Главная --> Публикации --> Федеральный закон рф об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Риэлторские компании комментируют решение конституционного суда Бородино построит дом Какой должна быть элитная квартира? Маленький, да удаленький

Ее социальную значимость, равно как и техническую необходимость модернизации существующего жилого фонда, отрицать сложно. Но и вопросов эта программа вызывает множество. Как, куда и согласно каким нормам происходит переселение жильцов из ветхих и аварийных московских домов? Среди них есть те, кто годами стоит в социальной очереди на улучшение жилищных условий и как манны небесной ожидает получения новой квартиры в любом районе вместо своей — обваливающейся, в действительно аварийном доме. Однако предостаточно и людей, купивших трехкомнатную квартиру в тихом московском центре за немалые деньги (стоимость 1 кв. м в пределах Садового кольца редко опускалась ниже $1 тыс.), сделавших дорогостоящий ремонт и неожиданно узнавших, что их дом попал в «черный» список объектов, подлежащих сносу ввиду «аварийного» состояния. Доказывать кому-либо, что этот дом еще сто лет простоит без капремонта и ничего с ним не случится, уже поздно: как правило, включение объекта в списки означает, что у города есть инвестор на этот адрес. Однако попытаться заставить вполне законным путем предоставить собственнику квартиру как минимум не хуже реквизируемой вполне возможно.

Москва растет, перестраивается, сносится, временами горит и рушится, снова строится. Большинство проблем происходит из-за обыкновенной безалаберности строителей либо управляющих компаний, встречаются и просчеты инженеров. Жилые дома могут исчезать и по желанию московских властей. Речь идет о программе сноса и реконструкции аварийных ветхих зданий в столице.

Что говорит закон
Первое, что необходимо проверить жильцам, которых не радует перспектива переселения из обжитого центра, — наличие у инвестора соответствующего постановления московского правительства. Случаи нарушения государственными служащими существующих норм в угоду инвесторам нередки, и это может стать поводом для проведения судебных разбирательств и отмены решения о сносе дома.
К примеру, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила судебные постановления о выселении из двух комнат коммунальной квартиры в центре Москвы гражданина С. и членов его семьи с предоставлением двух двухкомнатных квартир в черте города в связи со сносом дома. Основанием для такого решения послужили следующие факты: правительство Москвы, к которому перешли полномочия исполкома Моссовета, решение о сносе дома не принимало. Имевшийся в деле протокол рабочей группы по вопросам сохранения зданий в исторически сложившихся районах Москвы о целесообразности сноса этого дома, а также распоряжение префекта округа о сносе спорного здания, на которые сослался суд при вынесении решения, не являются документами, на основании которых возможен снос домов и выселение граждан.
Не был признан обоснованным и вывод о том, что перечисленные в ст. 8 Жилищного кодекса (ЖК) органы исполнительной власти прекратили существование, в связи с чем вопросы сноса жилых домов отнесены к компетенции других органов (префектуре административного округа), так как правопреемником исполнительной власти города Москвы после ликвидации Мосгорисполкома стало правительство Москвы, а не префектура. Других же доказательств, подтверждающих снос дома в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд, в деле нет.
Нормы выселения граждан из жилых помещений содержатся в ЖК РФ. Заметим, что по аналогии эти же статьи могут применяться при сносе или таком капитальном ремонте жилого дома, технология проведения которого требует переселения проживающих в нем граждан. Закон четко классифицирует случаи выселения в зависимости от статуса гражданина — нанимателя или собственника жилого помещения.

