Главная --> Публикации --> Подвальная рулетка Эффект солнечного зайчика Иван грачев мы на полпути к массовой ипотеке

Цены предсказуемы

С остановкой цен на недвижимость столичные риэлторы уже смирились и даже осмелились дать свои прогнозы очередного повышения цен: весна 2005 года. В Петербурге сфера real estate сейчас переживает такую же стагнацию. Все уже давно привыкли к тому, что рынки двух столиц обычно идут «ноздря в ноздрю».

Сколько бы ни говорили о скором снижении цен на недвижимость, простая логика подсказывает, что такое развитие ситуации крайне маловероятно.

К осени на рынке Санкт-Петербурга скопилось множество некупленных за лето квартир. Многие специалисты склоняются к мысли, что всю осень рынок будет их «переваривать». По мнению Леонида Рысева, директора VIP-департамента АН «Бекар», продолжение роста цен на рынке Петербурга в пределах 1-2% в месяц, скорее всего, можно ожидать только к концу года.

Другая немаловажная причина грядущего роста цен – развитие ипотеки. Уже сегодня ипотечное кредитование заметно влияет на рынок города. Роман Шкапов, директор департамента «Ипотечное кредитование» АН «Бекар» называет такие цифры: «С января по июнь 2004 года количество «ипотечных» клиентов составляло примерно 1% от общего числа клиентов агентства. С июня по август количество клиентов постепенно увеличивалось до 3-4 процентов. В начале сентября произошел резкий всплеск. Сейчас количество покупателей, решающих свои проблемы через ипотеку, достигло 8 процентов». Несомненно, что при благоприятных условиях, созданных сегодня для рынка ипотечного кредитования, число клиентов ипотеки будет расти.

Первым признаком снижения цен, полагают риэлторы Петербурга, стали бы новые уже построенные дома, в которых остались бы непроданные квартиры, хотя бы в количестве 20 процентов. Между тем сейчас в городе наблюдается дефицит предложения. Количество объектов в рекламных листингах огромно, но на самом деле предлагаются не дома, а проекты. Доля сданных объектов в общем объеме предложения сегодня составляет около 6% (против 9% в конце 2002 года). И, похоже, эта тенденция будет развиваться. Специалисты подсчитали, что для удовлетворения запросов петербуржцев и приезжих в жилье в ближайшие годы нужно строить по 5-6 млн. кв. м, но в 2003 году строители ввели лишь 1,7 млн. кв. метров. Темпы строительства в 2004 году по сравнению с 2003 упали почти в 1,5 раза. Понятно, что дефицит предложения может спровоцировать лишь повышение цен.

Рынок меняется, но не сдается

Другое дело – замедление рынка. По мнению Андрея Тетыша, председателя совета директоров компании «Бекар», после стенового роста цен с осени 2003 г. рынку необходимо замедление. В подобных условиях даже падение общего уровня цен на 10-15% скорее техническая коррекция и показатель оздоровления рынка, нежели сигнал о движении цен вниз. Однако Андрей Тетыш полагает, что, учитывая сезонную осеннюю активность, рынку такой коррекции не дадут. Скорее всего, мы увидим либо остановку на текущем уровне цен, либо, что более вероятно, небольшой рост – около 5-10% за всю осень.

В условиях растущего рынка риэлторам было выгоднее назначать цену выше рыночной. Например, по стандартной квартире ценой в 100-110 тыс. было правильнее занимать позицию в 110 тысяч, а иногда и в 115 тысяч. Рынок все равно догонял поставленную «на вырост» цену за месяц-два.

Следует признать, что рынок недвижимости Петербурга изменился. А значит должна измениться и технология проведения сделок. Видимо, модель поведения агента образца 2003-июля 2004 на ближайшие полгода-год будет неадекватной. Методы, успешные для фазы бурного роста, пробуксовывают на спокойном рынке. Например, в июле наблюдатели отмечали странные вещи: двухкомнатная квартира, выставленная на продажу за ,5 тысячи, буквально на следующую неделю, не успев продаться (казалось бы, надо снижать!), подскакивала до 52 тысяч. Эта тенденция активно поддерживается продавцами, привыкшими к тому, что их квартиры могут только дорожать.

