Главная --> Публикации --> От старшего к младшему... траншу В центре оправдывают себя только дорогие новостройки Земли меньше - порядка больше Офис южный, формат спальный Гаражей на всех не хватит

Программа 11-й выставки "Домэкспо" оказалась столь насыщенной, что один из круглых столов пришлось провести до открытия. Состоялся он в хорошо замаскированном в недрах Гостиного Двора "Нефтяном клубе". Мероприятие прошло под эгидой Российской гильдии риэлторов (РГР) и собрало ряд видных представителей риэлторского, финансового и девелоперского "цехов". Была представлена и законодательная власть. Тема звучала так "Доступное жилье в условиях современного рынка недвижимости".

Или что же такое "доступное жилье"?

Круглый стол был ориентирован на узкий круг специалистов и журналистов, так что разговор был менее пафосным и более откровенным. В качестве разогревающего спикера выступила президент РГР Елена Дранченко. Обрисовав основные направления реформы, она предложила выступающим ответить на главный вопрос: что они, собственно, вкладывают в понятие "доступное жилье" - доступные цены или доступные правила для всех участников рынка, или... что-то еще?

Доступное жилье сегодня стало поистине главным лозунгом дня после того, как жилищная проблема была объявлена национальным приоритетом. Перефразируя классика марксистской политэкономии, можно было бы сказать, что призрак доступного жилья бродит по России. Этот призрак явно витал и над всеми экспозициями и мероприятиями "Домэкспо". "Что ты лично сделал для создания рынка доступного жилья?" - как бы вопрошала власть. "Сделаем все что положено, только не мешайте работать", - как бы отвечали участники выставки. Одна из компаний даже поместила на своем стенде транспарант: "Мы ПРОТИВ повышения цен на квартиры". - "Против, так не повышайте", - ехидничали посетители.

Первым со своей точкой зрения познакомил собравшихся Андрей Гусев, вице-президент РГР. "Прежде всего, предложил г-н Гусев, давайте решим, какое доступное жилье мы должны создавать и продавать. Семь-восемь лет назад говорили, что жилье для народа должно продаваться по К счастью, сегодня до всех уже дошло, что директивно установить хорошие цены можно, только если упразднить рыночную экономику и гражданское общество с правом частной собственности. Теперь и власти и населению ясно, что жилье, как и любой товар, будет стоить столько, сколько за него готовы платить на рынке, и других цен не будет - только рыночные. Ситуация на рынке зависит от целого комплекса факторов: себестоимости и количества товара, качества спроса (то есть его платежеспособности) и незыблемости правил игры для всех участников процесса. Поэтому, чтобы понять, как регулировать цены, необходимо для начала вникнуть в структуру самой цены.

Чтобы снизить цену, надо ее понять

Кто защитит банкиров?

Итогом анализа факторов ценообразования А. Гусевым (читайте ст. "Семь источников цены квадратного метра") является то, что, по его мнению, только 50% себестоимости строительства одного квадратного метра составляют чисто строительные расходы. И именно в этом он видит колоссальный источник снижения цен. И главное здесь - обеспечение честной конкуренции и создание открытого рынка. Именно открытость рынка и равные для всех правила игры способны привести к реальному повышению индекса доступности жилья для российских граждан.

Во второй сфере - кредитовании населения - по словам г-на Емелина, проблем значительно больше. Главная проблема для банков - то, что цикл возврата кредита гораздо больше. Если при строительстве деньги возвращаются года за два, то при ипотеке - в лучшем случае за 10 лет. А банковский кризис показал, что банк можно закрыть, просто организовав панику среди клиентов. В такой обстановке трудно выстраивать долгосрочную кредитную стратегию. Однако серьезного влияния на рынок недвижимости, заверил А.Емелин, летний финансовый кризис не оказал, и сейчас уже все спокойно. В заключение он выразил надежду, что Госдума доработает и примет все законы, необходимые банкам для того, чтобы помочь отечественной стройиндустрии сделать жилье доступным.

