Главная --> Публикации --> Старый арбат обновят к осени Цена ошибки Не во что инвестировать Марш физкультурников Жилищный кодекс примерили на москву

Итоги деятельности и основные направления работы на текущий год обсуждал на прошлой неделе хозяйственно-экономический актив Департамента земельных ресурсов города Москвы. За истекший год департамент обогатил бюджеты всех уровней почти на 17 миллиардов рублей.

В прошлом году городская казна недосчиталась 400 миллионов.

Чтобы выполнить утвержденный план, департамент должен сосредоточить свои усилия на эффективной работе с неплательщиками и увеличении площади земельных участков, предлагаемых к аренде. Как заметил руководитель департамента Виктор Дамурчиев, пока не в полную силу работает служба судебных приставов: в прошлом году больше половины недоимок, предназначенных судом к взысканию, с неплательщиков взять не удалось. А сумма эта превышает 400 млн. рублей.

Поступление средств обеспечило взимание арендной платы и выкуп права аренды - почти 15,5 миллиарда рублей (это 105,6% планового задания), остальное взял на себя земельный налог. Только за аренду столичных земельных участков арендаторы в 2004 году уплатили в городской бюджет почти 4 миллиарда рублей. На 2005 год план поступлений земельных платежей во все бюджеты определен в 13,5 миллиарда рублей. Причем на долю арендной платы должно прийтись не менее 9 миллиардов.

В 2004 году рост цен на московскую недвижимость и изменение кадастрового деления обусловили необходимость пересмотра кадастровой стоимости столичных земель в сторону увеличения. Еще один важный момент: в Москве проходит разграничение государственных земель, и уже составлен перечень из 1800 земельных участков, которые должны быть отнесены в собственность Москвы как субъекта Российской Федерации. Определиться со своими землями Москве помогает российско-швейцарский кадастровый проект Москва - на территории столицы и области внедрена первая в России спутниковая система межевания земель.

На повестке дня также был и сложный вопрос переоформления земельных участков под приватизированными предприятиями. До 1 января 2006 года, в соответствии с федеральным законодательством только в Москве надо переоформить более 13 тысяч гектаров земель: право постоянного бессрочного пользования должно быть заменено правом собственности или аренды.

Федеральное земельное законодательство меняется. И кадастр, и инвентаризация объектов недвижимости - на повестке дня земельной реформы. В ближайшие годы все столичные земли должны быть переписаны, то есть, внесены в единый государственный реестр земель.

Москва ценит и бережет свои земли. Помогает ей в этом, в первую очередь, собственное законодательство - в столице действует несколько постановлений Правительства Москвы, которые регулируют ставки арендных платежей и препятствуют неправильному использованию ценных земель, а также спекуляциям земельными участками.

Но основной задачей Москвы, как, впрочем, и любого другого субъекта Федерации, сегодня становится проведение земельной реформы. Как заявил в своем выступлении Юрий Росляк, первый вице-мэр столичного правительства, Москва должна опережать федеральное законодательство, принимая собственные законы, непосредственно относящиеся к земельной реформе. Главная причина необходимости такой работы с опережением - к сожалению, законы Федерации часто не учитывают интересы ее субъектов. Очень хорошо, что у столицы появился опыт заблаговременной работы, в том числе над готовящимися федеральными законами, которые имеют для нее, по словам Юрия Росляка, судьбоносное значение. Москва достаточно успешно вносит в федеральное законодательство свои поправки и предложения.
Испанская ипотека, конечно же, имеет свои национальные особенности. Интернациональным остается понятие ипотечного кредита - это, по сути дела, долгосрочная ссуда, которую дает то или иное финансовое учреждение под залог недвижимости. Во всем цивилизованном мире долги такого рода у банкиров считаются наиболее обеспеченными. Поэтому проценты под них ниже по сравнению, например, с кредитом под автомобиль или телевизор. Итак, ипотека - продукт долгоиграющий, следовательно, надо внимательно подходить к заключению договора даже в Испании...

Вообще, проблем в мегаполисе хватает. К примеру, в столице не везде состыкованы границы землепользования между предприятиями. Случается так, что на территориях предприятий возникают белые пятна - участки, которые вроде бы никому не принадлежат и город не имеет с их использования никакого дохода. Еще одна нерешенная пока проблема - проведение в столице открытых торгов по земельным участкам. Пока система буксует - московские округа не провели в прошлом году ни одного аукциона или конкурса по земле.

Все банки, как правило, берут комиссионные за открытие кредита. Величина их обычно колеблется от 0.75% до 2 процентов. Средний стандартный уровень - 1,5 процента.

