Главная --> Публикации --> Юниформстрой возведет элитный квартал в хамовниках на месте текстильной фабрики Федеральный закон рф об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Риэлторские компании комментируют решение конституционного суда Бородино построит дом Какой должна быть элитная квартира?

– Насколько перспективен формат luxury-моллов, объединяющий под одной крышей большое количество бутиков?
– В Москве сейчас существует лишь два luxury-молла – это "Крокус Сити" и ГУМ.

О перспективах развития формата luxury-моллов в России корреспонденту "Ъ-Дома" ЕЛЕНЕ СМИРНОВОЙ рассказал главный управляющий партнер компании Blackwood КОНСТАНТИН КОВАЛЕВ. По его мнению, крупные магазины эксклюзивных товаров – это чисто российское изобретение, обреченное на вымирание.

Luxury-молл такое же несуществующее понятие. Хотя "Крокус Сити Молл" Араса Агаларова, на мой взгляд, очень интересный, нестандартный проект. С Агаларовым я познакомился лет пять-шесть назад, когда он построил "Агаларов-хаус" и продавал его по $4,5 тыс. за квадратный метр. Все риэлтеры, в том числе и я, сомневались в том, что в России можно продавать недвижимость по таким ценам. За такие деньги можно островок купить где-нибудь под Пхукетом (остров у берегов Таиланда, крупный курортный центр, в конце 2004 года сильно пострадал от цунами.– "Ъ-Дом"). И кто оказался прав? "Агаларов-хаус" отбивался от клиентов.

– Но Bosco не считает ГУМ моллом...
– И правильно делает. Luxury moll – такое же выдуманное определение, как, например, "коммерческая ипотека". Каждый понимает ее по-своему: кто-то считает, что это ипотека по заоблачным процентам, а кто-то воспринимает ее как ипотеку коммерческой недвижимости. Но на самом деле термина "коммерческая ипотека" в природе не существует.

– Можно оценить коммерческую эффективность этого проекта?
– Его успех был обеспечен недоразвитостью рынка торговых помещений. С ростом этого сегмента у "Крокус Сити" могут возникнуть проблемы с поиском арендаторов, и его придется каким-то образом перепрофилировать, может быть, сделать обычным, не бутишным, торговым центром.

Между прочим, Агаларов свой бизнес начинал с управления Экспоцентром. И этот факт, безусловно, оказал влияние на решение о строительстве "Крокус Сити": он просто решил создать конкуренцию Экспоцентру. Место, кстати, выбрано вполне адекватное. А уже под эту идею была подогнана идея создания бутишного молла.

– А как назовем, Constellation предлагает определение department store....
– То есть "универмаг", говоря по-русски. Очень хорошее определение. Сразу понятно, что это не "Ашан".

– ЦУМ можно отнести к luxury-моллам?
– Нет, я бы так не сказал. Это просто торговый центр, каких много. Там есть Adidas, Benetton – понятные населению массовые брэнды. Сделать бутишный молл – все равно что сделать молл по продаже антиквариата. Получится блошиный рынок. И вообще, давайте похороним определение luxury-молл, пока оно не привилось.

– Почему в Москве не удается создавать торговые улицы?
– Нужно жесткое градостроительное законодательство, в частности, более жесткий генеральный план. Сейчас план есть, но зонально он не прописан. Ту же самую Никольскую можно было бы определить как улицу, где нет ничего, кроме магазинов,– ни жилых домов, ни офисных зданий. Во всех городах мира такое место есть. А у нас один бутик находится в Третьяковском проезде, другой – в Столешниковом переулке, третий – на Кутузовском проспекте. Ситуация, которая тяжела для делового человека, решившего пройтись по магазинам.

– Luxury-молл – это российское изобретение?
– Понятно, что дорогие товары тяготеют друг к другу. Но на Западе бутики и дорогие магазины сосредоточены на торговых улицах. В России такой традиции не сложилось. Есть лишь некое подобие торговых улиц. Это Третьяковский проезд и Столешников переулок. Я думаю, что у Третьяковского проезда гораздо больше перспектив, потому что рядом расположена Никольская улица, которая скоро будет реставрироваться.

