Главная --> Публикации --> У кого квартплата больше, у собственника квартиры или у нанимателя муниципального жилья? Жилье в кредит Наличие работающих объектов социальной инфраструктуры не менее важно, чем ресторан в доме Острая гостиничная несостоятельность Ярославка: романтика стародачного направления

Вкупе со снижением количества сделок (по оценке директора управления вторичного рынка Миэль-Недвижимости Юрия Стретовича, их число уменьшилось на 5-10% по сравнению с маем 2004 г.) риэлторов, в частности, серьезно обеспокоила реформа органа регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следствием которой стал возврат от недельного и двухнедельного сроков к месячному сроку регистрации. Однако на ценах на квартиры сроки регистрации не сказываются, хотя изрядно нервируют покупателей и продавцов.

Спячка на московском рынке жилья заканчивается, но весна будет не столь бурной, как год назад. В январе - феврале динамика рынка вторичного жилья была в целом положительной, и эксперты ожидают, что стабилизация сохранится в течение 2005 г. Однако риэлторы не исключают, что последние изменения законодательства изрядно осложнят жизнь всем участникам рынка недвижимости.

Объем вторичного рынка жилья в 2004 г., по разным оценкам, составил около $8-10 млрд в ценах 2004 г. В среднем за год в Москве продается 90 000-100 000 квартир. Прирост цен на квартиры за 2004 г. эксперты оценивают в 20-25%. В 2003 г., по оценке независимого аналитика рынка Андрея Бекетова, объем рынка типового вторичного жилья был около $7 млрд. В денежном выражении объем предложения на рынке не уменьшается, но сделок проходит меньше. По мнению Бекетова, это объясняется тем, что продавцы имеют одно представление о цене продажи и не желают уступать, а покупателей на заявленную цену не находится. Увеличивается срок экспозиции (в среднем до трех месяцев), объявления публикуются чаще, и пухнут базы предложений в специализированных изданиях.

Передача функции регистрации сделок с недвижимостью Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Москве и резкий возврат к месячному сроку регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с 1 января 2005 г. серьезной угрозой рынку в Москве не стали. Но риэлторы опасаются, что к лету проблем, связанных с изменениями в системе регистрации сделок, станет больше. По мнению представителей Московской ассоциации-гильдии риэлторов, крайне важно ввести сокращенные дифференцированные сроки с дополнительной официальной оплатой.

Уже в феврале, по наблюдениям Бекетова, частота подачи объявлений о продаже начала снижаться - продавцы уже не спешат продавать квартиры любой ценой, публикуя объявления чуть ли не ежедневно. Он предполагает, что в марте продавцы попробуют как минимум удержать цены на имеющемся уровне, а как максимум - поднять их примерно на 1%.

Рынок тот же, сделок меньше

Пошли в рост

Руководитель аналитического центра ирн.RU Олег Репченко считает, что часть квартир, выставленных сейчас на вторичный рынок, - это вчерашние новостройки, которые инвесторы пытаются продать иногда даже по завышенной цене, поскольку имеют возможность в отличие от участников альтернативных сделок подождать, когда рынок дорастет до их предложения. Средняя цена на квартиры в Москве растет именно за счет сегмента дорогого жилья в современных монолитных и кирпичных домах с квартирами большой площади в хороших районах, отмечает Репченко. Хотя цена на почти все классы панельного жилья, а также кирпичные пятиэтажки и жилье в малопрестижных районах снижается, по его оценке, примерно на 0,5% в месяц.

По данным аналитического центра Миэль-Недвижимости, в январе 2005 г. средняя удельная цена предложения квартир выросла в Москве на 1,5% и на 2,2% - в Московской области.

По данным аналитического центра РАН САВА, январское подорожание затронуло все категории жилья, в среднем по Москве рост составил 1,48%. Прежде всего подорожали небольшие квартиры в категориях дешевого жилья и многокомнатные квартиры в домах повышенной комфортности: здесь рост цен превысил средний по Москве в 2-3 раза. Представители малого бизнеса и среднего класса отказываются от накопления сбережений в банкнотах и вновь выбирают недвижимость как наиболее эффективный способ сохранить средства от инфляции, считают аналитики компании.

Большинство экспертов прогнозируют, что квартиры продолжат дорожать, но не более чем на 1-1,5% ежемесячно. По словам директора отделения Наша Москва корпорации Бест-Недвижимость Ольги Варакутиной, к лету цены поднимутся примерно на 10%. В январе и феврале, по данным Беста, спрос на дешевое жилье оставался стабильно высоким и превалировал над предложением. В сегменте дорогих квартир, напротив, предложение есть - и достаточно обширное, спрос его пока не догоняет, но цена на него не падает, говорит Варакутина.

