Главная --> Публикации --> Как изменились торговые центры Преобразование промышленных зон. новаторские концепции На рынке аренды цыплят считают летом Vessolink застраивает остоженку Элитная недвижимость центра москвы дорожает

Эти первые две жилые башни, что совсем недавно, раньше намеченного срока, выросли на Строгинском бульваре, - лишь начало большой программы "Строгино XXI век", получившей горячее одобрение у мэра Москвы Ю.М.Лужкова, префекта СЗАО В.А.Козлова и главы Управы района Строгино В.В.Кашина. В рамках проекта возводятся жилые дома не только по Строгинскому бульвару, но и по улицам Таллинской и Твардовского. Со временем это будет комфортабельный жилой комплекс с прекрасным видом на Москву-реку, Серебряный Бор и живописное Троице-Лыково.

На Строгинском бульваре, у дома №4, поселился добродушный "осьминог". Несмотря на экзотическую внешность, одиночество ему не грозит. Столь неординарную детскую площадку, сочетающую множество игровых элементов со стилизованным дизайном, полюбили дети и взрослые - инвестиционно-строительная компания "СИТИ-XXI век" позаботилась о своих новоселах, предоставив им максимум удобств во дворе и дома.

Компания "СИТИ XXI" век на протяжении 5 лет активно участвует в формировании современного облика столицы. Она выступала соинвестором в строительстве жилых домов в Южном и Северном Бутове, Братееве, Митине, Люблине, Марьине. Сегодня накопленный опыт позволил взяться за реализацию самостоятельного сложного, но престижного проекта.

- Территория нового жилого комплекса будет не менее красивой, нежели та, что мы уже сдали, - рассказал генеральный директор компании, Заслуженный строитель РСФСР В.Д.Алексеев. - Всего же нам предстоит построить в Строгине около 200 тысяч квадратных метров жилья. На эти средства планируем полностью реализовать задуманную программу, основной "изюминкой" которой станет строительство спортивных объектов и учебного корпуса Московского государственного института электроники и математики. Это наш первый крупный самостоятельный инвестиционный проект, и мы, конечно, постараемся не подвести ни себя, ни город.

Семиэтажный учебный корпус МГИЭМа планируют разместить чуть поодаль. Здание будет ступенчатым, кареобразным - архитекторы задумали использовать необычный природный рельеф местности, где перепады достигают 11 метров. Во дворе основного здания будет создана оригинальная террасообразная композиция с использованием эксплуатируемых крыш.

Программа рассчитана до 2007 года. Предстоит застройка целого микрорайона, центром которого станет ледовый Дворец спорта. Это будет объемное сооружение с оригинальной арочной крышей, представляющее собой две части, одна из которых собственно школа известного тренера Е.А.Чайковской, воспитавшей не одно поколение сильнейших фигуристов. Здесь разместятся ледовая арена, залы для тренировок, офисы. Вторая часть - муниципальная, с таким же внушительным ледовым полем и трибунами на 1500 мест, спортзалами, бассейном и сауной.

