Главная --> Публикации --> Президиум госсовета снова строит доступное жилье Для белых воротничков Гарантии собственников при освобождении жилых помещений Торговцы недвижимостью осваивают франчайзинг Президент назначил главного по приобретению жилья для военных

Ипотека в России быстро завоевывает популярность. По оценке Российской гильдии риэлторов, в 2003 г. с помощью ипотеки совершалось менее 1% сделок с жильем, а год спустя не менее 3%. По данным Центробанка, на 1 октября 2004 г. объем только классических ипотечных кредитов (под залог приобретаемого жилья) вырос до $475 млн против $369 млн тремя месяцами ранее. По оценке председателя совета директоров банка ДельтаКредит Игоря Кузина, в 2004 г. было выдано около 50 000 ипотечных кредитов на $900 млн. Первый зампред правления Городского ипотечного банка Владимир Гасяк более консервативен: В 2004 г., по оптимистическим оценкам, в России было выдано около 25 000 ипотечных кредитов.

Подавляющее большинство россиян свыше 90% пока не готовы решать квартирный вопрос с помощью ипотеки. Таковы результаты опроса, проведенного РОМИР-Мониторингом. Но экспертов они воодушевили: оставшиеся 8% потенциальных заемщиков сулят им двукратный рост объемов ипотечного кредитования и рынка жилья ежегодно.

Гораздо больше обрадовались банкиры оставшимся 8%. Для нашей огромной страны это достаточно много, так что работы на этот год хватит, радуется Мохначев. По грубым прикидкам это означает 4 млн семей, намеревающихся взять кредит, посчитал Гасяк. Итоги опроса говорят о том, что, даже по самой консервативной оценке, есть по меньшей мере 1 млн семей, готовых воспользоваться ипотекой, а это кредиты примерно на $20 млрд, рассуждает Кузин. По данным Колошенко, в Москве средняя сумма ипотечного кредита составляет $30 000-50 00 Итоги опроса лишний раз доказывают колоссальный потенциал ипотечного кредитования в России, говорит Кузин: Они подтверждают нашу веру в то, что рынок ежегодно будет удваиваться в ближайшие 3-4 года. По нашим прогнозам, через пять лет он достигнет $50 млрд, или 4% ВВП.

Однако опрос РОМИР показывает, что большинство россиян не собираются брать кредит на квартиру. Тем не менее участников рынка эти результаты вдохновили. То, что 91% россиян даже не задумываются об ипотеке, экспертов не удивило. По результатам наших опросов три четверти россиян не имеют накоплений, отмечает научный директор РОМИР-Мониторинга Николай Попов. Подавляющему большинству доходы не позволяют воспользоваться ипотекой, вторит член правления Райффайзенбанка Александр Колошенко. К тому же россияне опасаются брать на себя долгосрочные обязательства и немногие из них до конца понимают суть ипотеки, добавляет член правления Международного московского банка Дмитрий Мохначев.

Впрочем, Попов из РОМИР призывает не обольщаться итогами опроса. Они практически не изменились с ноября 2003 г., когда воспользоваться ипотекой для улучшения жилищных условий собирались 9,6%, отмечает он. Намерения часто расходятся с действительностью, остудил пыл банкиров Апрелев: при опросах минимум 30% говорят о намерении изменить жилищные условия, но собственников ежегодно меняет лишь 3% квартир.

Надеются на заемщиков и риэлторы. 8% новых заемщиков увеличат объем сделок с недвижимостью в 2-3 раза, только в Москве до $30 млрд, полагает вице-президент РГР Константин Апрелев, добавляя, что это приведет к росту цен на жилье.

Согласно результатам исследования, 44% россиян при наличии свободных средств вложили бы их в недвижимость. Но, по мнению экспертов, момент для получения высокой прибыли от вложений в этот инструмент, особенно в столичном регионе, уже упущен. Недвижимость в 2004 году потеряла ту инвестиционную привлекательность, которой она обладала последние 4 года, - убежден генеральный директор компании Vesco Consulting Алексей Аверьянов. - Раньше росли в цене любые квартиры, даже в самых неприглядных домах. При этом темпы роста цен на всем рынке были не ниже 30% в год. Сейчас ситуация изменилась. И хотя вложения в недвижимость по-прежнему остаются надежными, говорить о доходности применительно к жилой недвижимости уместно лишь для элитного жилья.

