Главная --> Публикации --> Не во что инвестировать Марш физкультурников Жилищный кодекс примерили на москву У кого квартплата больше, у собственника квартиры или у нанимателя муниципального жилья? Жилье в кредит

Для корректного сопоставления данных мы рассмотрим только основную территорию, на которой располагаются так называемые элитные дома, — самый центр Москвы, в границах Садового кольца. Именно здесь лучше всего сохранилась историческая застройка, действуют наиболее жесткие градостроительные ограничения, что создает однородные условия для возведения нового элитного жилья. Качество и стоимость новостроек за Садовым кольцом, как правило, заметно снижаются. Исключения составляют отдельные жилые комплексы, в которых стоимость 1 кв. м может приближаться к верхней планке этого сегмента. Объясняется это желанием застройщиков сыграть на дефиците элитного жилья и извлечь максимальную выгоду из возведения жилья в престижном районе.

Рынок элитного жилья в Москве всегда был одним из самых закрытых сегментов рынка недвижимости. Застройщики и покупатели квартир класса de lux не заинтересованы в предоставлении достоверной информации об объемах и ценовых характеристиках совершенных сделок. Подобная ситуация медленно, но улучшается, и по мере формирования рынка «элитки» возможности анализа постепенно расширяются.

«Элитные долгожители»
Наряду с сохранением некоторых позитивных для застройщиков и риэлторов тенденций остаются негативные факторы. Прежде всего это проблема ликвидности квартир.
За прошедшие полгода «ушли» с первичного рынка московской «элитки» некоторые известные его «долгожители». Например, дом «Времена года» в Старомонетном переулке строился с конца 1999 до начала 2001 года, а продажи начались в 2000 году. Последняя квартира в нем была продана лишь в июле 2004 года, т. е. спустя три с половиной года после старта продаж. Нельзя сказать, что «Времена года» является заурядным объектом на рынке Москвы, но, очевидно, ожидания и ценовые ориентиры застройщика были явно преувеличены.
В последние месяцы 2004 года закончились продажи в двух домах на Остоженке: «Необыденном доме» в 1-м Обыденском переулке и «Ретро» на Остоженке, 3 Срок экспозиции квартир в них составил более двух лет, что для объектов, считающихся элитными и находящихся в таком престижном районе, не мало. Почти столько же (почти два года) продавался известный Copper House в Бутиковском переулке. Довольно удачными в этом отношении можно считать менее именитые объекты: дома в Трубниковском переулке, 8, на Сретенке, 9, в Газетном переулке, 1 Продавать квартиры в них начали в конце 2003 года, завершили — во второй половине 2004 года, т. е. продажи длились менее года.
Судить о степени ликвидности объекта в целом сложно, так как часто даже в успешном проекте есть одна–две «неудачные» квартиры, которые почти невозможно продать выгодно. Обычно их упорно пытаются сбыть по завышенной цене, и они много месяцев не находят покупателей.
Каков процент подобных квартир на рынке «элитки»? Приблизительно его можно оценить по числу домов, в которых нет разрыва между минимальной и максимальной стоимостью квартир, т. е. выставлена единая цена на непроданный остаток. Сегодня такие объекты составляют примерно 20% всех продающихся элитных новостроек в пределах Садового кольца. По сравнению с летом 2004 года, когда доля «неликвида» составляла 16%, этот показатель заметно вырос.
Увеличение числа «зависших» квартир, естественно, занижает реальный прирост цен на первичном рынке. Таким образом, если отбросить из общей статистики данные по квартирам, которые находятся в продаже более полугода, общий рост цен на элитные новостройки будет выше, что на самом деле отражает реальное положение вещей.
На данный момент в центре Москвы остаются непроданными 16 домов, продажи которых начались в 2002 году. Среди них шесть объектов в районе Остоженки, три дома в «Квартале на Патриарших», дома на Сухаревке, в Сивцевом Вражке и др. «Рекордсменом» остается «Дом на Озерковской», о начале продаж площадей в котором было объявлено еще в середине 2000 года. «Элитные долгожители» составляют больше четверти рынка новостроек в центре столицы. Предложение действительно новых элитных домов по сути не увеличивается, что в свою очередь «подталкивает» цены вверх.

