Главная --> Публикации --> Марш физкультурников Жилищный кодекс примерили на москву У кого квартплата больше, у собственника квартиры или у нанимателя муниципального жилья? Жилье в кредит Наличие работающих объектов социальной инфраструктуры не менее важно, чем ресторан в доме

В конце XIX века немецкая компания Зингер начала в Подольске строительство завода по производству своих знаменитых швейных машин. И по сей день ЗАО Зингер ведущее предприятие Подольска, производящее в своих 13 филиалах бытовые и промышленные швейные машины. Среди других производств, составляющих основу экономики района, предприятия, выпускающие стройматериалы, кабельную и электромеханическую продукцию, машиностроительные заводы, предприятия легкой, пищевой и полиграфической промышленности. Вместе с тем район полностью обеспечивает себя сельскохозяйственной продукцией.
Доехать из Москвы до Подольска можно электропоездом с Курского вокзала или автотранспортом, следующим от станции метро Южная по Симферопольскому шоссе. В любом случае время в пути составит не более 35 40 мин.

Первые упоминания о Подольске, расположенном в 38 км к югу от Москвы, относятся к началу XVII века. Село Подол известно с 1627 года как вотчина московского Данилова монастыря. Свое название оно получило от слова подол, что значит равнина или пойма. Расположенное на крупном торговом тракте, село быстро росло и в 1781 году по указу императрицы Екатерины II было преобразовано в уездный город Подольск.

Новый панельный 14-этажный дом серии ПД-4 возводится в северной части города неподалеку от железнодорожной станции Кутузовская.
В квартирах улучшенной планировки подсобные помещения, большие оригинальной формы балконы, в 3 5-комнатных квартирах по два санузла. Площадь 1-комнатных квартир 34,3 кв. м, 2-комнатных 58,5, 3-комнатных 74,6, 4-комнатных 89,4, 5-комнатных квартир 111,9 кв. м. Высота потолков 2,75 м. Окна оснащены пластиковыми стеклопакетами.
Стоимость 1 кв. м $600.

Дом на улице Давыдова

В пяти минутах ходьбы от лесопарка Дубки, в обжитом районе с устоявшейся инфраструктурой, возводится новый двухсекционный 17-этажный кирпичный дом по индивидуальному проекту.
Площадь 1-комнатных квартир 40,0 кв. м, 2-комнатных 64,25, 3-комнатных 79,3, 4-комнатных квартир 103,8 кв. м. Высота потолков 2,70 м. Во всех квартирах большие кухни (от 10,0 до 13,8 кв. м), просторные лоджии и прихожие. В 2 3-комнатных квартирах эркеры.
Стоимость 1 кв. м $600 680.

Дом на улице Гайдара

Монолитно-кирпичный 17-этажный жилой комплекс возводится по индивидуальному проекту.
Проектом предусмотрены квартиры свободной планировки площадью 44 кв. м (1-комнатные), 76,8 кв. м (2-комнатные), 91,8 кв. м (3-комнатные). Высота жилых помещений 2,65 м. Окна оснащены пластиковыми стеклопакетами. Квартиры сдаются без отделки.
Стоимость 1 кв. м от $580.

Жилой комплекс на улице Силикатной

Этот дом строится в одном из самых престижных районов Подольска Юбилейном. Рядом лесопарк Дубки и Дворец спорта Витязь.
Дом состоит из шести 14-этажных панельных блок-секций. Квартиры улучшенной планировки имеют просторные прихожие и кухни, служебные помещения. Площадь 1-комнатных 38,9 кв. м, 2-комнатных 55,2, 3-комнатных квартир 79,8 кв. м. Высота потолков 2,7 м.
Стоимость 1 кв. м $580 640.

Дома на Октябрьском проспекте

Дом на улице 50-летия ВЛКСМ

Рядом уже построен новый двухсекционный 9-этажный монолитно-кирпичный дом. Трехкомнатные квартиры оборудованы двумя санузлами.
Площадь 1-комнатных квартир 40,0 кв. м, 2-комнатных 64,5, 3-комнатных квартир 79,5 кв. м. Квартиры сдаются с частичной отделкой.
Стоимость 1 кв. м от $650.

