Главная --> Публикации --> Земли меньше - порядка больше Офис южный, формат спальный Гаражей на всех не хватит Круглый стол "рынок недвижимости под влиянием внешних факторов" : итоги Дмитров: город по новомодному направлению

О том, что “Русал” собирается строить офис на Сретенке, “Ведомостям” рассказал гендиректор компании Александр Булыгин. Сейчас, по словам участников рынка, в этом районе из подходящих “Русалу” участков свободна площадка на Сретенке, 13, между Пушкаревым и Большим Сергиевским переулком. Источник в “Русале” подтвердил, что компания покупает этот участок площадью 0,4 га у фирмы “Мега-М”. По его словам, сейчас переговоры находятся в завершающей стадии, сделка должна состояться в июле. Источник, близкий к продавцу, также подтвердил факт ведения переговоров. В префектуре Центрального округа о сделке не знают, однако уточняют, что сейчас на этом месте находится парковка, участком владеет “Мега-М”.

“Русал” решил обзавестись собственным офисом и готов потратить на это $100 млн. К строительству своего здания компания подошла с размахом: ее офис класса А расположится в центре Москвы на Сретенке по соседству с главным зданием “ЛУКОЙЛа” и совсем немного уступит ему по площади — 37 000 кв. м. В нем расположатся все подразделения алюминиевой компании.

В “Русале” не называют цену покупки участка, но говорят, что собираются потратить на строительство здания около $100 млн. Директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев считает, что за землю покупатель заплатил не более $5 млн.

“Русал” уже определил концепцию будущего офиса на Сретенке. Здание площадью 37 000 кв. м в 6-7 этажей и 4 этажа подземной парковки, говорит директор департамента по связям с общественностью “Русала” Вера Курочкина. “Новый офис позволит собрать под одной крышей все подразделения компании”, — радуется она. Сейчас “Русал” арендует здание площадью 11 000 кв. м на Николо-ямской улице, еще несколько офисов компании разбросаны по Москве.

Участники рынка недвижимости разошлись в оценке планов “Русала”. Если у компании есть деньги, ей выгоднее построить офис, чем платить за аренду минимум $800 за 1 кв. м в год, говорит директор департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец. “Строить собственный офис значительно дешевле, чем арендовать или покупать готовый”, — соглашается заместитель гендиректора Strabag Александр Ортенберг. По подсчету председателя правления банка “Абсолют” Николая Сидорова, офис банка площадью 5000 кв. м на Цветном бульваре сейчас оценивается в $30 млн, при том что банк вложил в его строительcтво всего $15 млн. Рыночную стоимость здания “СУАЛ-Холдинга” площадью 15 000 кв. м на Малой Ордынке эксперты оценивают в $45 млн. Пять лет назад компания вложила в него не более $10 млн, замечает Роман Чепцов из ABN-Realty. Строила его родственная “СУАЛу” компания, но какая сумма была потрачена на него, в “СУАЛе” не комментируют.

Осенью, обещает Курочкина, компания объявит тендер на выбор подрядчика. Среди участников тендера в “Русале” хотят видеть крупнейшие западные компании. Однако Леонид Шестарев из французской строительной компании Vinci сказал, что их компания в тендере “Русала” участвовать не будет. “Мы не занимаемся только генподрядом, а стараемся быть еще и соинвесторами проекта”, — объясняет Шестарев. А вот австрийской Strabag предложение “Русала” показалось интересным.

