Главная --> Публикации --> Финский дом в москве Как изменились торговые центры Преобразование промышленных зон. новаторские концепции На рынке аренды цыплят считают летом Vessolink застраивает остоженку

О том, что в конце прошлого года английская сеть Debenhams обратилась к “Детскому миру” с предложением разместить универмаг под своей маркой в торговом центре на Лубянской площади, “Ведомостям” рассказал топ-менеджер “Детского мира”. По его словам, речь идет о площади в 2000-4000 кв. м, т. е. о половине или целом этаже из четырех торговых этажей (общая торговая площадь центра — 16 200 кв. м, два этажа сдаются в аренду). Обсуждаются разные варианты — от аренды до покупки “Детским миром” франшизы Debenhams, утверждает менеджер. В последнем случае эти магазины смогут открываться в региональных торгцентрах “Системы ГАЛС” (девелоперская компания, как и “Детский мир”, входит в АФК “Система”).

Известные британские универмаги хотят получить московскую прописку. Вскоре после Marks Spencer английская сеть универмагов Debenhams заинтересовалась российским рынком и уже договаривается с “Детским миром” об аренде площадей в торговом центре на Лубянке в Москве.

Франчайзи Debenhams, работающие на Среднем Востоке, интересуются российским рынком с 2004 г., рассказывает гендиректор “Магазина магазинов” Анна Ширяева. Они обращались и в “Магазин магазинов”. А заместитель директора Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева сообщила, что с недавних пор переговоры об аренде площадей в Москве ведет сама английская компания. По ее информации, Debenhams интересуется главным образом арендой в торговом центре “Детский мир”.

Менеджер Debenhams по развитию международного бизнеса Сара Джексон подтвердила интерес сети к российскому рынку. “Пока мы не приняли решения насчет местоположения магазина. Я только вчера вернулась из России, где мы говорили с несколькими компаниями. Переговоры на очень ранней стадии”, — объясняет Джексон. Вне Англии сеть развивается только по франчайзингу, но франчайзи в России пока не найден, продолжает она. По словам гендиректора “Детского мира” Сергея Кушакова, с Debenhams есть “устные договоренности”. Подробности он отказался сообщить, отметив только, что подобные переговоры “Детский мир” ведет еще с рядом сетей department stores из Европы и Америки.

Универмаги Debenhams продают модную женскую, мужскую и детскую одежду, косметику и товары для дома. По данным экспертов маркетингового агентства Symbol-marketing, рынок одежды в России оценивается примерно в $25 млрд. Его объем ежегодно возрастает на 20-30% (в Москве — на 30-40%), тогда как в Европе темп прироста составляет не более 5%. Покупки в department stores занимают 10-15% рынка.

Общая площадь здания “Детского мира”, построенного в 50-х гг. прошлого века, составляет около 55 000 кв. м. “Система”, ставшая собственником торгцентра в 1995 г., с тех пор говорит о планах реконструкции. В прошлом году Ширяева рассказывала, что собственники хотят превратить здание в современный торговый центр, в котором “Детский мир” будет лишь одним из якорных арендаторов. Другими “якорями”, по ее словам, могут стать известные международные компании, работающие в формате department stores. Андрей Тимофеев, президент Русской торговой группы, открывающей в Москве универмаги British House Stores по франшизе британской сети, предположил, что стоимость аренды в “Детском мире” после реконструкции составит $1500-3500 за 1 кв. м в год, “как в ГУМе”.

Эй, вы, там наверху…
Пентхаус – больше, чем просто фешенебельная квартира на последнем этаже. Риэлторы понимают под ним «роскошный жилой дом, расположенный на крыше высотного здания и относящийся к разряду наиболее дорогих квартир». Его главной отличительной чертой является выход на остекленную террасу, с которой непременно должен открываться вид на живописные окрестности. Пентхаус может быть двух- и даже трехуровневым. Терраса в таком жилище выполняет роль не только смотровой площадки, с которой хозяин, его семья и гости смотрят «свысока» на бурлящую внизу жизнь. Здесь может располагаться все что угодно, начиная от зимнего сада и теннисного корта и заканчивая вертолетной площадкой и бассейном. Под ногами на открытой площадке с большой вероятностью может оказаться как плитка, так и булыжник. Словом, пентхаус – это тот самый случай, когда «красиво жить не запретишь».