К преимуществам ЮЗАО также относится наличие крупных зеленых массивов: на территории округа расположены Битцевский, Бутовский и Тропаревский лесопарки, Воронцовский парк. Учитывая преобладающую в Москве розу ветров и незначительное число промышленных предприятий, расположенных в ЮЗАО, можно сказать, что это один из самых экологически благополучных округов столицы.
Конечно, имеются на Юго-Западе и свои проблемы, важнейшей из которых является транспортная: темпы строительства дорог и дорожно-транспортной инфраструктуры заметно отстают от темпов возведения жилья. В итоге пропускная способность местных магистралей не может удовлетворить ни водителей, ни пешеходов. На Ленинском проспекте и Профсоюзной улице, на выезде из микрорайонов Ясенево и Теплый Стан постоянно образуются пробки, пешеходы подолгу не могут перейти улицу, поскольку транспортный поток идет почти непрерывно. Справедливости ради заметим, что в округе предпринимаются попытки решить транспортные проблемы, со временем ситуация должна измениться к лучшему.
Тем не менее в глазах потенциальных покупателей жилья привлекательных качеств у ЮЗАО больше, чем неприятных, а потому он стабильно считается одним из престижных районов столицы. Соответственно, и спрос на жилье остается высоким. Разумеется, этот факт учитывают девелоперы, которые строят и продают здесь дома любой категории. Территория Юго-Западного округа осваивается высокими темпами. В настоящее время в работе здесь находятся более 113 жилых новостроек.
Очевидно, по причине престижности в ЮЗАО строят много монолитных домов, число которых составляет 81% общего количества новостроек. Кирпичные дома, как наименее востребованные в силу высокой цены, занимают только 1%. Панельное домостроение составляет 18% общего числа новостроек, и, судя по всему, это еще не предел.
Самые дорогие квартиры ЮЗАО находятся в монолитных домах. По данным М Журнала о новостройках, в минувшем году цены на монолит совершили резкий скачок с $2002 за 1 кв. м в сентябре до $2478 в декабре, а в феврале продолжили рост до отметки $248 Стоимость монолитного жилья на юго-западе столицы заметно превышает среднестатистическую отметку в $2099 и уступает только средней цене 1 кв. м в Центральном административном округе ($4778 по итогам февраля).
Изменение цен на кирпичные новостройки было не столь значительным: после резкого снижения в октябре с $1884 до 1634 за 1 кв. м цены поднялись в декабре до $1859, в феврале до $1873 за 1 кв. м. Если сравнивать последнее ценовое значение с показателями ЦАО, то жилье в кирпичных домах ЮЗАО почти в 2,5 раза дешевле. Так что для тех, кто хочет поселиться в кирпичном доме на Юго-Западе, это довольно выгодное предложение.
Зато желающим приобрести квартиры в панельных новостройках будет сложнее найти интересные варианты. Средняя цена 1 кв. м в панельных домах ЮЗАО по итогам февраля составила $148 Таким образом, здешние типовые новостройки уступают по цене только домам в Северном округе столицы ($1557 за 1 кв. м).
В настоящее время самое активное жилищное строительство в ЮЗАО ведется в Северном и Южном Бутове. Даже явный недостаток объектов инфраструктуры воспринимается девелоперами скорее как положительный фактор, поскольку позволяет начинать проектирование и комплексное строительство с чистого листа, а это увеличивает творческие и производственные возможности.
Северное Бутово застраивается преимущественно панельными 17 24-этажными домами. Цена 1 кв. м в таких новостройках, по данным аналитического центра М2, сейчас колеблется в пределах $1150 150 Например, в мкр. 9, к. 2 (станция метро Бульвар Дмитрия Донского), 1 кв. м подорожал в течение февраля с $1300 до 1442, т. е. на 11%. В строящемся доме на улице Новаторов, к. 12 (станция метро Калужская), квадрат стоит теперь $1800 место прежних $1607 (рост на 12%).
Стоит заметить, что большая часть заметно подорожавших новостроек находится на предпоследней стадии строительства, что предполагает и дальнейшее повышение цен на это жилье. Самые дорогие панельные новостройки ЮЗАО на улице Академика Пилюгина и улице Наметкина, вл. 21, к. 1 Здесь стоимость 1 кв. м составляет $189 Очевидно, в этом случае сказывается престижность района Новые Черемушки.
Самое дешевое жилье в монолитной новостройке по адресу: улица Островитянова, вл. 6 (станция метро Коньково), $1970 за 1 кв. м. Самое дорогое на Андреевской набережной ($3600 5600 за 1 кв. м): это почти центр, к тому же рядом расположены знаменитый Нескучный сад и Андреевский монастырь.
Что касается степени готовности возводимых объектов, то, по данным М Журнала о новостройках, число домов, готовых к сдаче или приближающихся к этому этапу, составляет более двух третей общего числа. Примерно десятая часть новостроек находится на нулевом цикле.

Но все это - дело пусть недалекого, но будущего. Нынче же "СИТИ XXI век" начала строительство уникального открытого стадиона - единственного в Москве, который имеет самое современное искусственное покрытие четвертого поколения. Именно на таком газоне тренируются гранды европейского футбола, к примеру, тот же мадридский "Реал". Новый стадион примет первых спортсменов уже этим летом.
Юго-запад столицы продолжает оставаться одним из самых привлекательных округов как для покупателей жилья, так и для застройщиков. Юго-Западный административный округ имеет сложившуюся инфраструктуру, здесь ведется активное возведение жилья как точечная, так и комплексная застройка.

Загородный отдых на собственной даче всегда был популярным способом провести лето, но современная загородная недвижимость, особенно новые дома в коттеджных поселках — удовольствие не дешевое. Счастливым владельцам подмосковных особняков приходится не только раскошеливаться на покупку (или строительство) самого дома, но и платить налоги.