За Можай не загонят, но и в центре не поселят
Начнем с ответа на вопрос «куда могут переселить из сносимых домов?». Однозначно: в дома на территории соответствующего административного образования, т. е. города Москвы. Однако до сих пор более половины всех переселяемых жителей, к примеру, ЦАО были вынуждены переезжать в дома за пределами своего округа, что вызывало множество споров и критики.
Чтобы не нагнетать обстановку, столичные власти постоянно говорят о своем желании оставлять переселенцев в районах их проживания. До наступления этого счастливого будущего пока далеко: по словам префекта ЦАО Сергея Байдакова, в 2004 году в пределах округа было оставлено 60% всех переселенцев, в этом году их процент составит 75–80%. Как получаются эти цифры, не совсем понятно: на сегодняшний день в ЦАО под расселение строится порядка 60 тыс. кв. м нового жилья при необходимых для решения переселенческих задач 190 тыс. кв. м.
Префект приводит и еще одну интересную цифру: для переселяемых по программе реконструкции пятиэтажного жилого фонда этот показатель составляет 97%, для переселяемых из аварийных домов — около 36%. Любопытно это потому, что пятиэтажек в центре Москвы осталось считанные единицы, зато к аварийным можно причислить практически любое здание с деревянными перекрытиями, а их в ЦАО насчитывается более 2 тыс. единиц.
Как заявляет руководитель Департамента жилищной политики Петр Сапрыкин, «при расселении аварийных домов не действует правило, по которому жильцам подлежащих сносу домов должны предлагать площадь в месте проживания». Все это позволяет сделать вывод о том, что остаться в пределах центра удастся никак не более половине всех переселяемых жителей.

Нанимателем быть выгоднее
Проще обстоит дело с нанимателями жилья в сносимых домах. Кстати, зачастую они даже оказываются в выигрыше при предоставлении им новых квартир. При их выселении должны четко соблюдаться социальные нормы предоставления жилой площади, составляющие сегодня в Москве 18 кв. м на каждого прописанного в квартире человека. Впрочем, социальная норма и современные планировки новостроек все равно в большинстве случаев позволяют увеличить метраж. Например, по закону семье переселенцев из двух человек положена квартира общей площадью 42 кв. м. В то же время площадь «однушек» в современных панельных домах составляет примерно 38–40 кв. м, а «двушек» — 48–53 кв. м. Таким образом семья из двух человек получает двухкомнатную квартиру. При этом существуют и другие социальные нормы: так, недопустимо заселение в одну комнату или однокомнатную квартиру родителей и совершеннолетних детей. В итоге опять получается как минимум двухкомнатная квартира.
В общем за свои права стоит побороться — есть большая вероятность успеха. Если не удается договориться с отделениями Департамента муниципального жилья в префектурах, можно обратиться для выяснения недоразумений в аппарат вице-мэра Валерия Шанцева, отвечающего в правительстве за снос и переселение. При отрицательном ответе остается последняя инстанция — суд.
Будем надеяться, что в решении спорных вопросов суды будут все чаще принимать сторону собственников жилья, а не государства. Ведь московские власти обещают в ближайшее время принять ряд поправок, гарантирующих собственникам жилья новые права. В частности, на рассмотрение Мосгордумы вынесены поправки к Закону «О гарантиях гражданам, освобождающим жилые помещения», которые обяжут город предоставлять собственникам такие новые квартиры, которые ни по площади, ни по количеству комнат не будут меньше прежних. Планируется также законодательно обеспечить предоставление новых квартир переселенцам не в пределах городской черты, а в пределах административного округа.