Основной конкурент Deben-hams — английские универмаги Marks Spencer тоже откроются в России на условиях франчайзинга. Лицензию приобрела Fiba Group, владеющая 17 магазинами Marks Spencer в Турции. Кроме соотечественников конкурентами Deben-hams могут стать ЦУМ, BHS, Stockmann, универмаги “Холдинг-Центра” (“Лейпциг”, “Бухарест”, “Польская мода”). Андрей Тимофеев рассказал, что в свое время, “еще до BHS”, они тоже вели переговоры с Debenhams. “Debenhams похож на Stockmann”, — считает Тимофеев. Франшиза для “Детского мира”, по его мнению, будет недорогой. Сотрудник Русской торговой группы добавляет, что первоначального взноса может не быть вообще, а роялти может составить 2-5%.
Debenhams, основанная около двух веков назад, сейчас управляет более чем 100 универмагами в Великобритании и Ирландии. Годовая выручка сети, по данным Hoovers, составляет около $3 млрд. Франчайзинговые магазины Debenhams работают на Среднем Востоке и в Азии.
Самыми дорогими квартирами на рынке элитного жилья были и остаются пентхаусы (penthouse). Так в XVI веке в Англии называлась «пристройка к дому с наклонной крышей», или «прилепленный дом». За таким, казалось бы, неказистым названием скрывается самое шикарное жилье, какое только себе можно представить в условиях мегаполиса. Позволить себе купить подобную квартиру могут только действительно очень богатые люди. Тем не менее в Москве сегодня существует неудовлетворенный спрос на пентхаусы. Впрочем, как выяснилось, под видом самой дорогой квартиры на последнем этаже столичные риэлторы могут предлагать и банальные мансарды…

Помимо выхода на террасу, отдельного лифта, доставляющего вас прямо в квартиру, и видов из окна, создающих ощущение полета, для пентхауса характерны также высокие потолки (порой до 12 м). И еще один нюанс: чтобы жильцы не страдали от смога и уличного шума, а дышали только чистым воздухом, пентхаусы обычно располагаются на крышах очень высоких, не менее 30 м, зданий.
Словом, подобная квартира – символ высочайшего (во всех смыслах) статуса ее хозяина.

Бывают, правда, варианты, когда риэлторы под видом пентхауса пытаются продать обыкновенную квартиру с мансардой. Да, такая квартира тоже находится на последнем этаже здания, не исключено, что из нее открывается замечательный вид на все четыре стороны света, а дом напичкан современными инженерными системами. С одной маленькой особенностью – на террасу из такой квартиры нет отдельного выхода. А это уже, извините, не пентхаус.

Какие же пентхаусы предлагаются сегодня на столичном рынке? Сколько они стоят? Насколько устойчив на них спрос? И имеют ли вообще московские пентхаусы право носить столь громкое имя?

Все вышеперечисленное – классический вариант пентхауса. Да, собственно, другого и быть не может: если жилье не соответствует хотя бы одному из названных критериев, это не «прилепленный дом». Такая строгость вполне оправдана: пентхаус – удовольствие очень дорогое, как правило, дом на крыше стоит на 20–70% дороже любой элитной квартиры.

Управляющий партнер компании «Усадьба-недвижимость DeLux» Александр Дьяченко рассказал нам о таком случае:
– Недавно проходила презентация пентхаусов в новом жилом комплексе. Так ее устроители даже не удосужились расчистить вход в дом. Приглашенные, VIP-персоны, кстати, вынуждены были идти по скользкой грязной дорожке. Так о каком пентхаусе может идти речь, если у дома такая служба эксплуатации? Это не пентхаус, это, простите, банальный «последний этаж», который, как известно, «не предлагать!»

