Главная --> Публикации --> Способы подтверждения доходов потенциального заемщика по ипотеке Доклад президента ргр игоря горского на пресс-конференции "рынку недвижимости - профессиональные услуги" Дворянским гнездам грозит полное разорение В новом жк перепланировке посвящена целая глава Переселение с гарантией

Название в переводе с итальянского означает изумрудный берег. Сегодня это один из самых роскошных курортов Западной Европы, который в последнее время полюбила также российская деловая и политическая элита. В этом смысле Сардиния напоминает Лазурный Берег. Лучшие номера в дорогих отелях забронированы нашими соотечественниками, роскошные виллы или взяты в аренду на сезон, или же приобретены известными бизнесменами из России.
Первооткрывателем рекреационных возможностей острова в свое время стал глава рассеянных по миру мусульман-исмаилитов Карим Ага-хан IV. Уроженец Женевы, выпускник Гарварда и потомок пророка Мохаммеда, он первым приложил к природным красотам этого места большие деньги и привлек к нему внимание других сильных мира сего. Тогда, в 1962 г., Сицилия была глухой провинцией без дорог, водопровода и электричества. Остров населяли фермеры и скотоводы, а прибрежные участки считались самой бросовой землей. Несколько десятков километров красивейшего берега с пляжами, гротами и бухтами и приобрел возглавляемый дальновидным имамом-миллионером пул инвесторов. Началось создание курорта мирового класса. При этом его высочество установил строгие рамки: никаких многоэтажек, кардинального изменения ландшафта, все должно гармонировать с природой. И сегодня даже итальянцы признают, что именно благодаря ему северо-восточное побережье Сардинии — Коста-Смеральда — превратилось к концу XХ в. в самый привлекательный уголок Средиземноморья. Для обслуживания отдыхающих на Сардинии построили отели класса люкс (сейчас стоимость пребывания в некоторых из них превышает 1500–1800 евро в сутки), гольф- и яхтклубы, многочисленные виллы, успевшие сменить по несколько знаменитых владельцев.
Посвятив Сардинии несколько десятилетий своей жизни, Ага-хан постепенно переключил свои коммерческие интересы на страны третьего мира, а остров использует для души: председательствует в яхтклубе «Коста-Смеральда» и разводит дорогих лошадей. А на первый план в светской жизни Сардинии выступили гости его курортов: звезды шоу-бизнеса и спорта, владельцы модных итальянских домов, всевозможные богатые наследники, фотомодели, а в последнее время — и состоятельные россияне. Сегодня в туристических колонках американских и европейских газет, рассказывающих своим читателям об острове, обязательно упоминают «russian oligarchs» в качестве неотъемлемой части пейзажа курортов Порто-Черво и Порто-Ротондо. Община постоянных и сезонных русскоязычных жителей достигла такой численности, что в этом году здесь открыли первый православный приход.
В общественном сознании самой России Сардиния оказалась прочно связана и с именем Владимира Путина. Президент и его дочери неоднократно были гостями «Ла Чертоза» — огромного поместья Сильвио Берлускони.
Ездить на Сардинию наши соотечественники не прекращают и зимой. Одни здесь имеют недвижимость, другие летят погостить, третьи собираются вложить деньги. Отсутствие прямых авиарейсов российских VIP-гостей не останавливает. Лишь минувшим летом одна из наших авиакомпаний впервые предложила чартерную программу с прямым четырехчасовым перелетом Москва — Олбия. В остальное время россияне пользуются стыковочными рейсами через Рим или Милан. Есть потенциальная возможность добраться до Сардинии из столицы или Генуи за несколько часов на пароме. Кроме аэропорта Олбия, обслуживающего курорты Коста-Смеральды, на южном берегу острова есть еще аэропорт Кальяри.
По информации наших СМИ, среди собственников вилл на Изумрудном побережье сейчас числятся Олег Дерипаска и Рустам Тарико плюс множество других менее публичных персон. По уровню цен курорты Порто-Черво и Порто-Ротондо можно сопоставить с Лазурным Берегом: имея меньше 1 000 000 евро, на поиски виллы сюда не стоит даже приезжать. Впрочем, и для людей с небольшими капиталами Сардиния отнюдь не закрыта. Если удалиться от эпицентра светской жизни вглубь острова или даже на противоположное побережье, то можно обнаружить более дешевую недвижимость, иной раз на порядок. Итальянские риелторы рекомендуют обратить внимание на центральную и южную части Сардинии, где можно найти отдельный домик и за 200 000 евро.
Что касается процедуры покупки жилья на острове, то она ничем не отличается от требований на материковой части страны. Комиссионные предложившему объект агентству (не включены в заявленную стоимость, то есть их платят сверху) составляют 5–6 %. Максимум в 1 % оценивают услуги нотариуса, но чаще эта цифра бывает гораздо меньше. Всевозможные мелкие налоги обойдутся в 1 % плюс основной единовременный 10 %-ный налог на покупку. В отличие от комиссионных агентству налог государству рассчитывают с кадастровой стоимости объекта, которая порой оказывается вдвое ниже рыночной. Кроме того, при покупке неэлитной недвижимости (площадью до 160 кв. м) налог может быть снижен до 4 % при условии получения вами визы на постоянное жительство в течение ближайшего года.
Виза на постоянное жительство (или резиденция) — это отдельный разговор. Впрочем, благодаря встречам В. Путина и Сильвио Берлускони решать этот вопрос для домовладельцев с 2004 г. стало легче. Как гласит итальянское законодательство, «иностранные граждане, желающие постоянно или длительно пребывать в Италии, не имеющие необходимости работать, имеющие крупные и стабильные источники дохода», могут претендовать на визу. Другими словами, достаточно предъявить в посольство документ о праве собственности на итальянский дом, выписки о состоянии ваших счетов из банка и несколько стандартных в таких случаях документов.
С вступлением в силу принятых в 2005 году законов, входящих в пакет из 27 документов, направленных на формирование рынка доступного жилья, развитие российской ипотеки должно сделать качественный скачок.