Новый дом плохим быть не может?
Итак, согласно ст. 49 ЖК, граждане, чьи приватизированные квартиры находятся в доме, подлежащем сносу, вправе претендовать на равноценное жилое помещение или иную компенсацию. Остававшееся при этом непонятным определение равноценности компенсации было сформулировано в положении, утвержденном постановлением правительства Москвы от 18 января 2000 года «О порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений, подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы».
В соответствии с пунктом 3.5 этого положения собственнику жилого помещения в порядке возмещения предоставляется равноценное по стоимости жилое помещение, отвечающее всем санитарным и техническим требованиям и находящееся в административных границах Москвы. При этом для уравнивания стоимостей изымаемого и предоставляемого помещений в размер компенсации должна быть включена причитающаяся собственнику освобождаемой квартиры так называемая компенсация за непроизведенный ремонт дома, подлежащего сносу или капитальному ремонту.
Как отмечает директор отделения «Марьино» компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Анна Круглова, «по закону хозяевам приватизированных квартир должно быть предоставлено равноценное жилье — не по метражу, а по стоимости. Например, при переселении в новую, менее ценную квартиру собственникам должна быть компенсирована разница в денежной или натуральной форме. Столичные власти не отказываются от выплаты компенсации, но указывают, что определять стоимость жилья должно БТИ. Такой же точки зрения придерживаются и судебные органы. При этом судьи руководствуются вполне логичными с точки зрения закона положениями: по техническим показателям любой новый дом дороже старого». Поэтому, как показывает судебная практика, еще никому не удалось добиться от московских властей каких-либо денежных компенсаций не то что за непроизведенный ремонт дома, но и за выполненный собственником ремонт своей квартиры.
При трактовке равноценности и возникают основные проблемы с переселяемыми жильцами. Судя по основным законам, принимаемым ко вниманию судебными органами (ЖК, закон города Москвы от 9 сентября 1998 года и положение правительства Москвы от 18 января 2000 года), за основу взято сравнение стоимости изымаемого помещения и стоимости жилья, предоставляемого взамен.
Судебные дела о выселении граждан дают пример другой позиции: сама по себе стоимость квартиры не является достаточным доказательством ее равноценности. Для людей гораздо большее значение имеют потребительские качества квартиры (размер, планировка, степень благоустройства и т. д.). В комментарии к ст. 49 ЖК также не указывается необходимость определения стоимости жилья: равноценным названо жилое помещение, равноценное по площади, количеству комнат и благоустройству.
Так, в 2001 году Верховный суд РФ указал, что при сносе жилого дома, в котором находятся приватизированные квартиры, собственники квартир не имеют права требовать предоставления жилой площади, большей по размеру, чем та, из которой они выселяются. То есть максимум, на что по закону могут рассчитывать владельцы приватизированных квартир — получение квартиры аналогичной площади в одной из московских новостроек.
Есть лишь два нюанса, которые можно учитывать при ведении переговоров с московскими чиновниками. Во-первых, предоставляемое жилье должно находиться в доме, аналогичном по своим потребительским качествам сносимому. Если собственник проживал в кирпичном доме, то он вправе через суд требовать предоставления ему квартиры в кирпичном (или монолитном) доме, а не в панельной новостройке.
Второй момент — количество комнат. В последнее время суды принимают сторону собственников по вопросам предоставления нового жилья с аналогичной (точнее говоря, не меньшей) площадью и аналогичным количеством комнат. К примеру, при рассмотрении иска префектуры ЦАО о выселении гражданки Н. с семьей из принадлежащей ей на праве собственности трехкомнатной квартиры в доме, подлежащем сносу, в равноценную по стоимости двухкомнатную квартиру, районный суд первоначально иск удовлетворил. Однако по протесту заместителя председателя Верховного Суда РФ постановления были отменены ввиду неправильного применения норм материального права.
Приведенный пример создал прецедент. Суд первой инстанции указал в решении, что гражданке Н. предоставляется в собственность равноценная квартира, т. е. более дорогая квартира, которая на 13 кв. м больше по общей площади, чем ранее занимаемая. По мнению Верховного суда, не было учтено то обстоятельство, что ответчики занимали трехкомнатную квартиру, тогда как им предоставляется двухкомнатная квартира жилой площадью на 7,7 кв. м меньше, что повлечет для них изменение порядка пользования жилым помещением. К тому же были оставлены без внимания положения ЖК и закона города Москвы, устанавливающие обязательное получение согласия собственника при переселении. Так что судиться с городом и выигрывать дела можно.
Можно, конечно, попробовать получить денежную компенсацию за изымаемое жилье, оценку которого должны произвести независимые структуры. К сожалению, на сегодняшний день этот вариант невыгоден: стоимость 1 кв. м в аварийных и ветхих домах в центре Москвы явно ниже стоимости «квадрата» в кирпично-монолитных новостройках.

Проще всего со строительными планами. В принципе уже полгода назад стало известно обо всех наиболее значимых проектах, которые готовятся к вводу в эксплуатацию в течение 2005 года. Как видно из приведенных таблиц, наиболее активно в нынешнем году будет вестись строительство в секторе офисной недвижимости.

