Главная --> Публикации --> Застройщиков не берут в долю Гараж и квартира с видом на будущее Ярмарка инвесторов Карибский рай по цене российской квартиры Клубный завод

В 2004 г. билетов было продано более чем на $250 млн, в то время как еще в 1999 г. эта цифра не превышала $20 млн. Сегодня правильно организованный объект кинопоказа – один из самых прибыльных и перспективных видов бизнеса. По прогнозам компании «Невафильм» к 2007 г. число современных киноэкранов в России увеличится до 1400 (сейчас их около 700), а сборы от кинопоказа превысят $500 млн. Однако не всякий кинотеатр выживет в назревающей конкурентной борьбе…

С 1999 г. в Москве было открыто несколько десятков мультиплексов (от 8- до 15-зальников), и сейчас практически в каждом крупном российском городе готовится по одному к открытию. Более того, давно мокнет под дождем безуспешный кинотеатр под открытым небом в Тольятти, а на периферии столиц готовится открытие первого мегаплекса – 16-зальника. С того времени российский рынок кинопроката растет ежегодно на 70–100%. Очевидно, дельцы современной киноиндустрии нащупали нерв, который не омертвел за 5 лет видеоэпохи. И, нащупав, ощутили бешеный ритм потребительского ресурса. Получению огромных прибылей поспособствовал и особый, «культурный», налоговый режим. Не удается пока ответить только на один вопрос – откуда в Москве взялось столько зрителей, готовых платить по 200–300 рублей за сеанс? Достоверно одно – у ценителей кино появилась желанная возможность посмотреть его на широком экране при минимальном количестве зрителей, а при удаче – и в одиночестве.

Вестерн
Датой начала возрождения кинотеатров в России принято считать открытие реконструированного кинотеатра «Кодак-Киномир» в Москве в 1996 г. Это был первый массовый кинотеатр, оборудованный по последнему слову техники – звук DOLBY DIGITAL, большой экран, удобные сиденья и рестораны в фойе. За ним последовали «Американский Дом Кино» и «Под куполом». В дальнейшем московские кинотеатры переоснащались один за другим. К настоящему моменту из 150 существовавших в Москве кинотеатров претерпели реконструкцию и перешли на современное оборудование около половины.

Немое кино
В советские времена только на территории РСФСР насчитывалось около 3 тыс. кинотеатров, причем 97% из них были однозальные. Для советского человека крылатая фраза «Из всех искусств для нас важнейшим является кино» была верна если не на 100, то на 90%. До перестройки коэффициент средней посещаемости кинотеатра составлял 14–15 раз в год, но к 1995 г. он упал до 0,
Таким образом, за десятилетие с начала перестройки российская киноиндустрия потерпела крах – не было качественных отечественных фильмов, которые можно с успехом запускать в прокат, не было и платежеспособного спроса со стороны населения, доходы которого упали в несколько раз. Материально-техническая база большинства кинотеатров за годы экономического падения безнадежно устарела. К 1995 г. рынок оказался в состоянии отсутствия как спроса, так и предложения.

С появлением достаточных инвестиционных и потребительских ресурсов на рынке кинопоказа началась эра многозальных кинотеатров и мультиплексов. Для создания подобных объектов уже не годились старые здания кинотеатров – такой формат кинопоказа предполагает строительство нового здания или использование площадей в крупном торговом центре. В 2000 г. в ТЦ «Рамстор» открылся первый созданный с нуля многозальный кинотеатр, а в 2002 г. в ТЦ «Атриум» открылся первый в России 9-зальный мультиплекс. Оба проекта – детища компании «Формула Кино». И хотя создание мультиплексов и многозальных кинотеатров требует больше инвестиционных ресурсов, чем реконструкция однозальников, этот формат кинопоказа считается более прибыльным и конкурентоспособным. В результате начавшейся с 2000 г. в Москве бурной деятельности по развитию многозальных кинотеатров в составе торговых центров их доля на настоящий момент достигла 30% от общего числа киноэкранов. В Петербурге развитие многозальных кинотеатров в составе торговых центров началось только в 2002 г., но уже сегодня количество экранов в них превышает количество экранов в остальных объектах кинопоказа. В обоих городах количество киноэкранов уже превысило уровень 1985 г., и, учитывая, что среднее количество посещений жителями выросло до 2–3-х в год, можно говорить о насыщении рынка и начале настоящей конкуренции.

Постепенно волна переоснащения кинотеатров накрыла Санкт-Петербург, а затем и другие крупные города – от Калининграда до Находки. К концу 2003 г. по России (не считая Москвы и Санкт-Петербурга) насчитывалось уже 280 современных кинозалов в 180 кинотеатрах. В большинстве случаев реконструкция включала замену проекционного и звукового оборудования, смену экрана, звукоизоляционных и звукопоглощающих материалов зала, освещения, замену кресел, косметический ремонт, оформление и освещение фасада здания. В фойе организовывались зоны отдыха и питания. В более капиталоемких проектах большие однозальные кинотеатры превращали в двух- и трехзальные.

Это не значит, что однозальные кинотеатры ждет незавидное будущее. Как и для магазина или торгового центра, решающим здесь является местоположение. Выгодно расположенный в центре города «однозальник» даст фору мультиплексу на окраине. Еще один путь эффективного развития однозальных кинотеатров, особенно небольших, – создание тематических клубов, со своей уникальной публикой и тематическим репертуаром. Конкурентным преимуществом является и соседство с крупными учреждениями досуга и отдыха – спорткомплексами, гостиницами, офисными центрами, развлекательными центрами. Ряд кинотеатров вводят круглосуточный режим работы, VIP-залы и VIP-места с официантами и другие уникальные услуги. Наличие «собственного лица» помогает кинотеатру найти «своего» зрителя.

В Москве, на которую приходится около 40% киноэкранов и кассовых сборов, плоды конкуренции различных форматов кинотеатров уже ярко видны. В наименее выгодном положении находятся нереконструированные кинотеатры – они либо сдаются в аренду под непрофильный бизнес, либо дают киносеансы для 1–2 человек. Современные переоборудованные однозальники на 500–700 мест сейчас загружены на 10–15%. В мультиплексах и «многозальниках» обычно занято 25–30% кресел в залах на 100–200 мест. Однако и между ними конкуренция возрастает, что приводит к падению средней цены билета и выручки на один экран. В ситуации, когда даже мультиплексы не всегда заполнены, большинство кинотеатров на окраине Москвы могут предложить только ценовые методы конкуренции – средняя цена билетов в однозальных кинотеатрах в полтора-два раза меньше, чем в мультиплексах.

Мюзикл
Одновременно с повсеместным переоборудованием кинотеатров происходило их объединение в сетевые структуры и формирование крупных игроков на рынке кинопоказа. Сегодня на территории России действуют как общефедеральные сети кинотеатров («Синема-Парк», «Формула Кино», «Инвесткинопроект», «Киномакс»), так и сети, сферой интересов которых пока являются только Москва («Люксор», «Центр-Фильм»), Санкт-Петербург («Мираж-Синема», «Кронверк-Синема»), отдельные города и области («КиноСок», «Сувар», «Премьер-Зал»). Основными инвесторами в создание киноиндустрии являются владельцы, тем или иным образом получившие здания государственных кинотеатров в аренду, совладение или собственность в эпоху приватизации («Формула Кино»), компании, специализирующиеся на кинопрокате, выпуске кино-, аудио- и видеопродукции («Парадиз», «Екатеринбург-Арт»), сильные финансово-промышленные группы («Сок-Авто», «Интеррос»), иностранные сети кинотеатров (National Amusements), государственные предприятия (Роскинопрокат), дистрибьюторы кино- и фототоваров (Техсоюз).

