Главная --> Публикации --> Преобразование промышленных зон. новаторские концепции На рынке аренды цыплят считают летом Vessolink застраивает остоженку Элитная недвижимость центра москвы дорожает Миэль осваивает ходынку

Престиж стоит дорого

Эксперты прогнозируют в середине весны сезонное повышение активности на загородном рынке жилья: традиционно в этот период покупатели занимаются поиском достойных предложений, а цены, в свою очередь, растут более высокими темпами.

Земельные участки в ближайшем Подмосковье оцениваются, прежде всего, по месторасположению. Престижное Рублево-Успенское направление пользуется большой популярностью среди покупателей, поэтому стоимость земли здесь достигает рекордных размеров – до 90 тысяч долл. за сотку. Наиболее ликвидные участки на перспективных Новорижском и Дмитровском направлениях оцениваются до 35 тысяч долл. за сотку. Экономичным вариантом переезда за город стали поселки Варшавского, Симферопольского, Горьковского и Щелковского направлений. Самые дорогие участки здесь оцениваются не более 6 тысяч долл. за сотку, в среднем же цена колеблется в районе 3 тысяч долл. Кроме того, вне зависимости от направления увеличивает стоимость домовладения наличие леса и водоема рядом с поселком. Покупатели коттеджей, прежде всего, ищут общения с природой, но тихих лесных уголков в Подмосковье осталось не так уж и много, поэтому такие владения оцениваются очень высоко.

Предложений на рынке недвижимости ближайшего Подмосковья достаточно много. Но, по словам аналитиков компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», сегодня покупателю уже недостаточно владеть домом в чистом поле. Наиболее удобными для проживания, а значит, и популярными среди клиентов, являются охраняемые коттеджные поселки с развитой инфраструктурой, подведенными инженерными коммуникациями, однородной социальной средой.

Качественное проживание

Цена на сами коттеджи формируется, прежде всего, в зависимости от площади жилья и уровня дома. Так, коттедж экономкласса можно приобрести от 70 до 400 тысяч долл. в зависимости от направления. Объекты бизнес-класса стоят от 400 до 900 тысяч долл. Элитные загородные дома по Рублевскому, Новорижскому, Ленинградскому, Симферопольскому и Минскому шоссе оцениваются от 900 тысяч долл. и выше.

Не так давно к нам пришла мода на загородную жизнь в европейском стиле – таун-хаусы. Они представляют собой двух- или трехэтажные особняки, разбитые на несколько блоков-квартир. Каждая из секций - с отдельным парадным входом, собственным гаражом и земельным участком. Площадь каждой квартиры - от 120 до 300 кв. м. Такие таунхаусы располагаются в поселке, который оснащен подъездными путями, коммуникациями (газ, водоснабжение, канализация), сервисными службами и, естественно, профессиональной охраной. Расположены такие поселки, как правило, не дальше 30 километров от МКАД.

Конечно, у людей разные представления о том, сколько квадратных метров жилой площади необходимо для комфорта. Эксперты компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" проанализировали потребительские предпочтения покупателей загородной недвижимости. Исследование показало, что примерно треть покупателей хотят купить дом, исполненный в классическом европейском стиле площадью 250-300 кв.метров. Именно такие объекты сегодня наиболее востребованы.

Выбор за качеством

Таун-хаус сегодня считается престижным приобретением. В то же время такая форма проживания является достаточно демократичной. Здесь живут наиболее активные и энергичные люди, которые, покупая загородный дом, не хотят отказываться от преимуществ городской жизни. Чистый воздух, природа в поселках таун-хаусов соседствуют с развитой инфраструктурой, отличными дорогами, высоким уровнем безопасности. К примеру на популярном Рублево-Успенском направлении стоимость секции в двух- или трехэтажном таун-хаусе составляет от 400 до 900 тысяч долл., на других направлениях цена может быть гораздо ниже.

Вообще выбирать дом следует с помощью хорошего консультанта, владеющего техническими знаниями, юридически подкованного и ориентирующегося в процессах, происходящих на рынке недвижимости. Нет такого среди знакомых? Не страшно - все эти качества сочетает в себе профессиональный риэлтор с опытом работы в сфере загородной недвижимости. Из огромной базы предложений он поможет выбрать именно то, что нужно вам: качественный, добротный дом.

Сейчас – самое время для проверки качества вашего будущего дома. Если дом показался вам уютным и комфортным в сыром марте, значит жилье действительно хорошее. Именно в холодное время года стоит проверять работу систем отопления и оценивать качество строительства. Побывав в доме в начале весны, можно очень много о нем узнать: не промерзают ли стены и окна, держит ли тепло кровля, хорошо ли работает вентиляция. Кроме того, сейчас можно увидеть уровень благоустроенности загородного поселка по качеству расчистки дорог. В то время как летом придется просто верить на слово продавцу.

Кстати, в отличие от столичного рынка недвижимости, на котором работает большое количество риэлторских агентств, в Подмосковье немного действительно крупных и серьезных операторов. Это объясняется, прежде всего, тем, что сделки с загородными объектами заключать гораздо сложнее.