По данным Андрея Бекетова, средняя цена предложения 1 кв. м на рынке типового вторичного жилья в феврале увеличилась на 1,41%. Рост цен на квартиры, предлагаемые к продаже в панельных домах, составил 0,79%, а в кирпичных цены увеличились на 1,95%. Средняя цена предложения 1 кв. м по рынку в целом в феврале составила $199 Цена предложения 1 кв. м в панельных домах - $1752, в кирпичных - $231 Около 61% предлагаемых к продаже квартир расположены в панельных (блочных) домах.

Марина Маркарова, управляющий директор Blackwood, отметила, что если в 2004 г. цены на вторичное жилье зачастую назначались собственниками самостоятельно, а затем регулярно поднимались без адекватных на то причин, то теперь цены в большей степени обусловлены рыночной ситуацией.

Цены на элитное жилье на вторичном рынке, по данным генерального директора компании Renaissance Realty Натальи Новиковой, выросли за год в среднем на 15-18%. Стоимость 1 кв. м в секторе элитного вторичного жилья сейчас составляет $4500-6500, но может достигать $25 000 за 1 кв. м. Большая часть квартир вторичного рынка представлена относительно старым фондом, которому трудно конкурировать с новостройками. Интересом у покупателей пользуются полностью реконструированные старинные особняки в центре города и видовые квартиры в сталинских домах, прежде всего в знаменитых высотках. Стоимость относительно небольших квартир (80-100 кв. м) в сталинских домах может достигать $4000-6000 за 1 кв. м.

Но вообще-то эксперты и аналитики стараются не заглядывать далеко в своих прогнозах, упирая на неопределенность тенденций. Наиболее очевидной тенденцией называют дифференциацию жилья по типам и, соответственно, по стоимости. На сегодняшнем рынке одновременно есть примеры как дорожающих, так и дешевеющих квартир, - говорит Репченко. По его мнению, сложившаяся в начале года ситуация крайне незначительного колебания цен достаточно стабильна и по большому счету удобна как покупателям, так и продавцам, даже если они пока с этим не согласны.

Рост покупательной способности населения и рост цен на жилье, связанные с появлением низких процентных ставок по ипотечным кредитам и доступностью ипотеки, как прогнозируют в РАН САВА, начнутся не раньше осени 2005 г.

Любовь Андреевна: Дачи и дачники – это так пошло, простите».


«Лопахин: И вишневый сад и землю необходимо отдать под дачи, сделать это теперь же, поскорее, – аукцион на носу! Поймите! Раз окончательно решите, чтобы были дачи, так денег вам дадут сколько угодно, и вы тогда спасены.

Любовь Андреевна мыслила высоко (может, потому и обанкротилась?). Дачная жизнь ей казалась пошлой. Однако для миллионов жителей столицы стремление обрести хоть какой-то клочок земли с небольшим домиком стало объективной необходимостью. И уж, конечно, не из-за вековечной, якобы существующей тяги русского человека к сохе и лопате. А по самой простой причине – условия проживания в мегаполисе требовали и требуют хоть какой-то «пригородной» отдушины.

(А.П. Чехов, «Вишневый сад»)

В том-то и проблема! Разные там теперь проживают граждане и гражданки – по финансовым возможностям, по уровню культуры. Взять даже не самые заповедные дачные уголки, а участки научных институтов, выделенные еще лет 30 назад. За заборами частных владений нет-нет да и мелькнут пузатые «мерседесы», «вольво» и «ауди». Расслоение! Новым жителям хочется качественных дорог, теннисных кортов и прочих чужеземных человеческих благ. Давно проживающим, обедневшим, постаревшим дачникам такие расходы не под силу.

Это потом в советской стране дачное движение пошло вширь, и дело свелось к покупке участков на шести, а то и четырех сотках с небольшими щитовыми домиками, тоже называемыми дачами. А начиналось все с того, что в 1930-е гг. советское правительство взялось обеспечить загородными радостями жизни элиту общества. Тогда в сосновых лесах, на берегах водоемов, оснащенные хорошими подъездными путями, газом, электричеством, недалеко от Москвы, как сладкие пироги и пряники, раздавались фаворитам государственного масштаба дачи. Потомки их до сих пор обитают в этих оазисах. Правда, очень «разбавленных» новым контингентом.

Сразу уточним, что само понятие «стародачные места» нельзя понимать буквально. По мнению специалистов, эти поселки лишь на 50% остаются дачными, т.е. используемыми для проживания в летний сезон. Те, что расположены в 20-километровой зоне, имеют все коммуникации, что позволяет жить в них круглогодично. Многие именно так и поступают.