Одновременно с доминирующими в Европе и США мультиплексами постепенно приходят в Россию и другие современные форматы. Так, в 2003-м в ТЦ «Рамстор-Сити» английская компания BFC Media Ltd. открыла первый кинотеатр трехмерного кинопоказа IMAX. В 2005 г. объекты этого формата откроются в Санкт-Петербурге, Казани и Перми. В 2004 г. заработал объект кинопоказа нового формата – «Movie point» в аэропорту «Домодедово». Благодаря цифровым технологиям реализован так называемый индивидуальный кинопоказ. В 2004 г. компания «Романов-Синема» открыла трехзальный VIP-кинотеатр – цена билетов 1000 рублей. В будущем году ожидается открытие первого в России «Мегаплекса» на 16 залов.

Лидером по числу киноэкранов продолжает оставаться объединение сетей однозальных, многозальных кинотеатров и мультиплексов «Империя Кино», «Каро Фильм» и «Формула Кино». Благодаря доступу к административному ресурсу, компании, входящие в холдинг, получили в 1990-е гг. в аренду и собственность несколько десятков кинотеатров в Москве, включая знаменитые «Пушкинский» и «Ударник». В 2000 г. компания «Каро Фильм» начала эру создания многозальных кинотеатров в торговых центрах – был открыт 4-зальный кинотеатр в ТЦ «Рамстор». В последующие годы компания открыла многозальники в польском «Рамсторе» в Подольске, в нижегородском «Шоколаде» и московском «Атриуме». 2003 г. «Каро Фильм» отметила открытием первого в России автокинотеатра под открытым небом на 70 машиномест. В 2004 г. компания запустила рядом с торговым комплексом «Ашан» крупнейший на данный момент в России мультиплекс на 12 залов. Сегодня объединение управляет 77 кинозалами, подавляющее большинство из которых (68) находится в Москве и ближайшем Подмосковье.

На конец 2004 г. лидерами по количеству работающих кинозалов стали сети «Формула Кино», «Кронверк-Синема» и «Киномакс». У каждой из этих компаний своя география: «Формула Кино» преимущественно работает на рынке Москвы, «Киномакс» – в крупнейших российских городах, а «Кронверк-Синема» – исключительно в Санкт-Петербурге.

В отличие от молодого «Кронверка» сеть «Киномакс» начала создаваться еще в 1996 г. компанией «Техсоюз» – крупным дистрибьютором фототоваров фирм «Кодак» и «Коника». Изначально к проекту создания общероссийской сети кинопроката планировали подключиться «Кодак» и «Госкино России». В 1999 г. компания открыла свой первый региональный объект – двухзальный «Урал-Киномакс» в Челябинске. Затем последовали «Космос-Киномакс» в Тюмени (2000), «Победа-Киномакс» в Ростове-на-Дону (2001), «Буревестник» во Владимире (2001). В 2002 г. в управление компании передали московский «Кодак-Киномир». Затем последовали открытия в Нижнем Тагиле, Люберцах, Екатеринбурге, Волгограде, появление многозальников в московских торговых центрах «ГУМ», «XL», «БУМ». Сегодня в сети «Киномакс» работает 30 экранов (включая 10 в Москве) в 10 городах России. В ближайшее время будет введен в строй мультиплекс в пермском ТЦ «Столица».

В 2004 г. в тройку лидеров стремительно вошел проект «Кронверк-Синема», развиваемый компанией «Эпос» и финансируемый «Банкирским Домом» Санкт-Петербурга (альянс «Промстройбанка» и банка «Санкт-Петербург»). История сети началась в 2002 г., когда был открыт первый в Санкт-Петербурге двухзальный кинотеатр NEО. В 2003 г. компания открыла пятизальный кинотеатр в составе ТЦ «Заневский Каскад», а в 2004-м в строй были введены сразу 4 мультиплекса на 26 залов. Это была настоящая революция для города – компания удвоила число киноэкранов всей Северной столицы. Сегодня «Эпос» владеет 33 кинозалами в городе на Неве. Примечательно, что все кинозалы открылись на площадях стратегического партнера – холдинга «Адамант». В 2005 г. компания запускает первый в Санкт-Петербурге кинотеатр IMAX.

В 2003 г. началась деятельность первого иностранного оператора на территории России – американская сеть кинотеатров National Amusements учредила СП RisingStarMedia с компанией Soquel Ventures. Сегодня компания владеет двумя мультиплексами в торговых комплексах «МЕГА». Кроме того, получен кредит ЕБРР на $17,5 млн, а также кредит «Райффайзенбанк Австрия» на $10 млн. Планируется до конца 2006 г. открыть еще 4 крупных мультиплекса.

Боевик
Когда стремительный рост объемов кинопоказа стал очевиден, началось появление на рынке новых игроков с мощными инвестиционными программами. Одним из таких стал проект «Синема-Парк», организованный ИД «Проф-Медиа» (входящим в структуру холдинга ИНТЕРРОС) и компанией «ТРИТЭ», председателем совета директоров которой является Никита Михалков. Надо заметить, что к тому времени ИД «Проф-Медиа» уже принадлежал 51% акций кинотеатра «МДМ-Кино» в Москве. Программа развития сети «Синема-Парк» предполагает создание 150 экранов в мультиплексах по всей стране. Объем инвестиций – $82 млн. Финансирование программы осуществляет, в том числе, и Всемирный банк. Пока же открыто два мультиплекса – в ТЦ «Калужский» на 9 залов (2003) и в ТЦ «Пятая Авеню» на 6 залов (2004).

Сильным игроком московского рынка многозальных кинотеатров является ГК «Парадиз», владеющая кинотеатрами «Ролан», «Пять звезд Павелецкая» и «Пять звезд Отрадное». Помимо кинопоказа, компания активно занимается дистрибуцией кинофильмов и даже их проектами. До настоящего времени компания не имела опыта эксплуатации кинотеатров в торговых центрах, но в 2005 г. он должен появиться – ГК «Парадиз» стала арендатором московского ТЦ «РИО», создаваемого тульской компанией «Ташир».

В том же 2003 г. о выходе на рынок кинопоказа заявила и компания «Екатеринбург-Арт» – один из крупнейших в России дистрибьюторов лицензионных видеокассет, к тому же владеющий сетью магазинов аудио-, видеопродукции «Титаник». В 2004 г. компания «ЕА-Синема» открыла первый в России трехзальный VIP-кинотеатр «Романов-Синема» в офисном центре класса А «Романов Двор». Следующий проект компании еще более уникален – 16-зальный мегаплекс в торговом центре «Вэйпарк», расположенном на МКАД в Москве.

В Москве наряду с крупными «игроками» существуют объединения реконструированных одно- и многозальных кинотеатров – «Центр Фильм» и «Пирамида-Синема». Сети реконструированных кинотеатров сформировались и в регионах – «Премьер-зал» (Екатеринбург), «КиноСок» (Самара), «Иллюзион» (Приморский край), «Панорама» (Пермь), «Парнас» (Белгородская область) и другие. Примечательно, что региональные компании – «Сувар» (Казань) и «Панорама» (Пермь) – запланировали открытие кинотеатров IMAX в своих городах в 2005 г.

В 2001-м была создана компания «Инвесткинопроект». В 2002 г. был открыт первый объект – многозальник «Киноплекс на Ленинском». Затем компания разработала программу по созданию сети мультиплексов с существенной долей развлечений в крупнейших городах и привлекла инвестиции в размере $40 млн. В 2004-м в Волгограде открылся первый в России мультиплекс за пределами Москвы и Санкт-Петербурга. А в 2005 г. компания планирует запустить в строй 45 кинозалов и вытеснить из тройки лидеров «КиноМакс».

При строительстве здания с нуля стоимость создания многозальника возрастает на стоимость общестроительных работ и связанных с ними обременений. В случае создания мультиплекса в составе торгового центра на плечи владельца кинобизнеса лягут арендные платежи, либо стоимость выкупа площадей.

