Главная --> Публикации --> Распродажа наследия Застройщиков не берут в долю Гараж и квартира с видом на будущее Ярмарка инвесторов Карибский рай по цене российской квартиры

Экологические проблемы в округе действительно есть. Связаны они, к сожалению, исключительно с местоположением ЮВАО на карте города. Преобладающая в Москве юго-западная роза ветров сносит всю накопившуюся в городском воздухе гарь именно в район Волгоградского проспекта. С экологической безнадежностью округа связан и тот факт, что столичные власти более ста лет размещали здесь наиболее грязные производства. Итог этой деятельности налицо: в ЮВАО множество заводов и предприятий, объединенных в огромные промзоны, а основную часть жилой застройки составляют пятиэтажки.

Юго-Восточный административный округ Москвы всегда считался одним из самых дешевых и непрестижных мест для проживания. Подобная слава закрепилась за ним еще с советских времен, когда слова Капотня, факел, поля аэрации начали ассоциироваться с юго-восточной частью города и стали синонимами повышенной загрязненности и плохой экологии.

Юго-Восточный административный округ прочно удерживает за собой первенство в разряде самого дешевого московского округа более десяти лет. Причем это касается и вторичного, и первичного рынка квартир.

Даже на ранней стадии становления московского рынка недвижимости, в самом начале 1990-х годов, квартиры в Кузьминках или Текстильщиках ждали покупателей крайне долго, несмотря на свою относительную дешевизну и существовавший тогда дефицит жилплощади.

Похожие цены и на рынке новостроек этого округа. В зависимости от степени готовности панельных домов стоимость жилплощади в них составляет от $1050 до 1400 за 1 кв. м. Подобное соотношение цен на квартиры первичного и вторичного рынка объясняется в первую очередь потребительскими качествами жилья: несмотря на критику, которая раздается в адрес современного панельного домостроения, квартиры в типовых домах значительно лучше квартир в пятиэтажках, построенных в 1970-х годах.

Сегодня на вторичном рынке ЮВАО цены колеблются в пределах $1150 1350 за 1 кв. м. Подчеркнем, что столь невысокий уровень стоимости связан с тем, что более 80% предложения составляют квартиры в пятиэтажках.

Дешевизна главное достоинство новостроек Юго-Восточного округа. По наблюдениям риэлторов, большинство приезжающих в Москву иногородних жителей, рискнувших продать свое жилье и приехать в столицу по приглашению какой-либо компании, выбирают самые дешевые варианты квартир. Найти их быстрее и проще именно в районе Кузьминок, Текстильщиков, Печатников и т. д. Поэтому покупательским спросом юго-восток столицы не обойден: продажи здесь устойчивы и за последние полтора года количество совершаемых ежемесячно сделок находится на одном и том же уровне.

Сегодня средняя стоимость 1 кв. м в панельных новостройках Юго-Восточного округа составляет $1350, в монолитных $162 Начиная с декабря 2004 года эти показатели снизились в среднем на 1%, что свидетельствует о стабильной ценовой ситуации в округе. За последние полгода цены на новостройки изменялись незначительно, не уходя серьезно со своих основных позиций.
В январе на некоторое снижение средней цены по округу оказал влияние тот факт, что ни по одному из адресов строящихся объектов не было отмечено повышение стоимости 1 кв. м, зато понизились цены на пяти объектах из 38, выставленных на продажу. Впрочем, это падение находится в пределах 0,3 0,5%, лишь по двум адресам оно превысило 2%. Это новостройка в Печатниках, мкр. 34д, где средняя стоимость 1 кв. м была снижена на 3% (с $1150 до 1120), и дом в Жулебине, мкр. 6, где средняя стоимость 1 кв. м упала на 2% (с $1282 до 1260).

Но застройщики не слишком любят Юго-Восточный округ. По их мнению, много заработать на возведении домов здесь не получается: слишком невелика дельта между инвестиционной себестоимостью проекта и продажной ценой квартир. Поэтому и возникает проблема с появлением на рынке новостроек хороших и недорогих панельных домов.
Город Щербинка расположен в 10 км от МКАД, между Московско-Курским отделением Московской железной дороги и Симферопольским шоссе. Численность населения 40 тыс. человек. С двух сторон город охватывает столица многоэтажки Южного Бутова подступают почти вплотную.