ОБЪЕКТЫ НА ПРОДАЖУ
По адресу: ул. Б. Очаковская, вл. 40, ведется комплексная застройка микрорайона, которую осуществляет компания Моспромстройматериалы.
На территории района появятся пять панельных домов и три монолитных дома. В микрорайоне есть школа, гаражи, торговые центры. Вся территория будет благоустроена. На сегодняшний день сданы два корпуса, еще два готовятся к сдаче.
В продаже имеются одно-четырехкомнатные квартиры в строящихся корпусах серии П-55М и монолитном доме. Удобное расположение района в отношении транспортных развязок (Мичуринский проспект, Аминьевское шоссе, железнодорожная ветка, метро Юго-Западная). Квартиры в домах улучшенной планировки с просторными кухнями и темными комнатами. Окна и лоджии остеклены деревянными стеклопакетами.

«Хронический» недострой
Такое понятие подразумевает не голые стены без крыши, а любое несоответствие дома официально утвержденному проекту. Например, если им предусмотрены внутренние двери или межкомнатная перегородка, которых нет, надо либо вносить изменения в проект, либо исправлять эти недостатки. Иначе дом не будет принят. Вы живете в доме, в котором все есть (свет, вода, электричество и т. д.), но при этом дом не считается достроенным.
В подобной ситуации с вас не могут взимать налог на имущество физических лиц. Но имейте в виду, что, если дом будет числиться недостроем слишком долго, у разнообразных контролирующих органов возникнут сомнения в правдоподобности этой информации.
Разумеется, при продаже земельного участка никаких документов на дом не будет и существует риск, что покупатель откажется платить за недострой. С другой стороны, купить объект незавершенного строительства хоть и опасно (документов ведь нет), но выгодно: все основные строительные работы уже произведены. Остается только исправить некоторые недостатки и зарегистрировать право собственности.

Юрист М2 рассказывает, как можно в рамках действующего законодательства снизить ежегодные налоговые выплаты на загородный дом, который находится в частной собственности.
Самый простой, но и самый рискованный способ сэкономить на налогах — просто не проводить государственную регистрацию загородного дома. Такой вариант хорош только в случае, если местные власти «ленивы и нелюбопытны». Несколько лет после покупки земельного участка и возведения дома можно спокойно жить в нем, никак его не оформив. Однако рано или поздно у государственных органов все-таки возникнут вопросы.
К тому же, если вы решите продать свой коттедж, придется искать варианты переоформления документов на покупателя. Например, в договор включается фраза: «К покупателю переходят все права на земельный участок, являющийся предметом настоящего договора, вместе со всем, что на нем находится или будет находиться». Такая формулировка весьма спорна: специалисты считают, что ее употребление в договорах купли-продажи земельных участков предоставляет простор для различных злоупотреблений.
Какие возможные выгоды сулит уклонение от регистрации дома, какие минусы стоит учитывать? Сначала о выгодах. Вы экономите некоторую сумму на налогах. По закону налог на имущество не может составлять менее 0,1 и более 2% его стоимости. Ставка 0,1% применяется при цене имущества до 300 тыс. руб., ставка 2% — при стоимости более 500 тыс. руб. Правда, надо иметь в виду, что этот налог относится к числу местных, поэтому конкретные ставки устанавливаются местными органами власти. Соответственно, поскольку регистрация не производится, собственник не уплачивает и пошлину за это.
С другой стороны, есть и серьезные минусы. Если вы не регистрируете право собственности на имущество, то не имеете право проводить сделки с ним. Ни один нотариус не станет участвовать в заверении такой сделки, и, соответственно, зарегистрировать ее в госорганах тоже не получится. Таким образом, любая сделка, заключенная с подобным имуществом, будет признана недействительной. Ни продать, ни заложить, ни завещать свое имущество вы не сможете. Так что пострадать могут не только ваши интересы, но и интересы ваших родных.