Мелодрама
По мнению директора компании «Синема Консалтинг» Николая Бряндинского, усредненная стоимость организации 1 кв.м многозального кинотеатра в готовом здании составляет $1 тыс. Таким образом, стандартный мультиплекс площадью 3 тыс. кв.м обойдется в $3 млн. Эти деньги будут потрачены на проектирование, возведение межзальных перегородок, стен и амфитеатров, покупку и монтаж проекционного и звукового оборудования, звукоизоляционных и звукопоглощающих материалов, освещения, кресел, экрана, оформление залов, фойе. Кроме того, может потребоваться: оборудование для ресторанов, кафе, магазинов видео- и аудиопродукции, зон отдыха и развлечений, наружное оформление и освещение здания, обучение персонала и многое другое, что необходимо для создания современного и привлекательного объекта кинопоказа.

Остальные расходные статьи такие же, как и в обычном предприятии, – оплата фонда заработной платы, оплата поставщикам товаров и услуг, коммунальные и арендные платежи, налоги. Одним из конкурентных преимуществ кинопоказа перед другими видами бизнеса является специальный налоговый режим. Кинопоказ относится к сфере культуры, поэтому продажа билетов не облагается НДС. В ряде регионов кинотеатры имеют дополнительные налоговые льготы.

В текущей деятельности объекта кинопоказа основная статья расходов – оплата прав на фильмы дистрибьюторам. «В большинстве случаев доля дистрибьюторов составляет 50% от валового сбора при продаже билетов. Причем в отличие от розничной торговли, где часто принято скрывать реальные обороты, кинопоказ – это крупный, сложный и серьезный бизнес, в котором невыгодно рисковать своей репутацией перед дистрибьюторами, поэтому занижать обороты не принято», – рассказывает Николай Бряндинский.

«В настоящий момент довольно сложно определить доходность кинотеатра, так как многие из них находятся в разных стартовых условиях. Кроме того, владельцы кинотеатров, как и многие другие бизнесмены, закрыты для обсуждения своей доходности. По моему опыту, она составляет 18–53% годовых», – считает Виктор Кудрявцев.

Доходная часть кинотеатра отличается еще большим разнообразием, чем расходная. «Современный досуговый центр, в особенности имеющий многозальную структуру, сам по себе многофункционален и открыт для реализации многих видов шоу, общественных и культурных мероприятий. Поэтому его доход может состоять не только из средств от реализации билетов на просмотр кинофильмов. Часто кинотеатрам сопутствуют многочисленные торговые функции: кафе и рестораны, продажи CD и DVD, молодежной атрибутики, салоны красоты и тату, салоны сотовой связи», – рассказывает Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик Paul’s Yard. Но все же основной источник дохода кинотеатров – продажа билетов. Второй по значимости источник – предприятия общественного питания, обслуживающие поток посетителей кинотеатра, – бары, кафе, киоски по продаже поп-корна, снэков, прохладительных напитков. «Правильно организованный общепит при мультиплексе может давать до 40% дохода всего кинотеатра, в среднем этот показатель составляет 10–20%», – рассказывает Николай Бряндинский. Кинотеатр также может получать доход от продажи рекламных возможностей – ролики перед фильмами, наружная реклама в фойе и у касс, реклама на билетах, промо-акции и многое другое. Существенный доход могут приносить установленные в фойе игровые автоматы и вендинговые аппараты. Для многих кинотеатров важной статьей дохода является сдача площадей в аренду. При формировании доходной модели кинотеатра важно учитывать, что основными потребителями его услуг являются люди в возрасте от 13 до 36 лет.

За последние два года сроки окупаемости в Москве выросли в 1,5–2 раза и будут расти дальше в силу усиливающейся конкуренции. Уже сегодня средние сборы на экран в Москве падают – рынок достиг насыщения. Одновременно в регионах, по данным компании «Невафильм», средний сбор на экран растет. Поэтому в наиболее выгодной ситуации сейчас оказались компании, инвестиционные программы которых начали реализовываться еще до 2002 г. либо рассчитаны на региональные города. Но и здесь важно учитывать, что платежеспособный спрос в регионах ограничен, а значит, может быстро оказаться удовлетворенным первыми качественными проектами.

Попробуем посчитать. Хорошо расположенный одно- или двухзальный кинотеатр продает около 20 тыс. билетов в месяц. Каждый из посетителей оставляет около 200 руб. в стенах кинотеатра. Получается, что ежемесячный оборот такого бизнеса составляет около 4 млн руб. (более $1,7 млн в год). Естественно, для мультиплексов эта цифра в несколько раз больше. Учитывая стоимость создания или реконструкции кинотеатра и текущие расходы, получаем, что срок окупаемости этого бизнеса составляет 3–5 лет. Причем наибольшие сроки окупаемости имеют большие объекты, строящиеся с нуля, в силу их капиталоемкости.

Помимо строительных трудностей интересы сторон могут пересекаться и в вопросах разделения прибыли от потока посетителей торговых центров. Почти все мультиплексы предполагают размещение в фойе баров, кафе, игровых автоматов. В случае размещения рядом с фойе кинотеатра фуд-корта торговый центр «отбирает» у мультиплекса существенную прибыль. Еще больший конфликт интересов возможен, когда проект мультиплекса включает мощные элементы для получения дополнительной прибыли – детские игровые площадки, боулинг, бильярд, ресторанный дворик: стороны должны решить, кто из них будет открывать подобные предприятия на территории центра – довольно глупо будет смотреться торговый центр с двумя ресторанными двориками. Немало вопросов возникает и в период проведения рекламных кампаний – с одной стороны, кинотеатр, активно рекламируясь, создает поток в торговый центр, и наоборот, активная рекламная позиция центра увеличивает число посетителей кинозалов. Однако если одна из сторон решит воздержаться от рекламных затрат, конфликт весьма вероятен.
Долгий путь к пониманию и достижению договоренностей между девелоперами и операторами киносетей подхлестнул создание прочных альянсов – после ввода в строй одного объекта последующие объекты сработавшимся партнерам гораздо проще реализовывать. Так, уже сформировались альянсы: холдинг «Адамант»–«Кронверк-Синема», ГК «Время»–«Инвесткинопроект», «Рамэнка» (Рамстор)–«Формула Кино», «Золотой Вавилон»–«Люксор», IKEA (МЕГА)–RisingStarMedia. Сотрудничество с девелоперами торговых центров позволяет сэкономить затраты и время, которое требуется при самостоятельном строительстве зданий – на получение разрешения, согласование проектов, иные формы взаимодействия с местными органами власти – все эти задачи девелопер берет на себя.

Семейное кино
Тенденцией последних лет стало открытие многозальных кинотеатров именно в торговых центрах – до 80% экранов запускается здесь. «Мультиплекс в составе ТЦ – наиболее динамично развивающийся сегмент в настоящее время в России, особенно в Москве и крупных городах – Петербурге, Казани, Красноярске, Самаре», – отмечает Николай Бряндинский. Считается, что от такого соседства выигрывает как кинотеатр, так и торговый центр – посетители магазинов могут пойти в кино, и наоборот – пришедшие в кино имеют возможность сделать покупки в ожидании начала сеанса. Таким образом, мультиплекс – мощный якорь для торгового центра. Наличие в составе ТЦ мультиплекса – важный стимул для других арендаторов при принятии решения о размещении своих предприятий в торговом центре. Так, стоимость аренды в торговых центрах США на 20% выше, если в их составе имеется кинотеатр. «Западные источники утверждают, что сравнительные обороты торговой функции увеличиваются на 1,5–5%, а досуговой функции – на 4,5–6% при их соседстве», – делится Владимир Кудрявцев. Впрочем, в российских ТЦ ставки аренды для кинооператоров минимальные. Поэтому, по утверждению директора компании Leeds Property г-жи Флоринской, для девелопера ТЦ выгоднее продать оператору кинотеатра площадь, нежели сдавать ее. По данным Leeds Property, сроки окупаемости российских кинотеатров в составе ТЦ составляют 7–10 лет, и это при условии, что кинотеатр арендует площади. Приобретение квадратных метров в собственность соответственно увеличивает и срок окупаемости.
Однако счастливой совместной жизни предшествует долгий путь. Кинотеатр – сложное техническое сооружение с уникальными требованиями к расположению, звукоизоляции, нагрузкам на строительные конструкции. Поэтому взаимодействие оператора кинотеатров и девелопера торгового центра начинается еще на стадии проектирования. При размещении кинотеатра необходимо учитывать, что часто требуется отдельный вход-выход, высота потолков составляет не менее 5 м и еще множество других требований.