Десять тысяч долларов за квадратный метр

Павел Буре владеет самым большим пентхаусом Москвы по адресу 2-я Фрунзенская улица, дом 1 Его общая площадь составляет 900 кв. м (500 кв. м – сам дом плюс 400 кв. м – терраса). Знаменитому хоккеисту пришлось заплатить примерно по $5 тыс. за 1 кв. м.

Впрочем, такие случаи, скорее, исключение.
По разным оценкам, в столице роскошные дома на крышах небоскребов строят аж с 1996 г. Правда, не факт, что это были 100%-ные пентхаусы, а не просто фешенебельные квартиры «под облаками». Риэлторы подтверждают, что в Москве свое, особенное, понимание того, что считать «домом на крыше». Так, руководитель направления элитной недвижимости –Корпорации МИАН Ирина Рогачева подчеркивает, что на рынке предлагаются как «просто квартиры на последних этажах зданий, которые позиционируются как пентхаусы», так и «двух-трехуровневые апартаменты с эксплуатируемой кровлей, мансардой или террасой».
Так или иначе, но некоторые известные персоны уже давно «прописались» в поднебесье. Никита Михалков является владельцем пентхауса во 2-м Обыденском переулке, дом 3, из которого открывается потрясающий вид на старую Москву. Шикарное жилье Никита Сергеевич приобрел по цене $10 тыс. за 1 кв. м, да еще, по слухам, инвестировал немалые средства в реконструкцию этого 15-квартирного дома постройки 1913 года.

В основном пентхаусы сосредоточены на юго-западе столицы. Именно здесь, считается, есть панорамы, достойные обозрения из окон люксового жилья. Так, из пентхаусов жилого квартала «Воробьевы горы» открывается вид на Поклонную гору, здание МГУ, парк Победы и даже останкинскую телебашню, Кремль, храм Христа Спасителя.

Константин Боровой купил на аукционе самый дорогой пентхаус в Москве. Это трехуровневое жилище площадью 700 кв. м с зимним садом и собственным бассейном расположено на крыше «Венского дома на Плющихе».
К слову, девелоперских компаний, возводящих классические пентхаусы, отвечающие всем требованиям, в Москве можно пересчитать по пальцам. Среди них чаще всего называют «ДОН-Строй», «Квартал» и «Авгур-Эстейт».

– Спрос на этот вид жилья своеобразен, это же не товар массового потребления, но он есть всегда! – восклицает руководитель департамента недвижимости корпорации «Миракс Груп» Андрей Титюник.
– Спрос на пентхаусы пока превышает предложение, – утверждает Ирина Рогачева. – Поэтому в новых домах каждый из застройщиков старается «подтянуть» планировки под уровень пентхауса.

Мы не нашли точных данных, сколько в Москве в настоящее время насчитывается пентхаусов. Мнения специалистов рынка недвижимости расходятся от «довольно много» до «не более 10 объектов». Однако риэлторы сходятся в том, что с тех пор, как Белокаменная обзавелась собственными пентхаусами, интерес к ним у потенциальных покупателей не увядает. Причем, как на первичном, так и на вторичном рынке.

Любопытно при этом, что риэлторы становятся свидетелями самого разного поведения покупателя пентхауса. Так, в «Усадьбе» не раз наблюдали, что «решение о покупке принимается быстро». В «Миракс Груп», напротив, сталкиваются с тем, что «переговоры о покупке занимают месяцы».

В подтверждение своих слов риэлторы приводят результаты продаж самых элитных квартир. В Корпорации МИАН такие сделки заключаются «по нескольку раз в квартал». «Миракс Груп» ежегодно продает до 10 пентхаусов. При этом игроки подчеркивают очень высокий социальный статус покупателей такого жилья:
– Как правило, это крупный бизнесмен или высшее должностное лицо государства, – замечает Александра Дьяченко.
– Это покупатели, которые четко знают, чего хотят, – убежден Андрей Титюник.