Более того, риэлторские агентства жалуются на явный недостаток предложения новостроек в этом округе, поскольку, по их мнению, продажи шли бы активнее, если бы выбор объектов был больше. Все-таки 38 строящихся домов предоставляют ограниченные возможности для эффективной работы агентств с покупателями жилья. Квартиры в большинстве домов панельных серий практически одинаковы и незначительно отличаются по отдельным параметрам. Покупателям необходимо предоставить максимальное количество адресов с приблизительно одинаковыми ценами, из которых они смогут выбрать наиболее удобно расположенный, как им кажется, дом.

Комплекс НовоГрад
В настоящее время на улицах Мостотреста и Люблинской идет строительство жилого комплекса НовоГрад, состоящего из домов серии И-172 Комплекс расположен в благоустроенном микрорайоне, находящемся на границе с Москвой.
Квартиры одно трехкомнатные, есть возможность объединения квартир в блоки. Остекление двойные пластиковые стеклопакеты. Лоджии застекленные. Кухни 11 13 кв. м. Имеются темные комнаты. В квартирах сделана электропроводка, внутренние перегородки, стяжка и штукатурка.
Площади квартир: 41 кв. м (однокомнатные), 66 72 кв. м (двухкомнатные), 86 кв. м (трехкомнатные).
Стоимость 1 кв. м 710$.

Появившийся в 1895 году полустанок, в то время единственный в тех местах официально признанный географический пункт, и большой кирпичный завод скромное наследие царского режима. После 1917 года на территории национализированных после революции земель создали опытно-показательное хозяйство по разведению продуктивного xолмогорского скота.
В 30-х годах прошлого века, с началом работ по электрификации железной дороги, на отведенных железнодорожникам землях появился первый в этих местах крупный застройщик. Это Всесоюзный трест по строительству внеклассных мостов (Мостотрест) Народного комиссариата путей сообщения. Вдоль Серпуховского шоссе выросла цепочка двухэтажных типовых домиков, которые так и назвали поселок Мостотреста. В 1938 году объединили пристанционные строения и деревню в рабочий поселок. В 1975 году Щербинка стала городом.
Долгое время Щербинка развивалась в качестве поставщика продуктов питания для Москвы. Но с тех пор, как московские кварталы шагнули за кольцевую дорогу, Щербинка практически стала очередным спальным районом столицы. Причем за счет железнодорожного сообщения с Москвой она очень выгодно отличалась от соседнего Бутова. На электричке до станции метро Царицыно из Щербинки можно добраться за 15 мин. Дорога до Курского вокзала занимает на полчаса больше. Между Щербинкой и станциями метро Аннино, Бульвар Дмитрия Донского, Бунинская аллея регулярно курсируют маршрутные такси и автобусы.
Зелеными насаждениями занята в Щербинке четверть городской территории. По соседству с Щербинкой находится уникальный памятник истории и культуры усадьба Остафьево.

Таунхаусы на улице Барышевской
В микрорайоне № 3, расположенном на улице Барышевской, будет построен малоэтажный жилой комплекс, состоящий из таунхаусов.
С северной стороны микрорайона расположена березовая роща, с западной сосновый бор, неподалеку находится живописный пруд.
Инфраструктура городка будет включать помимо домов и объекты инфраструктуры: супермаркет с кафе, парикмахерскую, химчистку, предприятия бытового обслуживания. Рядом, в 3 мин ходьбы, расположена школа. На территории микрорайона будет устроена зона отдыха, детские и спортивные площадки. Отдельно будет построен культурно-развлекательный комплекс. Территория микрорайона полностью огорожена и охраняется.
В домах, сдаваемых в эксплуатацию, будет подведен газ, электроэнергия, канализация, вода. Отопление в доме планируется автономное, газовое. Кроме этого по желанию заказчика в домах установят телефон и проведут интернет. Материал cтен ячеистый бетон с утеплителем толщиной 80 мм (пенополистерол), с монолитными перекрытиями. Пластиковые окна с двойным стеклопакетом, ролинговые ворота, металлические двери. Кровля из металлочерепицы.
Общая площадь комплекса составит около 5,7 га. Здесь будет построено 180 блокированных и благоустроенных домов общей площадью 30 тыс. кв. м. Покупателям предлагаются на выбор три типа домов различной площади и свободной планировки: 168, 194 и 243 кв. м.
Стоимость 1 кв. м от $900.

