Главная --> Публикации --> Риэлторские компании комментируют решение конституционного суда Бородино построит дом Какой должна быть элитная квартира? Маленький, да удаленький Торговые моллы процветают

Столичные строители решили сплотить ряды, чтобы защищать свои права во взаимоотношениях с властями. Восемь ведущих строительных компаний столицы учредили "Ассоциацию строительных организаций города Москвы" (АСТОР). Первая задача, которую поставила перед собой ассоциация,- лоббирование пересмотра закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", который, по единодушному мнению участников рынка, может просто остановить строительный бизнес в Москве. Учредителями АСТОР выступили компании "Главмосстрой", "Мосинжстрой", "Москапстрой", "Моспромстройматериалы", "Мосремстрой", "Развитие", "Спецстройбетон ЖБИ-17" и "Контур". Одной из задач некоммерческого партнерства строителей, как говорится в учредительном документе, является "выработка общей позиции членов ассоциации во взаимоотношениях с законодательной и исполнительной властью". По одному, самому наболевшему вопросу общая позиция у строителей уже наверняка есть: они против закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", который должен вступить в силу 1 апреля. "Этот федеральный закон ставит на уши весь московский строительный рынок,- заявила "Бизнесу" председатель комиссии по экономической политике Мосгордумы Ирина Рукина.- По общему мнению строителей, закон "Об участии в долевом строительстве" резко ограничивает возможности кредитования строительства, и вступление его в силу убьет строительный бизнес. Ассоциация создана в том числе и для того, чтобы консолидировать усилия в борьбе за пересмотр этого закона, поскольку бороться с законодателями в одиночку бесполезно". Участники рынка утверждают, что этот закон вообще ликвидирует долевое строительство, и требуют отсрочить его введение, чтобы внести поправки. "В результате вступления в силу этого закона вся система столкнется с новыми категориями рисков ввиду неадекватной ответственности застройщика,- говорит председатель правления управляющей компании ГК "ПИК" Артем Эйрамджанц.- Мы теперь обязаны в договоре указывать сроки строительства, а клиент вправе наложить на нас штраф за срыв этих сроков. При этом строители обязаны регистрировать договор, что лишает нас возможности его расторжения, если клиент не расплачивается в срок. Таким образом, застройщик, чтобы минимизировать риски и застраховаться от штрафов, будет вынужден удлинять до максимума срок строительства, а также требовать с клиента всю оплату сразу. Люди вряд ли захотят участвовать в долевом строительстве на таких условиях". Недовольны застройщики и тем, что по закону теперь разрешено собирать деньги с населения только тем организациям, которые имеют в собственности или в аренде земельный участок и разрешение на строительство. Кроме того, их возмущают пункты, обязывающие строителей раскрывать всю информацию о застройщике, включая учредителей, участие в предыдущих проектах, объем финансов и размер кредиторской задолженности. Вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев уверен, что АСТОР создается в первую очередь для организации сопротивления введению этого закона. "Для успешного влияния на законодателей необходим общественный статус, который будет иметь новое партнерство. Однако в строительной отрасли много и других проблем, которые можно решить только объединившись. Это, например, выработка стандартов строительного бизнеса, отсутствие которых, среди прочего, и послужило причиной появления закона, защищающего права дольщиков",- утверждает Апрелев. Как объяснил "Бизнесу" Виктор Сутугин, заместитель гендиректора компании "Мосремстрой", вошедшей в число учредителей АСТОР, кроме лоббирования, задачами ассоциации является повышение качества работ и профессионализма строителей, информационное обеспечение членов ассоциации, проведение для них маркетинговых исследований и защита интересов работодателей. То есть создание цивилизованного рынка строительных услуг. По словам Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, "эта консолидация говорит об ужесточении конкуренции на рынке со стороны прежде всего западных компаний". Чтобы сохранить позиции, крупный бизнес идет на объединение, после которого может произойти размежевание и соединение вновь для решения глобальных задач в будущем". Впрочем, в успешность нового партнерства верят не все участники рынка. Оксана Басова из компании "С-Холдинг" считает, что конъюнктура рынка не благоприятствует деятельности подобной ассоциации, поскольку время коллективных действий прошло. "Сейчас требуется моментальное решение проблемы, а выработка общей позиции и коллективных требований - это долго и неэффективно",- считает она.
В распоряжении редакции оказался очень важный документ, только что подписанный Юрием Лужковым.

