Главная --> Публикации --> В новом жк перепланировке посвящена целая глава Переселение с гарантией Прочь из регионов уходят строительные компании Темная лошадка рынка загородного жилья Новые правила для жилищного рынка

Гаев пояснил, что речь идет о системах видеонаблюдения и средствах связи, "которые заставят злоумышленников чувствовать себя дискомфортно практически в любом месте московского метро". Пока же порядок на станциях охраняет кинологический батальон с 60 служебными собаками. В ближайшее время численность четвероногих помощников милиции будет доведена до 10 "Обеспечение безопасности пассажиров в поездах столичного метро остается важнейшей проблемой всего коллектива", - заявил Гаев, подчеркнув, что повышенное внимание уделяется мерам пожарной безопасности, на эти цели ежегодно выделяется порядка 250 миллионов рублей. Благодаря модернизированной системе теракт в метро, совершенный в феврале 2004 года, не повлек за собой пожар и, следовательно, еще большие жертвы.

Московский метрополитен станет абсолютно "прозрачным" - все, что происходит в разных местах подземки, можно будет увидеть и услышать. Как сообщил вчера начальник метрополитена Дмитрий Гаев, правительство РФ поддержало идею создания мощного информационного пространства в Московском метро, на обеспечение антитеррористической безопасности Московского метрополитена из федерального и столичного бюджетов выделили почти 2,5 миллиарда рублей.

- Одним из главных направлений в строительстве метрополитена сейчас является сдача в эксплуатацию Митинско-Строгинской линии. В 2007 году мы должны уже по этой ветке ездить, - сказал Гаев. - Линия пройдет от станции метро "Парк Победы" через станции метро "Кунцевская" и "Крылатское" и к 2007 году достигнет района "Строгино".

Столичное метро не только самое красивое, но и ужасно загруженное. Согласно статистике, еще 15 лет назад под землей перевозили 6 миллионов пассажиров, а сейчас - десять. Дмитрий Гаев заметил, что загруженность метро сегодня колоссальная, и пообещал, что к 2007 году двигаться и дышать в подземке станет немного легче.

Чтобы разгрузить Серпуховскую ветку, к поездам на этой ветке прицепят еще по одному вагону. Это позволит возить больше пассажиров аж на 15 процентов. Причем прицепка вагонов будет происходить в ущерб Сокольнической ветке. Там, как известно, идет постепенная замена подвижного состава. Сейчас замена временно приостановлена, закупленные новые вагоны "отдадут" на "серую" линию метро. Также и пассажиры Филевской линии скоро смогут кататься в новеньких вагончиках: старенькие составы с мягкими сиденьями заменят на современные поезда типа "Русич". Такие чудо-поезда уже опробованы на Серпуховской ветке.

Примерно в эти же сроки должна быть открыта станция метро "Трубная" в центре столицы. Предполагается, что "Трубная" будет иметь несколько пересадочных узлов. А сама Люблинско-Дмитриевская линия будет продолжена дальше на север столицы. Кроме этого, Гаев заметил, что на Люблинско-Дмитровской линии будет увеличено количество поездов, что позволит существенно сократить интервалы между движением поездов.

Московскому метро в этом году предстоит приспособиться к новым условиям - начал работу закон о монетизации льгот. С середины марта перестанут действовать любые удостоверения и войти в метро можно будет лишь по карточкам и проездным. Закон глава метрополитена Дмитрий Гаев назвал "долгожданным": метрополитен наконец-то получит "живые" деньги от бесплатных прежде "льготников".
Цены на коттеджи в Подмосковье, постоянно растущие в последние несколько лет, с середины прошлого года остановились. Почему? Об этом и о других проблемах загородного рынка размышляет Светлана АНДРЕЕВА, главный редактор информационно-аналитического портала vseposelki.ru и докладчик III научно-практической конференции "Загородная недвижимость. Инвестиции. Правовые аспекты. Кредитование",которая пройдет 25 февраля в Торгово-промышленной палате РФ.

