Главная --> Публикации --> Строительный комплекс россии: стратегия развития до 2010 года Старый арбат обновят к осени Цена ошибки Не во что инвестировать Марш физкультурников

Регистрация прав

Государственная пошлина - это сбор, который взимается с юридических и физических лиц при их обращении в государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы, которые уполномочены совершать юридически значимые действия.

Если вы потеряли свидетельство о государственной регистрации или оно пришло в негодность, то получить новое взамен старого можно, уплатив пошлину в размере 100 рублей. Для организаций размер пошлины составит - 300 рублей.

До 31 декабря 2004 года за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним взималась плата, размер которой устанавливался субъектами РФ. С 1 января 2005 года за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) на недвижимое имущество, договоров об отчуждении государственная пошлина для физических лиц составляет - 500 рублей, для юридических лиц - 7500 рублей. За государственную регистрацию договора об ипотеке, соглашений об изменении или расторжении договора об ипотеке, а также регистрацию сервитутов пошлина для физических лиц составляет - 500 рублей, для юридических лиц - 2000 рублей.

По Налоговому кодексу, если вы удостоверяете договор об ипотеке жилого помещения в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, то государственная пошлина составит 200 рублей. Если же договор об ипотеке касается другого недвижимого имущества, то размер пошлины составляет 0,3% суммы договора, но не более 3000 рублей. Надо заметить, что данные расценки действуют уже с сентября 2004 года, так как в Закон о государственной пошлине были внесены изменения.

Обращение к нотариусу

Судебное разбирательство

Изменились и размеры государственной пошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию. Так, для наследников первой очереди пошлина составит 0,3% от стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей. Для других наследников - 0,6 % от стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000 рублей. Ранее размер пошлины составлял 1% от стоимости имущества для наследников первой очереди и 2% для других наследников. Помимо этого, при наличии нескольких наследников пошлина уплачивается каждым наследником.

до 10 000 руб. - 4% цены иска, но не менее 200 рублей;
от 10 001 руб. до 50 000 руб. - 400 руб. плюс 3% суммы, превышающей 10 000 рублей;
от 50 001 руб. до 100 000 руб. - 1 600 руб. плюс 2% суммы, превышающей 50 000 рублей;
от 100 001 руб. до 500 000 руб. - 2 600 руб. плюс 1% суммы, превышающей 100 000 руб;
свыше 500 000 руб. - 6 600 руб. плюс 0,5% суммы, превышающей 500 000 руб., но не более 20 000 рублей.
Возврат пошлины

Если по поводу вашего недвижимого имущества возник спор, который необходимо решать в судебном порядке, то прежде чем подать заявление в суд нужно также оплатить пошлину. По делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, мировым судьей при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, размер государственной пошлины зависит от цены иска. Здесь будут действовать следующие тарифы. При цене иска:

Кроме этого, государственная пошлина должна быть возвращена в случае:

Вернуть уплаченную государственную пошлину можно в случае, если государственная пошлина уплачена в большем размере. Для этого необходимо обратиться с соответствующим заявлением в налоговый орган по месту совершения действия, за которое была уплачена государственная пошлина. Такое заявление может быть подано в течение трех лет со дня уплаты пошлины. Однако не подлежит возврату государственная пошлина, уплаченная за регистрацию прав, ограничений на недвижимое имущество в случае отказа в государственной регистрации. В случае прекращения государственной регистрации прав, ограничений прав на недвижимое имущество возвращается только половина уплаченной суммы.

Штатный консультант

возвращения заявления, жалобы или иного обращения или отказа в их принятии судами либо отказа в совершении нотариальных действий;
прекращения производства по делу или оставления заявления без рассмотрения судами;
отказа лица, уплатившего пошлину, от совершения юридически значимых действий до обращения в уполномоченный орган.
С начала года несколько московских риэлтерских компаний заявили о создании подразделений ипотечных консультантов, а также приступили к продвижению услуг ипотечного консалтинга. Эксперты считают, что услугами ипотечных брокеров будут пользоваться главным образом проблемные заемщики и те, кому не хватает времени на то, чтобы самостоятельно решать вопросы, связанные с получением кредита, а сам ипотечный консалтинг в России почти не имеет шансов стать самостоятельным бизнесом и останется частью риэлтерской деятельности.