Компании, работающие в Москве, сегодня позволяют себе тратить на аренду помещения от 10% до четверти всех расходов. Москва предлагает им взамен самый высокий ассортимент офисных помещений, включая образовавшийся ныне пласт зданий уровня элит, что выражается обычно классом А+, а в большей мере арендной ставкой от $80 Расчеты показали, что арендовать помещения в таких зданиях способна любая компания, которая готова потратить на представительские цели свыше 20% от общих расходов, а анализ зданий подтвердил, что по такой цене выставляются офисы маленькой площади с полноценной и дорогой отделкой.

Однако ряд игроков рынка считают, что, несмотря на все достоинства размещения мультиплекса в торговых центрах, у такого варианта есть ряд существенных недостатков, которые могут перевесить. Например, неудачная рекламная политика торгового центра может привести к его низкой посещаемости, что, естественно, скажется и на обороте мультиплекса. Кроме того, торговый центр налагает ограничения на объем услуг, которые предоставляет мультиплекс своим посетителям, тем самым лишая его зачастую существенной доли прибыли от дополнительных услуг. Поэтому ряд операторов уже строят отдельные развлекательные центры, где они могут разместить не только кинозалы, но и магазины аудио- и видеопродукции, ночные клубы, рестораны, боулинг и другие формы развлечений.
Образование элитной прослойки бизнес-центров обусловлено дефицитом маленьких офисных помещений

Впрочем, выгодное месторасположение, как мы уже сказали, является лишь одной составляющей престижности здания. Вторую составляет в том числе и удачное позиционирование именно удачное, поскольку даже профессиональной PR-команде необходим счастливый случай попадания в струю. Здесь ярким примером может послужить Александр-Хаус, расположенный на Якиманке, в 1998 г. менеджеры бизнес-центра смогли привлечь в здание с не самой хорошей отделкой весьма солидных арендаторов (Sharp, Нортгаз, Гиперцентр).

Компромисс по завышенной цене
Способы образования арендной ставки для Москвы сегодня не актуальны высокий спрос на офисы позволяет пока устанавливать ее по схеме сколько хочу, столько прошу, правда, уже с оглядкой на соседей. Выгодное месторасположение решает очень многое, а грамотное позиционирование на рынке позволяет поднимать ставку на 50% по сравнению с близсидящими бизнес-центрами. За таким, как мы сказали, грамотным позиционированием может не стоять ничего, кроме достойной зарплаты PR-команды. Одним из самых дорогих бизнес-центров на сегодняшний день является Новинский пассаж. Наверное, вы согласитесь со мной, говорит руководитель отдела маркетинга Новинский, 31, что местоположение Новинского пассажа идеально. Согласимся. Конечно, это обстоятельство, продолжает Т. Кошелева, никак не входит в цену аренды, но опосредованно влияет на спрос. С такой формулировкой можно и не согласиться, но в сущности это и значит, что именно выгодное месторасположение в большинстве случаев объясняет дороговизну некоторых офисов. А так как месторасположение невозможно выразить в цифрах, то оно позволяет установить сколь угодно высокую ставку в тех пределах, в которых согласны платить арендаторы. Именно это обстоятельство и позволило сдавать квадратные метры в не самом лучшем по качеству и невзрачном бизнес-центре Даев-плаза за $1 тыс. в год. То же самое касается и бизнес-центра Усадьба (хоть и эффектного внешне, но не дотягивающего до уровня А+), который расположен в Вознесенском переулке. В общем выгодным месторасположением объясняется стоимость аренды в БЦ Турчанинов (от $850), расположенном, соответственно, в Турчаниновом переулке. В последнем, правда, создана богатейшая инфраструктура бассейн, теннисный корт, рестораны и магазины, что в определенной степени, безусловно, заслуживает дорогой ставки.

Мало, но дорого
Однако $800 1000 не является пределом арендной ставки. Сегодня некоторые столичные офисы предлагаются в аренду и за $1,5, и за $2 тыс., и такая цена является отражением уже не только престижа здания. Если пристально вглядеться в здания, которые сдают квадраты за такую цену, то можно увидеть интересную особенность: все они выставляют по такой цене маленькие помещения (50 250 кв.м), так и хочется сказать модули, полностью и дорого отделанные, с высоким уровнем сервиса. Это Миллениум Хаус на Цветном бульваре и Регус (или, как его еще называют, Смоленский пассаж) на Смоленской площади. В этих зданиях можно снять минимальное количество кв.м по цене от $1,1 до 3,5 тыс. Интересно отметить, что два этих бизнес-центра являются основными поставщиками услуги офис на час, т.е. предлагают небольшие помещения в срочную аренду на короткое время. Получается, что владельцы этих зданий постоянно держат некоторую часть вакантных площадей, что, понятно, дорогое удовольствие и позволить его себе могут не все, тем более что спрос на эту слугу не так уж велик в Москве. Пока. Кроме того, и Регус, и Миллениум Хаус здания не очень крупные по площади (10 тыс. и 6 тыс. кв.м соответственно) и расположенные в удачном месте, что позволяет устанавливать высокую арендную ставку. Здесь же заметим, что эти офисы сдаются полностью отделанными по последнему слову техники и дизайна, со всей необходимой мебелью и секретарской командой в придачу, не говоря уже о наличии лучших систем автоматизации и безопасности, что все вместе взятое и заложено в структуру арендной ставки.

Таким образом, ставка $800 1000 стала компромиссом между арендаторами, которые сочли престижность здания за часть своего имиджа, и владельцами бизнес-центров, которые в нужный момент сыграли на этой потребности арендаторов.

Тоже не идеал
Таких зданий в Москве не так уж и много зданий, в которых офисный квадрат стоит $800 150 Всего десять. Это совсем свежая Башня-2000 в составе Сити (от $1300), Романов Двор II (от $900), Арбат, 8/10 (от $800) и уже упоминавшиеся Усадьба (от $950), Александр-Хаус (от $1200), Турчанинов (от $850), Новинский пассаж (от $850), Регус (от $1300), Миллениум Хаус (от $1100) и Даев-плаза (от $1100). И практически в каждом из них можно увидеть как достоинства, объясняющие дороговизну аренды, так и недостатки. Так, месторасположение каждого имеет две стороны положительную (престижность района) и отрицательную (загруженность магистралей и постоянные пробки). Достоинства более специфические. Например, свою роль в Регусе сыграла его международная известность (Регус представляет свои услуги офиса на час во всех странах мира, а соответственно, и владеет офисными зданиями по всему миру). Безусловным преимуществом Башни является престиж и, уже можно так говорить, легендарность проекта Сити, сногсшибательные панорамные виды из окон и высококачественная отделка помещений. Впрочем, высший уровень отделки характерен для всех бизнес-центров класса элит, исключая только Турчанинов и в прошлом Александр-Хаус, в котором пару лет назад был произведен высококлассный ремонт.

