Главная --> Публикации --> Торговые моллы процветают За надежность надо платить. застройщикам Юрий лужков напомнил о сносе пятиэтажек Участие в долевом строительстве Жилищно-накопительные кооперативы по-новому

К компетенции федерального центра относятся объекты федерального значения, а также планирование границ земель лесного, водного фонда и особо охраняемых природных территорий федерального значения и земли, используемые для государственной обороны. В ведении субъектов РФ находятся планирование строительства объектов регионального значения и установление границ сельскохозяйственных земель. Муниципальным образованиям даны полномочия разрабатывать генеральные планы поселений и городских округов.
Несмотря на относительно четкое разделение компетенции, законодательством предусмотрена возможность совместной подготовки документов территориального планирования органами власти разных уровней. Не все они могут на равных участвовать в совместной деятельности.
В ст. 27 Градостроительного кодекса определен порядок взаимодействия органов власти. Федеральные органы исполнительной власти могут взаимодействовать с соответствующими органами субъектов РФ, которые в свою очередь могут вести диалог не только с «федералами», но и с муниципальными органами, а также между собой. Местные органы власти могут сотрудничать с органами власти субъектов РФ и между собой.
Таким образом, невозможен лишь непосредственный диалог муниципальных и федеральных властей: слишком разные уровни, слишком разные задачи.
Инициатива совместной подготовки документов может принадлежать любому потенциальному участнику обсуждения. Несмотря на различный статус органов власти, комиссия по совместной подготовке документов должна быть создана на условиях равного участия (представительства).
Основой территориального планирования являются генеральные планы, где, в частности, содержатся данные о границах поселений и городских округов, зон с особыми условиями использования, территорий объектов культурного наследия, зон инженерной и транспортной инфраструктур и т. д. Кодексом предусмотрено, что по проектам генеральных планов должны проводиться публичные слушания в каждом населенном пункте.
Каждому метру — свое назначение
Территориальное планирование — вид градостроительной деятельности, который, согласно новому кодексу, будет определять назначение тех или иных земель (лесной и водный фонд, оборона, энергетика и т. д.). Территориальное планирование осуществляется на трех уровнях: федеральном, региональном и местном. Оно напрямую зависит от компетенции властей и принадлежности соответствующих территорий.
Еще одним видом градостроительной деятельности является градостроительное зонирование (установление границ муниципальных образований). Границы территориальных зон могут устанавливаться по ряду объектов, в том числе по линиям магистралей, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений; границам земельных участков или населенных пунктов; естественным границам природных объектов и т. д. Вместе с тем границы территорий с особыми условиями использования (санитарно-защитные зоны, зоны охраны памятников, водоохранные зоны и т. д.) могут не совпадать с границами территориальных зон. Таким образом, при разных основаниях формирования тех или иных территорий на одном пространстве может быть сформировано несколько абсолютно разных зон.
В процессе градостроительного зонирования возможно определение жилых, общественно-деловых, производственных и иных зон. Что же может относиться к той или иной зоне? В состав жилых зон входят территории, где располагаются индивидуальные или многоквартирные жилые дома, объекты культового и социально-бытового назначения, а также территории, отведенные под садоводческие участки.
В общественно-деловые зоны включаются здания, предназначенные для обеспечения жизнедеятельности граждан (объекты образования, культуры, торговли и т. д.). Промышленные объекты должны быть расположены в соответствующих производственных зонах. К зонам сельхозугодий относятся пашни, сенокосы, земли с насаждениями, а также все территории, занятые объектами, предназначенными для ведения и развития сельского хозяйства.
Причем указанные территории могут быть включены в состав зон, находящихся в черте населенных пунктов. В составе любой зоны могут быть выделены зоны специального назначения (к ним, например, относятся места размещения военных объектов, крематории, кладбища и т. д.).
Возможности использования территорий определенной категории ограничиваются градостроительными регламентами. Законодательством установлено довольно большое количество случаев, в которых градостроительные регламенты не действуют. В частности, их действие не распространяется на территории общего пользования (площади, улицы, бульвары и т. д.), объекты культурного наследия, сельхозугодья, а также объекты водного и лесного фондов.

