Главная --> Публикации --> Дворянским гнездам грозит полное разорение В новом жк перепланировке посвящена целая глава Переселение с гарантией Прочь из регионов уходят строительные компании Темная лошадка рынка загородного жилья

Стройкомплекс вплотную занялся важнейшими городскими программами, такими как ветхий и аварийный жилой фонд, вывод промышленных предприятий на окраины столицы, комплексная реконструкция исторических кварталов центральной части столицы. Большое внимание по-прежнему уделяется реализации социальных жилищных программ по предоставлению жилья молодым семьям, военнослужащим, жителям пятиэтажек. Очень существенным для нас является направленность работы стройкомплекса по сохранению облика столицы: возвращение исторического лица центру Москвы, поддержание архитектурных памятников, разработка гармоничных концепций застройки. И для Департамента инвестиционных программ строительства, который был образован 7 лет назад, это тоже определенный рубеж. На сегодняшний день Департамент инвестиционных программ строительства является крупнейшим столичным инвестором на рынке жилья. Сегодня на долю ДИПС приходится около 25% столичного рынка коммерческого жилья. Многое сделано за 15 лет, но строительному комплексу работы в столице хватит надолго. Вся наша деятельность направлена на то, чтобы строить, создавать, созидать будущее. Для этого нужно умело, бережливо и по-хозяйски распоряжаться тем, что находится во владении города. В ряду важнейших задач, стоящих перед строительными организациями города – работа по повышению общей культуры производства, содержанию строительных площадок и связанных с этим вопросов качества строительства и охраны труда. Мы убеждены, что при низкой культуре строительства невозможно сдавать городу качественное жилье, тем более нельзя его продавать людям. Считаем, что в будущем необходимо развивать здоровую конкуренцию на строительном рынке. Это позволит повысить требования к участникам рынка и приведет к повышению уровня качества строительных работ.

Леонид Краснянский, руководитель Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы: Пятнадцать лет строительному комплексу Москвы – дата, во многом знаменательная. Пусть и невелика цифра, но как много удалось достичь за этот период! Система управления инвестиционно-строительного комплекса позволила сохранить и развить мощности всей отрасли, перейти без потерь на новые условия хозяйствования и обеспечить стабильную работу строительной отрасли. Дата, как я сказал, знаменательная и, вместе с тем, ко многому обязывающая коллективы строителей и инженерно-технических работников, проектировщиков и архитекторов, благодаря труду которых и реализуются инвестиционные программы города. Впервые в истории строительства жилья преодолен рубеж в 4,5 млн. квадратных метров.

Хотелось бы также отметить, что рынок требует развития и финансовых инструментов, которые могут решить насущную еще для многих проблему жилья. Я говорю об ипотечном кредитовании. Надеюсь, скоро ипотека приобретет приемлемые для жителей формы и станет привычной и понятной для многих схемой приобретения жилья. Мы прилагаем много усилий к тому, чтобы рынок недвижимости становился еще более дружелюбным к покупателю, более цивилизованным ко всем участникам. И хочу отметить, что средства массовой информации, освещающие жизнь стройкомплекса, вносят большой вклад в его работу.

Основополагающим принципом в реализации крупных строительных проектов, имеющих градостроительное значение, должен являться комплексный подход. Это относится ко всем этапам развития проекта: начиная от подбора площадки, проектирования и выполнения строительных работ до продажи площадей. Такой подход позволяет не только учитывать интересы застройщика, но и решать городские задачи.


Операторы столичного рынка недвижимости, похоже, смирились с тем, что золотой век их бизнеса остался в прошлом. Цены на жилье (за исключением отдельных сегментов) фактически стоят уже более полугода. Впрочем, риэлторы без работы не останутся: московская "вторичка" - ресурс практически неисчерпаемый. А вот рынок новостроек вступает в новую эпоху - эпоху непредсказуемости. Последняя надежда сохранить стабильность на первичном рынке связана с небольшим оживлением ипотеки. По данным риэлторов, за два осенних месяца количество ипотечных сделок на первичном рынке выросло втрое.

Так что, хотелось бы поздравить и тех, кто из года в год помогает нам помогает нам пропагандировать новый подход к выполнению поставленных перед строителями задач.