Многие люди просто не в состоянии делать покупки, когда вокруг толпа. Бутики хороши индивидуальным подходом. Человек заходит в такой магазин и оказывается там один. Максимум два посетителя, три – уже много.

– Может быть, в таких условиях строительство бутиковых моллов и станет изящным решением?
– Бутиковый молл – это такое же понятие, как массовое элитное жилье. Элитного жилья должно быть мало. Если его много, оно становится массовым. Молл – то же самое. Представьте, заходите вы в такой магазин, как "Ашан", и там вам предлагают эксклюзивные дорогие товары. Это же тихий ужас.

– А "Крокус Сити" закрыть?
– Агаларов прекрасно понимает, что этот проект имеет свое начало и свой конец. Сейчас экономика позволяет этому моллу существовать. Но это временная ниша, которую Агаларов занял весьма грамотно. И то, что там мало народу, очень хорошо. Поэтому и цены там держатся высокие.
В Москве, как в любом мегаполисе, торговые улицы и комплексы разбросаны на большом расстоянии, что делает полноценный поход по ним утомительным занятием. В полной мере эта тенденция относится и к рынку товаров luxury. Но сегодня компании, торгующие товарами для богатых, заимствует подход у крупных торговых компаний, ориентированных на средний класс,– в Москве стали появляться luxury-моллы и department stores, собирающие под своей крышей самые дорогие мировые брэнды.

– А какие магазины в Москве сейчас можно отнести к department store?
– "Пассаж", ГУМ, с некоторой натяжкой ЦУМ. "Детский мир" в перспективе может превратиться в такой универмаг. Проблема торговых центров сейчас только одна: во всех универмагах присутствуют одни и те же сетевики. Хотя это не очень большая проблема, потому что они предлагают товары массового спроса, которые требуют больших площадей. Бутишных же товаров должно быть мало. Я считаю, что для России хватило бы одной улицы.

Но сегодня сегмент luxury стремительно растет, приходят новые покупатели, и сейчас уже нельзя говорить, что эти компании ориентированы только на людей со сверхдоходами, требующих такого специфического подхода. "Богатые люди являются образцом подражания для среднего класса в целом. У них перенимаются так называемые атрибуты успешной жизни: машины, одежда, аксессуары и т. д. Социально-экономические факторы, обусловившие появление готовности потребителей платить больше, имеют место и в России, и эта тенденция будет усиливаться с каждым годом, поэтому появление торговых центров, рассчитанных на верхний срез среднего класса, является естественным развитием рынка luxury",– говорит Марина Малыхина, глава исследовательской компании Magram Research.

Российские бутики появились в последние десять-пятнадцать лет и строились там, где удавалось выгодно найти место. Они были разбросаны по Москве, зачастую находились в окружении магазинов иной ценовой категории. Покупатели жаловались, что шопинг становился тяжелой работой. Но в последние несколько лет основные игроки рынка товаров для сверхбогатых все же добились того, что основные магазины эксклюзивных марок сосредоточены в центре столицы – в Столешниковом переулке и Третьяковском проезде, где можно купить и бриллианты, и автомобили, отдохнуть в кафе, расположенных поблизости.

Отсутствие понятных перспектив реконструкции центра и создания торгового квартала в Москве подтолкнуло игроков рынка к строительству или реконструкции крупных торговых центров и переориентировало их на премиум-товары. Два года назад в Москве был построен даже luxury-молл – торговый комплекс "Крокус Сити", расположенный за МКАД, как и другие столичные моллы. В пределах Садового кольца активно перестраиваются бывшие советские универмаги – ГУМ, ЦУМ, ТД "Весна", Петровский пассаж, которые развиваются по принципам department stores, объединяя под своей крышей различные марки одежды, косметики, товаров для дома верхнего ценового сегмента.