Когда качество имеет значение
Что считать «элитным жильем»? Существующие классификации пока имеют в основном прикладное значение и используются преимущественно для риэлторской деятельности: PR- и рекламных кампаний объектов. Уточним, что в категорию элитных квартир попадает жилье, стоимость которого начинается от $3,5–4 тыс. за 1 кв. м. Но цена не является единственным и безусловным показателем класса того или иного дома.
В последнее время все большее значение приобретает то, насколько качество здания, его потребительские свойства отвечают постоянно растущим требованиям покупателей. Сегодня важно то, как «элитка» будет оценена потребителем, какие реальные преимущества для жизни даст тот или иной новый дом. Если он расположен в действительно престижном месте, то малейшие архитектурно-планировочные и строительные промахи становятся недопустимыми. К сожалению, не всегда можно довериться даже опытным проектировщикам: зачастую неправильная планировка — неоправданные площади и конфигурации квартир — обусловлена их личными представлениями об элитном жилье.
За последние полгода (с июля 2004 года) на рынке элитного жилья не произошло кардинальных изменений: он живет по собственным законам и мало подвержен ценовым изменениям, которые можно наблюдать в других секторах рынка недвижимости. Поэтому стабилизация, наступившая в 2004 году, не имеет отношения к рынку «жилья для богатых»: отсутствие конъюнктурных колебаний — одна из его основных черт.
Рассмотрим основные характеристики объектов первичного рынка в центре Москвы за прошедшие шесть месяцев. Цены на квартиры внутри Садового кольца выросли в среднем на 10–12% (см. график). Средние характеристики домов и квартир также изменились: средняя этажность домов — с 6,7 до 7,0 этажей; среднее число квартир в доме — с 33 до 35; средняя минимальная площадь квартиры — со 107 до 113 кв. м; максимальная — с 277 до 292 кв. м.

Виктор ОВСЯННИКОВ, иллюстрация предоставлена компанией «Комстрин»

Мы ждем перемен
Не подтверждается распространенное мнение о том, что площадок для строительства в центре Москвы практически не осталось. Только за последние полгода внутри Садового кольца стали продаваться 12 новых объектов. При этом легкодоступных площадок под застройку действительно становится меньше, они дорожают, хотя не всегда по объективным причинам. Чаще — по «закону дефицита» и из-за монополизма городских властей. К тому же количество обременений в условиях мегаполиса только увеличивается.
С каждым годом девелоперам приходится активнее работать с реконструкцией в центре города. К этому необходимо привыкнуть, о недавних легких сверхприбылях на строительном рынке можно забыть.
Девелоперская деятельность становится более емкой и содержательной. В силу специфики элитного жилья концептуальный девелопмент жилья высшего уровня в условиях конкурентной борьбы будет только усложняться. Сроки «созревания» московского рынка жилья затянулись. В условиях ажиотажного спроса и низкой конкуренции — «рынка продавца» — новостройки практически любого качества и класса продавались с ощутимой выгодой. Еще полтора–два года назад намечалось «затоваривание» рынка низколиквидными объектами, но ситуация, которая складывалась на протяжении почти всего 2003 и начала 2004 года, почти сняла эту проблему. Но она неизбежно обострится в ближайшее время.
Сейчас многие компании начинают серьезно задумываться о стратегии долговременного и успешного пребывания на рынке недвижимости, в частности, на первичном рынке элитного жилья. По мере создания объектов недвижимости с ярко выраженной индивидуальностью, перехода от работы на абстрактного покупателя к четкому позиционированию объекта неизбежно возрастает и потребность в квалифицированном девелопменте. На смену вчерашним «девелоперам», по сути являющимся просто посредниками по перепродаже участков и прав, начинают приходить профессионалы, которые могут охватить весь спектр девелоперской деятельности. Застройщики понимают, что без грамотного выстроенного процесса и обоснованных концепций объектов им не выдержать грядущей конкуренции на рынке недвижимости, особенно дорогой и элитной.

Ирина ТАРАСОВА
Руководитель департамента «Домострой-Престиж» компании «Домострой»:
— Ликвидность квартир в элитных домах определяется в первую очередь такими факторами, как продуманные планировки, высокое качество строительства и инженерных коммуникаций. Важные критерии — количество квартир в доме (их не должно быть больше 20) и наличие своего благоустроенного двора и подземного паркинга, где предусмотрено минимум два машиноместа на квартиру. Наибольшим спросом пользуются квартиры площадью около 200 кв. м, где окна выходят на две стороны. Большое значение имеет также вид из окна. Зачастую застройщики сталкиваются с проблемой, когда дома находятся слишком близко друг от друга — окна в окна.

Дмитрий КУЗНЕЦОВ
Первый заместитель генерального директора ЗАО «Корпорация МИАН»:
— Сегодня для успешного девелопмента элитного жилья необходимо прежде всего наличие оригинального проекта, необычного архитектурного решения. Это актуально, поскольку в сегменте дорогих домов уже присутствует ряд объектов, которые, хотя и позиционируются как элитные, зачастую являются достаточно однообразными.
Говоря о ликвидности квартир в элитных домах, можно уверенно утверждать, что сохраняется высокий спрос на пентхаусы. Он связан с ограниченным количеством предложений на рынке. Кроме того, достаточно высок спрос на готовое жилье. В последнее время произошла некая переоценка ценностей: покупатель уже не готов выкладывать миллион и больше за проект, он хочет получить жилье для конечной отделки, а зачастую и с отделкой. При этом нужно понимать, что имеется в виду неординарное исполнение — оформление от «именитого» дизайнера, наличие предметов роскоши и т. п. На такие квартиры спрос в последнее время резко возрос.
Иначе складывается ситуация с проектами на ранних этапах строительства. Если раньше интересные объекты продавались успешно даже на стадии котлована, сегодня они начинают пользоваться повышенным интересом на момент 80%-ной готовности.
Если говорить о ценах, то стоимость высококлассного жилья растет. Это вызвано тем, что остались только очень дорогие площадки для застройки. Мест под элитные объекты практически нет, поэтому появление оригинального объекта вызывает большой интерес у потенциальных покупателей.

