Главная --> Публикации --> Ежегодный аттракцион неслыханной щедрости Сдержанный оптимизм — 2005 Коттедж со знаком качества Земля и право Волхонка: улица искусств

Положительное начало
С начала этого года наметилась тенденция к увеличению числа апарт-отелей. Этому способствует целый ряд преимуществ, которым они обладают по сравнению с гостиницей и квартирой. К примеру, очень важно то, что постояльцы платят за саму квартиру (или домик), а не за количество проживающих там туристов. Часто встречаются предложения, где указывается приблизительное количество жильцов, на которое рассчитаны те или иные апартаменты. Например, квартира с двумя спальнями и общей гостиной теоретически может вместить четыре-шесть человек. Небольшой компании из шести человек гораздо выгоднее поделить расходы и платить меньше, чем в обычной гостинице.

У качественных квартир, сдающихся в аренду, и гостиниц появляется мощный конкурент - апарт-отели. В отличие от квартир они могут предложить постояльцам гостиничный сервис - например, охрану. А перед обычными гостиницами у апарт-отелей есть хотя бы то преимущество, что многие из них имеют "дефицитные" в столице "три звезды". Количество апарт-отелей с начала этого года стало резко расти, о желании вложиться в этот сегмент раздумывают уже сразу несколько крупных застройщиков.

Сходства и отличия
В современном понимании апарт-отели - это сдаваемые в аренду апартаменты для временного проживания. То есть, по сути, это гостиничные номера, только выполненные в виде современных квартир, включая место для приготовления еды - кухню. Апарт-отели отличаются от гостиниц более удобными планировочными решениями и большими площадями. По словам Эраста Жирякова, руководителя строительных проектов ЗАО "МИАН-девелопмент", жильцам апартаментов обычно предоставляются услуги охраны, уборки помещений и всевозможный дополнительный сервис в зависимости от уровня апарт-отеля.

По внутреннему оснащению и оборудованию апарт-отели мало отличаются от гостиниц городского типа и, как правило, подразумевают весь необходимый спектр услуг: интернет, мебель, организация трансфера, заказ и доставка билетов, регистрация, уборка, прачечная, организация экскурсий, бронирование столиков в ресторане, депозитный сейф на рецепции и т. д. Также многие апартаменты имеют категорию "три звезды", а отелей такой категории в столице практически нет, поэтому сравнивать просто не с чем.

В Москве апарт-отели начали строить более 20 лет назад, и только единицы тогда задумывались как гостиницы с апартаментами. Один из наиболее известных представителей этого класса отелей - гостиница "Международная-2", созданная в комплексе Центра международной торговли. По первоначальному замыслу, именно в этом комплексе должны были размещаться иностранные специалисты, которые приезжают в Москву работать на несколько месяцев или даже лет. Других возможностей размещения иностранцев в СССР на тот момент было не так уж много, так как рынок аренды квартир был в зачаточном состоянии и с обычными гостиницами всегда были проблемы.

Антонина Лаирова, аналитик отдела исследований компании ABN Realty, отмечает, что зачастую постояльцами апарт-отелей становятся не туристы, а люди, долгое время работающие в другом городе,- командированные соотечественники или иностранцы. "Отсюда понятна их ценовая ниша - стоимость номера обычно как раз посередине между стоимостью проживания в гостинице и в арендуемой квартире. Особенность апарт-отеля заключается в том, что цена номера не зависит от того, сколько человек в нем проживает, а расположены они, как правило, в составе многофункциональных комплексов",- говорит Лаирова.

Где расположить
Эраст Жиряков считает, что в Москве при довольно большом предложении частного жилья, сдающегося в аренду, все же существует дефицит апартаментов. "Вероятнее всего, скоро этот недостаток будет устранен. Уже сейчас в Москве существуют доходные дома, которые, по сути своей, являются апарт-отелями разных уровней в зависимости от расположения здания, качества постройки и уровня и набора предоставляемых услуг",- подчеркивает Жиряков.