Большинство сделок на рынке новостроек сегодня заключается по принципу долевого участия в строительстве жилья. Договор между инвестором (зачастую он же является и застройщиком) и частным лицом может называться как угодно: договор подряда, договор о совместной инвестиционной деятельности, договор простого товарищества, договор купли-продажи. На практике гражданин, отдав немалые деньги, не защищен ни экономически, ни юридически. По сути он может рассчитывать только на порядочность контрагента. Из-за неурегулированности этой сферы то и дело вспыхивают различные конфликты. Иной раз инвестор дважды, а то и трижды продает одни и те же квартиры разным покупателям. Сроки строительства срываются сплошь и рядом, при этом сами застройщики зачастую требуют доплаты. Годами могут не выдаваться документы, необходимые для оформления права собственности на квартиру. И так далее.

Первого апреля московская "первичка" может оказаться вне закона

Новаций в законе много, и для московского рынка новостроек каждая из них - непривычное правило игры. По словам председателя правления компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Дмитрия Лебедева, "90% действующих в Москве схем долевого строительства окажется вне закона. Их необходимо будет срочно менять. Но застройщики все как один молчат. Что они собираются делать - неизвестно".

С 1 апреля эта ситуация должна измениться в лучшую сторону. В силу вступает федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", который значительно ужесточает обязанности застройщиков и наделяет граждан невиданными доселе правами. В частности, каждый договор будет подлежать государственной регистрации, что исключает угрозу продажи одних и тех же квартир разным покупателям. В случае нарушения застройщиком сроков строительства или передачи объекта он будет обязан возместить дольщику ущерб. Закон также вводит обязательное требование о раскрытии всей информации о застройщике (кто является учредителем, в каких проектах принимал участие, величина собственных денежных средств и размер кредиторской задолженности). В течение 14 дней до дня заключения первого договора с пайщиками строительные компании будут обязаны опубликовать в СМИ подробную информацию о проекте (этапы и сроки строительства, количество квартир, парковочных мест, сведения о земельном участке и т. д.).

- Что касается 2005 года, то у меня нет уверенности в положительной динамике на рынке, - говорит аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник. - В этом я расхожусь с большинством моих коллег. Есть ощущение, что весной-летом начнется новый спад продаж и цен. Это коснется и ипотечных сделок.

Единого мнения о том, как повлияют изменения законодательства на рынок новостроек, среди специалистов пока нет. Но в сочетании с другими факторами пессимистические прогнозы выглядят убедительнее.

По словам экспертов рынка, развитие ипотеки должно оживить спрос на жилье и, следовательно, приведет к росту цен. Риэлторы, добровольно взявшие на себя обязанности рекламодателей банковских ипотечных программ, убеждены в том, что население просто не понимает своего счастья.

Кто не рискует, тот не вступает в ипотеку

Впрочем, до этого еще далеко, поэтому пока клиентам есть чего бояться. Инфляция, которая вдвое обогнала прогноз, монетизация льгот, реформа ЖКХ, угроза коммерциализации образования и медицины, налоговые аппетиты государства побуждают граждан к осторожности с деньгами.

- В денежном выражении спрос на ипотеку в 10 раз превышает предложение, - утверждает Дмитрий Лебедев, подразумевая под словом "спрос" насущную потребность в жилье при недостатке собственных средств. - Имея 100 тыс. долларов, человек ищет квартиру на эту сумму и не задумывается о том, что может купить в кредит гораздо лучшую квартиру за 300 тысяч. Как только ставки по кредитам снизятся, реальный спрос тотчас подскочит. С ним не смогут справиться ни банки, ни риэлторы.

Не успели столичные застройщики и продавцы новостроек преодолеть последствия приключившегося летом 2004 г. банковского кризиса, как в самом конце года получили от законодателей изменения в правилах игры, в частности - закон о долевом строительстве жилья. Впрочем, застройщики ждут, что сохраняющийся высокий спрос на жилье в Москве позволит избежать резких колебаний на рынке. Наиболее распространенный прогноз - стабилизация цен и их рост в пределах инфляции.

- Когда у населения ухудшается ситуация с доходами, оно начинает придерживать деньги, - считает Геннадий Стерник. - Пока экономика не станет нормальной, ипотека останется плодом героических усилий банков и риэлторов.