Последние 16 лет Марат Евгеньевич трудится в мастерской № 2 ГУП "Моспромпроект". За этот период им в содружестве с архитектором И. М. Рягузовой запроектированы и построены районные тепловые станции в Косино-Жулебине, Курьянове. Близится к концу возведение КТС 54 на Нахимовском проспекте. Согласно соответствующей программе Московского Правительства в ближайшем будущем в столице будет реализован ряд проектов, разработанных названной выше мастерской, руководителем которой является архитектор А. Н. Поляшов, а главным архитектором - М. Е. Константинов.

Кайдо КААРМА,
Директор отделения «Парк Тауэрс» управления новостроек компании «МИЭЛЬ–Недвижимость»:
— Прошлый год был отмечен ощутимым ростом стоимости элитного жилья и стабильно высоким спросом на дома, находящиеся в центре Москвы. Значительно выросли верхние ценовые границы предложений. Так, в районе Арбата стоимость 1 кв. м подошла к психологическому барьеру $10 тыс., на Остоженке преодолела отметку $12 тыс. Будущее покажет, оправданны ли такие цены на элитное жилье, готов ли к ним покупатель. Сейчас наибольший спрос мы фиксируем на объекты стоимостью от $4 тыс. до $8 тыс. за 1 кв. м.
В 2004 году большим спросом стали пользоваться бизнес-квартиры — дополнительное жилье небольшого метража (70–80 кв. м) для деловых людей, у которых уже есть квартира или загородный дом для постоянного проживания. Средняя цена подобного жилья составляет примерно $5 тыс. за 1 кв. м.
Кроме того, в 2004 году в Москве стали реконструировать дома дореволюционной постройки. В ходе реконструкции заменяется вся инженерия. Цена 1 кв. м таких квартир еще на этапе строительства может достигать $6 тыс.
Марат Евгеньевич Константинов окончил МАрхИ в 1956 году. После учебы четыре года работал в институте "Гипроспорт", затем перешел в "Моспроект-1" (мастерская №10 (11) архитектора Я. Б. Бе.лопольского) и 28 лет проектировал и строил жилые и общественные здания на Юго Западе, столицы. Константинов один из авторов проекта здания Университета дружбы народов имени Патриса Лумумбы на Ленинском проспекте, памятника писателю А. Л. Фадееву па Миусской площади, монумента революции 1905-1907 годов у метро "Улица 1905 года", а также ряда монументов в Казахстане, Франции, Финляндии памяти погибших во время Великой Отечественной войны.


Комбинат бытового обслуживания и химчистка-прачечная
в коммунальной зоне Куркино

Марат Евгеньевич сам сегодня и представляет эти проекты на страницах "Архитектуры и строительства Москвы", рассказывая о деятельности своей мастерской.

По проектам, разработанным в мастерской № 2, здесь уже построены пожарное депо, телефонный узел, станция первой медицинской помощи. Архитектурная композиция объекта, о котором идет речь, состоит из трех объемов:

Авторский коллектив: архитекторы М. Е. Константинов, А. С. Моисеев, А. Н. Поля-шов, инженеры С. Б. Моисеев, Г. В. Марова, Е. В. Красилъникова (фирма ГВИЛ).

На первом и втором этажах вестибюля по всему периметру стен предусмотрена площадь для развертывания торговли сопутствующими товарами.

КБО, химчистки-прачечной и объединяющего их главного вестибюля с открытой четырехмаршевой крестообразной лестницей в центре, соединяющей по второму этажу КБО и химчистку-прачечную.

На двух этажах химчистки-прачечной запроектированы все необходимые технологические помещения. В цокольном этаже разместятся бильярдная с барной стойкой, буфет на 50 мест, мужская и женская бани с раздевалками, душевыми, тренажерными залами.

С промежуточной лестничной площадки идут в цокольный этаж струны, по которым стекает вода в бассейн, окруженный зеленым газоном.

Для инженерного обеспечения этого многофункционального объекта в каждом его объеме запроектирован технический этаж. Все три объема имеют купола верхнего света, дающие освещение внутренним помещениям здания.

В двухэтажном здании КБО будут салон красоты, мастерские пошива и ремонта одежды, ремонта часов, обуви и так далее. Центральный холл может быть использован как выставочный зал живописи, скульптуры и товаров различных фирм, что призвано скрасить клиентам время ожидания.

Авторский коллектив: архитекторы М. Е. Константинов, О.А. Лямцев, А. Н. Поляшов, инженер С. Б. Моисеев.

Школа на 550 учащихся на 1-й Аэропортовской улице

На генеральном плане она повторяет конфигурацию старой, но се архитектурно-планировочное решение совершенно иное.

На участке 0,8 га вместо кирпичной школы 1940-х годов планируется возведение современной, соответствующей сегодняшним нормативам и технологиям.

