Главная --> Публикации --> Правительство сделало важный шаг к массовой ипотеке Социальные метры Метр в квадрате Омк покупает у леваева бизнес-центр аквамарин Московский пентхаус. жизнь в трех измерениях

- В каком сегменте коммерческой недвижимости наиболее востребованы автоматизированные системы мониторинга инженерных систем здания?

Вместе со зданиями бывших НИИ в прошлое уходит и аббревиатура АХЧ, а вместе с ней и тогдашние стандарты: многие современные здания оснащены автоматизированными системами, постоянно осуществляющими мониторинг всех систем жизнеобеспечения. Причем, как выясняется, удорожание проектов за счет установки таких систем с лихвой окупается в процессе эксплуатации здания. Прояснить, насколько удобны и перспективны такие инженерные решения, наш корреспондент попросил директора по маркетингу и развитию бизнеса компании "ЭкоПрог" Юлию МАКСИМОВУ.

- Оправдано ли внедрение таких систем экономически по сравнению с традиционными методами эксплуатации?

- Применение автоматизированных систем диспетчерского управления (АСДУ или BMS, Building Management Systems) в составе интегрированной инженерной инфраструктуры обеспечивает сокращение расходов на эксплуатацию здания до 25%, поэтому подобные проекты востребованы теми представителями рынка, которые являются собственниками здания и заинтересованы в повышении его рыночной стоимости и сокращении издержек. В результате внедрения таких систем расходы на эксплуатацию здания по отдельным службам сокращаются почти вполовину. Несмотря на столь очевидные преимущества, это решение целесообразно и экономически обосновано в случае, когда объект многофункциональный (при этом количество инженерных систем и подсистем измеряется десятками) и его площадь более 5000 кв.метров. Здания, относящиеся к высшим категориям (А, В+), оснащать АСДУ необходимо.

- А насколько дороже обходится аренда офисов в таких зданиях для арендатора?

- Сроки окупаемости для различных объектов недвижимости разные - быстрее всего окупаются офисные и торговые комплексы (3-5 лет). Самый большой срок окупаемости - у гостиниц (5-7 лет), это связано с юридическими, финансовыми и организационными сложностями (дефицит подходящих участков, отсутствие опыта управления сложными проектами, высокие риски для инвестора). Использование систем диспетчерского управления не увеличивает сроков окупаемости, так как, во-первых, их стоимость невелика в сравнении с общими затратами на строительство, а во-вторых, применение АСДУ позволяет сократить затраты на эксплуатацию, благодаря сокращению эксплуатационного персонала, энергосбережению, минимизации рисков техногенных аварий и пр.

- Каковы, на ваш взгляд, перспективы внедрения подобных технологий в жилищном секторе?

Арендатор платит за класс недвижимости, которым определяется стоимость аренды, т.е. он платит за расположение офиса и функции, которые ему предоставляются в этом здании (охрана, уборка, техническое обслуживание, питание и пр.). Если собственник применяет методы оптимизации эксплуатации, повышая качество своих услуг и увеличивает при этом арендную плату (на 2-4% с 1 кв.м в год), то эти затраты все-таки остаются в пределах ценовой категории данного класса. При этом стоит отметить, что цена в категории уже твердо определена рынком, а наполнение - не всегда. Кроме того, арендатор, также как собственник, получает такое важное преимущество, как имидж, что немаловажно для репутации многих компаний.

- А какова реальная экономия от внедрения подобных систем?

- Структура решения для жилищно-коммунального хозяйства состоит из нескольких уровней: здание, микрорайон, город. Интеграция устройств контроля и учета энергоресурсов на каждом уровне обеспечивается системой мониторинга и управления оборудованием с использованием контроллеров, центральных устройств сбора и обработки информации. Такой подход позволяет управлять всей инженерной инфраструктурой, в том числе распределенной из единого центра диспетчерского управления в реальном времени. Рост тарифов на энергоресурсы позволяет прогнозировать сокращение сроков окупаемости подобных проектов за счет энергосбережения, что делает их перспективными и в жилищной сфере.

- Каковы прогнозы для ЖКХ?

- Автоматизированная система учета энергоресурсов (АСУЭ) в составе АСДУ обеспечивает снижение суммарных затрат на эксплуатацию объектов недвижимости в течение всего жизненного цикла за счет объединения систем контроля и учета потребления электроэнергии, газа, тепла, горячей и холодной воды. Снижение платежей за электроэнергию - до 10 процентов. Снижение водопотребления - до 15 процентов.

