Главная --> Публикации --> Гарантии собственников при освобождении жилых помещений Торговцы недвижимостью осваивают франчайзинг Президент назначил главного по приобретению жилья для военных Что мешает реализации крупнейшего национального проекта Базэл останется без склада

Основная тема обозначилась сразу: привлечение капитала для рефинансирования ипотеки. Аудитория и выступающие сошлись во мнении, что недвижимость в России хорошо продается, дорожает, потребность населения в ипотечных кредитах будет расти, — и переключились на обсуждение необходимости сформировать вторичный рынок ипотечных бумаг — закладных. Стоит отметить, что тема секьюритизации (вопросов, связанных с выпуском и реализацией ценных бумаг, обеспеченных пулом выданных ипотечных кредитов) доминировала в течение двух рабочих дней конференции.

В конце февраля в Милане прошла конференция «Ипотечное кредитование в России и СНГ». Обычно солнечную и приветливую столицу провинции Ломбардии поливал дождь, на холодном ветру превращавшийся в мелкий град. В монументальном здании отеля Excelsior Gallia собралось около 70 человек: банкиры и чиновники из России и стран ближнего зарубежья, западные финансовые консультанты, московские риэлторы. Настроение у публики было под стать погоде.

Из известных представителей сообщества московских ипотечных банкиров кроме А. Сучкова присутствовали Николай Шитов из Городского ипотечного банка (ГИБ) и Игорь Кузин из ДельтаКредит банка. Первые два финансиста затрагивали тему секьюритизации и рефинансирования, но без особого энтузиазма, что вполне понятно: ВТБ является госбанком, а ГИБ — дочерней структурой Росгосстраха. Вкупе с незримо присутствующим на любом собрании финансистов Сбербанком они образуют пул проводников государственной воли и государственных же финансов, которые должны направляться на развитие жилищного рынка в соответствии с новой политикой российских властей.

На рынке кредитования проблем нет. Как отметил вице-президент Внешторгбанка (ВТБ) Андрей Сучков, рыночные предпосылки для снижения ставок по ипотеке в России отсутствуют. Он сообщил, что в пуле ВТБ на сегодня содержится 1,6 тыс. выданных ипотечных кредитов и банк рассчитывает в ближайшее время занять второе место в России по объемам ипотечного кредитования (после Сбербанка РФ). По его словам, Внешторгбанк концентрируется на реализации своих ипотечных продуктов в регионах, поскольку рынок там более динамичен, чем в Москве и Санкт-Петербурге.

Ведущие конференции неоднократно подчеркивали революционный характер недавно принятого пакета законов о жилье, однако банкиры выразили недоумение, как именно этими законами пользоваться в ипотечной работе. В. Зубов высказал мнение, что это дело практиков, и пригласил банковское сообщество к участию в разработке новых законодательных инициатив.

Описанию ключевых принципов этой госполитики были посвящены выступления Надежды Косаревой из Института экономики города и депутата Госдумы Валерия Зубова — авторов недавно принятого пакета жилищного законодательства (М2 подробно освещала эту тему в № 48 (204)–51 (207), № 3 (211), № 5 (213) и № 6 (214)), а также Александра Черняка из Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Последний заметил, что агентство рассчитывает в этом году привлечь в свой уставной капитал $1 млрд из бюджета России. На вопрос из зала, насколько реален такой шаг со стороны государства, А. Черняк пояснил, что председателем наблюдательного совета АИЖК является министр экономразвития Герман Греф.

Увести банкиров от основной темы обсуждения попытался Валерий Казейкин из Международной ассоциации ипотечных фондов. Он возмутился отсутствием у банков интереса к финансированию строительства и развитию ипотеки новостроек (кстати, наличие подобных программ декларируется сейчас каждым уважающим себя банком). У присутствующих банкиров подобное заявление вызвало только смех: «Под какой залог можно выдавать кредиты на стадии котлована?». Риэлторы на это заметили, что их клиенты требуют ипотеки новостроек. Однако тему замяли. В кулуарах участники поговорили, что ипотека новостроек необходима, но строители должны проявить инициативу в проработке схем гарантий. К вечеру второго дня конференции небо над городом прояснилось, и участники конференции смогли насладиться миланским закатом.

