Главная --> Публикации --> Торговцы недвижимостью осваивают франчайзинг Президент назначил главного по приобретению жилья для военных Что мешает реализации крупнейшего национального проекта Базэл останется без склада Ипотечный рынок ждет поддержки от государства

Суть новой переделки Арбата главный архитектор города Александр Кузьмин обозначил словом "цивилизация". Чтобы "цивилизовать" улицу, ее для начала собираются обновить: заменить изношенную бетонную плитку на новую гранитную мостовую. Ключевые места Арбата - дом Пушкина, памятник Булату Окуджаве в Плотниковом переулке, "Принцессу Турандот" у Театра Вахтангова и так называемую детскую стенку - планируется подчеркнуть круговым мощением. Есть даже идея подогревать арбатскую брусчатку - по мнению мэра, это поможет решить проблемы с уборкой улицы. Массивные авторские фонари, сделанные по спецзаказу, из-за которых Арбат и получил прозвище "офонаревшего", предлагается заменить на новые - ажурные и высокие, напоминающие по стилю уличное освещение начала ХХ века (тогда столбы держали не только фонари, но и электрические провода для первых московских трамваев).

20 лет назад из именитой, но вполне непритязательной московской улицы Арбат превратился в пешеходную зону - подобие европейского даун-тауна, туристическую витрину столицы. Метаморфоза далась нелегко, по Москве долго еще бродила фраза про "офонаревший Арбат", пущенная арбатским жителем Булатом Окуджавой. Два десятилетия спустя, когда большинство фонарей погасло, высаженные деревья высохли, а брусчатка обветшала, московские власти затеяли новую перестройку Арбата. Проект благоустройства улицы был обнародован на последнем заседании общественного градостроительного совета при мэре Москвы.

Особенно сложным остается вопрос, как вернуть зелень на Арбат. Когда-то там уже пытались выращивать деревья в кадках, но они быстро вымерли, поскольку не смогли вынести почти полного отсутствия почвы и издевательств прохожих. В новом проекте предлагается совершить еще одну попытку высадить деревья на Арбате. По одному варианту, их следует сажать в один ряд посередине улицы - тогда их будет 98 штук. По другому - в два, тогда можно будет высадить 237 деревьев и сохранить "идеологию транспортной артерии", то есть выделить тротуары и мостовую.

Вообще отсылки к Серебряному веку (10-20-е годы ХХ столетия) предлагается сделать главными в оформлении Арбата: в таком же чугунно-ажурном стиле разработаны скамейки, цветники, подоконные клумбы и защитные решетки для деревьев.

Незадолго до градостроительного совета проект благоустройства Арбата был вынесен на обсуждение жителей района. Люди, для которых Арбат - не предмет разглядывания, а среда обитания, восприняли предложения по наведению глянца с недоумением. Потому что среди проблем, которые их волновали, не было "нехватки малых форм" или "неровной брусчатки", зато были обветшание и снос исторических зданий, нехватка продовольственных магазинов и других "мест для жизни", круглосуточный шум под окнами и грязь на улице, превращение дворов в стоянки для машин и бесконечный транспорт в якобы пешеходной зоне.

Самая смелая идея - поставить на Арбате так называемые бытовые скульптуры (они же "фигуры", они же "малые формы") числом 1 Прототипами для изваяний в натуральную величину должны послужить типичные москвичи начала прошлого века, а также литературные герои, связанные с Арбатом: девушка-цветочница, сестры милосердия, пожилая пара, Киса Воробьянинов.

Над тем, как в очередной раз спасти Арбат, ломали голову архитекторы 10-й мастерской "Моспроекта-2". Зачем надо мостить московскую улицу гранитом, сажать деревья в клетки и укреплять намертво скамейки, обозревателю "Известий" Анне Гараненко рассказала руководитель мастерской - архитектор Марина Морина.

Марина Морина, автор проекта благоустройства Старого Арбата: "Никто не думал, что на Арбате такая "гульба" начнется"

Марина Морина: Арбат формировался на протяжении многих веков. Притянуть его к какому-то одному стилю или времени невозможно, да и не нужно - это очень многообразная, многоплановая улица. Как вся Москва - она тем и отличается от Санкт-Петербурга, что вобрала в себя много эпох. Можно, конечно, сделать "Пушкинский Арбат" - народу бы очень понравилось. Но это не будет соответствовать окружающей застройке, в которой нет цельности. Поэтому относительно стиля либо должно быть волевое решение, либо единый стиль должен быть аргументирован чем-то другим. Серебряный век мы предлагаем потому, что в конце XIX - начале XX века на Арбате появилось электричество, пошел трамвай, были поставлены красивые опоры, которые держали провода.

известия: Почему вы предлагаете стилизовать Арбат именно под Серебряный век?

Морина: Конечно, наша работа идет в развитие того, что было в нем заложено. Но прошло 20 лет, надо что-то менять. Сейчас уже понятно, что бетонная плитка не выдерживает современных нагрузок. Авторы ведь не предполагали, что на Арбате такая «гульба» начнется, - думали, что все будет тихо, культурно...

известия: Вы советовались с авторами предыдущего проекта?

Морина: Это единственный материал, который способен выдержать режим пешеходной зоны в нашем климате. Правда, он достаточно дорог - зато способен продержаться лет 5

известия: Гранит - это скорее питерский материал, чем московский...

Морина: Для того, чтобы эти деревья сохранить для народа хотя бы на некоторое время. Если там будет столько людей, сколько сейчас, плюс машинная уборка, от деревьев на второй день ничего не останется. Во всех странах деревья защищают, у нас это просто необходимо. Лавочки сделают чугунными, и прикреплены они будут так, что оторвать их будет очень трудно. Сиденья будут деревянные. Правда, на этом дереве тут же пишут всякие слова... Зайдите в сквер на Патриарших прудах - все, что мы так старательно придумывали, испорчено. Фонари, правда, стоят, но нет ни одной скамейки, которая не изукрашена надписями.

известия: А зачем нужны решетки вокруг деревьев? Лужков назвал их «деревьями в клетках».

Морина: Конечно, надо сажать, ухаживать, убирать, и все требует денег. Город - живой организм и требует бережного отношения. Если не ухаживать за человеком, не мыть, не лечить, он превратится в бомжа. Так же и с городом. Одними архитектурными способами Арбат не возродить - нужны огромные хозяйственные мероприятия. Работа должна быть комплексной - обязательно должны фасады приводиться в порядок, перекрываться въезд для машин.

известия: За всем великолепием, которое вы предлагаете, придется следить.

Морина: Это совсем другой проект, на который нужны громадные деньги. Кроме того, очень многие дворы либо приватизированы, либо застроены. Да, надо углубляться - но попробуй углубись! Кругом решетки - не в каждый двор войдешь.

известия: Может, лучше потратить деньги на благоустройство арбатских дворов и переулков?