А «Миракс Груп» готова показать любому желающему роскошный двухуровневый пентхаус в комплексе «Золотые ключи-2», площадью около 500 кв. м и террасой около 100 кв. м. Стоимость 1 кв. м – от $3000.

И наконец, о цене. Понятно, что стоимость жилья такого уровня по определению не может быть маленькой. Однако цифры сильно разнятся. Так, в Корпорации МИАН называют стоимость «высотного» квадратного метра в домах бизнес-класса «вне центра Москвы» от $350 В настоящее время компания предлагает пентхаусы в разных частях Москвы, в частности, в доме на Староволынской улице – с террасами, панорамным остеклением, видами на Поклонную гору.

Однако, как сообщили нам в одной из компаний недвижимости на условиях анонимности, сегодня первому встречному роскошные апартаменты никто не продаст – деньги здесь решают не все. «У нас в компании претендентам на приобретение такого жилья мы устраиваем своеобразный конкурс (конечно, они об этом и не догадываются). И обязательный «фэйс-контроль» – это, можно сказать, самый легкий, первый тур этого конкурса. Потом следует собеседование. Иногда объекты не продаются и по два года – мы ищем покупателя».
Так что пропуск в редкий «круг небожителей» получают далеко не все желающие.

Самое дорогое предложение на сегодняшний день – у «Усадьбы». В «золотой миле» (так риэлторы прозвали район Остоженки) вам предложат трехуровневый пентхаус – 900 кв. м – с отдельным лифтом и подъездом, двумя открытыми и двумя застекленными террасами. В доме имеется бассейн, подземный паркинг. Стоимость 1 кв. м – какие-нибудь $10 000.

известия: В прошлом июне в Москве был подписан договор о создании первого в России совместного предприятия по проектированию и строительству высоток с участием "Моспроекта-2" и американской компании "Фрэнк Уильямс и партнеры". А в августе вышло распоряжение правительства Москвы о реализации пилотных проектов программы "Новое кольцо Москвы" с привлечением зарубежных компаний. Вы уже видели проекты небоскребов, которые должны появиться на четырех пилотных участках?

С тех пор как было решено, что Москва потянется вверх не только по прихоти и разумению инвесторов, но и по правилам городской инвестиционной программы "Новое кольцо Москвы" (НКМ), за разработку имиджа (естественно, вместе с исходной документацией) "кольцевых" высоток отвечает НИиПИ Генплана. Сегодня о том, как изменится облик столицы, тянущейся вверх, обозревателю "Известий" Наталье Давыдовой рассказывает директор ГУП НИиПи Генплана Москвы, успешный и именитый архитектор Сергей Ткаченко

известия: Иностранное участие нам необходимо, чтобы научиться строить по международным стандартам?

Сергей Ткаченко: Пока нет. И конкретных адресов "для иностранцев" тоже пока нет. Возможно, это будут совсем другие участки, а не те, что названы в распоряжении. У нас сегодня достаточно адресов. А работать в Москве будет, кстати, не только Фрэнк Уильямс. Недавно мы обсуждали возможность сотрудничества, правда, без образования совместного предприятия, с сэром Норманом Фостером (одна из первых величин в современной архитектуре: по его проектам построены небоскреб Шанхайского банка в Гонконге и высочайшее здание в Европе, 300-метровый центральный офисный комплекс "Коммерцбанка" во Франкфурте. - "Известия"). Ему будут предложены на выбор конкретные объекты по "Новому кольцу". Сэр Норман Фостер и его представители, когда были в Москве, видели эти участки. Впрочем, все пока на стадии переговоров.

известия: Вот именно, сами. А как быть с тем, что все в том же августовском распоряжении столичных властей говорится о необходимости обеспечить "равные условия доступа к высотному строительству в Москве российским и зарубежным компаниям"? Это что, только декларация?