Наиболее энергично на тему секьюритизации ипотеки выступил И. Кузин из ДельтаКредит банка. Банкир представлял на конференции сообщество коммерческих банков, и пафос его выступления был направлен на необходимость договариваться. И. Кузин обратил внимание собравшихся, что рынок ипотечных бумаг нужно выстраивать по максимально прозрачным и одинаковым для всех правилам, в соответствии с одной из распознаваемых западным финансовым сообществом моделей — американской или европейской (разница между ними состоит в том, что в Европе банки сами эмитируют бумаги, в США это делает специальная структура, выкупающая у банков непосредственно пулы выданных кредитов).

Брэнды на рынке недвижимости работают с узкой аудиторией, и спецификой их деятельности является отсутствие пробной покупки и значительный денежный объем разовой сделки.

В долгие промежутки конференции, посвященные докладам иностранных участников, русскоязычная публика внимательно изучала газету М2 — единственное русское издание, которое распространялось на мероприятии.
Во всех сегментах рынка присутствуют компании и марки, чьи названия стали нарицательными и ассоциируются у потребителей с тем или иным продуктом. Это Coca Cola для напитков, это Intel для процессоров, список можно продолжать очень долго... Брэндинговая стратегия продвижения товара начинает проникать и на российские рынки. Исключением пока является только рынок недвижимости, точнее один его сегмент – рынок застройщиков.

Рынок недвижимости, особенно сектор немассового жилья, отличается от всех остальных секторов рынка негомогенностью. Гомогенность брэнда означает, что, скажем, в двух бутылках кефира одной фирмы будет абсолютно одинаковый по вкусу кефир. Квартиры же не обладают идентичными потребительскими характеристиками даже в пределах одного дома. Кроме того, сам рынок недвижимости крайне неоднороден: порой даже нельзя сказать, спад на нем или подъем.

Лояльность потребителей должна быть сформирована до покупки. Во многих случаях потребитель кредитует девелопера, вкладывая деньги в еще не построенное здание.

Пресс-секретарь компании "Сити XXI век" Сергей Лядов говорит, что их компания в этом не заинтересована: "Рынок недвижимости совершенно уникальный, он имеет свои законы. Влиять на потребителя надо не брэндом компании, а возможностью полного удовлетворения его потребностей".

В таких условиях сформировать узнаваемый брэнд крайне тяжело. Некоторые компании за такую задачу даже не берутся.

Посмотрим на ситуацию с другой стороны. Брэнд – это совокупность ассоциаций, возникающих у потребителя при столкновении с тем или иным названием. Например, "Дон-строй" – "Алые паруса". Что, спрашивается, плохого в том, что любой потенциальный покупатель недвижимости будет держать в голове название "X-building", даже если, кроме названия, он не знает о ней ничего.

Такого же мнения придерживается и директор центра рекламы и маркетинга компании "Жилищная инициатива" Татьяна Пошморга: "Маркетинговая стратегия компании должна быть ориентирована на конкретного покупателя: на то, чтобы суметь предложить ему то, что он ищет, на то, чтобы завоевать его доверие, и на то, чтобы иметь дело с компанией было в удовольствие. Нужно заранее продумывать, в каком районе, что имеет смысл строить, просчитывать тенденции рынка относительно метража квартир, их планировки и цены. Это и есть залог успеха на рынке".

Объективности ради отметим, что маркетинговая политика ДСК-1 имеет свою специфику. Дома серии П44-Т строятся практически во всех районах и обладают почти одинаковыми эксплуатационными характеристиками, соответственно, для того, чтобы продать дом, компании необходимо только грамотно преподнести район, в котором дом строится. "В наших рекламных буклетах район выходит на первый план,– говорит господин Львов,– а на втором плане – технологические и эксплуатационные свойства дома".

Начальник отдела рекламы и маркетинга товарищества "ДСК-1 и компания" Олег Львов считает, что для их компании "на первом плане – брэнд П-44Т". На базе этого брэнда компания пытается сломать сложившиеся стереотипы панельного домостроения. "В нашем случае это довольно просто, поскольку дома действительно хорошие",– говорит господин Львов.

Словом, особенностей у рынка недвижимости довольно много, но при этом определенные ассоциации с именами застройщиков уже есть. Их сложнее передать, так как недвижимость – это единственный товар пожизненного пользования (а то и более чем пожизненного), т. е. интерес к его производителю у многих возникает единожды в жизни и затем возникшие ассоциации утрачиваются.