Столичное правительство приступает к созданию новых промзон для вывода промышленных предприятий из города. На севере Москвы, в Молжанинове, создается первая промзона для машиностроительных предприятий. Но похоже, что заставить предприятия переселиться будет непросто.

14-этажная башня из красного кирпича имеет оригинальное архитектурное решение фасада.
В доме 83 квартиры улучшенной планировки. Площадь 1-комнатных квартир 49 кв. м, 2-комнатных 70, 3-комнатных квартир 94 кв. м. Кухни от 11 до 14 кв. м. В каждой квартире имеются лоджии.
Стоимость 1 кв. м $700 760.

Как сообщил “Ведомостям” директор “Промсити” Олег Пантелеев, Молжаниновская промзона предназначена для предприятий машиностроения. Производственные и складские помещения займут 2 млн кв. м, сверх этого часть площадей будет отдана под офисы, магазины, кафе и службу охраны. Объем необходимых инвестиций в проект Пантелеев оценивает в $3 млрд.

В середине февраля правительство Москвы утвердило концепцию обновления 26 городских промзон. Первой решено обустроить промзону “Планерная” площадью 100 га в районе Молжаниново, где будут размещаться предприятия машиностроения. Управляющей компанией проекта назначена группа “Промсити” (ее владельцы не раскрываются).

И Резник, и Рукина считают, что условием успеха нового проекта являются “дополнительные бонусы” от московского правительства для предприятий, решившихся на переезд. “Они должны получить преференции при кредитовании, таможенные и налоговые льготы”, — говорит Резник. Ведущий специалист компании Knigt`s Frank Алексей Новиков соглашается, что при введении налоговых льгот и прокладке коммуникаций за счет городского бюджета можно говорить об интересе инвесторов к проекту.

Самсон Резник, заместитель председателя Московской конфедерации промышленников и предпринимателей, считает, что Молжаниновская промзона в первую очередь будет интересна новым предприятиям. “Я думаю, что добровольно переселяться на окраины предприятия не будут, есть риск лишиться квалифицированных кадров”, — возражает помощник гендиректора завода “Красный пролетарий” Дмитрий Чагадаев. По его мнению, в Молжанинове поселятся лишь те, кого власти внесут в список кандидатов на переезд. Депутат Мосгордумы Ирина Рукина считает, что в этот список попадут расположенные в городе убыточные предприятия.

Рукина полагает, что инвесторами в Молжанинове могут быть и компании, специализирующиеся на покупке и перепрофилировании неэффективных предприятий. Одна из таких компаний — “Росбилдинг” — подтвердила свой интерес к проекту, однако ее представитель не уточнил, какие именно интересы связывает компания с Молжаниново.

В “Промсити” предприятий, готовых переселиться в Молжаниново, не называют. Александр Горячев, юрист дочернего предприятия итальянского концерна Camozzi “Камоцци пневматика”, говорит, что его компания хочет построить собственный завод в Москве, поэтому проект в Молжанинове может быть интересен. “Если согласование документов не отбросит проект на 3-4 года и город возьмет на себя расходы по прокладке сетей, мы могли бы стать инвесторами проекта”, — говорит Горячев.

Золотое время для инвестиций на рынке столичной недвижимости, похоже, заканчивается. Рост цен замедлился, а в отдельных сегментах и вовсе остановился. Так что инвесторам, некогда вложившим свои свободные деньги в недвижимость, пришло время подумать о выводе средств с этого рынка.

Олег Солощанский, вице-президент девелоперской компании “Интеко”, возводящей в Молжанинове жилой микрорайон, уверен, что создание промзоны “не повлияет на ликвидность проекта”. Но независимый аналитик рынка недвижимости Константин Апрелев не исключает, что “Интеко” стоит заблаговременно озаботиться изменением проекта застройки. Этот проект, одобренный еще в июне 2003 г., предполагал возведение всех типов жилья: от коттеджей до многоэтажек. “Проект будет ликвидным, если "Интеко" построит [в Молжанинове] жилье эконом-класса: недорогое и быстро возводимое”, — говорит Апрелев.