Стабилизация рынка стала утешительным итогом 2004 г., который застройщики и риэлторы называют "непростым для рынка недвижимости". Самое ужасное заключалась даже не в том, что цены на недвижимость в Москве впервые за несколько лет прекратили стремительный рост, а в проблемах с реализацией строящегося жилья. Виноваты, по версии участников рынка, оказались банковский кризис, запутавшие покупателей обещания правительства сформировать рынок доступного жилья, нестабильность доллара, но прежде всего, как считает Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting, сами покупатели, которые весной 2004 г. перестали идти на поводу у застройщиков.

Обвала не дождались

По оценке директора управления новостроек компании "Миэль-Недвижимость" Наталии Тихоновской, новостройки в 2004 г. подорожали в среднем на 20-25%. Максимальный ценовой рост на объекты первичного рынка до 3,5-4% в месяц продержался до весны 2004 г. По данным "Миэля", рост цен за три летних месяца в совокупности составил 3%. Руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко, по его словам, скорее готов поверить, что в течение лета цены были примерно постоянными. Но осенью спрос восстановился (ноябрь для "Миэля" стал самым продаваемым месяцем прошлого года, сказала Тихоновская), как и небольшой рост цен на ликвидные объекты.

Средний рост цен за год, по оценке большинства аналитиков, составил около 15-22% в Москве и в среднем 20-25% в Подмосковье, но в основном за счет роста в первой половине года, поскольку начиная с лета цены практически не увеличивались и лишь оживление покупательской активности в октябре - ноябре 2004 г. позволило преодолеть стагнацию.

Цены на элитные новостройки менялись в так же, как общерыночные, прирост за год составил, по оценке компании Blackwood, 20-22%. В Delight Realty отметили, что стоимость 1 кв. м площади с ноября по декабрь 2004 г. (в период общего оживления рынка) выросла от 13% до 40% в зависимости от расположения объекта. По мнению коммерческого директора корпорации "Баркли" Анжелы Кузьминой, в 2004 г. элитные квартиры приобретали в основном именно для проживания, хотя, как говорит Наталья Новикова, генеральный директор Renaissance Realty, элитное жилье остается единственным объектом инвестиций, способным приносить от 30% до 70% годовых.

Директор управления маркетинга АН "Домострой" Елена Комова считает, что снижение курса доллара при неизменности валютных цен на новостройки в конце 2004 г. позволяет говорить о "скрытом" понижении цены. Той же точки зрения придерживается и Олег Репченко.

"С октября 2004 г. возрастает объем заключаемых сделок. Но пока еще рано говорить о том, что рынок снова продолжит свой рост. Сейчас стоимость новостроек растет исключительно в пределах покрытия инфляционных и инвестиционных составляющих", - говорит Андрей Сенягин, маркетолог компании "Пересвет-Инвест". По данным строительного концерна "Крост", себестоимость строительства в 2004 г. возросла на 12-15%. В компании "Пересвет-Инвест" оценили увеличение строительной себестоимости в 2004 г. в 20%.

За полгода стагнации цен сформировался отложенный спрос на столичное жилье, и покупатели, не дождавшись обвала цен и обещанного дешевого жилья, вернулись на рынок новостроек. Например, по данным компании "Сити-XXI век", объемы продаж жилья выросли в декабре 2004 - январе 2005 г. по сравнению с осенью 2004 г. на 30-50%, а по сравнению с летом - в 2-2,5 раза.

По мнению директора девелоперской компании "Арт-Билдинг" Андрея Анохина, только сейчас приходит понимание, какой беды избежал строительно-инвестиционной комплекс благодаря прекращению стремительного роста цен. "Кризисные явления прошлого года дарят девелоперам прекрасную возможность остановиться и пересмотреть отношение к конечному покупателю. Новые проекты надо начинать с глубокого изучения потребностей именно конечного покупателя, а не инвестора-перекупщика", - говорит он.

Пену с рынка сдуло

Елена Комова отмечает, что застройщики уже дифференцированно подходят к вопросам ценообразования. А по мнению Наталии Тихоновской, на рынке продолжится корректировка цены тех предложений, стоимость которых была изначально неоправданно завышена.

В настоящее время застройщики склонны оценивать ситуацию как нормальную. "С прекращением гипертрофированного роста цен рынок получил возможность развиваться естественно. Можно сосредоточиться на качестве, а не увеличивать выброс квадратных метров на потребу ажиотажному спросу", - говорит директор по рекламе и коммуникациям "Кроста" Леонид Белага.