Есть компании, которые в принципе задумываются над тем, что хотят развивать свой брэнд. "Сегментация рынка, разделение потребителей на группы с определенными требованиями к продукции – очевидная предпосылка для формирования брэндов",– считает Дмитрий Журавков, заместитель генерального директора по корпоративному управлению и маркетингу компании КРОСТ. По его мнению, "перед специалистами строительных компаний стоит задача разработки и создания брэнда, который будет успешно позиционировать конкретный объект или группу объектов, привлекая определенную группу потребителей".

Если говорить о покупке жилья, то, выбирая объект, покупатель, конечно, оценивает фирму, но все-таки в большей степени его внимание привлекает сам объект. Человек выбирает не фирму, а местоположение объекта. Потому что если вам нужен дом на Юго-Западе и по пять, а брэнд "X-building" строит только в центре и по десять, то брэнд или нет, а покупать квартиру вы пойдете в другую компанию.

Брэнд легко создать, если реализуемый товар находится в ценовом диапазоне, не превышающем месячный оклад среднестатистического потребителя. Если товар дороже, то о нем должно быть многое известно: как правило, потребитель выбирает давно знакомый брэнд. Например, если речь идет об электронике, то большинство покупателей не задумываясь выберет Sony, Panasonic или иную марку, известную еще с доперестроечных времен, а вовсе не современное нечто, пусть даже и широко разрекламированное.

13 октября Московская Ассоциация-Гильдия Риэлтеров провела IV Форум столичных риэлтеров – одно из самых массовых мероприятий в деловой жизни риэлтерского сообщества, направленное на интенсивный обмен передовым опытом в области технологий, применяемых в работе с недвижимостью. Форум собрал более 140 участников из 60 компаний, причастных к риэлтерскому бизнесу.



Специфика данного Форума заключалась в том, что он проходил накануне значительных изменений законодательства, регулирующего отношения на рынке недвижимости. Поэтому наиболее популярными стали секция “Законодательная инициатива, направленная на расширение доступности жилья в РФ”, где обсуждались изменения на рынке недвижимости в связи реализацией правительственной программы “Доступное жилье”, и проведенный по инициативе ОАО “Мосжилрегистрация” семинар “Оформление имущественных прав”, где с докладами выступили заместители руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы Логунова В.В. и Федосеев Н.В., руководитель центра регистрации прав на объекты жилого фонда Мосрегистрации Махмутова Е.К., заместитель начальника ГУП “МосГорБТИ” Малинина Т.Н., начальник методологического отдела Мосрегистрации Тенчурина Н.М.

Все участники Форума разделились на восемь секций, посвященных обсуждению определенных аспектов профессиональной деятельности риэлтеров. Работа секции состояла из презентации докладов ведущими специалистами и брифингов по наиболее актуальным вопросам.

Традиционно популярной была секция “Методы продвижения риэлтерской услуги. Вопросы привлечения клиентов”, посвященная проблемам организации рекламной и PR-деятельности компании. Наибольшее количество положительных отзывов получил доклад заместителя директора управления маркетинга компании “Миэль”, Корсаковой Т.В. о возможностях, которые дают маркетинговые исследования при планировании рекламной кампании.

Широкий круг вопросов поднимался на секции “Практика разрешения судебных споров в риэлтерской деятельности”: правовые аспекты недействительных сделок с недвижимостью, юридическая безопасность бизнеса, применения положений статьи 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки, разбирались конкретные дела из судебной практики.

На секции “Информационные технологии. Подходы к организации эффективного использования ресурсов” ведущие специалисты IT-отделов агентств недвижимости и представители компаний, занимающихся реализацией проектов в Сети, обсудили возможности и методы продвижения риэлтерских компаний и объектов недвижимости в интернет.

В рамках обсуждения проблем эффективного управления финансами компаний наибольший интерес вызвал доклад директора отдела информационных технологий компании “БЕСТ” Байгузова А.В. о системах бизнес-учета на примере работы одного из отделений “Бест-недвижимость”.