Принятый Градостроительный кодекс РФ — один из основополагающих документов — регулирует отношения по градостроительному зонированию, планировке территории и т. д. Субъектами градостроительных отношений могут быть Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования и юридические лица. Кодекс разграничивает сферы ведения различных органов власти в вопросах градостроительной деятельности.

Проектировщику на заметку
К градостроительной деятельности относится и архитектурно-строительное проектирование. Еще до создания проектной документации необходимо провести инженерные изыскания для изучения всего комплекса условий, которые могут оказать влияние на использование соответствующих территорий. Инженерные изыскания могут проводиться застройщиком или иным лицом, с которым у застройщика заключен договор.
После получения результатов исследований и подготовки проектной документации необходимо пройти государственную экспертизу, основная функция которой — проверка соответствия проектной документации действующему законодательству. В том случае, если все документы в порядке, застройщик получает разрешение на строительство.
При возведении, капитальном ремонте или реконструкции объекта застройщик обязан подготовить земельный участок, все имеющиеся документы (проектную документацию, инженерные изыскания и т. д.) и сам объект. В случае приостановления или прекращения строительства объекта застройщик обязан обеспечить его консервацию.
Любое отклонение от проектной документации необходимо регистрировать. Причем сначала следует внести изменения в проектную документацию, а затем утвердить их в установленном порядке. Все это может занять довольно много времени.
За строительством ведется двойное наблюдение. Застройщик сам обязан осуществлять строительный контроль и о каждом ЧП незамедлительно сообщать органам строительного надзора, которые являются вторыми наблюдателями.
После завершения процесса возведения объекта застройщик обязан получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, для чего надо обратиться с соответствующим заявлением в орган, выдавший разрешение на строительство.
Новостройки Восточного административного округа являются на сегодняшний день, наверное, наиболее показательным примером понятия стабилизация на рынке. За второе полугодие 2004 года, начиная с июля, средняя стоимость новостроек в этом районе фактически не менялась, испытывая лишь незначительные статистические колебания в ту или иную сторону.

Планирование бывает разным
Следующая разновидность градостроительной деятельности — планировка территорий. Как и иные виды градостроительной деятельности, она направлена на обеспечение устойчивого развития отдельных территорий и установления границ земельных участков. При планировке территорий подготавливаются планы земельных участков, которые составляются в отношении застроенных, предназначенных для сооружения или реконструкции объектов капитального строительства участков (здания, строения, сооружения, недостроенные объекты и т. д.).
К объектам капитального строительства не относятся временные постройки — павильоны, киоски и др. Градостроительный план должен содержать в себе определенную информацию об участке: его границы, наличие объектов капитального строительства, данные об использовании участка и т. д.

Страхование загородной недвижимости — одна из немногих страховых услуг, имеющих традиционно устойчивый спрос со стороны физических лиц. Вспомним, что в советские времена страхование дач и загородных домов было обязательным и стоило сущие копейки.

