Главная --> Публикации --> Four seasons напротив ritz Чтоб я так жил! "пятерочке" становится тесно в дискаунтерах Юниформстрой возведет элитный квартал в хамовниках на месте текстильной фабрики Федеральный закон рф об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Об особенностях, целях и задачах конгресса наш разговор с Андреем ГУСЕВЫМ, вице-президентом Российской гильдии риэлторов, вице-президентом российского отделения FIABCI, президентом российского чаптера CCIM.

С 4 по 8 июня в Москве в Академии госслужбы при Президенте РФ пройдет VIII Национальный Конгресс по недвижимости - грандиозное мероприятие, в котором примут участие более 1000 специалистов из разных регионов России.

- Это национальное мероприятие №1 для российских специалистов широкого круга, работающих на отечественном рынке жилой и нежилой недвижимости, коммерческой недвижимости и недвижимости для отдыха: брокеров, оценщиков, финансистов, специалистов по ипотечному кредитованию и инвестициям, юристов, строителей, страховщиков:

- Андрей Федорович, Вы были инициатором проведения I Конгресса в 1998 году, в бытность вашего президентства в РГР. Дать некоему собранию титул конгресса - значит, поставить пред этим собранием очень серьезные задачи. Расскажите об этом, пожалуйста.

На конгрессе будет проводиться и международная секция, посвященная недвижимости за рубежом: в Германии, Великобритании, США, Голландии, Латвии, на Украине. Именно такой набор стран в этом году определили участники Конгресса, хотя мы работаем куда с большим количеством зарубежных партнеров.

На конгресс приезжают региональные и федеральные чиновники, депутаты, министры. Цель конгресса - просмотреть и оценить, наметив новые рубежи, всю картину нашего рынка от Калининграда до Владивостока в ширину и глубину по всем направлениям работы, собрав вместе специалистов всех профессий, связанных с недвижимостью. Поскольку в ней весь бизнес взаимосвязан как по сферам деятельности, так и по регионам.

Москва уже прошла где-то 80% этого пути, причем за последние 10 лет, тогда как другие страны проходили тот же путь за 40-50 лет. Ее путь повторил Петербург, города-миллионщики подтягиваются. Те, что поменьше, существенно отстают.

Сегодня можно говорить о едином сложившемся мировом рынке недвижимости (речь идет приблизительно о сорока развитых странах), где идеи, техника, технологии и инструменты работы одинаковы и для Лондона, и для Канберры, и для Тель-Авива.

- Как будет построена работа конгресса?

Так что общенациональный конгресс - собрание поистине жизненно важное, особенно для регионов.

Из-за жесткого регламента работа будет идти одновременно в 4-5 потоков, рассмотрение каждого направления рассчитано на несколько дней так, чтобы участники могли по возможности охватить большее число мероприятий.

- В прошлом году в конгрессе приняло участие чуть больше 1000 человек. В этом мы ожидаем увеличения числа участников еще процентов на двадцать. Это будет самое значимое из всех предыдущих собраний. Конгресс будет разделен на две части: первые два дня посвящены традиционным бизнес-турам, в следующие три дня будут работать 28 секций по темам, тщательно отобранным Оргкомитетом конгресса в обстановке сильной конкуренции.

- Какими в этот раз будут бизнес-туры?

В первые два дня члены РГР проведут еще и свой съезд, на котором будет выбран президент-элект РГР, который вступит в свои права через год. Выборы в этом году обещают превратиться в интереснейшее противостояние двух супердостойных претендентов, на которое стоит сходить посмотреть: Александра Романенко, экс-президента питерских риэлторов и Григория Полторака, бывшего руководителя МАГР.

- Какие новые секции будут работать на конгрессе?

- Это выездные мероприятия на фирмы, которые проводят эти бизнес-туры. Их около двадцати. Главное достоинство подобных мероприятий - это возможность вникнуть в детали на месте, познакомиться "живьем" с особенностями той или иной работы. И это - незаменимый личный опыт, которым, кстати, можно поделиться на заседаниях, проводимых в последующие дни секций.

Раньше у нас была одна брокерская секция. Теперь вопросы брокерской деятельности рассматриваются на нескольких секциях: "Создание и развитие брокерской организации", "Управление персоналом компании:", "Технологии обслуживания клиентов:", "Продвижение риэлторских услуг" и сильнейшая секция "Информационные технологии в риэлторской деятельности".

- Начиная с прошлого конгресса, у нас появилась секция по коммерческой недвижимости, теперь она - одна из ведущих.

Самой неожиданной для многих может оказаться секция "Возможности рынка недвижимости Подмосковья". Оказалось, что даже многие профессионалы из регионов плохо представляют себе этот сегмент рынка, будучи убеждены, что Подмосковье - это коттеджи по Рублевке за 10 -15 млн. долларов. Мы хотим показать, что недвижимость Подмосковья - это не только дачи и коттеджи, но и такие же, как в Москве, панельные и монолитные дома, но в два раза дешевле, и что этот рынок по объему вновь построенного жилья уже обогнал московский.