Светлое прошлое

Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости, «Корпорация МИАН»: «Как правило, эти сделки связаны с приобретением долей, получением всевозможных согласований с родственниками продавца (а отношения между ними могут быть весьма напряженными). Ведь дачи выделялись начиная с 40-х гг. прошлого века, передавались по наследству – детям, внукам, членам их семей. Необходимо оформлять землеотвод (приватизировать земельный участок). Оформление таких сделок растягивается на 4–6 месяцев. Нередки случаи, когда хозяева восстанавливали строения после пожаров либо прочих разрушений, а в БТИ вновь возведенные дома не регистрировали. За долгий срок своего существования дачи перестраивались зачастую без специальной разрешительной документации».

Купить дом в таком месте, где живут сливки советской эпохи, непросто. Но многие любители поселков со славным прошлым готовы ждать не один месяц, прежде чем приобрести заветный участок. Их даже не пугают трудности, с которыми они могут столкнуться при оформлении прав собственности.

Правда, варианты бывают разными. Екатерина Устинова, генеральный директор компании «Полиграфжилстрой»: «А зачем сносить дом, если он хороший? Так только, подремонтировать немножко, сделать косметический ремонт. Я знаю одного покупателя, который не стал сносить старый дом, а построил недалеко новый, современный. Дачей прежних хозяев пользовался, пока шло строительство, потом она стала гостевым домом. Благо, что участок большой – из окон одного дома другого даже и не видно».

Когда же все позади, и долгожданный дом в стародачном поселке наконец-то приобретен, то его, как правило, сносят. Дмитрий Луковенко, заместитель руководителя отдела загородной недвижимости компании «МиК-Риэлт»: «Клиенту намного выгоднее приобрести участок с ветхим домом, снести его, а потом построить то, что пожелает. Такое происходит, когда риэлторская компания небольшая, либо сделку проводит частный маклер. Если же компания наряду с риэлторской деятельностью занимается еще и строительством, то она предпочтет построить дом самостоятельно и продать его как конечный продукт».

Сложности проживания в стародачных поселках начинаются еще до окончательного заселения в свой дом. Далеко не все жители рады, что в рядах старых дачников пополнение, и теперь вместе с ними будет жить успешный и относительно богатый сосед. Многие сетуют на то, что в тихих безлюдных местах начинается грохот и скрежет – идет оживленное возведение новых домов, ездят тяжелые грузовики и краны, разбивая и без того слабую дорогу. Известны случаи, когда по завершении процесса старожилы пытались обязать нового соседа восстановить ее. Екатерина Устинова: «Атмосфера стародачных поселков всегда отличалась дружелюбием. Много примеров, когда старые соседи уживаются с новыми, и теперь, но есть и противоположные ситуации. Чаще же люди просто не общаются. Старые дачники живут сами по себе, новые – сами по себе». Дмитрий Луковенко: «На дружелюбие соседей особо рассчитывать не приходится. Слишком разное положение – как экономически, так и в смысле образования, воспитания. Остается придерживаться принципа мирного сосуществования». Принцип мирного сосуществования позволяет проводить в жизнь… строительство высоченных заборов. Говорят, что раньше в стародачных поселках таких не было. Теперь есть.

Под косыми взглядами

Светлана Кондачкова: «Открытой конфронтации в таких поселках нет. Обычно царит дружественная, «семейная» атмосфера. Это и привлекает сюда многих покупателей».

Однако некоторые специалисты рынка недвижимости оценивают ситуацию более оптимистично. Екатерина Тэйн, директор отдела элитной недвижимости компании Knight Frank: «Стародачные места сдавались ученым, политикам, чиновникам. Может быть, прошло слишком много времени, и они отошли от власти. Однако эти люди, а часто их дети и внуки, до сих пор имеют вес в обществе, у них хорошие связи. С такими соседями рядом жить полезно и приятно. Да, в ведомственной среде очень сильны консервативные настроения. И в этом смысле отношение к новым жителям достаточно настороженное. В целом же, старожилы и новоселы находят общий язык».

Проблемы внутрихозяйственные в таких поселках решаются непросто. Причина тому – отсутствие управляющих компаний. Все вопросы обсуждаются с местными старейшинами. А они зачастую в силу возраста не видят простого выхода из ситуации. На решение даже достаточно обычных проблем уходит много времени. Что уж говорить, если речь идет о затратных проектах – прокладке или ремонте дороги, смене коммуникаций и т.д.

