Главная --> Публикации --> Физические лица перестали вкладываться в недвижимость Сенаторы делают ставку на строительно-сберегательные кассы Four seasons напротив ritz Чтоб я так жил! "пятерочке" становится тесно в дискаунтерах

Что же изменилось за последний год в этой сфере в Москве? Некоторые перемены привнес Закон г. Москвы от 7 апреля 2004 г. N 22-ЗМ «О внесении изменений и дополнений в Закон города Москвы от 29 сентября 1999 г. № 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы». Одной из целей упомянутого закона было упрощение порядка и сокращение сроков оформления разрешений на переустройство помещений в жилых домах.
По мнению специалистов ЗАО «ЦентрЮРсервис», предоставляющих услуги по согласованию перепланировок, данный закон должен был упростить действовавший порядок согласования, особенно при простых изменениях квартир. Московскими властями было продекларировано, что подобные перепланировки можно будет согласовывать в режиме «одного окна». Однако реальная практика оказалась более консервативна. Согласование в таком режиме практически повсеместно не действует. Сотрудники Межведомственной комиссии (МВК) могут по‑прежнему требовать согласования с дополнительными инстанциями, что затягивает процесс получения разрешений. Хотелось бы упростить согласование простых перепланировок. Однако в случае сложного изменения квартир небезосновательно должны проводиться все установленные проверки, согласования и экспертизы.
Тем не менее упрощение порядка не уменьшило количество запрещенных манипуляций с квартирами. Для желающих изменить по своему вкусу квартиру перечислим, что разрешено и что законодательно запрещено в этой сфере.
Разрешены и не требуют согласования мероприятия, предусматривающие ремонт помещений, устройство (разборку) встроенной мебели, антресолей и замену (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.
Следующие изменения разрешены, но требуют согласования — разборка межкомнатных перегородок, перемещение дверных проемов, остекление балконов и лоджий, устройство и переделка санузлов, перенос сантехнических и газовых приборов. Мероприятия, затрагивающие несущие конструкции, общедомовые инженерные системы или архитектурный облик здания, особенно усложняют и удорожают процедуру согласования перепланировки, так как в данном случае обязательно наличие проектной документации. Уточним, что по предварительному проекту возможно согласование проемов в несущей стене (не шире 120 см).
По закону при переустройстве помещений не допускаются:

Количество сделок на рынке недвижимости Москвы увеличивается с каждым годом. Приобретая новую квартиру, новоселы зачастую стараются переустроить ее согласно своим вкусам и желаниям. Но бывает, что возникает потребность перенести стены или разделить помещение в квартире, где люди живут уже долгие годы. Перечисленные вопросы требуют согласования и утверждения в соответствующих органах.

Напомним, что в Жилищном кодексе РСФСР статья, посвященная обязанностям наймодателя, вообще отсутствовала. Во вновь принятом жилищном законе данный недостаток был устранен. Рассмотрим основные права и обязанности сторон по договору социального найма.
Права и обязанности наймодателя
Наймодателем по договору социального найма является собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. Его главным правом является право требовать своевременного внесения платы за жилье и за коммунальные услуги. Если наниматель не выполняет это условие более шести месяцев, то наймодатель вправе расторгнуть договор социального найма в судебном порядке.
К основным обязанностям наймодателя по договору относят следующие:

переоборудование и перепланировка помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющих доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры;
установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;
перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м;
переоборудование и перепланировка при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;
переоборудование и перепланировка строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не является необходимым для обеспечения безопасности проживания.
При переустройстве помещений не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Без решения художественного совета не допускаются изменения, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство мансардных помещений, балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов и т. п.) и подлежащие оформлению в порядке, установленном для реконструкции жилых зданий.
Приведем конкретные примеры запрещенного переустройства типовых квартир: объединение комнаты с балконом, вынос нагревательного оборудования на балкон (лоджию), закладка или удаление (полностью или частично) вентиляционных коробов, устройство «мокрых помещений» (санузлов, кухонь) над жилыми помещениями ниженаходящихся квартир, снос несущих стен и ряд других. Кроме того, в каждом индивидуальном случае могут быть недопустимы и менее значительные на первый взгляд изменения. Например, в случае если в доме уже имеются несколько перепланировок, затрагивающих несущие конструкции, возможность каждой новой перепланировки будет рассматриваться проектировщиками индивидуально.
Если вы считаете, что ограничения слишком жестки, то подумайте, что может произойти, если в 17-этажном жилом доме в значительном количестве квартир жильцы снесут несущие стены, разместят сантехническое оборудование над жилыми помещениями, перекроют вентиляционные шахты и вынесут электрические приборы на балконы для обогрева. В здании будет нечем дышать, не хватит электрических мощностей для домашней техники, аварии приведут к затоплению жилых комнат, а в худшем случае дом просто рухнет. Для того чтобы не возникали подобные ситуации, перед началом перепланировки проконсультируйтесь со специалистами, занимающимися согласованием таких работ.
Заметим, что незаконная перепланировка затруднит проведение с квартирой сделок, требующих государственной регистрации (например, купля-продажа квартиры). При несоответствии поэтажного плана фактическому состоянию квартиры может быть отказано в государственной регистрации сделки на основании Закона РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (т. е. документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства).
К тому же значительные затруднения ожидают желающих обменять или подарить такую квартиру, получить кредит в банке под залог квартиры или передать ее по наследству. А органы исполнительной власти при обнаружении незаконной перепланировки могут предпринимать действия вплоть до обращения в суд с исками о продаже с публичных торгов помещений, находящихся в собственности граждан, или о выселении из квартир, на которые заключены договоры социального найма.
С 1 марта 2005 года вступит в силу новый Жилищный кодекс РФ, в котором более подробно, чем ранее, отражены вопросы согласования перепланировок жилых помещений (глава Переустройство и перепланировка жилого помещения). В упомянутом документе более четко определяются понятия переустройства и перепланировки, содержится единый список подаваемых для согласования документов, приводятся основания для проведения перепланировки (переустройства), основания к отказу в выдаче разрешений, перечислены последствия самовольного переустройства и самовольной перепланировки жилого помещения. В связи с введением нового Жилищного кодекса вопросы определения условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений должны быть урегулированы специальным законом города Москвы.
Согласование перепланировки в Москве на данный момент требует времени, знания законодательства, строительных норм и правил. Поэтому обращение в специализированную юридическую фирму может значительно упростить процесс согласования перепланировки и переустройства квартиры.
Представленная статья продолжает тему социального найма жилья в России. Жилищный кодекс РСФСР действовал в нашей стране чуть больше 21 года. Естественно, что за это время многое изменилось. Большинство положений документа перестали действовать. В новом Жилищном кодексе РФ (ЖК РФ) четко расписаны основные права и обязанности сторон по договору социального найма, причем как нанимателя, так и наймодателя.

Первый в России частный город собирается построить компания “Нафта-Москва”, контролируемая депутатом Сулейманом Керимовым. Она планирует за пять лет возвести 2,7 млн кв. м элитного жилья и развлекательных комплексов на скупленных 430 га земли на Новорижском шоссе недалеко от МКАД. Стоимость проекта оценивается в $3 млрд.