Из всех регионов Италии наибольшим спросом у состоятельных покупателей недвижимости из России пользуется северное побережье острова Сардиния — Коста-Смеральда.

налогового законодательства — в части освобождения от НДС операций по реализации жилья и земельных участков, имущественного налогового вычета при приобретении дома или квартиры, снижения ставки налога на прибыль по операциям с ипотечными ценными бумагами и введения местного налога на недвижимость;
бюджетного законодательства — в части определения получателя доходов от продажи и передачи в аренду земельных участков для целей жилищного строительства;
eeee земельного законодательства — в части процедуры взимания платы за землю.
Ипотечный. Включает в себя изменения, вносимые непосредственно в документы:
в Закон «Об ипотеке»;
в Закон «Об ипотечных ценных бумагах», касающиеся последствий банкротства кредитной организации — эмитента ипотечных ценных бумаг, деятельности ипотечного агента, типов и характеристик ипотечных облигаций;
в другие законодательные акты — в связи с принятием двух предыдущих законов (Гражданский кодекс РФ, законы «О несостоятельности (банкротстве)», «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций».
Гражданские права и права на недвижимость. Включает в себя:
изменения в порядке осуществления регистрации прав на недвижимость и сделок с ней;
изменения в порядке признания прав добросовестных приобретателей;
детальную регламентацию деятельности в жилищной сфере благодаря принятию нового Жилищного кодекса РФ;
создание единого государственного кадастра объектов недвижимости;
признание за гражданами, вкладывающими денежные средства в строительство и приобретение жилья, прав потребителей;
создание системы активного привлечения средств граждан к жилищному строительству и приобретению жилья (системы жилищных накоплений).
Сопровождение ипотечных сделок. Призван понизить степень рискованности ипотечных операций благодаря внесению изменений в страховое законодательство, а также введению института бюро кредитных историй.
ЖКХ. Включает в себя инициативы по привлечению частного бизнеса в развитие и управление коммунальной инфраструктурой и тарифному регулированию коммунального комплекса. В следующей статье данного цикла, придерживаясь предложенного деления на тематические блоки, мы приступим к изучению наиболее значимых изменений.