"В первую очередь на нашей улице нужно менять власть"

мнения

- На мой взгляд, стиль Серебряного века не соответствует архитектуре Арбата - особняковой, дворянской, сформировавшейся в первой половине XVII века. Очень пугает предлагаемое скульптурное изобилие - для русских городов оно вообще не свойственно. Для них характерны храм, крест, часовня, а не развлекаловка. Не надо превращать Арбат в этнографический музей. Еще после предыдущей реконструкции Арбат потерял индивидуальность. Новое благоустройство не улучшит ситуацию, а ухудшит.

Алексей Комеч, директор Института искусствознания:

- Я живу на Арбате и ничего не имею против планов улучшения его эстетики и экологии. Но для того чтобы здесь было хорошо не только богатым туристам, но и коренным жителям, прежде всего нужно закрыть значительное количество ресторанов и кафе и обустроить то, что необходимо людям для жизни - химчистки, детские сады, булочные, продовольственные магазины... Один из ярких примеров выживания местных жителей - борьба с "Хард-рок кафе", в котором днем и ночью идет гулянка. Мы с ужасом ждем тепла, когда сюда по ночам опять начнут подъезжать тяжелые мотоциклы. Местная милиция никаких мер не принимает. Поменять брусчатку, наверное, неплохо. Но в первую очередь на нашей улице нужно менять власть.

Леонид Ольшанский, адвокат, житель Арбата:

- Ко всякого рода большим изменениям, особенно спланированным, я отношусь положительно. Если изменения не планируются, они наступают спонтанно и получается жуткая эклектика, лишенная вкуса и смысла. В начале Арбата вырос огромный монстр здания "Бритиш Петролеум", которое никак не вписывается в архитектуру этой улицы - нашего национального достояния. Магазина "Восточные сладости", который знала вся Москва, больше нет - теперь там мало посещаемое японское кафе. Закрыли много других памятных для москвичей мест. Просто пришел бизнес и решил так. Если наши градостроители решили сделать большой проект, сохраняя дух Арбата, это очень хорошо и правильно.

Виктор МАКАРОВ, психотерапевт, житель Арбата:

- К жизни на Арбате приходится привыкать. Большинство жильцов устанавливают стеклопакеты и кондиционеры. По-другому просто нельзя, ведь на улице люди гуляют буквально до утра, а спать при постоянной музыке и криках невозможно. Мне особенно тяжело, поскольку на Арбат у меня выходят и спальня, и гостиная. Когда Арбат реконструируют, боюсь, станет еще хуже, но нас, увы, никто спрашивать не будет.

Марианна Вертинская, актриса, житель Арбата:

- Арбат - улица для туристов, а для местных жителей удобств нет. Самая большая проблема - отсутствие продуктовых магазинов. Нельзя купить хлеб, не говоря уже о нормальном наборе продуктов... А по утрам близлежащие переулки превращаются в громадную автостоянку для сотрудников соседних фирм и компаний. Количество машин пугает. Владельцы их занимают даже газоны.

Алла Баянова, певица, житель Арбата:

- Арбат - особая улица. К ней надо относиться бережно. Любые новшества надо обсуждать в режиме тенденций, а не перестройки всего и вся. Сейчас Арбат выглядит плохо - все ветхое, покрытие тротуаров надо менять. Идея обозначить границы тротуаров цветом мне нравится: во всяком случае, люди не будут оступаться и ломать ноги. Надо бы подумать над возможностью подогреваемых тротуаров - если бы мы смогли найти средства, это решило бы многие проблемы уборки улицы. Что касается малых форм, на мой взгляд, Арбат не должен быть перенасыщен скульптурами. Пусть там будет только самое необходимое. Арбат требует очень нежного подхода. И широкого общественного обсуждения - может быть, мы получим такие предложения, которые вызовут у нас удивление и восторг.

Юрий Лужков, мэр Москвы:

Правительство собирается к 2010 г. сделать покупку жилья доступной хотя бы трети российских семей. Для этого, в частности, предполагается снизить стоимость ипотечных кредитов. Министр экономического развития Герман Греф предложил премьеру Михаилу Фрадкову сделать это за счет роста госгарантий для АИЖК и ориентации его на выпуск долгосрочных облигаций под эмитированные банками ценные бумаги.

Читайте также: Зоя Харитонова, заслуженный архитектор России: "Хозяевами улицы стали случайные люди"
Минэкономразвития хочет увеличить объем и срок госгарантий для Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которое выкупает ипотечные закладные у российских банков. За счет этого ставка по рублевым кредитам на недвижимость к 2010 г. может упасть с 15% до 8% годовых, обещают чиновники. Банкиры не против, а в Минфине опасаются, что излишняя поддержка АИЖК сделает его тормозом для развития ипотеки.

При этом само агентство надо перепрофилировать. По концепции уже в 2006 г. банки смогут самостоятельно секьюритизировать свои ипотечные кредиты, выпуская 3-летние облигации — их можно продавать на рынке — и 6-летние облигации, которые должно покупать АИЖК. Под эти бумаги оно будет выпускать уже собственные облигации, гарантированные государством. В результате к 2008 г. ставка по рублевому кредиту, выданному с поддержкой АИЖК, снизится с нынешних 15% до 10%, а к 2010 г. — до 8%, говорится в концепции.

В письме Фрадкову, копия которого имеется в распоряжении “Ведомостей”, Греф просит за 2006-2010 гг. гарантировать выплаты АИЖК на сумму 233 млрд руб. (более $8 млрд), из них на 17 млрд руб. — в 2006 г. А в написанной Минэкономразвития концепции развития системы рефинансирования ипотечных кредитов чиновники предлагают давать АИЖК долгосрочные гарантии — на несколько лет. “Если агентство выкупает 27-летние кредиты и выпускает 6-летние бумаги, то оно должно знать свои возможности по господдержке хотя бы на пять лет вперед”, — объясняет директор департамента Минэкономразвития Анна Попова.

Однако в Минфине опасаются, что расширение поддержки лишь усилит монопольные позиции АИЖК. “Мы создали монополию, которая стала лишним барьером и тормозит развитие всего рынка [ипотечных кредитов], — говорит директор департамента финансовой политики Минфина Алексей Саватюгин. — Пора отказываться от поддержки этого нерыночного инструмента”.
АИЖК выкупает права требования по ипотечным кредитам (закладные) у региональных операторов и российских банков за счет рыночных займов, в основном за счет выпуска долгосрочных (до шести лет) облигаций под гарантии государства. Объем гарантий утверждается каждый год в федеральном бюджете. В 2004 г. он составлял 4,5 млрд руб., в 2005 г – 5,6 млрд руб. В 2004 г. в России, по оценке экспертов, было выдано от 25 000 до 50 000 ипотечных кредитов. АИЖК, по данным компании, выдал 11 000 займов.