передать нанимателю свободное от прав третьих лиц жилое помещение;
принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества;
осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.
За неисполнение своих обязанностей по договору наймодатель несет предусмотренную законом ответственность. Так, в частности, в ЖК РФ прописана ответственность наймодателя за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта общего имущества и устройств, предназначенных для предоставления коммунальных услуг. В данном случае наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жильем, общим имуществом в многоквартирном доме либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
Права и обязанности нанимателя
Права нанимателя перечислены в ст. 67 ЖК РФ. Он вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилья, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Также наниматель имеет право сдавать жилое помещение в поднаем, что можно осуществить с письменного разрешения наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Разрешено сдавать часть занимаемого жилья, а в случае временного выезда — все помещение. При этом следует соблюсти следующее условие: после заключения договора общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего должна составить не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления. Кроме того, передачу жилья не допускают, если в нем проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, перечень которых установлен Правительством РФ. Договор поднайма заключают в письменной форме, один экземпляр передают наймодателю. Если срок поднайма не определен в договоре, то соглашение считают заключенным на один год. В документе необходимо указать граждан, вселяющихся вместе с поднанимателем, а также размер, порядок и сроки внесения платы за поднаем.
Договор поднайма прекращает действие по истечении срока, на который он был заключен, или в случае прекращения действия договора найма. Расторжение договора поднайма происходит по соглашению сторон и при невыполнении поднанимателем условий документа. Кроме того, расторгнуть договор можно в судебном порядке, в случае если поднаниматель или граждане, за действия которых он отвечает, нарушают права и законные интересы соседей или используют жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проводят необходимый ремонт. Но перед обращением в суд наниматель предупреждает поднанимателя о необходимости устранить допущенные нарушения. В случае если тот продолжает нарушать права соседей или портит имущество, наниматель идет в суд с иском о расторжении договора поднайма и выселении поднанимателя. При соглашении, заключенном без указания срока, инициатор его расторжения обязан предупредить другую сторону за три месяца.
Следующее право нанимателя — вселять в занимаемое жилье других граждан в качестве членов семьи. Для этого ему необходимо получить согласие в письменной форме членов семьи, в том числе временно отсутствующих. Но наймодатель вправе запретить вселение граждан, если в его результате общая площадь соответствующего жилого помещения составит на одного члена семьи менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя не требуется.
Наниматель также вправе разрешить проживание в занимаемом им помещении другим гражданам в качестве временных проживающих. Они отличаются от поднанимателей тем, что живут в жилом помещении безвозмездно. Для временного проживания необходимо письменное согласие других членов семьи, а также предварительное уведомление наймодателя. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд. Они обязаны освободить соответствующее жилье по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, то не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.
К правам нанимателя относят и право на обмен или замену занимаемого жилого помещения, а также право на предоставление ему помещения меньшего размера взамен занимаемого. Наниматель имеет не только права, но и обязанности. Основными из них являются:
использовать жилье по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;
обеспечивать сохранность жилого помещения;
поддерживать надлежащее состояние жилья;
проводить текущий ремонт жилого помещения;
своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги;
информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Данные права и обязанности имеет не только наниматель, но и члены его семьи. Кроме того, дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Распорядиться этой землей “Нафта” решила так, как до нее не делал никто в России: она хочет построить настоящий город — 2,7 млн кв. м жилья и полный комплекс инфраструктуры (бизнес-центры, магазины, образовательные и развлекательные учреждения). Для сравнения: во всей Москве в 2004 г. было построено 5 млн кв. м жилья. Для сравнения: в Марьинском Парке за 10 лет было возведено 6 млн кв. м жилья, общая площадь последнего из анонсированных столичным правительством крупных жилых проектов — микрорайона Кожухово на востоке МКАД — 1,2 млн кв. м, а в крупнейшем жилом комплексе на северо-западе Подмосковья — “Красногорье” будет построено чуть более 1 млн кв. м.

Скупать земли по Новорижскому шоссе структуры “Нафта-Москва” начали около полутора лет назад. Сейчас компания владеет около 430 га в пойме Москвы-реки в районе деревень Архангельское, Гольево и Захарково, рассказал “Ведомостям” топ-менеджер компании. Сколько “Нафта” потратила на скупку, он не сказал, но, по оценке гендиректора риэлторской компании Vesco Group Вячеслава Ширяева, не меньше $215 млн, ведь сотка земли в этом районе стоит $5000-15 000.

Стоимость проекта менеджер “Нафты” оценивает в $3 млрд, добавляя, что пока финансирование происходит за счет собственных средств “Нафты”, однако компания ведет переговоры с потенциальными соинвесторами.

Сейчас завершается согласование проекта, а начать стройку планируется через год, она продлится более пяти лет, говорит менеджер “Нафта-Москва”. По его словам, в центральной части города будут возведены малоэтажные жилые кварталы, а в прибрежной и лесной зонах — виллы и коттеджи. Принципиального запрета на строительство в поймах нет, напоминает и. о. замруководителя Федеральной службы по надзору в сфере природопользования Минприроды Олег Митволь, обещая, что если проект пройдет экологическую экспертизу, то препятствий не возникнет.