Нина КОВЫЛИНА
Заместитель директора юридического департамента компании «Домострой»:
— Основным законом, регулирующим указанные отношения, является Закон г. Москвы от 9 сентября 1998 года № 21–73 «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» с изменениями от 14 января 2004 года и от 22 декабря 2004 года.
При предоставлении собственнику в качестве натурального возмещения жилого помещения площадью, превышающей освобождаемое, доплата с собственника не взимается. При этом количество комнат в предоставляемом жилом помещении не должно превышать количество комнат в освобождаемом.
Возмещение (компенсация) собственнику предоставляется по выбору собственника в виде другого благоустроенного жилого помещения в районе проживания, за исключением случаев переселения граждан в Центральном и Зеленоградском административных округах Москвы, где переселение осуществляется в границах этих административных округов.
Сколько офисов ни строй, арендаторам все мало Делать прогнозы занятие неблагодарное, особенно в отношении ценовой ситуации на рынке недвижимости. Впрочем, это относится скорее к сектору жилой недвижимости. Специалистам в области коммерческой недвижимости намного легче: ситуация в этом сегменте стабильна и ее развитие вполне предсказуемо.

Складов так мало класса А...
По оценкам специалистов рынка, в секторе складской недвижимости объем потенциального и скрытого спроса составляет не менее 4,5 млн кв. м, а величина неудовлетворенного спроса не менее 1,5 млн кв. м. Причем эта цифра ежегодно растет. Основными источниками спроса по-прежнему остаются логистические операторы, производители товаров народного потребления и продуктов питания и ритейлеры. В последнее время все больше проявляется тенденция смещения спроса от конечных компаний-арендаторов складских помещений в сторону логистических операторов, специализирующихся на предоставлении широкого спектра услуг.
Наиболее востребованными и, соответственно, дорогими являются складские комплексы, расположенные в Подмосковье по северо-западному (вдоль шоссе М-10), западному (вдоль шоссе М-9 и М-11), южному (вдоль шоссе М-4 и М-2) и юго-восточному (вдоль шоссе М-5) направлениям. Причина выборочного спроса очевидна это основные пути экспорта и импорта товаров и грузов в столицу. Из направлений, которые могут быть раскручены в ближайшее время, специалисты выделяют северо-восток Московской области: здесь наиболее просто решить проблемы не только автотранспортных подъездных путей, но и подвода к складскому комплексу железнодорожной ветки. Да и земля пока предлагается по приемлемым ценам.
При характеристике рынка складских помещений нельзя не остановиться на одной немаловажной детали: доля свободных площадей в течение всего 2004 года в секторе складов класса А составляла 0%. В нынешнем году ситуация не изменится.
Еще одна тенденция увеличение покупательского спроса на большие по площади помещения (от 10 тыс. кв. м). Если в прошлом году количество подобных запросов составляло 5% общего числа, то теперь их объем может увеличиться до 10 12%. Основными потребителями больших складских площадей выступают логистические компании. Помимо прямой аренды в 2005 году в сферу их интересов попадет и приобретение складских комплексов в собственность, хотя до сих пор подобных сделок зафиксировано не было.
Вероятно, по-прежнему основная часть новых складских комплексов будет строиться в районе бетонной кольцевой дороги А-107, проходящей в среднем на расстоянии 30 км от МКАД.
Несомненно и то, что предложение складов различных классов в этом году будет существенно отставать от спроса. В качестве основных причин специалисты выделяют недостаточное внимание к этому рынку со стороны инвесторов (в первую очередь российских) и целый комплекс земельных проблем: фактическое отсутствие подготовленных земельных участков на магистралях с интенсивным грузопотоком и длительный период необходимых согласований (12 15 месяцев) для изменения целевого назначения участка.
Торговые центры скоро будут дешеветь
На сегодняшний день строительные проекты в области торговой недвижимости являются самыми масштабными: последние три года в эксплуатацию сдается порядка 400 тыс. кв. м площадей ежегодно. В 2005 году такие темпы сохранятся: скорее всего госкомиссию успеют пройти свыше 15 торговых центров общей площадью более 450 тыс. кв. м. Причем подобные темпы строительства никоим образом не повлияют на существующий спрос крупных сетевых ритейлеров, а вот арендные ставки, по общему мнению, пойдут вниз. Эксперты предсказывают снижение средней ставки аренды помещений в крупных центрах на 5%.
Все большим спросом будут пользоваться торговые помещения в спальных районах Москвы, в особенности Южного и Восточного административных округов, испытывающих на сегодняшний день нехватку торговых центров. Ввиду практически полного отсутствия на рынке интересных с точки зрения инвесторов земельных участков под строительство объектов торговли девелоперы все активнее изучают возможности открытия сетевых супермаркетов и торговых центров в городах-спутниках Москвы. В этом году наиболее пристальным вниманием будут пользоваться Подольск и Красногорск.

