Главная --> Публикации --> Ипотечное кредитование. новый подход Как не сдаваться, сдавая? Москва продаст балчуг Стройплощадка шереметьево-3 юридически расчищена. Земельное прирезание

Новая версия

Новый Градостроительный кодекс, за исключением отдельных норм, вступил в силу 30 декабря минувшего года. Документ вводит ряд прогрессивных новаций: подготовку местными властями участков для продажи, упразднение госэкспертизы проекта строительства и др. Эти предписания представляют собой амбициозные и дорогостоящие задачи, на претворение в жизнь которых потребуется не один миллион долларов. Но источник финансирования со стороны государства пока остается загадкой.

По выражению старшего юриста “Пепеляев, Гольцблат и партнеры” Максима Попова, “этот кодекс свалился на существующую систему”. Поскольку новый кодекс — федеральный закон прямого действия, он начал действовать с момента опубликования. Между тем регулируемые им отношения продолжают работать по-старому в силу инертности. Кроме того, никто еще не отменил большое количество прежних федеральных и подзаконных актов, регулирующих градостроительную деятельность.

Создатели нового Градкодекса учли многие недостатки более ранней версии документа 1998 г. выпуска. Присовокупив к старому кодексу новые идеи, законотворцы получили в высшей степени либеральный документ, плохо сочетающийся со сложившимися на российском строительном рынке традициями. Причем, несмотря на масштабность внесенных в него изменений, Градкодекс вступил в силу, едва увидев свет. Обычно подобные документы имеют некоторую отсрочку вступления в силу — на полгода или на год, чтобы правительство могло издать подзаконные акты.

Выделение участков будет начинаться с территориального планирования, в ходе которого федеральные, региональные и местные власти определят территории для возведения жилья, объектов инфраструктуры, промышленности и сельского хозяйства. Если на 1 января 2006 г. земельный участок окажется без документов территориального планирования, его нельзя будет зарезервировать, перевести в другую категорию, изъять для государственных или муниципальных нужд.

Правда, этапы этой деятельности кодекс четко систематизирует. В документе насчитывается четыре шага на пути от чистого поля к участку под застройку: территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировка территории и, наконец, проектирование, возведение и реконструкция объектов капитального строительства. Интересно, что Градкодекс призван регулировать проблемы не только земель поселений, но и так называемых межселенных земель. По мнению вице-президента по строительству управляющей компании “Сити” Александра Серегина, практическое значение документа заключается в упорядочении деятельности застройщиков, проектировщиков, авторов проектов, подрядчиков на строительные и смежные работы, а также местных властей и органов, контролирующих проектирование и строительство.

Правда, жители и раньше протестовали против, например, строительства нового объекта рядом с их домом. Теперь же их обращения во властные структуры не будут иметь правовых последствий. Право высказываться будет действовать лишь во время публичных слушаний, а все последующие выступления окажутся юридически не обоснованными, говорит Тэйн.

По словам директора отдела жилой недвижимости Knight Frank Екатерины Тэйн, “очень важна статья, связанная с необходимостью проведения согласительных мероприятий при осуществлении градостроительной деятельности”. Например, при градостроительном планировании необходимо утвердить генплан. Перед его утверждением органы власти обязаны опубликовать проект документа в СМИ, а затем провести публичные слушания. На слушаниях каждый житель имеет право высказать свою точку зрения, которая должна быть запротоколирована и принята во внимание.

Кроме того, федеральные, региональные и местные органы исполнительной власти, а также объединения граждан имеют право за свой счет отправить проекты документов территориального планирования на государственную экспертизу. Госэкспертизу осуществляет федеральный орган исполнительной власти или подконтрольное ему учреждение, которое наделено соответствующими полномочиями.

Схемы территориального планирования, разработанные федеральными властями, направляются в высшие исполнительные органы субъектов РФ и муниципальных образований, к территориям которых относятся. Документы должны быть согласованы в течение трех месяцев. Если за этот срок от региональных или муниципальных властей не поступит соответствующего заключения, документация считается утвержденной “по умолчанию”.