Участники рынка заинтересовались идеей “Нафты”. Проект на Новой Риге так близко от МКАД должен быть очень перспективным, говорит директор по развитию компании “Регион Девелопмент” Наталья Прокопьева. С ней соглашается начальник отдела недвижимости ИК “Велес Капитал” Владлен Волошин, которому заявленная “Нафтой” сумма инвестиций “не кажется невероятной”: “Если разбить проект на несколько очередей, как предполагает "Нафта", получится вполне посильный объем для пула инвесторов”.

Таких дорогостоящих проектов в Подмосковье пока не было, отмечает директор отдела загородной недвижимости агентства Kirsanova Realty Анатолий Балашов, но рано или поздно они должны были появиться, ведь развитие подмосковного рынка недвижимости в общих чертах повторяет американский опыт. Если для Западной Европы из-за нехватки свободных участков характерна точечная застройка пригородов, то в США огромные территории позволяют реализовывать грандиозные проекты с автономной инфраструктурой, продолжает Светлана Скотникова, консультант Kirsanova Realty по зарубежной недвижимости. Такие проекты пользуются огромным спросом, говорит она, приводя в пример Lake Las Vegas Resort Community в штате Невада стоимостью $4 млрд. На 2600 акрах вокруг искусственного озера разместятся кондоминиумы, резиденции, отели, поля для гольфа, яхт-клубы и казино.

Строительство качественного жилья в объеме хотя бы 300 000 кв. м в год на одном направлении может обрушить рынок, опасается директор департамента маркетинга и рекламы “Инком-Недвижимости” Сергей Елисеев. По данным Kirsanova Realty, в Lake Las Vegas Resort резиденции площадью 150-450 кв. м стоят от $350 000 до $1,8 млн, т. е. $2000-4000 за 1 кв. м. А вот перегрузки Новой Риги эксперты не опасаются. Пропускная способность магистрали используется сейчас на 50-60%, так что с этой точки зрения беспокоиться не о чем, уверяет Ширяев.
ОАО “Нафта-Москва” создано на базе объединения “Союзнефтеэкспорт”. Владельцем контрольного пакета акций “Нафта-Москва” считаются структуры, близкие к депутату Госдумы Сулейману Керимову. Финансовые показатели компании не раскрываются.
Скорость движения в центре Москвы будет сведена к минимуму.

На Новой Риге очень большое предложение недвижимости, так что “Нафта-городу” предстоит жесткая конкуренция, предупреждает Ширяев из Vesco. Волошин напоминает, что идет застройка “Красногорья” и микрорайона Чернево в Красногорске, оформляется документация на застройку деревни Анино (около 600 000 кв. м). А выше по течению Москвы-реки Объединенная промышленная корпорация весной начнет строить коттеджи и развлекательные заведения на 800 га бывших земель Московского конного завода. “Мы создаем не массовую застройку, а район, в котором будут сочетаться преимущества загородного жилья с инфраструктурой международного уровня”, — возражает Виктор Новичков, PR-директор компании “Терра Девелопмент”, девелопера проекта “Нафты”.

Движение вокруг Кремля будет осуществляться лишь по часовой стрелке (по Раушской и Софийским набережным - в противоположную сторону), а скорость движения будет значительно ограничена. В пределах Садового кольца она составит 40 км/ч, а на некоторых участках (Китай-город, Большая Дмитровка, Неглинная) – всего 20 км/ч. Лишь на магистральных направлениях (Новый Арбат, Якиманка, Тверская) сохранится обычный городской режим (60 км/ч). Большинство центральных улиц, кроме того, станут односторонними, а Юрий Лужков при обсуждении плана предложил его дополнить и односторонней «закруткой» Садового кольца. План потребует строительства большого количества новых объектов, включая подземные переходы, реконструкции старых, расширения проезжей части некоторых набережных.