Ответить на вопрос, почему цена 1 кв. м жилья в Восточном округе остается неизменной, не так просто. В качестве главной причины можно назвать крайне малые объемы нового жилищного строительства. Действительно, здесь имеется всего 46 объектов меньше, чем в любом другом московском округе. В основном новостройки возводятся в районе станций метро Первомайская, Преображенская площадь и Щелковская. Станции Калининской линии метро практически не осваиваются застройщиками: есть лишь пять адресов, по которым идет строительство новых жилых домов (неподалеку от станций метро Перово и Новогиреево).
Нет лидера нет движения
По мнению риэлторов, такая ситуация связана с тем, что у Восточного округа нет своего застройщика. Если в других округах можно легко определить, кто в доме хозяин, то на Востоке ярко выраженного лидера нет. Отсюда и проблемы: ведется в основном точечная застройка, нет проектов комплексной реконструкции районов, программа сноса пятиэтажек идет очень медленно, хотя в районе, например, Парковых улиц ветхого жилья достаточно много.
Все это не может не сказаться и на динамике цен. Полгода стоимость 1 кв. м в панельных новостройках ВАО составляет около $1300, в монолитных домах $160 Более 80% домов относятся к категории эконом-класса, оставшиеся 20% только по средней цене 1 кв. м могут быть отнесены к бизнес-классу, хотя сами риэлторы считают их вариантами дешевого жилья.
По итогам последних двух месяцев (начиная с декабря 2004 года) незначительное повышение цен было зафиксировано в доме на Измайловском бул., вл. 46, где средняя стоимость квадрата поднялась с $1600 до 1732, и по адресу: Камчатская ул., вл. 4 (прирост составил 4% с $1300 до 1348).
Причем новостройка на Измайловском бульваре заслуживает отдельного упоминания: это интересный проект с хорошей архитектурой и инфраструктурой, дом монолитно-кирпичный настоящий бизнес-класс. Но по сложившейся на сегодняшний день цене он может быть отнесен лишь к эконом-классу. В этом, наверное, и кроется ответ на вопрос о незаинтересованности застройщиков в освоении Восточного округа. Как отмечают специалисты, у востока Москвы сложилась прочная репутация дешевого и не очень экологичного места, на что серьезно повлияло большое количество промзон в районе шоссе Энтузиастов. Итог низкий покупательский спрос даже на качественные монолитные новостройки.
Кардинальных перемен на рынке новостроек ВАО не предвидится, по крайней мере в ближайшие полгода. Судя по информации риэлторских агентств, в 2005 году на рынке появится не более семи восьми новых адресов новостроек в Восточном административном округе, причем это количество по самым оптимистичным прогнозам. Основные надежды связываются с районами, прилегающими к станциям метро Сокольники и Преображенская площадь, да с компанией ДОН-Строй, которая в прошлом году значительно увеличила свое участие в строительных проектах на востоке столицы. Подобная позиция может оказаться очень выигрышной в рамках среднесрочных проектов.
Возьмем то же Щелковское шоссе: рядом парк Сокольники, рукой подать до национального парка Лосиный остров, под боком Измайловский парк. Неплохо работает транспорт, хорошо развита инфраструктура. Это плюсы.
Правда, и минусов хватает: много вещевых рынков, особенно в начале Щелковского шоссе, по утрам образуются постоянные пробки из-за автовокзала возле метро Щелковская, основные улицы района выглядят не слишком опрятно, наконец, явно не хватает развлекательных центров в пешеходной доступности от жилых микрорайонов.
В принципе все минусы легко исправить, будь на то желание у одного двух крупных девелоперов. Крупных инвестиций это не потребует: свободных земель под застройку в Восточном округе предостаточно, стоит она недорого, администрация округа с распростертыми объятиями примет инвесторов и создаст им благоприятные условия. Тогда в чем же дело?
Ответ застройщиков оказался на редкость лаконичен: имидж. Аналитические отделы большинства московских строительных компаний не уверены в возможности резкого роста покупательского спроса на жилые дома Восточного округа. Все ждут застрельщика-девелопера, который придет и начнет работать на улучшение имиджа этого района. Поэтому все чаще и всплывает имя компании ДОН-Строй, которая активной рекламной кампанией вызывает интерес к новостройкам в Сокольниках и в районе Измайловского парка.