Если верить обещаниям разработчиков, он будет настолько существенным, что сможет сравниться с вступлением ипотеки в эру однозначности и предсказуемости, когда нормы всех законодательных актов, касающихся отношений в жилищной сфере, взаимоувязаны, когда отсутствуют разночтения, а профессионалы рынка не задыхаются в правовом вакууме.
Хочется надеяться, что шаги, предпринятые законодателями, на самом деле помогут создать в России рынок доступного жилья. Надо признать, усилия были потрачены поистине титанические: в законопроекты постоянно вносили поправки, призванные приблизить их к существующей действительности, проходили бесчисленные согласования на разных уровнях. И все это — в небывало короткие сроки, поскольку жилищная проблема в стране является одной из ключевых. О необходимости формирования рынка доступного жилья Президент РФ не смог не упомянуть даже в своем новогоднем послании.
Читатели журнала «Недвижимость цены», должно быть, помнят большой прошлогодний цикл статей «Ипотека в пакете». В нем мы уже писали о проектах законов в сфере ипотеки. Однако в своем окончательном виде — в том, в котором они были в итоге приняты, — многие их этих документов выглядят иначе. Причиной тому — работа экспертов, а также лоббистов тех или иных профессиональных объединений.
Следует оговориться: не все из 25 принятых законодательных актов напрямую касаются ипотеки — их охват гораздо шире. Ведь рынок доступного жилья — это и низкие проценты по банковским кредитам, и налоговые освобождения, и рост объемов строительства, и еще многое другое. Неудивительно, что изучение проектов растянулось на три депутатские сессии. Летом 2004 года были приняты документы, которые могли повлиять на объем бюджета страны в 2005 году (в первую очередь — изменения, вносимые в Налоговый и Бюджетный кодексы РФ), осенью — большая часть оставшихся (17 актов), а на весеннюю сессию текущего года отложены те, что вызвали наибольшее количество споров и замечаний и потребовали доработки.
В целом же уникальный пакет законопроектов одновременно преследует решение двух глобальных задач. Первая — активизация спроса на жилье через повышение доступности ипотечных кредитов и легализацию жилищных накопительных программ. Вторая — активизация предложения жилья путем стимулирования жилищного строительства и облегчения процедур, связанных с регистрацией недвижимости (чтобы возросший спрос не вызвал роста цен).
В стартующем сегодня цикле статей мы планируем рассказывать не только о сути принятых законов, но и об их эволюции: какие нормы предполагалось принять и что принято в итоге. Важным будет и анализ того, как принятые законы могут изменить расстановку сил на ипотечном рынке.
Для того чтобы сделать содержание принятых поправок понятнее, разобьем все предлагаемые изменения условно на тематические блоки.
Бюджетный. Включает в себя изменения:

По словам первого заместителя руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы Александра Левченко, в городе сложился дефицит свободных подземелий. Причем особенно острая ситуация сложилась в центральных районах столицы. Паркинги нужны не просто как воздух — они стали необходимым нашему городу адреналином, поскольку столица все больше погружается в пробочное болото. Поэтому московские власти с энтузиазмом берутся за реализацию любых проектов, сулящих возможность получения новых площадей для подземных гаражей. Многие из них, разработанные ГУП НИи ПИ Генплана и содержащие планы развития подземного пространства в центральной части столицы, были представлены в рамках выставки.
Левченко отметил, что в процессе трансформации городской застройки и реконструкции ветхого фонда строительству подземной инфраструктуры следует отвести особое место. В то же время не все инициативы департамента градостроительной политики находят свое воплощение на практике. Вариант строительства многопрофильного подземного комплекса в «недрах» бывшей гостиницы «Москва» вызвал отрицательную реакцию у федеральных парламентариев, посчитавших, что отсутствие зданий на этом месте нарушает архитектурный облик столицы. Проект был отклонен. Аналогичная судьба постигла и предложение по строительству подземной автостоянки под реконструированным Манежем.
Но не все столичные задумки, связанные с downtown, отвергнуты. Например, через год в городе появится новый подземный торговый центр с автостоянкой, который расположится под Театральной площадью.
Город пытается решить и проблему движения. В частности, в этом году будет завершен первый этап строительства Краснопресненского тоннеля. Продолжат в Москве и сооружение новых станций метрополитена. Помимо собственно традиционной подземки в столице в декабре прошлого года начато возведение железнодорожного тоннеля для доставки пассажиров в зону аэропорта Внуково. Его открытие запланировано на август. Сегодня на Киевском вокзале человек может пройти процедуру регистрации и, сдав багаж, за полчаса доехать до платформы Внуково, откуда его автобусом доставят в аэропорт. Начиная с конца лета, пассажиров станут довозить буквально до трапа всего за 20 минут.
Еще один аспект подземного строительства касается решения проблем столичного жилищно-коммунального комплекса. К примеру, для ликвидации дефицита подачи электроэнергии ОАО «Мосэнерго» собирается построить серию подземных тоннелей. Строительство новой кабельной линии (свыше 100 кВ) должно быть закончено летом текущего года. Речь идет о ТЭЦ‑12 — подстанции «Сити-1» — длиной свыше четырех километров, которая сбалансирует работу по электрификации центра и СЗАО города. Кроме того, она обеспечит потребности Московского международного делового центра «Москва‑Cити».
Реализация перечисленных проектов невозможна без осуществления соответствующего инженерного обследования и проведения мероприятий по соблюдению безопасности самого строительного процесса. Как отмечает Владимир Ресин, первый заместитель мэра в правительстве Москвы и руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы, в настоящий момент Россия — один из лидеров в области подземного строительства. Причем на наших объектах особое внимание уделяют аспектам безопасности производственных процессов и экологическим вопросам. По словам Ресина, опыт российских строителей высоко ценят их коллеги из других стран. На выставке были продемонстрированы образцы отечественных разработок в данной сфере — технологии охраны окружающей среды и мониторинга состояния возводимых конструкций при строительстве и эксплуатации подземных сооружений. Отдельное место в экспозиции занимали стенды, посвященные проблемам прикладной безопасности — развитию систем подземной транспортной коммуникации, обеспечению нормальной работы связи и осуществлению мер противопожарной безопасности под землей. Состоявшийся в рамках выставки международный семинар «Гидроизоляция подземных сооружений» и приуроченная к ее проведению 10-я Международная конференция ACUUS «Подземное пространство: экономика и окружающая среда» по замыслу организаторов должны были стать площадкой для переговоров на вышеперечисленные темы и местом обсуждения новых идей по обустройству подземных городских территорий, опирающихся на многолетний опыт зарубежных стран.
В сфере жилищного законодательства всех нас, как известно, ожидают перемены. По всем прогнозам, Закон «О товариществах собственников жилья», по которому мы сегодня живем, будет в самое ближайшее время отменен в связи с принятием нового Жилищного кодекса. Как будут выглядеть законы, относящиеся к ТСЖ и всем сферам, с ним связанным? Каковы перспективы развития этой области законодательства? С такими вопросами мы обратились к Татьяне Лыковой, руководителю сектора «Социальные проблемы жилищной сферы» фонда «Институт экономики города».

В конце января в Москве прошла вторая по счету выставка «Подземный город — 2005». Число ее участников (184 компании из 12 стран) по сравнению с предыдущим годом существенно увеличилось. Это неудивительно: освоение подземного хозяйства в столице идет достаточно активно. Но данный процесс рождает и определенные проблемы. Поэтому мероприятие и было организовано по распоряжению мэра Москвы «в целях решения неотложных вопросов развития мегаполиса, создания городской инфраструктуры и размещения транспортных и инженерных систем, многофункциональных комплексов, автостоянок и других сооружений».

– Чем была вызвана необходимость переработки этого закона?