Подводные камни
Используя те или иные схемы ухода от налогов, не следует забывать о связанных с этим рисках. Например, если будет выявлено, что дом существует, но на него не оформлены документы, или он значительное время числится недостроенным, тогда как дефекты легко устранимы, налоговые органы попытаются признать собственника злостным неплательщиком, скрывающим имущество. Расплата за подобные действия обходится чрезвычайно дорого. Даже если фактического собственника не привлекут к уголовной ответственности, его могут оштрафовать и заставить уплатить налог за весь период доказанного существования дома. Причем кроме налога придется уплатить еще и пени, которые налоговые органы начислят на всю сумму.
И потом, вы никак не сможете защитить свои права в случае возникновения какой-либо угрозы. Например, если дом будет разрушен противоправными действиями, вы не сможете предъявить никаких претензий к причинителю ущерба. Более того, если при продаже участка с домом, которого официально не существует, вам не заплатят за него деньги, практически невозможно доказать, что покупатель вас обманул: ведь он не мог купить дом, которого нет.
Конечно, нельзя утверждать, что права собственника в России охраняются государством очень ревностно. Но лучше заплатить налоги и иметь хоть какие-то гарантии.
Из "несносных" пятиэтажек сделают элитные дома.

«Мертвые души»
Этот вариант связан с регистрацией дома на какое-либо лицо из числа тех, кто имеет льготы по уплате налогов и сборов, например, на родителей-пенсионеров. Перечень категорий населения, имеющих льготы по уплате налога на имущество физических лиц, содержится в ст. 4 Закона «О налогах на имущество физических лиц». Там указано, что местные органы власти вправе предоставлять льготы иным категориям населения помимо указанных в законе.
При этом нужно помнить, что, экономя на налогах, вы теряете возможность использовать имущество в полной мере. Вы не имеете право его продать без доверенности, заложить и т. д. Если вы захотите взять кредит в банке и предложить дом в качестве залога, залогодателем будет тот, на кого оформлен дом. Если вы захотите управлять имуществом сами, для этого придется оформлять доверенность. Пример. Гражданин М. оформил дом и земельный участок на своего брата-инвалида, который был освобожден от уплаты налога на имущество. Через некоторое время М. понадобились деньги. Он решил обратиться в банк за кредитом и предложить в качестве обеспечения по кредиту участок и дом. Однако его брат отказался предоставлять имущество в залог, а через некоторое время продал его. Поскольку все документы были оформлены на него, проблем с регистрацией сделки и прав нового собственника не возникло.

"Несносными" - недостаточно хлипкими, чтобы их немедленно снести, в Москве считаются четыре серии пятиэтажек: 1-510, 1-511, 1-515 и 1-44 Постаревшие душой, но еще довольно крепкие телом, эти улучшенные варианты бараков изрядно раздражали городские власти. Настолько, что еще пять лет назад всем желающим было предложено придумать, как их облагородить. И даже выдано несколько "экспериментальных" адресов, где можно было опробовать задуманное. "Известия" решили выяснить, как сложилась судьба подопытных домов.

Мысль о том, что пятиэтажки можно не только сносить, но и реконструировать, понемногу овладевает умами московских чиновников. В один из последних субботних объездов мэра привезли к бывшей хрущобе, которая превратилась в элитный высотный дом. Результат восхитил Лужкова. "Да будет так!" - воскликнул мэр. Отныне пятиэтажные недоразумения в Москве будут перестраивать целыми кварталами, а программа реконструкции пятиэтажек обещает стать такой же глобальной, как программа их сноса.

У первенца перестроечного движения - дома 16, корпус 3, по проспекту Маршала Жукова, - жизнь явно не задалась. Издалека дом выглядит как раненый с перевязанной головой. Два надстроенных верхних этажа с претензией на элитность - мансарды, полукруглые балконы, стеклопакеты - выкрашены веселенькой розовой краской, но так же обшарпанны, как и подпирающие их нижние. К каждому подъезду пристроено что-то вроде колонны, где помещаются лифт и мусоропровод. Модернизированные лестничные клетки хранят добрые старые ароматы упадка и хронической немытости. А жителей при слове "реконструкция" постигает что-то вроде нервного припадка - процесс проходил без отселения людей.

Верхи и низы

Эксперимент проводили ЗАО "Наутилус Девелопмент" и ЗАО "Корпус" на городские деньги. Чтобы уговорить жильцов согласиться на эксперимент, обещали сделать в квартирах евроремонт, поменять сантехнику и электропроводку. Даже смету составили. В результате аборигенам достались кое-как поклеенные обои и "новая" сантехника, выпущенная советской промышленностью полвека назад.

- Крышу сняли, - рассказывает Мария, живущая в квартире на пятом этаже. - Текло так, что мы не могли выйти из квартиры - двери разбухли, ручки поотрывались. Четыре года за стеной стучали отбойные молотки. Люди на кухне готовили под зонтиками. Ради чего, спрашивается?