Сложная покупка

Тонкостей при проведении сделки с загородной недвижимостью достаточно много. При покупке загородного владения на вторичном рынке достаточно велик риск приобретения объектов, чья история и связанные с ней документы могут привести к конфликтам и судебным разбирательствам. По оценкам экспертов, более чем у двух третей подмосковных домов документы не оформлены должным образом. Поэтому лучше всего в этом процессе заручиться поддержкой грамотного риэлтора, имеющего соответствующие знания и большой опыт работы с подобными объектами.

Будьте внимательны: покупая загородную недвижимость, вы фактически приобретаете в собственность не только дом, но и земельный участок. Поэтому при проведении сделки следует особенно тщательно проверять правильность оформления документов на имущество. Иначе в будущем вы можете столкнуться с серьезными претензиями со стороны контролирующих органов. К примеру, дом может оказаться самостроем, да вдобавок ко всему сооруженным в природоохранной или рекреационной зоне. По словам Жанны Щербаковой, управляющего директора компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», одно из самых распространенных нарушений в оформлении документов – отсутствие разрешения на строительство. Стоит проверить и статус земельного участка, на котором стоит строение.

«Красной книги» не хватает

Так, риэлторы компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» проводят тщательную юридическую экспертизу объектов. До подписания договора купли-продажи клиент получает «Юридическое заключение» - приложение, в котором содержатся сведения о результатах экспертизы документов, история и технические характеристики объекта. Впоследствии компания несет финансовую ответственность за чистоту сделки. Покупатели загородной недвижимости при заключении договора с МИЭЛЬ получают Гарантийное обязательство, которое является свое рода «страховкой», в случае возникновения претензий со стороны предыдущих собственников или нанимателей объекта. Таким образом, практическое применение высоких стандартов обеспечения финансовой безопасности, безусловно, приводит к повышению качества услуг.
Передача объектов культурного наследия в частные руки может стартовать уже в 2005 году. В четверг правительство одобрило предложения главы Минкульта Александра Соколова. По его словам, иного способа спасти от разрушения архитектурные памятники нет. Не успев начаться, приватизация памятников уже привела к скандалу. Прямо на заседании правительства перессорились чиновники и губернаторы.

Схема приватизации памятников, предложенная Минкультом, проста. Все историко-культурные объекты поделены на три части: «черную», «красную» и «белую» книги. В «черную» занесли те памятники, которые нуждаются в капитальной реставрации - по существу из руин. Их планируют продавать в первую очередь. По замыслу Минкульта, владельцы руин получат впоследствии право на приобретение объектов из «красной» книги (их состояние не столь плачевно) и «белой», куда вошли памятники, сохранившиеся лучше других.

Министр культуры нарисовал ужасающую картину. Из 90 тыс. памятников исторического значения только 15% находится в хорошем состоянии. Десятая часть, по словам Александра Соколова, уже в руинах. За последние два года на реставрацию памятников Минкульт собрал всего 12 млрд. рублей. В итоге ведомству пришлось спешно готовить законопроекты, позволяющие передавать архитектурные ансамбли и усадьбы частным владельцам. Но здесь возникла проблема. Минкульт не смог определить порядок такой приватизации. «Слово «приватизация» надо хорошо отмыть, чтобы снова им пользоваться», - отметил министр.

«Не пришивайте мне неисполнение закона»

Естественно, управлять приватизацией Минкульт хочет сам. Для этого Александр Соколов намерен добиваться от премьера Михаила Фрадкова возвращения отобранных в ходе административной реформы функций контроля за старыми и новыми владельцами усадеб или театров. Однако этот вопрос вчера правительству решить так и не удалось. Другие министерства и регионы, как оказалось, тоже не собираются упускать возможность поучаствовать в приватизации. Первый скандал на этой почве разразился вчера прямо в Белом доме.

Тогда Герман Греф сорвался: «Не пришивайте мне неисполнение закона. Текущая ситуация недопустима, и ее надо решать». «Все, что мы делаем, подчинено задаче не делить памятники на наши и не наши, - взорвался наконец Юрий Лужков. - Московское правительство делает все возможное для поддержания в порядке памятников, находящихся на его территории». По его словам, с 1 января 2005 года в силу вступит закон, который запретит субъектам федерации, в частности Москве, вкладывать деньги в тот или иной памятник культуры федерального значения. Это московский мэр считает абсурдом: «С 1 января мы, как субъект, не имеем права ни копейки потратить на все то, что связано с работой памятников, а 2 января прокуратура придет и спросит - на каком основании ты потратил средства на восстановление Манежа, на каком основании ты тратишь на Моссовет». В итоге мэрия не сможет оплачивать даже труд уборщиц, которые моют полы в историческом здании.