После территориального планирования власти должны провести градостроительное зонирование. В результате на территории каждого муниципального образования будут определены территориальные зоны и установлены градостроительные регламенты. На выполнение этой задачи правительство дало пять лет — до 1 января 2010 г. До этой даты для территорий поселений и межселенных территорий, если те подлежат застройке, необходимо разработать правила землепользования. Подробное содержание правил изложено в кодексе. С начала 2010 г. при отсутствии этих документов не допускается выдача разрешений на строительство.

В случае если местные или региональные власти не согласны с предоставленной документацией, в течение месяца создается согласительная комиссия, срок деятельности которой не может превышать трех месяцев. На основании предоставленных согласительной комиссией документов и материалов принимается окончательный вариант схемы территориального планирования.

В ходе планировки за каждым участком земли будут закреплены предписания относительно того, какого назначения здание на нем можно построить. Помимо назначения укажут его этажность, контур углубления, площадь и т. д. На сегодняшний день в России существует лишь несколько городов, где на средства американских грантов в середине 90-х гг. были проведены подобные работы, которые стоят миллионы долларов. “Чтобы провести эти изыскания, надо проверить все свободные территории, создать архитектурный план целого района, города, просчитать, какие нужны коммуникации, — говорит руководитель АН "Лаурел" Ирина Радченко. — Специалистов, которые могли бы провести эту работу, в России мало, и на все территории их не хватит”. Если до 2010 г. планировка какой-либо территории не будет проведена, то, по мнению Попова, “либо резко сократится оборот недвижимости, либо срок перенесут на более поздний”.

Затем выделенные в результате зонирования территории подвергнут планировке. Последняя предполагает разбивку зоны на кварталы, микрорайоны и иные элементы, а также установление границ для участков под застройку. Планировку надо провести в отношении как застроенных, так и пустых территорий. Эта задача также ложится на плечи местных властей и местного же бюджета. Кроме того, органы местного самоуправления будут решать, какой именно набор документов необходим для планировки территории.

Безусловно, любое строительство должно осуществляться с учетом местных особенностей, однако, отмечает Серегин, “если этими вопросами начнут заниматься узкопрофильные специалисты повсеместно, то трудно представить себе последствия внедрения разработанных норм”. Интересно, что в Градкодексе отсутствует статья, предписывающая субъектам РФ привести местное законодательство в соответствие с новым документом.

Поручая серьезные работы по градостроительному планированию муниципальным властям, государство тем самым ослабляет действующий механизм централизованного контроля над подобной деятельностью. Последствия могут быть как благими, так и негативными. По словам Серегина, “с одной стороны, процесс принятия решений переносится "ближе к делу", а с другой — расширяется почва для злоупотреблений и коррупции на местах, что приведет к перекосам в деле контроля за строительством, использованием природных ресурсов, экологией и общей безопасностью”.

Участки, самостоятельно приготовленные властями, куда подведены коммуникации, заранее подготовлена исходно-разрешительная документация, инвесторы смогут приобрести на аукционе. Соответствующие изменения были внесены в Земельный кодекс. “[Но пока] аукционы проводятся очень редко, — говорит Попов. — По некоторым оценкам, которые прозвучали в ФАС, сейчас на аукционах предоставляется всего лишь 2% московских участков”. В подавляющем количестве случаев инвестор приобретает землю с предварительным согласованием места размещения объекта, за свой счет обеспечивая выбор земельного участка и выполнение всех изысканий, определяющих, можно ли в этом месте строить.

Земля с молотка

Норма относительно аукционов вступает в силу с 1 октября этого года. Если власти не успеют довести до необходимой кондиции все имеющиеся на территории России участки (а они не успеют), то инвесторам позволят приобрести “необработанный” участок “для комплексного освоения в целях жилищного строительства”. В этом случае власти лишь формируют участок и ставят его на кадастровый учет. А победитель торгов будет разрабатывать градостроительную документацию, определять подключение к коммуникациям и затем проектировать. Хотя никто не гарантирует, что на “непроверенном” участке удастся что-либо построить.