Восьмая секция “Работа с клиентами. Вопросы качества обслуживания” выстраивалась вокруг обсуждения механизмов формирования отношений с клиентами на новых условиях, перестройки сознания агентского и руководящего состава.

Секция “Привлечение квалифицированных кадров в риэлтерский бизнес” была посвящена вопросам поиска, подготовки и повышения квалификации специалистов по работе с клиентами.

Положительными сторонами были названы профессиональный состав участников и организация работы секций, к упущениям отнесена невозможность посещения более двух секций в связи с их синхронностью во времени.

Абсолютное большинство участников дали высокую оценку прошедшему Форуму, как с организационной, так и с содержательной стороны и выразили желание участвовать в подобных мероприятиях и в дальнейшем.


Департамент инвестиционных программ строительства города (ДИПС) - одно из самых крупных ведомств в структуре Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города. ДИПС работает точечно, точно и качественно. Точка опоры - инвестиции и профессионализм строителей. По просьбе нашего корреспондента о работе департамента рассказывает его руководитель Леонид КРАСНЯНСКИЙ.

Среди наиболее ценных приобретений на Форуме участники выделили новые знания в своей сфере деятельности и идеи для развития бизнеса, а так же новые знакомства в профессиональной среде.

- За 2002 год мы построили более 511 тыс. кв. метров жилья. Работы велись точечно по различным адресам, в Куркине и в центре города. Если коротко говорить об итогах, то завершена застройка сорокового квартала по Мичуринскому проспекту. Общая площадь введенного жилья - более 200 тыс. кв. м. Кроме того, там возведены муниципальные дома для переселения жильцов из пятиэтажек в соседних кварталах, школа и детский сад. Сдана в эксплуатацию первая очередь жилого комплекса "Виктория" на ул. Академика Пилюгина - 23-этажная башня. В Куркине всего построено около 280 тыс. кв. м. В Коптеве сданы городу три муниципальных дома совокупной жилой площадью почти 15 тыс. кв. м. Они пойдут под переселение. Кроме того, департамент инвестировал строительство около 120 тыс. кв. м в Центральном административном округе.

- Леонид Наумович, чем занимался ДИПС в минувшем году?

- Нынче мы должны построить около 510 тыс. кв. м, 155 тыс. кв. м из них предстоит сдать в Тропарево-Никулине. Кроме жилья там будут школа, детский сад, магазины, спортивные сооружения и гаражи. Окончательно квартал благоустроим в будущем году. В третьем квартале сдадим вторую очередь жилого комплекса "Виктория" на улице Академика Пилюгина - 21-этажную башню. Полным ходом идут работы в Карамышевском проезде. Там строится жилой комплекс общей площадью 66 тыс. кв. м, 36 тыс. кв. м из них - квартиры. Инфраструктура включает детский сад, супермаркет, ресторан и кафе. Место живописное, недалеко Серебряный Бор. В перспективе в непосредственной близости пройдет новая ветка метро. Сдача объекта намечена на III - IV кварталы 2004 года. На проспекте Вернадского возле Удальцовских прудов совместно с Московским государственным университетом имени М. В. Ломоносова строим еще один жилой комплекс. Он состоит из двух 30- и 17-этажных башен. Жилая площадь - 27 тыс. кв. м. Также здесь разместится крупный торговый комплекс. Ввод объекта намечен на IV квартал 2004 г.

- В нынешнем году планы столь же масштабные?

Общий объем строительства составит 130 тыс. кв. м. Все здания, включая те, что пойдут под переселение, будут монолитно-кирпичными. Люди из сносимых пятиэтажек останутся жить в Филевском парке. Ведем реконструкцию 18-го и 19-го кварталов Коптева. Весь комплекс работ планируется завершить к 2005 г. Общая площадь построенного жилья составит около 100 тыс. кв. м. В Левобережном районе в этом году надо сдать первый дом под волновое переселение. Там будут застраиваться 1 -й и 2-й кварталы с реконструкцией пятиэтажек. Весь комплекс работ рассчитан на 6 - 7 лет, поскольку практически нет свободных площадок, что существенно сдерживает темпы строительства. Но в итоге в Москве появится еще около 800 тыс. кв. м жилья. В конце года приступим к застройке 5-го и 6-го кварталов по Мичуринскому проспекту. Этот проект реализуется совместно с фирмами "Главмосстрой", "Моспромстрой" и "Моспромстройматериалы", а также с Управлением экспериментальной застройки микрорайонов, которые выступают соинвесторами. На них возложена задача самостоятельно вывести собственные промышленные предприятия, в том числе завод железобетонных изделий. После вывода производств и ликвидации санитарных зон начнется строительство, объем которого составит 480 тыс. кв. м. Проект застройки уже разработан. В центре нынче нам предстоит снести 227 домов. Юрий Михайлович Лужков взял эту работу под личный контроль, а это очень серьезно.