С тех пор ситуация улучшилась, но не слишком сильно: вплоть до недавнего времени большинство иностранцев предпочитали просто снимать квартиры в центре и не обращали внимание на предложения только-только открывшихся апарт-отелей.

Специалист отдела продаж элитной недвижимости компании Delight Realty Светлана Пучкова отметила, что одним из успешных примеров апарт-отеля могут служить ЖК "Времена года" (Старомонетный пер., 18) и ЖК "Коперник" (Б. Якиманка, вл. 22).
По словам Антонины Лаировой, идеальное место для апарт-отелей - это центр делового квартала. "Не случайно единственный московский апарт-отель международного стандарта до сих пор расположен в комплексе "Центра международной торговли" на Краснопресненской набережной (17-этажное здание с одно- и двухуровневыми апартаментами площадью от 26 до 200 кв. м), а среди проектируемых апарт-отелей такому стандарту отвечают только те из них, которые будут введены в эксплуатацию в рамках строительства ММДЦ "Москва-Сити"",- говорит Лаирова.

Тем не менее сей час рынок апарт-отелей, построенных специально для сдачи в аренду, в Москве практически не развит и представлен единичными объектами. Причина - в невысоком спросе со стороны потенциальных пользователей и в низком уровне доходности в совокупности с дополнительными административными и финансовыми издержками, которые несут девелоперы таких проектов.

После длительного снижения доли кредитов, полученных частными лицами (к началу 2001 года она составила 3,9% кредитного портфеля банков), к середине 2002 года доля кредитов населению составила уже 5,6 процента.

Она также отметила, что часто инвесторы и девелоперы неверно трактуют концепцию размещения таких отелей. Так, по ее словам, несколько уже существующих апарт-отелей сегодня предлагают апартаменты эконом-класса и расположены за пределами Садового кольца, иногда на самых окраинах города, что неэффективно - много на них не заработаешь.
В нашей стране возможность жизни в кредит только-только начинает появляться.

По объему кредитов, предоставленных гражданам, лидирует Сбербанк. К середине прошлого года он выдал ссуд на сумму 21,2 млрд. рублей. Но втором месте — «Альфа-Банк» с 6,2 млрд. рублей. При этом на ипотеку в Сбербанке, по сообщению самого банка, из этой суммы приходилось не более 12% (т. е. около 9 млн. долларов, или не более 20 млн. в годовом исчислении).

В среднем на одного гражданина России сегодня приходится 50 рублей кредитов (всего российские граждане за первые 10 месяцев 2002 года получили 7 млрд. рублей кредитов). В зависимости от региона значение этого показателя заметно колеблется. Если на одного москвича приходится 324 рубля банковских кредитов, то на жителя Дальнего Востока (это наихудший по стране показатель) — всего 1 рубль 30 копеек.

За 10 месяцев прошлого года «ДельтаКредит» предоставил 16 млн. долларов на покупку жилья на вторичном рынке, 83% этих средств пришлось на Москву, 17% — на Санкт-Петербург. Общее число выданных ипотечных кредитов превысило 500, в том числе около сотни выдано в Санкт-Петербурге. Всего же с 1998 года фондом было выдано ссуд на сумму около 40 млн. долларов. Примерно такую же сумму кредитов получают граждане американского городка с населением 100 тыс. человек, причем за год.

На нормальные кредиты приходится не более трети потребительских кредитов коммерческих банков. Реально функционирующие системы кредитования граждан (если не считать Сбербанка) пока невелики. Самой известной из них является программа «ДельтаКредит» Фонда «США-Россия». Пилотный проект ипотечной программы был начат фондом еще до августовского кризиса и возобновился спустя несколько месяцев после него. Сегодня в программе заняты 17 российских банков в Москве и Петербурге, есть пилотный ипотечный проект на Сахалине.



Интересно, что банковское сообщество России нашло интересное оправдание неразвитости ипотеки в России. По мнению банкиров, психология русского человека такова, что ему очень трудно решиться жить взаймы. Например, данные социологических опросов показывают, что не более 10-12% наших сограждан готовы брать у банков потребительские кредиты. Остальные предпочитают потерпеть, копя необходимую сумму на покупку. А это значит, что в ближайшие годы большинству из нас статус «должника» не грозит.