О проблемах финансирования жилья рассказал Андрей Емелин, исполнительный вице-президент Ассоциации банков России. Законопроекты, имеющие отношение к жилищному кредитованию обсуждаются уже более полутора лет и сейчас, к сожалению, замерли в Государственной Думе по ряду причин, часть которых относится к макроэкономике, а часть - чисто технические. В обсуждении этого вопроса представитель российских банкиров предложил четко разделить финансирование строительства и кредитование потребителя. В первой сфере проблем меньше. В отличие от г-на Гусева, А.Емелин не верит, что структура цены квадратного метра имеет значительный резерв для снижения. Поэтому главным он считает количество жилья, выводимого на рынок. Чтобы этот поток был значительным, нужны средства, и без банков здесь не обойтись. А для банков, в свою очередь, главное - это уверенность, что они получат свои деньги обратно (с процентами, разумеется).

Самым лаконичным, но поистине ударным, было выступление Александра Тарханова, представлявшего комитет РГР по девелопменту и инвестициям - сфере, которую он, как свидетельствуют коллеги, знает не понаслышке. Земельного рынка у нас пока нет, но зато есть реальная стоимость получения контроля над земельным участком. Эта стоимость, говорит г-н Тарханов, определяется администрацией как обратная функция от потенциальной доходности. Инвестору говорят: "Отдай нам столько-то, и ты еще заработаешь свои 12-15 процентов". "Ладно, бог с вами, - отвечает инвестор. - Я отдам вам ваши столько-то, только я хочу не 15, а 20-30%, если вы не возражаете". Власти не возражают - все равно все раскупится. Вот так и растут цены.

Коротко и мрачно

Кто не работает - тому мы поможем

Станет ли жилье доступней, если земля будет дешевле? Станет, но надолго ли? Через какое-то время земля в городе кончится (столичные власти обещают, что очень скоро) и тогда цена земли как полноценного товара, подверженного законам спроса и предложения, окажется на заоблачных высотах. "Что ж, - мрачно заключает А.Тарханов, - неплохой сюжет для долгосрочного инвестора". Насколько это хороший сюжет для тезиса о доступности жилья - догадайтесь сами.

По мнению О. Дмитриевой, государству следует помогать людям брать ипотечные кредиты, выплачивая за них часть даунпэймента или субсидируя интерес банка. Особенно это правомерно в отношении бюджетников - как компенсация за более низкое жалование. Помимо социальной ипотеки, необходимо продолжать предоставление социального жилья, стимулировать массовое строительство. По сравнению с серединой 90-х годов рост объемов вводимых площадей наблюдается только в Москве и только с прошлого года - в Санкт-Петербурге, остальные регионы так и не догнали докризисный уровень.

О социальном аспекте в решении жилищного вопроса, рассказала депутат Госдумы Оксана Дмитриева, хорошо известная в "недвижимых" кругах. На вводный вопрос Елены Дранченко, сократиться ли очередь на жилье, Оксана Генриховна ответила, что вряд ли. Из этого можно заключить, что в ГД не находит поддержки ультралиберальная идея проекта нового Жилищного кодекса сократить очередь искусственно, включая туда лишь тех нуждающихся в жилье, кто имеет право на звание малоимущего. Как известно, ЖК - один из спорных проектов, который еще ждет своего часа.

А как же...

По убеждению депутата ГД, сверхдоходы от рекордных цен на нефть, не имея эффективного приложения в российской экономике, оседают на рынке недвижимости - как форма сбережения "сокровищ". Получается, что весьма значительный сегмент рынка является частично или полностью инвестиционным, то есть играет весьма ограниченную роль с точки зрения удовлетворения потребностей в жилье. Резервы для социального строительства огромны. Переселение трущоб близко к завершению опять же только в столице, в остальных регионах - подобные кварталы дают большой простор для инвестиционной активности, способной помочь в решении социальных вопросов.

Алексей Маслобойников

К сожалению, до круглого стола из-за недостатка времени не дошло, а жаль, было бы интересно услышать прямую дискуссию по столь животрепещущей теме как доступное жилье - ведь позиции выступавших по этому вопросу были не совсем едины. Андрей Гусев лишь успел спросить депутата О. Дмитриеву: "Сколько у нас малоимущих - 30 процентов? На Западе тоже поддерживают нуждающихся, но их там бывает процента три". "Единственный город в России, где в массовом порядке предоставляется жилье малоимущим - это Москва", - парировала г-жа Дмитриева. - Что касается того, как нам удается при весьма благоприятной макроэкономической конъюнктуре сохранять 30% населения за чертой бедности, то депутат сказала: "Это вопрос не ко мне". - "А как же при этом с доступностью...", - хотел было робко спросить так ничего и не понявший корреспондент КДО, но круглый стол уже закончился.