В первом этаже запроектирован вынос центрального объема, в котором поэтажно находятся вестибюль с гардеробом, помещения охраны, две эвакуационных лестницы со световыми карманами, через которые освещаются рекреации. Здесь же - библиотека, актовый зал, компьютерные классы. Центр композиции по всем этажам занимает атриум с вкомпонованным в него лифтом.

Здание имеет два крыла, расположенных под углом 90° и объединенных центральным объемом с главным входом.

В левом крыле школы предусмотрены два спортивных зала с раздевалками, душевыми, санузлами, игровой и тренажерный залы, столовая о кухней, администрация и мастерские. В правом крыле - помещения для младших классов с отдельным входом и гардеробом.

Пространство под центральным объемом, помимо исполнения функции главного входа, может служить площадкой для проведения различных мероприятий.

Пристройка учебного корпуса с реконструкцией старого здания
для среднеобразователытой школы № 1186 на 350 учащихся
с этнокультурным татарским комплексом образования на улице Белореченской.

На всех четырех этажах - классы, лабораторные кабинеты. Три эвакуационные лестницы, около лестниц - туалеты. Вдоль фасада, выходящего на Аэропортов с кую улицу, в зеленой зоне запроектирована спортивная площадка.

На участке 0,95 га, окруженном с трех сторон жилыми 12-этажными домами, находится детский сад постройки 1960-х годов, превращенный в специализированную школу.

Авторский коллектив: архитекторы М. Е. Константинов, А. С. Моисеев, А. Н.Поляиюв, инженер С. Б. Моисеев

Архитектор А. С. Моисеев предложил оригинальное решение: окружить здание кольцом школьных помещений - классы, рекреации, актовый зал, два спортзала с раздевалками, душевыми, санузлами, медкабинет, административные помещения и так далее. Все это закомповано на трех этажах, что дает возможность максимально удобно осуществлять учебный процесс.

По новому технологическому заданию и новым нормативам существующее здание нужно было реконструировать и пристроить к нему дополнительные объемы, чтобы довести численность учащихся до 350 человек.

Центр технического творчества и технических видов спорта
на базе перовской автошколы по улице Новотетерки.

Пути эвакуации (лестничные клетки) расположены с нормативными разрывами и приближены к круглым в плане рекреациям. Инсоляция и коэффициент естественного освещения проверены специальным институтом и получили положительную оценку. Поскольку участок, занимаемый школой, невозможно расширить, в проекте весьма своеобразно решено внутреннее пространство здания: в результате этого решения получены замкнутые зеленые дворики, в которых на перемене можно отдохнуть.

Участок площадью 2,88 га под строительство учебно-спортивного центра "Перово" расположен между Перовским прудом и улицей Новотетерки. Центр предназначен для занятий с детьми и детьми-инвалидами различных возрастов в группах картингов, автокросса, мотокросса, авторалли. Дети сами наготавливают машины и тренируются на картинговой трассе возле пруда.

Авторский коллектив: архитекторы М. Е. Константинов, А. С. Моисеев, А Н. Поляшов.

Главный вестибюль вмещает в себя гардероб, административные, складские и бытовые помещения, душевые и санузлы для детей и учебно-инструкторского состава, туалеты для зрителей. На втором этаже - игровой и тренажерно-спортивные залы с раздевалками, душевыми, санузлами, учебные классы о лабораториями, помещения для кружков авиамоделирования, корабельные, компьютерные классы, рекреации, актовый зал, судейская вышка с лестницей и лифтом, лестница с лифтом для детей-инвалидов, торцевые эвакуационные лестницы, В правой части здания запроектированы трибуны на 400 посадочных мест. На берегу пруда предлагается устроить пирс для соревнований морских моделей, а также площадку кардодрома для летающих моделей.

По архитектурно-композиционному решению Центр представляет собой вытянутое в плане двухэтажное здание, поделенное (и одновременно связанное) галереей на две части: ремонтно-производственно-складскую и административно-хозяйственно-бытовую. Кроме того, на первом этаже располагаются стоянка на 16 автомобилей и здравпункт.

Авторасий коллектив: архитекторы М. Е. Константинов, А.Д. Ларин, П.Е. Кошкарев, А.Н. Поляшов, М. В. Холмогоров, инженеры Г. В. Марова, И. В. Грязев (ГВИЛ)

Проект пристройки учебного корпуса к Московскому государственному педагогическому
университету по улице Сельскохозяйственной (влад. 2)

Пристройка поэтажно соединена переходами с: существующими зданиями. Актовый зал, зал заседаний Ученого совета с техническим этажом выделены в отдельное сооружение, также сообщающееся поэтажными переходами с существующими зданиями. Этот объем стоит на четырех опорах; под его воздушным пространством построен каскад-бассейн.

В настоящее время проект уже осуществлен. Пристройка к двум школьным зданиям 1950-1960-х годов, которые много лет были приспособлены под педагогический университет, - Г-образное в плане, восьмиэтажное здание. В нем разместились два факультета - филологический и исторический, библиотека, вестибюль с тремя лифтами, столовая, технический этаж.

В центре - главный вестибюль с поэтажными лифтовыми холлами, решенный остекленным атриумом с видом на эксплуатируемую кровлю, в квадратной чаше которой разбит небольшой зеленый газон с деревом в центре. На кровлю можно попасть по открытой лестнице и пандусу.