Ольга Сторожко

Для жилищно-коммунального хозяйства сейчас логично использовать имеющуюся инфраструктуру и создавать открытую систему управления с возможностью ее расширения и подключения новых объектов. А новые объекты нужно оснащать уже по новым требованиям, которые корректируются с учетом развития технологий и повышенных требований к надежности и безопасности инфраструктуры.

Пресс-секретарь Корпорации "СХолдинг" Оксана БАСОВА:

Комментарий специалиста

Говоря о АЖС, безусловно, можно говорить о комфорте. Ведь система может контролировать и упрощать очень многие бытовые вопросы: от работы вентиляции до видеонаблюдения. Кроме того, системы позволяют сокращать муниципальные платежи. Что выгодно и для покупателей, и для эксплуатационных компаний. Доля домов с автономными системами на сегодня около 10%, но их число растет".
Вы будете смеяться, но снять на лето домик в деревне — задача архисложная. Сегодня у потенциального арендатора есть два пути: штудировать газету «Из рук в руки», а в выходные мотаться по Подмосковью в поисках подходящего варианта или увеличить бюджет мероприятия до $3 тыс. в месяц (без учета комиссионных) и отдаться на растерзание риэлтерам. И тогда — любой каприз за ваши деньги.

"На самом деле ниша автономных систем жизнеобеспечения (АСЖ) сейчас очень динамично развивается. Пока внедрение подобных систем было прерогативой офисных и торговых центров. Сейчас эти системы переходят и в дома. Безусловно, сначала они приходят в элитные дома и дома бизнес-класса, т.к. установка и работа этих систем накладывает дополнительные финансовые нагрузки и на застройщиков (сколько в процентном соотношении сказать трудно, зависит от проекта, от начинки). Постепенно АСЖ будут внедрятся и в массовое жилье.

Причем это касается и дорогих, и дешевых домов.

Альтернативы нет
Приступая к самостоятельному поиску дачи, имеет смысл учесть сложившуюся специфику рынка аренды загородных летних домов. Он подразделяется на два неравных сегмента. Первый, полностью охваченный риэлтерами,— это чудесные и дорогие коттеджи и дома, расположенные на престижных направлениях ближнего Подмосковья. Второй, более дешевый и совершенно «дикий», включает «все остальное». Наиболее предусмотрительные граждане озадачиваются поиском дачи по окончании зимних каникул, потому что чем меньше остается времени до наступления тепла, тем меньше приемлемых вариантов встречается на рынке.

При ближайшем рассмотрении выясняется, что все заманчивые дома уже сданы, а остальное не просто дорого, а очень дорого.

Препарируя частные объявления, опубликованные в газетах или размещенные на специализированных сайтах по недвижимости, по-тенциальный арендатор сталкивается с большой проблемой.

Удостоверившись, что тут ловить нечего, арендатор обращается за помощью к специалистам.

Ну а компромиссные варианты вызывают нешуточные подозрения. Например, любое среднестатистическое агентство недвижимости (обычно не имеющееназвания и обитающее в частной квартире где-нибудь на окраине столицы) за $50–100 предлагает список адресов, по которым арендатор должен проехаться самостоятельно. Естественно, за результат такое агентство ответственности не несет. Или же устанавливает неприлично низкие цены за домики, явно относящиеся к категории «выше среднего», но стоит завести речь о юридическом оформлении договора аренды — предлагает или «договориться с хозяином в устной форме», или получить от него расписку за взятые деньги. Агенты не сопровождают вас во время просмотра, а услуга в любом случае считается оказанной, и заплаченные авансом деньги не возвращаются.

Бюджет до $1 тыс. в месяц
Итак, за эту скромную сумму можно арендовать в 30–50-километровой зоне от столицы дом в деревне с удобствами во дворе, часть дома в «стародачном» месте, в основном «в нагрузку» с хозяевами, дачу «а ля шесть соток» в среднестатистическом кооперативе или домик «без излишеств» на турбазе. Причем речь не идет о таких престижных направлениях, как Рублево-Успенское, Новая Рига и Дмитровка. Уделом малообеспеченных становится северо-восток, восток, юго-восток и юг. Подбирать варианты клиенту придется самостоятельно, объезжая понравившиеся места или выискивая в частных объявлениях редких хозяев недвижимости.