Еще одно из приоритетных направлений развития метрополитена - продолжение строительства линии легкого метро от станции "Бульвар Дмитрия Донского" до метро "Битцевский парк". В течение трех-четырех лет у людей, живущих на юге столицы, появится возможность выбора маршрута поездки домой. Более того, сейчас закупается специальный шлифовальный поезд, который будет курсировать по Бутовской линии "легкого метро" и отшлифовывать рельсовые пути, снижая шум и вибрацию.

Естественно, самое застраиваемое по количеству поселков - Новорижское шоссе. На Рублевке подобных поселений чуть меньше. Кроме того, на Рублево-Успенском шоссе почти все поселки уже готовы - на начальной стадии строительства всего два или три.

- Сегодня в Подмосковье порядка 300 современных коттеджных поселков. Лишь половина из них функционирует, остальные находятся на разных этапах строительства: где-то просто поле, где-то начинается строительство, где-то все уже готово, но поселок не заселяется, дома стоят пустые. Есть и определенное количество "виртуальных" поселков - земля под них выделена, но ничего на ней не строится. И когда будет построено - большой вопрос.

Есть еще одна проблема. Сама идея дома для постоянного проживания предполагает, что человек ежедневно ездит на работу в Москву. Следовательно, расстояние до города должно быть максимум 30 км. И именно в этой зоне очень мало достойных предложений, либо они очень дорогие. Все хорошие земли разобраны 3-4 года назад, все давно застроено, и на вторичный рынок выходит мало, потому что люди покупали в основном для собственного проживания, а не для перепродажи.

Если сравнивать предложения на рынке с тем, что было в самом начале века (2000, 2001 годы), то можно заметить некоторые отличия. Тогда покупали практически все: хороших домов было мало, брали то, что было. Сегодняшний потребитель подходит к выбору более обдуманно, покупает не абы что. С одной стороны, ему вроде бы есть из чего выбирать - предложений достаточно. С другой, выбор качественных объектов не так и широк. Очень много коттеджных поселков строится на землях бывших сельхозугодий, т.е. на полях. Это связано с тем, что землю сельхозназначения легче перевести под частную застройку. Предложений с хорошими природными ландшафтами намного меньше, леса у нас пока не продаются, возможно лишь аренда таких земель.

Но стагнация цен - это для рынка в целом, а на отдельные объекты цены повышаются. Например, в поселке "Велич" коттеджи поднялись в цене в ноябре - застройщик мог такое себе позволить. Потому что объект расположен в очень хорошем месте, дома построены по качественным проектам. И сам поселок небольшой, на 58 домов - покупатели это ценят.

Что касается цен, то они постоянно росли до середины лета прошлого года. Затем наступила стагнация. Объясняется это многими причинами: тут и ситуация на долларовом рынке, и общеэкономическое положение в стране. К тому же многие покупатели ждут, когда на загородный рынок придет давно обещанная ипотека, а она все не приходит:

Управляющий партнер компании Александр Гольцблат отметил, что, хотя инвестиционный климат продолжает развиваться, его видимых улучшений в результате вновь принятого законодательства не произойдет. Те инвесторы, которые заинтересованы работать в России, равно как и отечественные бизнесмены, на самом деле обращают мало внимания на изменения в земельном законодательстве - куда больше их волнует налоговое. Разбираться в хитросплетениях и вариативности законов предстоит их юристам.

Влияние земельной реформы, которая идет в России, на инвестиционный климат с точки зрения юристов-практиков стало основной темой пресс-конференции юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры". В прошлом году наши законодательные органы проявили небывалую активность, приняв более 50 различных законодательных актов, так или иначе касающихся земельных правоотношений или строительства. То, в каком темпе российское земельное и жилищное законодательство стало переходить на новые рельсы, вызывает определенную обеспокоенность юристов. Законы не только далеки от совершенства - они оставляют впечатление не слишком продуманных.