За период январь — март 2004 г. 8,8% всех покупателей квартир в новостройках составляли лица, приобретающие недвижимость исключительно с целью перепродажи. К такому выводу пришел директор аналитического центра “Миэль-Недвижимости” Геннадий Стерник, проанализировав базу данных компании.

В период бурного роста цен на московскую и подмосковную недвижимость — 25-40% за год — жилье превратилось в доходный инвестиционный инструмент, которым активно пользовались частные инвесторы. Год-два назад многие люди покупали квартиры не ради улучшения своих жилищных условий, а впрок для детей, чтобы извлечь прибыль от перепродажи квартир в будущем или просто защитить свои долларовые сбережения, которые обесценились только в 2003 г. более чем на 7%. По оценкам руководителя аналитического центра ирн.ru Олега Репченко, доля таких инвестиционных квартир в конце 2003-го — начале 2004 г. составляла около 30% от общего объема продаж на первичном рынке жилья против традиционных для стабильного рынка недвижимости 3-5%.

Так что инвесторам, которые покупали квартиры несколько лет назад исключительно ради вложения денег, пора подумать о фиксации прибыли, считают эксперты.

Теперь ситуация на рынке недвижимости меняется не в лучшую для инвесторов сторону. В 2004 г. в среднем рост цен на жилье в столице составил 15-20%, и аналитики рынка недвижимости считают, что в 2005 г. рассчитывать на существенный рост цен уже не приходится. За последние полгода цены на квартиры по большому счету не растут, свидетельствует независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. Частным инвесторам ждать от рынка больше нечего, считает Стерник.

Присоединиться к продавцам и сейчас еще не поздно.
“Поскольку за последние год-два цены заметно выросли на всех сегментах рынка жилья, сейчас есть смысл реализовывать инвестиционные квартиры любого качества”, — считает Геннадий Стерник. Впрочем, спешить продавать недвижимость особых причин тоже нет: цены на нее пока не падают, замечает он.

Андрей Бекетов полагает, что уже полгода назад можно было начать выводить деньги с рынка недвижимости. К слову, все обозреватели этого рынка осенью прошлого года отмечали заметный рост объемов предложения квартир на вторичном рынке в среднем на 30-40%. Значительная часть этого увеличения была связана с желанием продать квартиры, купленные впрок с целью вложения денег, считает Репченко.

К продажам эксперты советуют подходить избирательно. Некоторые виды недвижимости они вообще не советуют продавать.
Пока не стоит продавать качественное элитное жилье в престижных районах, которое не устареет морально в течение 3-5 лет, считает Репченко. “Такие объекты редко дешевеют, они даже могут немного подорожать, пока весь рынок "стоит", их лучше пока сдавать в аренду”, — объясняет он.

“Если человек просто вложил в недвижимость свободные деньги на черный день, сейчас особых причин для паники и срочной продажи я не вижу”, — соглашается Олег Репченко, так как падения цен на квартиры не наблюдает.

В то же время есть категории квартир, которые стоит продать без особых промедлений. К примеру, Репченко рекомендует инвесторам уже сейчас избавляться от недвижимости в панельных домах в малопрестижных районах.

“Можно также подержать квартиры, приобретенные на самых ранних стадиях строительства, в домах, которые сейчас готовы к введению в строй. Их стоимость волей-неволей после сдачи в эксплуатацию еще возрастет”, — рассуждает Стерник. Дело в том, что, по данным риэлторов, обычно после сдачи жилого объекта Госкомиссии и введения его в эксплуатацию происходит скачок цены примерно на 10% и более.

Решая вопрос, продавать или не продавать, инвесторы должны помнить, что при реализации они потеряют около 5% от стоимости недвижимости. Это расходы на оформление сделки, услуги риэлторов и т. п.

А по мнению руководителя проекта RealtyInvestments.ru Вадима Логинова, сейчас на пике цен о фиксации своей прибыли стоит подумать владельцам инвестиционных квартир бизнес-класса (кирпично-монолитные дома в удаленных районах города, таун-хаусы), так как это жилье сейчас худшее с позиции соотношения “цена — качество”.