АИЖК согласно с этими предложениями полностью. Госгарантии нужно наращивать, чтобы росло количество ипотечных кредитов, при этом они не нужны там, где есть “рынок” — например, “трехлетние облигации банки могут продавать и сами”, говорит начальник управления АИЖК Денис Гришухин. Мелкие банки, у которых недостаточно кредитов для выпуска облигаций, смогут продавать пулы своих займов более крупным, считает он. С этим согласен вице-президент Промэнергобанка Владимир Талавер. “Главное, чтобы агентство не перестало выкупать закладные до того момента, как на этом рынке появятся новые игроки”, — замечает банкир. По мнению аналитика “Атона” Алексея Ю, долгосрочные гарантии повысят заинтересованность инвесторов и разница в доходности облигаций АИЖК и госбумаг может сократиться более чем в два раза. Сейчас доходность по 6-летним ОФЗ достигает 7,5%, по облигациям АИЖК — 8,7-9%. А выкуп долгосрочных облигаций банков поможет “раскрутить” весь рынок ипотечных бумаг, добавляет Ю.

“В риэлторском мире существует довольно много баек — советов о том, как повысить привлекательность своих недвижимых метров для покупателя”, — говорит Надежда Кот, управляющий директор Kirsanova Realty. Но в том же районе Москвы таких же квартир одновременно предлагается несколько. И покупатель в отличие от продавца, который хочет получить за родные стены максимальную цену, смотрит их все и оценивает по своим критериям — “нравится, не нравится”.

Правильная предпродажная подготовка квартиры позволит продать квартиру если не дороже, то по крайней мере в более короткие сроки, чем аналогичные предлагаемые на рынке объекты. Главное — не переусердствовать, добавляют специалисты. Основной принцип предпродажной подготовки для типовой квартиры — “бедненько, но чистенько”. Евроремонт не окупится никогда. Элитное жилье — другое дело, здесь эксклюзивный дизайн может прибавить к цене как минимум несколько тысяч долларов, а то и удвоить стоимость квартиры. Но может и не прибавить, потому что на вторичном рынке жилья все индивидуально, не устают повторять риэлторы.

Цена и качество

“Логика предпродажной подготовки проста: повысить конкурентоспособность товара по сравнению с аналогами”, — говорит директор департамента развития бизнеса компании “Хирш” Феликс Альберт. По его словам, в Западной Европе советы по предпродажной подготовке давно сведены к самым что ни на есть практическим рекомендациям: какой именно коврик положить на крылечко и где купить самые дешевые циновки модного цвета для обновления интерьера. В России же пока необходимо работать с мотивацией продавца.

Для оценки с использованием сравнительного подхода, т. е. при сравнении квартиры с аналогичными объектами, выставленными на рынке, профессиональные оценщики пользуются системой поправок. Как сообщил консультант оценочной компании “НЭО Центр” Виктор Макаров, величина поправки на общее состояние квартиры определяется экспертным путем на основе сложившихся на дату оценки цен на стройматериалы и работу, рассчитывается она исходя из объема работ, которые необходимо выполнить в каждом конкретном случае. Расценки примерно таковы: косметический ремонт — $50-100 за 1 кв. м, капитальный ремонт — $150 за 1 кв. м, евроремонт — $200-500 за 1 кв. м.

Прикидывая, по какой цене продавать, владельцы квартир обычно просматривают объявления с предложениями аналогичного жилья в том же районе. Однако даже цена двух одинаковых по площади квартир в одном и том же доме может быть разной и отличаться от среднерыночной цены в ту или иную сторону. Кроме местоположения и метража на цену влияют физическое состояние квартиры и дома, расположение окон, высота потолков, а также множество факторов экологического, социально-демографического характера, в соответствии с которыми среднерыночная цена и корректируется.

Неустранимые недостатки

Что-то из существенных факторов, влияющих на цену, изменить или улучшить продавец не в силах, но кое-что для оптимизации характеристик квартиры сделать всегда можно.

“Неустранимые недостатки квартир связаны только с непрофессионализмом отдельных застройщиков и их невниманием к требованиям покупателей и особенностями объемно-планировочных решений, — уверен Алексей Сидоров, заместитель генерального директора работающей на рынке элитной недвижимости компании "Калинка-риэлти". — Свободная планировка — это миф, так как есть окна, стояки, ширина и глубина квартиры, и, если застройщик на стадии разработки предпроектной и проектной документации всего этого не учтет и не сделает так, чтобы у его покупателей была действительно свобода в планировке, ничего хорошего не получится”.

Кроме недостатков, связанных с местоположением квартиры, к неустранимым недостаткам риэлторы относят, например, несносимые несущие перегородки, которые не устраивают покупателя в планировке квартиры, отсутствие балкона, мусоропровода, лифта, недостаточное количество комнат.

Риэлторы в один голос советуют не скрывать серьезные недостатки — это бессмысленно. Более того, продавец попросту обязан уведомить о них покупателя, говорит Варакутина.

Специалист корпорации “Бест-Недвижимость” Ольга Варакутина считает, что неустранимыми недостатками являются трещина несущей стены и опять же неудачное расположение дома, если под ним проходит линия метрополитена, вызывая определенные вибрации. Такие объекты не продаются вовсе или продаются с трудом. Неустранимым, увы, недостатком являются плохие соседи.

Квартира — не главное

Однако на тех недостатках, что устранить невозможно, просто не стоит акцентировать внимание, лучше при показе сосредоточиться на явных преимуществах квартиры. “Но не стоит и перехваливать достоинства квартиры. Если слова продавца расходятся с реальностью, то доверие к нему со стороны клиента понижается, как и возможность быстро и выгодно продать квартиру, — говорит специалист компании Renaissance Realty Алена Якубенко. — Был случай, когда продавец выдавал недорогую мебель за эксклюзив из Италии. Опытный покупатель сразу же определил ее происхождение и сделал соответствующие выводы”.

Соответственно, начинать предпродажную подготовку специалисты единодушно советуют именно со двора и подъезда. Это не так сложно, как кажется на первый взгляд. Может быть, достаточно просто заплатить дворнику, чтобы тот в течение 2-3 недель тщательнее убирал двор. Или простимулировать коробкой конфет консьержку, чтобы проявляла повышенную бдительность к потенциальным покупателям. Они должны понять, что в этом доме будут в безопасности.

Оценивать недвижимость потенциальный покупатель начинает еще на подходах к дому. Инфраструктура района, двор, подъезд, лестница, лифт, двери — все это имеет значение едва ли не большее, чем наличие в квартире стеклопакетов и итальянской сантехники. “Надписи на стенах или ободранные соседские двери плохо влияют на восприятие квартиры. Напротив, если даже дверь продаваемой квартиры не слишком презентабельна, но на лестничной клетке чистота и порядок, покупатель скорее отнесется благосклонно к этому варианту. Дверь заменить проще, чем соседей”, — говорит Евгений Клец, руководитель отделения “Павелецкое” компании “Домострой”.

“Один из наших клиентов даже постелил ковровую дорожку от лифта к двери квартиры. Это производило самое благоприятное впечатление на покупателей и так понравилось соседям, что дорожка осталась”, — рассказывает Феликс Альберт.