Итак, в данной группе дорогих бизнес-центров решающую роль играет наличие небольших, очень востребованных на рынке офисных модулей. Основной отличительной чертой дорогих бизнес-центров, говорит директор департамента офисной недвижимости Paul's Yard Вячеслав Аксенов, является возможность арендовать небольшие блоки, и спрос в данном сегменте заметно превышает предложение. В то же время среди актуальных предложений этого сегмента можно выделить полностью реконструированное здание на Ильинке, 3, среди арендаторов которого представительства британского рекрутингового агентства Моргант-Хант и судостроительного предприятия Хотча.

Чем ближе к небу
Возвращаясь к тому же Новинскому пассажу, прислушаемся к словам Татьяны Кошелевой, которая протестует против широко распространенного мифа о дороговизне бизнес-центра: По офисным площадям средняя базовая ставка аренды в здании по подписанным договорам (100% заполненных площадей) составила $562 за 1 кв.м, говорит Т. Кошелева. Если говорить о ставке $800 850, то она применена ТОЛЬКО к офисным помещениям на 8-м, последнем этаже здания, потому что эти офисы были полностью готовы к въезду арендаторов. Очевидно, разброс арендных ставок в здании зависит от его этажности это характерно и, например, для нового бизнес-центра на Арбате, 8/10 здесь арендная ставка также возрастает на последних этажах. Американские аналитики давно уже выявили эту тенденцию вертикального возрастания ставки в иноземных небоскребах ставка на 30 40-х этажах деловых зданий запредельна. Тем не менее первые этажи дороже, чем средние.

Элитные офисы обладают лучшими характеристиками отделки по сравнению со стандартными офисами класса А. Если владелец здания акцентирует эксклюзивный дизайн помещений, замечает консультант отдела по работе с собственниками ABN Realty Наталия Дерешовская, то при отделке могут использоваться дорогостоящие материалы (мрамор, ценные породы дерева), что создает атмосферу роскоши и подчеркивает статус компании. Усадьба завоевывает арендаторов добротной и привлекательной архитектурой. Романов Двор II берет удачными видами из окон и разнообразной инфраструктурой (фитнес-центр, кинотеатр, рестораны), но арендовать там помещение, по данным Swiss Realty, довольно трудно, ибо менеджеры здания по всем вопросам советуются с Raiffeisen Bank, который там сидит и кредитует собственников. В достоинствах Новинского пассажа грамотная концепция и позиционирование, а также удобство подъезда к зданию. Усадьба, Даев-плаза, помимо уже упомянутых Регуса и Миллениум Хауса, предлагают в аренду маленькие помещения 100 200 кв.м.

Есть и другие нюансы, которые повышают или занижают арендную ставку. Например, климатические особенности. В США офисы, которые выходят на северную сторону, стоят дороже, чем те, которые выходят на южную. Почему? Первые почти не получают солнечного света, а значит, сотрудникам внутри не мешают работать солнечные блики, их не отвлекают солнечные зайцы, кроме того, такие помещения не так нуждаются в кондиционировании помещения. Вот такой урбанизм. В Москве подобные мелочи воспринимаются пока как анекдот, однако в будущем обещают разрастись до масштаба правила.

Наталия Дерешовская из ABN Realty также выделяет в московской практике аренды так называемые VIP-этажи. Однако в этом случае, говорит Н. Дерешовская, наличие VIP-этажа подразумевает его общий высокий уровень. Что, соответственно, завышает общий уровень арендных ставок в здании.

Поддержание нормального функционирования конструкций здания,
Поддержание расчетного функционирования инженерных систем с учетом замены выходящего из строя оборудования,
Охрана здания и помещений арендаторов,
Уборка здания и прилегающих территорий,
Уборка снега и очистка крыш,
Мойка окон и т.д.
Причем чем выше класс здания, тем больше этот список. Суть, собственно, не в этом. Эксплуатационные расходы в бизнес-центре класса элит прямо пропорционально зависят от технических характеристик здания и его оснащения, т.е. чем дороже напольное покрытие, тем дороже стоит его уборка. В ЭР некоторые собственники включают также коммунальные платежи, возрастающие от количества электропитания, которое в зданиях, оснащенных бесперебойными источниками питания, выше, чем в обычных. Класс элит такой источник подразумевает. В зависимости от рыночной ситуации и конкурентоспособности здания, договоренности с арендаторами, а также методов хозяйствования, продолжает В. Аксенов, в эксплуатационные расходы иногда включают коммунальные платежи. Впрочем, от того, что коммунальные платежи не будут включаться в ЭР, они ведь все равно никуда не денутся.

Сиамские близнецы
Те москвичи, которые купили себе квартиры в элитных жилых домах в центре столицы, поняли, что сбрасывать со счетов эксплуатационные расходы не стоит. То же самое касается и арендаторов элитных бизнес-центров: чем престижнее здание и выше арендная ставка, тем дороже эксплуатационные расходы. В конце концов, стоит только владельцу разбить вокруг бизнес-центра ландшафтный парк и организовать ежедневную уборку с применением специальной высококлассной техники, как расходы по этой статье зашкаливают за $150 с квадрата. Справедливо отметить, что на самом деле эксплуатационные расходы не включаются в арендную ставку на элитные офисы, но являются постоянным ее спутником и прямым отражением. Высокие цены аренды бывают обусловлены наличием в здании дополнительных услуг, замечает Наталия Дерешовская, делающих пребывание арендатора в нем более комфортным. Бесплатными они быть не могут. Эксплуатационные расходы в здании класса элит складываются из огромного количества параметров, т.к. обслуживание в таких зданиях многофункциональное дорогого арендатора готовы вылизывать со всех сторон. Так, Вячеслав Аксенов из Paul's Yard выделяет следующие статьи эксплутационных расходов, присущие, впрочем, каждому зданию класса А:

Счастливчики или безумцы?
Попытаемся определить, кто арендует такие помещения в московских элитных бизнес-центрах. По оценкам аналитиков консалтинговых агентств, большую площадь в них занимают иностранные представительства, а также российские сырьевые компании и их дочерние структуры. Однако Татьяна Кошелева, отвечающая за маркетинговую политику Новинского пассажа, предложила иной, более эффективный метод определения статуса таких компаний. В большинстве случаев в таких зданиях, говорит она, размещаются компании, годовой оборот которых позволяет платить заявленные суммы аренды. Будем учитывать два основных момента. Во-первых тот, что арендная плата за помещения обычно составляет от 10 до 25% расходов компании (причем 25% это только для компаний, в которых очень высок уровень представительских расходов). Во-вторых, что сами расходы составляют 10 50% годового оборота, поскольку прибыли свыше 50% это прибыли уже довольно значительные, а менее 10% наоборот, слишком несерьезные. Получается, что арендовать офис площадью 500 кв.м по ставке $800 могут компании, чей минимальный годовой оборот равен $3,2 млн. Произведя такие же расчеты для помещения чуть меньшей площади (200 кв.м), которое стоит $1,5 тыс. за кв.м (распространенный случай для престижных бизнес-центров), получаем, что такую аренду смогут осилить компании с минимальным годовым оборотом $2,4 млн, в том случае, если их расходы на аренду составляют четверть от всех расходов (небольшие компании с широкой представительской функцией), а прибыль равна 50%. Получается, что маленькое помещение в дорогом бизнес-центре могут арендовать компании со сравнительно небольшим годовым доходом. Однако надо понимать, что на деле компании редко тратят на аренду офиса четверть всех расходов. Если же исходить из того, что компания тратит на аренду 10% от общих расходов, но при этом довольствуется прибылью в 10%, то для аренды маленького дорогого помещения ей необходимо уже $30 млн. И если отечественных сырьевиков с долей сомнения можно назвать безумцами, так как любовь к роскоши присуща некоторым руководителям российских компаний, то иностранных эмиссаров таковыми не назовешь. Однако иностранному арендатору, претендующему на представительность в Москве, не остается другого варианта, кроме как арендовать помещения в элитных офисных зданиях, у них на родине таковые считаются стандартным классом А. Закон привычки. Или, иными словами, соблюдение уровня.