И нешуточно рискует услышать вместо «мы можем предложить вам следующие варианты» ханжеское «а вы знаете, какие у нас цены?!». Ибо предложения в ценовом диапазоне ниже $1–1,5 тыс. лежат вне сферы интересов крупных агентств недвижимости. Обычно комиссионные риэлтера составляют 50–100% от ежемесячной арендной ставки, а учитывая, что при нормально налаженном процессе ему приходится демонстрировать один и тот же домик нескольким клиентам, скромный гонорар не окупает затраченные агентом усилия, время и бензин. Получается, что при всем богатстве выбора альтернативы нет.

$1–3 тыс.
Ориентируясь на этот ценовой диапазон, клиент уже сможет позволить себе обратиться за помощью к специалистам. За $1–3 тыс. риэлтеры предлагают вполне пристойный и отдельно стоящий дом со всеми коммуникациями, площадью 100–250 кв. м, с несколькими спальнями и двумя санузлами. К тому же находящийся на облагороженном ландшафтным дизайном участке в 8–12 соток и в некоторых случаях охраняемый.

Подписание договора аренды в таких случаях скорее исключение, чем правило. При этом арендатор рискует не только в момент поиска дома, но и после, уже считая, что летний отдых у него «в кармане». Ушлый «хозяин» может сдать в аренду чужую собственность, собрать задаток с нескольких клиентов или создать такие условия, при которых арендатор почтет за счастье съехать ранее оговоренного срока, махнув рукой на выплаченные вперед деньги. Тут уж как повезет. Понятно, что статистики столь дикого рынка в природе не существует.

В эту же ценовую категорию попадают и популярные стародачные места, основным преимуществом которых является особая атмосфера, сложившаяся еще в 1930е годы, когда эти поселки только организовывались.

До столицы добраться нетрудно: в зависимости от направления (Рублевское, Рублево-Успенское, Сколковское, Новорижское, Ленинградское, Боровское или Дмитровское) до Москвы 5–30 км.

Короче, заезжай и живи. Подобрать можно все, включая контингент людей, которые будут проживать по соседству. Лес это или поле, собственный пляж или площадка для игры в пейнтбол, тихие соседи или не очень — вам подберут все, «как скажете», и брокер будет заниматься вами «до победного конца». Могут подобрать дом с сауной, парилкой, спортзалом, купелью, кондиционером, теплыми полами на всех 500 кв. м, бильярдом и прочими благами цивилизации. Абсолютно все, как вам захочется. Есть домики с вполне олимпийскими бассейнами внутри, но они подороже. $3 тыс.— это минимальный уровень цен, после которого с клиентом будут разговаривать в агентстве недвижимости, специализирующемся на элитной аренде.
Стоимость аренды зависит буквально от всего. В первую очередь от месторасположения, потом следуют не менее важные параметры: качество постройки, наличие необходимых удобств, близость водоема и леса, качество подъездных путей, насыщенность инфраструктуры поселка. Кроме того, он должен быть обеспечен круглосуточной профессиональной охраной и собственной службой эксплуатации. Традиционно элитными — и дорогими — являются Рублевское, Ильинское и Новорижское шоссе. Сейчас активно застраиваются элитными объектами Калужское, Дмитровское, Минское и начало Пятницкого шоссе.

$3–5 тыс.
Вот на эту сумму могут развернуться и риэлтер, и арендатор. Площадь дома увеличивается до 350 кв. м, интерьер и дизайн участка выше всяких похвал, охрана прилагается, прислуга возможна.

Причем 99% домов здесь сдаются не менее чем на год. А для краткосрочной аренды предложений на рынке загородной недвижимости недостаточно.

По словам директора агентства «Усадьба» Евгения Иванова, специализированных дачных поселков в Подмосковье для сдачи в аренду не так много — около 25.

Кстати, именно на этом престижном направлении риэлтеры отмечают и максимальный разброс цен. Скажем, на Николиной Горе можно за $25 тыс. в месяц арендовать дом площадью 500 кв. м с участком 73 сотки, а можно снять и за $8 тыс., но уже в специализированном дачном поселке. По данным «Усадьбы», на остальных направлениях предложений от арендодателей меньше и разброс цен не такой существенный. В основном в аренду сдаются дома в стародачных поселках. Например, в поселке Тарасовка по Ярославскому шоссе дом площадью 370 кв. м с участком 23 сотки стоит около $7 тыс. в месяц. По Дмитровскому шоссе средняя стоимость аренды составляет около $4 тыс. ежемесячно, а по Калужскому — около $8 тыс.

Эксклюзив от $5 тыс.
Арендные ставки на эксклюзивные объекты, расположенные преимущественно на Рублевке, могут доходить до $50 тыс. Тут уже клиенту предлагают усадьбу с собственным лесом и инфраструктурой.