Застройщики требуют лучшей доли

Дело в том, что рано или поздно в квартире придется делать ремонт. По личному опыту многие знают, какая это коварная штука - ремонт. Хочешь переклеить наскоро обои и вдруг замечаешь, что неплохо бы обновить и пол. Только соберешься перециклевать пол, как становится ясно, что и двери уже никуда не годны. А там недалеко и до более кардинальных идей по переустройству семейного гнезда. Например, почему бы не объединить гостиную с кухней, как давно сделали друзья, или не превратить всю квартиру в студию без единой перегородки - пусть хрущоба, но простора-то каждому хочется! В общем, как у чеховской героини, вздумавшей обновить воротничок. И вот тут-то до сегодняшнего дня все мы оказывались перед трудноразрешимой задачей. Если все делать по закону, как положено, с получением разрешений от множества инстанций, то надо было либо увольняться с работы и на полгода посвятить себя стоянию в очередях, либо заранее быть готовым выложить весьма солидную сумму посреднику, который возьмется оформить за вас все мыслимые и немыслимые бумаги.

Это постановление "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы". Обзавестись им и беречь как зеницу ока не мешает каждому москвичу.

На самом деле "окон" будет 10 - по одному в каждом из округов. Первое обещают открыть в ближайший понедельник, 24 февраля, в центре столицы. В остальных округах - по мере передачи дел из межведомственной комиссии, прежде занимавшейся выдачей разрешений на перепланировку, специально созданным инспекциям по надзору за переустройством помещений в жилых домах. Случится это, заверили корреспондента "РГ", в самые короткие сроки. Такая постановка дела, по честному признанию разработчиков документа - специалистов Мосжилинспекции, упростит получение разрешений на перепланировку примерно 60-70 процентам жителей столицы. Почему же не всем 100 процентам? Оказывается, остальные 30-40 процентов и являются как раз носителями самых радикальных проектов, идеи которых не могут вместиться в рамки отдельно взятой квартиры. Они готовы изменить и архитектурный облик здания, и перенести по своему разумению инженерные коммуникации, легко замахиваются на несущие стены, словно не подозревая, что дом из-за этого может рухнуть как карточный. Причем делалось все это прежде даже без ведома хозяина дома, не говоря уж о соседях, неоднократно залитых и засыпанных штукатуркой в энтузиазме переустройства, охватившего одного-единственного человека. Вот такие проекты, чтобы оценить, насколько они безопасны для окружающих, говорится в постановлении, будут подвергаться экспертной оценке.

В новом постановлении правительства Москвы все это обещают сделать за 20 дней и, поверите ли, совершенно безвозмездно! Как сообщили "РГ" в Мосжилинспекции (орган, уполномоченный правительством Москвы принимать решение - давать разрешение на переустройство помещений в жилых домах и выполнение связанных с ним работ или обоснованно отказать), с этой целью уже с 25 февраля в Москве начнет действовать режим "одного окна", через которое и будет осуществляться прием заявок москвичей. Как, собственно, это и планировалось в городском законе, вступившем в силу 28 мая прошлого года.

Отдельный раздел посвящен ограничениям, которых следует придерживаться при ремонте и переустройстве квартиры. Специалисты советуют не пытаться обходить их даже людям с очень толстым кошельком - хотя бы в целях собственной безопасности. Ну, судите сами, стоит ли пускаться в работы, которые "ухудшают условия эксплуатации дома и проживания в нем граждан, в том числе затрудняют доступ к инженерным коммуникациям" или "нарушают прочность, устойчивость здания, что может привести к его разрушению".

Так что, прежде чем затевать переустройство, не мешает вникнуть, что и при каких условиях можно делать с собственной квартирой в многоквартирном доме, а чего нельзя ни при каких обстоятельствах. Например, разобрать не несущие стены (в квартире, а не межквартирные) или пробить в них дополнительную дверь можно, имея лишь эскиз. А если точно такая же дверь нужна уже в несущей стене, то потребуется полноценный проект. То же самое требование при устройстве внутренних лестниц, дополнительных перегородок в квартире (надо быть уверенным, что пол выдержит новую нагрузку) и так далее. В постановлении правительства Москвы четко по пунктам перечислены всевозможные виды работ, касающиеся не только самой перепланировки, но и связанного с ней инженерного переоборудования, устройства ванных и туалетов, замены газовых плит на электрические, и так далее.