Уже не в первый раз на "Домэкспо" представители РГР и Минобороны удивляют общественность сообщениями о революционных переменах в программе Государственных жилищных сертификатов. Именно сертификаты уже сделали жилье реально доступным для 100 тысяч семей (в основном, отставных военных). Минобороны совместно с РГР создали координационный совет по аккредитации агентств недвижимости для работы с ГЖС. На этот раз дело зашло еще дальше. Сергей Чернов, представляющий Минобороны, "эксклюзивно" рассказал присутствующим, что подписано Постановление правительства, в котором государство признало роль риэлтора: теперь за счет бюджетных средств можно официально оплачивать комиссионные агентства за услуги по подбору жилья и оформлению документов. Среди других новшеств - давно ожидаемое решение: теперь можно использовать при работе с ГЖС механизмы ипотеки, покупать квартиры в новостройке. Все это, как считает г-н Чернов, даст новый старт программе ГЖС. Вообще с ГЖС работают люди увлеченные. С.Чернов заявил, например, что именно программа ГЖС занимает на "Домэкспо" центральное место. Поспорить с этим присутствующие не успели - надвигалось открытие выставки, и надо было закругляться.
C 1 января изменен порядок предоставления имущественных вычетов, суть которого заключена в праве уменьшить налоговую базу на определенную сумму, а именно на сумму вычета. Воспользоваться вычетом можно как при продаже, так и при покупке недвижимости.

Риэлтор - это наш человек

Сумма вычета зависит от продолжительности владения. При продаже перечисленного в п. 1 имущества, находившегося в собственности менее трех лет, вычет не может превышать 1 млн. руб. Имущество из п. 2, находившееся в собственности менее трех лет, предполагает вычет не больше 125 тыс. руб.
Если срок владения три года и более, вычет предоставляют в сумме, полученной при продаже, то есть продавец не платит налог. До 1 января 2005 года этот срок составлял не три года, а пять. Данное изменение выгодно для налогоплательщика, поскольку сокращен временной интервал для возможности применения имущественного налогового вычета.

При продаже
Физические лица, получавшие доходы от продажи имущества, обязаны заплатить на них налог. Но налогоплательщик имеет право на имущественный вычет при продаже недвижимости, к которой относятся:
1) жилой дом, квартира, включая приватизированные жилые помещения, дача, садовый домик, земельный участок и доля в указанном имуществе;
2) иное имущество.

При покупке
Основные изменения-«подарки» от законодателя получили покупающие жилье.
Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на новое строительство либо приобретение на территории России жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение жилого помещения.

Для получения вычета необходимо подать заявление и налоговую декларацию по окончании налогового периода. Естественно, необходимы документы, подтверждающие право на вычет: договор купли-продажи, документы, подтверждающие получение денег и т. д.

На приобретение квартиры или доли в ней могут включаться следующие фактические расходы:
- на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;
- на приобретение отделочных материалов;
- на работы, связанные с отделкой квартиры.
Отметим, что представленный перечень расходов, связанный с приобретением жилья, не является исчерпывающим.

Значительно расширен перечень расходов, которые могут быть учтены при определении размера вычета. На новое строительство либо приобретение жилого дома или доли в нем могут включаться следующие фактические расходы:
- на разработку проектно‑сметной документации;
- на приобретение строительных и отделочных материалов;
- связанные с работами или услугами по строительству и отделке;
- на приобретение дома, в том числе не завершенного строительством;
- на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание их автономных источников.