«Сейчас появилось много клиентов, которые предпочитают жить за городом на свежем воздухе, но по каким-то причинам не планируют покупать жилье. Поэтому с каждым годом количество дачных поселков будет расти»,— отмечает Иванов. В настоящее время, по его словам, строится по два-три таких объекта в год, что вполне соответствует росту спроса на аренду загородных домов.

Дом в дачном поселке — вариант для тех клиентов, которые готовы потратить на аренду летнего жилья более $5 тыс. в месяц.

И только зимой с уменьшением спроса арендная плата падает на 20%. Арендодатели могут также предоставлять скидку от 10% до 20%, если жилец внесет предоплату за полгода. Впрочем, на рынке аренды загородной недвижимости нет общепринятых стандартов: у каждой сделки своя специфика, и все нюансы улаживаются индивидуально. Существенным плюсом эксклюзивной аренды можно считать наличие грамотно оформленного специалистами договора, в котором учитываются все особенности сделки, зависящие от характеристики конкретного объекта. И конечно, клиент избавлен от любых эксцессов. Внесение залога происходит, как правило, одновременно с подписанием договора, а если переезд за город планируется на более позднее время, договор заключается с отсроченной датой заселения.

Арендные ставки обычно устанавливаются весной и в течение летнего сезона не меняются.

Немного истории

Если верить риэлторам и застройщикам, то в ближайшее время земли в столице, пригодные для массового строительства, закончатся, а значит, цены на жилплощадь снова "порадуют" москвичей интенсивным ростом. Московские власти более оптимистично смотрят на ситуацию. Может быть, дело в том, что им удалось обнаружить "скрытый резерв" в черте Москвы.

Большинство резервных столичных земель - это бывшие подмосковные деревни. К примеру, в район Молжаниновский, который в марте 1992 года вошел в состав Северного административного округа, входят деревни: Молжаниновка, Бурцево, Новодмитровка, Новоселки, Мелькисарово, Черкизово, Верескино, северо-восточная часть деревни Филино и восточная часть рабочего поселка Новоподрезково. В границы района входят два аэропорта "Шереметьево". Всего территория района - 1650 га.

В настоящее время резервные земли Москвы расположены в основном за пределами МКАД, в таких районах, как: Молжаниново, Новоподрезково, московская часть Щербинки, Косино-Ухтомский, Кожухово. В границах Московской кольцевой автодороги будет застроено только Ходынское поле (территория САО).

Ходынское поле до конца XIX века представляло собой обширное поле c оврагами и речками Таракановкой и Ходынкой. К началу XX века на поле располагались Ходынские военные лагеря. В 1890 году в юго-восточном углу Ходынского поля был создан ипподром, а в 1882 году на месте современного стадиона Юных пионеров размещалась Всероссийская художественно-промышленная выставка. Перед первой мировой войной на Ходынском поле открыли аэродром Московского общества воздухоплавания, который с 1926 года стал аэродромом им. М. В. Фрунзе. В 60-70-х годах прошлого века на прилегающей к Ленинградскому проспекту территории построен спортивный комплекс ЦСКА и аэровокзал.

Косино с конца XIX века существовало в виде поселка. В 1917 году на его территории был создан один из первых в Подмосковье овощеводческих совхозов. До 1984 года районы Косино-Ухтомский и Новокосино входили в состав подмосковных Люберец. После присоединения к Москве эта обширная территория получила название Косино, и только в 1991 году произошло разделение на два самостоятельных района. Новокосино стали активно застраивать многоэтажными домами, а в Косине-Ухтомском, или, как его еще называют, в Старом Косине, до сих пор жизнь продолжает течь в привычном русле.

В настоящее время по районам, намеченным под массовую застройку, ведутся предпроектные работы, разрабатываются концепции, а среди специалистов ведутся дебаты, застраивать ли районы дешевым панельным жильем, качественными монолитами или престижными коттеджами. И это не случайно, так как практически в каждом конкретно взятом районе есть свои ограничения и даже неудобства. К примеру, в Косине-Ухтомском обширную территорию занимает природоохранная зона и выгодное для застройщиков многоэтажное строительство оспаривается природоохранными ведомствами. На застройку Новоподрезкова влияет близость аэропорта "Шереметьево", а Ходынское поле - и вовсе федеральная земля, привлекающая внимание и аппетиты всех уровней власти. Это основные причины того, что до названных земель раньше не добрались строители.