Риэлторы удивлены решению “Русала” построить огромный офис в пределах Садового кольца. Пока в районе Сретенки самый большой офис площадью около 40 000 кв. м у “ЛУКОЙЛа”. Сретенка — улица узкая, напоминает Шершнев, по мнению которого сотрудникам и клиентам “Русала” будет трудно добираться до здания. Гец рекомендует строить такие офисы между Садовым и Третьим транспортным кольцом. Но в “ЛУКОЙЛе” не жалуются на транспортные проблемы. В этом районе пробки не больше, чем везде в Москве, говорит пресс-секретарь компании Дмитрий Долгов.
“Русал” – третья алюминиевая компания в мире. В 2004 г. группа выпустила 2,67 млн т первичного алюминия. Выручка за 2004 г. – $5,4 млрд, остальные финансовые показатели не разглашаются. 100% акций “Русала” принадлежат структурам “Базэла”, подконтрольного Олегу Дерипаске.
К 2008 г. к трем башням Центра международной торговли на Краснопресненской набережной добавятся еще две, в 20 и 30 этажей. Вложив $70 млн, ЦМТ построит 100 000 кв. м офисной и гостиничной недвижимости.

Директор департамента офисной недвижимости Colliers International Олег Мышкин называет строительство корпоративных офисов временной тенденцией. “Если возврат капитала от основной деятельности компании выше, чем от владения недвижимостью, то лучше арендовать офис”, — считает он. “ВымпелКом” решил не строить собственный офис, а арендовать целый бизнес-центр площадью 20 000 кв. м. “Зачем выводить деньги из оборота, это экономически неоправданно”, — говорит директор департамента по связям с общественностью “ВымпелКома” Михаил Умаров.

Новый проект ЦМТ Громова называет третьей очередью строительства. Первые 150 000 кв. м были построены 25 лет назад. В 2003 г. к этим площадям ЦМТ на собственные средства пристроил еще одно офисное здание площадью 50 000 кв. м. Сейчас, по данным центра, он сдает в аренду 47 000 кв. м офисной недвижимости плюс гостиницу, выставочные залы и конгресс-холлы. Офисы в нем арендуют более 400 компаний. Риэлторы говорят, что все помещения центра заняты арендаторами. На руку ЦМТ, на их взгляд, играет его 25-летняя история. “В свое время это был лучший офисный комплекс международного уровня”, — напоминает директор отдела офисной недвижимости Colliers International Олег Мышкин.

Строительство двух новых башен ЦМТ площадью 100 000 кв. м начнется на Краснопресненской набережной в самое ближайшее время, рассказала “Ведомостям” представитель ЦМТ Марина Громова. В ТПП, которая является основным акционером ЦМТ, эту информацию подтвердили. К 2008 г., сообщила Громова, будет построена гостиница на 572 номера высотой 20 этажей и офисный комплекс в 30 этажей. Нынешние и новые башни свяжет крытая галерея. Гостиница будет четырехзвездочной, но оператор пока не выбран, уточняет Громова. По ее словам, в проект ЦМТ вложит $70 млн собственных средств.

Застройщики “Москва-Сити” приветствуют расширение ЦМТ. Сергей Полонский, президент Mirax Group, которая строит в “Сити” небоскреб “Федерация”, считает, что ЦМТ находится настолько близко к “Москва-Сити”, что скорее является его составной частью, а не конкурентом. Чем выше концентрация офисов, тем больше привлекательность всей бизнес-зоны, говорит он.

Неподалеку от ЦМТ на Краснопресненской набережной строится целый деловой квартал — “Москва-Сити”, в котором должно быть возведено более 1 млн кв. м коммерческой недвижимости. Однако ЦМТ не смущает это соседство, говорит Громова. “Москва-Сити” — настолько сложный проект, что никто не знает, когда он будет полностью готов, считает Мышкин. Елена Флоринская, генеральный директор Leeds Property Group, тоже уверена, что “Москва-Сити” рынок коммерческой недвижимости не обрушит: “Слишком долгие сроки ввода, ЦМТ опередит соседа”. Сергей Рябокобылко, исполнительный директор компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, полагает, что конкуренции не будет еще и потому, что большая часть ЦМТ спроектирована в 70-е гг., а “Москва-Сити” — центр современного формата и рассчитан на крупные западные компании. Офисы в ЦМТ, по словам Рябокобылко, арендуют региональные, небольшие столичные и западные компании.