Борис Басин, управляющий директор компании “Миэль-Недвижимость”, рекомендует, если есть намерение продавать квартиру, заранее, подготовив коллективное письмо от жильцов подъезда, озаботить ЖЭК просьбой сделать ремонт, заменить кнопки в лифте, заасфальтировать двор. Но привести в порядок подъезд можно и своими силами, риэлторам известны случаи, когда продавцы квартир за свой счет ремонтировали или устанавливали домофоны, красили стены (не обязательно во всем подъезде снизу доверху), меняли лампочки. “Такие расходы составят доли процента от стоимости квартиры, тем более если в самой квартире делается ремонт”, — говорит Борис Басин.

Борис Басин советует, чтобы повысить ликвидность квартиры на вторичном рынке, первым делом выписаться из нее. Это беспроигрышный ход, свободная квартира может стоить дороже аналогичной несвободной на несколько тысяч долларов.

Жилой дух

Относительно того, нужно ли совершенно освобождать квартиру от следов людского присутствия, мнения различаются. Борис Басин, например, советует по возможности не вывозить мебель из квартиры, поскольку жилая обстановка смотрится лучше, чем пустая квартира с затертыми обоями и дырочками от гвоздей. Даже если продавец намерен демонтировать и забрать с собой встроенную мебель на кухне, показывать квартиру лучше с неразоренной кухней. Если же мебель уже увезена, то можно сделать легкий косметический ремонт (обновить обои, потолок, покрасить оконные рамы) и поставить на подоконник вазочку с цветами.

Изменение, внесенное в закон “Об ипотеке” относительно прописки и прав собственности, несколько упростит ситуацию. Если ранее по закону даже после продажи право проживания в помещении сохранялось за гражданином, который оставался прописанным в этой квартире, то теперь при продаже купленного по ипотеке жилья лица, в ней прописанные, утрачивают право проживания. Это может облегчить проведение альтернативных сделок, которые преобладают на рынке жилья Москвы. Нередко такие сделки срывались именно потому, что покупатели не хотели рисковать и приобретать квартиру, в которой все еще прописаны старые владельцы, которым, в свою очередь, просто некуда выписаться.

Если в квартире давно не пользовались ванной, туалетом, раковиной на кухне, то стоит приехать пораньше, пустить везде воду и создать сквознячки или серьезные сквозняки — тут все зависит от запущенности объекта. Всегда сложно показывать покупателям квартиру, в которой разбросаны вещи или вывезена мебель и взору открыты те участки, которые потребуют дополнительных трат на косметический ремонт, говорит Надежда Кот. Тем более если объект дорогой и анонсируется как готовый к заселению.

Сохранять в квартире “жилой дух” советуют многие риэлторы. Для этого можно, например, печь пироги перед смотринами. “Говорят, если в квартире, в которой никто не живет, раздавить на плите несколько кофейных зерен или просто сварить кофе, то создастся приятная атмосфера, располагающая к тому, чтобы задержаться в квартире подольше, а значит, где-то и прикипеть к ней душой. Дополнительный эффект "наличия жизни на Марсе" создаст и спокойная фоновая музыка”, — рассказывает Надежда Кот.

Делать ли ремонт?

Но с “жилым духом” важно не перестараться. Не стоит занимать ванную или чистить рыбу на кухне именно в то время, когда приходят покупатели. Феликс Альберт вообще считает, что присутствие на показе владельца (который часто воспринимает покупателя не как клиента, а как захватчика), всех его домочадцев и домашних животных скорее снижает шансы квартиры понравиться покупателю. “Квартира должна выглядеть так, как будто новым владельцам достаточно только распаковать вещи. В идеале — как номер в гостинице: чисто и нет чужих вещей”, — говорит Альберт.

По оценке Евгения Клеца, средний ремонт типовой однокомнатной квартиры для среднего класса (35 кв. м) в не самом плохом районе обойдется $5000-6000 (включены отечественная сантехника, стеклопакеты, ламинат, обои), двухкомнатную (50 кв. м), таким образом, можно отремонтировать за $8000-10 000 и т. д. Для хрущевки в старом жилом фонде в районе Сокольников, например, вложения в евроремонт никогда не окупятся, говорит Клец. Если соседние квартиры продаются за $50 000, то, вложив $10 000 в ремонт, продать удастся максимум за $55 000.

Делать ли ремонт специально перед продажей — зависит от внешнего вида квартиры и достатка продавца, говорит Евгений Клец. В самом общем случае надо ориентироваться на категорию продаваемого жилья, престижность района и статус потенциальных покупателей. От этого напрямую зависит размер вложений в ремонт, но надо помнить, что окупаются затраты лишь наполовину, поясняет Ольга Варакутина. По ее словам, минимальный косметический ремонт обычно занимает около недели, в этом случае достаточно наклеить новые обои (от 100 руб. за рулон) и освободить квартиру от лишней мебели.

Если продается однокомнатная квартира в старом доме в центре города или более ликвидных и дорогих районах на Юго-Западе, то подойти к ремонту стоит более ответственно. Те же $10 000, потраченные на ламинат, стеклопакеты, сантехнику, на то, чтобы подготовить кухню к установке мебели и техники, вполне могут добавить к цене квартиры и $10 000, и $15 00 Но не имеет смысла делать улучшения в отдельных частях квартиры (туалет, ванная комната, кухня). В глазах покупателя большой ценности такие обновления иметь не будут, если в целом квартира не в самом хорошем состоянии, считает Марина Маркарова, управляющий директор Blackwood.

“Недорогие свободные квартиры в пятиэтажках покупают, если нужно срочно и недорого решить какую-то проблему — разъехаться, например. Самый простой ремонт повысит ликвидность этой квартиры на фоне аналогичных "экономичных" вариантов одинаковой степени "убитости", — полагает Евгений Михаленков, начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации "Инком-Недвижимость". — Если продается двушка, то лучше ничего не делать, такие квартиры пользуются спросом в альтернативных сделках. Но разбитую сантехнику менять обязательно, иначе на этом варианте остановят выбор в последнюю очередь”. Главное — что все должно быть выдержано в одном стиле (нейтральном) и одной ценовой категории, без изысков.