В среднем по Москве эксплуатационные расходы составляют $50 120 за кв.м в год. ($140 редкий потолок для бизнес-центра, замечает В. Аксенов). По данным Paul's Yard, ЭР в Романовом Дворе составляют $100 с кв.м (с НДС), Балчуг-плазе $80, Миллениуме $80, Башне на Набережной $75, Павелецкой Тауэр $75 (включая НДС), Японском Доме $75, Панораме-Тауэр $70 (с НДС). В то же время в некоторых бизнес-центрах высшего класса эксплуатационные расходы уже включены в арендную плату, как, например, в Усадьбе и Регусе.

Пока девелоперы бизнес-центров только прицениваются к Третьему транспортному, в торговом сегменте лучшие участки уже поделены. Основными игроками стали компании, известные своей приближенностью к московским властям. Оно и не удивительно, поскольку последние инициировали программу освоения ТТК предприятиями оптовой торговли. Свои торговые центры будут здесь развивать Metro CashCarry, «Интер МТД» и «Рамэнка».

Правительство Москвы совместно с иностранными инвесторами намерено сделать ТТК местом торговли

В декабре 2003 г. правительство Москвы выпустило постановление о мерах развития оптовой и розничной торговли на территориях, прилегающих к МКАД и Третьему транспортному кольцу. Правда, в нем были обозначены лишь адреса земельных участков и предполагаемый формат торговых точек. А вот о том, кому предстоит воплотить грандиозные планы по заключению Москвы в «торговое кольцо», авторы постановления №1031 умолчали. Впрочем, спустя полтора месяца список основных действующих лиц и исполнителей новой программы полностью определился. И оказался весьма разношерстным.

Мы делили апельсин…
Поскольку ТТК проходит через различные районы Москвы, то вдоль него есть как популярные, так и не очень участки для размещения торговых центров. «Есть участки перспективные и неперспективные. Все зависит от типа и цели использования этих земель, их окружения, состояния, обременения и прочих факторов. ТТК уже является некой границей, например, при поиске офисных помещений», – говорит гендиректор компании Leeds Property Group Елена Флоринская.

Естественный отбор
Вполне понятно, почему первыми претендентами на привлекательные места оказались немецкая компания Metro CashCarry, владеющая в столице тремя магазинами, громко заявившая о своих планах Real Holding GmbH, а также российская фирма «Интер МТД» и турецкая «Рамэнка». Теплые отношения турецких предпринимателей с московским мэром известны, Real Holding GmbH (подразделение Metro AG) пока даже не имеет офиса в России, но активно пользуется услугами «Московской девелоперской компании», принадлежащей бизнесмену «ближнего лужковского круга» Шалве Чигиринскому. Немецким торговцам даже придумано пока нигде юридически не закрепленное название – «Метро-Реал».

Строительством и эксплуатацией более чем 70 новых торговых точек, расположенных вдоль московских кольцевых магистралей, займутся компании, весьма различные по масштабам бизнеса, степени известности и географии капитала. Это и ставшие уже традиционными для Москвы иностранные инвесторы – Metro CashCarry, Auchan, IKEA, «Гиперцентр», развивающий «Мосмарты», российское ЗАО с британским капиталом «Интер МТД», и даже ряд компаний, специализировавшихся до этого на поставках в Москву картофеля, моркови и яиц из российских регионов.

У ЗАО «Интер МТД» также есть надежные покровители. По словам представителя управления ресурсов, потребительского рынка и услуг префектуры Южного округа, эта компания «рекомендована правительством». Возглавляемое бывшим «внешторговцем» Давидом Давидянцем ЗАО «Интер МТД» на фоне остальных компаний выглядит темной лошадкой. Впрочем, эта российская компания, учредителем которой, по данным Московской регистрационной палаты, является британская компания Dalli Holding Limited, много лет владеет мелкооптовым магазином площадью 2,5 тыс. кв.м на Краснопресненской набережной рядом с «Экспоцентром». В последнее время бизнес «Интер МТД» начал стремительно развиваться.

Впереди всех в деле освоения транспортных колец оказалась «Рамэнка». В конце 2003 г. турецкая компания открыла на пересечении МКАД и Ленинградского шоссе гипермаркет площадью 35 тыс. кв.м. Символично, что участок, на котором он строился около года, также оказался в списке территорий, осваиваемых согласно постановлению от 17 декабря 2002 г. Понятно, что других претендентов на него не нашлось, кроме «Рамэнки», заплатившей только за право заключения договора долгосрочной аренды земли почти $2,5 млн. Еще более $800 тыс. было заплачено за 49 лет аренды.

Эти участки компания получает согласно постановлению правительства Москвы №513, в котором было принято решение о строительстве и вводе в эксплуатацию 10 предприятий типа «кэш энд кэрри» на базе ЗАО «Интер МТД». Таким образом, компании предстоит получить и освоить восемь участков.

Серьезные планы серьезных людей
В конце 2003 г. «Интер МТД» по распоряжению правительства получила в долгосрочную аренду участок земли в 4,8 га в юго-западной части рынка «Садовод» на 14-м км МКАД под строительство торгового комплекса типа «кэш энд кэрри». Через некоторое время после этого городская комиссия по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию выделила «Интер МТД» еще один участок в районе Третьего кольца – на пересечении ул. Автозаводская и Симоновской набережной (2,07 га).

Впрочем, московское правительство далеко не всегда планирует освоение новых территорий. Так, согласно постановлению №1031 уже занятый магазином Metro участок на проспекте Мира просто подлежит расширению: к нему прибавятся две части – площадью 1,5 га и 15–20 га.

Наряду с тиражированием доморощенного «кэш энд кэрри» свою версию (и, как показала практика, весьма успешную) будет продвигать немецкая Metro CashCarry (участки на 104-м км МКАД и на ул. Рябиновая).

Наибольшая конкуренция на московском «торговом» кольце ожидается в номинации «Гипермаркет». Под их строительство пока выделено шесть земельных участков. На них, помимо «привилегированных» немцев, претендуют французы из Auchan: гипермаркет площадью 46 тыс. кв.м откроется на Рублевском шоссе (55-й км МКАД) уже в этом году. Иностранные операторы гипермаркетов не будут чувствовать себя одиноко на кольцевой дороге. На пересечении Дмитровского шоссе и ул. Череповецкая на территории 5,22 га к концу года ожидается открытие гипермаркета «Мосмарт» – совместного детища «Седьмого континента» и ЗАО «Гиперцентр». По словам Андрея Рогачева, директора по маркетингу ЗАО «Гиперцентр», на сегодня завершена подготовка участка, выбирается подрядчик, а начало строительство назначено на весну.

В рамках того же постановления в Восточном округе ожидается появление первого в Москве гипермаркета Real. «Так это или нет – не могу сказать. Ждем марта, когда приедет менеджер Real по России, – говорит PR-менеджер компании Metro Юлия Белова. – Но знаю точно, что гипермаркет будет открыт в конце года».

А потому возникает логичный вопрос: что же останется тем, чьи палатки или торговые павильоны до сих пор находились в районе строительства ТТК и были или будут снесены в ходе исполнения постановлений правительства?

Сорока-ворона кашу варила…
В известной детской считалочке про сороку-ворону всегда оставался один – как правило, самый маленький – палец, который в итоге оставался без каши. То же и у московского правительства – щедрот хватает не на всех.

