwood) является Александр Локтев, известный своими проектами отелей “Марриотт” и жилого дома в Даевом переулке.

Холдинг “Капитал Груп” постоянно сотрудничает с ведущими московскими архитекторами. Александр Скокан спроектировал для них несколько жилых комплексов, среди которых “Соколиное гнездо” и “Поселок художников”, а также одно из наиболее интересных зданий 2004 г. — жилой комплекс “Панорама” на Пресненском Валу. Владимир Плоткин для этой же компании разработал проект комплекса “Аэробус”, а Николай Лызлов — “Города яхт”; оба были отмечены на фестивале “АрхМосква” в прошлом году.

Многие предпочитают работать с бывшими государственными проектными институтами, возможно и не обеспечивающими самое высокое качество архитектурных решений, но имеющими налаженную схему работы и неплохой административный ресурс.

Активно сотрудничает с архитекторами, работающими в современной стилистке, компания “Миэль-Недвижимость”. В частности, коттеджные поселки “Барвиха-2” и “Барвиха-Club” были спроектированы Александром Асадовым. Сейчас компания приступает к новому проекту — поселку M.o.n.a.k.o.v.o. на берегу Икшинского водохранилища. Автор проекта — Александр Цимайло предложил свою интерпретацию идей знаменитого американского архитектора начала XX в. Фрэнка Ллойда Райта. Покупатели коттеджей при желании смогут сами задавать параметры отделки фасадов, выбирая используемые материалы и цветовое решение.

Кое-кто не ограничивается продвинутыми архитекторами-соотечественниками и идет дальше, приглашая в Москву иностранных архитекторов. Пока подобных примеров немного. Первым попытался привести в столицу западных зодчих Алексей Добашин в 2000 г. Сегодня “Крост” одновременно работает с голландским, французским и немецким архитектурными бюро. Яркий пример подобного сотрудничества — “Велтон парк” знаменитого Рэма Кулхаса, лауреата премии Прицкера, самой престижной награды в области архитектуры.

В частности, “Конти” работает с ОАО “ЦНИИЭП жилища”, которое спроектировало для этой компании жилой комплекс “Покровское-Глебово”. Когда стоял вопрос о выборе проектной мастерской для комплекса “Коперник” на Большой Якиманке, 22, единственным логичным решением, по мнению Анатолия Морозова, генерального директора “МИАН-Девелопмента”, было обратиться к архитекторам, “которые имеют опыт строительства в центре города, где все проекты проходят строжайший государственный контроль”. Выбор пал на Сергея Ткаченко, руководителя 15-й мастерской “Моспроекта-2”, спроектировавшей знаменитый дом-яйцо на улице Машкова и скандальный “Патриарх”, а впоследствии руководителя 9-й мастерской в “Моспроекте-4”. Авторство “Шуваловского” (МИАН) принадлежит Институту общественных зданий Госстроя России. Компания “Квартал” работает с Георгием Маиловым, заслуженным архитектором России.

Проект Кулхаса освобождает микрорайон от машин — все транспортные потоки уйдут под землю. В центре квартала появится парк с каскадным озером. Концепция проекта была рассмотрена главным столичным архитектором Александром Кузьминым, в данный момент идет тщательное согласование ландшафтно-визуальной его части. Сегодня для “Кроста” над объектом велнесс-клуба Else на Иваньковском, 5, в здании ЖК “Алиса”, работает Ульрих Тильманс, ведущий немецкий проектировщик, а известный французский архитектор и дизайнер Жан-Мишель Вильмотт разрабатывает проект административно-коммерческого здания на проспекте Мира.