Банкиры и не обольщаются. Они не в состоянии покрыть заявленный [в опросе] спрос на кредиты, говорит Гасяк. Предложение ипотеки ограничено из-за недостатка долгосрочных ресурсов у банков, вторит Кузин. Лишь в 2004 г. начался массовый запуск ипотечных программ с большими объемами финансирования и на рынок вышли крупные игроки, напоминает Гасяк.
РОМИР-Мониторинг в феврале опросил 1500 жителей более 100 городов и населенных пунктов России. На вопрос Собираетесь ли вы в ближайший год воспользоваться ипотечным кредитованием? 5% заявили, что обязательно сделают это, 3% что скорее склоняются к идее взять кредит на покупку квартиры, 1% затруднились с ответом, а подавляющее большинство (91%) даже не задумываются об ипотеке. Статистическая погрешность 2,5%.
Почти половина россиян, как следует из исследования холдинга ROMIR Monitoring, при наличии свободных средств вложила бы их в недвижимость. Но специалисты считают, что золотой век сверхдоходности инвестиций в этот инструмент остался в прошлом.

Если вы все-таки не намерены отказаться от попытки получить доход от вложений в недвижимость, специалисты советуют внимательно отнестись к выбору объекта для инвестирования. Так, Вадим Сосков рекомендует обратить внимание на регионы. В столице рост цен уже заметно притормозился, - утверждает вице-президент Атона. - Но в регионах недвижимость еще будет заметно дорожать ближайшие 2-3 года, повторяя московский вариант трехлетней давности. Например, можно обратить внимание на курортную зону Калининградской области, где годовой рост цен может составить 50%. Если же говорить о столице, то специалисты советуют обратить внимание на качество покупаемой недвижимости. Жилье в панельных домах в отдаленных районах рискует даже упасть в цене, - полагает генеральный директор УК СОЛИД-Менеджмент Вадим Сачков. - А качественное элитное жилье имеет неплохие перспективы. Так, по прогнозу Аверьянова, доходность вложений в панельную недвижимость составит примерно 12-15%, а рентабельность элиты может достичь и 25-30%.

А вице-президент управляющей компании Атон Вадим Сосков, учитывая нынешние реалии рынка, считает вложения в недвижимость для получения дохода достаточно рискованными. Опыт других стран показывает, - говорит Сосков, - что на фоне перегретых цен может случиться кризис. Так уже произошло в Японии в 1990-х годах, когда граждане, упустившие момент для реализации недвижимости, оказались в большом проигрыше. Действительно, рыночную ситуацию благоприятной для инвестирования в недвижимость не назовешь. По словам директора департамента маркетинга и рекламы корпорации Инком-недвижимость Сергея Елисеева, дефицит предложения невелик, а рост спроса выдохся в 2003 году.

Также потенциал отмечается и на рынке коммерческой недвижимости класса А и В. Однако самостоятельные вложения в строительство таких объектов предполагают не только массу сложностей, но и высокий уровень инвестиций. Поэтому для граждан, которые рассчитывают на долгосрочную перспективу и стабильный, хотя и не слишком высокий доход, существует еще один вариант. Вложив 50-100 тыс. в паевые инвестиционные фонды (ПИФы) недвижимости, - отмечает Сосков, - можно рассчитывать на ренту от аренды в размере 10-15% годовых в валюте.

В качестве альтернативного способа получения дохода эксперты рассматривают также сдачу жилья в аренду. Несмотря на то что вложенные средства окупаются в течение 5-6 лет, ежемесячный доход от такого личного бизнеса может составить 1.5% от стоимости квартиры. Так, например, сдача в аренду трехкомнатной квартиры в элитной новостройке может приносить 2500-3000 долларов каждый месяц.

Снизятся ли риски долевого участия в строительстве?

К сожалению, в ближайшие два-три года эксперты не прогнозируют высокой доходности от вложений в недвижимость. Золотое время для инвестиций в недвижимость наступило сразу после банковского кризиса 1998 года, - рассказывает Аверьянов. - За 6 последующих лет жилье в цене выросло на 200-250%. Если аналогичный кризис разразится опять, инвесторам стоит опять обратить внимание на жилье. А Сергей Елисеев возлагает надежды на развитие ипотеки. По его мнению, если в ближайшие два года она станет достаточно распространенной, может возникнуть рост цен на недвижимость, сопоставимый с тем, какой мы наблюдали в предыдущие годы.