Для обсуждения судьбы исторических памятников мэр Москвы Юрий Лужков специально прервал свой визит в Брюссель. Как оказалось, очень вовремя. Потому что глава Минэкономразвития Герман Греф сразу, как только началось обсуждение информации Минкульта, обвинил мэра Москвы в незаконной приватизации 1.5 тыс. памятников. «Существует реестр зданий-памятников, - подчеркнул глава МЭРТ, - они в соответствии с законодательством являются федеральной собственностью». Москва, по его словам, занимается их самозахватом. Поначалу Юрий Лужков спокойно парировал обвинения Германа Грефа: «Они являются памятниками федерального значения». Глава Минэкономразвития не сдавался: «Именно федеральной собственностью... Страшно работать с органами власти, которые совершают такие действия по отношению к федеральным объектам, что же они делают с другими собственниками?» Выдержка у московского мэра еще оставалась, и он заметил, что именно федеральные органы власти пока нарушали законы относительно памятников.

В начале девяностых благородные развалины на улицах Москвы с табличками "охраняется государством" на замызганных фасадах никому не были нужны. Считалось, что их реставрация - безнадежно неприбыльная затея, что-то вроде социальной нагрузки на бюджет. Между тем, пока федеральная власть занималась своими делами, московская мэрия привела в порядок (каким образом - отдельная тема) несколько особняков и благополучно сдала их в аренду.

Конфликт московских и федеральных чиновников по поводу памятников вызревает уже не один год. Москва - редкое место в России, где здания-памятники способны не только окупить гигантские вложения в их реставрацию, но и приносить хороший доход. Цена аренды офиса в бывшем дворце или городской усадьбе составляет несколько тысяч долларов за квадратный метр. О том, какую казну должен пополнять этот "золотой поток" - столичную или общероссийскую, московская мэрия и федеральная власть не могут договориться уже пять лет. Дележ особняков происходит по всем канонам детективного сериала - с пафосными обвинениями и судами, громкими заявлениями и даже захватами зданий. Пока счет явно не в пользу федералов.

Федеральная власть осознала ошибку и попыталась вернуть свое "добро". В 2000 году было создано Агентство по управлению и использованию зданий - памятников истории и культуры - совместное детище Минимущества и Минкультуры. В качестве идеологического прикрытия оно использовало один из последних указов Верховного Совета РСФСР № 3020, в котором понятие "памятник федерального значения" автоматически означало "собственность федерации".

Московское правительство постаралось закрепить за собой право собственности на супердоходные дома и выпустило знаменитое постановление № 299, которым назначило себя хозяином прибыльной недвижимости и повелело зарегистрировать около полутора тысяч исторических памятников в московскую собственность. И зарегистрировала. Среди них оказались здания ГУМа и ЦУМа, бывшее здание Моссовета на Тверской, 13 (ныне - главный офис мэрии), усадьбы "Коломенское" и "Кусково", многие другие знаменитые адреса. После этого многим федеральным министерствам и институтам (например, Институту искусствознания), расположенным в зданиях-памятниках, пришлось платить аренду в столичный бюджет.

Пока чиновники ссорятся

Вчера примирить МЭРТ и мэрию попытался премьер Михаил Фрадков. Получилось очень невнятно. "Пора договориться, сесть давно пора, - попросил премьер и добавил после паузы: - В хорошем смысле этого слова". Но разработать документы по памятникам архитектуры и в регионах, и в центре поручили все-таки МЭРТу и Минкультуры.

Предложение о приватизации памятников впервые прозвучало не на правительстве. В апреле 2004 года с инициативой разработать законопроект о приватизации исторических объектов выступила губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко. Ее предложения наделали много шума. По словам губернатора, во время общения на эту тему с бизнес-элитой города, чьи офисы располагаются в арендованных дворцах, многие бизнесмены говорили ей, что если бы эти дворцы были в их собственности, они бы не боялись вкладывать в реставрацию средства. После этого Валентина Матвиенко поручила своим подчиненным разработать соответствующий законопроект.

На сегодняшний день передачу памятников тормозят "нестыковки" в российских законах. Еще в 2002 году Дума приняла закон "Об объектах культурного наследия", который разрешил частное владение памятниками архитектуры. Однако продавать такие памятники нельзя, потому что до сих пор не принят другой закон - разделяющий эти памятники на федеральные, региональные и муниципальные.

Но вот из регионов добраться до Михаила Фрадкова сложнее. Наиболее вопиющее свидетельство бесхозности памятников архитектуры федерального уровня во Владимирской области - разрушение усадьбы Храповицкого в Судогодском районе. Построенный по типу средневековых замков дворец последнего предводителя дворянства Владимирской губернии Владимира Храповицкого в течение нескольких лет дважды подвергался пожарам, а затем и многочисленным набегам местных варваров. Были выдраны живописные полотна, украшавшие плафоны парадных залов, выбиты тарусский мрамор, метлахская плитка, украдены зеркала придворного фабриканта Шмидта. По словам главного архитектора Владимирской области Юрия Кровякова, «в некоторых памятниках архитектуры разместились даже дома для умалишенных».

Часть культурных объектов может не дожить до перехода в частные руки. Вчера Александр Соколов назвал здание Московской консерватории пороховой бочкой. Там, для усиления акустики между перегородками засыпан специальный состав, но он легко воспламеняется. Между тем здание так давно нуждается в ремонте, что для пожара достаточно замыкания электропроводки. Правительство поспешило выделить Минкультуры более 7 млн. рублей на реставрацию.