Проекты и прожекты

План застройки Ходынского поля разрабатывался долго. Главная причина промедления заключалась, как говорилось выше, в том, что Ходынское поле - земли, относящиеся к федеральной собственности. В связи с чем московскому правительству потребовалось найти общий язык с Министерством обороны РФ, причем попытаться удовлетворить компенсационные запросы этого ведомства. Суть их сводилась к тому, что в результате застройки Ходынки Министерство обороны получит 1,5 тыс. квартир из числа построенных там и еще 500 по другим адресам в черте города.

Ходынское поле раздора

Однако путь к застройке Ходынского поля оказался тернист для застройщиков, так как теперь о своих претензиях заявили авиапредприятия ВПК, находящиеся на его территории. Их требования заключаются в том, чтобы правительство Москвы деньгами или готовыми квартирами им так же компенсировало неудобства, связанные с новым строительством. В настоящее время переговоры начались, но решение, удовлетворяющее обе стороны, не принято.

После достижения компромисса между ведомствами в 2002 году аэродром им. Фрунзе был выведен из реестра действующих площадок, на которых разрешены взлет и посадка летательной техники, и в этом же году столичное правительство утвердило проект. Он был разработан под руководством архитектора Бориса Уборевича-Боровского в стенах ГУП МНИИП "Моспроект-4". На Ходынском поле намечено возвести 465 тыс. кв. м жилья, представленного домами повышенной комфортности. В соответствии с намеченными планами на все работы отводится всего 3 года, а это значит, что к 2005 году Ходынка должна стать благоустроенным, удобным для проживания микрорайоном на территории САО.

Кроме жилья в районе намечено построить две общеобразовательные школы, четыре детских сада, детскую поликлинику, АТС, деловой центр, торгово-выставочный комплекс, магазины, трассу для картинга, детскую планерную школу, дворец спорта и другие объекты инфраструктуры.

Тем не менее работы по застройке Ходынского поля уже ведутся. Тендер на их производство выиграла компания "Мосфундаментстрой-6". В настоящее время идет прокладка инженерных коммуникаций. Кстати, строительные работы на территории не будут легкими, так как недавно выяснилось, что для новых домов не хватает существующих мощностей по подаче в район электричества и воды, а это сулит серьезные затраты в перспективе. Что же касается самой концепции застройки, то в соответствии с проектом на площади 86 га планируется возвести два жилых квартала с домами переменной этажности высотой 8-10 и 11-17 этажей, преимущественно соответствующими эконом- и бизнес-классу. Самые престижные из них будут располагаться вблизи парка "Березовая роща". Часть домов будет иметь подземные гаражи (4325 мест), а также на территории Ходынки будет возведен наземный гаражный комплекс на 1450 машиномест.

О застройке Щербинки пока известно совсем немного, пожалуй, только то, что там есть возможность построить около 1 млн кв. м комфортабельного жилья. Специалисты, участвующие в предпроектных работах, согласны, что там будут возводиться в основном дома панельных серий. Речь идет о принципиально новой серии И-1723, отмеченной Госпремией и предназначенной для среднего класса. В новинке трехслойные стены, обложенные снаружи кирпичом, стеклопакеты на балконах и лоджиях, а также специальные переходные помещения. По оценкам специалистов, расход тепла на квадратный метр в домах новой серии меньше, чем других. Этого удалось добиться за счет уменьшения периметра наружных стен. Уменьшенный периметр наружных стен привел к тому, что дом получился ширококорпусным (20 м вместо традиционных 12). Дом серии И-1723 отличает развитая система санитарно-технических удобств, комнаты прямоугольной формы и поперечный шаг конструкции в 3,6 м. В настоящий момент ведется работа над увеличением шага до 4,2 м для создания кубатуры здания, максимально соответствующей санитарным нормам для проживания.

Неизвестная Щербинка

Молжаниновский район располагается по соседству с районом Куркино. Экологическая обстановка здесь очень благоприятна, несмотря на близость аэропорта "Шереметьево", уровень шума не превышает нормы. После удачного опыта жилищного строительства в Куркине очередь дошла и до района Молжаниновский, где уже идет создание системы городских инженерных сетей, без которых массовое жилищное строительство невозможно. Помимо возведения жилья в планах властей - строительство здесь автодрома и стадиона технических видов спорта.

Будут ли гонки в Молжанинове?

Наконец, проект освоения района Молжаниновский предусматривает возведение жилого района общей площадью квартир около 800 тыс. кв. м. Авторы проекта уверяют, что ввиду близости коммерчески выгодных объектов цена жилья будет вполне приемлемой. А жить в нем смогут все те же работники аэропорта "Шереметьево" и жители снесенных деревень (правда, если доплатят разницу между компенсацией за снесенное и стоимостью жилья).