На Мичуринском проспекте в районе старой Олимпийской деревни строится спортивно ориентированный многофункциональный комплекс с жильем и всей необходимой инфраструктурой, состоящий из четырех высотных зданий. Его общая площадь составит 120 тыс. кв. м. В 55-м и 56-м кварталах Филевского парка идет комплексная реконструкция пятиэтажного жилого фонда. Нынче здесь предстоит сдать два дома: муниципальный для переселения жителей и коммерческий. Полностью работы планируется завершить к 2006 г.

- Время летит незаметно, и через каких-то восемь месяцев 2003 год кончится. Чем планируете заниматься дальше?

В Куркине в этом году построим 200 тыс. кв. м жилья. Кроме того, там активно возводятся объекты социальной инфраструктуры: детские сады, школы, магазины, гаражи и т. д. Уже работает школа, скоро откроется вторая. Два детских сада сейчас строят. Один из них сдадут в мае, и в сентябре в него придут первые дети. Готовы отделение милиции и пожарное депо. Определено место для крупного супермаркета. Всего здесь будет построен почти миллион квадратных метров жилья. Если нынешние темпы удастся сохранить, в 2005 году проект мы завершим.

Сегодня уже разработаны концепция и бизнес-план застройки Молжаниновского района. Мы ожидаем выхода постановления правительства Москвы, которое будет регламентировать ход строительства. Вот тогда все и расскажем. При этом постараемся максимально сохранить естественный рельеф.

- Как я уже говорил, по некоторым проектам наши планы расписаны до 2007 года. Хотя о двух я еще не сказал. Два комплекса департамент планирует построить в Москве совместно с Газпромом. Первый - жилой площадью 55 тыс. кв. м - на Профсоюзной улице, а второй - жилой площадью 90 тыс. кв. м - на пересечении ул. Наметкина и Херсонской ул. При возведении последнего на месте частных гаражей появятся многоярусные паркинги. Владельцам снесенных гаражей там выделят места. Также здесь построим торговый центр и спортивные сооружения.

- Когда мы начинали, квадратный метр там стоил чуть ли не 400 долларов. А сейчас уже 700 долларов и выше - такой спрос. Не успеваем заложить фундамент, все квартиры распродаются.

- Самый масштабный проект ДИПС - застройка экспериментального района Куркино. Насколько он рентабелен? Все же не центр... Охотно ли люди покупают жилье за кольцевой?

- Во второй половине марта мы приступили к продаже таунхаусов в шестом микрорайоне. Спрос на них постоянный. Площадь каждого - от 129 до 216 кв. м. Сдача домов намечена на I квартал будущего года. Покупать их можно в рассрочку. Первый платеж составляет 30 процентов от общей стоимости. Цена колеблется от 850 до 1000 долларов за кв. м. В много квартирных домах цены, разумеется, ниже. Например, в корпусе 38 9-го микрорайона, который мы сдаем в IV квартале нынешнего года, квадратный метр стоит от 630 до 850 долларов.

- А как обстоят дела с таунхаусами?

- Технический надзор за качеством работ осуществляет генеральный заказчик - Управление экспериментальной застройки микрорайонов. На совещаниях, которые проводятся дважды в неделю - по четвергам и субботам, в обязательном порядке рассматриваются жалобы и просьбы покупателей. Для большей оперативности мы создали собственную "горячую линию". Ряд вопросов удается решить прямо по телефону. В свое время мы сообщали, что пришлось разорвать отношения с девятью генподрядчиками. Остальные знают, что тех, кто работает с браком и не торопится его устранять, впредь мы на тендеры допускать не будем.

- До сих пор речь шла о количественных показателях. А как в Курки не обстоят дела с качеством? Об этом сейчас много говорят...



Главная --> Публикации