Пункт 5 в перечне документов относится только к тем, кто собирается устроить из своей квартиры, например, офис. В таком случае им придется иметь дело с Департаментом жилищной политики правительства Москвы, у которого существуют свои ограничения на этот счет. Впрочем, и эти ограничения продиктованы в основном заботой о жильцах дома. Скажите, кому понравится, если ваш сосед на 17-м этаже откроет в своей квартире контору и лифт будет постоянно занят ее посетителями?

В перечне документов, которые требуется предъявить для получения разрешения,- всего 5 пунктов. То, что копию документов о правах на квартиру и заявление о планируемом переустройстве с указанием перечня всех предстоящих работ никто, кроме хозяина, представить не может, понятно. А вот на пункт 4, касающийся проектной документации, хочу обратить особое внимание. Главной закавыкой всегда было получение на проект виз всех госслужб - СЭС, пожарных, Москомархитектуры и так далее. Сейчас же ходить по надзорным организациям должен не владелец квартиры, а проектировщики, взявшиеся выполнить проект. Чтобы не попасть впросак, архитекторы с удовольствием выполняют на бумаге любое пожелание хозяина, особенно если знают, что согласовывать не им, специалисты Мосжилинспекции советуют обязательно включить в договор пункт о том, что согласование - дело их, проектировщиков.

В общем, правил непривычно много. Но зато есть надежда, что они будут действовать для всех без исключения и на протяжении достаточно длительного времени. В конце концов к ним можно будет и привыкнуть. А вот к тому, что правила у каждого чиновника свои и меняются каждый день, не привыкнешь никогда.

Что еще очень важно? Уже упоминавшиеся инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах созданы не только для чисто бумажной работы - разрешать или не разрешать что-то делать другим. Им вменен и контроль за тем, а то ли и так ли делает хозяин квартиры или использует полученную бумажку лишь как прикрытие? Выявив нарушение, инспектор может дать время для его устранения, но при повторных нарушениях можно и лишиться полученного разрешения: Мосжилинспекция аннулирует его. В конце работ все как у больших, предстоит встреча с приемочной комиссией, которая будет состоять из представителей Мосжилинспекции, райуправы, управляющего домом, автора проекта и исполнителя работ. Ну и разумеется, хозяина квартиры. Если все в порядке, комиссия засвидетельствует это в акте о произведенном переустройстве работ, который и является единственным документом для внесения изменений в документы БТИ на данную квартиру.

Все работы выполняются по проекту

Что можно Реконструкция

Ликвидация оконных и наружных дверных проемов.

Изменение формы оконных и наружных дверных проемов.

Изменение входов в здание.

Устройство оконных и наружных дверных проемов.

Пристройка тамбуров входов.

Устройство входов в здание.

Изменение формы балконов, лоджий, тамбуров и козырьков.

Ликвидация балконов, тамбуров, козырьков.

1 Замена столярных элементов фасада.

Остекление лоджий и балконов.

1 Изменение материалов и пластики внешних конструкций.

1 Установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн и т. п.)



1 Объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями (по проекту и при наличии разрешения москомархитектуры).

Настоящий Перечень устанавливает ограничения по применению отдельных проектных (планировочных и конструктивных) решений, обусловленные в том числе конструктивными особенностями жилых домов, построенных по типовым проектам.

Что нельзя Переустройство

Не допускается переустройство помещений, при котором:

Указанные ограничения обязательны для всех видов переустройства, осуществляемых как с разработкой проектов, так и по эскизам.

Переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.

Ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.

Затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба.

Предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат без изменения статуса (функционального назначения) последних в установленном порядке.

Устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.

Нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций зданий или может произойти их разрушение.

Увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.

Предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.

Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.

В жилых домах типовых серий не допускается:

Устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.

Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов.