Плавающий процент

Расходы и страховки

Во-вторых, очень важен и собственно процент по кредиту (так называемый интерес). Здесь разнообразие очень большое, но принцип, как правило, один. Подавляющее большинство ипотек в Испании заключается под так называемый плавающий процент. Это значит, что банк обозначает некую фиксированную ставку на первый год. На сегодня это около 4,0%, хотя тенденция идет к снижению. Дальше, со второго года интерес будет пересматриваться (как правило, тоже один раз в год). За основу берется одна из межбанковских ставок. К ней прибавляется прибыль банка, которую принято называть дифференциал. Наиболее ясным и справедливым среди этих индикаторов является EURIBOR. В итоге, получаются вполне приемлемые цифры от 3,75 до 4,25 процентов.

Как не попасть впросак, приобретая квартиру в новостройке

Чтобы квартиру или дом заложить, надо их сначала оценить. Эта процедура делается уполномоченными оценщиками и стоит около 200-300 евро за объект. Потом надо оплатить нотариальные и регистрационные расходы и налог. Как правило, это делает сам банк, списав нужную сумму с вашего счета. Кроме этого, должник обязан застраховать недвижимость от пожара и прочих катастроф в пользу банка. Это требование является обязательным. А вот то, что совсем необязательно и даже не рекомендуется - это страховать жилье в самом банке или сберкассе. Лучше пойти к независимому агенту. Он оформит полис так, что защищены будут интересы не только финансистов, но и ваши. Другой расход, который иногда преподносят как непременное условие - страхование жизни должника. Это значит, что в случае смерти или инвалидности заемщика, его наследники получат недвижимость чистой и свободной от залога и кредита. Это не лишняя предосторожность, но если вы хотите отказаться, навязывать ее вам не имеют права.

Требуйте проектную декларацию и учредительные документы

31 марта 2005 года вступает в силу Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов". Он устанавливает новый порядок привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве. Кроме того, он гарантирует дольщикам защиту их прав, законных интересов и имущества.

В соответствии с новым законом застройщики могут привлекать денежные средства участников долевого строительства только после опубликования такой декларации, а также получения в установленном порядке разрешения на строительство и государственной регистрации застройщиком права собственности или права аренды на предоставленный ему земельный участок.

Теперь, прежде чем приобретать квартиру в новостройке, покупатель вправе потребовать у застройщика проектную декларацию. В этом документе должна быть указана исчерпывающая информация о проекте и о застройщике: от фирменного наименования до величины собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности.

Договор долевого строительства

Кроме того, в соответствии со ст. 20 закона застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу свои учредительные документы. В том числе свидетельство о государственной регистрации и постановке на учет в налоговом органе; отчетность о финансово-хозяйственной деятельности, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета прибыли и убытков за три последних года и прочие бумаги.

Договор долевого строительства должен содержать:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства;
- сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты;
- информацию о гарантийном сроке, действующем в отношении объекта долевого строительства.

Во избежание так называемых "двойных продаж" договоры участия в долевом строительстве отныне подлежат государственной регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве (Росрегистрации).

Законом установлены санкции за нарушение условий договора - как со стороны дольщика, так и со стороны строительной организации. Так, в соответствии со ст. 5 закона систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей (то есть, трехразовая просрочка в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 3 месяцев) является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке. В этом случае дольщик обязан будет уплатить застройщику неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

Санкции за нарушение условий договора

Отказ участника от исполнения условий договора

В свою очередь, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования ЦБ РФ (0,17% за каждый день просрочки).

В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ(0,086% в день или 2,5% в месяц).

В ст. 9 Федерального закона перечислены возможные случаи одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора. Ими могут послужить:
- неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
- существенное изменение проектной документации - в том числе существенное изменение размера объекта долевого строительства;
- существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту (или иному документу о передаче) после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Передача объекта и его принятие

В правовом государстве закон для всех должен быть один и обязателен к исполнению - так считает наш сегодняшний собеседник заместитель руководителя Федеральной службы по надзору в сфере природопользования Олег МИТВОЛЬ, спикер Третьей научно-практической конференции "Загородная недвижимость. Инвестиции. Правовые аспекты. Кредитование" (в рамках ХХII международной выставки недвижимости "ДОМЭКСПО").

Закон устанавливает минимальный гарантийный срок для объекта долевого строительства - пять лет. При этом, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, дольщик (если иное не установлено договором) по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
К сожалению, противоречивость и несовершенство современного законодательства, призванного защищать территории, которые застройщики и риэлторы называют вкусными (то есть лесные, водоохранные и т.д. зоны) дает заинтересованным лицам прекрасные возможности для его вариативного толкования. Специальные законы и кодексы, регулирующие правоотношения в сфере земельных правоотношений, также не всегда могут эффективно работать, что приводит к их нарушениям. Как сделать так, чтобы нарушители не уходили от ответственности?

- И то, и другое отчасти верно. Стоимость земли в Московской области превысила все разумные пределы. К примеру, уже известно о сделках по продаже земельных участков рядом с Барвихой по цене в 150 тысяч долларов за сотку. Когда очень богатым людям нравится какая-нибудь земля, они могут себе позволить не совсем внимательно смотреть документы, разрешающие ее покупку. Или считают, что до них у соответствующих органов руки не дойдут. Их настрой следующий - сначала купим, договариваться и оформлять будем потом.