Е новом здании, начиная со второго этажа, в рекреации выходят аудитории и компьютерные залы на 25, 50 и 100 человек.

Авторский коллектив: архитекторы М. К. Константинов, Т. С. Алехина, О. А. Лямцев, А. Н. Поляшов, М. В. Холмогоров, инженеры В. А. Шахов, Е.А. Перегудова, Н. Л. Царькова, А. Б. Иванов, Н. В. Мягких, Г. В. Марова (ГВИЛ)

Реконструкция Котельной тепловой станции-54 на улице Фруктовой

На территории предусмотрен гараж на две спецмашины. КТС является режимным предприятием и поэтому обнесена монолитным железобетонным забором. Вход через КПП со стороны Фруктовой улицы оснащен приборами визуального наблюдения. Фасады решены вертикальными узкими арочными пилонами с остекленными витражами. Простенки широкие, глухие. Такое архитектурное решение продиктовано необходимостью шумоглушения. Несущие конструкции - металлические, перекрытия монолитные, ограждающие поверхности выполнены из пеногазосиликатных блоков с утеплением "Роквулом" по принципу "теплый дом".

Строительство этого объекта также завершается. Данное промышленное сооружение состоит из трех объемов: здания химводоподготовки, котельного зала и АХК. В котельном зале, оснащенном новейшим отечественным оборудованием, расположены два котла по 600 г/кал. Над ними -70-метровая труба. В помещении химводоподготовки также установлено отечественное оборудование. В здании АХК запроектированы раздевалки с душевыми и санузлом, ремонтные мастерские, административные помещения, актовый зал на 100 мест. В торце смонтирован газораспределительный пункт. В центре нагрузок - встроенная ТП.

С 10 января 2005 года вступил в силу ряд существенных изменений в законодательство об ипотеке (залоге недвижимости). Большинство из них носит прогрессивный характер и позволяет развить российский ипотечный рынок, который находится пока в зачаточном состоянии.
Нотариус теперь не обязателен, но желателен
Прежде всего отменено требование обязательного нотариального удостоверения договора об ипотеке. При этом требование о нотариальном удостоверении залога движимого имущества осталось неизменным. Плюс это или минус, трудно сказать. Для частных лиц, которые с большим трудом накопили необходимую для покупки квартиры сумму и влезли в ипотечные долги, это снизит сопутствующие расходы на оформление ипотечного кредита. Еще недавно нотариусу надо было заплатить 1,5% суммы сделки, затем пошлину снизили до 0,5%, потом до $100, но нотариусы, привыкшие к большим гонорарам, быстро нашли выход из положения: стали брать процент за составление договора.
«После вступления в силу нового закона у частных лиц появилась возможность сэкономить значительную сумму, — считает Виталий Можаровский, партнер юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры». — С другой стороны, раньше, когда люди (пусть и принудительно) обращались к нотариусам, те отмечали и исправляли явные ошибки в договорах, предотвращая совершение очевидных с юридической точки зрения глупостей. Теперь этого нет, покупатель ипотечной квартиры остался с банком-кредитором один на один. Как известно, у банков свои интересы, которые с интересами простого гражданина могут не совпадать. Теперь, экономя пару тысяч долларов на нотариусе, гражданин в определенной степени рискует всей сделкой — а это уже десятки и сотни тысяч долларов.
В любом случае можно сказать, что к нотариально заверенной сделке всегда проявляется больше уважения, и, возможно, участники ипотечных договоров теперь сами станут настаивать на продолжении этой практики. Как говорится, закон законом, а своя безопасность дороже», — говорит В. Можаровский.

Об ипотеке говорят все, везде и с разными интонациями. Наибольшее количество тем для обсуждений «подбрасывают» не возможное снижение ставок по ипотечным кредитам и сроки кредитования, а законодательные нововведения в области ипотеки.

Земля от дома неотделима
Третье изменение в ипотечном законодательстве связано с объединением правовой судьбы заемного земельного участка и расположенных на нем строений. Теперь при ипотеке земельного участка право залога также распространяется и на находящееся или строящееся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (если договором не предусмотрено иное). Иначе говоря, если заложен участок, теперь автоматически в залоге считается все то, что построено на этом участке, и наоборот. Эта норма, безусловно, будет действовать только в случае, если земля и строения принадлежат одному и тому же лицу. При этом практика показывает, что у нас в стране весьма распространены случаи так называемых «слоеных пирогов»: когда земля принадлежит одному лицу, арендуется другим, а на арендованном участке находится здание, правом собственности на которое обладает третье лицо.