Какие нужны документы Предъявить в "одно окно" для получения разрешения на перепланировку



Заявление о планируемом переустройстве помещений с указанием перечня мероприятий (работ), режима и продолжительности работ (заявка по установленной форме).

Копии документов о правах на занимаемые помещения.

Проектная документация, согласованная в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 11.04.2000 N 378-РМ.

Копии плана помещений и экспликации (из БТИ).



Копии разрешительных документов на изменение функционального назначения помещений (в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 11.11.1994 N 560-РМ).

Гараж в России. Пока это если и не роскошь, то все же показатель особого отношения к автомобилю, а отнюдь не само собой разумеющееся удобство. Если ехать по стране на поезде, то страшные гаражные «города» перед въездом в населенные пункты поражают своим масштабом и убогостью. Гаражное строительство в России в общей массе пока ограничивается либо сооружением железобетонной коробки невзрачного вида, либо примитивной установкой жестяной конструкции типа «бокс» или «ракушка», которые не спасают даже от угона.



По мнению Оксаны Басовой, подземные, наземные парковки важны и необходимы независимо от класса жилья, монолитные или сборные: «Подземные и наземные, иногда на крыше; часто гаражи делаются на месте бывших объектов ГОЧС (бомбоубежищ)».

Нормы зарубежного строительства внутригородских паркингов предписывают как использование взрывопожаробезопасных современных материалов для гаражей, так и необходимость соответствия с архитектурным обликом города, обязательными системами и службами техобслуживания. В России есть города, где уже забыли, как неэстетично ржавеют рядом с детскими площадками «ракушки» – например, Петербург. Во Владивостоке вместо обтянутых проволокой площадок для парковки пропагандируют места в многоуровневых паркингах. В Москве комфортабельный гараж – изыск. Даже в самом центре столицы можно встретить множество убогих площадок с бурьяном на месте снесенных домов, на которых ютятся стаи беспризорных собак. Подобные площадки предлагаются до сих пор в качестве платной автостоянки. «В Москве по-прежнему районы застроены по устаревшим планировкам», – соглашается руководитель пресс-службы компании S-Holding Оксана Басова. И это несмотря на то, что московским правительством принята специальная программа массового строительства гаражей. В округа спущена директива: до 2007 года разработать проект «Народный гараж». А пока коммерческие застройщики, не надеясь на будущее обеспечение города гаражами, снабжают новые объекты подземным паркингом или соответствующими гостевыми стоянками.

Евгений Леонов поведал, что в Москве уже вступили в силу нормы, которые обязывают застройщика обеспечить жилье необходимым количеством машиномест из расчета заселения дома. Очевидно, таким образом городские власти приближают светлое будущее гаражной обеспеченности поближе к сегодняшнему дню. «Данное предписание относится к коммерческим домам любого класса, – сообщает Евгений Леонов. – Обязательным является строительство паркингов в домах ЦАО. Там просто не проектируется жилье без парковочных мест, преимущественно подземных. В центре вообще свободная строительная площадка – редкость. Более того, центр – это историческая застройка, неповторимая архитектура и свой уклад жизни. И если речь идет о сохранении архитектурного исторического наследия, то отдельно стоящим паркингам здесь не место. И единственным решением проблемы может стать строительство подземных гаражей».

«Сегодня современную инфраструктуру жилья невозможно представить без гаража, – сообщает НГ заместитель начальника управления инвестиционных программ ДИПС Евгений Леонов. – Следует отметить, что жилье повышенной комфортности должно обладать не только собственным гаражом, но и дополнительными гостевыми стоянками, а количество машиномест на одну семью увеличилось с обязательного одного до двух, а то и трех».

В муниципальных домах, которые ДИПС передает под переселение из ветхого и аварийного жилищного фонда, тоже предусмотрены гаражи. Обычно места в подземном паркинге оказываются дороже мест «под солнцем». И, покупая квартиру в доме с подземным паркингом, новосел совсем не обязательно получает гарантированное место для своего авто. Бывает, что «машинную плацкарту» занимает совсем «чужой» автомобилист, не живущий в этом доме. А сама стоимость строительства гаража определяется соответственно его типу. «Правда, вычислить долю гаража от общих затрат на возведение всего объекта довольно проблематично, – комментирует руководитель отдела маркетинга Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы (ДИПС) Андрей Куприянов. – Самый дорогой гараж, который сегодня предлагает департамент, стоит 1 миллион 770 тысяч рублей (около 61 тысяч долларов). А самый дешевый – 230 тысяч рублей (около 7,9 тысячи долларов)».