Новая секция "Перспективы развития гостиничного бизнеса в г. Москве и регионах", тема, которая раньше была мало кому интересна из-за длительных сроков окупаемости инвестиций (6-10 лет). Теперь отношение к гостиничному бизнесу изменилось, он вполне конкурентоспособен, в нем нужно и интересно разбираться - отсюда и серьезнейшие профессионалы-докладчики на секции.

- Будет ли на конгрессе отдельно звучать московская тема?

И наконец, окончание работы конгресса предусматривает специальное заседание "Закрытие конгресса", где будут подведены итоги работы всех потоков и дано цельное представление о конгрессе как о сегодняшней фотографии состояния рынка недвижимости России. Но кроме этой рабочей части организаторы конгресса в заключительной части приготовили и специальный "десерт", но это уже сюрприз для участников.

Наиболее ярко московская тема буде звучать на съезде МАГР, который мы уже второй год проводим в рамках конгресса для того, чтобы региональные организации могли посмотреть и поучится тому, как нужно организовать работу региональной организации. У нас есть пятерка сильнейших региональных организаций, это - Московская, Питерская, Екатеринбургская, Самарская, Нижегородская. Каждая из них чем-то сильней, в чем-то слабей, но в целом их работа - это хороший пример для подражания.

- Московский опыт будет представлен на тех секциях, где он будет интересен и полезен, хотя специфики чисто московского бизнеса становится все меньше.

- Издаваться материалы конгресса полностью не будут. Суть проведения секций - это обмен информацией между ее участниками в рамках заявленной тематики. Таким образом, получается, что каждый доклад попадает в контекст 5-6 других, и часто докладчику приходится по-иному выстраивать свое выступление уже в процессе проведения секции.

- Наверняка многие не смогут посетить все желаемые мероприятия. Как тогда им ознакомиться с тем, что прозвучало на других секциях?

- Ожидаете ли Вы явного прорыва в каком-нибудь остром вопросе, который будет рассматриваться на конгрессе?

Однако, конечно же, отдельные доклады или тезисы к ним мы обязательно поместим на сайте Конгресса, и все желающие смогут ознакомиться с ними и до, и после мероприятия.

Согласно разработанной группой компаний КРТ концепции, на территории комплекса "Другие берега" планируется организация заповедно-парковой зоны, строительство гостинично-развлекательного и спортивного комплексов площадью 12 тыс. кв. м, а также общественно-делового центра и парусной станции. К возведению комплекса компания приступит в 2006 году, заявил "Бизнесу" генеральный менеджер проекта "Другие берега" группы компаний КРТ Андрей Демин. Все строительные работы займут 2-2,5 года. "Сейчас накладываются последние штрихи к архитектурному портрету комплекса. Планируется, что в приватной зоне комплекса будет построено 130 экологических коттеджей, каждый из которых будет расположен на участке не менее 1 га. В рамках концепции коттеджи предназначены для гостевого пребывания, однако часть из них может быть реализована. В частности, к проекту высказали интерес крупные компании, занимающиеся ИТ-технологиями",- пояснил Демин.

- Месяц назад РГР открыто заявила о существовании грандиозных проблем в регистрации прав на недвижимое имущество, проблем, которые замалчивались и СМИ, и Федеральной регистрационной службой - Росрегистрацией. Мы выступили с открытым письмом-обращением к Президенту РФ В.Путину, провели пресс-конференцию. И добились желаемого результата. На этом конгрессе в присутствии высокопоставленных и всех заинтересованных лиц мы собираемся серьезно поднять вопрос о новом Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве:", непродуманном, тормозящем рынок, о законе, результатом исполнения которого будут уменьшение объемов строительства и повышение цен на жилье. И мы верим в то, что будем услышаны и поняты.
У компании "Вашъ финансовый попечитель", ведущей в Рузском районе масштабный проект "Рузская Швейцария", появился серьезный конкурент. Как стало известно "Бизнесу", группа компаний КРТ, известная амбициозным проектом "Золотой остров" в центре Москвы, планирует приступить к освоению проекта "Другие берега" на южном берегу Озернинского водохранилища в том же Рузском районе. Общая площадь комплекса, осваиваемого КРТ, составляет 1 тыс. га.