Два раза предупреждаем, на третий — отбираем
Вторым важным изменением является то, что для кредитных организаций существенно упростилось обращение взысканий на заложенное жилое помещение и реализацию этого имущества. Теперь его реализация является основанием для прекращения права пользования имуществом для залогодателя и любых других лиц, проживающих в рассматриваемой квартире (при условии, что жилье было приобретено на заемные средства и заложено по договору об ипотеке или в силу закона). В. Можаровский особо отмечает, что теперь взыскание и реализация жилья возможны даже в том случае, если оно является единственным для гражданина-должника и членов его семьи.
Данное изменение, разумеется, направлено на защиту интересов залогодержателей, которые ранее не имели достаточно прав для обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Кстати, соответствующие изменения внесены теперь и в Гражданско-процессуальный кодекс. В случае неисполнения заемщиками своих обязанностей и возникновения большой задолженности по платежам их теперь могут просто «выбросить на улицу» из заложенной квартиры. Во всяком случае кредитные организации имеют на это право по закону. Другой вопрос, как оно будет практически реализовываться? Сначала необходимо решить вопрос об альтернативном или социальном жилье. Что это будет за жилье, где оно будет расположено и кто им станет заниматься — все это пока не решено, в этом слабость нового закона.
Но раньше ипотечные банки все свои риски закладывали в процентную ставку. Теперь, когда эти риски уменьшились, возможно, и процентная ставка снизится до приемлемого для населения уровня. Если это произойдет, то и сама ипотека станет доступнее широкому кругу нуждающихся в улучшении жилищных условий.

СПРАВКА
В 2005 году вступают в силу следующие федеральные законы в области ипотечного кредитования населения:
– № 218-ФЗ «О кредитных историях» (с 1 июня 2005 года). Основная цель бюро кредитных историй состоит в накоплении информации, характеризующей платежную дисциплину заемщика по исполнению договоров кредита. В кредитном бюро будет храниться информация, описывающая заемщика, его договор, а также информация о том, вовремя ли он возвращал кредит и насколько добросовестно выполнял его условия. В законе особо отмечается, что передача кредиторам этой информации возможна только с разрешения самого заемщика.
– № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с 10 января 2005 года). Госрегистрация ипотеки будет осуществляться на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить условия закладной, установленные ранее. На государственную регистрацию залога недвижимого имущества теперь предоставляются лицензия на управление ипотечным покрытием и правила доверительного управления ипотечным покрытием.
– № 193-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» (с 9 января 2005 года). Закон направлен на повышение эффективности использования ипотечных ценных бумаг в целях рефинансирования ипотечных кредитов. Для этого предлагаются механизмы повышения надежности этих бумаг, снижение издержек на осуществление их эмиссий. Также предлагается дополнительный инструментарий для повышения привлекательности ипотечных бумаг с учетом конъюнктуры финансового и фондового рынков.
– № 194-ФЗ «О внесении изменений в статью 446 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации» (с 9 января 2005 года). Поправки снимают запрет на обращение взыскания на жилое помещение, которое является предметом ипотеки. Таким образом, кодекс приводится в соответствие с законодательством об ипотеке.

Проще ипотека не стала
В законодательство, связанное с ипотекой, внесен еще целый ряд изменений. Так, например, теперь при участии в долевом строительстве многоквартирных домов с момента государственной регистрации договора земельный участок, на котором будет осуществляться строительство, считается находящимся в залоге у участников долевого строительства. «Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, — уточняет В. Можаровский. — Банки-кредиторы застройщика по договору долевого строительства приобретают право «второй руки» в отношении заложенного имущества. То есть при обращении взыскания на объект долевого строительства участники долевого строительства обладают преимущественным правом взыскания по отношению к банкам».
Кроме того, установлены дополнительные требования к документам для регистрации ипотеки в случае с ипотечными сертификатами; максимальный лимит страховых премий для страховщиков по полисам страхования ответственности должника перед кредитором (в размере 20% стоимости заложенного имущества); возможность сокращенного срока регистрации изменения содержания закладной и т. д.