Как сообщила пресс-секретарь строительного концерна «Крост» Ольга Яшина, невозможно даже представить себе новостройку без подземной автостоянки в Центральном округе Москвы: «Плотность застройки в центре очень высока, проблемы с парковкой всем известны. Покупатели просто не придут в дома без мест для автомобилей. Подземные гаражи не только позволяют экономить столь ценные в Москве площади, но и не нарушают облика города – их просто не видно. Поэтому в ближайшем будущем они могут стать неотъемлемой составляющей не только коммерческих жилых комплексов, но и муниципальных домов». Кроме того, за сохранением облика районов призвано следить ГлавАПУ Москомархитектуры. Именно эта инстанция согласует проектные решения возводимых объектов. Причем согласование с жителями отдано на откуп местным властям, которые должны проводить собрания жильцов по инициативе заказчика строительства.

Диапазон дополнительных услуг в придомовых гаражах-стоянках, по рассказам Ирины Будановой, зависят от статуса объекта, востребованности тех или иных услуг, эксплуатирующей организации.

Менеджер по рекламе и маркетингу Группы компаний «Пионер» Ирина Буданова сообщает о несколько ином диапазоне: «Стоимость машиноместа в собственность для покупателей жилья в некоторых наших домах варьируется от 30 до 35 тысяч долларов в зависимости от подземного уровня: чем глубже, тем дешевле. Причем сторонним лицам места в подземном паркинге не продаются. В одном из наших объектов проектом предусмотрены автомобильные лифты для спуска в гараж и охрана. Специальной ежемесячной последующей платы за пользование гаражом не планируется. Покупатель приобретает жилье и гараж в собственность и ежемесячно оплачивает услуги кондоминиума, куда входят и коммунальные платежи. Комплекс оказываемых услуг утверждается решением товарищества собственников жилья».

Если жилье массового класса, то часто просто строится парковка без охраны и техобслуживания. В домах более высокого класса, безусловно, предусмотрены и охрана, и техобслуживание, и мойка машин. В старых же районах с гаражами – беда».

Стоимость места в гараже в домах «Кроста» колеблется от 20 до 65–70 тыс. долл. Как пояснила пресс-секретарь концерна «Крост» Ольга Яшина, кроме класса жилого комплекса, на цену влияет качество «дома для машины» – просто это машиноместо или отдельный бокс, предусмотрены ли отдельные помещения – кладовые. Что касается ежемесячной платы, то она зависит от компании, которая эксплуатирует здание. Самый дорогой вариант гаражей, по словам Оксаны Басовой, монолитный: «Но в каждом случае цена будет меняться. Все зависит от расположения гаража. А если гараж подземный, затраты на строительство могут возрасти в разы из-за тяжелых грунтов.

По мнению Олега Репченко, директора аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», это сочетание двух, по сути, разнополярных форматов весьма неоднозначно. «Если сегодня человек готов выложить почти три тысячи долларов за квадратный метр и приобрести квартиру (а вместе с ней и соседей) в многоквартирном доме в городе, то только потому, что, к примеру, в центре Москвы на другое, в общем-то, нет места. Но если он готов купить постоянное жилье за городом, то тогда уже лучше покупать отдельный дом со всеми его плюсами. Какой смысл постоянно ездить на работу из загорода, где ты так же живешь в обычной квартире?»