Как стало известно "Бизнесу", на участке в 8 га, принадлежащем ОАО "Дукс" и ограниченном улицей Правды, вл. 8 и 1-й, 3-й и 5-й улицами Ямского Поля, уже началось строительство офисных площадей. По данным компании Swiss Realty Group, на этом участке уже построена и сдана первая очередь комплекса класса В+ площадью 6,7 тыс. кв. м, в конце 2005 года будет сдана вторая очередь комплекса площадью около 14 тыс. кв. м, все помещения в которой уже проданы. Завершение строительства третьей очереди офисного центра площадью около 10 тыс. кв. м планируется на конец 2006 года. Однако инвесторы проекта этим решили не ограничиваться.


На территории оборонного завода ОАО "Дукс", расположенного на улице Правды, началось строительство бизнес-парка "Дукс" общей площадью около 150 тыс. кв. м. Проект осуществляет девелоперская компания "Топ. Ри. Инвест" бывшего первого секретаря Ленинградского обкома Бориса Гидаспова. По мнению экспертов, строительство комплекса, оцениваемое в $100-120 млн, превратит улицу Правды в новый деловой район.

Старший консультант компании "Миэль-недвижимость" Сергей Блохин, знакомый с проектом, говорит, что часть цехов завода будет в рамках проекта переоборудована под офисные здания, а также здесь появится и новое строительство. "В первом случае реконструкция обойдется в $600-700 за кв. м, во втором - около $1 тыс. за кв. м",- говорит он. По словам Блохина, примерно половина площадей в зданиях будет продана инвесторам по цене около $2,8 тыс. за кв. м. "На вырученные средства будут возводиться следующие очереди проекта",- добавляет он. Схожие затраты инвестора дает и Андрей Петров, директор отдела консалтинга компании Knight Frank,- $100-120 млн. По оценке Ларисы Афанасьевой, директора департамента оценки и консалтинга Colliers International, стоимость строительства на этом участке только одной трехзвездной гостиницы международного уровня может составить около $35 млн, исходя из затрат около $60-70 тыс. за номер.

В компании "Топ. Ри. Инвест", ведущей этот проект, "Бизнесу" рассказали, что до 2015 года на этой территории разместятся около 150 тыс. кв. м площадей разного профиля. От более подробного освещения деталей проекта в компании отказались. Однако консультанты, ведущие этот проект, рассказали, что по утвержденному инвестором плану здесь должны появиться гостиница на 570 номеров, спортивно-оздоровительный центр и более 100 тыс. кв. м офисных помещений.
По данным системы СПАРК, компания "Топ. Ри. Инвест" является дочерней компанией ОАО "Дукс". Председателем совета директоров ОАО является Борис Гидаспов, одновременно занимая пост члена советов директоров ЗАО "Агрохимпромхолдинг" и ОАО "Минеральные удобрения".

Концепцией предусмотрена дальнейшая (на период до 2010 года) господдержка развития системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, основным проводником реализации которой выступает ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК).

Эксперты рынка недвижимости отмечают высокую прибыльность проекта для инвестора. Так, Светлана Муханова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Delta Realty, обращает внимание, что бизнес-парк реализуется на собственной земле инвестора и в этом случае он избавлен от обременений города. "8 га земли в этом районе можно оценить минимум в $30 млн с учетом доли города, которую инвестор отдал бы правительству Москвы. Экономия на таких тратах увеличивает доходность проекта минимум до 30% против 14-18% в среднем по рынку",- поясняет она. А начальник отдела маркетинга ЗАО "Русский дом недвижимости" Эрнест Ерохин добавляет, что район между Белорусским и Савеловским вокзалами становится новой деловой зоной Москвы. "Как минимум через два-три года район приобретет новый облик и более высокий статус, нежели сейчас",- резюмирует он.
Минэкономразвития направило в Правительство РФ проект концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России. Об этом говорится в сообщении министерства.