В работе на спокойном рынке есть масса преимуществ. Например, сейчас можно прогнозировать в Петербурге возрождение рынка обменов. На пике роста цен обменивать квартиры очень сложно. В результате, большое количество людей просто отказывались от этой затеи. Сегодня, по оценке риэлторов, эти клиенты снова выходят на рынок. И, скорее всего, число их резко увеличится: во-первых, из-за отложенного спроса, а во-вторых, благодаря новым возможностям обмена через ипотеку.
а подмосковном рынке недвижимости все большей популярностью пользуются загородные дома у «большой воды». Застройщики в последние полгода активно рекламируют коттеджи на берегах Клязьминского, Пироговского, Пестовского, Икшинского и Истринского водохранилищ, и если в прошлом сезоне предлагалось восемь поселков у водоемов, то в 2004 году — уже 17.

В состоянии спокойно развивающегося рынка при той же стандартной цене в 100-110 тыс. долларов риэлтору правильнее назначать ликвидную цену в 100-105 тысяч. В таких условиях сроки экспозиции и сама реализация становятся более гарантированными.

И зимой, и летом
Среди подмосковных районов, имеющих на своей территории крупные водохранилища, выделяется Дмитровское направление. За 2004 год рейтинг его популярности заметно увеличился. Связано это с реконструкцией основной трассы, а также с большим количеством спортивно-развлекательных комплексов («Волен», «Степаново», «Сорочаны», «Яхрома», горнолыжный клуб Леонида Тягачева и др.). Развитая инфраструктура района, живописные места, близость «большой воды» (в первую очередь Клязьминского, Пироговского и Пестовского водохранилищ) — вот что привлекает инвесторов и покупателей. Как считает управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова, «дом у воды, расположенный по Дмитровке, становится актуален и летом, и зимой. Это направление постепенно переходит из бизнес-класса в элиту, и водохранилища, расположенные близ Дмитровского шоссе, играют здесь далеко не последнюю роль».
Удаленность от Москвы тоже имеет большое значение. Дмитровка — это то направление, по которому водохранилища появляются уже в 6 км от МКАД и доступны на большом отрезке шоссе. Недостаток Дмитровки — шум от самолетов аэропорта «Шереметьево».
Не обделено вниманием девелоперов и Истринское водохранилище. Оно расположено на большем удалении от столицы, чем другие водоемы по Дмитровке, но добраться до расположенных там поселков можно по Новорижскому шоссе, которое не перегружено транспортом. «Здесь нет самолетов, промышленности и прочих факторов, мешающих комфортной жизни. К тому же сюда можно доехать по Волоколамскому, Пятницкому и Ленинградскому шоссе», — отмечает директор департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard Андрей Васильев.

По мнению представителей риэлторских компаний, поселки у крупных водоемов, которых в Подмосковье немного, благодаря своей уникальности формируют по-настоящему элитный рынок загородного жилья, который вряд ли будет подвержен какому-либо кризису.

Цена предложения
Строительство дач у водохранилищ началось еще в 60–70-х годах прошлого века, причем здесь возводились поселки для политических деятелей и лиц, приближенных к власти. Рядом с водоохранными зонами существует много стародачных поселков, особенно на Клязьминском водохранилище. Дома в них можно купить за небольшую цену — от $50 тыс. В основном это старые постройки советской стилистики.
Современное строительство активно развернулось во второй половине 1990-х. Большинство же элитных поселков с собственными яхт-клубами были возведены после 2000 года. По словам генерального директора Vesco Realty Вячеслава Ширяева, уже сейчас каждый второй клиент компании включает в список требований к своему будущему загородному жилью наличие «большой воды».
Естественно, такая заинтересованность не могла не отразиться на уровне цен. По оценкам В. Ширяева, к концу августа стоимость коттеджей вблизи водохранилищ превысила цену аналогичных особняков на «простой земле» на 30–40% и достигла $20–30 тыс. за сотку. Что касается стоимости 1 кв. м, то она не опускается ниже $2 тыс.
Подобное развитие ситуации предполагает, что земли в районе Истринского, Волоколамского, Пестовского и Клязьминского водохранилищ через некоторое время станут дефицитными, спрос на них будет в несколько раз превышать заведомо ограниченное предложение, и в связи с этим направления, расположенные возле этих водоемов, получат более престижный статус. «Не за горами те времена, когда особняки по Волоколамскому, Пятницкому, Ленинградскому и Дмитровскому направлениям будут входить в элиту загородной недвижимости», — говорит В. Ширяев.
В данном сегменте рынка стали появляться свои лидеры — поселки «Лазурный берег» (25 км по Дмитровскому шоссе), «Волна» (45 км по Пятницкому шоссе), «Новое время» (55 км по Пятницкому шоссе).