В соответствии с существующим Генеральным планом застройки Москвы до 2010 года некоторые деревни Молжаниновского района пойдут под снос. В частности, это деревни Филино, Ново-Дмитровка, Молжаниновка, Черкизово, Новоселки, Бурцево, Мелькисарово. Молжаниновский район, где находятся перечисленные деревни, присоединили к Москве еще в 1993 году. И до сих пор он имеет статус "деревенского". Но вскоре, обещают власти, район ожидает блестящее будущее с мировой известностью. Здесь по плану в скором времени должны разместиться наши Нью-Васюки - гоночный автодром, элитный гольф-клуб и сопутствующая инфраструктура. Автодром, согласно проекту, займет площадь около 90 га. В комплекс войдут: трасса протяженностью 4,8 км, трибуны, способные вместить примерно 100 тыс. человек, боксы для гоночных машин. Гольф-клуб займет еще большую территорию - около 230 га. Это два гольф-поля на 18 и 9 лунок, а также небольшой отель, в котором смогут остановиться любители мяча и клюшки. Изначально здесь планировали строить автодром "Формулы-1", однако позже московские власти уступили право его строительства области. В связи с этим строительство автодрома в Молжанинове пока остается под вопросом.

Помимо возведения жилья и объектов социально-бытовой инфраструктуры внутри Молжанинова предполагается создание межмагистральной общественной зоны вдоль Ленинградского шоссе с размещением там объектов районного и городского обслуживания.

В настоящее время ожидается выход постановления правительства, которое будет регламентировать строительные работы на территории района. Инвестором застройки назначен Департамент инвестиционных программ строительства г. Москвы. По информации, полученной в ДИПСе, в Молжаниновском районе будет использован опыт застройки Куркина. Строительство будет осуществляться на базе полного маркетингового исследования района, которое сейчас проводит департамент. Общая площадь застройки составит 225,1 га. Объем предполагаемого жилищного строительства - 705,4 тыс. кв. м. Строительство будет осуществляться в две очереди. Первая очередь будет развернута на территории площадью 148,6 га, где планируется построить 498,4 кв. м жилья. Это будут дома разной этажности (от 6 до 16 этажей), а также таун-хаусы и коттеджи. Каждый из них будет возведен по индивидуальному проекту. Одновременно со строительством жилья будет начато возведение объектов социально-бытовой инфраструктуры, общий объем которых составит 724,4 тыс. кв. м. В первую очередь запланировано построить 630 кв. м площадей, в числе которых будут четыре детских сада, три школы, девять предприятий торговли, один гостиничный комплекс, шесть медицинских учреждений, в том числе подстанция скорой помощи на 20 машин, пять спортивных учреждений, восемь предприятий бытового обслуживания, пять культурно-просветительных учреждений, а также здания АТС, пожарное депо, отделение милиции и ГИБДД, отделение связи и Сбербанк, предприятия общественного питания.

В 1994 году было принято постановление правительства Москвы "О проекте детальной планировки территории Новоподрезково". Предусматривалось строительство первой очереди на 400 тыс. кв. м жилья, но инвесторов, пожелавших работать в районе аэропорта, в то время не нашлось. В настоящее время ситуация изменилась - застройщики ищут работу и готовы трудиться там, где удастся выиграть тендер. К тому же и выбор площадок для массового строительства жилья сегодня невелик. По последней информации, в Новоподрезкове запланировано строительство жилья общей площадью от 600 тыс. до 1 млн кв. м. Примерно треть застраиваемой территории намечается отдать под жилье эконом-класса.

Элитное жилье или редкие озера?

В 2005-2007 годах в Старом Косине предстоит снести еще 48 тыс. кв. м ветхого жилья для того, чтобы получить возможность осуществить новое строительство малоэтажного и коттеджного жилья общей площадью 110 тыс. кв. м. Что касается финансирования, то развитие территории района Косино-Ухтомский будет вестись за счет привлеченных средств. Предусмотрено проведение инвестиционного конкурса в первом полугодии 2003 года.