В случае с “Велтон парком” в концерне “Крост” ради возможности поработать с гением отодвинули уже готовый отечественный проект, получивший малую золотую медаль Академии архитектуры. Проект реконструкции 75-го квартала Хорошево-Мневников, разработанный Владимиром Плоткиным, Александром Кузьминым и Юрием Григорьевым, “Крост” устраивал, тем не менее Алексей Добашин нашел причины, побудившие все изменить. “Нужно было найти гениального архитектора, который творил бы не ради денег, — говорит он. — Например, великий Фостер зачастую работает над исключительно коммерческими проектами, поэтому он нам не подходил. Мы выбирали из 10 известнейших архитекторов, среди которых были и Сантьяго Калатрава, и Заха Хадид, и Даниэль Либескинд. В результате предпочли всем Рэма Кулхаса. Он автор ряда гениальных проектов, кроме того, Рэм опытнейший градостроитель — на его счету проект центра г. Альмера в Голландии. В нашей стране не было такого опыта, мы сформировались под влиянием массовой пятиэтажной застройки”.

В 2003 г. для разработки проекта 40-этажного жилого здания “Капитал Груп” привлек Заху Хадид, единственную женщину — лауреата премии Прицкера. “Работа с западными звездами — это не только декларация наших архитектурных предпочтений, но и знак доверия с их стороны к нам как к девелоперу”, — говорит Катерина Семихатова, руководитель пресс-службы холдинга.

Очень активно приглашает иностранцев холдинг “Капитал Груп”. Голландец Эрик ван Эгераат разработал для компании сразу несколько проектов: “Город столиц” (ММДЦ “Москва-Сити”), коттеджный поселок Barvikha Hills и жилой комплекс “Русский авангард” — самое обсуждаемое здание последних пяти лет.

До сих пор большинство чиновников стройкомплекса, девелоперов и даже архитекторов говорят об облике будущего здания в терминах стиля: “Это классицизм, а это минимализм”. Для Москвы существует даже определенная иерархия стилей — больше всего поощряются эклектика и “новодельный” историзм. Но в любой профессии все зависит от таланта и умения — можно построить как прекрасное классическое здание, так и совершенно бездарный хай-тек. К тому же современная архитектура предполагает использование не только стекла и металла и совсем не обязательно должна напоминать огромную коробку из-под обуви. Такие атрибуты элитного жилья, как ленточное остекление, лоджии и террасы, свободная планировка, более органично получаются в современной архитектуре, которой не присущи строгие постулаты.

Основная причина недоверия к современным актуальным архитекторам со стороны большинства девелоперов, видимо, в отсутствии экономической стабильности. “Девелоперы, поддерживающие современную архитектуру (”Крост“, "Капитал Груп", Rose Group и др.), обслуживают достаточно узкую нишу потребителей, связывающих свой образ жилья с западными стереотипами, — считает Сергей Скуратов, руководитель АБ "Сергей Скуратов Architects". — Очевидно, что чем авангарднее архитектура, тем больше риск, что объект будет сложнее продать или сдать. Но на 90% это зависит от состояния рынка: чем более он устойчив, чем больше уверенности у людей, что ликвидность подобной недвижимости сохранится, тем больше будет на нее спрос”.

“Необходимости в приглашении западных архитекторов нет — отечественные специалисты всегда лучше разбирались в местной специфике”.

Стереотип третий

В среде российских зодчих наблюдается раскол по этому вопросу: есть и “западники”, и “славянофилы”. “Мы не планируем приглашать архитектурных звезд, — говорит Сергей Шмаков, генеральный директор строительной компании "Сапсан". — Мы предпочитаем вкладывать деньги в развитие собственных кадров”. По словам Сергея Лядова, “Сити — XXI век” изучает возможность привлечения иностранных архитекторов.

О необходимости международных конкурсов и открытости рынка архитектурных услуг для иностранцев говорят уже давно, но воз и ныне там. Удивительно, что это одна из немногих сфер бизнеса, в которой до сих пор поставщики услуг из-за рубежа не конкурируют с отечественными. На российском рынке уже давно работают крупные западные строительные компании — Strabag, Skanska, Hochtief и др. “Естественно, мы лучше разбираемся в местной специфике, — говорит Александр Скокан, руководитель АБ "Остоженка". — Но только свежий взгляд со стороны может дать новое качество архитектуры, и поэтому приглашать иностранцев необходимо. Ведь жизнь становится интересной, если мы встречаемся с разными людьми. Разговаривая с новым собеседником, можно и самому иначе взглянуть на ту или иную ситуацию. Конечно, с Рэмом Кулхасом у Алексея Добашина на порядок больше проблем, чем было бы с надежным московским архитектором, но зато есть азарт, появляются необычные архитектурные решения”.