Согласно действующему законодательству земельный участок может быть отчужден у государства только в определенных случаях, а земельные участки под киосками и модулями вообще не могут иметь иного собственника, кроме государства. Умелое использование администрацией города этого обстоятельства делает любой снос в районе ТТК санкционированным. Скорее всего, арендаторы киосков и модулей, договоры с которыми истекли или истекают, покинут земельный участок в кратчайший срок. Если договор аренды еще действителен, то арендатор может попытаться сохранить за собой участок до истечения срока договора, либо покинуть участок, подчинившись властям. Попытки решить проблему через суд, подав иск о возмещении упущенной выгоды или принудительном продлении договора, как правило, заканчиваются не в пользу арендатора.

По мнению эксперта компании «Полз Ярд» Владимира Кудрявцева, вопрос о правомерности действий муниципальных властей по сносу киосков и модулей с ТТК является одним из концептуальных вопросов московской недвижимости, характеризующих земельные отношения в Москве. «В договоре аренды с муниципальными властями оговорены все эти нюансы и процедуры, – говорит Е. Флоринская. – Если «палаточники» не имеют такого договора, то это уже совсем другой вопрос, и действия такие считаются самовольным захватом земли. Поэтому «палаточники» не должны иметь никаких претензий к властям и требовать каких-либо компенсаций».

Третье транспортное кольцо предлагает сегодня разнообразный выбор офисов здесь можно арендовать помещение как за $200, так и за $600, как с европейским уровнем качества, так и без элементарных систем вентиляции. Это заставляет отказываться от общего понятия зона ТТК, заменяя его неудобным районы ТТК. К тому же пробки на Третьем транспортном кольце далеко не редкость, а привычная проблема многих обитателей. И для расширения подъездов к бизнес-центрам девелоперам иногда приходится жертвовать ценными кусками земли. Так что о привлекательности районов ТТК есть смысл спорить.

Никаких компенсаций бывшие арендаторы от правительства не получали и, скорее всего, не получат. Отчасти это связано с тем, что они не смогут доказать свои реальные доходы от ведения бизнеса на данном участке – у большинства малых предприятий сегодня «черная» бухгалтерия, успешно скрывающая подлинные цифры оборота. Компенсационные льготы при заключении новых договоров аренды, соответственно, правительством также не рассматриваются. В отдельных случаях некоторые крупные торговые организации (например, администрации сегодняшних рынков) могут получить первоочередное право аренды муниципальных помещений в качестве компенсации до проведения открытого тендера. По сложившейся практике в Москве инвесторами ТЦ являются коммерческие структуры, и, как правило, доли муниципалитета в ТЦ к моменту их сдачи в аренду, нет. А значит, и переселение бывших палаточников в ТЦ может проводиться на общих основаниях и только за их счет.
Если на МКАД слишком далеко, а в Садовом слишком дорого, можно сесть на Третьем, которое, однако, далеко не золотая середина

Тенденцию децентрализации поддержали и те арендаторы, которые разделили свои потребности в площадях на аренду небольшого представительского офиса в центре и более значительного по площади, так называемого бэк-офиса, в другом, менее престижном районе. Практически у всех наших арендаторов есть дополнительный офис в центре, в деловом комплексе А-класса, сообщает руководитель отдела управления недвижимостью АЛМ-Девелопмент Юлия Башмарина. Компании размещают основную часть своих сотрудников в деловых комплексах класса В не только в целях сокращения затрат на аренду, но и потому, что они имеют ряд функциональных преимуществ. Например, в деловом комплексе на 4-м Рощинском проезде арендаторы имеют возможность дополнительно арендовать складские помещения.

К Сити передом, к лесу задом
К началу нынешнего года мест для строительства бизнес-центров в центральном деловом районе практически не осталось. Впрочем, это касается только крупномасштабных офисных проектов, точечная застройка в пределах Садового еще возможна. Учитывая, что цена продажи долгосрочных прав аренды на эту землю достаточно высока и у муниципальных властей не предвидится поводов снижать ставки, девелоперы все более активно начали осваивать районы за пределами Садового кольца.

Сел сам усади автомобиль
В сегменте В новое строительство встречается не так часто, как реконструкция промышленных объектов. Такие примеры мы видим по адресам: ул. Восточная, 10, ул. Орджоникидзе, 11, Сущевский вал, 9, ул. Новохохловская, 23, 2-й Южнопортовый пр., 16/1, ул. Сторожевая, 4, ул. Складочная, 1 и т.д. Впрочем, в последнее время наметилась тенденция к возведению все более качественных зданий, которые можно отнести к классу В+. Отражением такой тенденции служат бизнес-центры Новосущевский, РОСТЭК, на Гамсоновском пер., 5/15 и ул. 2-ая Звенигородская, 1 Помимо Сити существуют другие проекты, которые позиционируют себя, и небезосновательно (поскольку во многом ему соответствуют), как класс А. Например, особняк на ул. Серегина, Мерседес-Бенц Плаза, Японский дом, БЦ Новоданиловский, II фаза ЦМТ и здание на ул. Вавилова, 24.

Безусловно, у проектов, расположенных вне центра, существует масса других достоинств. Обычно это крупные здания, готовые предложить арендатору большую площадь этажа или даже отдельное здание. В подобных комплексах легче расшириться, да и если арендатор разогнался и взял больше квадратов, чем нужно, то это не обойдется ему так дорого, как просчеты с дорогой площадью в центре. При выборе земельных участков для застройки рядом с Третьим транспортным мы ориентируемся на площадь будущих офисных проектов не менее 30 тыс. кв.м, рассказывает директор по маркетингу MR Group Ирина Дзюба. Надо отметить, что специалисты данной компании заранее предугадали смещение потребительского интереса в сторону новой магистрали и уже завершили и продолжают реализовывать несколько крупных проектов вблизи этой зоны: бизнес-центры на ул. 8 Марта (14 тыс. кв.м), на ул. Викторенко (24 тыс. кв.м) и БЦ Новосущевский (38 тыс. кв.м). Если проанализировать субрынок Третьего транспортного, то самым масштабным по площади проектом класса В станет Московский городской технопарк Нагатино-ЗИЛ, который сейчас возводится на территории западной части Нагатинской поймы. Площадь комплекса составит порядка 1 млн. кв.м. В классе А безусловное лидерство и по качеству, и по количеству площадей принадлежит проекту Москва-Сити, где только офисных площадей будет около 1,4 млн. кв.м. При том, что московское правительство уже запланировало расширение Сити на север вдоль Третьего транспортного до будущего Краснопресненского проспекта. Под Сити II собираются выделить около 400 га земли, что в 6 раз больше первой фазы проекта. Но это пока планы, а сейчас большую часть застройки вокруг данной трассы составляет В-класс.

Эксплуатационные расходы на подъезд
Аренда в деловых центрах вблизи Третьего транспортного кольца имеет и свои минусы. В большинстве случаев станции метрополитена находятся от объектов совсем не близко, и сотрудникам приходится идти пешком до метро в среднем 10 15 минут. Некоторые собственники бизнес-центров решают эту проблему путем организации так называемых шатл-басов обычно это микроавтобусы, которые курсируют по определенному расписанию между метро и офисным центром, бесплатно доставляя сотрудников к месту работы и обратно. Такая дополнительная услуга существует, например, в бизнес-центре на ул. Ибрагимова. Между тем, Дмитрий Новиков, директор по эксплуатации Триангл Хаус, не видит необходимости в подобном сервисе, заявляя, что большинство их арендаторов люди, имеющие собственный транспорт, а остальные сотрудники, не принадлежащие к среднему классу, добираются на работу самостоятельно. Говоря о минусах расположения, он, как ни странно, отмечает автомобильные пробки, которые нередко образуются и на Третьем транспортном кольце, хотя и не идут ни в какое сравнение с пробками, возникающими в центре. На пробки в районе тоннеля на Шереметьевской жалуется также Ирина Дзюба: Мы постоянно наблюдаем заторы на этой магистрали. Для того чтобы хоть как-то улучшить ситуацию, нам пришлось расширять съезд с Третьего транспортного к БЦ Новосущевский за счет значительного куска земли, который можно было бы использовать для увеличения площади самого бизнес-центра или парковки.