Как нетипичный случай Клец привел пример двухкомнатной квартиры в девятиэтажном многоподъездном доме в районе метро “Пражская”. Квартира была в ужасном состоянии, и по-хорошему отремонтировать ее, с заменой полов, сантехники и всех дверей, обошлось бы более чем в $15 00 Без ремонта такая квартира стоила пару лет назад $50 000, жилье чуть поприличнее в соседних домах продавалось за $56 00 Перед продажей было решено сделать “почти евроремонт”. На полы постелили яркий ковролин, оклеили стены, не выравнивая их, нейтральными обоями под покраску, поменяли плинтуса на белые, белыми были и новенькие межкомнатные двери (по 1000 руб. за штуку). Всю сантехнику просто отмыли до блеска, в ванной вместо плитки обошлись более дешевыми пластиковыми панелями, поставили новые краны, установили самые дешевые стеклопакеты ($1000). Весь ремонт обошелся в $5000 и придал квартире свежий вид. На фоне стремительного роста цен и дефицита свободных квартир на рынке в неликвидном районе в доме типовой старой серии удалось поднять цену на $15 000, вложив $5000 и написав в объявлении волшебное слово “евроремонт”. Но сегодня рассчитывать на хороший ремонт в старых девятиэтажках не стоит — дороже квартиру он не сделает. А любой ремонт, который удорожает квартиру на 10%, ограничивает количество потенциальных покупателей.

Когда очевидно, что привести в порядок жилье, которое лет 10 не ремонтировалось, задешево не получится, проще и выгоднее сделать вид подготовки к ремонту, советует Клец. Убрать мебель, сломать доисторическую антресоль, оторвать плинтуса, где-то замазать трещины и тем самым облегчить проведение ремонта будущим жильцам.

В большинстве случаев лучшим решением может оказаться простая уборка квартиры. Выбросить старые вещи, складируемые годами на балконе, поменять лампочки на более мощные, отмыть все до блеска, заменить старые выключатели, розетки, дверные ручки на более современные недорого стоит, но повышает шансы квартиры понравиться покупателям.

Евгений Михаленков добавляет, что иногда сделанный на скорую руку ремонт в дешевой квартире наводит покупателя на нехорошие подозрения: а что там, под новыми обоями, а не скрывает ли свежая побелка в квартире на верхнем этаже протечки? Евгений Клец вообще советует, если протечек не было и потолок не белился 10 лет, оставить все, как есть, — пусть покупатели видят: не было!

Если в квартире была сделана несанкционированная, но незначительная перепланировка (распространенный пример — переделаны или демонтированы встроенные шкафы в прихожей), лучше вернуть все в исходное состояние. Или взять с покупателя расписку, что он знает о неузаконенной перепланировке и согласен с ней. Если перепланировка была существенной (но не затрагивает несущие стены), то лучше ее узаконить до продажи, тем более что сейчас эта процедура упрощена. Борис Басин советует делать это самому владельцу квартиры, поскольку в организациях, согласующих перепланировки, к собственникам относятся благосклоннее, чем к посредникам. Обойдется это в 10 000-12 000 руб.

“Типичная картина: в двухкомнатной квартире живут бабушка, папа с мамой, дочка с мужем. Такая квартира неизбежно будет выглядеть заставленной мебелью, тесной. В комнате площадью 18 кв. м покупатель видел только 5 кв. м, — рассказывает Феликс Альберт. — Чтобы такая квартира понравилась, мебель по возможности убрали (что-то отвезли на дачу, что-то сложили в гараж), а то, что осталось, сдвинули к стенам. 60-ваттные лампочки заменили 200-ваттными, вымыли окна, квартира сразу стала светлее и просторнее. Стандартное жилье в стандартном доме без эксклюзивного ремонта продавалась за $120 000, и торг дошел до $130 000 по одной причине: она нравилась людям”.

Продавцы “элиты” отталкиваются от эксклюзивности предложения, не оглядываясь на общий инвестиционный фон района, как это принято на рынке типового жилья. Стоимость 1 кв. м на рынке элитной вторички составляет от $8000 до $20 00 Но, хотя квартиры, полностью готовые к проживанию, на элитном рынке в дефиците, далеко не всегда квартира с дорогим дизайнерским ремонтом ценится больше, чем квартира без оного, отмечает управляющий партнер компании “Новое качество” Александр Илюхин. Нередко покупателю нравится квартира на вторичном рынке, но отделка не соответствует вкусу потенциального хозяина, и тогда даже сверхдорогой ремонт практически не повышает стоимость апартаментов.

Эксклюзив без излишеств

Однако на элитном рынке все же чаще, чем на рынке типового жилья, покупается именно квартира с ремонтом, т. е. квартира плюс высококачественный ремонт, включая мебель от ведущих производителей и всевозможные аксессуары. “Важно, чтобы не возникало диссонанса между архитектурой дома и стилем квартиры, — отмечает Алексей Сидоров. — Востребована мягкая классика (без излишней позолоты) и фьюжн — сочетание классических мотивов с современными технологиями”.

“Сейчас неудовлетворенный спрос на первичном рынке позволяет определять стоимость 1 кв. м в отремонтированной квартире с профессиональным дизайном и исполнением таким образом, что владелец получает "бонус" до 100% от вложенного капитала, — говорит Сидоров. — Хотя в этом и главная опасность, подстерегающая владельца. Нередки случаи, когда эксклюзивные интерьеры остаются непонятыми и не востребованными вторичными потребителями, ведь модные веяния подвержены частым изменениям. Нельзя сбрасывать со счетов и моральное, физическое и технологическое устаревание домов, в которых расположены квартиры”.

“Квартира с хорошим недавним дизайнерским ремонтом может стоить на 50-80% дороже квартиры без ремонта в том же доме”, — считает Марина Маркарова. Но, по словам Алены Якубенко, добавлять перед продажей какие-либо еще более дорогие детали интерьера или оборудования для увеличения стоимости квартиры не требуется.

Генеральный директор Renaissance Realty Наталья Новикова отмечает рост спроса и на жилье в старых особняках после реконструкции. Но в компании Blackwood не рекомендуют делать качественные ремонты в дореволюционных домах, если в доме в центре Москвы не было комплексной реконструкции. Квартиру в доме с деревянными или смешанными перекрытиями продать будет тяжело и без особой выгоды для продавца.

Новостройка на вторичном рынке

Что касается местоположения, ауры и престижа, то для жилья по-настоящему элитного с этими характеристиками априори все в порядке. “Вряд ли проблема обновления стен подъезда, исписанных граффити, или борьба с амбре животных актуальны для "элитки" (в отличие опять же от подавляющего большинства типовых квартир эконом- и даже бизнес-класса). Но стоит подумать о том, как уже с первых шагов создавать положительное впечатление от просмотра квартиры вообще. Дать пару ценных указаний охране или консьержу не помешает”, — советует Надежда Кот.

“На рынке первичного жилья всех классов сейчас в основном продаются квартиры с минимальной отделкой, — говорит Анатолий Морозов, генеральный директор "МИАН-Девелопмента". — Для того чтобы улучшить новостройку, можно, к примеру, постелить стяжку на пол или оштукатурить стены. Однако хотя это улучшит товарный вид квартиры, но может стать проблемой для нового хозяина. Ведь ему будет необходимо прокладывать коммуникации в соответствии со своим дизайн-проектом, выдалбливать стяжку, убирать штукатурку (при определенной технологии покрытия стен она будет мешать) и т. д., а это лишние затраты”.