Стереотип четвертый

Однако потребителям архитектуры вполне очевидно, что высокого качества товара невозможно достичь без свободного соревнования, причем с лучшими иностранными марками. Появление в Москве международных звезд, таких как Норман Фостер, Заха Хадид, Рэм Кулхас, Эрик ван Эгераат, повышает планку качества. И речь идет не только об интересном архитектурном решении, но и о тщательности проработки проекта, следовании бюджету, соблюдении сроков.

К счастью, заблуждение относительно конкурсов постепенно уходит в прошлое, все больше девелоперов устраивают закрытые конкурсы на концепцию здания, приглашая понравившихся архитекторов. Конечно, каждому из них приходится платить — ведущие бюро попросят не менее 10 000-15 000 у. е. в зависимости от поставленной задачи. Каждый из проектов будет ответом на сформулированное организатором техническое задание. Правда, далеко не всегда архитектурное решение является основным критерием выбора.

“Архитектурные конкурсы — ненужная головная боль. Стоит работать с давно знакомым архитектором, пусть с посредственным, но надежным”.

Но именно с помощью подобного соревновательного процесса девелопер может найти своего архитектора и успешно реализовать свой потенциал. “Хорошо, когда возникает альянс архитектора и девелопера, понимающих друг друга с полуслова, — считает Сергей Киселев, руководитель АБ "Сергей Киселев и партнеры". — Это очень экономит время, и результат получается оптимальным”. Хорошо известны плодотворные творческие союзы Александра Скокана и “Капитал Груп”, Владимира Плоткина и “ТЕСКО”, Сергея Скуратова и Rose Group.

“Пока закрытые конкурсы, объявляемые девелоперами, устраиваются только по двум позициям — цена услуг и максимальная уступчивость архитектора, которая позволит сэкономить на этапе строительства, — считает Сергей Скуратов. — Профессионалов, отстаивающих свою позицию, редко приглашают для участия в них”. С ним согласен и Александр Скокан: “Обычно девелопер проводит псевдоконкурс, для того чтобы найти архитектора приемлемого уровня, предлагающего самую низкую стоимость профессиональных услуг”.

Компания “Миэль-Недвижимость” для проектирования поселка таун-хаусов “Барвиха-2” выбрала Александра Асадова без конкурса. Но уже для “Барвихи-Club” был организован конкурс, в котором участвовали несколько известных московских архитекторов: Владимир Биндеман, Александр Цимайло, Тимур Башкаев. Победила же архитектурная мастерская Александра Асадова, в том числе и потому, что застройщик хотел продолжить стиль и основную концепцию предыдущего коттеджного поселка. Александр Цимайло, архитектор поселка M.o.n.a.k.o.v.o., был также выбран на основе конкурса.

Если речь идет о важных с градостроительной точки зрения объектах или финансировании проекта из городского бюджета, здесь двух мнений быть не может. “Конкурсы уместны в случае, когда есть большая неопределенность относительно возможного архитектурно-композиционного решения, — считает Александр Скокан, — что чаще всего бывает продиктовано сложным городским контекстом и, соответственно, разными способами его истолкования. В частности, я имею в виду недавно прошедший конкурс на район Зарядье”. По мнению Сергея Киселева, конкурсы необходимы во всех случаях, когда интересы города превалируют над интересами частного застройщика, например в историческом центре или в случаях с высотными зданиями.

Стереотип пятый

“Мы выбираем архитекторов на основе тендеров. Такая практика наиболее разумна, — говорит Даромир Обуханич. — В проекте "Парк Сити" (на месте Бадаевского завода и Фабрики им. Сакко и Ванцетти) управляющей компанией выступает английская компания Hines, а проектировщиком — крупная американская компания Kohn Pedersen Fox”. Но Обуханич считает, что привлечь знаменитого архитектора недостаточно, так как его проект может “просто погибнуть в нашей действительности”. Поэтому ПИК пригласила компанию Hines в качестве консультанта.