Председатель совета директоров компании "Вашъ финансовый попечитель" Василий Бойко пояснил "Бизнесу", что он положительно относится к проекту "Другие берега". "Данный комплекс будет работать на популяризацию и развитие этой территории, а также на капитализацию 40 тыс. га, принадлежащих нам в Рузском районе. Новый проект КРТ вписывается в нашу программу "Рузская Швейцария"",- говорит Бойко. По его словам, при реализации проекта группе компаний КРТ приходится улаживать несколько достаточно серьезных проблем. "Во-первых, ранее эти земли принадлежали Министерству обороны, и оформление документов на участки требует времени. Во-вторых, большая часть заявленной под строительство территории - это земля лесного фонда, что налагает большие ограничения на застройщика. С учетом всех этих нюансов говорить о масштабе проекта, а соответственно, и о его конкурентоспособности, говорить пока рано",- добавил Василий Бойко.

Как стало известно "Бизнесу", строительство комплекса будет вестись на землях, ранее принадлежавших Министерству обороны. Примерно два года назад военное ведомство передало их КРТ. Взамен инвестор обязался переселить жителей военного городка с берегов Озернинского водохранилища в город Руза. По словам Андрея Демина, жители аварийных зданий в военном городке уже отселены в два новых пятиэтажных дома в районном центре.

"Несомненно, вывод на рынок почти одновременно таких масштабных проектов, как "Другие берега" и "Рузская Швейцария", очень сильно скажется на развитии Рузского направления. Однако я уверена, что у проектов КРТ и компании "Вашъ финансовый попечитель" несколько разные целевые аудитории (проект "ВФП" рассчитан на более состоятельных покупателей, в частности, площадь участка в "Швейцарии" в пять раз больше, чем у КРТ - "Бизнес"), поэтому они не станут конкурировать между собой",- добавила Инна Ехья, PR-директор "Первого земельного супермаркета".

Эксперты рынка недвижимости оценили новый проект КРТ как перспективный. Как пояснила Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО "Корпорация МИАН", Рузское и Озернинское водохранилища сейчас являются, пожалуй, самыми неосвоенными и экологически чистыми местами в Подмосковье, что привлекает сюда многих покупателей недвижимости. По оценке Александра Рыкова, директора по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, стоимость земельного участка на Озернинском водохранилище на начальном этапе продаж составит $3-5 тыс. за сотку, ближе к завершению продаж она может достигнуть $7-10 тыс. "Если сдавать эти коттеджи на дачный сезон, то арендные ставки будут не менее $1 тыс. в месяц. Только непонятно, зачем тогда арендатору 1 га земли",- отметил он.

Как стало известно “Ведомостям”, правительство Москвы в феврале выпустило постановление “О комплексном развитии территории, прилегающей к ММДЦ “Москва-Сити”, дающее старт новому проекту под названием “Большой Сити”. Если верить документу, к северо-западу от третьего транспортного кольца, между Хорошевским шоссе и Краснопресненской набережной, вырастет новый район. Управляющей компанией проекта назначено ЗАО “Большой Сити”.

Московские власти начинают грандиозный проект, стоимость которого девелоперы оценивают в $100 млрд. Это строительство целого города к северо-западу от московского “Сити”, которое чиновники уже окрестили “Большим Сити”. Управление проектом столичные власти доверили АФК “Система”.

По словам собеседника “Ведомостей”, в “Большом Сити”, на территории, отведенной под проект, можно построить целый город — это 800 га. Там, где он должен вырасти, сейчас стоят ветхие пятиэтажки, тюрьма и промзона. О том, чтобы снести это хозяйство, московское правительство подумывает с середины 90-х. Год назад Орджоникидзе обещал, что “Большой Сити” займет 400 га, ограниченных Звенигородским шоссе, строящимся Краснопресненским проспектом, на востоке улицей Сергея Макеева и берегом Москвы-реки. Сроки реализации проекта в документах не указаны.

Как удалось выяснить “Ведомостям”, “Большой Сити” создан еще осенью 2004 г. компанией “Система-Галс”, входящей в АФК “Система”, специально под новый проект мэрии. Об этом “Ведомостям” сообщили источник, близкий к самому ЗАО, топ-менеджер АФК и чиновник Департамента градостроительной политики московского правительства. С сентября одноименное ЗАО фигурирует в списке аффилированных лиц “Системы”. Почему выбор пал именно на АФК, “Ведомостям” выяснить не удалось, но прежде заместитель мэра Иосиф Орджоникидзе упоминал, что компания сама предлагала заняться расчисткой и застройкой этой территории.

Источник в “Большом Сити” допускает, что “Система” будет не только управлять, но и инвестировать в отдельные проекты. Правда, Олег Мышкин из Colliers сомневается, что такая задача будет по плечам специалистам одной “Системы”. “Для подобного проекта нужны компании, проектировавшие целые города”, — уверен он. По оценке Юлии Никуличевой, заместителя гендиректора Jones Lang LaSalle, застройка такой территории домами в 10 этажей (не небоскребами) обойдется в $80-100 млрд. С этой оценкой согласен управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Сергей Рябокобылко, исполнительный директор компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, оценил проект “в десятки миллиардов”. “Это будет крупнейшее комплексное освоение территории Москвы”, — уверен он. В самой “Системе” затруднились оценить даже стоимость подготовительных работ.