Площадь района Косино-Ухтомский - 3 тыс. га, и это одна из малочисленных столичных территорий, где сохранилась частная застройка. Граница района Косино-Ухтомский проходит по внешней стороне МКАД. Слева район соседствует с Люберцами, справа, по улице Николая Старостина, с Новокосином, а самая дальняя граница пролегла через Салтыковский лес. Основная причина того, что район долго не застраивался современными домами, заключается в том, что он имеет особый природоохранный статус. На территории Косино-Ухтомского расположены три уникальных озера ледникового периода - Белое, Черное и Святое, а также большое количество подземных рек и озер, поэтому на застройку района наложены ограничения. Так, в прошлом году там предполагалось начать строительство нескольких 25-этажных башен, но высотные дома представляют определенную опасность - может нарушиться природный баланс, и уникальные озера, занесенные в Красную книгу, исчезнут. Поэтому было решено снизить этажность застройки до 14 этажей. В соответствии с постановлениями правительства был разработан новый проект планировки мкр. Старое Косино (Восточный административный округ). В соответствии с этим проектом было осуществлено в установленном порядке проведение государственной экологической экспертизы, государственной экспертизы градостроительной документации и информирование граждан. В проекте первоочередного строительства в Косино-Ухтомском значится, что будет построено 58 056 кв. м жилья. Из них коттеджная застройка составит 3180 кв. м, малоэтажные дома - 4392 кв. м, блокированные многоквартирные дома - 50 484 кв. м. Планируется построить гаражи в расчете на 1325 машиномест. Для этого предполагается снести 13 600 кв. м старого и ветхого жилья. Из объектов инфраструктуры на территории района планируется построить: спортивно-развлекательный комплекс, бассейн, физкультурно-оздоровительный комплекс, аптеку, два объекта бытового обслуживания, магазины, станцию по обслуживанию автомобилей, административное здание и др.

Сейчас только 1% от общего количества заключенных в московском регионе ипотечных сделок приходится на кредитование покупки земли или коттеджа. Вместе с тем появление на рынке поселков эконом-класса для менеджеров среднего звена, а также разрастающаяся точечная застройка в Московской области могут сделать ипотеку одним из главных инструментов покупки недвижимости. Более того, вступившая в силу 1 января 2005 года поправка в Гражданский процессуальный кодекс РФ, позволяющая изымать имущество и землю собственника при неуплате по кредиту, вероятнее всего, подтолкнет банковские структуры и девелоперов к использованию кредитных продуктов.

В Кожухове также преобладают дома частного сектора, но есть и пятиэтажки, где проживают работники агропредприятия "Косино". В будущем территория станет площадкой для нового строительства, где намечается построить около 1 млн кв. м жилья. Уже в 2003-2006 годах в Кожухове запланировано возвести 660 тыс. кв. м жилой площади. Район будет застроен преимущественно домами, возводимыми по индивидуальным проектам, высотой от 5 до 12 этажей, а также малоэтажными особняками и коттеджами. Планируемое развитие микрорайона позволяет решить вопрос обеспечения переселенческим фондом в необходимом объеме.
Проблема получения ипотечного кредита на приобретение загородного дома сегодня решена — подобные услуги предоставляют уже около десятка банков. Другой вопрос: почему такие кредиты пока не пользуются особым спросом?

Это отразилось и на ипотечном кредитовании. Покупатели дорогой загородной недвижимости обычно могут выложить необходимую сумму из кармана тут же, а не тратят последние деньги, как пользователи ипотечных продуктов в городе. Коттеджи в дорогих поселках приобретаются сразу или с небольшой рассрочкой. Риэлтеры, привыкшие к такой схеме и не испытывающие проблем с реализацией домов, до сих пор не задумываются о развитии ипотеки.

Без спроса
Рынок коттеджей уже более 10 лет делится на элитные объекты по западным направлениям и на поселения садово-дачного формата — по всем остальным. Золотой середины, домов эконом-класса по престижным направлениям для людей со средним достатком пока строится крайне мало.

Да и сейчас легче взять кредит на уже построенный дом. Но ценность такой финансовой услуги для покупателя земли с перспективой постройки на ней коттеджа нулевая. Поэтому и спрос на подобные кредиты был и остается неустойчивым.

Без закона
Банки вплоть до последнего времени неохотно предоставляли физическим лицам кредиты на строительство загородных домов.

Серьезным стимулом к развитию ипотечных программ послужило принятие в 2001 году нового Земельного кодекса и закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». А в 2005 году вступили в силу необходимые поправки в законодательство, которые теперь гарантируют защищенность и продавца загородных объектов, и покупателей, и самих кредиторов от невозврата займа.

Развитию необходимых и полезных ипотечных схем, которые позволили бы покупателям загородной недвижимости привлекать деньги для приобретения самой земли и строительства домов, мешали законодательные преграды, планомерно устраняемые с середины 1990-х годов.