Дружба дружбой, а табачок…

Будущее светло и прекрасно

Дмитрий Луковенко: «Основная сложность проживания в таких поселках – это несоответствие интересов неплатежеспособных людей (их примерно 50%), доживающих свой век на природе, интересам новых богатых собственников. Старожилов мало волнует инфраструктура. Им уже не хочется принимать участие в поддержании хорошего внешнего вида поселка, они редко покидают границы своего участка. Следовательно, финансовое бремя ложится на новых хозяев. Готовность взять все в свои руки они проявляют далеко не всегда». Екатерина Устинова: «Сложности сосуществования людей с разными бюджетами есть. Если в поселке разбита дорога, то перед новым дачником вопрос стоит так – или ты ее делаешь за свой счет, или все останется по-прежнему. Люди не стремятся складываться. В старых поселках трудно договориться о совместной деятельности – сделать детскую площадку, я уж не говорю о гостевых парковках и т.д. Гораздо легче собрать деньги с новых жителей. В нашей стране вообще плохо относятся к богатым. Так что если у тебя есть деньги и ты хочешь что-то сделать, то с соседа возьми 5 рублей, а сам вложи 1 Богатые должны тратить больше. Не из чувства благотворительности, а ради себя и детей».

Светлана Кондачкова: «Безусловно, высокий спрос на стародачные поселки сохранится благодаря такому важному фактору как расположение: большинство поселков находятся в хвойных лесах на расстоянии менее 30 км от МКАД. Сочетание собственной истории, традиций и многочисленных географических преимуществ только подогревает интерес к любому предложению, которое возникает в этом сегменте рынка».

И все-таки эти вопросы и даже лишние затраты не отпугивают клиентов от покупки домов в стародачных поселках. Тем более что специалисты в один голос пророчат им светлое будущее. Хотя отмечают, что некоторые изменения их все-таки ждут. Екатерина Тэйн: «В какой-то момент старая прослойка будет вытеснена, в поселках появятся профессиональные управляющие компании. Это – лакомый кусочек, к которому небезосновательно проявляет интерес большинство игроков рынка. Уверена, через 5–7 лет внутри поселков все изменится. Наиболее перспективными направлениями так и останутся Рублево-Успенское шоссе, Пятницкое шоссе, Новорижское».

Первые два месяца 2005 года так и не принесли ответа на главные вопросы, волнующие практически всех: московское жилье все-таки дорожает или дешевеет и какая из этих тенденций окажется преобладающей в ближайшей перспективе? Эксперты аналитического центра ирн.RU считают, что «средние» цифры по рынку ответа на эти вопросы дать не могут, поэтому разбили рынок на сегменты, в каждом из которых можно хотя бы нащупать некую тенденцию. В свою очередь, глава имущественного комплекса столицы Юрий Росляк уверен, что «стабилизация цен на рынке - закономерное явление, и это означает, что столица прошла этап спекулятивного спроса на квартиры».

Екатерина Устинова: «Те поселки, в которых приобретают дома, будут хорошеть. А вот будут покупать или нет – это зависит от качества подъездных путей, инфраструктуры. У Подмосковья с юго-запада до севера большое будущее. Перспективны районы, прилегающие к Ленинградке. Люди туда будут переселяться и жить там. Если на востоке уберут промзону, то и те территории станут востребованными. (Но на это должна быть направлена политика федеральных властей.) И будут столицу, как ковер, окружать стародачные и новодачные поселки».

Ситуация еще больше усложняется при попытке понять, с чем именно связано повышение показателя среднего уровня цен на жилье. Анализ по разным классам жилья и даже отдельным квартирам показывает, что прирост среднерыночного показателя происходит в основном за счет повышения цен на дорогое жилье - это современные кирпичные и монолитно-кирпичные дома в хороших районах, отчасти «сталинские» дома, элитное и полуэлитное жилье. В то же время почти все классы панельного жилья, а также кирпичные пятиэтажки и жилье в малопрестижных районах испытывают характерную корректировку цен вниз примерно на 0.5% в месяц, отдельные квартиры - даже больше.

Так, по данным аналитического центра ирн.RU, за февраль общегородской индекс стоимости жилья вырос примерно на 0.4% и составил $1814 за 1 кв.м против $1806 за 1 кв.м в январе. За январь прирост составил около 0.2%. И хотя положительная динамика все-таки есть, ее величина крайне мала, и вряд ли она позволяет делать какие-либо окончательные выводы.