Ткаченко: Все прекрасно понимают, что Запад в высотном строительстве нас обогнал, в основном в инженерии. Просто потому, что у нас это не требовалось. Но теперь ситуация быстро меняется. Пусть первые наши небоскребы будут откуда-то "списаны", но дальше мы начнем строить сами.

известия: Кто кроме американцев уже выразил желание использовать свой высотный опыт в нашей столице?

Ткаченко: Ну почему же? Это поможет привлечь крупных иностранных инвесторов. Кстати, для того чтобы получить крупный кредит из-за рубежа на строительство объекта в Москве, необходимо привлечь иностранную проектную организацию. Такое условие ставится любым иностранным банком. Часто это касается и строительной организации.

известия: Сегодня уже ясно, чего будет больше в высотках, например, "Нового кольца", - жилья или офисов?

Ткаченко: Японские фирмы. Они хотели бы и строить, и инвестировать. Но страшно напуганы рассказами о том, как у нас тяжело получить объект, какие безумные усилия для этого нужно предпринять. На Западе привыкли к четкой, юридически отработанной десятилетиями, если не столетиями, системе строительства. А для нас высотное строительство - новый опыт.

известия: А что считается высоткой по этой программе?

Ткаченко: Приблизительно поровну. Город поставил перед нами задачу максимально увеличить количество жилых высоток.

известия: Идею нового высотного кольца Москвы предложила мэрии строительная фирма "Конти" еще в середине 1990-х. Тогда часто вспоминали о том, что история строительства сталинских высоток имела под собой фундаментальную архитектурно-градостроительную концепцию, которая была еще и общекультурной, исторической - потому что каждая высотка своим силуэтом повторяла пропорции той или иной башни Кремля, и Кремль словно бы "прорастал" в зону Садового кольца. И задавались вопросом: способна ли Москва не просто найти несколько десятков свободных мест и построить там высокие здания, а генерировать нечто достойное столицы? Этот вопрос так и остался без ответа.

Ткаченко: Здание выше 30 этажей. "По Ресину", выше 35 этажей. До сих пор на эту тему идут споры. Потому что я считаю, что нельзя, извините, лепить в Москве огульно 35-этажные дома.

известия: Вы говорите о подготовленной Генпланом Генеральной схеме размещения высоток в Москве до 2020 года?

Ткаченко: У нас есть утвержденный Генеральный план города, одним из разделов которого является программа высотного строительства. Все давно принято, имеются зоны для высотного строительства.

известия: На вашей схеме - порядка 200 высоток. Но вот недавно во время визита в Японию Юрий Лужков, приглашая японских инвесторов в Москву, обещал им, что мы собираемся построить 250 небоскребов.

Ткаченко: Да. Это и есть концепция. Каждую градостроительную концепцию сопровождают "рисунки" - предложения по объемно-пространственному решению.

известия: Когда пошли разговоры о том, что высотному строительству нам нужно учиться у американцев и прочих "варягов", главный архитектор города Александр Кузьмин высказал существенное опасение. По его словам, наши строители хотят научиться у иностранцев строить высотки, чтобы поставить их "на поток" и упростить себе жизнь. Вы с этим согласны? Нужно это Москве?

Ткаченко: Имеется в виду, что столица запросто вместит и 250 высотных зданий. Если, конечно, в Москве не изменится отношение к высотному строительству, как оно изменилось почти во всем мире. Во многих странах высотные здания строить ведь перестали.

известия: То есть у нас вместо 5-этажек могут появиться типовые 30-этажки?

Ткаченко: Вы не были в Гонконге? В центре там все замечательно и индивидуально. Но отъезжаешь в их "Орехово-Борисово" и тут же видишь типовые высотные дома - узкие, 30-этажные коробки, вытянутые в цепочки. Ощущение страшное, хуже, чем от наших 9-этажек. Я понимаю, чего боится Кузьмин: наши строители, заведя себе проектные организации, пробивают и в высотном строительстве очень экономный подход.