Алексей Сидоров говорит, что увеличивают стоимость недвижимости правильные действия по ее приобретению. Особенно если недвижимость рассматривается как объект инвестиций и это жилье высокого класса. “Покупать квартиры для осознанной перепродажи необходимо на стадии котлована — возведения коробки, когда многие покупатели не готовы к приобретению, — советует он. — Купленная на стадии строительства недвижимость дорожает, во-первых, вместе с рынком, во-вторых, в силу того, что в этом или в любом другом доме сопоставимого класса предложений на момент сдачи объекта госкомиссии, как правило, не остается”.

С учетом такой системы измерений для поселков, предназначенных для постоянного проживания за городом людей, работающих в мегаполисе, едва ли не на первое место выходит фактор транспортной доступности. В Подмосковье он складывается из направления и удаленности того или иного поселка от Москвы. Именно эти параметры определяют потребительские предпочтения и девелоперскую активность на рынке загородной недвижимости в московском регионе.

Алексей Сидоров тоже считает вложения в ремонт купленной с инвестиционными целями элитной новостройки ненужными, поскольку это существенно увеличивает время экспозиции квартиры. Надо дождаться сдачи ГК (от 0,5 до 1,5 года), сделать ремонт (6-12 месяцев), после продавать еще до 1 года. За это время многое может измениться в политике, экономике, веяниях моды и т. д. Кроме того, ремонт необходимо делать хорошего качества, с использованием натуральных материалов и хорошей техники, а это достаточно серьезные деньги — от $500 до $1500 за 1 кв. м. По мнению Сидорова, уникальная особенность и главное отличие рынка недвижимости Москвы от рынков недвижимости Европы и Америки состоит как раз в том, что только в Москве “усеченность” отделки, а точнее, ее полное отсутствие является главным плюсом. “В Москве люди, успешные с точки зрения бизнеса, хотят повторить свой успех еще и в образе, стиле и эксклюзивности своего жилища”, — говорит он.
Километры — условность на загородном рынке жилья. Расстояние до коттеджных поселков измеряется в минутах, поскольку время для большинства владельцев загородного дома на престижном направлении означает деньги.

Километры и минуты

Приоритеты не меняются в течение нескольких лет: по спросу (и ценам) лидируют рублево-успенское, новорижское, калужско-киевское и дмитровское направления. Хотя транспортная доступность, престижность и популярность смешаны на них в разных пропорциях. Новорижское, Калужское и добавившееся к ним Киевское шоссе считаются наиболее быстрыми, Рублево-Успенское — столь безусловно престижным, что и низкая пропускная способность не помеха, а Дмитровка обязана популярностью уникальным природным характеристикам и обилием “большой воды”, которые стали доступнее после реконструкции основной трассы. Пиар-усилия большинства риэлторов и девелоперов по продвижению направлений также в основном сосредоточены на этой группе лидеров. Тема для обсуждения весь 2004 г.: обгоняет ли Новая Рига Рублевку, или что важнее — скорость или престиж.

Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании “Новый город”, привела пример своих знакомых, которые очень хотели и наконец приобрели дом на калужском направлении и даже начали отделывать его. Но, трижды съездив из дома до места работы на Чистых прудах, что занимало около 2 часов в один конец, они приняли решение с домом расстаться. В итоге был куплен дом на Осташковском шоссе, которое нравилось в меньшей степени, но с которого было удобнее ездить на работу.

Все больше москвичей и гостей столицы, в принципе, готовы рассматривать загородный дом как альтернативу городской квартире. “Но если путь от дома до городской инфраструктуры будет сопряжен с постоянным стрессом или просто займет слишком много времени, то такой дом никому не нужен”, — говорит Максим Сухарьков, начальник отдела вторичных продаж загородной недвижимости Soho Realty.

В компании “Терра-Недвижимость” считают, что именно фактор транспортной доступности может стать решающим как для покупателя, раздумывающего, покупать ли дачу или дом для постоянного проживания, так и для девелопера при определении концепции будущего поселка. С вытекающими отсюда проектными решениями и объемами инвестиций.

“Транспортная доступность Подмосковья — важный, но не основной фактор для тех, кто переезжает за город или выбирает соответствующее направление, — полагает Максим Карапетов, PR-директор Vesco Realty. — Несмотря на всевозможные пробки, спрос на загородное жилье растет. Прелести загородной жизни, особенно рядом с водоемами или в элитном лесу, перекрывают трудности, связанные с транспортной доступностью. Но для клиентов с бюджетом выше $1 млн максимум допустимого — 1 час от загородного дома до места работы”.

“В сегменте дорогого жилья местоположение и транспортная доступность объекта имеют первоочередное значение, — говорит Максим Сухарьков. — Поселок уровня de luxe никогда не появится там, где нет качественных подъездных путей. Девелопера, игнорирующего этот аспект [дела], ожидает провал. Покупатель в первую очередь выбирает направление, просчитывает, сколько времени он потратит на дорогу”. Например, один из клиентов Soho Realty, покупая дом на Николиной Горе, просил своего водителя проехать от объекта до офиса с секундомером.

Правда, Владимир Пиевский, директор по строительству компании “Комстрин”, считает, что вопрос транспортной доступности, хотя и связан с ликвидностью участка, для девелопера не главный. Сегодня важнее сама возможность получить привлекательный участок под коттеджное строительство, и не всегда девелопер может выбирать. “Нашли участок, оформили, потом считаем затраты”, — говорит он.

“Для человека, который ездит каждый день в Москву, полчаса на машине до МКАД являются критичными, ведь надо еще по Москве проделать какой-то путь, — говорит Наталья Ветлугина. — В обычных условиях, когда нет снежных заносов или крупных аварий, около 10 утра по Ярославскому шоссе и Ленинградке за 30 минут можно проехать максимум 15-16 км (в лучшем случае, но можно ехать эти 15 км и 40 минут), по Рублевке — около 20 км, по Новой Риге — около 28”.

Для недорогой загородной недвижимости приоритетную роль играет возможность добраться общественным транспортом, отмечает руководитель департамента загородной недвижимости компании “Домострой” Арсений Мищенко. Для элитных поселков наличие общественного транспорта менее значимо, но эти объекты находятся, как правило, ближе к столице. “Своеобразным рубежом, дальше которого редко приобретаются дома для постоянного проживания, является отметка в 15-20 км от МКАД”, — говорит Максим Сухарьков.

Автодороги играют колоссальную роль в развитии загородных направлений. Из-за проблем с транспортной доступностью теряют былую популярность многие стародачные места по Ярославскому, Горьковскому или Егорьевскому шоссе. Напротив, по мнению руководителя департамента маркетинга и рекламы “Инком-Недвижимости” Сергея Елисеева, триумф новорижского направления связан именно со строительством современной скоростной трассы. А строительство Краснопресненского проспекта, который напрямую соединит шоссе с центром Москвы (у ст. м. “Краснопресненская”), способно еще поднять цены на загородное жилье на Новой Риге.