В работе с западными зодчими некоторые девелоперы видят ряд неприятных нюансов, в частности процесс согласования. “Наша правовая система такова, что зарубежный архитектор не является юридически ответственным лицом, соответственно, не несет ответственность за конструкцию и за последующий результат вообще, — поясняет Вячеслав Тимербулатов. — Он может создать образ, поставить свою подпись, но под этой подписью должна стоять подпись российского архитектора, который имеет лицензию и может нести ответственность. Поэтому зарубежные архитекторы могут быть только на подряде у российских архитектурных организаций”. Однако недавно отгремевший скандал, связанный с поиском Министерством культуры РФ новых, на этот раз отечественных, проектировщиков для второй сцены Мариинского театра в Петербурге, показал, что проблема не стоит и выеденного яйца. Оказалось, что вполне достаточно юридически оформить в России филиал иностранного бюро, в данном случае архитектурного бюро француза Доминика Перро, выигравшего конкурс на проектирование Мариинки. Кстати, Эрик ван Эгераат в Москве также открыл свой офис.

“Главное — согласовать. Качество самого проекта не столь важно”.

Хорошо известно, что во избежание подобных ситуаций многие девелоперы привлекают к работе “архитекторов у власти”, занимающих какие-либо крупные посты в структуре строительного комплекса. Это своеобразная “крыша”, позволяющая не беспокоиться по поводу сложности прохождения проектом многочисленных комиссий. Однако, по мнению Сергея Киселева, “сильные московские девелоперы выбирают бюро, которые могут сделать хороший проект, а вопрос согласований решают сами. С просьбой воспользоваться "административным ресурсом" к архитекторам обращаются, как правило, начинающие застройщики”.

По-настоящему актуальна проблема “продавливания” проекта иностранных архитекторов в московских инстанциях. Самый, пожалуй, яркий пример — “Русский авангард” Эрика ван Эгераата неподалеку от ЦДХ. Проект, способный стать настоящим событием в архитектурной жизни страны, поддержанный Александром Кузьминым и подавляющим большинством членов общественного совета, зарубил Юрий Лужков. Формулировка была неожиданной: проект, мол, слишком хорош для того места. Но здание — это не скульптура и не может быть перенесено в другое место, так как любой иной контекст предполагает его кардинальное изменение.

“Для покупателей архитектура не важна”.

Стереотип шестой

В условиях ажиотажного спроса на недвижимость хорошая архитектура была лишь приятным дополнением к девелоперскому проекту. Но со стабилизацией роста цен и общей экономической ситуации эта составляющая недвижимости станет все более значимой. Рынку недвижимости необходимы высококлассные архитекторы, способные увязать требования всех участников процесса проектирования и возведения дома и в полной мере нести ответственность за конечный результат. И уровень прибыли девелоперов будет во многом зависеть от умения выбрать проектировщика. Архитектурный бум начинается.

Архитектура здания, по мнению Константина Ковалева, входит в число основных критериев при выборе дома в рамках комплексной застройки престижных районов или улиц. Ольга Павлова, директор по развитию компании Delight Realty, напоминает о зданиях, ставших эталонами нового уровня жилья. “Культовыми домами эпохи конца 90-х, — утверждает она, — можно назвать "Агаларов-хаус", "Торисс-хаус". Среди наиболее ярких проектов последних лет стоит отметить Copper House в Бутиковском переулке (АБ "Сергей Скуратов Architects"), дом 1 в Молочном переулке (АБ "Проект Меганом"), "Стольник" в Малом Левшинском переулке ("АБ-Проект")”. Кстати, эти и другие примеры авангардной архитектуры зачастую вызывают критику: “нерусское”, “чужое”, “плохо вписалось”. “Давайте не будем голословными, — говорит Надежда Кот. — Одного взгляда со двора мало. Посмотрим интерьеры дома, а потом вынесем вердикт”.



Главная --> Публикации