Найдя привлекательный участок, инвестор обращается в органы местного самоуправления, к санитарам, экологам, пожарникам, начинает изучать геоподоснову. Затем контролирующие организации выносят вердикт. В случае положительной резолюции инвестору разрешают построить объект и предоставляют ему этот участок без торгов. “У власти и раньше была возможность [самой] формировать земельные участки, — отмечает Попов. — Но чиновники этого не делали из-за отсутствия средств”. В будущем все больше участков будет предоставляться на аукционах без предварительного согласования места размещения объекта.

Таким образом, застройщики окажутся перед дилеммой: либо платить за участок дороже, но получить гарантию того, что на этом участке можно строить, либо получить участок дешевле, но без каких-либо гарантий.

Когда же участок предоставляется просто для “жилищного строительства”, сам организатор аукциона — орган местного самоуправления за свой счет формирует земельный участок, разрабатывает для него градостроительную документацию, определяет возможность подключения к коммуникациям и выставляет на торги. Инвестору остается лишь приобрести эту землю или право аренды на нее и начать строить.

Согласно Земельному кодексу, если на аукцион является только один претендент, власти обязаны продать ему участок или право его аренды. Ранее в такой ситуации торги признавались несостоявшимися, участок не продавался и позже выставлялся на аукцион еще раз.

“В открытой конкурентной борьбе шансы выиграть резко возрастают у тех застройщиков, которые имеют большой опыт работы на рынке, — отмечает руководитель пресс-службы "Сити — XXI век" Сергей Лядов. — Компаниям, не имеющим его, будет намного сложнее получить землю под строительство”. По его словам, время темных лошадок на рынке недвижимости будет уходить в прошлое, а градостроительные замыслы властей станут более открытыми. Не столь оптимистично к настрою властей относится Максим Попов. “Я думаю, что тем или иным образом власти будут пытаться уйти от практики аукционов, — говорит он. — Тем более что будет не только аукционная форма распределения земельных участков”.

В последней части Градостроительного кодекса речь идет о проектировании, строительстве и реконструкции объектов недвижимости. Согласно документу этот блок задач разделяется на несколько этапов: инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, строительство и ввод объекта в эксплуатацию. В новой редакции Градкодекса эти этапы были подвергнуты некоторым изменениям, порой весьма существенным и иногда — революционным.

Без проекта никуда

Одна из новелл Градкодекса связана с тем, что экспертизу проекта здания теперь будут осуществлять не только государственные, но и негосударственные органы. Им-то и придется согласовывать проект с “санитарами”, “пожарниками”, “экологами” и другими согласующими инстанциями, что существенно сэкономит время застройщика. “Эта норма очень прогрессивная, — делится впечатлением Максим Попов. — Получается некий принцип "одного окна": проектировщик подготовил проект, дал его государству, а оно собрало все необходимые согласования”.

Прежде чем построить дом, необходимо подготовить проектную документацию. Новый Градкодекс юридически отменяет согласование проекта строительства — в документе нет ни слова о том, что проект надо подвергать этой процедуре. Между тем сейчас существует много органов, которые согласовывают проекты. Согласно новым правилам проект строительства должен быть утвержден застройщиком, а затем направлен на экспертизу.

“Следовательно, уже сейчас встает вопрос о легитимности проведения госэкспертизы проектной документации Мосгосэкспертизой, — говорит Федоров. — И от его скорейшего разрешения зависит стабильное развитие строительного рынка Москвы”. Порядок организации и проведения госэкспертизы должен быть установлен правительством РФ. И хотя Градкодекс уже вступил в силу, порядок проведения экспертизы еще не утвержден.

Негосударственную экспертизу проекта строительства будет осуществлять организация, аккредитованная при федеральном правительстве. Однако пока никакого положения об аккредитации не выходило. А вот с государственной экспертизой могут возникнуть проблемы, считает начальник юридического отдела компании “Квартал” Сергей Федоров. Согласно Градкодексу государственная экспертиза должна проводиться федеральным органом исполнительной власти. Но в настоящее время экспертизу в Москве проводит Мосгосэкспертиза, которая является функциональным органом правительства Москвы.