А многоуровневые отдельно стоящие гаражные комплексы, о которых мечтают московские власти, рекламируя «народные» гаражи, по словам Евгения Леонова, прерогатива современных спальных районов: «Их основная застройка – панель, которая не позволяет «уходить» под землю. Там велика плотность населения, и строительство паркинга будет оправданно. Стоимость машиноместа в таком гараже заметно ниже». Но даже если нынешняя потребность в гаражах будет внезапно удовлетворена, рост личного автотранспорта в Москве не остановить. В сфере строительства, на взгляд специалистов ДИПС, эту проблему можно решить комплексным подходом к проектированию жилья, когда на каждую квартиру будет приходиться как минимум 2–3 машиноместа.
Элитный дом – это всегда специфично. К тому же очень дорого. Для тех, кто озабочен вопросами престижа, но не может обеспечить его себе «по полной программе», купив квартиру где-нибудь в районе Остоженки или отдельный коттедж на Рублевке, риэлторы предлагают некий «промежуточный вариант» – жилье в малоквартирном элитном доме в ближнем Подмосковье. Стоимость квадратного метра там плюс-минус две тысячи долларов от существующей на рынке. За эти деньги жильцы в клубном доме за МКАД получают некий симбиоз городской квартиры и загородного жилья.

Поэтому большинство покупателей таких квартир – отечественные, «не слишком дорогие» чиновники или управленцы среднего звена. То есть люди, привыкшие к коллективизму. Правда, есть и другое мнение. Как считает Александр Илюхин, управляющий партнер, руководитель департамента элитного жилья компании «Новое Качество»: «Малоквартирное жилье за городом – в первую очередь для тех, кто хочет жить за городом в благоприятной экологической обстановке и при этом не слишком далеко от центра. Помимо жилья они хотят иметь хотя бы некоторую инфраструктуру, необязательно слишком богатую. В основном это менеджеры высшего звена (топ-менеджеры) и владельцы мелкого бизнеса. Для них обычно это вторая-третья квартира. Это люди от 35 лет и старше, чаще всего семейные».

Так что основная причина, по которой такое жилье не становится популярным – скорее, психологическая. По словам Михаила Макушина, руководителя филиала «На Маяковской» компании «Новый город», сегодня русский человек хочет изолированности, и это видно даже в городе. За городом тяга к уединению становится только сильнее. Ведь нельзя почувствовать себя хозяином, к примеру, не имея возможность что-то изменить на участке без согласия соседей. Одним словом, получается та же коммуналка, только в загородном масштабе. А уж прелестями коммунального проживания наши люди насытились за семьдесят лет сверх всякой меры.

Штучный товар

Но все равно, такое жилье всегда будет считаться жильем для особого покупателя. Как говорит Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы корпорации «ИНКОМ-недвижимость», тенденция строить малоэтажное элитное жилье в Подмосковье началась с Рублево-Успенского шоссе, но как-то не прижилась. Люди едут за город исключительно ради большого земельного участка. Есть оригиналы, которые хотят жить в малоквартирном городском доме в сосновом лесу, но их мало. Отдельные проекты есть, но массового характера эта тенденция не принимает. И, очевидно, не примет. На самом деле, общемировая тенденция – миграция людей из города в деревню, но в отдельное жилье, в коттедж или таунхаус. Правда, у России – свой особенный путь. Наши люди или навсегда обосновываются в городе, или едут за город «на постоянное житье», или и то, и другое, если деньги позволяют. Такого же мнения придерживается и руководитель департамента «Замосковье» компании «Домострой» Герман Барыш: «На подобные проекты низкий спрос. Покупатели элитного жилья в Подмосковье предпочитают отдельные дома с земельными участками, без соседей. Ведь покупка жилья за городом – это приобретение образа жизни, альтернативного московскому. Это возможность жизни на природе, в уединении, имея собственный земельный надел. Другими словами, ощущая себя землевладельцем, собственником, а не очередным обитателем «муравейника».

Другого мнения придерживается Юрий Кочетков, руководитель отдела маркетинга компании «Правовой центр жилья»: «В элитном сегменте строительство элитного малоэтажного (от 3 до 7 этажей) многоквартирного жилья – весьма интересная тенденция. Очень активно такое жилье строится в ближнем Подмосковье: как пишут в рекламе, в двадцати минутах езды от Кремля (но это без учета пробок). Это проекты на Сколковском, Рублевском шоссе. Начиная от поселка «Кунцево-4» (который стоил от $2500 за квадратный метр), затем «Тихомирово» (в среднем $2600), «Тихомирово-2», сейчас строятся «12 месяцев» и т.д. В основном такие поселки особо даже не засвечиваются на рынке. Но такое строительство явно имеет тенденцию к развитию. Ведь если четыре года назад было только «Кунцево-4», то сейчас можно насчитать уже с десяток подобных «анклавов». Александр Илюхин также считает подобные проекты «очень и очень перспективными, особенно сейчас, пока еще есть возможность получить интересную (с точки зрения такого строительства) землю». В числе наиболее интересных проектов он называет «Тихомирово» (полностью построено и продано), «Северную слободу» (частично продано, часть строится, часть будет строиться в будущем), и «Сосны» (находится в самой начальной стадии строительства).