- Олег Львович, земельный рынок Подмосковья называют то самым скандальным, то самым развитым рынком земли в России. Где же найти "золотую середину" в определениях?

- И как же вы справляетесь? Ведь проблем много?

К сожалению, сейчас лесной контроль у нас серьезно ослаблен. Может показаться, что это сделано сознательно - к сожалению, коррупция пока неотъемлемое явление нашей жизни. Нашу службу урезали более чем наполовину: раньше в нашем ведении находился надзор за состоянием окружающей среды, в том числе строительная экспертиза - теперь он передан другому ведомству. В общем, сотрудников у нас стало на 2/3 меньше, а обязанностей больше.

Конечно, возможностей у нас стало меньше. Но когда мы обнаруживаем нарушение законодательства, то уже не отступаем. Если бы государство дало бы нам возможность сформировать нормально укомплектованный штат, экономический эффект от нашей деятельности был бы в разы больше.

- К сожалению, с лесами у нас в стране обращаются просто варварски. Незаконные рубки, коттеджное строительство в заповедных лесных зонах - это не полный перечень проблем. К примеру, в функции урезанной сегодня лесной охраны входили и проверки фактов по незаконному использованию и особенно по незаконной застройке лесов. До 1 января этого года только в Московской области эти функции выполняли полторы тысячи сотрудников лесной охраны и шесть инспекторов. После нового года за лесным порядком оставили следить только этих самых шестерых инспекторов. Они должны охватить территорию более двух миллионов гектаров.

- Во-первых, проверить наличие (или отсутствие) документов на право застройки. Лес ведь тоже бывает разный: и государственный, и городской, и просто кустарник. Простые проверки позволяют выявить реальные нарушения. Лесные угодья передаются влиятельным людям, чтобы они служили своеобразным прикрытием незаконного захвата и самостроя.

- А что реально может сделать инспектор, если он внезапно обнаружил в девственном лесу коттедж?

- Разумеется, но это нужно делать законными методами. Мы находимся в правовом государстве и обязаны действовать по закону. Мы должны пройти очень сложные процедуры, чтобы прийти к тому, что СМИ называют сносом коттеджей. Но то, что сегодня в Подмосковье уже невозможно продать землю без документов - это факт. И то, что люди начали понимать, - что слова "природоохранные зоны" и лес первой категории - не пустой звук - тоже наша заслуга. Покупатели начали спрашивать про экологическую экспертизу. Да и само количество заявок на нее многократно возросло.

- Хорошо, нарушение обнаружено. Но мало его просто зафиксировать, надо его еще и устранить?

- На самом деле, у нас была реорганизация и министерство делилось на агентство и службу. Экспертиза не проводилась более четырех месяцев. Но это не единственная причина. Ведь число заявителей увеличилось с десятков до тысяч человек. Сейчас система полностью налажена и работает бесперебойно.

- Может, это связано еще и с тем, что несколько месяцев ее проведение было просто парализовано в результате "административной реформы"?

- А до сих пор чиновники чувствовали себя вольготно?

Еще то важное, что нам удалось добиться: подмосковные чиновники стали бояться подписать заведомо левые документы. Раньше большие деньги перевешивали их опасения - сейчас, перед лицом уголовной ответственности, они стали более разборчивыми в своих заработках.

- С подобным бизнесом, безусловно, надо бороться. Хотя коммерческое использование лесов или других природных зон все же допустимо?

- Лесхозы у нас были раньше центрами деловой активности. Нам, несмотря на большое противодействие, удается добиваться не только увольнения коррумпированных чиновников, но и передавать материалы в суд. Более того, я вам скажу, что сейчас фирмы, которым выделили земельные участки в зоне музея-усадьбы "Архангельское", выходят на нас с предложениями вернуть все государству обратно - потому что поняли, что интересно и выгодно им эти участки все равно использовать не дадут. Они обвиняют нас в том, что из-за нашей позиции их лишили лакомого куска. Хотя положительного для "Архангельского" результата нам удалось добиться только потому, что и общественность, и пресса встали на нашу сторону.

- На самом деле, бизнесмены и застройщики часто решают задачи, прямо противоположные сохранению природных зон.

- Лес можно сдавать в аренду - так делается во многих странах мира. Но нарушать правила поведения в природоохранных зонах категорически нельзя. Я обращаюсь ко всем с просьбой: не бойтесь проявлять свою гражданскую позицию, не проходите мимо нарушений. А мы вам будем в этом помогать. Когда сможем. К сожалению, как я уже говорил, у нас отняли значительное число функций. Они перешли в зону ответственности других служб. Поэтому стали возможными такие случаи, как например, строительство бензоколонки рядом с детским садом на Бутырском Валу и тому подобное. До момента разграничения полномочий нам удалось предотвратить застройку нескольких природных комплексов столицы бензоколонками. В их числе Москворечье, Воробьевы горы и так далее.



Главная --> Публикации