Все вышеизложенное приводит к тому, что земельная реформа притормаживает - так считают специалисты компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры". Если же попытаться разбить ее развитие на этапы, то первый из них придется на девяностые годы. Это был период становления и "завязывания" земельных правоотношений. Он продолжался до 2001 года, когда был принят новый Земельный кодекс РФ. И начался уже развитый этап - в России появился вторичный земельный рынок, и начались претензии к нему со стороны государства. В последнее время они особенно усилились. Александр Гольцблат объясняет это тем, что государство научилось ценить и считать земли. Оно хочет разобраться с земельными сделками, совершавшимися в девяностые годы. Поэтому для землесобственников появилась опасная тенденция: оспариваются сделки по выкупу паев (долей в землях бывших совхозов и колхозов), выделению участков из сельскохозяйственных земель и лесных угодий. Споров много - и юристы не всегда могут защитить права своих клиентов.

Главное же, что должно сделать государство, по его мнению, четко определить свои приоритеты. К примеру, в вопросе о выкупе или аренде земли под приватизированными предприятиями, которые сегодня владеют ею на правах постоянного бессрочного пользования. Если государство заинтересовано пополнить свою казну - тогда оправдана принятая на недавнем заседании Правительства РФ концепция о привязке цены аренды к кадастровой стоимости. По логике вещей, тогда цена и должна быть высокой. Другое дело, если бы государство хотело бы развивать коммерческий оборот земель, тогда предприятия могли бы рассчитывать получить эту землю или совсем бесплатно или за символическую цену. Только, похоже, страна в своем реформаторском пыле остановится все-таки на первом варианте.

Подключиться к телефонной линии (а заодно и к интернету) можно гораздо быстрее – в том случае, если компания-застройщик решит воспользоваться услугами альтернативного оператора. С такими телекоммуникационными компаниями в первую очередь работают строители элитного жилья (стоимость – от $1 тыс. за кв. м). Корпоративные клиенты – крупные предприятия и организации, офисные центры, гостиницы, на которых традиционно были ориентированы эти операторы, уже обзавелись современной инфраструктурой связи. Теперь увеличить свою абонентскую базу компании хотят за счет индивидуальных пользователей.

Множество вопросов у юристов вызывает и новый Градостроительный кодекс, и закон о долевом строительстве, принятые в составе пакета о формировании рынка доступного жилья. Компания "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" работает на рынке с 2002 года, но уже стала признанным экспертом в области сделок с землей и недвижимостью. По мнению компании, новые земельные и жилищные законы, принятые в последнее время, революционны, но революция, которую они инициировали, будет совершаться эволюционным путем. Сила инерции и бюрократии в России слишком велика, поэтому какое-то время все будут работать по старинке, не слишком оглядываясь на новое законодательство.
Как провести в новую квартиру телефонную связь – этот вопрос постоянно встает перед жильцами новостроек. Соответствующие услуги в Москве предлагают сотни компаний, но оснащение квартиры современными телекоммуникациями требует немало времени и денег. Покупателям элитного жилья, которые все реже ограничиваются простой телефонизацией и требуют от застройщиков линию и спутниковое телевидение, наладить связь проще. Крупные операторы связи осваивают этот сегмент рынка и стремятся сдавать системы связи "под ключ" одновременно с новым домом.

Дорогие связи
Долгое время для жителей московских новостроек существовал единственный путь обзавестись телефоном – воспользоваться услугами ОАО МГТС. Телефонизироваться таким образом можно и сейчас. Установка телефона в этом случае будет стоить 6 тыс. руб. (плюс налог с продаж 300 руб.), а абонентская плата составит 115,5 руб. в месяц. "Во многих районах теперь нам удается очень оперативно налаживать связь,– говорит начальник отдела по связям с общественностью МГТС Анна Бойко.– Используя выносные концентраторы – АТС малой емкости на 2-5 тыс. номеров, мы даже иногда опережаем строителей, и новые дома сдаются уже телефонизированными". Однако большинству покупателей новостроек МГТС приходится ждать гораздо дольше: от момента подачи заявления на местный телефонный узел до установки телефона в среднем проходит год-полтора. "Если бы основной наш источник дохода, а именно тарифы на услуги населению не был регулируемым, мы могли бы привлечь больше инвестиций и увеличить темпы подключения",– говорит госпожа Бойко.