Пожары и прочие риски
По статистике, каждый год в Московской области происходит более 9 тыс. пожаров, причем восемь из десяти — в жилом секторе. Наверняка каждый из хозяев этих домов до печального инцидента был убежден, что это может случиться с кем угодно, только не с ним.
К такому риску, как «повреждение водой», владельцы загородных домов и вовсе относятся несерьезно. И напрасно, ведь заливы, связанные с авариями систем отопления, водоснабжения и канализации, происходят довольно часто. Мало того, что монтаж водопроводных систем выполнен пришлыми мастерами из СНГ из рук вон плохо, так еще отсутствует надзор и обслуживание. Конкретный пример. Отопительные системы (типа АОГВ) могут иногда отключать подачу газа, при этом автоматически отключается система отопления. В результате зимой радиаторы и подводка могут получить серьезные повреждения (говорят, «разморозит» трубы). Такое событие также входит в пакет риска «повреждение водой».
Рискам стихийного бедствия подмосковная недвижимость подвергается довольно редко: ураганов, смерчей и наводнений здесь практически не бывает. Однако специалисты советуют страховаться и от стихийных бедствий, так как в состав этого риска входят, например, разрушения, вызванные оползнями и смещениями грунта, а это происходит довольно часто, особенно если дома построены на живописных склонах. Не так уж и редки случаи, когда при строительстве рабочие повреждают корни дерева, а через пару лет при порыве ветра оно падает на дом.

В Подмосковье на территории 144 тыс. га расположено около 2 млн загородных участков. Одновременно ведется строительство 320 тыс. загородных домов. По оценкам специалистов, почти треть москвичей (3,5 млн) летом по выходным дням бывают на даче, а 1 млн проводят там все лето. По оценкам прошлого года, около 150 тыс. москвичей живут в своих загородных владениях постоянно. Ожидается, что в этом году их количество превысит 250 тыс.
Полагаться на «поселковую» охрану не приходится, поскольку она не несет никакой ответственности. Наем относительно дешевого сторожа «из местных» не всегда гарантирует получение ожидаемого эффекта, а приглашение специалистов из охранного агентства и вовсе разорительно. Кроме того, в практике правоохранительных органов немало случаев, когда охраняемые дома обворовывали при содействии сторожей.
Каждое третье преступление — кража
В областном уголовном розыске твердо убеждены, что жители загородных домов сами провоцируют ограбления. По статистике, чаще всего воры проникают в оставленные дома через неукрепленные двери и окна. По данным областной милиции, до 70% дачных «экспроприаторов» составляют не приезжие из других регионов СНГ и не воры-профессионалы, а обычные местные жители.
Воры выносят из домов все: электробытовые приборы, мебель, садово-огородный инвентарь, кухонную утварь, постельное белье, слесарные и столярные инструменты, гвозди, детские игрушки, одежду и обувь. Не отказываются они и от оставленных в доме съестных припасов. В последнее время настоящим бичом Подмосковья стали кражи цветных металлов. Воры тащат электрические провода, арматуру, берут даже сковородки и утюги! Реализуется это все в пунктах приема цветных металлов.
Но сама по себе кража еще не самая страшная беда. Чтобы скрыть следы преступления, воры нередко поджигают ограбленные дома. Кстати сказать, на эту напасть приходится до 70% всех страховых случаев.

Вчера первый замминистра имущественных отношений Дмитрий Аратский сообщил о том, что территориальное агентство Москвы подписало первое распоряжение о продаже земельного участка под приватизированным предприятием.