Именно риэлтеры первыми сообразили, что ипотечный консалтинг – удобный способ увеличить собственные заработки. Риэлтерские компании ("Инком", "Миэль", "БЕСТ-Недвижимость" и другие) стали целенаправленно накапливать информацию о кредитных программах банков и предлагать клиентам помощь в выборе наиболее подходящих, а также содействие в получении кредита.

Ипотечный брокер – специалист, который помогает клиенту выбрать оптимальные условия для получения кредита на покупку квартиры. Ипотечный консалтинг, или брокеридж, появился на Западе, правда, его российская модель заметно отличается от европейской. В Европе путь потенциального заемщика за ипотечным кредитом начинается с банка, поэтому ипотечный брокер представляет интересы кредитной организации, и его главная задача – продать банковские услуги заемщику. В России ситуация принципиально иная: желающих дать ипотечный кредит – в избытке, намного больше, чем надежных заемщиков, в которых банки действительно заинтересованы. К тому же банк – важный, но не единственный участник ипотечной сделки, процедура оформления которой настолько сложна, что без специальных знаний разобраться в ней почти невозможно.

"Центр ипотечных программ 'Миэль' работает с 35 банками, некоторые из них предлагают несколько ипотечных программ,– поясняет директор центра Елена Панова.– Причем у каждой программы – свои условия, требования к заемщику, объекту кредитования. Клиенту очень сложно разобраться в таком обилии предложений самостоятельно. Выбрать оптимальную для того или иного потребителя ипотечную программу может только грамотный специалист, владеющий всей информацией о рынке ипотеки". Вопросы к заемщику

За последние два-три года количество ипотечных банковских продуктов на рынке резко возросло. Риэлтеры ответили на этот вызов созданием подразделений, специализирующихся на ипотечном консалтинге, и введением в штатное расписание должности ипотечного брокера.

В последнее время все более популярным становится второй вариант. В частности, свои отделы кредитного сопровождения есть в ЦИП "Миэль" и некоторых других агентствах. "У нас действует так называемый принцип одного окна. После того как мы определяем, в какой именно банк пойдет клиент, мы помогаем ему с наименьшими затратами времени и сил получить кредит. При этом мы полностью гарантируем результат. Если он не получит кредит по нашей вине или по вине банка, мы полностью вернем ему затраченные деньги, независимо от объема проведенной работы",– рассказывает вице-президент "БЕСТ-Недвижимости" Владимир Лопатин.

Технология работы ипотечного брокера в большинстве риэлтерских компаний практически одинакова. Ипотечный консультант беседует с клиентом, выясняет, какой суммой тот располагает, какую квартиру хочет приобрести, сколько сможет ежемесячно вносить для погашения кредита, и другие аспекты будущей сделки. А затем предлагает несколько банковских ипотечных программ, соответствующих требованиям и возможностям клиента. Дальше возможны варианты: либо консультант подробно объясняет клиенту, как оформлять кредит, либо полностью берет на себя кредитное сопровождение, то есть оформление всех документов и проведение согласований с банком по поводу получения кредита.

Как самостоятельный бизнес услуги ипотечного консалтинга рассматривают в финансовом центре НОВА. "Мы не обязываем клиентов, которые нуждаются в кредите на покупку жилья, приобретать квартиру через нас или наших партнеров,– говорит директор департамента ипотечного кредитования финансового центра НОВА Иван Лонкин.– Наши специалисты подбирают подходящий конкретному клиенту ипотечный кредит и сопровождают вплоть до положительного решения кредитного комитета, а дальше уже выбор самого клиента – искать квартиру с нами либо самому. Таким образом человек экономит деньги, так как мы не привязываем клиента к необходимости платить большую комиссию, наш полный пакет услуг стоит всего $500". Риск доверия

Единая цена услуг ипотечного брокера на рынке пока не сформировалась. Дело в том, что если ипотечный консультант работает в риэлтерской компании, как это обычно бывает, то она входит в агентское вознаграждение, которое составляет несколько процентов от сделки. Компаний, занимающихся ипотечным консалтингом как отдельным видом бизнеса, пока немного, но они уже есть. В частности, в том же БЕСТе было решено отделить услугу кредитного сопровождения от основной деятельности, то есть клиент может, получив кредит при помощи агентства, приобретать объект недвижимости с помощью другого агентства. По словам господина Лопатина, согласно прейскуранту, утвержденному компанией, минимальная стоимость услуги – 9 тыс. рублей, средняя – 15 тыс. рублей.