Москва-Сити как фактор падения ставок
На сегодняшний день средневзвешенная ставка арендной платы за помещение класса А находится на уровне $655 за 1 кв. м в год, за помещения класса B $460 за 1 кв. м в год, включая операционные расходы и стандартный пакет внутренней отделки, но без учета НДС. Ежеквартальное повышение средних ставок на 1 2% специалисты объясняют ростом стоимости операционных расходов и удорожанием услуг управляющих компаний, т. е. налицо стабилизация цен. Впрочем, прогнозы о подобном развитии ситуации делались еще полтора года назад и, как это ни удивительно, сбылись. И пусть аналитики рынка жилой недвижимости завидуют и жалуются на недостаток статистической информации и невозможность прогнозирования политической ситуации: рынок коммерческой недвижимости испытывает те же проблемы, однако выдает на-гора объективные и правильные прогнозы.
При этом, как считают риэлторы, спрос по-прежнему незначительно превышает предложение. На сегодняшний день процент незанятых площадей офисов класса А составляет 3,9%, класса В 7%. При этом растет не только количественный спрос, но и качественный. Количественный обусловлен двумя факторами: выходом на рынок новых компаний и тем, что некоторые крупные фирмы арендуют офисные помещения больших, чем им сегодня необходимо, площадей в расчете на рост штата. При этом невостребованные на данный момент офисы зачастую выходят на рынок уже в категории субаренды на срок не более двух лет.
В долгосрочной перспективе (до конца 2005 начала 2006 года) предполагается дальнейшее увеличение объемов предложения за счет масштабного ввода новых офисных комплексов в Замоскворечье и на территории Москва-Сити. Это неминуемо должно привести к росту объема незаполненных помещений, что будет толкать арендные ставки на офисы всех классов вниз: через год их среднее значение может снизиться на 5 7% по сравнению с теперешним уровнем. При этом плановый ввод всех заявленных объектов на территории Москва-Сити может увеличить размеры падения цен до 10 12%.

Эльза ТАЛИПОВА
Руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО Корпорация МИАН:
 Скорее всего очередное насыщение рынка даст только положительный результат увеличение количества предложений и совершенных сделок только структурирует рынок, сделает его более понятным, прозрачным, цивилизованным. Новые предложения, по всей видимости, не перекроют существующий спрос, особенно в области торговой недвижимости. Спальные районы развивают собственную инфраструктуру очень интенсивно, и спрос на размещение в них различных объектов сервиса и торговли необычайно велик.

Сергей МАКИН
Начальник департамента коммерческой недвижимости компании Домострой:
 Ситуация на рынке офисных помещений такова, что можно с уверенностью говорить о дефиците качественных предложений (офисных и торговых площадей класса В и выше). Спрос на такие объекты остается достаточно высоким и превышает предложение. Даже большой выброс офисных площадей на рынок коммерческой недвижимости не удовлетворит потребность приобретателей. Тем не менее покупатели (арендаторы) не готовы платить высокую цену за объект. Можно предположить, что цены стабилизируются. Вероятно также незначительное повышение арендных ставок из-за высокой конкуренции среди арендаторов и общей экономической ситуации в стране.