Принятый под занавес 2004 г. закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", по оценке участников рынка, с одной стороны, защитит интересы покупателей квартир, а с другой - неизбежно вызовет рост цен. "Цены на квартиры вырастут в среднем на 10%, это будет плата за спокойствие покупателей и лишнюю головную боль застройщиков", - говорит независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. Тигран Алексанян, генеральный директор "Декра-Групп", считает, что основной проблемой для застройщиков станет финансирование первоначальной фазы строительства. Пресс-секретарь компании "Сити-XXI век" Сергей Лядов полагает, что 10%-ный рост цен на жилье будет вызван уменьшением объема предложения на рынке новостроек из-за того, что мелкие компании не смогут вовремя получить всю разрешительную документацию и заморозят проекты. Согласны с ним и представители Группы компаний "ПИК", называя в числе причин роста цен увеличение затрат на исполнение закона. И в "Декре", и в МИАНе уверены, что последствием применения закона станет дальнейшее укрупнение компаний на строительном рынке и уход с него мелких игроков.

Фактор роста

Средняя стоимость 1 кв. м на на первичном рынке в г. Москве по округам

В 2004 г. стройкомплексом Москвы всего было построено более 4,8 млн кв. м жилья, из них для реализации социальных программ города – 1,6 млн кв. м. По программе межрегионального сотрудничества введено в эксплуатацию 403 100 кв. м в 43 городах РФ и семи зарубежных странах.

Изменения средней стоимости 1 кв. м на на первичном рынке в г. Москве







Как стало известно Бизнесу, английские и ирландские предприниматели намерены вложить около $100 млн в три московские гостиницы. После возведения отелей инвесторы намереваются некоторое время управлять ими, а затем перепродать. Если эта схема реализации проекта удастся, она создаст прецедент в московском гостиничном бизнесе, что, по мнению многих экспертов, станет сигналом для других зарубежных инвесторов задуматься об аналогичных инвестициях.


НЕДВИЖИМОСТЬ

По словам генерального директора Nordblom Ирины Жаровой-Райт, на все три строительные площадки под будущие гостиницы уже есть исходно-разрешительная документация. Они расположены по адресам: Грохольский переулок, 39/5; ул. Островитянова, вл. 36; Зеленый проспект, 6а. Жарова-Райт также сообщила Бизнесу, что в Грохольском переулке на деньги западных инвесторов будет возведена пятизвездная гостиница общей площадью 20 тыс. кв. м. По двум другим адресам появятся двух- и трехзвездные гостиницы общей площадью 9-10 тыс. кв. м каждая.

По информации Бизнеса, российское отделение швейцарского инвестиционного фонда Nordblom и ряд компаний из Великобритании и Ирландии достигли договоренности о вложении примерно $100 млн в три строительные площадки под будущие московские гостиницы. Консультантом со стороны западных инвесторов также выступает израильское адвокатское бюро Weinstein, Binyamini and Co. Название британских и ирландских компаний до подписания официальных документов не разглашается. Известно только, что эти инвесторы также владеют и управляют несколькими отелями в Восточной Европе.

Эксперты гостиничного бизнеса утверждают, что данная инвестиционная схема действительно является новой для Москвы. Как отмечает Марина Усенко, старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels, до сегодняшнего дня в Москве гостиницы строились либо по заказу правительства города, либо для извлечения прибыли самим инвестором, либо просто для повышения имиджа компании-инвестора. Строительство гостиниц, их развитие и выведение на полную мощность с целью дальнейшей продажи является новым подходом на столичном гостиничном рынке. Это правильная политика, которая уже несколько десятилетий работает на Западе,- считает Усенко.

Спекулятивные инвестиции иностранцев в гостиничный бизнес - редкость для российского рынка. По словам адвоката Игаля Вайнштейна, совладельца бюро Weinstein, Binyamini and Co, ведущего проект с иностранной стороны, инвестиции в этот сегмент для иностранцев более понятны, чем в офисы или жилую недвижимость. Но главное в том, что для этого сектора легче получить рефинансирование, поскольку можно достаточно четко определить доходность,- полагает Вайнштейн.



Главная --> Публикации