Важные изменения коснулись пакета документов для получения имущественного вычета. Как правило, получив в новом доме квартиру по акту приема-передачи, право собственности на нее (свидетельство о праве собственности) можно получить через достаточно длительный период, поскольку с момента принятия квартиры по акту и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности может пройти большой промежуток времени. Тем самым ожидание налогового вычета до 1 января 2005 года могло затянуться. С 1 января 2005 года этот порядок изменен, теперь получить имущественный вычет можно раньше. Чтобы подтвердить свое право на имущественный вычет при приобретении квартиры, доли в ней или прав на квартиру в строящемся доме, ждать свидетельства о регистрации собственности необязательно. Можно предоставить договор о приобретении квартиры, доли в ней или прав на квартиру в строящемся доме, а также акт о передаче квартиры, доли в ней.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку купленного дома или отделку приобретенной квартиры возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлена покупка, указано приобретение не завершенных строительством жилого дома или квартиры (прав на квартиру) без отделки или доли в них. Если же квартира приобретена на вторичном рынке и имеет внутреннюю отделку (электропроводку, сантехническое оборудование, настеленные полы и т. д.), расходы на ремонт не будут приняты в составе имущественного вычета.
Общий размер вычета оставлен прежним — не более 1 млн. руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам).

Для получения вычета необходимо подать заявление, а также платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств по произведенным расходам, в налоговые органы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другое).

Нельзя воспользоваться имущественным вычетом, если расходы на покупку жилья производятся за счет средств работодателя или иных лиц, а также в случаях, когда договор купли-продажи заключен между взаимозависимыми лицами. Кроме того, использовать право на вычет можно только один раз.

Имущественный вычет можно получить, не дожидаясь окончания налогового периода, а именно у работодателя. Но посетить налоговый орган все равно придется — для подтверждения права на вычет. Следует отметить, что имущественный вычет предоставляет только работодатель, то есть лицо, с которым налогоплательщик заключил трудовой договор. Иными словами, если физическое лицо выполняет работы, оказывает услуги исключительно на основании договоров гражданско-правового характера, вычет оно сможет получить только через налоговый орган по истечении налогового периода.

Где лучше получать
До 1 января 2005 года имущественный вычет при покупке жилья можно было получить только в налоговом органе. С 1 января ситуация поменялась в лучшую сторону. Теперь налогоплательщик имеет право самостоятельно определять порядок, способ и сроки получения части денежных средств, истраченных на приобретение жилья.

Если налогоплательщик не использовал вычет полностью в текущем году, в следующем он вновь должен обращаться за подтверждением права на вычет в налоговый орган. Этот пункт можно назвать минусом.

Рассмотрим плюсы и минусы получения вычета у работодателя.
Во‑первых, вычет через налогового агента (работодателя) предоставляется налогоплательщику в текущем году, то есть году покупки жилья. Через налоговый орган его можно получить только по окончании года.
Во‑вторых, при обращении к работодателю физическому лицу достаточно предъявить подтверждение права на вычет, полученное в налоговом органе, и не надо представлять налоговую декларацию. Безусловно, это важно для граждан, пытающихся самостоятельно разобраться в заполнении многостраничной формы 3-НДФЛ.
В‑третьих, получение вычета у работодателя фактически заключается в выплате зарплаты без удержания 13 % НДФЛ, тогда как во втором случае налогоплательщик в течение года будет производить отчисления в бюджет части своего дохода, а по окончании года сможет их вернуть, но с некоторыми временными и трудовыми затратами. Однако с другой стороны, при получении вычета через налоговые органы на счет налогоплательщика перечисляют всю сумму целиком.

У многих возникает вопрос, можно ли получить остаток вычета у работодателя, если до этого получали через налоговые органы. Да, ограничений по получению остатка только в налоговом органе нет, налогоплательщик имеет право обратиться с этим к работодателю. Так что взвешивайте все за и против, собирайте документы и получайте имущественный вычет.

Также следует обратить внимание на некоторые другие моменты при получении вычета у работодателя. Налоговый кодекс не ограничивает возможность предоставления имущественного налогового вычета у работодателя годом возникновения права на него. В соответствии с этим работодатель обязан в 2005 году предоставить имущественный вычет, право на который возникло как в 2005‑м, так и в 2004 году, при получении от налогоплательщика выданного налоговым органом подтверждения этого права.

Обмен муниципальных квартир


Возможны несколько вариантов обмена квартир, каждый из которых имеет свои особенности

Отказать в обмене вам могут в следующихслучаях:

Новый Жилищный кодекс установил, что обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма может быть осуществлен только с согласия наймодателей (т.е. муниципалитетов, либо иных собственников жилья). Чтобы его получить, наниматели должны предоставить договор об обмене каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма. Согласие последних (или отказ) должно быть выражено в письменной форме и выдано обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

если к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний (указаны в ст. 51 ЖК РФ).
Помимо всего прочего, для совершения обмена требуется письменное согласие проживающих совместно с нанимателем членов его семьи (в том числе временно отсутствующих). Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.