В прошлом году мой коллега, став отцом во второй раз, решил на лето отправить жену с детьми на лоно природы. Но идея подыскать дачу пришла ему в голову только в конце апреля, и оказалось, что он безнадежно опоздал.

Кроме того, продав недвижимость, инвестор столкнется со старой проблемой, куда вложить свободные деньги. Андрей Бекетов считает, что сейчас для инвестора нет разумной альтернативы. Сдавая же имеющуюся недвижимость в аренду, он может получить тот же доход, что и в банке, замечает Бекетов.
Снять дачу на лето в Подмосковье непросто. Поиски надо начинать уже в феврале, чтобы не ограничивать себя в выборе вариантов. Да и платить за удовольствие тихим летним вечером пить чай на открытой веранде, слушая шелест сосен, с каждым годом приходится все больше и больше.

Готовь дачу зимой

Объявлений о сдаче домов в это время практически не было, агентства либо отказывались ему помогать, либо называли сумасшедшие цены. Коллега долго приставал к знакомым, спрашивая, нет ли у них домика на примете, и лично объезжал подмосковные поселки, пытаясь отыскать нерасторопную хозяйку, не успевшую еще найти себе жильцов на лето. Все это успехом не увенчалось: семья в результате поехала к родственникам в деревню, в Рязанскую область. В этом году коллега начал искать дачу с 1 февраля. Сейчас он спит спокойно: уютный домик недалеко от Москвы, рядом с речкой, его уже ожидает. И обошлось это удовольствие на редкость недорого.

Конечно, в январефеврале все предложения не разберут. Сегодня выбор у арендаторов еще есть, но буквально на днях начнется ажиотажный спрос на дачи. Пик сделок, скорее всего, придется на март, а в апрелемае предложение станет уже очень ограниченным. Благодаря этому стоимость аренды домов, по словам Евгения Иванова, директора агентства элитной недвижимости Усадьба, в это время не опустится ниже $1015 тыс. за месяц.

В своем стремлении решить летние проблемы еще зимой мой коллега оказался далеко не одинок. По словам Максима Карапетова, PR-директора компании Vesco Realty, спрос на загородное жилье в этом году стал расти еще с конца января. Интерес к аренде дач на лето в столь ранние месяцы обусловлен прежде всего желанием покупателей снять что-нибудь подешевле, объясняет он. Ведь не секрет, что ближе к маю цены вырастают на 50%. Да и арендовать что-либо стоящее перед началом сезона, когда более 65% сделок уже совершено, практически невозможно. На рынке остаются или самые неликвидные объекты, или самые дорогие.

Неимущих просим не беспокоиться

В прошлом году число желающих арендовать на лето домик, по оценкам риэлтеров, возросло как минимум на 30% по сравнению с 2003 годом. В этом году увеличение спроса, по прогнозам, должно составить уже 3540%. Рынок загородной аренды сейчас переживает первый за год сезонный всплеск. Второй намечается на конец лета начало осени, когда клиенты потянутся выбирать уютные домики с камином и баней, в которых можно с комфортом встретить Новый год и Рождество. Правда, Гульнара Рахмангулова, руководитель направления аренды ЗАО Корпорация МИАН, отмечает, что интерес к ликвидным предложениям на рынке стабильно сохраняется в течение всего года. Чтобы заключить договор аренды на дом, к примеру, в поселке Нахабино, желающим приходится довольно долго стоять в очереди.

Наличие водоема рядом с дачей сразу увеличивает арендную ставку на 4050%. Рынок аренды загородной недвижимости сейчас довольно стабилен, но общая тенденция прослеживается четко дешевых дач с каждым сезоном становится все меньше. По словам Тимура Сайфутдинова, зам. генерального директора компании Терра-недвижимость, цены сейчас выросли в среднем на 1520% по сравнению с прошлым годом. При этом быстрее всего растут арендные ставки в новых домах, а в старых они даже немного снижаются.