Вводимый в действие в этом году жилищный пакет новых законов в области ипотеки позволит, по идее, снять ряд ограничений, препятствующих ее развитию. По мнению заместителя председателя Комитета Госдумы по собственности Евгения Богомольного, принятие поправок в Закон «Об ипотеке» уже к 2007 году снизит проценты в полтора–два раза и сократит первый взнос. «За полпроцента можно будет купить страховку и получить кредит с первым взносом в 10%, а стандартный договор будет заключаться сроком на 20 лет, то есть так же, как происходит это сейчас в странах Европы и США», — отметил Е. Богомольный.
Неизвестно, в каком мире, стране и городе живут уважаемые члены Госдумы, но в принципе ждать 2007 года и незачем — банки в 2004 году в массовом порядке стали выдавать кредиты на срок от 15 до 30 лет, да и страховку за полпроцента от стоимости кредита купить вполне возможно, и первоначальный взнос ряд банков снизил до 10%. Величина этих составляющих ипотечного кредита и не являлась проблемой, поскольку они отнюдь не самые главные. Вот если бы проценты по займу снизились в полтора–два раза — другое дело. Только вряд ли это произойдет к 2007 году, поскольку в этом году банки готовятся к снижению ставок лишь на 1–2% с целью перешагнуть психологический барьер в 10% годовых. Так что до среднеевропейских 3–4% нам еще далеко.
Уменьшится ли процентная ставка?
Как отмечает генеральный директор коммерческого банка «Московское ипотечное агентство» Дмитрий Будаков, сегодняшняя оценка процентных ставок очень субъективна. «При нынешней инфляции в 11% кредит в рублях под 15% годовых на 20 лет не является дорогим. Чистыми — 4% годовых. Ставку в 10,5–11% годовых в валюте можно соотнести с выпущенными «длинными» евробондами, которые находятся сегодня на уровне 8%. Таким образом, соблюдается маржа в 3% (на западном рынке она такая же) между первоклассными заимствованиями государства и ставкой по ипотечным кредитам», — отмечает Д. Будаков. Так каковы же на сегодняшний день возможности снижения этих ставок?
По мнению специалистов, их немного. Во-первых, ставки могут уменьшиться благодаря улучшению состояния экономики страны и, как следствие, снижению инфляции и стоимости денег.
Вариант второй — создание качественной системы рефинансирования, предоставление понятных и прозрачных инструментов для инвесторов. Это уже более реально. Но все зависит от желания государства вкладывать средства в создание вторичного рынка ипотеки.
Наконец, третья возможность — снизить суммы выплат заемщика. Как отмечает Д. Будаков, основная масса населения не в состоянии взять кредит под существующие проценты, поэтому правительство может предоставить дотации населению. «Я придерживаюсь мнения, что дотировать процентную ставку нельзя, так как для этого потребуется в течение 20 лет предусматривать в бюджете средства на выплату этих дотаций. Но пришедшая на смену власть может отказаться от проведения подобной политики. В результате все банки, которые выдают кредиты по дотированным ставкам, окажутся в кризисном положении», — отмечает Д. Будаков. По его мнению, более приемлем механизм дотирования первоначального взноса. Это разовая выплата, следовательно, в дальнейшем ни заемщик, ни банк не зависят от бюджета.

Сегодня многие эксперты с большой долей уверенности прогнозируют, что 2005 год может стать периодом прихода в Россию ипотеки: вроде бы как для этого уже созрели все необходимые условия.

- Эта поправка должна упорядочить отношения государства с религиозными организациями и продемонстрировать добрую волю властей в реализации Конституции, - считает вице-спикер Совета федерации Александр Торшин.