Теоретически злоупотребления со стороны ипотечных брокеров возможны. Например, брокер может взять деньги и с клиента, и с банка, который заинтересован в продаже своих продуктов. При этом риэлтеры в один голос заявляют, что сохраняют принцип равноудаленности от всех банков и работают исключительно в интересах клиента. А в "БЕСТ-Недвижимости", для того чтобы исключить даже теоретическую возможность злоупотреблений со стороны брокеров, создали "ипотечный навигатор" – программу, размещенную на сайте компании, которая позволяет на основании исходных данных в автоматическом режиме проверить, какие именно ипотечные программы наиболее выгодны клиенту. Сотрудничество с ипотечными брокерами может нести дополнительные риски для банков. В США в 80-х годах произошел громкий скандал, связанный с тем, что ипотечные брокеры содействовали в получении кредита заведомо ненадежным клиентам.

Законодательством не предусмотрено лицензирование деятельности ипотечных брокеров, их деятельность прежде всего регламентируется Гражданским кодексом РФ. Кроме того, существует МАИН (Международная академия ипотеки и недвижимости), которая проводит обучение ипотечных брокеров, по результатам им выдается удостоверение ипотечного брокера. Других форм аккредитации и госрегулирования этой деятельности не существует.

"Как правило, к ипотечному брокеру обращаются те заемщики, которым отказали в выдаче кредитов в нескольких банках, или те, у кого нет времени на общение с банками, и они готовы передоверить это удовольствие брокерам",– считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

При этом ипотечные брокеры рассчитывают на клиентов, не имеющих возможности официально подтвердить доходы, как на одну из целевых групп. В большинстве компаний, предоставляющих услуги ипотечного консалтинга, утверждают, что готовы работать с клиентами, имеющими справку о доходах, составленную в любой форме, или вообще такой справки не имеющими. Часть банков также готова идти навстречу заемщикам, чьи доходы не проходят по бухгалтерии. В ход идут такие способы подтверждения благосостояния, как справка о доходах свободной формы или на бланке кредитной организации, устное подтверждение руководством организации, в которой работает заемщик, текущие подтверждаемые расходы, анализ доходов организации для руководителей, ПБОЮЛ и акционеров. Ипотечным брокерам такие банки известны, что позволяет им увеличивать клиентскую базу.



Впрочем, эксперты отмечают, что, несмотря на некоторый рост числа сделок с участием ипотечных брокеров, большинство заемщиков по-прежнему предпочитают работать напрямую с банками, опасаясь посредников. "Институт страховых брокеров в стране успешно работает, значит, и ипотечный консалтинг будет развиваться. Хотя как отдельный бизнес он разовьется вряд ли. Скорее всего, ИБ будут совмещать свою деятельность с риэлтерской деятельностью, что сейчас и происходит",– говорит господин Ковалев. МИХАИЛ СЕМЕНОВ

По словам руководителя департамента развития AMAKS Екатерины Гараниной, компания сосредоточилась на покупке гостиниц емкостью свыше 100 номеров в городах европейской части России с населением от 100 000 человек. AMAKS предпочитает приобретать проблемные гостиницы и, меняя систему управления и проводя поэтапную реконструкцию, выводить их на уровень “3-4 звезды”. Гаранина утверждает, что общий объем инвестиций в покупку и реконструкцию отелей на сегодня превысил $20 млн. Источник — внутренние средства компании.

У “Русских отелей” и “Интуриста”, шумно заявивших о планах построения национальных гостиничных сетей, обнаружился тихий конкурент. Компания AMAKS Grand Hotels за прошедший год скупила 14 гостиниц в крупных городах европейской части России и теперь собирается реконструировать их и переводить на единый брэнд.

“Все перечисленные гостиницы сети входили в советскую систему "Спутник" и "Интурист", износ объектов составляет в лучшем случае 60%, — говорит генеральный директор компании "Русские отели" Станислав Капинос. — Заменить все инженерные сети, провести перепланировку этих гостиниц за заявленные деньги практически невозможно”.

Представитель одной из гостиничных сетей оценил среднюю стоимость каждого из отелей, приобретенных AMAKS, в $3 млн, а одного из них — в $8 млн.

Пермский “Турист” — первый отель в сети, который принадлежит владельцам AMAKS с 2001 г. Три месяца назад директором “Туриста” стал Сергей Берендеев. По его словам, полная реконструкция отеля завершится до конца текущего года после того, как освободятся помещения, занимаемые арендаторами. Сумму инвестиций Берендеев назвать отказался. По словам Гараниной, переоборудование одного номера обошлось в среднем в 300 000 руб. Всего в гостинице 108 номеров. После завершения реконструкции “Турист” будет переименован в “Премьер-отель” и станет первой гостиницей под брэндом AMAKS Grand Hotels.