Существует несколько вариантов обмена приватизированных квартир. Можно, например, найти покупателя на свою квартиру и подыскать подходящее жилье на вторичном рынке - в этом случае одновременно заключаются два договора купли-продажи. Такие сделки называются альтернативными и в настоящее время наиболее распространены.

Мена приватизированных квартир

Не исключен также обмен приватизированной квартиры на неприватизированную. Граждане, совершающие такой обмен, фактически обмениваются своими правами и обязанностями. Бывший наниматель неприватизированной квартиры становится собственником приватизированной квартиры, полученной им по обмену, а бывший собственник в обмен на свое право собственности получает право найма и становится нанимателем. При этом бывший собственник не может приватизировать полученную по обмену квартиру, поскольку он уже использовал свое право на бесплатную приватизацию. Обычно при обмене приватизированной квартиры на неприватизированную приватизированная квартира отчуждается посредством заключения договора дарения или купли-продажи в пользу лица, въезжающего в эту квартиру.
Постановлением правительства Москвы утверждены новые ставки оплаты жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ). С 17 мая техническое обслуживание домов подорожает еще на 30%. Кроме того, в июне и августе вырастет абонентская плата за телефон -- в среднем на 30 рублей.

Но можно прибегнуть и к прямому обмену, заключив договор мены, в соответствии с которым стороны обмениваются равноценной недвижимостью. В договоре может быть указан размер доплаты. Например, в случае мены разных по площади квартир участник договора мены жилого помещения обладает правом собственности на обмениваемое имущество, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилой площади, которую он получает.

Правда, размеры ставок оплаты услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома в квартирах, оборудованных газовыми водонагревателями, уменьшатся на 8 копеек. Если квартира расположена в двух уровнях, платежи будут начисляться по максимальной ставке.

Для собственников
В конце апреля Юрий Лужков подписал постановление об очередном повышении квартплаты в Москве. С 17 мая вступят силу новые тарифы социального найма, оплаты услуг по содержанию и ремонту общего жилого фонда. Техническое обслуживание домов, под которым подразумевается выполнение работ по эксплуатации, текущему ремонту, санитарному обслуживанию строения, инженерного оборудования и придомовой территории, подорожает примерно на 30%.

Для нанимателей
Ставки за наем в домах со всеми удобствами и лифтом - 30 копеек за кв. метр в первой зоне (центр, в пределах Третьего транспортного кольца) и 20 копеек во второй зоне (вся остальная территория Москвы). В домах без лифта, но со всеми удобствами ставки платы за наем составляют 14 и 10 копеек соответственно для 1-й и 2-й зон. Плата за социальный наем не взимается в домах с износом 60% и более, без одного и более вида удобств (электроснабжение, водопровод, канализация, центральное отопление, ванна (душ), газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение (центральное или местное - многоточечная газовая колонка). Освобождаются от платы за наем жители первых и последних этажей, служебных помещений, общежитий, домов, находящихся в аварийном состоянии и расположенных в закрытых военных городках.

Если жилье не единственное или владелец не зарегистрирован в жилом помещении, плата взимается исходя из себестоимости работ по содержанию дома. Платежи за «лишние» метры взимаются в трехкратном размере ставок, установленных для соответствующей категории дома, но не выше фактической стоимости.

Дорогая связь
Министерство по антимонопольной политике (МАП) оповестило о грядущем повышении платы за услуги городской телефонной связи. Цены "ЦентрТелекома" и "Ростелекома" изменятся 15 мая, "Уралтелекома" - 1 августа, а тарифы МГТС вырастут дважды - 1 июня и 1 августа.

По оценкам московской администрации, городской бюджет в результате увеличения ставок получит дополнительно 575 млн. рублей.

Также в ближайшее время МАП собирается сбалансировать тарифы на услуги междугородной телефонной связи, особенно «дальних» звонков на расстояние от 3 тыс. километров.

Предположительное повышение ежемесячной абонентской платы за телефон составит 20-40 рублей. Для льготной категории потребителей введено ограничение возможного подорожания (20 рублей).



Главная --> Публикации