В среднем затраты абонента "Голден телекома" составляют около $60 в месяц (из них примерно $20 уходят на оплату услуг телефонии, $40 – на интернет). В компании не распространяются насчет количества абонентов, говорят лишь, что "Голден телеком" на данный момент создал инфраструктуру связи в 35 московских домах.

Основное преимущество альтернативных операторов – установка телефона и точек доступа в интернет в относительно короткий срок. При этом абонент получит не только телефонную розетку, но и выделенную линию в интернет, а в некоторых случаях – несколько десятков спутниковых телеканалов. "Если необходимо использовать кабельный доступ, установка занимает у нас порядка одного месяца,– говорит вице-президент холдинга 'Голден телеком' Кевин Кафф.– Если используется радиодоступ, то срок сокращается ориентировочно до одной недели". "Голден телеком" работает с такими застройщиками, как "Капитал групп", "КВ-инжиниринг", "Крост" и некоторыми другими. Установка телефона компанией стоит от $40 "Если речь идет о телефонизации коттеджа в загородном поселке,– говорит господин Кафф,– стоимость услуги возрастет до $1,5-1,8 тыс. А если абонент захочет себе 'красивый' номер, состоящий из определенной запоминающейся комбинации цифр, цена может подняться".

Как ни странно, пользоваться услугами альтернативных операторов хотят далеко не все обеспеченные покупатели элитного жилья. "К нам обращаются люди, которые спрашивают, не можем ли мы установить им телефон по расценкам МГТС,– рассказывает Людмила Старикова из 'Комстара'.– Иногда весьма небедные люди подолгу ожидают 'дешевого' телефона МГТС. Это особенность российского менталитета – до сих пор связь у нас воспринимается как социальная услуга, как какая-то благотворительность. Между прочим, на сотовую связь эти люди готовы тратить значительно больше, чем на оплату услуг фиксированной".

В компании "МТУ-информ", работающей с застройщиками "Дон-строй", "Тема", "М-вариант" и др., напротив, открыто называют количество абонентов – около 10 тыс. Стандартный пакет услуг (телефон + доступ в интернет) разнообразит дополнительный сервис – многоканальное кабельное телевидение. Стандартный пакет из 40 каналов (среди них – Fox Kids, Discovery, XXL, Hallmark) стоит $20 в месяц. По словам директора по маркетингу компании Дмитрия Дронова, стоимость установки абонентской точки компании составляет от $500 до $1,5 тыс.: "Естественно, что предоставить услугу жителю московского дома дешевле, чем в коттеджный поселок за МКАД (для телефонизации высокодоходных загородных клиентов компания построила специальную линию связи вдоль Рублево-Успенского шоссе.– Ъ)".

Подключение оптом и в розницу
Все операторы говорят: они стремятся работать в первую очередь с застройщиками, а не с индивидуальными абонентами – прокладывать линии связи к таким клиентам зачастую просто невыгодно. "Я не советую обращаться к нам индивидуальным абонентам. Нам целесообразно и выгодно подключать только целый кондоминиум, например из десяти квартир",– говорит Людмила Старикова, заместитель генерального директора компании "Комстар", телефонизирующей жилье в районе Сретенки, в Никулине и Куркине. По словам Дмитрия Дронова из "МТУ-информа", в принципе абонент, решивший в одиночку подключиться к сети компании, может это сделать, "однако при этом ему придется оплатить все наши расходы". В компаниях подчеркивают: организовать подключение там, где нет сети оператора, для единичного абонента практически нереально. В этом случае создание канала связи обойдется как минимум в $10 тыс.