Последним приобретением, совершенным AMAKS в декабре, стали отели в Ростове-на-Дону и Азове. А активную реконструкцию AMAKS сейчас ведет лишь на трех объектах: “Турист” (Пермь), “Золотое кольцо” (Владимир) и “Валдайские зори”, поясняет Екатерина Гаранина.

Региональный менеджер девелоперской компании Caspian Роман Львов отмечает, что проект AMAKS оправдан в условиях существующего дефицита приличных гостиниц, но компании будет крайне тяжело конкурировать с известными мировыми сетями в случае их появления в регионе.

“И о едином стандарте, и о марке AMAKS как таковой пока говорить преждевременно, — считает заместитель гендиректора Hotel Consulting and Development Group Марина Смирнова. — Скорее всего речь идет о том, что собственник пытается сэкономить на операционных издержках”.

Среди крупных российских инвесторов и управляющих компаний на гостиничном рынке Heliopark Hotel Management, “Интурист”, UMACO. Учрежденная в прошлом году холдингом “Базэл” компания “Русские отели” заявила о готовности инвестировать в отечественную сеть отелей $200-250 млн.

“Сомнительно, что сейчас в России может возникнуть и просуществовать достаточно долго какая-то российская сеть отелей, — отмечает представитель гостиничной сети Accor в России Владимир Ильичев. — Перспектива определенная у этих компаний есть: поднять какую-то сеть, создать какой-то брэнд, чтоб быть поглощенным впоследствии”.

ПЕРВЫЙ “РУССКИЙ ОТЕЛЬ”

--------------------------------------------------------------------------------

Экономический блок пакета делали настоящие профессионалы нормы позволят раскрутить маховик привлечения инвестиций, в том числе от частных лиц в жилищное строительство, усовершенствовать и разработать механизмы коммерческой и социальной ипотеки, увеличить в целом платежеспособный спрос на жилые помещения уже в 2005 году.

Как сообщили в компании “Русские отели”, в марте 2005 г. компания планирует завершить сделку по покупке своей первой гостиницы — красноярского “Яхонта”. Гостиница была построена в конце 70-х гг. и включает 68 номеров, ресторан, а также бизнес-центр с конференц-залами. Общая площадь гостиницы составляет 6800 кв. м. Отель будет реконструирован в два этапа в течение года без закрытия. Инвестиции в реконструкцию составят около $4 млн. После реконструкции гостиница “Яхонт” будет сертифицирована по классу “три звезды”.
AMAKS Grand Hotels сообщает о себе, что является российской гостиничной сетью, основанной в 2004 г. и ориентированной на создание национального гостиничного брэнда в сегменте “3–4 звезды”. Под управлением AMAKS находятся 14 гостиниц в Перми, Великом Новгороде, Уфе, Белгороде, Воронеже, Кургане, Ростове-на-Дону и Азове. В большинстве гостиниц компания владеет контрольными пакетами. Почти все они приобретены в течение 2004 г. Владельцами AMAKS Grand Hotels является группа физических лиц, имена которых не раскрываются. Генеральный директор AMAKS Grand Hotels – Алексей Макеев, ранее возглавлявший один из отелей российской сети Heliopark.
Несмотря на все усилия, призывы и предупреждения профессионального сообщества, 2 декабря Советом Федерации был одобрен пакет законов О доступном жилье, который начнет действовать после подписания президентом России и официального опубликования в начале 2005 года. Условно нормы принятого пакета законов можно разделить на три основных блока: технологический, социальный и экономический.

Наименее совершенным, отсталым и проблемным является технологический блок данного законодательного пакета, ядром которого является новый Градостроительный кодекс РФ. Данный документ, принятый вопреки мнению профессионалов, призван, по замыслу разработчиков, провести революцию в градостроительстве. Однако, к сожалению, он не соответствует заявленным целям и способен нанести серьезный ущерб архитектурно-строительной отрасли в целом и является самым слабым звеном всего законодательного пакета законов. Ускорить решение земельных вопросов, проектирования и строительства он явно будет не в силах, о чем не раз безрезультатно заявлялось профессиональным сообществом на парламентских слушаниях.