Сейчас в районе “Москва-Сити” вечная пробка, а Краснопресненская набережная заставлена машинами арендаторов двух первых зданий “Сити”, констатирует Илья Шершнев, директор по развитию компании Swis Realty Group. Он предупреждает, что, если город вопрос с транспортом не решит, сотрудникам компаний и в ЦМТ, и в “Сити” действительно придется смириться с тем, что приезжать на работу они будут на метро.
В 70-х гг. в мире возникла мода на строительство центров международной торговли. Правительство СССР решило не отставать от Запада и построить подобный центр в Москве. Идею воплотила ТПП СССР, взяв кредит у компании Occidental Petroleum, которую возглавлял известный в Советском Союзе американский бизнесмен Арманд Хаммер. Поэтому ЦМТ называли еще Хаммеровским центром. 20-этажный офисный комплекс на Краснопресненской набережной был построен в 1979-м. В 2000 г. его владелец – объединение “Совинцентр” было преобразовано в ОАО “Центр международной торговли” (ЦМТ). 46% акций ЦМТ владеет ТПП РФ. В собственности ЦМТ находится также здание с одноименным названием площадью 200 000 кв. м.

Рябокобылко замечает, что сейчас добираться до Краснопресненской набережной очень неудобно, но решить транспортную проблему в районе ЦМТ может “Москва-Сити”. Город вкладывает в развитие транспорта в деловом центре огромные деньги. Полонский уверен, что спасением для ЦМТ и всей деловой зоны будет метро, которое пройдет прямо в “Сити”. “90% людей будут пользоваться подземкой, и только 10% — ездить на машине”, — подсчитывает Полонский.

Как стало известно "Бизнесу", концерн "Ростэк" начал строительство бизнес-центра класса А на участке по соседству с проездом завода "Серп и молот", Шоссе Энтузиастов и Третьим транспортным кольцом. Площадь будущего 12-этажного здания составит около 21 тыс. кв. м с учетом двухэтажной подземной парковки. Сдача объекта планируется в сентябре 2005 года, в данный момент площади в бизнес-центре сдаются по $450 за квадратный метр. Проект здания был разработан ОАО "Центроэнергочермет" - компанией, входящей в состав концерна "Ростэк".
В "Ростэке" подтвердили факт строительства, рассказав, что оно осуществляется не на территории завода "Серп и молот", а на бывшей парковочной стоянке. По словам представителя компании, данная зона в качестве подходящей площадки для бизнес-парка пользуется огромной популярностью у потенциальных арендаторов, особенно у ИТ-компаний. В "Ростэке" заявили, что они не ограничатся возведением только одного бизнес-центра: в будущем они планируют возвести складской комплекс в промзоне в Калошине. На вопрос о причине диверсификации бизнеса представитель компании заявил, что "будучи крупнейшим импортером мебели в Москве, с ростом количества мебельных операторов компания приняла решение свернуть данную сферу деятельности и ориентироваться на собственный капитал". Впрочем, не исключено, что у компании "Ростэк" есть неплохие источники для ведения девелоперского бизнеса: по данным системы "Интерфакс-Спарк", в состав учредителей входят лица, являющиеся соучредителями компаний, связанных с машиностроительным бизнесом (в частности, "Очерский машзавод", ОАО ОМЗ и т. д.). Однако в самом "Ростэке" причастность к этим организациям опровергли. Как сообщила "Бизнесу" руководитель пресс-службы компании Unitex Ольга Яськова, вполне возможно, что компания "Ростэк" не смогла удержаться на мебельном рынке, так как не сумела сосредоточить в своих руках несколько направлений и работать в условиях жесткой конкуренции, царящей сегодня в этой области.
По данным Swiss Realty Group, по совокупности параметров офисный центр на участке рядом с "Серпом и молотом" соответствует классу В. Главным минусом, по мнению аналитиков, является его месторасположение: "Данный район - один из наименее привлекательных для арендаторов, вокруг расположена промзона",- сообщил Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group. Стоимость строительства комплекса в компании оценили в $700-800 за квадратный метр (или около $18 млн). По мнению Юлии Никуличевой, старшего аналитика компании Jones Lang LaSalle, другими проблемами центра являются плохая транспортная доступность и не очень удачные планировки. "Здание бизнес-центра неправильной формы, с выступами - в таких площадях не очень удобно планировать офисы и размещать сотрудников. Наиболее эффективной формой офисного центра является прямоугольная, где нет фактора потери площадей",- сообщила Никуличева. Как рассказали в Jones Lang LaSalle, несмотря на все сложности, участок, где расположен завод "Серп и молот", вполне подходит для размещения офисов класса В: "Недаром в последнее время к помещениям завода "Серп и молот" проявляют интерес компании "Гута" и Банк Москвы",- заключает Юлия Никуличева.
Вполне объяснимое праздничное затишье первых двух недель мая столичному рынку недвижимости удалось полностью компенсировать и продемонстрировать по итогам месяца ставший уже привычным рост цен примерно на 1%. Однако аналитики отмечают, что из-за изменений в законодательстве спрос с первичного рынка частично перемещается на вторичный. Следствием может стать всплеск цен в августе.