Безусловно, приоритетным направлением является дальнейшее развитие центра столицы. В настоящее время некоторые инвесторы высказывают предположение, что торговая зона может появиться в самом центре столицы – на подлежащей реконструкции Никольской улице. Это позволило бы "соединить в одну линию" уже существующие торговые комплексы – ГУМ, Третьяковский проезд, "Наутилус" и другие.
"В скором времени будет реставрироваться Чижевское подворье (находится в районе "Китай-город".– "Ъ-Дом"), наша компания будет принимать участие в этом проекте,– сказал 'Ъ-Дому' руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец.– Проблема этого района заключается в том, что разные участки принадлежат разным инвесторам. Если бы весь квартал, включая Шереметьевское подворье, принадлежал одному инвестору, то на этом месте можно было бы сделать классический торговый квартал с дорогими магазинами". Впрочем, главный архитектор российской столицы Александр Кузьмин заявил на своей пресс-конференции о том, что такой торговой улицы на этом месте не будет.

"Для поставщиков luxury-товаров важно продаваться и в бутиках, и в department stores, поскольку поставщики, как коммерсанты, в первую очередь заинтересованы в расширении дистрибуторской сети, увеличении оборота своей продукции, а значит, и прибыли,– говорит господин Попов.– Однако надо понимать, что, как правило, в бутик покупатель идет за одним-единственным брэндом, в то время как в универмаге, как и department stores, выбор марок неограничен. К тому же потенциальная пропускная способность и товарооборот department stores в несколько раз выше, чем в бутиках".
Илья Шершнев из Swiss Realty Group, в свою очередь, полагает, что для того, чтобы luxury-универмаг был прибыльным проектом, он должен удовлетворять целому ряду специфических требований. "Во-первых, каждый такой центр должен обладать своей изюминкой,– считает он.– Например, 'Крокус Сити' позиционируется как тропический парк бутиков, не знающий себе равных по архитектуре. Универмаг 'Весна' берет открытым фасадом, сохранением старого названия, а также 'шаговой доступностью' – он расположен в деловом районе. В ЦУМе, который является безусловным фаворитом, нет нужды переходить из магазина в магазин, он организован по принципу 'открытой зоны'. Однако ЦУМ пока теряет многих покупателей из-за отсутствия парковки".

Участники рынка склоняются к мнению, что такой полноценный luxury-молл, каким сейчас является "Крокус Сити", в ближайшее время останется единственным. Так, председатель совета директоров компании "Инком-Недвижимость", управляющей компанией "ТД 'Весна'", Константин Попов полагает, что этот рынок, безусловно, будет развиваться, однако поставщикам предметов роскоши придется работать в непростых условиях.

По мнению Михаила Геца из Blackwood, развитие luxury-торговли, скорее всего, пойдет по западному пути, то есть в Москве рано или поздно появится торговая улица или торговый квартал, объединяющий бутики всех мировых марок. При этом господин Гец предполагает, что, скорее всего, это случится на территории "Золотого острова" (остров Балчуг.– "Ъ-Дом"), который сейчас реконструирует компания КРТ.

В ЦУМе учли сложности парковки в центре, и работы по строительству подземного паркинга начались одновременно с реконструкцией. Первая очередь "нового" ЦУМа была официально открыта в конце 2004 года. Сейчас строится вторая очередь универмага – пристройка к старому зданию – еще несколько тысяч квадратных метров торговых площадей.

Еще в 2002 году Россия находилась на четвертом месте в рейтинге привлекательности развивающихся рынков для торговых инвестиций по данным Global Retail Development Index (GRDI). В 2003 и 2004 годах она поднялась на верхнюю строчку, обогнав Индию, Китай, Словению и Хорватию. Особенно заметен процесс строительства торговых сетей в Москве и Московской области.

Таким образом, участники рынка высказывают две версии развития рынка luxury-торговли: развитие department store и появление бутикового квартала. Впрочем, обе эти версии друг друга не исключают.

По оценке компании "Colliers International Россия", в конце прошлого года общая площадь функционирующих торговых центров в московском регионе составила 2,5 млн кв. м, а в 2005 году ожидается их прирост еще на 800 тыс. кв. м. При этом арендные ставки изменятся незначительно. Как считают эксперты компании Knight Frank, следует ожидать их снижения на 2-3%.