Особенность концепции
Интерес клиентов к жизни у «большой воды» не был оставлен без внимания девелоперами, которые стараются возводить вблизи водохранилищ все более оригинальные проекты. В береговых поселках появляются новые услуги, связанные в первую очередь с отдыхом в акватории. Среди модных тенденций последнего времени следует выделить строительство яхт-клубов, которые становятся самым востребованным местом развлечения обеспеченных людей.
По словам генерального директора компании «Терра» Андрея Мажарова, строительство яхт-клубов, полей для гольфа и других объектов инфраструктуры является одним из способов привлечения внимания потенциальных покупателей.
Мода на оригинальный объект инфраструктуры в составе коттеджного комплекса пришла с Запада. В результате девелоперы начали строить поселки с единой архитектурной концепцией и планом маркетингового продвижения, частью которого и становились различные «новаторства инфраструктуры».
«Коттедж на берегу водохранилища интересен покупателю тем, что есть возможность пришвартовать свою яхту неподалеку от дома. Правда, сейчас далеко не все прибрежные поселки имеют в своей инфраструктуре такой плюс — не больше пяти, а некоторые пока оснащены самым простым причалом», — замечает М. Маркарова.
Вместе с тем при строительстве поселка инвестор задается вопросом, насколько рентабельно строить объекты инфраструктуры, ведь, учитывая высокую стоимость земли, это строительство достаточно затратно и сильно снижает доходную составляющую. Один из выходов — покупка участка под застройку рядом с пансионатом или яхт-клубом, т. е. там, где эта инфраструктура уже есть и на ней можно реально сэкономить.

Тенденции
Как признает большинство участников рынка, «движение к воде» — процесс, который не остановить. Несмотря на то что близлежащие к Москве водохранилища имеют сравнительно небольшие размеры и на их берегах уже сосредоточено достаточное количество поселений, домов отдыха и турбаз, спрос на загородное жилье рядом с водой все увеличивается.
По словам В. Ширяева, наибольшей стабильностью на рынке загородного жилья будут отличаться те земли, на которых потенциальное предложение ограничено самой природой, скажем, в виде оригинального природного ландшафта и, конечно, водоема. Специалисты утверждают, что поселки вокруг воды уже в ближайшем будущем составят новый сегмент на рынке загородного жилья и окончательно сформируют рынок элитных коттеджей Подмосковья.

Нюансы законодательства
Строительство на берегах водохранилищ не всегда происходит в рамках закона. Особенно актуальным этот вопрос стал в сентябре текущего года, когда на одном из заседаний правительства Московской области были утверждены минимальные размеры водоохранных зон и прибрежных защитных полос. Документ представляет собой перечень 345 подмосковных рек, озер, прудов и водохранилищ, на берегах которых отныне будет ограничено любое новое строительство.
Как говорится в сообщении информационного центра правительства Москвы, кроме перечня всех водоемов областная администрация утвердила другие правила землеотвода в водоохранных зонах. Размер зоны напрямую зависит от протяженности реки. Если она длиной до 100 км, то охранная зона устанавливается в пределах 100 м, до 200 км — в пределах 150 м.
В этих границах будет определен особый режим ведения хозяйственной деятельности. Например, в прибрежной полосе (20 м) запрещено любое строительство, а возводить дома за ее пределами разрешат только при соблюдении санитарных норм. То есть загородный коттедж в обязательном порядке необходимо оборудовать канализацией и централизованным водоснабжением. Прибрежная полоса отойдет в ведение Федерального водного фонда, который и будет следить за ее использованием.
Как отмечает А. Мажаров, сегодня законодательство нарушают в основном частные лица, которые самовольно застраивают участки рядом с водоемами. Крупные девелоперские компании, наоборот, стараются следовать букве закона. Угроза сноса существует для всех домов, которые возведены на самовольно захваченных землях. По словам директора портала сottage.ru Сергея Бурдова, сегодня, после нашумевшего скандала с незаконными постройками и принятия проекта постановления правительства Московской области, стоимость правильно оформленной недвижимости у воды намного возрастет, так как может наступить дефицит участков под коттеджи вблизи водоемов.
В свою очередь М. Маркарова убеждена, что основная проблема заключается не в законном оформлении участков у водохранилищ, а в их правильной эксплуатации: установке очистных сооружений, оборудования по утилизации отходов и т. п. «Вряд ли Минприроды под силу снести незаконно построенные коттеджи, но контроль за пользованием прибрежного участка оно осуществлять обязано», — считает она.