Однако ввести дом в эксплуатацию - только часть проблемы. Его надо обслуживать, да так, чтобы жить в нем было комфортно, как положено в XXI веке. Нынешний ЖКХ с грехом пополам справляется с нынешними тремя миллиардами квадратных метров, а если их станет пять-шесть? Даже сейчас большинство претензий к ЖКХ связаны не столько с дороговизной, сколько с качеством услуг.

Большие цифры завораживают. Жилой фонд страны превышает 3 миллиарда квадратных метров. На самом деле это очень мало. Первоочередная потребность оценивается в 1,8 миллиарда, а к 2012 году с учетом роста спроса жилой фонд необходимо, как минимум, удвоить. Задача потребует увеличения темпов строительства чуть ли не в геометрической прогрессии.

- Несколько последних лет мы живем в условиях постоянной реформы. С введением стопроцентной оплаты за потребляемые жилищно-коммунальные услуги завершается ее первый этап, - сказал заместитель министра регионального развития Валерий Гончаров. - Настало время посмотреть в будущее, определить стратегию жилищной и коммунальной сфер.

Найти ответы на самые жгучие вопросы постарались участники прошедшего 16-17 марта в Москве Всероссийского форума по проблемам жилищно-коммунального хозяйства. Не все удалось, но по многим позициям точки зрения заинтересованных сторон существенно сблизились.

Состояние жилищного фонда в стране в настоящее время не может удовлетворять, - признал заместитель министра, - недостаточными темпами проводится капитальный ремонт. При нормативной потребности 4-5 процентов, в среднем ежегодно ремонтируется лишь 1 процент жилья. Около 300 миллионов квадратных метров нуждается в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир для посемейного проживания. Еще 250 миллионов квадратных метров требуют реконструкции. В неблагоустроенных квартирах проживает около 40 миллионов человек. Пять миллионов обитают в ветхом и аварийном жилищном фонде.

Развитие рыночных отношений начиная с 1992 года во всех отраслях экономики не коснулось в полной мере жилищно-коммунального комплекса. Общий объем кредиторской задолженности предприятий ЖКХ составил к началу текущего года 300 миллиардов рублей, дебиторской - 213 миллиардов. Пора возвращать долги, создавать условия финансового оздоровления отрасли. При этом необходимо помнить, что средства, получаемые на финансирование жилищно-коммунального хозяйства от населения, уже сегодня являются основным источником покрытия расходов предприятий. Особое значение приобретает проведение на местах взвешенной и сбалансированной тарифно-ценовой политики.

В государственно-частном партнерстве видят ключ к решению многих проблем выступавшие на форуме специалисты. Ясно, что, действуя на особицу, ни федеральный, ни местные бюджеты, ни частные инвесторы сдвинуть с мертвой точки тяжеленный воз не смогут.

Директор Департамента строительства и ЖКХ минрегионразвития Сергей Круглик сообщил о том, что рассматривается вопрос об освобождении от квартплаты жителей ветхих и аварийных домов. Основной упор он сделал на необходимости опережающей инженерной подготовки новых территорий застройки. На эти цели федеральный бюджет выделяет средства, которые должны быть адекватно дополнены региональными и муниципальными вложениями. Принятые в конце прошлого года 25 законов по формированию рынка доступного жилья необходимо подкрепить еще двумя: об инвестиционных соглашениях в сфере жилищно-коммунального хозяйства и о финансовом оздоровлении отрасли. Без этого трудно привлечь в ЖКХ частных инвесторов и предпринимателей.

- При реализации проектов власть должна брать на себя менее рентабельную, административно-зависимую часть: инвентаризацию объекта, подготовку проектно-сметной и исходно-разрешительной документации, экспертизу и другое, вплоть до земляных работ. Таким образом, должна готовиться площадка для продолжения реализации проекта с привлечением коммерческих средств инвесторов на возвратной основе.

Развитию сотрудничества органов власти и бизнес-сообщества посвятил свое выступление заместитель руководителя Федерального агентства по строительству и ЖКХ (Росстрой) Юрий Тыртышов.

В условиях софинансирования на каждый федеральный рубль удалось дополнительно привлечь 3 рубля 46 копеек, в том числе 2 рубля 84 копейки - из бюджетов нижних уровней и только 62 копейки из внебюджетных источников. Сложившееся соотношение между бюджетными и внебюджетными источниками - "6 к 1".

Подобная схема наиболее актуальна при реализации подпрограммы "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда", испытывающей нехватку внебюджетных средств.

Это, во-первых, заставляет делать вывод о слабом развитии механизмов инвестиционного сотрудничества между властью и бизнес-структурами. Во-вторых, говорит о слабой работе по привлечению средств населения на условиях долевого участия, - отметил Юрий Тыртышов. - Одновременно следует резко увеличить объемы бюджетного финансирования.

В целом за весь первый период реализации подпрограммы, с 2002 по 2004 год, вместо 2,5 миллиона квадратных метров, как ожидалось, ликвидировано только 630,4 тысячи квадратных метров непригодного жилфонда.