Магазины покидают Москву

Директор департамента торговой недвижимости компании Colliers Int. Максим Гасиев называет одной из причин децентрализации торговых центров дефицит земли в Москве, а также более низкую стоимость земельных участков по мере удаления от столицы. "Зачастую владельцами таких торговых центров выступают компании, имеющие административный ресурс в том или ином подмосковном городе, благодаря чему и получают участок, причем по более низкой стоимости,– говорит он.– И нередко бывает, что не девелопер ищет участок, а компания, уже его имея, становится таковым".

Таким образом, средняя ставка аренды на помещение площадью 100 кв. м в торговых центрах составит около $1,2 тыс. за метр в год. Сохранятся тренды и по размещению торговых центров, в том числе и за пределами МКАД. Аналитики сходятся во мнении, что по условиям строительства, в первую очередь по стоимости земли, Московская область гораздо привлекательнее столицы.

Неосвоенные дороги

Торговые центры, расположенные за МКАД, условно можно поделить на две категории. К первой, как говорит господин Гасиев, относятся центры, ориентированные на подмосковные города, и для них справедливы те же законы, что и для столичных. То есть они имеют свою торговую зону, риски по конкуренции. Ко второй относятся объекты, расположенные на небольшом удалении от Москвы, на транспортных магистралях. "Для них всегда существует риск того, что по той же дороге, но ближе к городу, появятся другие торговые центры сходного или большего формата и конкурировать с ними будет сложно,– комментирует господин Гасиев.– Девелоперы часто недооценивают этот риск, полагая, что между их участком и столицей ничто встать не может. Но всегда существует вероятность застройки самых неперспективных участков. Например, торговый центр 'Лига', на наш взгляд, со временем будет испытывать все большее конкурентное влияние 'Меги-2'. Она, хоть и располагается дальше от Москвы, чем 'Лига', для покупателей более привлекательна".

Пока в Москве строительство уходит под землю (столичные власти лоббируют создание торговых комплексов под Павелецкой, Болотной, Пушкинской, Лубянской площадями, над площадью Белорусского вокзала), за пределами города торговые центры будут появляться на пересечении МКАД и основных магистралей и в спальных районах с плотной застройкой.

Наиболее активное строительство за МКАД сейчас идет в местах пересечения с основными магистралями и на въездах в города-сателлиты Москвы. Как считает ведущий специалист отдела торговой недвижимости компании Knight Frank Юлия Дальнова, располагаясь на въезде, такой центр обслуживает весь город. Также интересны розничным торговцам земельные участки, где жилая постройка выходит к МКАД: торговый центр обслуживает и свою жилую зону, и посетителей, выезжающих с МКАД.

Востребованными на рынке оказались и специализированные торговые центры. Максим Гасиев из Colliers Int. говорит о перспективном строительстве таких объектов и в Московской области, и на магистралях. В частности, "Метро" объявил о том, что будет развивать свои магазины бытовой электроники. Тем не менее пока в большинстве своем торговые центры стараются удовлетворять спрос по всему спектру потребительских товаров.

Особняком держится бутиковый центр "Крокус Сити Молл". "О перспективности этого формата сложно говорить,– считает Юлия Дальнова.– Он, безусловно, должен быть представлен на рынке, но я не уверена, что ему место на МКАД. Возможно, стоит располагать такие торговые центры ближе к местам проживания потенциальных клиентов, например на Рублево-Успенском шоссе."

– Кто сейчас является основным игроком на рынке торговой недвижимости?
– По влиянию основной игрок – Ikea со своим проектом "Мега", которая уже планирует строительство третьего торгового центра. Он, по всей вероятности, будет расположен на северо-востоке столицы. Также активно пытаются осваивать рынок другие сетевые игроки, такие как Auchan, Marktkauf, "Вэймарт". Те же объекты, что располагались на внешней стороне МКАД – стихийные или крытые рынки,– сейчас тоже преобразуются в торговые комплексы. В целом емкость московского рынка достаточно высока, чтобы поддерживать такие проекты, тем более что с его развитием на местный рынок приходят новые игроки – западные торговые сети и девелоперы. И многие из них могут найти себе место как раз за МКАД.