Жилой комплекс на улице 2-й Овражной
Новый жилой комплекс состоит из восьми монолитно-кирпичных домов и обеспечен собственной инфраструктурой.
Предлагаются квартиры в домах № 3 и Это здания переменной этажности (12 17 этажей) с огороженной благоустроенной территорией, детской и спортивной площадками, гостевой парковкой. В подъездах установлены охранные системы и домофоны.
Квартиры улучшенной планировки, кухни 13 кв. м, имеются большие застекленные лоджии и кладовые комнаты. Квартиры сдаются без отделки.
Площадь квартир: 40,6 43 кв. м (однокомнатные); 56,32 65,47 кв. м (двухкомнатные); 77 106,73 кв. м (трехкомнатные).
Стоимость 1 кв. м от $86

По-прежнему одним из основных направлений инвестиций в Подмосковье является комплексное строительство жилья. Как рассказал генеральный директор некоммерческого партнерства Союз строителей Московской области Мособлстройкомплекс Сергей Кривошеин, Московская область является одним из субъектов Российской Федерации, который приближается к норме обеспечения населения жильем (1,0 кв. м на человека) здесь ввод общей площади жилья в расчете на душу населения составил 0,87 кв. м на человека. Темпы роста объемов жилья в Подмосковье в последние два года превышали 20%, а по итогам 2004 года достигли 30%.
К 2005 году достаточно сформировался для того, чтобы стать инвестиционно привлекательным, и рынок коттеджного строительства. Более того, эксперты называют его одним из самых стабильных. Это связано прежде всего с увеличением числа желающих приобрести недвижимость за городом. По словам директора по маркетингу корпорации ИНКОМ-Недвижимость Сергея Елисеева, сегодня около 50% покупателей жилья в Подмосковье являются жителями столицы. До недавнего времени тенденция массового переезда москвичей за город сдерживалась транспортными и инженерными проблемами, сегодня эти вопросы постепенно решаются.
Как рассказала директор по маркетингу строительной компании Сапсан Ирина Мошева, в 1993 году емкость загородного рынка составляла $1 млрд, в 2003 году достигла $6 млрд, а за минувший год его объем увеличился еще на 15%. С 2003 года наибольшим спросом пользуется жилье в новых централизованно застроенных поселках с развитой инфраструктурой. Именно этот сегмент сегодня является наиболее перспективным для вложения инвестиций.
Доходность инвестиций в загородное строительство на сегодняшний день очень велика. Менее рискованными сейчас по-прежнему являются вложения в земельные участки, не слишком удаленные от Москвы, на престижных направлениях: Новорижском и Рублево-Успенском. По словам И. Мошевой, они могут принести до 100% прибыли, а в среднем рентабельность поселков достигает 80%. Минимальный объем инвестиций в строительство коттеджного поселка составляет $5 млн, средний от $18 млн до $50 млн.
Специалисты также выделили одно из самых перспективных направлений инвестиций в коттеджное строительство. Загородные дома, возводимые для последующей сдачи в аренду, также могут рассматриваться с точки зрения вложения денежных средств. Сегодня на рынке практически нет организованных поселков, построенных специально для сдачи в аренду. Если рентабельность коттеджного строительства будет сокращаться по традиционным схемам и на традиционных направлениях, то привлекательность аренды станет гораздо выше, отметил С. Елисеев.
По мнению специалистов рынка, наиболее интересными для инвестиций объектами загородной недвижимости под аренду станут небольшие по площади коттеджи с участком 10 15 соток, расположенные в крупных поселках с развитой инфраструктурой на Рублево-Успенском, Новорижском или Дмитровском направлениях.
С. Елисеев выделил еще одну новую тенденцию рынка коттеджной недвижимости. В ближайшие два-три года произойдет смещение интереса инвесторов в сторону низшего ценового сегмента до $150 250 тыс. за объект, что сделает этот рынок доступным для массового инвестора. И скорее всего здесь более активно заработает ипотечный механизм.
По числу участников Московская областная система ипотечного кредитования (ИЖК) сегодня является самой крупной в России. Как рассказал генеральный директор ОАО Ипотечная корпорация Московской области Владимир Мальцев, к началу 2005 года в областную систему ИЖК включились 38 муниципальных образований. В 18 из них элементы системы ипотечного жилищного кредитования создаются на основе генеральных соглашений с администрациями, в остальных 20 система строится по инициативе юридических лиц.