известия: Вы уверены, что все адреса вашей высотной схемы будут востребованы? На аукционах, где продавались права строить небоскребы по программе "Новое кольцо Москвы", ажиотажа не наблюдалось.

Ткаченко: Такого в Москве никто, к счастью, пока не разрешает.

известия: Эксперты ЭКОСа (Экспертно-консультативный общественный совет при главном архитекторе города. - "Известия"), изучив вашу высотную схему, рекомендовали предусмотреть в ней буферные зоны вокруг центра, чтобы новые гиганты не "убили" старую Москву. Почему же обсуждается строительство новых высоток поблизости от Садового кольца, в историческом центре города?

Ткаченко: Город нуждается в наполнении городского бюджета, и инвесторам предлагают предельно тяжелые для них условия. Вот участки и не идут нарасхват. Чтобы они быстро уходили не в ущерб казне, нужно найти золотую середину. Видимо, пока не хватает опыта.

известия: Москва разворачивает высотное строительство, в то время как весь мир, как вы сами заметили, от него отказывается. Что должно произойти, чтобы и у нас изменилось отношение к высоткам, - пожар, теракт?

Ткаченко: Схемой размещения высотных объектов до 2020 года в центре города высотное строительство не предусматривается. Но есть исключения, которые были заложены еще в старом Генплане 1971 года. До сих пор решается, строить или нет высотное здание у Белорусского вокзала. На улице 1905 года предлагается возвести здание в 30 этажей, но сегодня, похоже, его будут "срезать", так что высотка перерастет в локальный акцент. Так и не решено, какой небоскреб появится у пересечения Долгоруковской и Краснопролетарской улиц с Садовым кольцом, последний проект - результат заказного международного конкурса с участием первых имен, но точка не поставлена. В любом случае здания выше 30 этажей в историческом центре не должны появиться.

В этом номере М2 дает практические рекомендации: как и когда снять загородный дом, на какие нюансы стоит обратить внимание при оформлении документов, какие возможны подвохи и как их избежать.

Ткаченко: Прежде всего должен прекратиться сумасшедший наплыв людей в Москву. Для этого другие российские города должны стать экономическими центрами, в которые тоже стремился бы капитал. Нынешняя высотная политика - не прихоть московской власти и не ошибка архитекторов и градостроителей, подсовывающих правительству города свои вредные теории. Ее диктует объективно сложившаяся экономическая ситуация. Например, сегодня бессмысленно говорить о том, что мы можем поставить высотные комплексы в районе МКАД, потому что никому это не нужно - строить высотки в чистом поле. Но завтра, когда дефицит земли в Москве достигнет очередного предела, а инфраструктура и инженерные коммуникации позволят строить дома на реорганизованных промзонах, высотки, возможно, появятся в таких местах, которые сегодня нам даже в голову не приходят.
Приближается летний сезон. Большинству любителей заграничного отпуска прекрасно известно, что хорошие и недорогие путевки в теплые страны лучше покупать за два–три месяца. То же можно сказать и о дачном отдыхе в Подмосковье: выбирать место нужно сейчас.

Выбрав загородный дом заблаговременно, арендатор может подписать предварительный договор найма, тем самым закрепив за собой право на заключение основного договора в мае или июне, когда он фактически собирается использовать коттедж. Кстати, некоторые арендодатели могут предоставлять скидку от 10 до 20%, если жилец сделает предоплату за полгода. Впрочем, на рынке аренды загородной недвижимости нет общепринятых стандартов: у каждой сделки свои особенности и все нюансы улаживаются индивидуально.