Продавцы жилья и строители говорят в один голос: сложная телекоммуникационная инфраструктура незначительно увеличивает стоимость жилья – по мнению господина Гущина, она возрастает менее чем на 1%. При этом привлекательность новой недвижимости увеличивается. Как рассказал Ъ исполнительный директор управления капитального строительства компании "Миэль" Дмитрий Медников, в первом коттеджном поселке, построенном компанией, 70% изъявили желание стать пользователями цифровых услуг. Господин Медников приводит следующие цифры: информационная инфраструктура на объектах "Миэль" в среднем увеличивала себестоимость одного дома на $2-4 тыс.

Тем не менее, по мнению застройщиков и риэлтеров, современная информационная инфраструктура – дополнительный способ привлечения покупателей жилья. "Услуги альтернативных операторов выгодны как застройщикам, так и покупателям жилья,– считает генеральный директор компании 'Квартал-Р-телеком' (дочерняя структура строительной компании 'Квартал') Сергей Гущин.– Преимущества очевидны. Во-первых, это комплексность решений. Застройщик, а затем покупатель получают сразу весь пакет телекоммуникационных услуг – собирать их по разным организациям не приходится. Во-вторых, сразу поднимается уровень качества жилья – вместе с новой квартирой жилец получает не только голые стены, но и готовый доступ к услугам связи".

Однако такой способ подключения чреват проблемами. Руководитель одной из московских телекоммуникационных компаний в беседе с корреспондентом Ъ посетовал: "В Москве совершенно невозможно найти хорошего оператора платного телевидения. Мне надоело пользоваться 'НТВ-плюс', и я обратился в 'Космос-ТВ', где больше каналов. А там нужно, чтобы антенна находилась в зоне прямой видимости Останкинской телебашни... У меня в районе с этим проблема, и я решил купить себе кабельное телевидение DIVO-TV. Но там сказали, что доступа к моему дому у них пока нет, и предложили временно попользоваться... 'Космос-ТВ'".

Надо сказать, что телефония и интернет – не единственные современные услуги связи, которые застройщики и эксплуатационники предлагают новоселам новых домов: покупателей недвижимости можно привлекать и другими сервисами. В последнее время немаловажной составляющей телекоммуникационного пакета становится и многоканальное цифровое телевидение. Теоретически абонент может сам подписаться на его услуги – сейчас их предоставляют в Москве несколько компаний. Среди них оператор спутникового вещания "НТВ-плюс", компания "Космос-ТВ", провайдер кабельного цифрового телевидения DIVO-TV. Кроме того, в Хамовниках, Чертанове и части Центрального округа действует сеть "Комкор-ТВ" (в общей сложности в Москве эти структуры обслуживают 200-250 тыс. подписчиков).



Коллективная сеть цифрового телевидения в элитном доме обычно помогает избежать подобных сложностей. К тому же жилец может на этом сэкономить. Директор по продажам и маркетингу компании "Космос-ТВ" Владислав Шапошников утверждает, что его компанией созданы телевизионные сети в "сотнях домов" (конкретных застройщиков и эксплуатационные организации он предпочитает при этом не называть): "Доступ жильцов к услугам многоканального телевидения зависит не столько от застройщиков, сколько от администрации, которая управляет зданием, и от жильцов,– говорит господин Шапошников.– При таких коллективных подключениях мы используем гибкий ценовой подход. Например, при подключении в доме, где есть наша сеть, скидка для абонента составляет 50% (сейчас подключение с использованием цифрового ресивера для 'сетевых' абонентов 'Космос-ТВ' стоит $124). При наличии договоренности с управляющей компанией ряд каналов можно сделать открытыми, и пользователи могут смотреть их без ресивера". Но такие сети приема пока создаются далеко не везде – эта структура стоит до нескольких десятков тысяч долларов, а потому в ее постройке заинтересована не каждая эксплуатационная контора.



Главная --> Публикации