На участке, прилегающем к территории завода "Серп и молот", начинается строительство бизнес-центра класса А. Работы по возведению и девелопменту здания взяла на себя компания "Ростэк", ранее занимавшаяся мебельным бизнесом.

Первичный рынок элитной недвижимости, судя по отзывам риэлтеров, в прошедшем месяце продемонстрировал неплохую динамику. В частности, на строящихся элитных объектах Авгур Эстейт, по словам коммерческого директора компании Виктора Козлова, цены за месяц выросли в среднем на $200, то есть почти на 4%. Например, средняя цена на первичном рынке недвижимости в Хамовниках, одном из самых дорогих районов столицы, по информации Авгур Эстейт, возросла на 2,3% (с $7730 до $7908 за 1 кв. м). При этом рост цен не был однозначным из рассмотренных 18 объектов цена возросла по шести, снизилась по четырем и в восьми осталась прежней. Снижение цены по объекту происходило в основном за счет того, что наиболее дорогие квартиры оказались уже раскуплены. Повышение цены традиционно связано с заметным ростом стоимости объекта по мере увеличения его готовности. Спрос на самое дорогое жилье продолжает оставаться не слишком высоким, но стабильным, причем часть сделок по-прежнему составляют инвестиционные приобретения доходность элитного сегмента все еще достигает 15% годовых.

Послепраздничное оживление По данным аналитиков, в прошлом месяце на рынке недвижимости наблюдалось небольшое затишье, связанное с майскими праздниками. Так, по сведениям, предоставленным директором отделения управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость Юлией Гераськиной, в первой половине месяца по московским новостройкам было совершено 39% от всех майских сделок, а оставшиеся 61% уже после 15 мая. Тем не менее, по словам заместителя гендиректора Первой ипотечной компании Даромира Обуханича, спрос быстро стабилизировался и показатели по объемам квартир и росту цен даже превысили достижения предыдущего месяца. Госпожа Гераськина поддерживает точку зрения коллеги: Во второй половине месяца с возвращением москвичей к обычному деловому ритму реализация по всем объектам столицы и Подмосковья заметно увеличилась. Темпы продаж с середины месяца и по сей день превышают апрельские показатели. Несмотря на праздничную специфику и некоторый застой на рынке недвижимости, в мае произошло небольшое плановое повышение цен, коснувшееся тех новостроек, которые пользуются устойчивым спросом. Рост стоимости объектов компании МИЭЛЬ-Недвижимость составил 2,5-3%. Но, как уверяют представители девелопера, на спрос это никак не повлияло. Что же касается средних цифр по рынку первичной недвижимости, то, по мнению маркетолога корпорации Инком-Недвижимость Ирины Егоровой, ситуация на рынке новостроек Москвы за прошедший месяц существенно не изменилась. Средний прирост цен остался на прежнем уровне и составил 0,8%. Из изменений, отмечаемых аналитиками, можно выделить то, что, в отличие от предыдущего месяца, в мае не наблюдалось отрицательной динамики изменения цены ни по одному округу. Как и в апреле, максимальный рост средних цен отмечен в ЗАО, где средняя цена предложения квадратного метра составляла $2041, и ЦАО со средней стоимостью $2907 (жилье в этих округах подорожало на 2,3% и 1,75% соответственно). Аналитическая служба ЗАО Корпорация МИАН отмечает, что 46% продаж на первичном рынке Москвы в прошедшем месяце составили продажи в панельных домах.