Восстановить льготы по земельному налогу, которых многие предприятия лишились с 1 января 2005 года в связи с введением в действие главы Налогового кодекса "О земельном налоге", столичные власти решили еще в прошлом году. Однако разработка законопроекта затянулась, чем едва не воспользовались налоговики, пообещав бывшим льготникам взимать с них пени и штрафы за неуплату налога.

Предприятия Москвы, утратившие с 1 января льготы по уплате земельного налога, могут вновь рассчитывать на эти преференции. Вчера Мосгордума приняла в первом чтении законопроект, который восстанавливает земельные льготы для целого ряда организаций. Эксперты не исключают, что ко второму чтению критерии отбора предприятий-льготников будут изменены, а их список расширен.

Льготами по земельному налогу будут наделены также организации, которые используют труд инвалидов, при условии, что численность инвалидов на этих предприятиях составляет не менее 50%, а их доля в фонде оплаты труда не менее 25%.

Вчера депутаты Мосгордумы "исправились", приняв в первом чтении поправки в закон "О земельном налоге". Согласно документу, от платежей освобождаются научные организации, учреждения образования, здравоохранения, культуры, социального обеспечения и спорта, которые финансируются из федерального бюджета, бюджета Москвы либо за счет средств профсоюзов. Это решение должно обрадовать и арендаторов, снимающих площади у подпадающих под льготы бюджетных организаций, так как в противном случае для них могла быть повышена арендная плата.

Помимо этого, депутаты реанимировали льготы в отношении земельных участков, занятых многоэтажными гаражами-стоянками и автостоянками: для них сохраняется пониженная ставка земельного налога в размере 0,1% от кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, преференции предусмотрены для земельных участков общего пользования, которыми владеют льготники (например, земельный налог не будет взиматься за участки вокруг здания МГУ или какой-либо городской больницы), и для организаций, земли которым предоставлены в бессрочное пользование и относятся к особо охраняемым природным территориям.

Несмотря на то что в правительстве Москвы считают эти замечания неубедительными, чиновники не исключают, что поправки в законодательство все же будут внесены. "Я противник того, чтобы организации получали льготы в зависимости от того, крупные они или нет. Но есть объекты, которые нужны городу, и их надо сохранить. При этом необходим индивидуальный подход",- заявил первый заместитель руководителя департамента экономической политики и развития Москвы Валерий Жаров.

На этом приятные новости для предпринимателей не заканчиваются. Не исключено, что ко второму чтению список льготников по уплате земельного налога может быть расширен. Ряд депутатов настаивает на том, чтобы наделить привилегиями организации, которые финансируются из городского бюджета частично и, соответственно, не попадают в нынешний список льготников. В первую очередь речь идет об учреждениях физкультуры и спорта, которые акционированы, но по-прежнему остаются "социально значимыми объектами" Москвы. В частности, депутат Михаил Вышегородцев жаловался на то, что ежегодные потери спорткомплекса "Лужники" от уплаты земельного налога составляют 260 млн руб., что влечет за собой повышение цен на билеты на различные массовые мероприятия.

Член совета директоров ОАО "Вимм-Билль-Данн" и один из совладельцев компании Михаил Дубинин занял пост председателя совета директоров НБИК, а одним из независимых членов совета назначен Кристофер Маккензи, председатель и генеральный директор компании Brunswick Capital Limited. Оба руководителя до официального объявления об открытии бюро, назначенного на 17 мая, от комментариев отказались.

В то же время столичное правительство категорически отвергло предложение депутатов предоставить льготы по уплате земельного налога промышленным предприятиям. По словам Жарова, если выборочно наделить преференциями такие производства, то лишить предприятие налоговой льготы в дальнейшем будет крайне сложно. Депутаты с правительством не спорили. "Это все равно не будет стимулировать эффективное использование земель, принадлежащих промышленным предприятиям",- согласился с доводами Жарова председатель специальной комиссии по регламенту Мосгордумы Александр Крутов.
Совладельцы компании "Вимм-Билль-Данн" продолжают активно инвестировать в бизнес, связанный с развитием недвижимости. Начало работу "Независимое бюро ипотечного кредитования" (НБИК), учрежденное Михаилом Дубининым и его партнером Кристофером Маккензи. Как и в случае с агентством недвижимости, созданным этим тандемом, бюро будет привлекать массового клиента за счет экстремально низких комиссионных.