Новый закон, по мнению докладчика - очень сырой и непроработанный и, как ожидается, существенно осложнит работу застройщиков. Во-первых, согласно новому закону, застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан для строительства жилых помещений в многоквартирных домах только при соблюдении трех условий:

В рамках недавно прошедшей выставки "ДОМЭКСПО" состоялся семинар, посвященная принятому 30 января 2004 года "Закону об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" №124-ФЗ. Конференцию организовала инвестиционно-риэлтерская компания "Пересвет-Инвест", докладчиком выступала начальник юридической службы компании Элеонора ЗАВГОРОДНЯЯ...

Регистрация прав на земельный участок.

Получение разрешения на строительство.

- цель проекта строительства;
- этапы и сроки его реализации;
- информация о разрешении на строительство;
- информация о правах застройщика на земельный участок.


Опубликование декларации с полным описанием проекта строительства:

Установлены правила для заключения договоров между застройщиками и рядовыми участниками долевого участия, иначе говоря, покупателями квартир. Согласно новому закону это может быть только договор долевого участия или использование средств Жилищного накопительного кооператива (ЖНК). Здесь закон почему-то регулирует только строительство жилых помещений в многоквартирных домах, т.е. ничего не сказано о строительстве нежилых помещений или, например, о строительстве коттеджей. К тому же указанная норма относится только к привлечению денежных средств граждан, т.е. привлечение средств юридических лиц осталось за рамками нового закона и может регулироваться и другими законами и нормативными актами. В данной ситуации непонятно, как быть Паевым инвестиционным фондам (ПИФ), которые, согласно законодательству, не являются ни физическими, ни юридическими лицами.

С одной стороны, это хорошо, т.к. исключает возможности различного рода злоупотреблений со стороны строителей. С другой стороны, существенно увеличивается срок привлечения средств, а следовательно, и срок возведения объекта недвижимости. При этом в законе прописаны только нормы привлечения денежных средств граждан, и ничего не сказано о ценных бумагах. Так что возможен вариант возврата к старой и уже полузабытой вексельной схеме, когда рядовой покупатель вносил на счет компании денежную сумму и получал взамен вексель, который уже и инвестировался в строительство дома.

Что касается правил составления договора, то здесь также есть недоработки. Например, одним из существенных условий договора является его цена. По сложившейся практике, цена в договоре могла определяться двумя способами: либо как стоимость квадратного метра, помноженная на получившуюся конкретную площадь конкретной квартиры по обмерам БТИ, либо как затраты застройщика на возведение объекта. В данном случае, несмотря на попытку защитить рядового участника от возможного повышения цены, у застройщика осталась возможность требовать возмещения затрат на строительство, т.е. фактически ничего не изменилось.

Непонятно, как быть с реконструкцией жилых домов. В законе слово "реконструкция" не упоминается ни разу, только "строительство", что создает большие возможности для неоднозначного толкования законодательства и для судебной практики.

И наконец, третьим условием является конкретный срок сдачи объекта. Причем, опять-таки, конкретика только продекларирована. Непонятно, что считать сроком: календарный день, месяц, квартал, год? Что снова возвращает нас к возможности для застройщика "играть" сроками сдачи дома. При этом, указано, что срок сдачи для всех объектов строительного проекта должен быть единым, т.е. все квартиры в строящемся доме должны сдаваться и оформляться в собственность граждан в одно время. Тогда как общепринятая практика сдачи домов по секциям или, пользуясь строительной терминологией, очередями.

Вторым существенным условием договора является описание конкретного объекта недвижимости. Здесь закон почему-то не указывает обязательных условий для описания. В результате, для потребителя ничего не изменилось.