Многие из вышеперечисленных бизнес-центров расположены на огороженной территории, что позволяет арендаторам чувствовать себя комфортно, поскольку в обособленном пространстве значительно повышается уровень безопасности. Большая часть внутренней территории используется для парковки, причем количество машиномест на 1 кв.м арендуемой площади несколько больше, чем в пределах Садового, а стоимость порой в 2 3 раза дешевле. Так, в центре стоимость наземной парковки может достигать $150 250 за машиноместо в месяц, в то время как в районе Третьего транспортного кольца она в среднем колеблется между $80 110 с учетом НДС. Не составляет сложности и припарковать машину на близлежащих улицах, гораздо менее загруженных, чем центральные магистрали и переулки. Люди устали стоять в пробках, говорят специалисты управляющей компании Серпуховской Двор, офисы за пределами Садового предназначены для тех, кто экономит время. Кстати, многие из арендаторов, которые сегодня арендуют площади в районе ТТК, раньше в полном составе располагались в центре. Хорошая транспортная доступность в совокупности с достаточным количеством парковочных мест повышает привлекательность объекта для компаний, где значительная часть сотрудников пользуется автомобилями, а таких организаций немало.

Зона отчуждения
Следующая проблема отсутствие жизни и ощутимых биоритмов вдоль столь важной магистрали. Обнадеживает относительно недавнее постановление Москвы о развитии инфраструктуры вокруг Третьего транспортного кольца, которое предусматривает строительство крупных многофункциональных комплексных проектов. Таким обещает быть объект компании ЭЛМ-Строй на месте Хладокомбината в начале Краснопролетарской улицы, объединяющий в себе торговый и детский развлекательный центры. Мы очень рады подобному соседству, потому что в данном случае работаем на одну цель развитие деловой активности вокруг Третьего транспортного кольца, констатирует Ирина Дзюба. Создавая внутреннюю инфраструктуру делового комплекса, собственник всегда обращает внимание на то, возможно ли привлечь внешних потребителей и за счет этого расширить функциональность как своего здания, так и окружающей площади.

В общем, причины того, что ТТК не справляется с автомобильными потоками, прозаичны и связаны с несовершенством и недоработкой самого кольца: виной тому отсутствие достаточных по площади разгоночных площадок, пробки на узких съездах и даже неотрегулированность светофоров на прилегающих магистралях. Некоторые собственники в частном порядке пытаются сделать развязки рядом со своими объектами более удобными. В техническом плане это не так сложно осуществить, но опять же путь к удобству преграждает неуязвимый бюрократизм: получение всех согласований в ГАИ займет массу времени.

Спектр ставок
Компенсировать все вышеперечисленные недостатки офиса вблизи Третьего транспортного кольца может, конечно же, только низкая цена. Самыми дешевыми деловыми центрами, арендная ставка в которых не превышает $300, являются объекты, расположены в районах метро:

Наряду со слабо развитой инфраструктурой начальник отдела исследований Noble Gibbons Ирина Герасимова отмечает плохое окружение бизнес-центров, которые нередко соседствуют с промышленными зонами. Но даже если вокруг бизнес-центра расположены жилые или административные здания, то вид из окна все равно зачастую остается достаточно унылым и аскетичным. Кроме того, поскольку большинство деловых центров, как мы уже выяснили, это реконструированные помещения бывших заводов и фабрик, качество конечного офисного продукта получается невысоким, и подобный деловой комплекс может отличаться неэффективностью планировочных решений, плохими техническими характеристиками, в связи с чем такие бизнес-центры теряют в престижности. Учитывая, что и расположены они далеко не в центре, это еще больше снижает уровень объекта.

Среди арендаторов таких центров компании Бау Колор и Госадмнадзор.
Чуть дороже район станции Беговая (до $400): на ул. Розанова, 10, корп. 1 ($380) и на 2-м Хорошевском пр., 9, стр. 2 ($360).
Следующими по дороговизне идут район Тульской, где арендная ставка плавает на уровне $500, БЦ Серпуховской Двор ($508) и БЦ Новоданиловский ($550 без НДС) и район Автозаводской здание на 1-м Автозаводском пр., 4, корп. 1 ($500). Арендаторами здесь являются компании Комус, Флер де Санте, Вест Лэнд, Балт Логистик, Метро Реклама, Паола Контэ и т.д.

Волгоградский проспект: здание на ул. Новохохловская, 23 (ставка $290 без НДС),
между Шоссе Энтузиастов и Авиамоторной: на ул. Сторожевая, 4 ($255 без НДС) и на ул. Авиамоторная, 8/А ($297 без НДС),
между Кожуховской и Дубровкой: на 2-м Южнопортовом пр., 16/1 ($270 без НДС),
Савеловская: на ул. Складочная, 1, стр. 1, 5 ($254 333 без НДС).

Еще больше популярен район метро Динамо ул. Серегина, 5 ($550), ул. Мишина, 24 ($593) и Ленинский проспект ул. Вавилова, 24 ($508), пр-т 60-летия Октября ($523). В рядах арендаторов преобладают компании нефтегазовой отрасли.

Далее в рейтинге возрастания арендной ставки идут офисные центры рядом с метро Рижская ул. Трифоновская, 57 ($500 600) и Улица 1905 года ул. 2-я Звенигородская, 13 ($550), в которых сидят Citybank, Nippon, Reckitt Benckiser, Media Arts Group, Hynday Motors.

Кольцо районов
Уровень арендных ставок отражает степень востребованности тех или иных участков Третьего транспортного кольца. На ставку влияет, помимо прочего, и исторически сложившийся имидж районов, прилегающих к ТТК. Если выстроить деловые районы Москвы по степени возрастания стоимости аренды офиса, то они встанут примерно в том же порядке, что и в рейтинге престижности. Так, практически неосвоенный, во многом промышленный район Волгоградского проспекта является самым дешевым и наименее привлекательным для офисной застройки, в то время как район вокруг Кутузовского проспекта, да и все западное направление вплоть до Рублево-Успенского шоссе, крайне интересны и девелоперам, и арендаторам, что формирует здесь самые высокие ставки аренды.

Самый дорогой район вблизи метро Кутузовская, что объясняется его исторически сложившимся престижем. В этом районе расположены объекты Башня на Набережной, Башня-2000, ЦМТ II, нефтяные компании, связанные с переработкой нефти, медийные холдинги, IT.

Исходя из того, какие проекты планируют девелоперы и как меняется отношение арендаторов к зоне ТТК, можно с уверенностью прогнозировать, что в ближайшие 2 3 года именно туда переместится деловая активность. При удачном стечении обстоятельств к этому времени, скорее всего, большая часть офисных площадей будет расположена за Садовым кольцом. Остается надеяться, что новая магистраль выдержит возрастающую в связи с ее освоением транспортную нагрузку. Иначе придется девелоперам перебрасывать свои силы на территории вокруг еще не построенного Четвертого транспортного кольца, а там и МКАД недалеко.

Некоторые девелоперы и вовсе категоричны в вопросе, можно ли выделять ТТК как новую зону офисной застройки. Нет такого понятия, как субрынок ТТК, уверен гендиректор Forum Properties А. Баринский. Третье транспортное кольцо застроено неравномерно, поэтому нельзя говорить о нем как о едином конгломерате. Исключая район Кутузовского проспекта, остальные районы ТТК являются промышленными зонами, которые в ближайшее время должны быть реконструированы. Офисы будут двигаться туда, где живут люди. Это тенденция, и она реализуется в зависимости от стоимости земли: если цена будет разумной, то проекты будут развиваться.



Главная --> Публикации