Сколько стоит спокойствие
Многие уже поняли, что эффективным дополнением к замкам и охранникам является страховой полис. В настоящее время около 40% договоров страхования имущества приходится на страхование дач и загородных домов. По данным страховых компаний, спрос на «дачные» полисы примерно на треть выше, чем на «квартирные». По прогнозам специалистов, в связи с ростом загородного строительства количество людей, страхующих загородные дома и дачи, будет увеличиваться на 10–15% в год.
В среднем годовая страховка обходится в 0,2–2,6% стоимости дома и защищает его не только от так называемых «противоправных действий третьих лиц», но и от массы других неприятностей, в том числе от пожаров и стихийных бедствий.
Комбинацию из наиболее вероятных рисков страховщики называют «полным пакетом». Конечно, владелец загородного дома может застраховаться только от какого-то одного риска, но специалисты не видят в этом большой выгоды. Например, полис, защищающий только от кражи, обойдется на 10–15% дешевле «полного пакета».
Разумеется, каждый владелец загородного дома самостоятельно выбирает вид и степень угрозы своему имуществу. При подборе комбинации рисков, от которых страхуются загородные строения, следует исходить из степени вероятности того или иного риска. Но, как известно, всего не предусмотришь. К тому же к наиболее вероятному риску применяется наибольший тариф, тогда как на прочие риски приходится незначительная доля в итоговой ставке страховой премии. Поэтому лучше сразу застраховать свое имущество по «полному пакету».
При страховании загородного дома тариф может быть уменьшен, если хозяин позаботился о снижении риска возникновения страхового случая. К факторам, снижающим тариф, относятся ставни, решетки на окнах, железные двери, надежные замки, наличие охранной или пожарной сигнализации, сторожей и камер видеонаблюдения. К факторам, повышающим риск и, следовательно, увеличивающим цену страхового полиса, относятся, в частности, наличие в доме систем, использующих открытый огонь (камины и печи), а также отсутствие жильцов на срок более сорока дней.
Не секрет, что от пожаров, вандалов и грабителей наше загородное имущество по большому счету не спасает ничего — ни дорогостоящие охранные системы, ни бдительные сторожа, ни уж тем более страховой полис. Но только страховка может дать нам компенсацию за потерянное имущество. Так что, как говорится, делайте выводы.
Московские власти подписали первое распоряжение о продаже земли под приватизированным предприятием. Таким образом, впервые с момента принятия Земельного кодекса московское предприятие смогло реализовать данное ему право выбора - выкупать ему земельный участок, на котором оно стоит, или заключать договор аренды. Правда, стоимость сделки примерно в 25 раз превысила узаконенный кодексом предел.

Таким образом, в Москве впервые реализованы положения Земельного кодекса, согласно которым до 2004 года собственникам предприятий необходимо принять решение: либо заключить договор об аренде земельного участка, на котором находится объект его собственности, либо его выкупить. По словам Аратского, участок в районе Хорошевского шоссе площадью 1,7 га был продан за 500 тысяч долларов.

Он отказался назвать имя покупателя до тех пор, пока сделка не будет оформлена до конца, но подчеркнул, что землю выкупил владелец предприятия, которое находится на этом участке.

И хотя благодаря указу столичного градоначальника у предпринимателей появилась возможность приобрести в собственность земельный участок, до сих пор ни одной подобной сделки в Москве зарегистрировано не было.

Еще год назад мэр Москвы подписал указ «Об основах регулирования земельных отношений». Действие этого документа распространяется до момента вступления в действие регионального закона, который город обязан принять в развитие Земельного кодекса.

Предпочтительнее для властей Москвы сдавать земельные участки в аренду, так как в этом случае ежегодные поступления от аренды превышают доходы от разовой продажи. Так, по словам замглавы Минимущества Сергея Моложавого, курирующего земельные отношения в Москве, «в последнее время стоимость арендной платы возросла во много раз, и ни одного отказа от арендного договора не поступало».

Согласно Земельному кодексу, максимальная ставка выкупа земли под приватизированным объектом равна 30-кратному земельному налогу. Московские власти не раз заявляли, что недовольны этим и хотят добиться через Конституционный суд права на увеличение ставки в два-три раза.

По мнению экспертов, заключить столь выгодную сделку московским властям позволило, в том числе, отсутствие правовой базы по разграничению земли на федеральную, региональную и муниципальную собственность.

Первая сделка показала, на что могут рассчитывать московские власти при продаже. Если строго следовать нормам, прописанным в земельном кодексе, то стоимость вышеназванной сделки не должна была бы превышать 20 тысяч долларов. В то же время, по информации ГАЗЕТЫ, неофициальная стоимость 1 га в Москве может достигать 1 миллиона долларов и больше. Цена первой сделки оказалась меньше. Впрочем, стоимость участка зависит от его местоположения, а район Хорошевского шоссе не относится к самым дорогим.



Главная --> Публикации