Наматывая мили на кардан

Брокеры агентств недвижимости обычно засекают время, потраченное на дорогу до того или иного поселка. Например, по словам Марины Маркаровой, управляющего директора работающей на рынке элитного жилья компании Blackwood, если нет пробок, то на дорогу от МКАД до поселков, продаваемых компанией, время составляет не более 40 минут. В частности, до “Лапино-град” (18 км по Рублевке) — 15-20 минут, до “Рассказовки” (7 км по Киевскому шоссе) — 10, по Новой Риге дорога до “Павлово” (18 км от МКАД) занимает 15 минут, до “Никольской слободы” (9 км) — 1 Около 20 минут езды до поселка “Резиденции Бенилюкс” (17 км), около 40 — до “Велича” (38 км).

Нельзя сказать, что качество трассы всегда стоит на первом месте, в Подмосковье все же престиж весомее. Риэлторы приводят пример Новокаширского шоссе: эта не худшая дорога ведет в непрестижный и нераскрученный южный район Подмосковья. И, напротив, “ужасная”, непредсказуемо сужающаяся, загруженная Ярославка все-таки относится к востребованным направлениям, а про феномен Рублевки в этой связи и говорить излишне. Тем не менее проходимость трассы является одним из основных компонентов инвестиционного анализа, говорит Максим Сухарьков. Но данные о скорости движения по той или иной трассе по большей части существуют на рынке в виде “общеизвестных” сведений, полученных на основе эмпирического опыта риэлторов, покупателей и прочих граждан, перемещающихся по дорогам области.

В компании “Терра-Недвижимость” в конце 2004 г. провели собственное исследование транспортной доступности некоторых дорогих западных направлений (на которых компания специализируется), а также активно раскручиваемого Дмитровского шоссе.

“Терра” прошлась по шоссе

В качестве основного критерия транспортной доступности была выбрана длительность поездки от загородного дома до Бульварного кольца в Москве в утренние часы пик. По мнению аналитиков компании, это отражает среднюю дальность поездки к месту работы в Москве. Время в пути измерялось только по автомагистралям, не включая боковые съезды с трассы непосредственно к загородному дому, поскольку обычно время в часы пик тратится именно в движении или стоянии в пробках на шоссе.

“Одной из основных тенденций развития рынка загородной недвижимости является разделение на сегмент пригородной недвижимости для постоянного проживания и дачной недвижимости (для отдыха). Сейчас именно сегмент пригородной недвижимости развивается повышенными темпами. Для покупателей пригородного жилья принципиальное значение приобретает его транспортная доступность”, — обосновывает актуальность исследования генеральный директор “Терры” Андрей Мажаров. Дополнительно хотелось развеять устойчивое мнение о значительных транспортных проблемах Рублево-Успенского шоссе.

Замерялось время от выбранных начальных пунктов, расположенных на различных шоссе, до центра города (Бульварного кольца), также вычислены средние скорости движения по всему пути, до МКАД и по Москве. Результаты таковы: 44 км по Рублево-Успенскому шоссе удалось проехать за 1 ч 13 мин со средней скоростью 36 км/ч. Средняя скорость движения по Новорижскому шоссе составила 44 км/ч (56 км за 1ч 16 мин). По Минскому, Можайскому, Сколковскому и Дмитровскому шоссе средняя скорость движения не превысила 30 км/ч. По Дмитровскому шоссе дорога от Икши до Бульварного кольца превысила 1,5-часовой лимит и заняла 1 ч 45 мин. Однако до МКАД по Новой Риге удалось разогнаться до 107 км/ч, по Дмитровскому шоссе — до 74 км/ч, а по Рублевке — аж до 41 км/ч.

Границы зон транспортной доступности были определены с учетом состава владельцев дорогой загородной недвижимости, для которых время — крайне ограниченный и дефицитный ресурс. Порог допустимого времени в пути до места работы в “Терре” определили в 1,5 часа. Комфортная зона транспортной доступности ограничена 1 часом, приемлемая — от 1 до 1,5 часа, неприемлемая — свыше 1,5 часа.

В “комфортную” зону попали: Рублевка до 10 км от МКАД, Новая Рига до 2 км от МКАД, Минское шоссе до 5-го км и все короткое Сколковское шоссе.

Хуже всего обстоят дела с проходимостью дорог в Москве, но именно в Москве в лидеры скорости вырвались едущие с Рублевки — 32 км/ч, с других направлений добираться до центра пришлось с меньшей скоростью, больше всего времени это заняло при движении с новорижского направления.

“Все поселки, расположенные на дмитровском направлении, являются скорее местами для дачного отдыха, чем местами для постоянного проживания, — делают выводы в "Терре". — Пробки на Можайском и Минском шоссе, напротив, находятся на довольно значительном расстоянии за городом. Удаленность от МКАД для поселков на этих направлениях в значительной мере сказывается на их транспортной доступности”. Одна проблема Рублевки — регулярные перекрытия трассы на время следования правительственных кортежей. Вторая — аварии на этой узкой (одна полоса движения в каждую сторону) дороге.

Изрядно навредили вполне качественным Дмитровскому и Новорижскому шоссе проблемы с транспортной доступностью (пробки) в черте МКАД. При движении на запад в Москве больше всего затруднено движение у Поклонной горы. Дальше всех приемлемая зона простирается, разумеется, на Новой Риге (до 55 км от МКАД).

С последним предложением нельзя не согласиться, тем более что дорогие поселки для ПМЖ существуют и на других направлениях. Наталья Ветлугина вообще считает принцип отбора исследуемых трасс неправомерным. “Почему, если выбирались трассы повышенного престижа, в исследование не включены Ильинское или Калужское шоссе? И почему есть Дмитровское, но нет равнозначного ему Осташковского? А если исследовали западные дороги, то почему проехали мимо Куркинского и почему нет Пятницкого шоссе?” — задается она вопросом.

“Данное исследование дает достаточно приблизительное представление о проблеме транспортной доступности. Эта тема нуждается в дополнительной разработке и детализации”, — говорится в исследовании.

В Vesco Realty считают выводы “Терры”, касающиеся обкатанных трасс, вполне обоснованными и не содержащими ничего неожиданного. По словам Максима Карапетова, он не стал бы столь однозначно противопоставлять Дмитровку как дачное направление Новой Риге как месту для постоянного проживания. Несомненно, дальняя Дмитровка — оптимальное место для дач и ранчо, но ближе к Москве на этом направлении возможно создание качественных поселков для постоянного проживания.

Перспективы направлений

Лидерами “непроходимости”, по оценке Натальи Ветлугиной, являются трассы федерального значения, самая тяжелая ситуация на Ленинградском и Ярославском шоссе. Непопулярны узкие восточные дороги. Кроме того, покупатели не любят Можайское шоссе из-за обилия переездов и светофоров, Пятницкое шоссе и Варшавку — за то, что проходят через города, где опять же мешают светофоры и городской общественный транспорт. Известная стародачными местами Калужская трасса хороша как раз тем, что идет в обход г. Троицка и на ней нет большегрузного транспорта, как на Ленинградском или том же Новорижском шоссе. С точки зрения Максима Сухарькова, это направление является перспективным.