Есть и другие препятствия
Впрочем, потенциальные получатели ипотечных кредитов сталкиваются и с другими проблемами. По словам главы правления Городского ипотечного банка Николая Шитова, к ним относятся высокие транзакционные издержки при оформлении самой сделки. «Не секрет, что человек, который берет кредит на покупку квартиры в банке, оказывается в неравных условиях с человеком, покупающим такую же жилплощадь за наличные. При покупке жилья каждый обязан заплатить множество налогов, комиссий и сборов». В сделке за наличные зачастую реальная стоимость квартиры занижается в несколько раз, что позволяет уплатить все налоги и нотариальную пошлину с символической суммы», — подчеркивает Н. Шитов. По оценкам риэлторов, на сегодняшний день на рынке крутится не более 2 тыс. квартир, продавцы которых готовы реализовывать их с применением ипотечных схем. Это примерно 0,5% общего объема предложения квартир на вторичном рынке.
Теперь самое время поговорить о самих гражданах. Ведь для того, чтобы получить жилищный заем в банке, необходимо иметь стабильный доход. Теоретически сейчас кредит можно получить, имея заработки порядка $700, но суммы, которую банк согласится выдать под такой доход, не хватит на приобретение недвижимости в Москве. Из-за высоких цен на жилье в столице надо зарабатывать не менее $1,5–2 тыс., а кроме того, иметь первоначальный взнос в размере не менее 15% стоимости приобретаемого жилья. Много ли даже в Москве людей, имеющих официальные или «серые» заработки таких размеров? Опрошенные банкиры утверждают, что официальной статистики нет. А неофициально говорят, что все москвичи с подобным доходом уже жильем себя обеспечили.
Земельные участки, на которых находятся культовые сооружения традиционных религиозных конфессий, должны быть переданы им в срочное безвозмездное пользование. Таков смысл поправок в Земельный кодекс, которые будут рассмотрены на заседании Совета федерации в среду. Однако на Страстной неделе сенаторы вспомнили не только о церковных десятинах. Их поправки будут касаться и земель, на которых расположены объекты культурного и исторического наследия России.

- В Земельном кодексе четко записано: земельный и имущественный комплекс едины. Но сейчас земля отдельно, а здание, скажем, храма - отдельно. Вот это противоречие мы и хотим исправить, - поделился с "Известиями" зампред аппарата комитета по аграрной политике Олег Леппке. Проще говоря, государству предлагается церквям, памятникам, библиотекам и театрам предоставить в пользование на срочной безвозмездной основе ту землю, на которой они пока находятся в "подвешенном состоянии". Срок безвозмездного пользования предлагается оговаривать в каждом конкретном случае.

Однако поправки в Земельный кодекс необходимы, по мнению сенатского комитета по аграрной политике, не только для урегулирования земельных отношений государства с церковью. С помощью своей инициативы сенаторы намерены разрешить земельный вопрос для любых объектов исторического и культурного наследия, находящихся в государственной или муниципальной собственности и переданных тем или иным юридическим лицам в срочную безвозмездную собственность.

- Я вынужденно становлюсь законником, - делится своими проблемами с "Известиями" настоятель Спасо-Преображенского храма (Волгоград) отец Анатолий. - За неуплату земельного налога арестованы наши счета. Но мы не уклоняемся от их уплаты, мы просто не в состоянии их оплачивать. За 1,85 га земли в 2000 году мы заплатили 53 тысячи рублей, в 2001-м - почти 160 тысяч, за 2002 год с нас потребовали 320 тысяч, а в этом году заявлено, что сумма налога увеличится еще на 80%. Церковь - это не фабрика и не завод, а нас местные власти приравняли к промышленным предприятиям и рынкам. Хотелось бы верить, что это сделано не злонамеренно и не является результатом антиправославной политики. Я не раз обращался в городской совет народных депутатов, областную думу с просьбой приравнять нас в правах к культурным учреждениям города, но пока мы имеем только "понимание нашей проблемы", а действий никаких.

Причина, по которой сенаторы спешат с поправкой, понятна. По существующему законодательству с 1 января 2004 года все религиозные организации должны будут или оформить договора об аренде земель, на которых расположены культовые сооружения, или выкупить землю. Но это серьезно подорвет экономическую базу всех конфессий на территории России: у церквей, по мнению сенаторов, просто не хватит денег ни на аренду, ни на выкуп по рыночной стоимости.

Недавно он отправил в регистрационную палату договор об аренде сроком на 49 лет 48 соток земли, находящихся непосредственно под церковью и вокруг нее. Отец Игорь считает, что по справедливости земельный вопрос должен решаться иначе. Поскольку до Октябрьской революции в Ладовской Балке были обширные церковные угодья, вопрос следует ставить не об аренде, а о возвращении их храму. Пока же все зависит от благорасположения к церкви муниципальной власти и колхозных председателей. Вот, к примеру, настоятелю храма Святителя Николая в селе Дмитриевском Алексею Азьмуку повезло, считает отец Игорь. Местные муниципальные власти решили передать церкви даже часть пахотных земель. Но так поступают не везде. А требуются единые правила игры. "Мы были бы весьма благодарны властям, если б они закрепили за церквями землю навечно, - сообщил "Известиям" секретарь митрополита Ставропольского и Владикавказского Павел Самойленко. - Тогда ни у кого никогда не возникнет соблазна отобрать у нас угодья под каким бы то ни было предлогом".