- Надо отметить общие усилия государственных органов власти, направленные на то, чтобы сделать процесс тарифного регулирования в жилищно-коммунальной сфере прозрачным и упорядоченным, - заявил заместитель руководителя Росстроя. - В минувшем году были приняты постановления правительства Российской Федерации "Об утверждении основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства" и "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг". В конце года был принят Федеральный закон "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса", который предусматривает в структуре тарифа в качестве обязательного компонента так называемую инвестиционную составляющую - надбавку к цене с учетом производственных и инвестиционных программ, утверждаемых муниципалитетом. Таким образом, совершенствуя тарифное регулирование, власть делает жилищно-коммунальный сектор более понятным и, соответственно, привлекательным для частника.

В минувшем году федеральным агентством было заключено девять соглашений о сотрудничестве в сфере модернизации и реанимации систем жизнеобеспечения с частными инвесторами. Росстрой последовательно проводит политику завершения перевода отрасли на бездотационный режим финансирования. Переход на окупаемые тарифы резко увеличит инвестиционную привлекательность ЖКХ. Приток частных операторов-инвесторов в этот сектор экономики должен резко увеличиться.

1 апреля без шуток

Росстрой продолжает настаивать на принятии закона "Об инвестиционных соглашениях в жилищно-коммунальной сфере" и закона "Об особенностях оборота имущества в жилищно-коммунальной сфере". Первый предусматривает снижение рисков при заключении долгосрочных соглашений. Второй должен наложить запрет на переход жилищно-коммунальной инфраструктуры в частную собственность. Пока нет однозначного решения вопроса о праве собственности на объекты, реконструируемые или вновь строящиеся с привлечением частных инвестиций.
Механизм участия инвесторов в долевом строительстве в России никогда не имел адекватной законодательной базы. Отношения между застройщиком и дольщиками или соинвесторами фактически строились на доверии. А заключаемый между ними договор не мог быть веским основанием для привлечения строительной компании к ответственности за срывы сроков сдачи объекта, низкое качество жилья, выставление более высоких цен, чем изначально оговоренные, и иные нарушения обязательств. Свое видение строительной компании нового времени, возводящей объекты на средства инвесторов, власти изложили в законе “О долевом строительстве”. Документ устанавливает единые правила долевого инвестирования в строительство жилой и коммерческой недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

До настоящего времени строительные компании диктовали правила игры, которые на свой страх и риск принимали бесправные с юридической точки зрения дольщики. Риск последних оправдывался стремлением сэкономить на покупке квартиры, а то и заработать, продав ее на порядок дороже после сдачи дома госкомиссии. “Закон "О долевом строительстве" давно уже назрел, так как в России 80% жилья строится за счет привлечения средств частных лиц, — считает президент "Института экономики города" Надежда Косарева. — Этот закон очень важный, так как он дает дольщикам гарантии. До принятия этого закона я никому не рекомендовала инвестировать в долевое строительство, а теперь рекомендую”. Однако руководитель АН “Лаурел” Ирина Радченко отмечает: “Права участников долевого строительства будут защищены лишь при условии выполнения всех требований нового закона. Правда, сказать с очевидностью, когда это произойдет, нельзя, так как известно, что строгость российских законов в большинстве случаев смягчается необязательностью их выполнения”.

Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” вступает в силу 1 апреля 2005 г. До сих пор никаких законов либо постановлений, защищающих права участников долевого строительства и регламентирующих их отношения, не было, а деньги дольщиков привлекались посредством договоров, заключаемых на основании статьи Гражданского кодекса о свободной форме договоров. Однако планы по принятию закона “О долевом строительстве”, так же как и разнообразные проекты документа, кочевали по властным коридорам последние шесть лет и все это время порождали полемику между практиками и теоретиками. Все заинтересованные лица разделились на два лагеря. Сторонники одного — в большинстве своем представители строительных компаний — заявляли, что закон этот не нужен, поскольку ужесточает требования к строительным компаниям. А их оппоненты в лице создателей законов утверждали: закон необходим, так как при существующем положении вещей дольщики не защищены от действий недобросовестного застройщика.

Схожую практику раскрытия информации о компании российские эмитенты практикуют со второй половины 1990-х гг. Таким образом, с выходом этого закона можно говорить о новом этапе в становлении культуры российского строительного рынка. “Регулирование отношений между строительными компаниями и участниками долевого строительства, а также установление гарантий защиты прав и законных интересов приобретателей жилья в новостройках необходимы”, — заявляет председатель правления “ПИК-Холдинга” Артем Эйрамджанц. В настоящее время далеко не все застройщики в состоянии предоставить отчетность за три последних года — по той причине, что для строительства каждого нового объекта обычно создается новая фирма, которая действует под брэндом строительной компании, ее зарегистрировавшей и хорошо известной потребителям. С вступлением закона в силу застройщик будет заинтересован в создании положительной “строительной истории” (по аналогии с кредитной историей) в отношении не только своего брэнда, но и бухгалтерской отчетности. “Мы ожидаем, что с появлением нового закона отношения между застройщиком и дольщиком станут более цивилизованными”, — говорит генеральный директор “МИАН-Девелопмента” Анатолий Морозов.