Обязательность подготовки проектной документации отменили и в индивидуальном жилищном строительстве. Если гражданин купил земельный участок и хочет построить на нем жилой дом, он не обязан заказывать проект строительства, согласовывать его, посылать на экспертизу и т. д. Впоследствии гражданин имеет право продать дом без проекта, если его право собственности на него зарегистрировано.

С 1 января 2006 г. отменяется обязательная государственная экспертиза малозначительных объектов. К последним относятся жилые дома высотой не более трех этажей и коммерческие объекты площадью не более 1500 кв. м, которые не используются для общественных целей. Если раньше инвестор хотел построить маленький склад, он должен был заказывать проектную документацию, согласовывать ее и утверждать. Сейчас все будет гораздо проще: построить небольшой объект можно будет без проектной документации.

Принятый Градкодекс обязывает эксперта, давшего положительное заключение на проект строительства, нести ответственность за негативные последствия, которые может повлечь за собой строительство здания на основе проекта с ошибками. Например, такие ошибки могут стать причиной травм или гибели людей. Если орган, осуществляющий экспертизу проекта, дал на него положительную резолюцию, то он несет субсидиарную ответственность за такие аварии.

“Но если вы строите жилой дом [специально] для продажи или не исключаете его продажу в будущем, то лучше закажите проект, — советует Попов. — Ведь потенциальный покупатель захочет быть уверен в том, что дом построен по нормальному проекту, который прошел экспертизу”. Если же дом будет продаваться без проекта, придется заказать работы по анализу конструкции дома. Кроме того, на рынке дом без проекта будет стоить дешевле аналогичного дома с проектом.

Скорее всего этот орган будет получать разрешения и согласования от всех заинтересованных служб — “пожарников”, “санитаров” и т. д., либо согласования будет собирать сам орган власти местного самоуправления. “Тем или иным образом согласование построенного здания сохранится, но формально госкомиссия перестанет существовать”, — резюмирует Попов.

Одним из нововведений Градкодекса является формальное упразднение госкомиссии, которая выдает акт приемки в эксплуатацию. Согласно кодексу теперь достаточно лишь приложить заключение органа строительного надзора о том, что объект соответствует всем нормам и правилам. “Хотя госкомиссии не будет формально, юридически, она останется фактически и будет присутствовать во время заседания органа строительного надзора”, — полагает Максим Попов.

По мнению участников рынка недвижимости, эффективность нового Градкодекса будет зависеть от того, как документ будет исполняться строительными компаниями и органами государственной власти. “Не стоит ожидать того, что принятие Градостроительного кодекса быстро отразится на рынке, — считает Сергей Федоров. — В полную силу кодекс будет применяться только после осуществления территориального планирования и градостроительного зонирования территорий”.

Светлое будущее

До тех пор, пока не откорректируют старую законодательную базу, она будет продолжать работать в силу своей инертности и вопреки Градкодексу, а органы власти при выдаче разрешительной документации при застройке будут продолжать руководствоваться нормами, принятыми ранее. “Поэтому, пока не будут приняты все документы, регламентирующие процессы, связанные с территориальным планированием, градостроительным зонированием, в том числе с правилами землепользования и застройки, и планировкой территорий, рано говорить о полноценной работе этого Градостроительного кодекса”, — говорит Екатерина Тэйн.

Однако помимо выполнения всех директив кодекса относительно градпланирования необходимо привести в соответствие с документом уже существующие законодательные акты. “Реальное введение в действие нового Градкодекса еще предстоит поставить "на почву" дополнительной законодательной конкретизации механизма принятия решений — что, кто и как должен делать”, — говорит Александр Серегин. По его мнению, чтобы новый кодекс представлял собою конкретный свод понятий и являлся руководством к действию, необходимо дополнительно разработать всесторонне обоснованную и контролируемую систему расширения функций местных властей и местных органов контроля и надзора в области строительства и архитектуры.