- До сих пор у нас не было никаких документов на землю, - признался "Известиям" настоятель храма Преображения Господня, что в селе Ладовская Балка на Ставрополье, отец Игорь. - Храм словно висел в воздухе. Местная администрация, которой принадлежит земля, обещает с нас пока брать налог по минимальной ставке. Что будет по истечении срока аренды, неизвестно.

По мнению завкафедрой религиоведения Российской академии госслужбы Ольги Васильевой, "нужно решать вопрос более принципиально: или передавать земли в собственность при минимальной сумме выплат, или установить дифференцированный выкуп земли в зависимости от материальных возможностей церковных приходов". Сенаторская же поправка, по ее словам, дела не изменит.

Как сообщили "Известиям" в аппарате сенатского комитета по аграрной политике, до революции церкви принадлежало порядка 3 млн десятин (около 3,3 млн га), сейчас объекты, переданные в собственность церкви, занимают примерно 80 тыс. га.

Михаил СЕМАШКО, главный специалист комитета по земельным ресурсам и землеустройству Республики Алтай, член
Клуба "Известий":

Нужно ли возвращать церкви землю?

Александр ЖИЛИН, директор Центра изучения общественных прикладных проблем:

- Если речь идет о земле, на которой находятся церковные сооружения, то, безусловно, ее нужно передать в собственность церкви. Причем, наверное, даже бесплатно. Думаю, что здесь церковь можно приравнять к общественным организациям. А если подразумевается возврат бывших церковных земель сельскохозяйственного назначения - то здесь уже надо думать исходя из конкретной ситуации. Реституции у нас нет, и соответственно на церковь она распространяться не может. Так что, наверное, передать церкви можно только те земли, которые никем не востребованы и не используются.

Никита ПЕТРОВ, заместитель председателя совета научно-информационного просветительского центра "Мемориал":

- Мое твердое убеждение, что этого делать не стоит. Во-первых, церковь сейчас и так очень активно занимается бизнесом. Если же церкви передать земли, то, боюсь, она превратится в "закрытое акционерное общество" по продаже и покупке земли. Во-вторых, что было, то было, зачем пытаться вернуть старое. Сегодня совсем другие реалии, другая страна, церковь отделена от государства. Ведь церковь и так не бедствует. Меня, как православного человека, очень огорчает то, что высшие церковные иерархи просто погрязли в роскоши. Хватит с них и квот на нефть, не нужно им земли отдавать.

Евгения КРАСНИКОВА, доцент экономического факультета МГУ, член Клуба "Известий":

- Я считаю, что церкви нужно вернуть все земли, которые она имела до революции. Плюс к этому нужно за счет забиравшей стороны сделать ремонт и реставрацию всех церковных зданий. Понятно, что государство не в состоянии оплатить такие масштабные проекты, поэтому надо, наверное, открыть какие-то кредиты для церкви. Такой шаг вынудит государство в будущем ответственнее относиться к экспроприации. А церковь, в свою очередь, перестанет заниматься несвойственной ей коммерческой деятельностью. Это радикальный, но самый справедливый путь.

Владимир КОПТЕВ-ДВОРНИКОВ, заместитель председателя комитета по собственности Госдумы РФ:

- Безусловно, землю нужно вернуть церкви. Я считаю, что на земле
должен быть хозяин, потому что хозяин будет использовать ее более эффективно. Ведь столько лет у нашей земли собственников не было, и результаты самые плачевные.

Борис КУЗНЕЦОВ, адвокат:

- Для церкви сегодня земля - это способ выживания. На мой взгляд, гораздо логичнее дать возможность работать на земле и зарабатывать деньги, чем давать квоты на продажу куриных окорочков.



Главная --> Публикации