Итоги работы Московской областной ипотечной программы и инвестиции в строительство коттеджных поселков в Подмосковье стали самыми интересными обсуждаемыми темами на состоявшейся 21 февраля в отеле Марриот Роял Аврора конференции Инвестиции в недвижимость Подмосковья: проблемы и перспективы.

Руководитель управления Александр Буксман отметил, что в последнее время число заявлений с просьбой о приватизации квартир увеличилось в четыре раза, образовались очереди. Вместе с тем А. Буксман полагает, что за два года все граждане, которые захотят приватизировать квартиру, успеют это сделать.
Напомним, что в соответствии с новым Жилищным кодексом РФ бесплатная приватизация жилых помещений будет осуществляться до 1 января 2007 года.

Приватизировать квартиры успеют все. Если захотят
По данным главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве, на сегодняшний день в столице приватизировано около 75% жилого фонда.

Низкий коэффициент доступности жилья, по его словам, обусловлен отсутствием необходимых финансово-организационных схем. Такого ипотечного кредитования, при котором человек мог бы купить квартиру, внеся достаточно небольшую (10 15%) долю стоимости жилья, и затем выплачивать ее 20 30 лет, в стране пока не существует, пояснил глава агентства.
В. Аверченко отметил, что сегодня темпы роста строительной отрасли в России в два раза выше, чем в других отраслях экономики. Строительная отрасль обеспечивает 30% транспортного оборота. Таким образом, государству, обществу, бизнесу очень важно и выгодно направлять деньги именно в эту сферу, подавляя инфляцию и делая квартиры более доступными, подчеркнул чиновник.

Доступное жилье создаст впечатление стабильности
Коэффициент доступности жилья в России в 2,5 раза ниже, чем в других развитых странах, заявил руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Владимир Аверченко.

По утвержденным столичными властями правилам, без согласования с городскими службами теперь можно будет проводить ремонт квартир, устанавливать или разбирать антресоли или заменять без перестановки на другое место водопровод и другие инженерные коммуникации.
В то же время с надзорными органами необходимо согласовывать разборку несущих и ненесущих стен и устройство в них новых проемов, строительство внутренних лестниц, изменение конструкции полов, а также замену и установку дополнительного железного оборудования.
Согласованию также подлежат изменение формы, ликвидация или устройство оконных и наружных дверных проемов, трансформация балконов, лоджий, тамбуров и козырьков, а также установка наружных технических средств, таких, как кондиционеры и антенны.
Осуществлять перепланировку квартиры запрещается, если это ухудшает условия эксплуатации дома и проживания в нем граждан или если нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания и может произойти их разрушение.
Выдавать разрешения на перепланировку помещений в жилых домах будет Государственная жилищная инспекция города Москвы. Прием и рассмотрение заявок граждан будут осуществляться в режиме одного окна.

Правила перепланировки квартир снова изменены
В столице с 25 февраля этого года введен новый порядок эксплуатации жилищного фонда.

К середине 2005 года совет должен подготовить программу ипотечного кредитования жителей Москвы, предусматривающую внедрение новых форм приобретения жилья с использованием субсидий, ипотечных кредитов и различных накопительных систем. В первую очередь эта программа разрабатывается для москвичей, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий.
В совет, председателем которого стал вице-мэр Москвы Валерий Шанцев, вошли представители столичного правительства, Федеральной комиссии по ценным бумагам, Российской гильдии риэлтеров, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Международной ассоциации фондов жилищного строительства, Ассоциации российских банков и ипотечного кредитования и фонда Институт экономики города.
Помимо этого в совет включены депутаты Госдумы РФ и Мосгордумы, представители строительных и страховых компаний, а также банков.