В результате выиграют все, и в первую очередь потребитель. Правда, не следует забывать о том, что Градкодекс нарушает практику, сложившуюся за последнее десятилетие. С принятием документа появятся новые инстанции, возникнут новые требования к инвесторам и застройщикам. По мнению Ирины Радченко, “в нашей стране вводить что-то новое, когда еще не отменено старое, — значит плодить чиновничий произвол. Поэтому есть большие сомнения в том, что написанное на бумаге будет претворено в жизнь”.
Росимущество намерено взимать арендную плату за пользование аэродромом не только с “Домодедово”, но и с двух других московских аэропортов — “Шереметьево” и “Внуково”. Как стало известно “Ведомостям”, оба аэропорта по настоянию чиновников уже наняли консультантов для определения размера арендной ставки.

В перспективе кодекс снизит административные барьеры для застройщиков, а сроки согласования исходно-разрешительной документации по инвестиционному проекту сократятся. Также уменьшатся издержки компаний, следствием чего станет более благоприятный инвестиционный климат. “Новый Градкодекс должен создать и благоприятные условия для формирования строительных площадок с развитой инженерной инфраструктурой, — заявляет Сергей Лядов. — Если эти меры будут реализованы, то предложение на рынке жилья увеличится”.

Но в феврале Росимущество в суде добилось расторжения договора об аренде аэродрома с “Ист Лайном”. Чиновников не устроило, что договор был заключен на чересчур длинный срок, а предусмотренная им плата за пользование госимуществом смехотворно мала — всего 3 млн руб. в год. Сразу после этого ведомство объявило, что проведет ревизию договоров со всеми аэропортами страны, начиная с Москвы.

С 1994 г. в России действует запрет на приватизацию аэродромов, включая взлетно-посадочные полосы и стоянки авиалайнеров. Однако, акционируя аэропорты, государство передало большинству из них аэродромы без юридического оформления. В 1998 г. первым в Москве 75-летний договор аренды аэродрома оформила группа “Ист Лайн”, управляющая “Домодедово”.

Руководитель “Аэропрогресса” Александр Фридлянд и представители руководства “Шереметьево” от комментариев воздержались. Источник, знакомый с результатами оценки, рассказал “Ведомостям”, что расчет “Аэропрогресса” был готов в начале марта. Оценщик подсчитал, что годовые доходы “Шереметьево” от сборов за взлеты-посадки составляют 1,5 млрд руб. Сами активы оценены в 6 млрд руб. На содержание взлетно-посадочных полос аэропорт должен выделять $7,5 млн, а ставка за аренду, которую будет получать бюджет, должна составить $1,2 млн в год. Впрочем, сотрудник “Шереметьево” указывает, что другие два оценщика могут представить иные выводы. Поэтому и размер арендной ставки может быть скорректирован после оглашения итогов их работы. Свои предложения они представят в апреле.

Как стало известно “Ведомостям”, первым делом чиновники решили взяться за “Шереметьево”. По словам сразу двух сотрудников Росимущества, еще в середине января “Шереметьево” с подачи чиновников наконец заказало компании “Аэропрогресс” рассчитать оценку аэродрома и размер арендной ставки за его использование. А сотрудник “Шереметьево” добавил, что аналогичная работа заказана еще двум компаниям.

Собрав в апреле все оценки, Росимущество рассчитывает подписать договоры со всеми тремя аэропортами. Они будут заключены “на рыночных условиях”, пообещал в интервью “Ведомостям” руководитель Росимущества Валерий Назаров. Сроки договоров, скорее всего, по его словам, составят 49 лет. “Мы постараемся сохранить длительный период, поскольку [содержание аэродромов] требует значительных вложений бизнеса”, — заметил он.

Тогда же государство может определиться и с размером арендной ставки в двух других аэропортах — “Внуково” и “Домодедово”. Фридлянд из “Аэропрогресса” рассказал “Ведомостям”, что его компания сейчас проводит оценку аэродрома “Внуково”. В апреле же должна быть готова и оценка по “Домодедово”, которую проводит компания “Бизнес Консалт”.