Судьба саркофага

"Новеньким" - жильцам верхних этажей тоже живется как-то не по-элитному. По рассказам соседей, хозяева квартир все время меняются. Не выдерживают коммунальных испытаний: дом до сих пор не принят РЭУ на эксплуатацию, поскольку нарушены все возможные инженерные правила. Ни зарегистрироваться, ни вызвать сантехника жители мансард не могут, а простецкая "нижняя" публика своим жизнелюбием не дает им забыть о среднем уровне жизни в стране. Большую часть верхних квартир хозяева сдают. А граждане снизу прислушиваются к звукам опадающей штукатурки и замазывают щели в стенах - дом после капремонта постепенно проседает, не выдерживая нагрузки. Похожие истории могут рассказать обитатели дома № 5 по улице Строителей, также пережившие гуманитарную катастрофу под названием "реконструкция без отселения".

Не знают об этом даже разработчики проекта - архитекторы института "Курортпроект". "Заказчиком реконструкции выступает Управление экспериментального жилья, - рассказал "Известиям" руководитель архитектурно-проектной мастерской № 5 Борис Броннер. - Несколько раз дело почти было пошло на лад, но каждый раз что-то срывалось, хотя мы сделали свой проект еще несколько лет назад".

Другой известный "подопытный" адрес - дом № 3 по улице Коштоянца. При ближайшем рассмотрении следов реконструкции обнаружить не удалось. На кухнях незыблемо висят кружевные занавески, а единственный признак, говорящий о возможных переменах, - слухи, от которых среди жителей периодически возникает переполох. "Недавно приходили строители, - рассказывает один из обитающих в квартире второго подъезда. - Спрашивали, кто хочет переехать, а кто готов остаться на время реконструкции. Так мы и не поняли, что с нами будет..."

Победитель

Архитекторы предложили пристроить к торцу дома еще один подъезд высотой 9 этажей. Переселить в него жителей из квартир двух соседних подъездов, реконструировать опустевшие секции, перевезти в них людей из следующих, и так далее. Сам дом предполагается заключить в "саркофаг" из стекла и бетона, так что верхние этажи будут опираться не на стены старого дома, а на новые, монолитные опоры. В результате жители получат квартиры с кухнями не меньше 8 метров, изолированными комнатами и увеличенным балконом и при этом останутся на прежнем месте. Таким способом можно реконструировать целый микрорайон из десяти "несносных" пятиэтажек, построить коммерческое жилье и получить прибыль. "Стоимость реконструкции по нашему проекту - около 150 долларов за квадратный метр", - говорит Борис Броннер. Это в несколько раз ниже себестоимости нового строительства в столице. Есть версия, что проект столько лет не может начаться именно потому, что он слишком дешев и невыгоден государственным инвесторам, привыкшим не зарабатывать деньги, а осваивать их.

Правда, реконструкцией результат можно назвать весьма условно - авторы эксперимента не церемонились, отселили всех жителей и начали строить практически с нуля. От пятиэтажки в доме остались три несущие стены и высота потолка два с половиной метра в квартирах нижних этажей. Если не считать этой детали, в доме теперь вполне современные квартиры с двумя санузлами, темными комнатами, двумя лоджиями и кухнями по 10-12 метров. 30 процентов квартир займут "муниципалы" по ордерам, выписанным префектурой, остальное продается. Вернее, уже продано - по словам сотрудницы отдела продаж НПП "Тема" (разработчик и исполнитель проекта), остались только квартиры на первом этаже. На двухуровневые апартаменты с мансардой также пока не нашлось охотников. Метр в элитной хрущобе стоит от 800 до 1090 долларов, что окупает все затраты частных инвесторов.

Счастливее всех сложилась жизнь у пятиэтажки на Химкинском бульваре - именно она победила в негласном конкурсе идей, вдохновив мэра на определение "очень удачный проект". Теперь в этом доме с сине-оранжевыми фасадами невозможно признать бывшую хрущобу.

Всего в Москве ждут реконструкции 11 миллионов квадратных метров пятиэтажек.

- Реконструкция по нашему проекту стоит примерно столько же, сколько снос и отселение, - сказал "Известиям" заместитель гендиректора "Темы" Юрий Черняев. - Если делать сразу целый квартал, получается дешевле.



Главная --> Публикации