Когда выбирать дом?
Аренда загородных домов всегда была распространенным способом провести лето. Сегодня коттеджи арендуются и на весь год, и на один сезон. Начинать поиски нужно заранее, поскольку в течение нескольких дней выбрать подходящий вариант практически невозможно. Если загородный дом нужен только на летние месяцы, специалисты советуют начать подбирать варианты в феврале–марте, когда действуют зимние цены, а на рынке еще достаточно много ликвидных предложений.
«Сняв дом на полгода в феврале–марте, вы заплатите почти такую же цену, что и за три летних месяца, — утверждает генеральный директор компании «Сапсан» Сергей Шмаков. — Уже в апреле цены ползут вверх. Летние ставки на аренду загородных домов обычно устанавливаются в середине весны и в течение мая–августа больше не колеблются».

На вкус и на цвет
Чтобы избежать лишних хлопот, лучше прибегнуть к услугам риэлторов. Во-первых, в каждом агентстве, как правило, существует большая база предложений — есть из чего выбирать. Риэлторы избавят вас от решения различных вопросов, связанных с арендой дома. Подобных сложностей немало: это и проверка документов владельца на право распоряжаться домом и землей, и составление договора с учетом тех пунктов, которые впоследствии помогут избежать конфликтных ситуаций, и размер предоплаты. Кроме того, еще остаются такие вопросы, как возможные визиты хозяев, порядок ежемесячной оплаты, ответственность за технику и приборы, если таковые имеются в доме.

Торопиться с арендой дома нужно и тем, кто интересуется популярными подмосковными направлениями: западным, юго-западным и северо-западным, а также тем, кто хочет поселиться на лето «у воды» или в лесу на участке размером не менее 20–50 соток. Подобные предложения пользуются большим спросом и «расхватываются» моментально.

При встрече с хозяином обязательно проверьте, есть ли у него документы на право собственности на участок. «В нашей практике случались ситуации, когда у хозяина в наличии была документация только на дом, — рассказывает руководитель направления аренды ЗАО «Корпорация МИАН» Гульнара Рахмангулова. — Из-за этого у арендаторов возникали серьезные проблемы в связи с присутствием посторонних людей на участке».

Вы решили заняться поисками загородного дома самостоятельно? Сначала вам необходимо сориентироваться на рынке: рассмотреть предложения по аренде коттеджей и понять, что влияет на их цену. Даже если вам понравился дом с большим участком, возможно, вы не сможете воспользоваться всей его площадью. Поэтому стоит оценить территорию поселка и прогулочных зон в его окрестностях.
Поскольку профессиональный «присмотр» за вашим временным жильем в отсутствие хозяев очень важен, лучше подбирать дом, который расположен в охраняемом поселке. Если вы желаете бывать в своем загородном жилье не только на выходных, но и в будние дни, то необходимо также обратить внимание на расположение поселка — он должен находиться не слишком далеко от Москвы и иметь удобные подъездные пути. С. Шмаков рекомендует перед оформлением документов внимательно осмотреть коттедж и прилегающую территорию, а лучше — нанести несколько визитов в разное время суток. Будет неприятно, если после подписания договора вы узнаете, например, что участок плохо освещается или, наоборот, в окна дома ночью светит прожектор.

Арендная плата в соответствии с законом устанавливается по взаимному соглашению обеих сторон и может включать стоимость услуг по предоставлению в пользование нанимателя предметов домашнего обихода и обстановки, а также коммунальные платежи и уборку территории.
Если коммунальные платежи рассчитываются отдельно, то лучше заключить дополнительный договор с эксплуатирующей поселок компанией. Так вы сможете проконтролировать, в каком размере и за какие услуги с вас взимаются деньги. «Выясните заранее, предусмотрены ли договором услуги садовника, — советует управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова. — Иногда собственники пытаются возложить на нанимателя обязанности по уходу за садом и прилегающей территорией, а также предусматривают ответственность за гибель насаждений. Поэтому если арендатор не является любителем-садоводом, то ему не стоит принимать на себя такие обязательства».

Как оформить договор?
Для того чтобы впоследствии не было неприятностей, необходимо грамотно составить договор аренды, в котором будут учтены все особенности вашей сделки. Задача арендатора внимательно читать и корректировать пункты, касающиеся его прав и обязанностей. Составляя и подписывая договор об аренде, нужно как можно более тщательно подойти ко всем мелочам, которые потом могут испортить летний отдых.