Оставаться на лето в грязной и душной Москве не хочет никто: уезжают за город хотя бы на выходные и скромные служащие, и представители бизнес-элиты. Поэтому спросом пользуется самое разное по уровню жилье за пределами мегаполиса. По словам руководителя отдела загородной недвижимости компании Кутузовский проспект Владимира Трембицкого, для летнего отдыха снимают как щитовые домики, построенные в 1970-х годов на участках по четыре шесть соток за $100 в месяц, так и современные коттеджи в организованных охраняемых поселках, где ставки аренды начинаются от $1 тыс., а верхний предел цен сторонами не афишируется.
Покупай, а то опоздаешь!
Тем, кто собирается снять маленькую дешевую дачу советского образца, скорее всего придется заниматься поисками самостоятельно. Риэлторам просто не имеет смысла обслуживать клиента, который может платить несколько сотен долларов в месяц: комиссионные будут мизерные, а вот времени и сил на подбор вариантов загородного жилья уйдет немало. Так что желающим обзавестись скромным домиком на лето придется искать арендодателя через знакомых или по объявлениям.
Откладывать в долгий ящик не стоит: в желающих снять что-нибудь подешевле недостатка нет. Потенциальные арендаторы проявляют интерес практически к любому недорогому жилью, многих не останавливает даже отсутствие элементарных удобств и значительная удаленность от города. Часто единственным существенным фактором оказывается район, в котором расположена дача. Спрос на недорогие дачи обычно равномерен по всем направлениям, рассказывает В. Трембицкий. Арендаторы в первую очередь стремятся снять дачу поближе к дому, поэтому жители, например, Орехова или Черемушек даже не рассматривают предложения на севере области, предпочитая найти дом дальше от Москвы, но по своим шоссе или железнодорожной ветке.
Если вы рассчитываете арендовать летнее жилье за $500 1000 в месяц, можно обратиться за помощью в агентство недвижимости, при этом необходимо учитывать, что данный ценовой сегмент интересен только мелким компаниям. Известные крупные агентства, как правило, начинают работу с клиентом, который в состоянии заплатить более $1 тыс. в месяц. Но даже небедным людям риэлторы дружно советуют поторопиться с поиском летнего жилья.
Сегодня выбор еще есть, но в конце февраля обычно начинается ажиотажный спрос на аренду загородных домов, говорит директор агентства элитной недвижимости Усадьба Евгений Иванов. В принципе дачный домик по душе можно найти и в марте. А вот в апреле мае на рынке останутся лишь загородные дома, которые по каким-то причинам оказались невостребованными. В связи с ограниченным предложением стоимость аренды домов в эти месяцы достигает $10 15 тыс. за месяц (в мертвый зимний сезон на 20% меньше). Кстати, арендодатели могут предоставлять скидку от 10 до 20%, если жилец сделает предоплату за полгода.
Руководитель направления аренды ЗАО Корпорация МИАН Гульнара Рахмангулова тоже предрекает увеличение спроса: В действительности рынок аренды загородных коттеджей живет всего один сезон летний, готовиться к которому, однако, начинают задолго до наступления весны. К примеру, в этом году спрос на аренду коттеджей и дач активизировался уже во время новогодних каникул.
Интерес к ликвидным предложениям на рынке стабильно сохраняется в течение всего года. К примеру, в таких поселках, как Нахабино, на заключение договоров аренды люди стоят в очереди, и довольно длительный срок. Если говорить о летнем жилье, пока количество предложений достаточно велико, чтобы подыскать себе оптимальный вариант.
Советует приступить к поиску дачи уже сейчас и начальник отдела аренды департамента загородной недвижимости корпорации ИНКОМ-Недвижимость Ольга Баштанова: Начало весны означает начало дачного сезона, и каждую весну те, у кого нет собственной дачи, приступают к поиску дома. Самые активные любители загородной жизни начинают действовать в январе: в это время выбор самый большой по всем направлениям. К концу весны в базах агентств останется не более десятой доли имевшихся в начале года предложений и цены будут завышены на 20%.
Можно, конечно, рискнуть и понадеяться на горящие предложения: хозяин дома, который остался невостребованным до мая июня, вероятно, решится пойти на серьезные уступки в цене. Но никаких гарантий, что не приглянувшееся никому за несколько месяцев жилье окажется пригодным для проживания, естественно, нет.

Возможно, новое ипотечное законодательство и сделает ипотеку более доступной. Во всяком случае именно такие цели были декларированы. Но, как заметил классик, «чтобы узнать, сколь безумно большинство желаний, достаточно посмотреть на их исполнение». Ясно лишь одно: проще для людей, остро нуждающихся в улучшении своих жилищных условий, ипотека пока не стала.
Если сани, как известно, необходимо готовить летом, то о загородном жилье на теплый сезон неплохо позаботиться уже зимой. Чем ближе май, тем меньше остается вариантов для выбора: есть риск не найти жилье, отвечающее всем вашим требованиям. Что в это время происходит с ценами и объяснять не надо.