– Еще в мае правительство внесло ряд законопроектов в Государственную думу, в том числе и проект нового Жилищного кодекса. Что касается отмены закона о ТСЖ, я бы дала несколько иную формулировку: речь идет не об отмене этого закона, потому что он был плох, речь идет о необходимой его доработке и поглощении его новым Жилищным кодексом, как, собственно, это и предусматривается проектом.

Были ли в этом законе недостатки, несоответствия и противоречия? Безусловно, не быть их не могло, так как еще не были приняты Земельный и Градостроительный кодексы, Закон «О регистрации прав на недвижимость», разработанные в том же наиважнейшем для нашей страны направлении, а именно: земля и строение на ней должны быть единым объектом, причем земля – первична. Как, собственно, это и сделано во всем цивилизованном мире. Насколько сложно и болезненно протекают соответствующие процессы, всем известно. Закон о ТСЖ в этой связке был первым.

– Давайте вспомним, когда и при каких обстоятельствах этот закон был принят. Закон о ТСЖ начал разрабатываться в 1994-м, был принят в 1996-м году и для этого времени был, безусловно, революционным. Он состоял из двух основных частей. В первой части было определено понятие кондоминиума как единого объекта недвижимости, состоящего из земельного участка и расположенных на нем строений. Вторая часть посвящена была правилам управления коллективным владельцем своей собственностью, основанным на самоорганизации, свободном волеизъявлении и демократическом централизме.

И последствия не замедлили явиться. В апреле 1998 года состоялось заседание Конституционного суда. История выглядела следующим образом: инициировала процесс конкретная гражданка из города Омска, продавшая квартиру в старом доме и купившая взамен квартиру в новостройке. Через короткое время она обнаружила, что платить за эту квартиру ей приходится несколько больше, чем она рассчитывала. Она резонно поинтересовалась у местных властей, почему? На это ей власти ответили, что в доме существует ТСЖ, которое так постановило, и членом которого гражданка теперь обязана являться. Гражданка резонно заявила, что никто ей при покупке квартиры об этом не предупреждал, никаких соответствующих документов она не подписывала, и ни в какое товарищество вступать она не планировала. Далее был найден грамотный адвокат, пошло обращение в районный суд, который эту проблему не решил, а далее – выше и выше по инстанциям, вплоть до Конституционного суда, который и принял решение: право собственности более первично, чем членство в какой бы то ни было организации. В итоге две статьи Закона о ТСЖ, предписывающие обязательность членства, пришлось отменить, в результате чего Закон сильно «провис». Необходимость доработки и дополнений стала очевидной. Этим занимался и Госстрой, и Мосгордума, и мы. Но в итоге было принято решение вынести проблемы на более высокий государственный уровень. Таким образом, в результате совместных усилий и появился проект нового Жилищного кодекса.

Наиболее интересен этот закон «отметился» в части, относящейся к новостройкам. Была прописана жесткая и очень логичная последовательность перехода прав собственности от застройщика к окончательным владельцам. И той и другой стороне закон был необходим: застройщику надо сдать объект, а владельцам – грамотно его принять. Поэтому застройщику было дано право на начальной стадии строительства инициировать создание ТСЖ, которое как юридическое лицо объект и принимало. Членство в товариществе было здесь для каждого индивидуального квартировладельца обязательным. Дабы будущий владелец не покупал кота в мешке, существовала статья тринадцатая, обязывающая застройщика давать владельцу полную информацию о его правах и обязанностях до покупки жилья вне зависимости от стадии строительства. Но… реально положения этой статьи никто не выполнял. Дело в том, что она являлась как бы дополнением к гражданскому законодательству, и за ее нарушение никаких санкций не предусматривалось.

– В целом – положительно. Были серьезные опасения, что основная идея (здесь я повторюсь: земля и объект едины, и земля первична) «смажется» и в итоге ее «задвинут». Этого, к счастью, не произошло. Более того, на наш взгляд, внесены грамотные изменения и уточнения, которые стали возможными только после принятия Земельного и Градостроительного кодексов. Одновременно были разработаны методики определения минимального земельного участка, предоставляемого конкретному кондоминиуму (кстати, этого слова в новом проекте нет: почему-то нашей Думе оно показалось неприличным).