Статья 288 Гражданского кодекса РФ гласит, что жилые помещения могут быть использованы только для проживания граждан. Все прочие варианты возможны лишь после перевода квартиры в нежилой фонд. В Москве порядок перевода регламентируется распоряжением мэра №560-РМ от 11 ноября 1994 г. «Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформлении документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах». Как явствует из названия, этот документ касается не только интересующей нас темы, но и перепланировок. Однако вторая часть впоследствии была заменена самостоятельным законом. Что же касается перевода квартир в нежилой фонд, то распоряжение действует и поныне.

Первый замгендиректора “Шереметьево” Сергей Недорослев говорит, что “Шереметьево” вполне выдержит арендную ставку в $1,2 млн. А первый замгендиректора “Внуково” Виталий Ванцев добавляет, что такая ставка “устроит всех”. Но чиновники не слишком довольны этой оценкой. “Предполагается, что с московских аэропортов мы будем получать основной доход, большинство региональных аэропортов вообще не потянут аренду”, — говорит чиновник Росимущества. А Борис Рыбак, генеральный директор консалтинговой компании Infomost, с ними не согласен. Он считает, что арендная плата вообще не нужна. Аэродромы в “ужасающем состоянии”, отмечает эксперт. И для их развития, по его словам, государство должно оставить льготные режимы аэропортам.

Как это делается

Документ устанавливает три основания для перевода жилого помещения в нежилое. Первое: оно непригодно для постоянного проживания. Второе: помещение временно непригодно для проживания (до устранения причин). Третье: в исключительных случаях «целесообразно изменение функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда».
Совершенно очевидно, что владельцу нормальной квартиры (стены не поражены грибком, перекрытия не грозят обвалом, концентрация фенола в воздухе не превышает в 20 раз ПДК и т.п.) подходит только третье основание. Оно настолько растяжимо, что позволяет сделать нежилым практически любое жилое помещение на первом этаже. Вопрос в том, что власти прекрасно понимают, что перевод вы затеваете с целью получения доходов, и требуют поделиться. На официальном языке это называется «оплатой разницы стоимости жилого и будущего нежилого помещения».

После оплаты собственник получает комплект документов, включающий выписку из протокола городской МВК, выписку из протокола Комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом Москвы и распоряжение по городскому Департаменту жилищной политики и жилищного фонда (бывший ДМЖ) о выводе квартиры из жилищного фонда. Теперь осталось известить БТИ об изменении статуса помещения и провести государственную регистрацию в Москомрегистрации.

Чисто технически перевод начинается со сбора согласований в Госпожнадзоре и Санэпиднадзоре. В институте Мосжилниипроект или другой организации, имеющей лицензию на деятельность подобного рода , нужно получить техническое заключение о состоянии конструкции дома. Пункт, о который разбивались надежды очень многих – заключение районного архитектора о возможности обустройства отдельного выхода. Московские власти считают, что негоже, чтобы многочисленные посетители офиса или магазина топтали общественное парадное; а отдельный вход не должен портить архитектурный облик здания.
Весь этот пакет, включая справки полученные в БТИ, ДЕЗе, а также копии документов владельца квартиры ( паспорта для частного лица , учредительных документов для фирмы) подаются в районную Межведомственную комиссию (МВК). Если на предварительной стадии все было сделано правильно, МВК, обычно в течение месяца, выносит положительное решение.
Следующий этап – финансовый. Городское БТИ выдает «Справку о разнице стоимостей помещений при переводе их из жилищного фонда в нежилой», окружная Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом утверждает указанную в ней сумму. Предсказать, какой именно будет цифра, довольно сложно: БТИ учитывает более 20 параметров, включая и общую площадь, и состояние дома, и назначение будущего нежилого помещения. Обычно, для частных лиц сумма составляет $100–300 за кв.м.