Новый закон “О долевом строительстве” запрещает застройщикам привлекать деньги на доверии и вводит государственное регулирование и надзор за деятельностью застройщика. Документ обязывает строительную компанию предоставить “для ознакомления любому обратившемуся лицу” учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации и о постановке на учет в налоговом органе, отчетность о финансово-хозяйственной деятельности, “утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет”, “аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности”, проектную декларацию. По мнению старшего юриста “Пепеляев, Гольцблат и партнеры” Максима Попова, “застройщик очень уязвим со стороны своих недобросовестных конкурентов, которые могут использовать положения закона для того, чтобы блокировать его действия”. Например, застройщик обязан предоставить всем желающим проектную документацию и все внесенные в нее изменения, а это 8-10 томов. Если придет много желающих ознакомиться с этой документацией, то работа офиса может быть парализована.

В результате на рынке останутся крупные, стабильные компании, говорит о перспективах развития рынка генеральный директор “Капитал Груп Маркетинг” Алексей Белоусов. Время, которое застройщик проведет без финансирования, во многом зависит от того, насколько хорошие у него отношения с госорганами, выдающими разрешение на строительство и регистрирующими права собственности либо аренды на землю. “Но на местах могут неправильно истолковать некоторые положения закона. В этом случае можно будет говорить о неком ужесточении административных барьеров”, — опасается управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. “Очевидно, что административное регулирование этой деятельности станет весьма жестким, — считает Морозов. — Поэтому крайне важным для застройщиков станет наличие "своих людей" в уполномоченных органах”. Конечно, “договориться” с чиновниками будет легче крупным строительным компаниям, которые и сейчас активно застраивают столицу с одобрения властей. “Закон "О долевом строительстве" направлен не на развитие рынка, а на преференции крупным столичным строительным компаниям”, — утверждает председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев. А для тех строительных компаний, которым не удалось выбиться в “дамки”, “отрицательным моментом являются дорогостоящие чиновничьи препоны и предвзятость в отношении выбора застройщика (получение права собственности) и арендатора земельного участка (получение опциона на право аренды земельного участка)”, утверждает Серегин.

Право заключить договор с инвесторами застройщик будет иметь лишь после того, как получит разрешение на строительство, опубликует проектную декларацию и пройдет государственную регистрацию права собственности или права аренды на земельный участок. Раньше было по-другому. “Зачастую строительные компании осуществляли реализацию жилых площадей в домах, на которые не получены необходимые документы на строительство”, — рассказывает руководитель группы компаний VMP Corp. Алексей Кожевников. По мнению вице-президента по строительству управляющей компании “Сити” Александра Серегина, новая норма “способна уменьшить риски по строительству на 20%”. Теперь до получения документов на строительство застройщик будет обязан оплачивать все издержки, включая проектирование объекта и подготовку к строительству, исключительно из своего кармана. Без привлечения внешнего финансирования придется продержаться около года — таково время с момента выхода распорядительного документа до получения разрешительной документации на строительство.

Договор участия

После того как застройщик получил все необходимые документы, он имеет право начать рекламную кампанию возводимого объекта. Рекламную кампанию следует начинать с опубликования проектной декларации, включающей информацию о застройщике и проекте. И лишь спустя 14 дней с момента опубликования этого документа застройщик имеет право заключать договоры с дольщиками. По словам Белоусова, внушительный объем средств привлекается уже спустя месяц после начала широкой рекламной кампании — в СМИ, на радио и наружных щитах.

Застройщик заключает этот договор с инвесторами — физическими и юридическими лицами. Важно, что договор приобретает силу не в момент подписания его сторонами, а лишь со времени его государственной регистрации. Благодаря госрегистрации документа теперь будет невозможно дважды заключить договор на один и тот же объект недвижимости, считает директор по маркетингу и продажам компании “Квартал” Сергей Лушкин. “Различные манипуляции со стороны "лжезастройщиков" и "лжедольщиков" (имеется в виду переуступка прав требования по "несуществующему" договору) практически сводятся к нулю”, — говорит он. Раньше конечный покупатель жилья понимал, что он рискует стать уже вторым или третьим покупателем. Что еще немаловажно — с момента госрегистрации договора земельный участок, на котором ведется строительство объекта инвестиций, считается находящимся в залоге у пайщиков (а права на участок или на его аренду принадлежат застройщику).

После вступления закона в силу эпоха разношерстных договоров, заключаемых при долевом строительстве (договоров соинвестирования, купли-продажи строящихся объектов недвижимости и иных), останется в прошлом и на смену ей придет договор долевого участия.

Стороной по договору долевого участия выступает застройщик, имеющий “в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства для строительства”. Однако второй стороной далеко не всегда выступают частные инвесторы. По словам Ирины Радченко, в Москве большинство договоров с участниками долевого строительства заключают организации, не имеющие отношения непосредственно к строительству, — риэлторские, девелоперские и другие компании. Эти организации заключают договор с целью выкупа больших объемов площадей на ранних стадиях строительства для последующей реализации их на рынке. Из закона “О долевом строительстве” не очевидно, могут ли они напрямую заключить договор с частным лицом и будет ли он действительным. Если объемы жилья, приобретаемые юрлицами, снизятся, то увеличится количество квартир, покупаемых частными лицами у компании-застройщика без посреднической наценки.