Планы московского правительства в борьбе с автомобильными пробками вступили в новый этап. Мэрия одобрила проект изменений скорости и направления движения транспорта, разработанный НИИПИ Генплана столицы.

Второй вариант - сделать въезд в центр платным - еще до сих пор обсуждается. Мэрию вдохновляет пример администрации Лондона, сделавшей визит на автомобиле в исторические кварталы города удовольствием ценой в 5 фунтов. Однако такой шаг требует солидной как технической, так и правовой подготовки (предсказывается вал исков автолюбителей по поводу ограничений конституционных прав на свободу передвижений) и огромных денег на установку контрольных видеокамер и компьютерных систем. Пока же власти ограничились программой строительства «перехватывающих» парковок, которые должны оттянуть в итоге из центра до 20% машинопотока. И все же главная проблема - новые дороги. Для выхода на европейские нормы, по которым дорожная сеть должна составлять не менее 20% от общей площади города, Москве далеко: соответствующая цифра в ней составляет всего 8%. Уже сейчас городу не хватает сотни развязок, 300 км автомагистралей (не считая 100 км метрополитена). С учетом продолжающегося бума автомобилизации проблема усугубляется, и если сейчас скорость движения в «сердце» города в часы пик составляет 10-12 км/ч, то через несколько лет оно может полностью «встать». Темпы дорожного строительства (в 80-е - начале 90-х бывшие минимальными) последнее время существенно ускорились, и не только по части кольцевых, но и радиальных маршрутов и крупных развязок (на ближайшее время намечено начало возведения Краснопресненского проспекта и подземного тоннеля под Пушкинской площадью). И все равно эти темпы отстают от потребностей мегаполиса, в котором сосредоточено более 12% легкового автопарка страны (в то время как площадь города от общей территории РФ составляет ничтожные доли процента).

С первого взгляда план несколько противоречит столичным реалиям. Чем меньше скорость на улицах Москвы, тем пробок больше. Однако на деле любые ограничения, в том числе и по скорости, по мнению специалистов, приводят к оттоку транспорта из центра. Частично автомобилисты переориентируются на третье транспортное кольцо, с окончательным введением которого в строй «сердцевина» столицы должна разгрузиться на 12-15%, чего явно недостаточно в связи с интенсивным ростом числа автомобилей в Москве (120-150 тыс. ежегодно). На очереди, правда, строительство четвертого кольца, первый отрезок которого - введенная в строй в прошлом году развязка между Каширским и Варшавским шоссе. Но, с учетом баснословной стоимости такого строительства (один километр трассы третьего кольца обходился более чем в 100 млн долл.), это произойдет не скоро. Прочие способы снизить количество заторов на дорогах в центре уже неоднократно обсуждались столичными чиновниками, и самый радикальный из них –вообще запретить движение частного транспорта в центре - уже был отвергнут. Видимо, были учтены протесты широких бизнес-масс, которых не прельщает идея добираться до своих офисов на метро или троллейбусе.

Что касается движения столичного транспорта, то здесь, видимо, предстоит еще немало «реформ», призванных предупредить наступающий «коллапс пробок», включая строительство подземных паркингов, т.к. припаркованные где попало машины дополнительно осложняют движение на улицах, увеличение городского транспортного налога и создание пешеходных зон в центре Москвы на манер Арбата и Красной площади (по крайней мере, проект «Золотое кольцо» предусматривает существенное расширение таких зон к 2008 г.). Но так или иначе без новых магистралей городу не обойтись.

Идея облегчить «пробковую проблему» центра с помощью организации движения на Садовом кольце в одну сторону, о которой говорил Лужков, не нова. Руководители ГАИ-ГИБДД высказывают ее еще с середины 90-х. Правда, по словам начальника отдела оперативного управления движением столичного ГАИ Владимира Рыкунова, было признано «вернуться к этому вопросу только после полного пуска в эксплуатацию третьего транспортного кольца». Т.е. уже с конца нынешнего года можно ожидать конкретных инициатив в этом направлении. Для Садового это будет вторая грандиозная «реформа» после конца 50-х, когда на нем заасфальтировали скверы и оно перестало быть собственно «садовым».



Главная --> Публикации