Для этой цели даже будет создана специальная организация (ее создание продекларировано в новом законе) для контроля за деятельностью застройщиков и регулирования инвестиционно-строительного процесса. Возможно, благодаря постановлениям этого ведомства, ситуация изменится, и вступление закона в силу (такая информация прозвучала на конференции) будет отложено на один год. В любом случае, в существующем виде закон, по мнению докладчика, не исполняет своих функций - "снижение рисков долевого участия строительстве".
Mirax Group собирается привлечь японских строителей к возведению небоскребов в Москве

Еще одно интересное новшество в Российском законодательстве. Новый закон указывает, что Правительство Российской Федерации вправе принимать постановления, регулирующие исполнение данного закона и обязательные для всех участников долевого участия в строительстве. Эта норма фактически наделяет Правительство РФ законодательной властью, минуя общепринятый порядок принятия законов. Самое смешное, что в данном случае такая мера даже оправдана, поскольку недоработки нового закона потребуют постоянной корректировки.

Mirax Group появилась на столичном рынке в результате ре-брендинга компании «Строймонтаж», возглавляемой Сергеем Полонским. Последняя же пришла в Москву из Петербурга. Наиболее известным проектом компании в Москве является башня «Федерация», возводимая на территории ММДЦ «Москва-Сити». Кроме того, компания построила такие объекты, как жилые комплексы «Корона», «Золотые ключи», в стадии строительства находятся Mirax Park, «Кутузовская ривьера» и офисный центр Pollars. Компания известна на рынке своим увлечением высотным строительством, а также желанием ее руководителя слетать в космос. Корпорация «Сумитомо» является крупнейшим холдингом в Японии, при этом с Россией она сотрудничает в основном в области поставок специализированного горнопроходческого оборудования. Также «Сумитомо Корпорейшн» в 2003 г. подписала договор о корпоративном кредитовании НПО «Сатурн», занимающейся производством газотурбинной техники. По имеющейся информации, Mirax ведет переговоры со строительным подразделением «Сумитомо», которое специализируется на строительстве высотных зданий.

Как стало известно RBC daily, компания Mirax Group (бывший «Строймонтаж») ведет переговоры с японским холдингом «Сумитомо Корпорейшн» о совместной деятельности по строительству высотных зданий в Москве. В самой компании данную информацию не комментируют. Эксперты предполагают, что речь может идти об участии японской корпорации в проектах в качестве подрядчика, но указывают на тот факт, что пока российский рынок все же слишком рискован для иностранных компаний. Скорее всего, речь идет о неком политическом соглашении, при помощи которого Mirax хочет повысить доверие к своей деятельности со стороны общественности.

Некоторые аналитики, кстати, учитывая этот фактор, выражают сомнения в том, что «Сумитомо Корпорейшн» вообще выйдет на российский рынок, а соглашение с Mirax, по их мнению, будет носить скорее пиаровский, нежели производственный характер. «Приходится признать, что российские строительные компании не обладают достаточным опытом для строительства зданий выше 70 этажей, – сказал RBC daily аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. – А «Строймонтаж» (ныне Mirax, – RBC daily) увлекается небывалыми высотами. Отношения с «Сумитомо», скорее всего, им важны в политическом аспекте: заключив договор с корпорацией, они некоторым образом заручатся опытом зарубежных коллег, которые давно и успешно строят небоскребы. Это нечто вроде декларации: смотрите, наши здания надежны, они не упадут».

Как утверждает источник RBC daily, переговоры ведутся именно относительно участия компании «Сумитомо» в строительстве московских высоток, при этом источник предполагает, что японская компания, скорее всего, примет участие в проектах Mirax в качестве подрядчика. В Mirax Group информацию о переговорах с «Сумитомо Корпорейшн» не подтвердили и не опровергли. Участники рынка также полагают, что присутствие иностранной компании в роли подрядчика является единственной возможностью для ее работы в России в условиях современного российского рынка недвижимости. «Стройка – единственный более или менее безопасный способ участия иностранцев в российском рынке недвижимости, – сказал RBC daily директор по маркетингу «Московской строительной компании» Максим Калмыков. – Инвестировать слишком рискованно, поэтому львиная доля иностранных средств, имеющихся на этом рынке, как правило, представляет собой российские деньги, в свое время выведенные за рубеж, а теперь вернувшиеся в страну в качестве иностранных инвестиций. В принципе «Сумитомо» могла бы выступить также в качестве консультанта, но тогда они захотят контролировать процесс». Последнее требование, по общему мнению как российских, так и иностранных компаний, в России маловыполнимо: экспатам не удается полностью контролировать процесс. На эту проблему как на ключевую указывают иностранные инвесторы, предпринимающие попытки выхода на российский рынок.



Главная --> Публикации