После ремонта Киевское шоссе может значительно прибавить в популярности и цене земельных участков, считает Елисеев. Но, по мнению Карапетова, у этой трассы есть свой “потолок” и элитным шоссе ей в отличие от Дмитровки не стать. Главный минус — правительственный аэропорт “Внуково-2”, из-за которого, в частности, нередко перекрывают шоссе. На этом направлении можно ожидать роста числа хороших поселков в ценовой категории от $300 000 до $600 000, уточняет Карапетов. Хотя не исключено, что ряд покупателей элитных домов, имеющих офисы или квартиры на Ленинском проспекте, на юго-западе Москвы, будут выбирать именно Киевское шоссе и именно из-за удобной дороги.

Изабелла Постоловская, специалист по рынку коттеджей компании “Бест-Недвижимость”, вообще считает, что, кроме Новой Риги, все шоссе перегружены из-за недостаточного количества полос на выезде. “Очевидно, когда прокладывались дороги, [чиновники] не предполагали, что у нас будет такое количество машин, равно как и такое количество желающих жить за городом”, — говорит Постоловская.

Для трасс приличного качества с высокой пропускной способностью возможно строительство поселков для постоянного проживания на большем удалении от МКАД, где больше хороших землеотводов по более низкой цене, чем в 15-километровой зоне вокруг Москвы. Например, Арсений Мищенко говорит, что на киевском, новокаширском и симферопольском направлениях покупателей не пугают расстояния в 50 км, для остальных направлений “предел допустимого” — 35-40 км.

Проходимость шоссе от девелопера загородного поселка никоим образом не зависит. “Принципиальные решения о расширении магистралей или о строительстве новых объездных путей принимаются имеющими на это полномочия органами власти”, — говорит Максим Сухарьков.

Любые дороги дороги

Время в пути от центра Москвы до МКАД вообще есть величина иррациональная. Зато третья составляющая пути к загородному дому (после съезда с трассы) уже попадает в сферу забот и затрат застройщика. Стоимость новой дороги, по разным оценкам, составляет от $30 до $60 за 1 кв. м.

К слову, власти запланировали согласно закону “Об областной целевой программе “Дороги Подмосковья на период 2004-2007 гг.” увеличить на 700 км протяженность сети автодорог, находящихся в государственной собственности Московской области (с 19 900 до 20 600 км).

Факт наличия дороги — это полдела, добавляет Пиевский, потому что дорогу надо обслуживать. Из 8-9 км от шоссе до въезда на территорию поселка 6 км поддерживать в “проходимом” состоянии застройщик вынужден самостоятельно. “Думаю, та же проблема существует для всех поселков, потому что сил и средств, как правило, у областных, муниципальных эксплуатирующих организаций недостаточно для решения и более насущных задач, нежели развитие сети дорог к коттеджным поселкам. Это задача бизнеса”, — говорит Пиевский. Тем не менее “Комстрин” пытается добиться от областных организаций, чтобы дорогу от Марфино до Румянцево привели в порядок — хотя бы осветили. И находит в этом понимание: часть дороги, 4 км от поворота с Дмитровского шоссе, Мосавтодор отремонтировал, в планах на этот год — ремонт еще 4 км.

Подъезд от шоссе к поселку — это полный эксклюзив, все зависит от того, где расположен участок застройки, говорит Владимир Пиевский. Компании “Комстрин” повезло: сеть дорог от Дмитровского шоссе доходит до деревень Румянцево и Подольниха, между которыми на берегу Пестовского водохранилища “Комстрин” строит поселок “Зеленый мыс” (28 км от МКАД).

“На Киевском шоссе, хорошо проходимой трассе, был построен поселок, к которому не были проложены подъездные пути, — приводит Сухарьков пример. — В результате потенциальные покупатели, доехав до определенного километра шоссе, просто разворачивались обратно. Один из жильцов поселка проложил дорогу за свой счет, договорившись с девелопером, что в стоимость всех последующих продаж будут включаться его затраты. С появлением подъездной дороги стоимость домов в поселке возросла, и добровольный инвестор компенсировал свои затраты. Однако такая ситуация является нетипичной. Покупатель коттеджа в поселке должен быть избавлен от подобных проблем”.

“Сейчас невозможно представить поселок высокого класса, к которому отсутствуют нормальные подъездные пути. Уровень решения транспортной проблемы сразу говорит о серьезности и профессионализме застройщика”, — говорит Максим Сухарьков. Между тем эксперты признают, что подъезд к некоторым поселкам даже на престижных направлениях может занимать продолжительное время, а сами дороги — быть в плохом состоянии. Грунтовка, которую размывает дождями, или крутая, заваленная камнями узкая дорога отвращает покупателей гораздо больше, чем просто необходимость проехать несколько лишних километров.

Девелопер “Резиденций Бенилюкс” построил отдельную освещенную на всем протяжении дорогу от Новорижского шоссе в объезд населенных пунктов. “Поселок находится между Рублево-Успенским и Новорижским шоссе. Поскольку Рублевка представляет собой одну большую пробку, решено было вывести нашу дорогу на свободное Новорижское шоссе, тем более что в перспективе оно будет связано с центром города Краснопресненским проспектом, — говорит Алена Мельникова, вице-президент по концептуальному развитию “Резиденций Бенилюкс”. — Строительство собственной дороги протяженностью более 3 км и стоимостью несколько миллионов евро — первое, с чего началось строительство “Резиденций”.

Корпорация “Инком”, девелопер поселка “Риверсайд”, проложила высококачественную асфальтированную дорогу (1 км от областной дороги непосредственно к поселку) через лесной массив, а также протянула в общей сложности 3 км от Дмитровского шоссе до поселка “Лазурный берег” на Пестово. По словам Сергея Елисеева, построить правильную дорогу стоит дорого — сотни тысяч долларов на километр. Но отсутствие хорошей подъездной дороги сказывается на цене землеотвода, так что затраты инвестора так или иначе компенсируются.

К “Никольской слободе” уже существовал подъезд, девелопер сконцентрировался на прокладке дорог внутри поселка. С прокладки внутрипоселковых дорог в проектном варианте начали стройку в “Зеленом мысе”. По словам Владимира Пиевского, всего построено около 40 000 кв. м, или около 5 км дорог. Когда тяжелая строительная техника уйдет, дороги заасфальтируют. “Внутри каждого поселка протяженность дорог определяется генпланом, материалы могут быть различными, но дороги — это то, на чем нельзя экономить”, — добавляет Владимир Пиевский.

Арсений Мищенко отмечает, что обычно качество подъездных путей зависит как от ценовой категории поселка, так и от расстояния от шоссе. В недорогом поселке, как правило, ограничиваются “отсыпкой”, укладкой плит.



Главная --> Публикации