Цены на аренду домов обычно устанавливаются весной и в течение летнего сезона больше не колеблются. Лишь зимой, с уменьшением спроса, плата может упасть до 20%. Кстати, если арендатор делает предоплату за полгода, владелец дома может предоставить ему скидку в размере 1020%. Цены на наемное загородное жилье сейчас очень сильно различаются в зависимости от характеристик дома, наличия удобств в нем и инфраструктуры вокруг него, от места, в котором он располагается, и прочих немаловажных вещей.

Ценовая категория до $500 не интересует даже самые мелкие агентства. Небольшие компании могут взяться подыскать вариант за $5001000 в месяц.

Минимальная ценовая планка сейчас находится на уровне $350400 в месяц. За такие деньги можно снять дачный домик исключительно для летнего проживания или деревенскую избу довольно далеко от Москвы. Надо быть готовым к тому, что удобства окажутся на улице, а хозяин дачи захочет оставить за собой пару комнат. Кроме того, искать такие объекты надо самостоятельно, по частникам.

На цену аренды влияют не только характеристики самого дома, но и площадь земельного участка. Например, если дача обходится в $12 тыс. в месяц, участок будет стандартный, как в любом садовом товариществе, 68 соток. Да и сам дом не будет выглядеть слишком впечатляюще: отделка по минимуму, скромная мебель из бабушкиных запасов, из удобств холодная вода, газ, бойлер. При арендной ставке в $2 3 тыс. можно рассчитывать уже на 12 соток, причем более благоустроенных. За $3 4 тыс. в месяц вы вправе надеяться, что дом будет стоять практически в лесу. Если арендатор хочет большего простора (2030 соток) да плюс еще приличный дом с дорогой мебелью и отделкой, ему придется выкладывать уже $510 тыс. в месяц. Бассейн на участке в 3040 соток, дом площадью не менее 600 кв. м, мебель и сантехника от ведущих европейских производителей такая роскошь тянет на $1015 тыс.

У крупных риэлтеров предложения начинаются от ценового диапазона в $15 тыс. За эти деньги они обещают подобрать отдельно стоящий дом со всеми коммуникациями и удобными подъездными путями площадью до 200 кв. м и в удаленности до 30 км от МКАД. Это обязательные параметры. Дальше цена будет зависеть от близости дачи кМоскве, направления и прочих условий, рассказывает Рахмангулова.

Чем ближе к элите тем дороже

Арендатор, раскошелившийся на $1520 тыс. в месяц, получит сразу два бассейна (открытый с подогревом и закрытый), а также 4060 соток земли и серьезную, с обязательным видеонаблюдением, охрану в поселке. Предельной арендной ставкой на рынке сейчас считается плата в размере $2530 тыс. в месяц. Это либо объекты в самых дорогих и престижных поселках, либо дома площадью 8001,5 тыс. кв. м на участках в несколько гектаров. Гигантские дачи обычно снимают не для личного проживания, а для представительских целей или проведения корпоративных мероприятий.

Соответственно, цены на этих направлениях выше при прочих равных условиях заплатить за дачу здесь придется на 5070% больше, чем за дома по другим трассам. Рахмангулова полагает, что в этом году будут пользоваться популярностью стародачные места, отличающиеся некой особой атмосферой, которая притягивает к себе желающих снять дачу на один или несколько сезонов.

Мода на направления на арендном рынке примерно такая же, как и в сегменте купли-продажи загородных домов. Запад, северо-запад и юго-запад Подмосковья сейчас находятся в фаворе.

Средний уровень арендных ставок здесь составляет $9 11 тыс. в месяц, но порой достигает и $2535 тыс. При этом понять логику ценообразования здесь довольно сложно. К примеру, дом на Николиной Горе площадью 500 кв. м с участком 73 сотки можно арендовать за $25 тыс. в месяц. Другой дом, тоже на Николиной Горе, только в специализированном дачном поселке Сновидово, сдается за $8 тыс., говорит Евгений Иванов.

Вне конкуренции пока остается Рублево-Успенская трасса. Элитность этого направления сложилась уже давно и, по всей видимости, надолго. На Рублевке сосредоточено до 70% всех предложений по элитной аренде.