– Как вы к нему относитесь?

– Предполагается, что новый Жилищный кодекс будет принят (по мнению экспертов – практически наверняка). Как вы спрогнозируете его конкретную реализацию для Москвы?

Еще существенный момент: по какому принципу резать землю? Здесь мнения поначалу разделились. Поясню: в городе застройка плотная. Предположим, мы, в соответствии с методикой, нарезали участки между двумя домами, и в результате осталась небольшая свободная полоса, на которой построить что-либо или использовать ее как-либо иначе город реально не сможет. Что с ней делать? Было предложено отдать все это на откуп местным властям, которые должны решать, отдадут ли они эту землю бесплатно или назначат за нее какую-либо цену. Понятно, что если местная власть может получить за что-либо деньги, то она постарается их получить, и в максимально возможном количестве. Также понятно, что эти весьма существенные суммы только за то, чтобы отодвинуть свою границу на два метра, кондоминиум платить не будет, а значит опять – коллизии, споры, суды… Поэтому такая идея не прошла. В проекте прописано, что такие излишки отдаются кондоминиумам бесплатно. И это решение я считаю грамотным. Можно привести еще немало подобных тонкостей, но это займет слишком много времени.

Еще один момент. Согласно новому Жилищному кодексу, если границы определены, то земля собственнику отдается автоматически, никаких посреднических организаций быть здесь не должно. Но в Москве уже завели речь о создании комиссий, которые в исключительных случаях будут принимать окончательное решение. Желание понятно, непонятно только, что именно будет под этими исключительными случаями пониматься, и сколько их в итоге будет.

– К примеру: закон обязывает обеспечить грамотное межевание. Оно, собственно, по Москве и идет, причем грамотно и планомерно, но… весьма и весьма неторопливо. И если у вас дружное ТСЖ и вы желаете получить свою землю в собственность (на что по федеральным законам вы имеете полное право, и что, теоретически, всячески приветствуется), возникает вопрос: а где граница? Закон, понятно, нужно соблюдать, и здесь Москва приняла соломоново решение: если вы такие инициативные и хотите единый объект, то мы предоставим вам землю непосредственно под домом, а потом, может быть, все это и переоформим. Понятно, что такой подход нормальное ТСЖ не устраивает категорически.

– Во всем мире владение собственностью дает не только права, но и налагает определенные обязанности. Если вы, жильцы конкретного дома, получили в собственность участок земли – вы не только имеете право, но и обязаны по закону определиться, кто и как вашей собственностью будет управлять. Оптимальный вариант – создание дружного ТСЖ, которое само своей же коллективной собственностью грамотно и распорядится. Но знаменитые «вороньи слободки», в которых жильцы договориться между собой не могут принципиально, реально существуют. И закон такой вариант предусматривает. В этом случае общее собрание жильцов имеет полное право передать управление своей землей какой-либо сторонней организации, например ДЭЗу, а дальше с этим ДЭЗом поодиночке разбираться. Здесь выбор за жильцами. Но, повторяюсь, по закону конкретное решение собрание жильцов принять обязано.

– Тем не менее, предположим, что межевание произведено, исключительным наш случай не признали, и мы получили землю в собственность. Каковы наши права и обязанности? Как реально мы эту землю можем использовать?

– Последний вопрос: чем вызваны столь высокие тарифы на обслуживание дома? Не перенесется ли эта ситуация и на землю?

Теперь о том, как ТСЖ имеет право использовать выделенную ему территорию. Здесь законодательством все прописано достаточно четко. Напомню, что земля выделяется для нормального функционирования кондоминиума (я еще употребляю это слово, хотя из официальных документов оно скоро исчезнет). Понятно, что свечной заводик построить на вашей земле вы не сможете, но выбрать, что вам здесь больше всего нужно: дополнительные гостевые стоянки, большая детская площадка или эдакий мини-парк, хотите ли вы оставить свою территорию полностью открытой или хотите поставить забор и вахтера, который будет выяснять у посторонних, к кому и зачем они идут, – все это остается на ваше усмотрение.



Главная --> Публикации