Основной задачей АИЖК в период становления рынка ипотечного кредитования является предоставление долгосрочных ресурсов банков путем рефинансирования ипотечных кредитов. По мере развития рынка ипотечных ценных бумаг АИЖК может выполнять дополнительную функцию - выкуп долгосрочных обязательств (младших траншей).

В соответствии с документом, стратегическими задачами деятельности АИЖК до 2010 года являются становление и развитие рынка долгосрочных финансовых инструментов, ипотечных ценных бумаг, а также ипотечного рынка на принципах и условиях, наиболее полно отвечающим потребностям и возможностям потенциального заемщика. В дальнейшем, в ходе развития и совершенствования ипотечного рынка в стране, функции АИЖК по рефинансированию будут осуществляться и другими участникам ипотечного рынка - банками, региональными ипотечным агентствам, другими операторами вторичного рынка.

По прогнозам Минэкономразвития, ежегодный объем выпущенных ипотечных ценных бумаг к 2007 году может достичь 50 млрд. руб., а к 2010 году превысить 200 млрд. руб.

При этом господдержка не может и не должна конкурировать с рыночными механизмами ни в одном из секторов финансового рынка и должна быть ориентирована на те секторы, где рынок отсутствует и требуется вмешательство государства для его становления. В перспективе АИЖК должно быть приватизировано и остаться одним из операторов вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов, считают разработчики концепции.

По мнению Минэкономразвития, возможность привлечения АИЖК средств на рынке капитала на сроки, сопоставимые со сроками госдолга, является необходимым условием реализации задачи по гарантированному выкупу долгосрочных выпусков ипотечных ценных бумаг, обеспеченных "платежами дальних лет".

Как считают авторы документа, принципиальное значение для развития рынка ипотечных ценных бумаг имеет вовлечение средств долгосрочных институциональных инвесторов, прежде всего Пенсионного фонда РФ. Инвестирование средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги позволит, с одной стороны, интенсифицировать процесс увеличения сроков обращения ипотечных ценных бумаг, с другой - сократить государственные расходы на обслуживание внутреннего долга, и увеличить доходность по пенсионным накоплениям. Прогнозируется увеличение доли пенсионных накоплений в общем объеме инвестиций в ипотечные ценные бумаги, выпущенные без господдержки, и доведение этого показателе к 2010 году более чем до 20%.

Обязательства государства по предоставлению поддержки в форме субсидиарной ответственности должны быть долгосрочными, предсказуемыми и ограничены предельной величиной в 152 млрд. руб. на период до 2010 году, свидетельствует проект концепции.

В 2005-2007 годах средства, привлекаемые АИЖК с использованием господдержки на фондовом рынке, будут направляться как непосредственно на рефинансирование ипотечных жилищных кредитов (при этом доля такой формы рефинансирования будет снижаться по мере увеличения выпуска АИЖК ипотечных ценных бумаг), так и на выкуп долгосрочных ипотечных ценных бумаг. Для развития рынка капитала и рынка ипотечных ценных бумаг необходимо принять изменения в действующее законодательство с целью введения в гражданский оборот особого режима банковских счетов с целью защиты прав владельцев ипотечного покрытия на поступающие в порядке исполнения обязательств заемщиков по ипотечным кредитам денежных средств от требований фискальных органов и третьих лиц, считают авторы комнцепции. Также МЭРТ предлагает принять необходимые нормативные правовые документы для формирования инфраструктуры рынка ипотечных ценных бумаг; разработать механизмы, способствующие возможности инвестирования средств паевых инвестиционных фондов в ипотечные ценн ые бумаги при их размещении; обеспечить включение ипотечных ценных бумаг и ценных бумаг, гарантированных РФ, в перечень разрешенных объектов для инвестирования средств ПФР, средств негосударственных пенсионных фондов, страховых резервов. Кроме того, Минэкономразвития выступает за закрепление постоянно действующей субсидиарной ответственности РФ по определенным обязательствам АИЖК в законе.



Главная --> Публикации