Речь идет о вступивших в силу 1 января текущего года поправках к статье 446 ГПК. В нее были внесены изменения, которые разрешили судебным приставам наложить взыскание на жилье и другое имущество заемщика в случае неуплаты кредита по ипотеке. Поправки также предполагают возможность ареста и продажи с торгов земельных участков, на которых находятся строения.

Большинство заинтересованных игроков рынка ждали именно этих изменений.

Ипотечный кредит на покупку дома в Подмосковье последние два-три года давал банк, являвшийся либо соинвестором строительства поселка, либо кредитором подрядчика. Но таких примеров немного. Один из них — продажа домов на Рублевском шоссе в поселке «Барвиха-Club», который строит «Миэль-недвижимость». Кредиты по этой программе выдает АКБ Абсолютбанк под 16–20% годовых в валюте. Несколько месяцев назад к программе кредитования подключился и Сбербанк, который предлагает ипотеку под 18% годовых в рублях и под 11% годовых в валюте.

Без интереса
Сейчас ипотечные схемы не привлекают клиентов из-за высоких процентов и небольшого срока кредитования. Скажем, покупатель коттеджа решается взять ипотечный кредит в $300 тыс. на срок до 10 лет и с процентной ставкой 18% годовых в рублях. В этом случае ему с учетом страховки ежемесячно придется выплачивать около $4–5 тыс. Конечно, некоторые программы предполагают досрочное погашение кредита, но при таких весьма крупных платежах на это смогут рассчитывать только получившие неожиданное наследство.

Сегодня кредит под объекты первичного рынка дают только Райффайзенбанк и Сбербанк.

Другие схемы взаимодействия инвесторов и банков не приживаются на загородном рынке. Когда стартовал проект коттеджного поселка «Павлово», компания «Открытые инвестиции» совместно с банком DeltaCredit сформулировали предложение о продаже коттеджей по ипотечным кредитам. Проект как нельзя более подходил для такого эксперимента: все расчеты по сделкам здесь должны были проходить исключительно по рыночной, реальной цене, что является одним из основных условий кредитования покупки банками. Однако по прошествии некоторого времени из-за отсутствия изначального спроса на кредиты (статус поселка и уровень цен был выше возможностей среднего класса) программа по кредитованию проекта была приостановлена.

Сделки на загородном рынке составляют приблизительно 1% от общего объема сделок ипотечного кредитования. Сейчас в 95% случаев покупатели предпочитают другие, более простые схемы займов — например, рассрочку в оплате коттеджа до окончания его строительства или покупку дома и участка с последующим залогом земли.

На вторичном рынке действуют Первый городской ипотечный банк, Росбанк и DeltaCredit.

Причем залогом для получения займа на загородное строительство может служить другая недвижимость (к примеру, квартира в Москве, которую после достройки дома заемщик может легко продать, погасив кредит).

Другой залог
Наиболее популярный сейчас способ приобретения загородного дома — залоговое кредитование.

Здесь все будет зависеть от ликвидности участка: престижности места, наличии на участке коммуникаций. Скажем, участок на Каширском шоссе, в 50–70 км от Москвы, банк вряд ли согласится брать в залог без дополнительных гарантий.

Есть и другой вариант, когда в собственности соискателя кредита имеется ликвидный участок земли на популярном направлении, но не хватает собственных средств на строительство дома. В этом случае любой банк с удовольствием возьмет в залог землю и предоставит кредит на строительство. Возьмет ли банк в качестве залога по кредиту земельные участки на других, менее дорогих направлениях, с уверенностью сказать нельзя.

Сами застройщики созрели для того, чтобы предложить покупателям среднего класса как самым активным пользователям кредитных продуктов адекватные по цене и качеству предложения. В прошлом году на рынке загородных коттеджей появились объекты с весьма гуманной ценой — $150–250 тыс. за дом с участком.

Созрели
Несмотря на нынешние объективные сложности с кредитованием покупки земли и коттеджей, будущее загородной застройки именно за ипотекой. По мнению Александра Демидова, директора по корпоративной стратегии компании Advantage Group, загородная ипотека, скорее всего, станет одной из главных движущих сил развития земель Подмосковья, и это может произойти уже через трипять лет.

Способствовать активизации ипотеки должны и недавние изменения в законодательстве, значительно облегчающие финансовое бремя для получателей кредита.

Недвижимость такой стоимости сейчас особенно востребована покупателями с доходом от $50 тыс. в год. По мнению участников рынка, на этой волне могут стартовать специальные ипотечные программы покупки земли и строительства коттеджей.



Главная --> Публикации