В отделе по работе с клиентами НБИК пояснили, что с бюро будут работать около 30 банков. Причем в отличие от других брокеров, где процент от сделки составляет 2-5%, бюро рассчитывает быстро набрать количество клиентов за счет ставки в 1%. Такой же маркетинговый ход был предпринят и в агентстве "Агент 002", где за риэлтерские услуги берется 2% против традиционных 3-6%.

По словам Юрия Чиканцева, представителя пресс-службы НБИК, бюро является совершенно отдельным образованием и не связано с уже работающим агентством недвижимости "Агент 002". "Крупные агентства занимаются ипотекой по остаточному принципу - при отсутствии у человека денег на квартиру его направляют в соседний отдел. В нашем случае эта услуга полностью независима",- утверждает Чиканцев.

Участники рынка скептически относятся к новому проекту. По мнению Владимира Талавера, вице-президента "Коммерческого банка развития", в последнее время отмечается много случаев, когда брокеры, получая вознаграждение за свою услугу, так и не составляли полного пакета документов для банка. "Если человек заплатит комиссионные ипотечному бюро, то совершенно нет гарантий того, что банк предоставит кредит на квартиру",- подчеркивает Талавер.

Сейчас в НБИК насчитывается не более 15-17 клиентов, при этом кредитный пакет уже достиг $5 млн. По мнению участников рынка, аккумулирование такой суммы возможно только при работе с дорогой недвижимостью. Кроме того, в ближайший год в планах НБИК открыть около десяти своих представительств в Москве и в дальнейшем несколько отделений в Санкт-Петербурге.

Эльмир Валеев, руководитель пресс-службы корпорации "БЕСТ-Недвижимость", подчеркнул, что инициатива "Вимм-Билль-Данна" и Brunswick понятна и даже интересна, однако, скорее всего, их желаниям не суждено сбыться. "Во-первых, подобные бюро есть при ипотечных отделениях большинства банков. Во-вторых, предоставление "только брокерских услуг" - это классический вариант западного консалтинга, однако наш рынок пока не готов к таким нововведениям",- говорит Валеев. Кроме того, по его словам, трудно поверить в работу с комиссией 1%, поскольку такие сделки просто не оправдают себя - прибыль с одной сделки будет составлять от $500 до $1 тыс., которые нужно будет поделить между агентом, его менеджером и самим бюро.

Как отмечает Тимофей Суворовцев, руководитель центра PR-технологий компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", сегодня быстро реализовать рентабельный коммерческий проект по созданию брокерского ипотечного бюро компании-новичку на рынке жилищного консалтинга вряд ли удастся. "Одно дело - агрессивная стратегия и опыт на рынке FMCG, гарантирующие лидерство в продвижении продуктов питания, и совсем другое - применение этих качеств в такой сложной сфере, как предоставление услуг в недвижимости",- говорит Суворовцев.

Это уже не первый проект в области недвижимости Михаила Дубинина. Вместе с тем же партнером в начале года он создал агентство недвижимости «Агент 002», известное агрессивной ценовой политикой.

Инвестиции акционеров «Вимм-Билль-Данна»



Его компаньоны - совладельцы компании «Вимм-Билль-Данн» Давид Якобашвили и Гавриил Юшваев - собираются в течение нескольких лет вложить в подмосковный рынок недвижимости около $300 млн. На данный момент они осваивают земли агрокомплексов, купленных еще в середине 90-х годов,- это «Горки-2», «Наро-Осановский», «Москворецкое». Цена сотки земли в этих хозяйствах доходит до $100 тыс. Только для строительства жилого комплекса площадью 40 тыс. кв. м на территории «Горок-2» Якобашвили и Юшваев инвестируют около $30 млн. Здесь же за $10 млн построят фитнес-центр площадью 7,2 тыс. кв. м. Кроме того, к 2006 году в соседней с Жуковкой деревне Усово совладельцами ВБД будет возведен бизнес-центр площадью 22 тыс. кв. м и торговый комплекс площадью 25 тыс. кв. м, на строительство которых будет направлено соответственно $30 и $21-22 млн. Также Якобашвили и Юшваев планируют в будущем возвести на Рублевке горнолыжный комплекс стоимостью $60-70 млн.



Главная --> Публикации