Столица задумала создать собственную ипотеку
Правительство Москвы утвердило состав экспертного совета по развитию ипотеки в столице.

По данным генерального директора Мосводоканала Станислава Храменкова, сейчас счетчиками холодной воды обеспечено почти три четверти домов города. Отношение горожан к подсчету расходуемой ими воды в последнее время действительно изменилось москвичи убедились, что благодаря экономии можно снизить расходы на коммунальные услуги.
Гендиректор Мосводоканала отметил, что средств учета горячей воды в столице пока не так много, однако, по его словам, работа по обеспечению счетчиками всего жилого фонда может завершиться уже к концу текущего года.

Москвичей поставят на счетчики
Согласно опросу общественного мнения, почти две трети (62%) жителей столицы положительно относятся к установке в их домах счетчиков холодной и горячей воды. Для сравнения: два года назад установку счетчиков приветствовал лишь каждый восьмой москвич.

Это произойдет в силу того, что на наш строительный рынок придут компании из других стран, для которых эта отрасль весьма интересна, сказал В. Аверченко.
По мнению В. Аверченко, люди, занимающиеся строительным бизнесом, должны иметь профессиональную подготовку: Это напрямую связано с безопасностью общества, устойчивостью зданий и их долговечностью. Мы должны быть уверены, что, войдя в магазин, мы не станем жертвой обрушения.
В. Аверченко также отметил, что ужесточать требования к выдаче лицензий Росстрой не намерен. Необходимо более щепетильно подходить к нынешним требованиям, сказал он. Глава Росстроя не исключает, что со временем функция выдачи лицензий на строительство будет отдана профессиональным сообществам.

К выдаче строительных лицензий будут относиться щепетильно
Количество выдаваемых лицензий в сфере строительства будет возрастать, считает руководитель Федерального агентства по строительству и Жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой) Владимир Аверченко.

По его мнению, отсутствие у банков средств для выдачи кредитов сроком на три года и более стало одним из главных факторов, сдерживающих развитие ипотеки. Г. Тосунян также сообщил, что по итогам 2004 года совокупный портфель жилищных кредитов составил более $1 млрд, а к концу 2005 года прогнозируется его увеличение почти до $3 млрд.
Вместе с тем, отметил президент АРБ, в настоящее время по ипотечным схемам в России приобретается всего 1,5% жилья, а отношение объемов ипотечного кредитования к ВВП в России находится на уровне 0,07% по сравнению с 55% в США и 39% в Евроcоюзе. По его мнению, это делает Россию привлекательным местом для иностранных инвестиций, в том числе в рынок ипотечного кредитования.

Российская ипотека ждет иностранцев с длинными деньгами
По словам президента Ассоциации российских банков (АРБ) Гарегина Тосуняна, российские банки испытывают недостаток средств и могут удовлетворить потребность предприятий и населения в кредитах не более чем на 20%.

Е. Иванов сообщил, что рынок земельных участков в последнее время стал уменьшаться. Особенно это касается лесной земли, самой популярной и дорогой на Рублево-Успенском шоссе, да и в целом по Подмосковью. Основной объем земельных участков порядка 800 га леса первой категории на Рублево-Успенском шоссе в Барвихе, Жуковке, Горках-2, на 1-м Успенском шоссе, на Николиной Горе и в районе пансионатов Поляны и Лесные дали был продан и освоен в 2001 2002 годах. Именно на этих землях начало развиваться строительство качественных коттеджных поселков, включающих и элитные дома, рассказал он.
Под Москвой появится еще один горнолыжный комплекс. Его построят неподалеку от Рублевского шоссе совладельцы продовольственной компании “Вимм-Билль-Данн”. Участники рынка говорят о том, что подмосковный рынок горнолыжных услуг готов переварить еще не один такой комплекс.