Речь в первую очередь идет о Ново-Рижском, Минском, Калужском, Сколковском, Киевском шоссе. Здесь аренда пока обходится в среднем в $58 тыс. в месяц, но есть дома и за $15 тыс. в месяц. На этих направлениях предложений от арендодателей меньше и разброс цен не так велик, как на Рублевке. В основном здесь сдаются дома в стародачных поселках.

Другие направления, популярные на рынке загородной купли-продажи, сейчас также активно выходят на рынок и через пару лет смогут составить определенную конкуренцию знаменитой Рублевке.

Прелести организованной жизни

На Осташковской, Пятницкой, Дмитровской и Ярославской трассах можно снять дачу за $35 тыс. в месяц. Спрос на эти направления довольно велик благодаря наличию яхтклубов и горно-лыжных курортов. Наименее востребованными, по словам Марины Маркаровой, управляющего директора компании Blackwood, сейчас считаются Волоколамское и Каширское шоссе. Из-за плохой экологии, отсутствия транспортных развязок и слабой инфраструктуры арендаторы готовы платить за дачу здесь не более $3 тыс. в месяц.

В Подмосковье, по словам Иванова, всего около 25 специализированных дачных поселков для сдачи в аренду. При этом 99% домов в них сдаются не менее чем на год. Предложений для краткосрочной аренды загородной недвижимости в окрестностях Москвы недостаточно, и основную массу здесь составляют отдельные частные дома. Специализированные дачные поселки должны располагаться не дальше чем в 30 км от МКАД, поскольку дома в них снимают в основном москвичи, которые ездят на работу в столицу. Кроме того, район, где строится поселок, должен быть достаточно популярным и экологически чистым. Арендаторами домов в поселках становятся помимо москвичей еще и люди, которые приехали в столицу по контракту. Российские и иностранные компании довольно часто снимают для своих сотрудников коттеджи в одном поселке.

В последнее время все более модным становится снимать дачи в специальных поселках. Правда, позволить себе это удовольствие могут только те, кто готов потратить на аренду летнего жилья не менее $5 тыс. в месяц. Зато за эти деньги дачник получает массу дополнительных удобств, например организованную охрану и развитую инфраструктуру прямо под боком. Школа или детский сад в поселке также приветствуются. Фиксированная оплата коммунальных платежей и расходы на эксплуатацию традиционно входят в стоимость аренды. Эти услуги пользуются значительным спросом, однако таких предложений на рынке относительно немного.

Бизнес далекого будущего

Арендные ставки в специализированных поселках обычно выше, чем в отдельно стоящих домах. Основная причина этого высокий спрос при минимальном предложении. Жизнь в таких местах удобна и комфортна, поэтому дома долгое время не освобождаются. В некоторых поселках в очереди на аренду можно стоять годами. Кроме того, даже имея на примете дом и обладая необходимым уровнем дохода, можно не попасть в поселок, попросту не пройдя проверку службы безопасности.

Новые предложения дачных поселков на рынке периодически появляются. Так, на Николиной Горе недавно построен специализированный поселок Сновидово. Еще один подобный проект Forestville на Дмитровском шоссе. Однако сейчас, по словам Маркаровой, наблюдается острая нехватка поселков западного типа, и спрос на них существенно опережает предложение. Строительство так называемых компаундов (поселков в аренду) в разы уступает строительству коттеджей для продажи. В год возводится примерно 23 таких объекта.

Одним из первых арендных поселков была Росинка, в которой жили в основном работающие в Москве иностранцы. Сейчас большой популярностью пользуются поселки в районе Рублево-Успенского шоссе (Раздоры, Жуковка, Барвиха), а также Нахабино и коттеджи с таунхаусами, удобно расположенные к Британской и Скандинавской школам. Помимо дачных поселков большим спросом пользуются и так называемые дома отдыха или дачные отели, например Завидово или Le Meridien. Иностранцы предпочитают проводить там только выходные, а российские граждане жить на протяжении всего лета.



Главная --> Публикации