Уже из того, что сказано, понятно, что перевод квартиры на первом этаже в нежилой фонд – процедура не только хлопотная, но и дорогостоящая. Причем упоминавшиеся $100–300 за кв.м – трата преобладающая, но не единственная. Помещение станет значительно дороже и в плане текущих платежей. Сегодня все коммунальные услуги предоставляются жителям с большими дотациями. Ясно, что для нежилого помещения ни о чем подобном и речи не может быть. Договор на отопление, техническое обслуживание, водоснабжение и т.д. ДЕЗ заключит с вами по полной стоимости. То же и с налогами: владельцы приватизированных квартир пока еще платят символические суммы. По итогам прошлого года, например, налог за среднюю квартиру составил 20–30 руб. Для нежилых помещений суммы будут на несколько порядков выше. Добавим сюда еще одну неприятность – снижение продажной цены. Нежилое помещение стоит сегодня примерно в полтора раза меньше, чем аналогичная квартира.

Хорошо уже было

На самом же деле все не так. Беда в том, что золотой век «нежилья» в жилых домах уже миновал, и сегодня помещения из нежилого фонда сдаются практически так же, как жилые квартиры. Это году в 1996-м в Москве катастрофически не хватало бизнес-недвижимости, и фирмы были готовы платить в 2–2,5 раза больше, чем частные лица. Но даже тогда, заметим, далеко не любое помещение можно было выгодно сдать, а лишь те, которые выходили фасадом на так называемую «красную линию» (дом в первом ряду на оживленной магистрали). Сегодня же в нашем городе появилось много бизнес-недвижимости хорошей и разной. В большинстве московских новостроек первые этажи уже делаются нежилыми, и переводить там нечего.

Что же все-таки может заставить людей пройти этот хлопотный и затратный путь, и что владелец квартиры получает взамен? Ответ, казалось бы, очевиден: возможность сдать свою недвижимость совершенно другой категории арендаторов – юридическим лицам. Они, вроде, готовы платить за аренду куда большие деньги, нежели частные лица, которым квартира нужна для проживания.

Г-жа Гасиловская также отмечает, что в последнее время власти заметно ослабили контроль за тем, чтобы жилые квартиры не сдавались под офисы. Конечно, организовать там магазин или ресторан не получится, но какой-то бизнес, не требующий постоянного притока посетителей, – пожалуйста. Вопрос обычно решается просто: у желающего сдать интересуются, не против ли он того, чтобы снимала фирма. Если ответ утвердительный, находят арендодателя, который платит те же деньги, что и снимающий «для жилья». И ни у кого никаких проблем – разве что особо вредные соседи нажалуются.

Юлия Гасиловская, зам. начальника отдела аренды отделения «Наша Москва» корпорации «БЕСТ-НЕДВИЖИМОСТЬ», говорит, что, к примеру, небольшая трехкомнатная квартира на первом этаже в районе станции метро «Ленинский проспект» сегодня может быть сдана под жилье долларов за 700 в месяц. Переводим ее в нежилой фонд, сдаем как офис – и она приносит $800 максимум. Разница составляет $100, которые вряд ли смогут компенсировать даже возросшие коммунальные платежи и налоги. А основная потеря денег – за перевод – не окупится вовсе.

Но радужные прогнозы это одно, а суровая действительность – совсем другое. Ипотечные кредиты выдаются в ничтожно малых количествах, пока не способных хоть сколько-нибудь изменить ситуацию на рынке. Столичное ипотечное агентство, призванное обеспечить москвичей жилищными кредитами на доступных условиях, все больше кредитует покупателей нежилых помещений. А федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) пока еще только разворачивает работу по организации ипотеки в масштабе всей страны.

Итог получается такой: перевести квартиру в нежилой фонд можно, но практического смысла в этом нет. Совсем как в детском анекдоте про Неуловимого Джо, который был таковым просто потому, что никому не нужен.
Об ипотечном кредитовании очень много разговоров. Везде. И на страницах изданий, пишущих о недвижимости, и в законодательных собраниях разных уровней, и в офисах риэлторских фирм. Принято считать, что именно за ипотекой будущее российского рынка недвижимости, что, получив возможность без особых проблем взять доступный кредит на покупку жилья, россияне сумеют решить, наконец, свои бесконечные жилищные проблемы. В качестве доказательства, что рано или поздно так все и будет, обычно приводится опыт развитых государств, где прямая покупка жилья является такой же редкостью, как у нас ипотечное кредитование.