Социальный блок носит во многом спорный характер, он дает преимущество при решении жилищных вопросов активным, молодым, здоровым и приспособленным людям и значительно снижает степень социальной защищенности детей, стариков, инвалидов и малообразованных лиц, которые не могут быть сегодня полноценными участниками рыночных отношений. Ставка на сильного такова основная социальная направленность пакета, при минимальной остаточной защите слабого.

Следовательно, в 2005 2006 годах будет происходить опережающий рост платежеспособного спроса по отношению к предложению на первичном рынке жилья, равно как, в силу той же ограниченности предложения, сходная ситуация будет складываться и на вторичном рынке жилых помещений.

В результате слабо подготовленного технологического нормативно-правового блока в составе пакета законов, а также в силу естественной инерционности инвестиционного процесса в недвижимость (время от начала подготовки документации до приемки объекта с учетом практики развитых стран не менее 3 4 лет) рост физических объемов возводимого жилья начнется только в 2008 году.

Таким образом, довольно обескураживающим для жителей Москвы, да и других крупных городов России первым результатом реализации программы доступного жилья станет повышение цен на жилые помещения.

Особенно эта тенденция проявится в Москве ограниченность земельных участков под строительство, масса активного самодеятельного населения, развитость финансовых институтов в столице приведут в сложившихся рыночных условиях к дальнейшему стремительному росту цен на жилье.

Конечно, федеральной власти надо будет как-то объяснить народу, почему это произошло, как так получилось, что жилье дорожает, а ипотека, равно как соинвестирование жилищного строительства и приобретение жилья в рассрочку, доступна только отдельным категориям граждан. Тут, конечно, снова начнут валить все на мэров, губернаторов, чиновников, на непрозрачность, монополизм, бюрократизм, коррупцию, чтобы за этими призраками скрыть то ли свои собственные нечаянные просчеты, то ли сознательные расчеты.

Вслед за этим начнется, естественно, инвестиционный бум, в результате чего нефтедоллары, минуя прочие промышленные, в том числе и высокотехнологичные, и аграрные отрасли экономики России, двинутся в жилищное строительство. Этот инвестиционный бум вызовет новый рост цен на жилье к 2007 2008 годам в результате работы механизмов экономики ожиданий. Некоторой стабильности на новом высоком уровне цен на жилье можно ожидать лишь в 2009 2010 годах, а некоторого снижения цен в результате развития отрасли и относительного удовлетворения платежеспособного спроса не ранее 2011 2012 годов. Вот вам и доступное жилье!

Конечно, в Москве будут созданы социальные формы ипотеки и приобретения жилья в рассрочку, в которых будут участвовать лица, прожившие в Москве не менее 10 лет, что позволит сориентировать строительный комплекс города на удовлетворение нужд работающих, платежеспособных москвичей и с помощью финансовых механизмов ограничит число переселенцев из других регионов. Но площадок под новое строительство в Москве мало, а их изъятие под развитие социальных форм ипотеки и программ предоставления бесплатного жилья еще больше скажется на первичном рынке в части повышения свободных цен на жилье.

Правда, многие москвичи смогут себя утешать тем, что они, как собственники квартир, станут еще богаче, их собственность так вырастет в цене, что за одну приличную квартиру в Москве можно будет купить целое поместье, скажем, где-нибудь в Рязанской области.

Да вот еще беда, не разделена земля и недвижимость между Россией и Москвой, а это еще одна пробка на пути инвестиций, еще один источник консервации на длительное время высоких цен.

Зато можно будет перейти к комплексной реконструкции целых неблагополучных микрорайонов, таких как Метрогородок и некоторых других, капитал, может быть, наконец-то придет в Капотню и другие неблагополучные районы востока и юго-востока Москвы, ускорится вывод промышленных предприятий и непрофильных учреждений.

Михаил Москвин-Тарханов

Конечно, в условиях строительно-инвестиционного бума в Москве можно было бы потребовать от строителей неукоснительного соблюдения московского законодательства в части обеспечения максимально благоприятной городской среды. Да вот беда, новый Градостроительный кодекс Российской Федерации разваливает только что сделанное и едва начавшее работать градостроительное законодательство Москвы. А в условиях возможных сверхприбылей и законодательной неразберихи сдержать аппетиты инвесторов и застройщиков будет нелегко. Лужков это хотя бы отчасти сможет, а вот кто-либо другой вряд ли! Так что нам еще предстоит серьезная борьба за нормальную градостроительную политику в Москве.



Главная --> Публикации