Согласно закону договор участия должен содержать определение возводимого объекта недвижимости, срок его передачи от застройщика к дольщикам, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При существующей сегодня практике эти параметры являются “плавающими”. Например, определение возводимого объекта может меняться: иногда заявляют о строительстве одного объекта, а возводят совсем другой. Относительным понятием является и срок сдачи объекта. Известны случаи, когда дом не сдавался в течение нескольких месяцев, а то и года со дня заявленного срока сдачи. Теперь за каждый день просрочки застройщику придется расплачиваться из собственного кармана. Раньше никто не гарантировал, что дольщик получит именно ту квартиру, на которую рассчитывал, — нередко после окончания строительства вместо “апартаментов” на 10-м этаже ему предлагали квартиру на 1-м, окна которой выходили на стену соседнего дома. А за обещанную ранее квартиру на 10-м предлагали доплатить до 50% ее рыночной стоимости. Теперь строители не смогут “просто так” менять цифры в договоре.

Контроль над выполнением всех предписаний закон возлагает на некий “уполномоченный федеральный орган исполнительной власти”. Что это за орган, не уточняется. Закон наделяет уполномоченный орган правом приостановить деятельность застройщика либо обратиться в арбитражный суд с заявлением о его ликвидации. Уполномоченный орган вправе устанавливать нормативы бухучета и бухгалтерской отчетности застройщика, контролировать привлечение и целевое использование застройщиком полученных от дольщиков денежных средств, ежеквартально проверять соответствующую отчетность застройщика, следить за соблюдением закона “О долевом участии”, “обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства”.

А судьи кто?

В случае если строительная компания ничего не нарушает, инвесторы все равно имеют право потребовать от нее внесенные деньги плюс проценты за использование этих средств. Проценты составляют 1/150 (одну стопятидесятую) ставки рефинансирования ЦБ на день выплаты дольщику его средств. Условия, при которых участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, следующие: нарушение застройщиком сроков передачи объекта дольщикам; прекращение или приостановление строительства, если из этого очевидно следует, что дом не будет сдан вовремя; “существенное изменение проектной документации”, в том числе и “существенное изменение размера объекта долевого строительства”; изменение назначения объекта или входящих в его состав помещений; нарушение застройщиком каких-либо условий договора. При этом такое понятие, как “существенное изменение”, является размытым и предполагает разнообразные трактовки.

Согласно закону строительная компания несет риски случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи дольщикам. Кроме того, в течение пяти лет после сдачи объекта госкомиссии застройщик ответственен за его физическое состояние. “По нашему мнению, гарантийный срок надо увеличить с пяти до 15 лет, но при этом предусмотреть ответственность участника за ненадлежащую эксплуатацию объекта”, — говорит Серегин. Существенной особенностью документа является то, что на него распространили закон “О защите прав потребителей”, устанавливающий штрафы и неустойки за разного рода нарушения. “Это сделает компании более ответственными и более наказуемыми”, — считает Кожевников. Закон разрешает дольщикам требовать от строительной компании, в том числе и через суд, возврата денег вместе с штрафом за нарушение тех или иных условий договора участия — от несоблюдения сроков сдачи объекта до сокрытия какой-либо важной информации. А вот “право пайщика на обращение в суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения представляется сомнительным из-за отсутствия технического обоснования термина “заблуждение”, говорит Серегин, “это дает возможность пайщикам неадекватно и вольно трактовать права и ответственность по договору”.

После того как дом построен и сдан госкомиссии, до подписания передаточного акта дольщик вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие здания тем или иным характеристикам, прописанным в договоре долевого участия. Если подобные нарушения имеют место, дольщик вправе отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком всех обязательств.

Если же дольщик не выполняет свои обязательства и не вносит деньги, строительная компания не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть с ним договор. Закон предписывает застройщику ждать три месяца и лишь затем обращаться в суд. “Суд может длиться годами, и на протяжении этого времени застройщик будет лишен финансирования и возможности привлечь в договор нового участника взамен прежнего недобросовестного”, — отмечает Эйрамджанц. “Если дольщик заключил договор на большое количество квартир и не платит деньги, он может блокировать строительство, так как оно лишится финансирования”, — предупреждает о перспективах применения этого положения на практике Максим Попов. “Это положение вынудит застройщиков сократить количество схем инвестирования, связанных с рассрочками, на период строительства, — утверждает Лушкин. — Приоритетными станут единовременные выплаты всего инвестиционного взноса или его основной части в момент подписания договора до его регистрации с использованием различных схем обеспечения обязательства”.