Впервые о таких проектах заговорили лет пять тому назад. Тогда такое жилье было штучным товаром, впрочем, оно продолжает оставаться таким и по сей день, несмотря на то, что подобных проектов становится больше, и они считаются у застройщиков и инвесторов весьма и весьма рентабельными. Сами специалисты по недвижимости затрудняются с определением формата такого жилья – то ли оно еще городское, то ли уже загородное. Карина Сабоджан, руководитель отдела загородной недвижимости компании «Калинка-риэлти» считает, что, скорее всего, такие дома можно отнести к городской недвижимости. Между прочим, в «Калинка-риэлти» несколько месяцев назад хотели заняться такими проектами, но, изучив рынок, отказалась от своего намерения. Как пояснила Карина Сабождан, «мы посчитали, что их время еще не пришло». Герман Барыш из «Домостроя» также скептически оценивает перспективность подобных проектов: «Покупателю предлагают городской образ жизни за городом. Строительством многоквартирных домов в Подмосковье занимаются непрофильные девелоперы, не учитывающие целевую аудиторию. В результате дома эти могут продаваться годами».

Такие квартиры дорогого стоят

На самом деле, такие квартиры раскупаются довольно хорошо. К примеру, в Интернете легко можно найти предложения агентов по недвижимости, предлагающих сегодня в том же «Кунцево-4», разумеется, на вторичном рынке, квартиры площадью от 125 до 400 кв.м по цене уже более $4 тыс. за кв.м.

Правда, такие дома те же риэлторы оценивают по несколько другим критериям, чем аналогичные московские. Так как они возводятся за пределами всех колец Москвы – Бульварного, Садового, Третьего транспортного, наконец, МКАД, – подавляющая часть риэлторов расценивает их как маловажные, малоинтересные, малоценные (в смысле стоимости одного квадратного метра) объекты или как объекты, которые требуют больших денежных и трудозатрат при их «раскручивании». Иначе говоря, то, что, по меркам Москвы, стоит не очень дорого, то и рекламировать не надо – оно само себя продаст. Ведь в среднем цена квадратного метра в таких домах составляет от $1500 до $2500 (в зависимости от проекта и удаленности от МКАД), а в Москве в районе Остоженки цена элитного «квадрата» колеблется от $7 тыс. до $17 тыс. (в зависимости от проекта, этажности и этапа строительства). Несмотря на то, что стоимость малоквартирной подмосковной элиты имеет тенденцию к устойчивому росту (впрочем, так до недавнего времени было принято говорить о любой недвижимости), учитывая транспортные проблемы и удаленность от МКАД, даже аналогичные дома в Москве и Подмосковье никогда не сравняются по цене.

Несмотря на разные оценки подобных проектов, все опрошенные специалисты по недвижимости говорят об их высокой рентабельности. Главное – правильно позиционировать новые объекты. Сегодня определенная часть состоятельных покупателей хочет получить нечто похожее по уровню жизни на дорогую столичную недвижимость, но на другой территории – менее тесной, с более благоприятной экологией. Понятно, что любой застройщик, задумывая какой-нибудь проект, определяет его ценовую нишу. И если недорогого жилья за МКАД в последние годы понастроили уже достаточно, то сейчас строительство элитных городских-загородных домов – один из предпочтительных вариантов развития подмосковной территории (если выбирать из следующих возможностей: недорогая панель, небольшой элитный поселок или комплекс домов). Как говорит Александр Илюхин, «при правильном позиционировании района и возводящихся там домов можно получить очень большую отдачу и создать объект, о котором будут не только говорить не один год, но и квартиры в котором будут впоследствии высоко котироваться на вторичном рынке. Один из таких примеров – комплекс «Тихомирово».



Главная --> Публикации