Непременно оговорите в документе вопрос устранения аварий или неисправностей в коттедже. Обычно эта обязанность возлагается на собственника. Исключение составляют аварии, возникшие по вине арендатора. В этом случае он за свой счет устраняет их последствия и возмещает нанесенный собственнику ущерб. При заключении договора арендатор, как правило, вносит страховой депозит на случай причинения ущерба коттеджу, мебели или оборудованию. Нужно обратить внимание на то, чтобы в договоре был предусмотрен механизм возврата этого страхового депозита при расторжении или окончании срока действия договора.

Обязательно проверьте работу всего оборудования, которое, кстати, тоже должно быть перечислено в договоре и за сохранность которого вы будете нести ответственность. Пропишите, что нужно делать в случае, если появится желание заменить мебель или технику (часто для этого требуется разрешение хозяина).
Арендатор должен знать, что он имеет право без согласия собственника вселить в нанимаемое жилище своих несовершеннолетних детей или супруга. Он также вправе ограничить число посещений хозяином своего домовладения — при желании это можно вписать в договор отдельным пунктом.

Внесение залога происходит одновременно с подписанием договора. Как только клиент подыскал понравившуюся дачу — он сразу вносит определенную залоговую сумму. После передачи арендной платы этот факт желательно зафиксировать в письменной форме. Проще говоря, взять с хозяина расписку. «Обязательной регистрации в государственных органах подлежат договоры, заключенные на срок более года, — говорит начальник отдела аренды департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Ольга Баштанова. — Но имеет смысл зарегистрировать договор аренды и на меньший срок. В противном случае хозяин дачи может либо передумать сдавать недвижимость, либо поднять арендную ставку. Если договор был оформлен надлежащим образом, то выселить нанимателя из занимаемой дачи практически нереально».

В договоре обязательно должен быть прописан срок его действия, в противном случае он считается заключенным на неопределенное время и по желанию одной из сторон может быть расторгнут в любой момент. Вполне вероятно, что этой стороной станет владелец дома. Поэтому возможность досрочного расторжения договора как со стороны арендатора, так и со стороны собственника необходимо оговорить. «Для нанимателя идеальна ситуация, когда собственник не может досрочно расторгнуть договор, а наниматель имеет такое право, — отмечает М. Маркарова. — Но обычно стороны требуют, чтобы параграфы «Обязанности и ответственности сторон» носили «зеркальный» характер. То есть если наниматель будет иметь право досрочного расторжения, то и собственник для себя будет требовать такое право. Либо, что тоже часто встречается, собственник за досрочное расторжение договора со стороны нанимателя оставляет у себя страховой депозит».

Г. Рахмангулова советует внимательно подойти к вопросу оформления документов в случае, если снимается не весь дом, а только его часть. При выборе такого варианта в договоре обязательно должно быть прописано, что потенциальные соседи не возражают против сдачи второй половины дома в аренду другой семье.

Если вы планируете отложить переезд за город на некоторое время, можно заключить договор с отсроченной датой заселения. При заключении предварительного договора собственники дома обычно просят внести задаток для подтверждения намерений клиента относительно съема дачи. Это нормальная практика: арендатор получает гарантию, что этот коттедж не сдадут другому лицу.
В случае, если собственник дома откажется впоследствии сдать коттедж, он обязан возвратить внесенный задаток в двойном размере, но и клиент может не получить обратно задаток, если договор найма не был заключен по его вине. Перед тем как отдавать задаток, арендатор обязательно должен проверить документы, подтверждающие право собственности и полномочия лица, принимающего задаток. Иначе может возникнуть ситуация, что деньги получит посторонний человек, который не имеет отношения к выбранному дому. Также нужно потребовать с лица, принимающего задаток, расписку со ссылкой на предварительный договор.



Главная --> Публикации