“В законе не хватает статей, в которых бы содержалась информация о дополнительных мерах по стимулированию строительной деятельности с применением схем долевого финансирования”, — утверждает Константин Ковалев. По его словам, сегодня одна из проблем состоит в том, что в строительный сектор не вкладывают деньги иностранные инвесторы, а внутренние инвесторы (банки, паевые инвестиционные фонды) по разным причинам инвестируют явно недостаточное количество средств. Не исключено, что закон о долевом строительстве благодаря четко прописанным требованиям к застройщику даст этим внутренним инвесторам зеленый свет. Кроме того, огромным инвестиционным потенциалом обладают частные инвесторы. “Известно, что на руках у населения имеются десятки миллиардов не задействованных в экономике долларов, которые могут быть с успехом задействованы в долевом строительстве”, — отмечает Радченко. По ее мнению, при условии, что правительству удастся реализовать этот закон на практике и частный инвестор может быть защищен от потери своих средств, инвестированных в строительство, Россию в скором времени может ожидать строительный бум.

Застройщик vs. инвестор

Учитывая высокую степень защиты законом инвесторов, нельзя сказать, что банки с энтузиазмом будут давать кредиты застройщикам. Ведь если строительная компания окажется банкротом, земельный участок и не достроенный ею дом будут проданы с молотка. Вырученных от продажи средств может не хватить, для того чтобы погасить кредит, проценты и штрафы по нему, а также средства дольщикам вместе с процентами. В этом случае дольщики имеют право прийти в банк, который дал кредит на строительство дома, и потребовать от него возмещения всех понесенных ими убытков. По мнению Максима Попова, при таких условиях банк не будет давать кредит застройщику, или даст кредит, но очень дорогой, или будет брать в залог не участок, на котором застройщик возводит объект, а другое имущество застройщика. “Если строительные компании начнут привлекать банковские кредиты, то им придется выплачивать 18% годовых, начисляемых на остаток ссудной задолженности, в течение 24 месяцев проектирования и строительства и еще в течение 12 месяцев реализации готового жилья”, — утверждает Эйрамджанц. По оценке “ПИК-Холдинга”, в результате дополнительные расходы застройщиков составят не менее 27% от капитальных затрат.

“Предоставляя покупателям дополнительную защиту, закон повлияет на наиболее консервативных инвесторов, которые пока опасаются вкладывать средства в строящуюся недвижимость”, — заявляет пресс-секретарь “Сити — XXI век” Сергей Лядов. Помимо банков и паевых фондов к консервативным инвесторам относятся страховые и пенсионные фонды, которые располагают самими длинными и, следовательно, дешевыми деньгами. И хотя пока отечественные страховой и пенсионный рынки находятся в становлении, в перспективе они смогут обеспечить строительному сектору мощную финансовую подпитку. Однако если строительная компания не захочет связываться с инвесторами, опасаясь некоторых положений закона “О долевом строительстве”, она сможет выйти на фондовый рынок и привлечь посредством его механизмов деньги институциональных и частных инвесторов. И наконец, компания-застройщик сможет использовать исключительно собственные средства. Конечно, на такое будут способны лишь самые мощные в финансовом отношении компании.

По мнению Ирины Радченко, в случае если правительство в ближайшее время приступит к реализации этого закона на практике, возможен коллапс на строительном рынке, так как большинство застройщиков не способны оперативно принять новые правила игры. Следовательно, не исключены срывы сроков сдачи объектов, разорение мелких компаний, уже ввязавшихся в долевое строительство, и т. д. С тем, что с рынка могут исчезнуть некрупные компании-застройщики, согласен Алексей Белоусов. По словам Сергея Лядова, “снижение предложения и увеличение спроса приводят к повышению цен. Пока сбываются предположения, что предложенные законодателями меры по стимулированию спроса неадекватны мерам по увеличению предложения. Мы прогнозируем, что в 2005 г. темпы роста цен сохранятся на уровне 2004 г. — 1,5-2% в месяц”. Пономарев считает, что “принятый закон приведет к большим проблемам на жилищно-строительном рынке и в конечном итоге скажется на увеличении цен”. “Не исключено, что введение закона приведет к росту цен на недвижимость, — отмечает Анатолий Морозов. — Количество предлагаемых объектов может уменьшиться, из-за того что мелкие застройщики уйдут с рынка. Однако вступление в силу этого ФЗ может и не отразиться на ценах на жилье, так как из-за естественного процесса укрупнения строительных компаний предложения будут появляться в прежнем объеме”. На чьи средства? “Если бы я был застройщиком, после выхода закона "О долевом строительстве" я не стал бы привлекать деньги дольщиков”, — заявляет юрист Максим Попов.

Сразу после выхода в свет закон “О долевом строительстве” вызвал многочисленные нарекания со стороны застройщиков, в результате чего стал более знаменит своими недостатками, нежели достоинствами. “В ныне существующем виде этот закон является сырым документом, который может оказать негативное влияние на рынок недвижимости”, — утверждает Артем Эйрамджанц. Анатолий Морозов утверждает, что этот нормативный акт — способ усложнить жизнь застройщика. А по словам Владимира Пономарева, принятый закон “О долевом строительстве” — непродуманный по своим последствиям, хотя намерения изначально были правильными: инвестиционно-строительная деятельность должна быть отрегулирована, так как дольщики рискуют. По его мнению, такие законы нельзя принимать поспешно, так как должно пройти минимум полгода, чтобы компании успели перестроиться.



Главная --> Публикации