Получается, что главной особенностью сегодняшнего квартирного рынка следует считать вовсе не малозаметный рост среднего уровня цен и не снижение стоимости отдельных квартир. Наиболее важной тенденцией этого года является усиливающаяся дифференциация столичного рынка недвижимости. В отличие от прежних лет, когда дорожали все квартиры без исключения (и не только квартиры), теперь часть жилья продолжает слегка расти в цене, в то время как другая часть - наоборот, дешеветь.

Если смотреть с точки зрения отдельных районов и округов, то получается похожая картина. В половине округов Москвы средняя стоимость жилья немного повышается, а в другой половине - напротив, снижается. По районам средние цены снижаются в 63% районов, и только в 37% - повышаются. Причем все эти ценовые корректировки находятся на уровне долей процента. Таким образом, на сегодняшнем рынке одновременно есть примеры как дорожающих, так и дешевеющих квартир.

Впрочем, власти города пока сохраняют спокойствие.

Средний уровень цен на московское жилье, очевидно, остается примерно постоянным с конца весны - начала лета 2004 года, когда прекратилось масштабное подорожание квартир. В этих условиях определяющее значение приобрели локальные факторы, связанные со свойствами каждой конкретной квартиры (ее качество, расположение и состояние), которые, в свою очередь, и влияют сейчас на ликвидность и цену жилья. Именно по этим причинам одни квартиры могут корректироваться по ценам вверх, а другие - наоборот, вниз. Это создает полную дезориентацию в понимании того, что же все-таки происходит с ценами.

По мнению Росляка, стабилизация цен на недвижимость приведет к повышению доступности жилья, в частности к развитию ипотеки.

- Стабилизация цен на жилье в Москве - нормальное, закономерное явление, - уверен первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк. - Оно означает, что постепенно уходит спекулятивный рост цен, вызванный ажиотажным спросом тех лиц и организаций, которые таким образом защищали свои свободные средства.

Вчера на еженедельном совещании по социальным вопросам премьер Михаил Фрадков не стал заслушивать доклад о новом Жилищном кодексе. На него не хватило времени. А между тем вопросов к этому документу осталось немало. Он существенно укрепляет права собственников жилья, как частных, так и государственных.

- Важно и то, что не наблюдается падения спроса на элитные квартиры, - уверен чиновник. - Соответственно, город получит запланированные доходы от этого сектора рынка и сможет направить их на строительство социального жилья.
Сегодня вступает в силу новый Жилищный кодекс, который кардинально изменит весь рынок недвижимости в стране. Претендовать на получение бесплатных квартир сможет очень узкая категория граждан - дети-сироты и тяжелобольные люди. Остальным придется надеяться только на милость работодателя или собственные сбережения.

С вступлением в силу нового ЖК переехать в новую квартиру можно только при коммерческом найме жилья у частных собственников или приобретая его за свои средства. Меняются правила заселения и в муниципальные квартиры. Вместо ордера на вселение вводится договор социального найма. Такой же договор в скором времени предложат подписать всем жильцам неприватизированных квартир. При этом муниципальное жилье нельзя будет оставлять в наследство и почти невозможно обменять.

Напомним, что до сегодняшнего дня в России сохранялись остатки социалистических принципов распределения жилья. Действовал Жилищный кодекс 1983 года, который, хотя и оброс законодательными ограничениями, все же сохранял гражданам надежду бесплатно улучшить жилищные условия. Теперь число очередников за муниципальными квартирами должно резко сократиться. По данным Росстроя, сейчас в стране около 4.4 млн. семей ждет улучшения жилищных условий. В среднем по России это ожидание растягивается на 18 лет. Но и эта статистика не полностью отражает недостаток жилья, который оценивается в 1.5 млрд. кв. метров. По оценкам общественных организаций, от 25 до 38 млн. семей живут в стесненных жилищных условиях.

Жилищная реформа, по мнению экспертов, резко увеличит социальную напряженность. Даже до принятия кодекса, к примеру, в Карелии суды начали принимать решения о выселении злостных неплательщиков. Четыре семьи уже лишились своих квартир. Причем одну из них, не вносившую квартплату более 3 лет, выселили вообще без предоставления другого жилья. Остальные получили взамен меньшее по площади жилье на городских окраинах.

Существенно увеличиваются права собственников недвижимости. Например, муж при разводе теперь может оставить бывшую супругу без крыши над головой, если докажет, что квартиру он приобретал до создания семьи. Кроме того, сокращаются ограничения на оборот недвижимости, если в ней были прописаны дети. Судьба несовершеннолетних теперь целиком в руках их родителей. Граждан, заключивших договоры социального найма, могут выселить за неуплату коммунальным службам. Искать замену квартиры «выселенцам» должны муниципалитеты.



Главная --> Публикации