Если уж вкладывать деньги, то лучше всего в землю
В настоящее время одним из лучших способов инвестирования является покупка земельных участков, считает управляющий директор агентства недвижимости Усадьба Евгений Иванов. Такое приобретение будет стабильно расти в цене на 20 30% в год, заявил он на пресс-конференции Элитная недвижимость: пять лет подъема рынка.

Как рассказал “Ведомостям” сам Якобашвили, под горнолыжный курорт будет отведено 800 га принадлежащей партнерам земли в Звенигородском районе Московской области. Здесь предполагается оборудовать склоны высотой 100 м, а вокруг построить инфраструктуру — рестораны, отели и прочее. По оценке Якобашвили, первый этап строительства обойдется в сумму, не превышающую $50-70 млн. Деньги будут вкладывать Гавриил Юшваев, Клиновский и сам Якобашвили. Бизнесмены хотят открыть курорт к сезону 2007-2008 гг.

С середины 90-х Давид Якобашвили, Гавриил Юшваев и их партнер — предприниматель Тимур Клиновский приобрели четыре молочных хозяйства в Подмосковье в районе престижного Рублевского шоссе: агрокомплекс “Горки-2”, “Наро-Осановский”, “Москворецкое” и “Макарово”. Фермы продают молоко на Лианозовский молочный комбинат (входит в “Вимм-Билль-Данн”), до конца 2005 г. Якобашвили и партнеры планируют инвестировать $100-150 млн в приобретение и развитие подмосковных хозяйств.

В последние годы российские инвесторы с охотой открывают небольшие горнолыжные объекты неподалеку от мегаполисов. Например, в конце прошлого года стало известно о планах банка “Россия”, “Северсталь-групп”, “Согаза” и фонда “Центр стратегических разработок “Северо-Запад” построить под Петербургом горнолыжный курорт стоимостью в $50 млн.

Коммерческий директор группы компаний “Кант” (эксплуатирует в Москве горнолыжный склон “Нагорное”) Даниил Виноградов называет сумму в $50-70 млн “вполне достаточной” для такого проекта. “Они могут рассчитывать на стабильную состоятельную аудиторию”, — отмечает Виноградов. По его оценке, оборот рынка горнолыжного отдыха в Московском регионе достигнет в этом сезоне $50 млн. “Рынок ежегодно удваивается, предложение не успевает за растущим спросом”, — говорит Виноградов.

Эксперты отмечают востребованность горнолыжных склонов рядом с большими городами. “Полагаю, что каждый двадцатый москвич катается на горных лыжах или сноуборде. А возможность выезжать каждые выходные в Альпы или на Кавказ есть не у всех”, — говорит президент Олимпийского комитета России и руководитель подмосковного горнолыжного курорта “Клуб Леонида Тягачева”. Срок окупаемости проекта Якобашвили Тягачев оценивает в 7-10 лет. “Этот рынок далек от заполнения”, — говорит гендиректор специализирующейся на горнолыжных направлениях турфирмы “Эрцог” Михаил Мусинянц. По его оценке, срок окупаемости подобных проектов не превышает пяти лет, а оборот горнолыжных курортов рядом с большими городами колеблется в пределах $5-10 млн.
Председатель совета директоров “Вимм-Билль-Данна” Давид Якобашвили, по данным на первое полугодие 2004 г., владел 7,76% акций компании. Журнал Forbes оценил состояние Якобашвили в $210 млн. Выручка “Вимм-Билль-Данна” по US GAAP за девять месяцев 2004 г. – $868,9 млн, чистая прибыль – $18,8 млн.

Заявляли инвесторы и об интересе к крупным горнолыжным проектам, но они пока далеки от реализации. Два года назад представители администрации Сочи заявляли, что “Газпром” потратит на строительство горнолыжно-туристического комплекса в Красной Поляне не менее $30 млн, однако дело застопорилось. “Интеррос” в 2003 г. вышел из проекта создания курорта “Роза Хутор” в той же Красной Поляне стоимостью $100 млн. А “Роснефть” отказалась от проекта создания горнолыжного комплекса на Домбае.



Главная --> Публикации