Лидер не меняется,цены не скачут
По единодушной оценке риэлторов, самым популярным направлением по-прежнему остается Рублево-Успенское. Здесь находится и большая часть предложений по загородной аренде до 70% всего рынка, говорит Е. Иванов. Цены на дачные дома этого направления варьируются очень сильно и зависят от множества факторов: престижности поселка, наличия или отсутствия охраны, размеров дома и участка, уровня отделки, наличия леса и водоема. Поэтому стоимость ежемесячной арендной платы за дом может колебаться от $3 тыс. до $50 тыс.
На остальных направлениях предложений от арендодателей меньше и разброс цен не такой существенный. В основном в аренду сдаются дома в стародачных поселках. Так, в поселке Тарасовка по Ярославскому шоссе дом площадью 370 кв. м с участком 23 сотки стоит около $7 тыс. в месяц. По Дмитровскому шоссе средняя стоимость аренды домов составляет около $4 тыс. в месяц, по Калужскому около $8 тыс..
Однако другие риэлторы, признавая бесспорное лидерство Рублевки (первой в списке ее делают уникальные природные ландшафты, знаменитые жители, развитая инфраструктура и сложившийся имидж направления), говорят об активном развитии других районов. На сегодняшний день активно выходят на рынок и другие направления Новорижское, Минское, Калужское и пр. которые в скором времени, возможно, составят определенную конкуренцию Рублево-Успенскому шоссе, считает Г. Рахмангулова.
С нею согласна и О. Баштанова: В последние годы рынок аренды Подмосковья изменился. Раньше на первом плане находилась престижная Рублевка, жить на всех других направлениях было вроде и неприлично. Сегодня все иначе. Потребители разобрались, что престиж важен, но и о собственных удобствах заботиться необходимо. Появилось много качественных поселков по другим, казалось бы, непрестижным направлениям, поэтому теперь классифицировать загородную недвижимость нужно иначе по потребительским качествам, хотя Рублевка и остается лидером.
Таким образом, на сегодняшний день цена аренды загородной недвижимости зависит не только от шоссе, на котором расположен дом. Среди определяющих факторов отдаленность от МКАД, тип населенного пункта (коттеджный поселок или деревня), инфраструктура, условия для проживания. Есть много интересных предложений по Дмитровскому и Осташковскому шоссе, говорит О. Баштанова. Интересны они тем, что расположены на большой воде это Пестовское, Учинское, Пироговское, Клязьминское, Пяловское водохранилища, где находятся яхт-клубы, пляжи, станции проката мотодельтапланов, конноспортивные комплексы, спортивно-развлекательный комплекс Парк-Экстрим. Цены по этим направлениям колеблются от $2 тыс. до $10 тыс., на VIP-коттеджи до $18 тыс..
Если же рассматривать общие ценовые тенденции на рынке аренды загородного жилья, то резких колебаний здесь практически не происходит. На сегодняшний момент можно говорить о том, что рынок аренды загородных коттеджей достаточно стабилен, считает Г. Рахмангулова. Цены, представленные на рынке, являются адекватными, поэтому никаких существенных изменений в этом году по сравнению с прошлым сезоном не произошло. Я не могу сказать, что темпы роста ставок аренды опережают увеличение стоимости загородного жилья.
По данным О. Баштановой, цены на рынке загородной аренды растут примерно на 20 30% в год. Но не так быстро, как на дома и участки на продажу, подчеркивает она.
В ближайшем будущем серьезных перемен и появления значимых новых тенденций на рынке загородной аренды риэлторы не предрекают. Предпочтения покупателей, по мнению Г. Рахмангуловой, останутся прежними: Наибольшим спросом традиционно будут пользоваться стародачные места, отличающиеся особой атмосферой, которая и притягивает к себе желающих снять дачу на один или несколько сезонов. Несомненно, наиболее ликвидными предложениями будут дома и коттеджи у воды или в местах с интересными природными ландшафтами.
Некоторые риэлторы, правда, предвидят постепенное развитие рынка загородной недвижимости в сегменте эконом-класса, в связи с чем будет увеличиваться количество предложений в этой ценовой категории. Однако надеяться, что это произойдет в ближайшее время, по-видимому, не стоит.

Хотим одно, предлагают другое
Что же предлагают агентства своим клиентам, которые решили обзавестись временной дачей? Несмотря на то что большинство состоятельных людей предпочитают благоустроенное жилье в организованных поселках с охраной, развитой инфраструктурой и прочими прелестями жизни, таких предложений на сегодняшний день сравнительно немного. Основную массу на рынке аренды загородной недвижимости составляют частные дома. По словам Е. Иванова, специализированных дачных поселков в Подмосковье для сдачи в аренду не так много около 2 Причем 99% домов здесь сдается не менее чем на год. Для краткосрочной аренды предложение на рынке недостаточно.
О. Баштанова также считает, что аренда это бизнес частных лиц: Фирмы пытались освоить этот рынок, были построены поселки, специально предназначенные для сдачи. Это Нахабино (Волоколамское шоссе), Росинка (Пятницкое шоссе), Павловы родники (Калужское шоссе), Новогорск (Ленинградское шоссе), но при быстром росте цен на жилье компании пришли к выводу, что эксплуатировать такие поселки накладно выгоднее их просто продать. Однако в дальнейшем застройщики вполне могут повернуться к эксплуатации поселков, доходы здесь небольшие, но стабильные.
Что касается расценок, то, по данным Г. Рахмангуловой, за $1 5 тыс. в месяц предлагается отдельно стоящий дом со всеми коммуникациями и удобными подъездными путями площадью до 200 кв. м на расстоянии до 30 км от городской черты. Это обязательные параметры, подчеркнула она. Дальше цена будет расти в зависимости от близости дома к Москве, направления и других факторов.
На какие условия можно рассчитывать при наличии той или иной суммы, определить достаточно просто:
$1 2 тыс. в месяц дом на участке от 6 до 8 соток, в садовом товариществе, общая площадь дома 100 150 кв. м, две три спальни, один санузел, центральные коммуникации, удаленность более 10 км от МКАД;
$1 3 тыс. участок до 12 соток, более благоустроенный, общая площадь дома от 150 до 250 кв. м, два санузла, в зависимости от направления возможна охрана поселка;
$3,1 4 тыс. возможен лесной участок, три четыре спальни, минимум два санузла, охрана;
$4,1 5 тыс. участок 12 15 соток, не меньше трех спален и двух санузлов, охрана;
более $5 тыс. охраняемый поселок, общая площадь дома от 350 кв. м, кондиционеры, подогрев пола, камин, сауна/баня, бильярд и т. д..



Главная --> Публикации