Ценовым аутсайдером рынка среди административных округов города, по даннымarn.ru в мае, как ни странно, стал ЦАО (средняя стоимость квадратного метра снизилась на 0,2%), а лидером роста ЮЗАО (+2,1%). При этом со второй половины апреля и до начала июня наблюдается поступательный рост спроса на жилую недвижимость. Главной тенденцией рынка недвижимости, по мнению аналитиков, стало увеличение числа квартир, по которым внесена предоплата. Если ранее их процент составлял порядка 20-25%, то в мае этот показатель достиг 30-45%. Таким образом, рост числа покупателей, определившихся с объектами для приобретения, составил 15-20%. Пока это никак не сказалось на ценообразовании, однако цены по конкретным объектам заметно растут в течение экспозиции, когда на одну и ту же квартиру появляются несколько покупателей. Другой значимой тенденцией прошедшего месяца стало заметное уменьшение предлагаемых на рынке дешевых объектов. По мнению аналитиков, особым образом повлияли на рынок вторичного жилья изменения в жилищном законодательстве. С первичного рынка в результате законодательных новаций исчезла часть объектов, не отвечающих новым нормам. Определенное число сделок отложено на будущее, до приведения объектов в соответствие с изменившимися требованиями, поэтому часть спроса с первичного рынка перешла на вторичный. По словам директора департамента маркетинга и рекламы корпорации Инком-Недвижимость Сергея Елисеева, с начала года наблюдается небольшой, но устойчивый рост цен на квартиры вторичного рынка недвижимости, составляющий 1-2% ежемесячно. Такие изменения можно назвать традиционными. Тем не менее на рынке происходят глубинные изменения. Баланс спроса и предложения постепенно приходит к конфигурации 2003 года: объемы предложения снижаются, удельный спрос увеличивается, а сроки экспозиции квартир на рынке сокращаются. Как предполагает господин Елисеев, если нынешняя ситуация сохранится и никаких форсмажорных обстоятельств не произойдет, то в начале-середине августа можно будет ожидать роста цен на вторичные московские квартиры в размере около 3%. В целом рынок приходит к традиционному состоянию 2002-2003 годов, в отличие от нетипичного лета 2004 года. При этом, по словам аналитиков, увеличится и спрос за счет объектов, по которым в мае была внесена предоплата. Тенденция поступательного роста продлится до нового года. Тем не менее это не исключает более активного осеннего роста как спроса, так и цен.

По сведениям специалиста отдела продаж элитной недвижимости компании Delight Realty Светланы Пучковой, наибольшим спросом при дефиците предложения пользуются квартиры в ценовом диапазоне от $600 до $1 тыс. За эти деньги потенциальному покупателю могут быть предложены объекты, находящиеся в начальной стадии строительства, в основном бизнес-класса, или вторичные квартиры старого фонда. На пороге нового всплеска цен По данным независимого аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, средняя цена предложения квадратного метра на рынке типового вторичного жилья в мае начале июня увеличилась на 1% и составила $206 Рост цен на квартиры, предлагаемые к продаже в панельных домах, составил 1%, а стоимость квартир в кирпичных строениях увеличилась на 0,7%.



Главная --> Публикации