Большой потенциал для строительства торговых центров представляет третье транспортное кольцо. Там есть неосвоенные земли – это территории выводимых предприятий, примыкающие к новой дороге. Очевидно, они будут пользоваться спросом, и в ближайшие годы на третьем транспортном кольце появится несколько проектов.
О специфике покупательского менталитета и дальнейших перспективах развития рынка генеральный директор компании Leeds Property Group ЕЛЕНА ФЛОРИНСКАЯ рассказала корреспонденту "Ъ-Дома" АЛЛЕ ТОЛИНОЙ.

– Однако, судя по ситуации вокруг открытия "Меги-2", в области тоже можно ждать непредвиденных обстоятельств...
– Область здесь вообще ни при чем, это проблемы нашего молодого рынка. С момента развития розничных сетей прошло слишком мало времени, чтобы количество сетей и арендаторов в торговых центрах стало достаточным для заполнения объектов площадью до 200-300 тыс. кв. м. Несколько лет назад на момент открытия у "Атриума" было недостаточно арендаторов, работающих в среднем и верхнем ценовых сегментах. То же происходит и с "Мегой": там сильный разброс операторов, работающих в сегментах и ниже, и выше среднего. Но с развитием рынка арендаторы подобных торговых центров и покупатели станут более однородны. Правда, той же "Меге" на это потребуется минимум пять лет.

– Почему они выбирают место на МКАД?
– За пределами МКАД можно получить землю в собственность, внутри – только в аренду. Поэтому для западных компаний размещение за пределами города более чем актуально, поскольку они предпочитают как раз покупать землю.

– Как быстро формируется постоянная аудитория у таких торговых центров?
– Крупные торговые центры в принципе предлагают иной стиль потребления: все в одном месте за один раз. Тут уместно говорить о масштабе притяжения: люди вошли во вкус, им выгоднее потратить один день, предположим, в две недели на покупки и совместить это с отдыхом и развлечениями – они и переходят на такой стиль потребления. А постоянная аудитория формируется в течение полутора лет. Дело в том, что люди среднего возраста еще с трудом воспринимают новые форматы торговли, поскольку их покупательские привычки формировались в возрасте 18-25 лет. К тому же важны покупательские привычки: например, в последнее время в торговые центры многие предпочитают ходить всей семьей, поскольку там каждому можно найти занятие. Именно по этой причине торговые центры в центре Москвы и на окраинах не являются конкурентами: у них разное предназначение, они ориентированы на разные стили потребления.

– Каковы сроки окупаемости подобных торговых центров?
– Чем больше формат торгового центра, чем больше он включает в себя дополнительных, привлекающих покупателей функций, площадей общего пользования, тем дольше он окупается. По сравнению с компактными центрами разница составляет, по крайней мере, несколько лет. Думаю, восемь-десять лет для торгового центра, подобного "Меге",– нормальный срок окупаемости.

– Можно ли уже говорить о насыщении рынка?
– Нет, нам следует ожидать его дальнейшего развития. Прежде всего прихода новых сетей, которые позволят делать торговые центры не столь похожими друг на друга. А также вывода с рынка неудачных торговых центров. Кроме того, появляются новые форматы торговых центров, рассчитанные на средний и ниже среднего ценовые сегменты. Хотелось бы при этом, чтобы строительство торговых центров совмещалось и с градостроительными планами. Ведь если для застройки утверждается участок посреди промзоны, откуда у него возьмется инвестор?

– Насколько сейчас Москва интересна иностранным торговым сетям?
– Сейчас собирается запускать свои проекты компания Real, на 2006 год заявлен запуск проектов компании King Fisher. Нашему рынку это только на руку: конкуренция между сетями выведет рынок на иной качественный уровень, от чего выиграют и потребители. Что касается арендаторов, то к нам наконец стали выходить универмаги. До сих пор единственным из них был "Калинка-Стокманн", теперь к нему прибавились Bhs, CA, Boyner...



Главная --> Публикации