Впрочем, об отношении россиян к ипотеке мало что известно. Если профессиональные социологические опросы на эту тему и проводились, то их результаты широкой огласки так и не получили.

Пока же взять кредит можно только на условиях, которые выгодными никак не назовешь. В западных странах кредит выдается под минимальные проценты и на длительный срок. У нас все наоборот — проценты большие, а срок короткий. А для того чтобы банк признал заемщика платежеспособным, тому приходится предоставить огромное количество сведений о себе и, самое главное, документально подтвердить свой доход. А граждане нашей страны, мягко говоря, не очень любят это делать.

Всего в опросе приняло участие 128 человек. Почти половина из них (44,5 процента) высказались в таком духе: «Взял бы кредит, да очень велики проценты». С одной стороны, это хорошее подтверждение тому, что условия сегодняшней ипотеки россиянам невыгодны. С другой стороны, эта цифра убедительно доказывает, что жилищное кредитование в стране востребовано и имеет все шансы стать массовым. По крайней мере, достаточно велико количество людей, уже сейчас имеющих финансовую возможность стать участниками ипотеки.

В середине января портал по недвижимости RussianRealty решил в меру своих сил заполнить информационный вакуум и предложил своим посетителям высказать свое мнение об ипотечном кредитовании в России. Несмотря на то, что этот интерактивный опрос не претендовал на какую-либо фундаментальность, его результаты оказались более чем любопытными.

Однако почти столько же участников опроса (18,7 процента) отметили такой вариант ответа: «Я не знаю, что такое ипотека». С одной стороны, это – явный пассив, с другой, – неплохое поле для деятельности. Именно на эту аудиторию должна быть в первую очередь направлена агитационная кампания ипотечных агентств и банков, поскольку среди незнаек наверняка есть люди, которые именно с помощью ипотеки и смогут улучшить свои жилищные условия.

Следующее по распространенности мнение (20,3 процента) звучит так: «Будут деньги – возьму ипотечный кредит». Иными словами, каждый пятый из опрошенных пока не имеет средств, достаточных для участия в ипотечных программах, но надеется, что рано или поздно будет ими располагать. Этот ответ также можно считать для ипотеки положительным, поскольку предполагает знание ипотечных принципов и согласие с ними.

Самый печальный ответ дали 6,4 процента опрошенных: «У меня нет, и не будет денег на квартиру». Однако при развитии ипотеки не стоит сбрасывать со счетов никого, даже людей, столь пессимистично оценивающих свое материальное положение. Уже существуют и успешно работают схемы кредитования, рассчитанные на жителей со средним и даже низким уровнем доходов, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Одна из них, имеющая социальную направленность, разработана в Сарове и с успехом применяется во многих других городах.

Лишь немногие участники опроса отвергают идею ипотеки как таковую. Часть из них (7,8 процента) заявили, что не привыкли жить в кредит и предпочитают приобрести квартиру сразу. Именно загадочный русский менталитет часто называют одним из главных препятствий на пути ипотеки в нашей стране. Однако небольшая численность людей, не берущих в долг, наводит на мысль, что подобные оценки несколько преувеличены.

Еще раз повторим – итоги опроса не стоит воспринимать как истину в последней инстанции. Хотя бы потому, что свое отношение к ипотеке выражали пользователи Интернета, по определению более продвинутые и кредитоспособные по сравнению со среднестатистическим россиянином. И все же, опрос показал, что для развития ипотечного кредитования есть определенные предпосылки, а грамотность населения в жилищном вопросе, достаточно высока. Осталось только предложить людям действительно доступный, народный» ипотечный продукт.

И наконец, три человека (2,3 процента) из ста двадцати восьми опрошенных заявили, что уже взяли ипотечный кредит. Эта цифра совсем не так мала, как кажется. Если хотя бы два процента москвичей приняли участие в ипотеке, то количество выданных кредитов измерялось бы сотнями тысяч! В действительности же жилищное кредитование ни в столице, ни в любом другом городе не набрало пока такого размаха.



Главная --> Публикации