Что именно будет построено на этой гигантской территории, пока неясно. Москомархитектуры должно через два месяца представить проект. Разрабатывать концепцию застройки, освобождать участки, готовить конкурсную документацию для компаний-инвесторов и координировать их действия будет управляющая компания. В “Большом Сити” думают, что здесь появятся и жилые кварталы, и офисные центры, и досуговые заведения. А управа Краснопресненского района настаивает, чтобы в “Большом Сити” было много жилья, сообщил начальник строительного отдела управы Андрей Шостак.

Полонский напоминает, что с территории будущего “Большого Сити” понадобится вывести около 100 промпредприятий. Там расположены автотранспортные объединения, метизный завод, мелькомбинат и др. Совладелец Краснопресненского сахарорафинадного завода им. Мантулина Андрей Чернышев вчера заявил “Ведомостям”, что не знает о новом городе, но оценивает затраты на возможный перенос рафинадного завода в другое место в $150 млн.
Глава Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимости) Михаил Мишустин считает нецелесообразным вводить в регионах налог на недвижимость до 2008 года.

Другие эксперты убеждены, что проект не состоится без международных инвесторов и крупных банков. Инвестировать в “Большой Сити” захотят многие девелоперы, возводящие небоскребы в соседнем деловом центре, уверен Сергей Полонский, президент Mirax Group. Представитель строительного концерна “Крост” подтверждает, что проект “Большого Сити” потенциально интересен для его компании. “Но говорить о нашем участии сейчас, когда даже не известно, что именно будет построено, конечно, нельзя”, — отмечает девелопер. В группе “Гута” и “СТ групп” пока проект не комментируют.

Тем не менее эту часть работы глава Роснедвижимости считает практически выполненной. "Скоро слово "кадастр" затронет судьбу каждой российской семьи, у которой есть клочок земли в шесть соток, дом в деревне или квартира в городе", - предупредил он. Отвечая на вопрос журналистов, насколько теперь придется раскошеливаться гражданам при уплате налогов в связи с кадастровой оценкой земли, Мишустин заметил, что "все зависит от конкретного региона и целевого использования земель - фермерами ли, промышленными предприятиями ли, строительными или жилищными организациями".

Напомним, что с 1 января 2006 года вступает в действие норма Налогового кодекса, согласно которой с граждан и организаций России будет взиматься налог на землю в зависимости от кадастровой стоимости земельных участков в тех или иных регионах, а полученными от взимания этого налога деньгами будут "питаться" доходные базы местных бюджетов. Чтобы норма "заработала", от Роснедвижимости требуется завершить "перепись" земельных участков и провести их массовую оценку. По словам Мишустина, к осени 2005 года его ведомство на 70-80 процентов завершит эту работу с внесением всех данных о земельных участках в земельный кадастр. В настоящее время в стране сформированы 32,5 миллиона земельных участков, но в электронные базы государственного земельного кадастра внесено пока всего только 33 процента от общего количества участков.

А вот с налогами на недвижимость, которые вполне логично сочетаются с земельными, придется повременить, хотя в ряде регионов власти уже поспешили собрать с граждан всяческие платежи по неизвестно кем установленной "рыночной стоимости". По словам Мишустина, только к 2010 году на учет в едином кадастре объектов недвижимости в России "встанут" все здания, сооружения и постройки. Вот тогда-то и можно будет провести их массовую оценку и подготовить реальную платформу для начисления налогов с каждого, в "индивидуальном порядке". Для этого в первом полугодии 2005 года минэкономразвития РФ внесет в правительство законопроект "О формировании, инвентаризации и кадастровом учете объектов недвижимости". Мишустин выразил надежду, что закон будет принят летом этого года. Однако при этом глава Роснедвижимости считает нецелесообразным вводить в регионах налог на недвижимость до тех пор, пока не будет проведена полная инвентаризация и оценка всех земельных участков и объектов недвижимости.

"В частности, сельхозземли подешевеют, а земли в крупных городах подорожают,- спрогнозировал Мишустин. - В Сибири, на Дальнем Востоке, налогооблагаемая база по налогу на землю уменьшится из-за отсутствия рынка, в центральной части страны - увеличится". При этом Мишустин уточнил, что установление ставок налога на землю является прерогативой местных властей. На федеральном же уровне устанавливаются максимальные ставки, например, для земель под промышленными предприятиями - 1,5 процента от кадастровой стоимости, для земель, предназначенных под жилищное строительство, - 0,3 процента от кадастровой стоимости.



Главная --> Публикации